房地产企业发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划

房地产企业发展战略与

商业模式创新

暨土地增值税纳税筹划章从大研讨主题管理环境的变化及房地产企业的应对策略房地产企业管理重心的改变房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业成功的关键房地产企业管理精髓房地产企业商业模式创新五要诀土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例

人，诗意的栖居。

——马丁·海德格尔管理环境的变化及房地产企业

应对策略国际上进入3C时代国内走市场经济道路与建设法制国家房地产企业应对策略中国房地产产业发展变化的趋势及其展望国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）变化（Change）信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式计算机集成制造技术（CIM）的发展导致了规模化定制生产方式（Mass-customization）的出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现变化（Change）电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击全球化的影响人类环境意识的普遍高涨知识经济的影响老龄化时代的到来：2035年老人占人口的比重将高达15%工业经济与知识经济的比较世界经济发展阶段表工

业

发

展

阶

段人

均GDP工

业

特

征经

济

起

步

阶

段300$劳

动

密

集

型,轻

纺

工

业

为

主经

济

起

飞

阶

段300$~1500$资

金

密

集

型,重

化

工

业

为

主经

济

加

速

阶

段1500$~1万$技

术

密

集

型,高

加

工

度

化经

济

成

熟

阶

段1万$以

上知

识

密

集

型,高

附

加

值

化顾客（Customer）

需急

供急顾客（（Customer）整个世世界进进入供供过于于求的的时代代主导权权捏在在顾客客的手手中你伺候候不好好顾客客无关关紧要要，别别人会会竞争（（Competition））竞争者者不再再受国国界之之限。。新的的竞争争者可可能会会在任任何时时刻，，在世世界上上任何何地点点突然然出现现如果组组织要要想取取得长长期的的成功功，管管理者者必须须从全全球的的角度度考虑虑问题题国内走走市场场经济济道路路与建建设法法制国国家市场经经济道道路：：国家家调节节宏观观经济济的方方式方方法发发生深深刻变变化建设法法制国国家：：游戏戏规则则意识识的培培养与与建立立房地产产企业业应对对策略略快速(Fast)灵活(Flexible)持续改改进(Improvement)勇于创创新(Innovation)中国房房地产产产业业发展展变化化的趋趋势及及其展展望政府宏宏观调调控的的力度度有可可能进进一步步加大大地区之之间的的不平平衡依依然存存在，，部分分地区区已经经出现现泡沫沫保障性性住房房将是是房地地产企企业竞竞争地地在规模模经济济要求求下,资本本的力力量将将越发发重要要消费者者需求求的多多样化化与个个性化化导致致营销销面临临全新新挑战战万科的的持续续融资资之路路万科土土地储储备增增长情情况2007年年典型型房地地产上上市公公司土土地储储备量量对比比房地产产企业业管理理重心心的改改变从正确确地做做事到到做正正确的的事效率与与效果果的平平衡房地产产企业业管理理重心心的变变化正确地地做事事做正确确的事事房地产产企业业管理理重心心的变变化效率效果+房地产产企业业走过过的发发展道道路及及其发发展展过程程中存存在的的问题题房地产产企业业走过过的发发展道道路房地产产企业业发展展过程程中存存在的的问题题房地产产企业业走过过的发发展道道路恶性债债权融融资，，追求求快速速发展展———无数数企业业因此此辉煌煌，因因此衰衰落原始积积累，，自给给自足足———无发发展，，一直直在求求生存存股权融融资、、资源源整合合———加深深了对对资本本、市市场、、技术术的理理解房地产产企业业发展展过程程中存存在的的问题题木桶效效应———资资本、、管理理、技技术、、人才才、市市场开开拓等等任何何一个个企业业最短短处，，决定定了企企业发发展的的最大大规模模占有资资源，，不是是利用用资源源———对资资本理理解不不深，，利用用不够够，发发展资资源短短缺。。