房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等10项目立项主管部门发改委所需资料项目立项申申请报告书书项目建议书书或项目可可行性研究究报告（及及批复文件件）企业法人营营业执照副副本（复印印件一份））；（房地地产项目需需提供资质质证明一份份）有关职能部部门的意见见等11在编制项目目建议书、、项目可行行性研究报报告、环境境影响评价价报告、以以及在进行行项目机会会分析策划划阶段，需需要收集大大量与项目目所在地政政治、经济济、各种自自然与社会会环境等方方面信息（（见前面关关于信息介介绍）12区域市场现现状及其趋趋势判断宏观经济运运行状况国内生产总总值：第一产业数数量第二产业数数量第三产业数数量房地产所占占比例及数数量房地产开发发景气指数数国家宏观金金融政策：：货币政策利率13货币政策利率房地产按揭揭政策固定资产投投资总额：：全国及项目目所在地其中房地产产开发比重重社会消费品品零售总额额：居民消费价价格指数商品住宅价价格指数14对于房地产产开发经营营中反映项项目地块相相关信息有有：土地性质地理位置地质地貌状状况土地面积及及红线图土地规划使使用性质七通一平现现状15土地周边环环境相关信信息地块周边的的建筑物绿化景观自然景观历史人文景景观环境污染状状况地块交通条条件相关信信息地块周边的的市政路网网以其公交交现状、远远景规划项目的水、、路、空交交通状况地块周边的的市政道路路进入项目目地块的直直入交通网网现状16周边市政配配套设施调调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮饮、运动生活服务娱乐休息设设施周边可能存存在的对项项目不利的的干扰因素素历史人文区区位影响17房地产开发发前期准备备阶段办理建设用用地规划许许可证购置土地相相关后续工工作申领项目选选址意见书书申请定点申请购置土土地办理土土地产权手手续（获得得土地使用用权）申领规划红红线图、规规划设计条条件通知书书等文件编制规划设设计总图申领建设用用地规划许许可证可进入拆迁迁环节1819办理建设工工程规划许许可证项目选址意意见通知书书—获得建设工工程设计条条件要求通通知书委托规划设设计部门进进行规划设设计并报批批规划设计主主案统制及及报审初步设计及及送审施工图设计计及送审消防、人防防、卫生防防疫、环保保施工图审审查、教育育报建、园园林交通报报建、签订公共配配套协议书书建筑外装饰饰、环境设设计方案办理获取工工程规划许许可证20需要的相关关文件资料料建设项目地地点征求意意见函建设项目规规划审批申申报表建设单位用用地申请及及拟建项目目情况说明明拟建方案设设想总平面面图规划报建申申请表选址意见书书规划选址测测绘成果图图测绘部门划划定规划控控制线放界、测绘绘图21控制性详细细规划报审图纸的的电子文件件竖向设计、、管线综合合专家评审的的参审方案案规划许可证证申请表施工图说（（加盖设计计资质印章章，建筑工工程仅限建建施图）及及其电子文文档土地证、用用地批准书书市建委初步步设计批复复消防、市政政、人防、、环保、防防雷、教委委意见施工图设计计文件审查查意见书地勘报告其他资料见见例子中所所列，各地地区可能不不一样2223项目建设阶阶段市政配套工工程各项目市政政配套工程程咨询电信、供电电、供水、、道路方案案、热力方方案等咨询询市政项目综综合设计与与审定项目综合方方案审定建设项目规规划审批报报表市政项目综综合方案24审定方案总总图及道路路方案市政各专业业项目咨询询方案各单位报批批雨污水方案案初步设计计市政设计综综合方案会会审市政专业施施工图设计计25办理施工许许可证办理施工许许可征求意意见办理招投标标（施工、、监理)树木采伐手手续地名办批复复质量监督通通知书安全监督通通知书年度施工计计划统计局登记记通知施工图审查查意见建筑工程施施工许可证证26办理工程报报建施工现场检检查及市政配套办办理施工图设计计审查落实监理单单位落实招投标标规费缴纳所在区建委委审查获得《建设工程施工许可证证》27涉及到的文文件与资料料（一）建设设工程报建建，首先要要提供如下下资料到建建委办理登登记手续。。