无论论是““自给给自足足，缓缓慢积积累””或““追求求借钱钱发展展”都都是对对现代代企业业发展展和资资本的的一种种片面面理解解房地产产企业业发展展过程程中存存在的的问题题企业是是自己己的老老婆———缺缺乏合合作意意识，，无法法整合合资源源。不不开放放，就就不能能依靠靠合作作来整整合发发展过过程中中所稀稀缺的的各种种资源源愚公移移山或或“拆拆东墙墙、补补西墙墙”———发发展速速度受受到限限制或或发展展风险险极大大。房地产产企业业成功功的关关键星级饭饭店原原理：：牢牢把把握价价值的的认同同度，，用市市场需需求来来判断断项目目的商商业价价值托福原原理：：用最低低的相相对成成本，，最小小的风风险选选择经经营环环节外科医医生原原理：：资源不不在于于拥有有，而而在于于整合合与利利用房地产产企业业管理理精髓髓产品定定位的的管理理营销策策划的的管理理人力资资源管管理预算管管理成本管管理产品定定位的的管理理客户需需求多多样化化以及及个性性化的的时代代已经经来临临，创创造性性的把把握客客户需需求并并第一一时间间用现现实的的产品品加以以满足足是““赢””的关关键企业产产品的的定位位必须须以客客户需需求为为中心心营销策策划的的管理理营销策策划的的关键键是适适合客客户需需求且且为项项目本本身所所独有有的独独特卖卖点的的提炼炼、表表达与与传播播———USP文化、、生态态、环环保、、节能能、健健康、、精神神层面面的享享受、、身份份的象象征等等均是是经常常采用用的诉诉求元元素从貌似似没有有特色色的威威尼斯斯蓝湾湾本身身（园园林、、设施施）挖挖掘可可以提提炼形形象概概念的的产品品核心心园林、、建筑筑设计计、人人工湖湖泊、、泳池池、林林荫小小道、、太极极广场场、儿儿童乐乐园、、会所所、超超市、、幼儿儿园、、商铺铺、咖咖啡厅厅、西西餐厅厅、住住宅与竞争争对手手相比比，有有哪一一点是是与众众不同同又可可以成成为卖卖点（（sellingpoint））的？？楼盘的的核心心瀑布（（叠水水）蜿蜒漫漫长的的无极极泳池池白云山山上流流下的的一股股小溪溪亲水设设施二期、、三期期人工工湖的的贯通通自然风风格的人工工湖水（景景）太极广广场住宅宅儿童乐乐园园林幼儿园园会所所水———产品品的核核心项目首首期以以水景景为园园林的的主体体生命之之源柔和，，温馨馨洁净，，清新新富足、、繁荣荣水的升升华关爱融融和和优裕裕从水的的升华华到项项目的的开发发概念念，中中间的的桥梁梁就是是核心概概念核心概概念就就是威威尼斯斯蓝湾湾的形形象包包装载体人力资资源管管理未来企企业核核心的的（唯唯一））的竞竞争优优势将将主要要聚焦焦于人人力资资源领领域人力资资源管管理必必须为为企业业战略略的实实现提提供支支持与与保障障企业可可持续续发展展与人人力资资源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企业生存与发展的核心命题——可持续发展的依据——可持续续发展展的理理念依依据与与现实实依据据牵引机机制、、激励励机制制、约约束机机制、、竞争争淘汰汰机制制基于战战略的的人力力资源源规划划系统统、基基于素素质模模型的的潜能能评价价系统统、基基于任任职资资格的的职业业化行行为评评价系系统、、基于于KPI指指标的的考核核系统统、基基于业业绩与与能力力的薪薪酬分分配系系统、、基于于职业业生涯涯的培培训开开发系系统机制、、制度度、流流程、、技术术价值评评价与与价值值分配配（考考核与与薪酬酬）文化管管理基于战战略的的企业业人力力资源源运行行系统统四大机机制六大系系统四大支支柱一个核核心最高境境界预算算管管理理预算管管理产产生的的背景景。预算算管理理产生生于20世世纪20年代。第一一次世世界大大战后后的经经济衰衰退使使许多多成长长中的的美国国工商商企业业陷入入困境境，为增强强企业业对环环境的的适应应能力力，减少环环境变变化对对企业业造成成的损损失，企业管管理理理论界界和实实务界界开始始寻找找一种种能够够按照照科学学预测测得到的需求求量来来计划划和调调整产产品流流量的的方法法和分分配资资源的的程序序。在在美国国通用用电器器公司司、杜杜邦公公司和和通用用汽车车等大大型企企业集集团中中逐步步形成成了一一种标标准作作业程程序———预预算管管理。。预算算管管理理预算管管理从从最初初的计计划、、协调调生产产发展展成为为现在在的兼兼具控控制、、激励励、评评价等等功能能的一一种综综合贯贯彻企企业治治理方方针的的经营营机制制，处于企企业内内部控控制系系统的的核心心位置置。美国著著名管管理学学教授授戴维维·奥奥利认认为,全面面预算算管理理是为为数不不多的的几个个能把把组织织的所所有关关键问问题融融合于于一个个体系系中的的管理理控制制方法法之一一。为企企业业的的经经营营者者、、投投资资者者和和股股东东描描述述企企业业未未来来经经营营发发展展蓝蓝图图协调调企企业业各各部部门门的的工工作作控制制的的工工具具预算算管管理理考核核的的标标准准企业业的的短短期期计计划划可以以到到周周指导导短短期期执执行行多层层次次计计划划预预算算规划划企业业的的战战略略计计划划3-5年年的的长长期期计计划划预算算企业业的的年年度度计计划划可以以按按年年、、季季、、月月编编制制考核核控控制制的的依依据据预测测全面面的的计计划划预预算算体体系系业务务计计划划财务务预预算算销售售计计划划库库存存计计划划生生产产计计划划采采购购计计划划设备备投投资资计计划划设设备备维维修修计计划划专专项项计计划划人力力资资源源计计划划成本本计计划划费费用用预预算算资金金预预算算资资产产负负债债预预算算损损益益预预算算各计计划划预预算算之之间间存存在在因因果果关关系系和和联联动动关关系系，，可可以以完完整整模模拟拟和和反反映映出出企企业业未未来来一一段段时时期期内内的的经经营营状状况况。。收入费用与成本现金流量利润预算内容主要要业业务务流流程程预算算执执行行与与控控制制预算算编编制制基础础设设置置与与样样表表管管理理预算算分分析析成本本管管理理成本本领领先先战战略略任任何何时时候候都都具具有有其其存存在在的的现现实实意意义义任何何环环节节成成本本管管理理能能力力的的提提升升都都有有助助于于企企业业建建立立成成本本优优势势房地地产产企企业业一一般般采采取取项项目目制制的的运运作作模模式式，，现现场场成成本本的的控控制制是是难难点点与与关关键键房地地产产企企业业商商业业模模式式创创新新五五要要诀诀以价价值值创创新新为为灵灵魂魂以占占领领客客户户为为中中心心以经经济济联联盟盟为为载载体体以应应变变能能力力为为关关键键以信信息息网网络络为为平平台台以价价值值创创新新为为灵灵魂魂价值值创创新新既既包包括括技技术术创创新新、、产产品品创创新新、、管管理理创创新新，，也也包包括括文文化化创创新新树立立全全服服务务意意识识，，以以客客户户需需求求为为中中心心价值值创创新新必必须须考考虑虑终终端端价价值值、、财财富富价价值值DELL电电脑脑价价值值曲曲线线示示意意图图以占占领领客客户户为为中中心心客户户是是企企业业生生存存与与发发展展的的源源泉泉以了了解解客客户户及及其其需需求求为为前前提提，，以以满满足足客客户户需需求求为为追追求求目目标标，，以以持持续续为为客客户户创创造造价价值值为为己己任任以经济联联盟为载载体单打独斗斗或个人人英雄主主义的时时代已经经过去，，企业必必须从产产业链的的角度重重新审视视合作伙伙伴并构构建战略略性合作作伙伴关关系组建经济济联盟的的前提是是具备双双赢的思思维模式式以及具具备双赢赢的商业业运作能能力上海市医医药股份份有限公公司、北北京医药药股份有有限公司司、天津津太平集集团有限限公司、、重庆医医药股份份有限公公司以及及广州医医药有限限公司结结成医药药经济联联盟，共共享药品品代理权权，形成成共同分分销、区区域经济济联动的的格局。。