1、计划部部门核发的的《固定资资产投资许许可证》或或主管部门门批准的计计划任务书书；2、规划部部门核发的的《建设用用地规划许许可证》和和《建设工工程规划许许可证》；；3、国土部部门核发的的《国有土土地使用证证》；4、符合项项目设计资资格设计单单位设计的的施工图纸纸和施工图图设计文件件审查批准准书；5、人防办办核发的《《人民防空空工程建设设许可证》》；286、消防部部门核发的的《建筑工工程消防设设计审核意意见书》；；7、防雷设设施检测所所核发的《《防雷设施施设计审核核书》；8、地震办办公室核发发的《抗震震设防审核核意见书》》；9、建设资资金证明；；10、工程程预算书和和造价部门门核发的《《建设工程程类别核定定书》；11、法律律、法规规规定的其他他资料。29（二）公开开招标的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单单位法定代代表人证明明或法定代代表人委托托证明；2、建设工工程施工公公开招标申申请表；3、建设工工程监理公公开招标申申请表。30（三）邀请请招标的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单单位法定代代表人证明明或法定代代表人委托托证明；2、建设工工程施工邀邀请招标审审批表；3、建设工工程监理邀邀请招标审审批表；4、工商部部门签发的的私营企业业证明；5、法人营营业执照；；6、其他申申请邀请招招标理由证证明。31（四）直接接发包的建建设工程，，要补充如如下资料到到招标办办办理手续。。1、建设单单位法定代代表人证明明或法定代代表人委托托证明；2、建设单单位申请安安排建设工工程施工单单位报告；；3、建设单单位申请安安排建设工工程监理单单位报告；；4、工商部部门签发的的私营企业业证明；5、法人营营业执照；；6、建设工工程直接发发包审批表表。32（五）办理理建设工程程质量监督督，要提供供如下资料料到质监站站办理手续续。1、《规划划许可证》》；2、工程施施工中标通通知书或工工程施工发发包审批表表；3、工程监监理中标通通知书或工工程监理发发包审批表表；4、施工合合同及其单单位资质证证书复印件件；5、监理合合同及其单单位资质证证书复印件件；6、施工图图设计文件件审查批准准书；7、建设工工程质量监监督申请表表；8、法律、、法规规定定的其他资资料。33（六）办理理建设工程程施工安全全监督，要要提供如下下资料到安安监站办理理手续。1、建设单单位提供的的资料：（１）工程程施工安全全监督报告告；（２）工程程施工中标标通知书或或工程施工工发包审批批表；（３）工程程监理中标标通知书或或工程监理理发包审批批表；（４）工程程项目地质质勘察报告告（结论部部分）；（５）施工工图纸（含含地下室平平、立、剖剖）；（６）工程程预算书（（总建筑面面积、层数数、总高度度、造价））；342、施工单单位提供的的资料：（１）安全全生产、文文明施工责责任制；（２）安全全生产、文文明施工管管理目标；；（３）施工工组织设计计方案和专专项技术方方案；（４）安全全生产、文文明施工检检查制度；；（５）安全全生产、文文明施工教教育制度；；（６）项目目经理资质质证书复印印件，安全全员、特种种作业人员员上岗证原原件和复印印件；（７）现场场设施、安安全标志等等总平面布布置图；（８）购买买安全网的的合格证、、准用证发发票原件和和复印件；；（９）建设设工程施工工安全生产产责任书；；（10）建建设工程施施工安全受受监申请表表；（11）法法律、法规规规定的其其他资料。。35（七）领取取《施工许许可证》，，除第（一一）条规定定提供的资资料外，要要补充如下下资料到建建委办理手手续。