以应变能能力为关关键环境的变变化要求求企业增增强应变变能力增强应变变能力需需要从文文化、组组织、流流程、人人员等四四大层面面进行以信息网网络为平平台企业管理理以及重重要决策策离不开开信息的的支持，，信息在在现代社社会已经经成为一一种重要要的资源源与生产产要素信息网络络构建过过程中需需要注意意信息的的及时性性、准确确性、全全面性以以及共享享性信息化的的目标完成售楼楼、客户户关系、、项目管管理、人人力资源源等系统统的整合合满足企业业对项目目、合同、、动态成成本信息的实实时管理理与监控控建立企业业信息门门户，实实现协同同商务的的业务模模式通过信息息化建设设，提升升公司管管理水平平，使管管理规范范化、标标准化和和流程化化可扩展的的系统适适应企业业业务不不断发展展的需要要信息管理理系统建建设总体体原则总体规划划从公司的的战略目目标出发发，总体体架构信信息化建建设突出重点点突出以工工程项目目管理为为重点的的经营和和工程项项目管理理分步实施施以点带面面，分阶阶段实施施，推广广到整个个公司尽快见效效注重实效效，让公公司领导导和员工工充满信信心整体业务务蓝图实现信息息化的三三个核心心层面第一层：：立体的的营销管管理系统统第二层：：客户关关系管理理系统第三层：：工程项项目管理理系统立体营销销管理系系统是决决策的关关键客户是未未来竞争争的焦点点降低成本本，提高高效率的的关键建立全新新的商务务模式企业门户客户谈判客户服务项目管理客户，供应商.承包商信息库协同管理市场人员销售人员服务人员其他人员土地增值值税清算算法规解解读及实实务操作作土地增值值税的清清算单位位土地增值值税的清清算条件件非直接销销售和自自用房地地产的收收入确定定土地增值值税的扣扣除项目目清算土地增值值税清算算应报送送的资料料土地增值值税清算算项目的的审核鉴鉴证土地增值值税的核核定征收收清算后再再转让房房地产的的处理关于土地地增值税税的预征征规定以国家有有关部门门审批的的房地产产开发项项目为单单位进行行清算，，对于分分期开发发的项目目，以分分期项目目为单位位清算。。开发项项目中同同时包含含普通住住宅和非非普通住住宅的，，应分别别计算增增值额。。土地增值值税的清清算单位位土地增值值税的清清算条件件应该进行行土地增值值税清算算的情形形：房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的直接转让让土地使使用权的的土地增值值税的清清算条件件可以进行行土地增值值税清算算的情形形：已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转转让的房房地产建建筑面积积占整个个项目可可售建筑筑面积的的比例在在85%以上，，或该比比例虽未未超过85%，，但剩余余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的取得销售售（预售售）许可可证满三三年仍未未销售完完毕的纳税人申申请注销销税务登登记但未未办理土土地增值值税清算算手续的的省级税务务机关规规定的其其他情况况非直接销销售和自自用房地地产的收收入确定定房地产开开发企业业将开发发产品用用于职工工福利、、奖励、、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、、抵偿债债务、换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产等，发发生所有有权转移移时应视视同销售售房地产产,收收入按下下列方法法和顺序序确认：：按本企业业在同一一地区、、同一年年度销售售的同类类房地产产的平均均价格确确定；由主管税税务机关关参照当当地当年年、同类类房地产产的市场场价格或或评估价价值确定定。非直接销销售和自自用房地地产的收收入确定定房地产开开发企业业将开发发的部分分房地产产转为企企业自用用或用于于出租等等商业用用途时，，如果产产权未发发生转移移，不征征收土地地增值税税，在税税款清算算时不列列收入，，不扣除除成本土地增值值税的扣扣除项目目清算扣除取得得土地使使用权所所支付的的金额、、房地产产开发成成本、费费用及与与转让房房地产有有关税金金，须提提供合法法有效凭凭证；不不能提供供合法有有效凭证证的，不不予扣除除。房地产开开发企业业办理土土地增值值税清算算所附送送的前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、、基础设设施费、、开发间间接费用用的凭证证或资料料不符合合清算要要求或不不实的，，地方税税务机关关可参照照当地建建设工程程造价管管理部门门公布的的建安造造价定额额资料，，结合房房屋结构构、用途途、区位位等因素素，核定定上述四四项开发发成本的的单位面面积金额额标准，，并据以以计算扣扣除。土地增值值税的扣扣除项目目清算房地产开开发企业业开发建建造的与与清算项项目配套套的居委委会和派派出所用用房、会会所、停停车场（（库）、、物业管管理场所所、变电电站、热热力站、、水厂、、文体场场馆、学学校、幼幼儿园、、托儿所所、医院院、邮电电通讯等等公共设设施，按按以下原原则处理理：建成后产产权属于于全体业业主所有有的成本本、费用用可以扣扣除；建成后无无偿移交交给政府府、公用用事业单单位用于于非营利利性社会会公共事事业的，，其成本本、费用用可以扣扣除；建成后有有偿转让让的应计计算收入入，并准准予扣除除成本、、费用。。土地增值值税的扣扣除项目目清算房地产开开发企业业销售已已装修的的房屋，，其装修修费用可可以计入入房地产产开发成成本。房房地产开开发企业业的预提提费用一一般不得得扣除。。属于多个房房地产项目目共同的成成本费用，，应按清算算项目可售售建筑面积积占多个项项目可售总总建筑面积积的比例或或其他合理理的方法，，计算确定定清算项目目的扣除金金额。土地增值税税清算应报报送的资料料房地产开发发企业清算算土地增值值税书面申申请、土地地增值税纳纳税申报表表；项目竣工决决算报表、、取得土地地使用权所所支付的地地价款凭证证、国有土土地使用权权出让合同同、银行贷贷款利息结结算通知单单、项目工工程合同结结算单、商商品房购销销合同统计计表等与转转让房地产产的收入、、成本和费费用有关的的证明资料料；土地增值税税清算应报报送的资料料主管税务机机关要求报报送的其他他与土地增增值税清算算有关的证证明资料。。纳税人委托托税务中介介机构审核核鉴证的清清算项目，，报送中介介机构出具具的《土地地增值税清清算税款鉴鉴证报告》》。土地增值税税清算项目目的审核鉴鉴证税务中介机机构受托对对清算项目目审核鉴证证时，应按按税务机关关规定的格格式对审核核鉴证情况况出具鉴证证报告。对对符合要求求的鉴证报报告，税务务机关可以以采信。税务机关要要对从事土土地增值税税清算鉴证证工作的税税务中介机机构在准入入条件、工工作程序、、鉴证内容容、法律责责任等方面面提出明确确要求，并并做好必要要的指导和和管理工作作。土地增值税税的核定征征收房地产开发发企业有下下列情形的的，税务机机关可参照照与其开发发规模和收收入水平相相近的当地地企业土地地增值税税税负情况，，按不低于于预征率的的征收率核核定征收土土地增值税税：依照法律、、行政法规规的规定应应当设置但但未设置账账簿的；擅自销毁账账簿或者拒拒不提供纳纳税资料的的；虽设置账簿簿，但账目目混乱或者者成本资料料、收入凭凭证、费用用凭证残缺缺不全，难难以确定转转让收入或或扣除项目目金额的；；符合土地增增值税清算算条件，未未按照规定定的期限办办理清算手手续，经税税务机关责责令限期清清算，逾期期仍不清算算的；申报的计税税依据明显显偏低，又又无正当理理由的。清算后再转转让房地产产的处理在土地增值值税清算时时未转让的的房地产，，清算后销销售或有偿偿转让的，，纳税人应应按规定进进行土地增增值税的纳纳税申报，，扣除项目目金额按清清算时的单单位建筑面面积成本费费用乘以销销售或转让让面积计算算。单位建筑面面积成本费费用=清算算时的扣除除项目总金金额÷清算算的总建筑筑面积关于土地增增值税的预预征规定各地要进一一步完善土土地增值税税预征办法法，根据本本地区房地地产业增值值水平和市市场发展情情况，区别别普通住房房、非普通通住房和商商用房等不不同类型，，科学合理理地确定预预征率，并并适时调整整。工程项项目竣工结结算后，应应及时进行行清算，多多退少补。。对未按预征征规定期限限预缴税款款的，从限限定的缴纳纳税款期限限届满的次次日起，加加收滞纳金金。土地增值税税纳税筹划划技巧和操操作实例“临界点””筹划法费用转移或或分摊筹划划法收入分散筹筹划法建房方式筹筹划法灵活运用优优惠政策法法代收费用计计价筹划法法成本核算对对象筹划法法股权转让筹筹划法“临界点””筹划法纳税人建造造普通标准准住宅出售售，增值额额未超过扣扣除项目金金额的20%的，免免征土地增增值税；增增值额超过过扣除项目目金额20%的，应应就其全部部增值额按按规定计税税。“20%的增增值额”就就是“临临界点”。。“临界点””筹划法某房产开发发公司专门门从事普通通住宅商品品房开发，，2007年3月2日，出售售普通住宅宅用房一幢幢，总面积积9100平方米，，平均销价价2030元/平方方米，售价价总额为1847.3万元。。该房屋支支付土地出出让金200万元，，房地产产开发成本本900万万元，利息息费用为100万元元，其中40万元为为罚息（不不能按收入入项目准确确分摊）。。