1、工程施施工中标通通知书或工工程施工发发包审批表表；2、工程程监理中中标通知知书和工工程监理理合同；；3、施工工单位项项目经理理资质证证书（桩桩基础工工程要提提供建设设行政主主管部门门核发的的桩机管管理手册册）；4、使用用商品混混凝土《《购销合合同》或或经建设设行政主主管部门门批准现现场搅拌拌的批文文；5、质量量监督申申请安排排表；6、安全全监督申申请安排排表；7、建设设工程质质量监督督书；8、建设设工程施施工安全全受监证证；9、施工工许可申申请表；；36四、建设设工程竣竣工验收收（一）建建设工程程竣工验验收，要要提供如如下资料料到质监监站审核核，质监监站在7个工作作日内审审核完毕毕；建设设单位组组织有关关单位验验收时，，质监站站派员现现场监督督。1、已完完成工程程设计和和合同约约定的各各项内容容；2、工程程竣工验验收申请请表；3、工程程质量评评估报告告；4、勘察察、设计计文件质质量检查查报告；；5、完整整的技术术档案和和施工管管理资料料（包括括设备资资料）；；376、工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑构配件件和设备备的进场场试验报报告；7、地基基与基础础、主体体砼结构构及重要要部位检检验报告告；8、建设设单位已已按合同同约定支支付工程程款；9、施工工单位签签署的《《工程质质量保修修书》；；10、市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；；11、规规划部门门出具的的规划验验收合格格证；12、公公安、消消防、环环保、防防雷、电电梯等部部门出具具的验收收意见书书或验收收合格证证；13、质质监站责责令整改改的问题题已全部部整改好好；14、造造价站出出具的工工程竣工工结算书书。38（二）建建设工程程竣工验验收前，，施工单单位要向向建委提提供安监监站出具具的工程程施工安安全评价价书。（三）建建设工程程竣工验验收备案案，自工工程竣工工验收之之日起15个工工作日内内，要提提供如下下资料到到质监站站办理手手续。1、工程程竣工验验收报告告；2、《施施工许可可证》；；3、竣工工验收备备案表；；4、工程程质量监监督报告告；395、工程程竣工验验收申请请表；6、工程程质量评评估报告告；7、工程程施工安安全评价价书；8、工程程质量保保修书；；9、工程程竣工结结算书；；10、商商品住宅宅要提供供《住宅宅质量保保证书》》和《住住宅使用用说明书书》；11、法法律、法法规规定定的其他他资料。。40（四）建建设工程程竣工结结算审核核，要提提供如下下资料到到造价站站办理手手续。1、工程程按实际际结算的的，要提提供如下下资料：：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程类别别核定书书；（3）工工程施工工中标通通知书或或工程施施工发包包审批表表；（4）工工程施工工承发包包合同；；（5）施施工组织织设计方方案；（6）图图纸会审审记录；；（7）工工程施工工开工报报告；（8）隐隐蔽工程程验收记记录；（9）工工程施工工进度表表；41（10））工程子子目换算算和抽料料（筋））表；（11））工程设设计变更更资料；；（12））施工现现场签证证资料；；（13））竣工图图。2、工程程按甲乙乙双方约约定的固固定价格格（或总总造价））结算的的，要提提供如下下资料：：（1）建建设单位位和施工工单位的的委托书书；（2）工工程承包包合同原原件；（3）竣竣工图。。42五、办理理预售许许可证l、预售售人已取取得房地地产开发发证书、、营业执执照。2、已取取得土地地管理部部门出具具的用地地批文及及土地使使用证。。3、持有有《建设设工程规规划许可可证》及及《建设设工程施施工许可可证》。。4、计划划部门签签发的《《项目投投资许可可证》。。5、如向向境外销销售，需需提供境境外销售售商品房房批文。。6、已签签房屋施施工合同同。437、三层层以下的的商品房房项目已已完成基基础和