假设城建建税税率为为7%、印印花税税率率为0.5‰、教育育费附加征征收率为3%。当地地省级人民民政府规定定允许扣除除的房地产产开发费用用为10%。“临界点””筹划法筹划前转让房地产产的收入为为1847.3万元元；应纳土地增增值税额为为94.71万元；；实际盈利金金额=收入入－成本－－费用－税税金=450.99万元元“临界点””筹划法筹划办法：：假设该公公司将房价价适当调低低，由每平平方米2030元，，降到每平平方米1978元，，则售价总总额为1800万元元，其他资资料不变。。允许扣除的的税金＝1800××5%×（（1＋7%＋3%））＝99（（万元）扣除项目金金额合计＝＝200+900+110+220+99＝1529（（万元）增值额＝271万元元，增值率率为17.72%实际盈利金金额＝1800-200-900-100-99=499万元“临界点””筹划法虽然售价比比原来降低低了47.3万元，，但实际税税后收益反反而比原来来增加了48.01万元。㊣认真测算算增值率，，然后再设设法调整增增值率，包包括合理定定价与增加加扣除额。。增加扣除除额主要是是通过加大大投入来提提高市场竞竞争力。在在房地产开开发成本中中可扣除的的内容：土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、、建筑安装装工程费、、基础设施施费、公共共配套设施施费、开发发间接费用用。纳税人人应该在公公共配套设设施费和开开发间接费费用上做文文章。“临界点””筹划法北京市：““对普通标标准住宅面面积进行审审核确认时时，可按栋栋号掌握平平均每户的的建筑面积积在120平方米以以下。凡符符合上述条条件的为标标准住宅，，可享受财财税字（1999））210号号所规定的的有关政策策。”由此此可见，北北京市对普普通标准住住宅是按栋栋号掌握平平均每户的的建筑面积积在120平方米以以下审定的的。实际操操作中每栋栋号住宅可可以合理搭搭配大户型型和小户型型，使得平平均每户的的建筑面积积在120平方米以以下。费用转移或或分摊筹划划法房地产开发发业务较多多的企业，，不同地方方开发成本本因为物价价或其他原原因可能不不同，容易易导致房屋屋增值率高高低不均，，该种不均均匀的状态态会加重企企业的税收收负担。为为此企业需需要对开发发成本进行行必要的调调整，使得得各处开发发业务的增增值率大致致相同，从从而节省税税款。平均费用分分摊是抵销销增值额、、减少纳税税的极好选选择。只要要生产经营营者不是短短期行为，，而是长期期从事开发发业务，那那么将一段段时间内发发生的各项项开发成本本进行最大大限度的调调整分摊，，就可以将将某段时期期获得的增增值额进行行最大限度度的平均，，就不会出出现某处或或某段时期期增值率过过高的现象象，从而节节省税款。。收入分散筹筹划法房地产开发发企业进行行房屋建造造时，将合同分两两次签订，，当住房初初步完工但但没有安装装设备以及及装潢、装装修时，便便和购买者者签订房地地产转移合合同，接着着和购买者者签订设备备安装以及及装潢、装装修合同，，则纳税人人只就第一一份合同上上注明的金金额缴纳土土地增值税税，而第二二份合同上上注明的金金额属于营营业税征税税范围，可可不计入征征税范围，，不计征土土地增值税税。这样就就使得营业业税税负不不变的情况况下，使增增值额减少少，达到了了不缴或少少缴税的目目的。收入分散筹筹划法假如某企业业准备出售售其拥有的的一幢房屋屋以及土地地使用权。。因为房屋屋已经使用用过一段时时间，里面面的各种设设备均已安安装齐全。。估计市场场价值是800万元元，其中各各种设备的的价格约为为100万万元。如果果该企业和和购买者签签订合同时时，不注意意区分，而而是将全部部金额以房房地产转让让价格的形形式在合同同上体现，，则增值额额无疑会增增加100万元。㊣收入分散散可节省税税款，在合合同上仅注注明700万元的房房地产转让让价格，同同时签订一一份附属办办公设备购购销合同，，不仅可以以使得增值值额变小从从而节省应应缴土地增增值税税额额，而且购购销合同适适用0.03％的印印花税税率率，比产权权转移书据据适用的0.05％％税率低，，可节省印印花税，一一举两得。。建房方式筹筹划法房地产开发发公司的代代建房方式式指房地产产开发公司司代客户进进行房地产产的开发，，开发完成成后向客户户收取代建建房报酬的的行为。房房地产开发发公司虽然然取得了一一定的收入入，但房地地产权自始始至终属于于客户，没没有发生转转移，其收收入属于劳劳务性质的的收入，故故不属于土土地增值税税的征税范范围。建筑行业3％的营业业税，其税税负较土地地增值税低低。如果房房地产开发发公司在开开发之初便便能确定最最终用户，，完全可以以采用代建建房方式进进行开发。。可以由房房地产开发发公司以用用户名义取取得土地使使用权和购购买各种材材料设备，，也可以协协商由客户户自己取得得和购买，，只要从最最终形式上上看房地产产权没有发发生转移便便可以。建房房方方式式筹筹划划法法为了了使使房房地地产产开开发发公公司司的的代代建建房房方方式式筹筹划划更更加加顺顺利利，，房房地地产产开开发发公公司司可可以以降降低低代代建建房房劳劳务务性性质质收收入入的的数数额额，，以以取取得得客客户户的的配配合合。。由由于于房房地地产产开开发发公公司司可可以以通通过过该该项项筹筹划划节节省省不不少少税税款款，，让让利利于于客客户户也也是是可可能能的的，，而而且且这这样样也也会会使使得得房房屋屋各各方方面面条条件件符符合合客客户户要要求求，，价价格格优优势势也也可可以以增增强强企企业业的的市市场场竞竞争争力力。。建房房方方式式筹筹划划法法合作作建建房房方方式式。。一一方方出出地地，，一一方方出出资资金金，，双双方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暂暂免免土土地地增增值值税税。。如如某某房房地地产产开开发发企企业业购购得得一一块块土土地地的的使使用用权权准准备备修修建建住住宅宅，，则则该该企企业业可可以以预预收收购购房房者者的的购购房房款款作作为为合合作作建建房房的的资资金金。。一一般般而而言言，，一一幢幢住住房房中中土土地地支支付付价价所所占占比比例例应应该该比比较较小小，，这这样样房房地地产产开开发发企企业业分分得得的的房房屋屋就就较较少少，，大大部部分分由由出出资资金金的的用用户户分分得得自自用用。。在该该房房地地产产开开发发企企业业售售出出剩剩余余部部分分住住房房前前，，各各方方都都不不用用缴缴纳纳土土地地增增值值税税，，只只有有在在房房地地产产开开发发企企业业建建成成后后转转让让属属于于自自己己的的那那部部分分住住房房时时，，才才就就该该部部分分缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。灵活活运运用用优优惠惠政政策策法法确定定合合适适的的利利息息扣扣除除方方式式财务务费费用用中中的的利利息息支支出出，，允允许许据据实实扣扣除除，，但但最最高高不不得得超超过过按按商商业业银银行行同同类类同同期期贷贷款款利利率率计计算算的的金金额额。。其其他他房房地地产产开开发发费费用用则则按按取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额和和房房地地产产开开发发成成本本之之和和的的5％％扣扣除除；；如如果果房房地地产产开开发发企企业业不不能能按按照照转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出，，或或不不能能提提供供金金融融机机构构贷贷款款证证明明的的，，房房地地产产开开发发费费用用应应按按取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额和和房房地地产产开开发发成成本本之之和和的的10％％扣扣除除。。如果果借借用用了了大大量量资资金金，，利利息息费费用用多多，，应应采采取取据据实实扣扣除除的的方方式式，，应应尽尽量量提提供供金金融融机机构构贷贷款款证证明明。。如果果借借款款很很少少，，利利息息费费用用低低，，则则可可不不计计算算应应分分摊摊的的利利息息支支出出，，或或不不提提供供金金融融机机构构的的贷贷款款证证明明，，可可多多扣扣除除费费用用，，降降低低税税负负。。灵活活运运用用优优惠惠政政策策法法房产产所所有有人人、、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接赡赡养养义义务务人人的的或或通通过过中中国国境境内内非非盈盈利利性性的的社社会会团团体体、、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、、公公益益事事业业的的免免征征土土地地增增值值税税。。当事事人人应应当当注注意意自自己己的的捐捐赠赠方方式式。。如如果果当当事事人人确确实实无无法法采采用用以以上上两两种种方方式式，，则则应应充充分分考考虑虑税税收收因因素素对对自自己己及及他他人人的的影影响响。。如如某某房房地地产产所所有有人人欲欲将将拥拥有有的的房房地地产产赠赠与与一一位位好好朋朋友友，，则则可可以以考考虑虑让让受受赠赠人人支支付付税税款款，，也也可可以以采采用用隐隐性性赠赠与与法法，，即即让让该该好好友友实实际际占占有有使使用用该该房房地地产产，，而而不不办办理理房房地地产产产产权权转转移移登登记记手手续续。。灵活运运用优优惠政政策法法个人自自有住住房转转让筹筹划经济的的不断断发展展导致致人员员的流流动愈愈来愈愈频繁繁，个个人自自有住住房发发生转转移的的可能能性也也越来来越大大。如如某人人拥有有一套套住房房，已已经居居住四四年零零十一一个月月，此此时需需出售售该套套住房房。显显然，，如果果该人人再等等一个个月出出售住住房可可免土土地增增值税税，而而如果果现在在出售售，因因为使使用年年限超超过三三年而而未超超过五五年，，需减减半缴缴纳土土地增增值税税。灵活运运用优优惠政政策法法个人自自有住住房转转让筹筹划房屋所所有人人由于于工作作需要要，要要转让让使用用年限限很短短的住住房，，比如如仅使使用一一年，，寻找找一个个愿意意和自自己交交换住住房，，而且且对方方住房房又合合乎自自己要要求的的当事事人，，和该该人交交换住住房。。根据据税法法规定定，个个人之之间互互换自自有居居住用用房地地产的的，经经当地地税务务机关关核准准，可可以免免征土土地增增值税税。灵活运运用优优惠政政策法法利用加加计扣扣除进进行纳纳税筹筹划从事房房地产产开发发的企企业，，可加加计扣扣除，，当非非房地地产开开发企企业欲欲进入入房地地产业业时，，不宜宜作为为其非非主营营项目目，而而应考考虑重重新设设立一一独立立核算算的、、专门门从事事房地地产开开发和和交易易的关关联企企业。。不仅仅可以以在房房地产产开发发业务务中享享受加加计扣扣除，，而且且可以以在以以后的的各纳纳税年年度中中利用用企业业的关关联关关系实实现其其他税税种的的纳税税筹划划。如如通过过双方方的销销售收收入分分列，，可使使双方方各自自扣除除交际际应酬酬费时时适用用较高高的扣扣除率率。代收费费用计计价筹筹划法法财政部部、国国家税税务总总局财财税宇宇（95））48号文文件规规定，，对于于县级级及县县级以以上人人民政政府要要求房房地产产开发发企业业在售售房时时代收收的各各项费费用，，如果果代收收费用用是计计入房房价中中向购购买方方一并并收取取的，，可作作为转转让房房地产产取得得的收收入计计税；；如果果代收收费用用未计计入房房价中中，而而是在在房价价之外外单独独收取取，可可不作作转让让房地地产的的收入入。对对于代代收费费用作作为转转让收收入计计算的的，在在计算算扣除除项目目金额额时，，可予予以扣扣除但但不允允许加加计20％％的扣扣除基基数；；对于于代收收费用用未作作为转转让房房地产产的收收入计计税的的，在在计算算土地地增值值税时时不允允许扣扣除代代收费费用。。代收费费用计计价筹筹划法法在会计计核算算时，，应把把县级级及县县级以以上人人民政政府要要求房房地产产开发发企业业在售售房时时代收收的各各项费费用不不计入入房价价中，，而是是通过过合同同安排排、业业务流流程重重组在在房价价之外外单独独收取取，这这样就就可以以减少少销售售收入入，不不仅可可以节节省营营业税税，而而且可可以降降低增增值额额、减减少应应纳的的土地地增值值税。。成本核核算对对象筹筹划法法土地增增值税税适用用四档档超率率累进进税率率，如如果对对土地地增值值税税税率不不同的的房产产合在在一起起计算算，可可能会会降低低高增增值房房产的的适用用税率率。由由于高高税率率房产产的增增值额额大，，这样样会使使整体体税负负下降降。某房产产开发发公司司同时时开发发甲、、乙两两幢商商业房房。销销售甲甲房取取得收收入250万元元，允允许扣扣除项项目金金额为为200万万元；；销售售乙房房取得得收入入400万万元，，允许许扣除除项目目金额额为100万元元。成本核核算对对象筹筹划法法分开核核算甲房产产增值值率=（250-200）÷÷200××100%=25%应纳土土地增增值税税=（（250-200））×30%=15（（万元元）乙房产产增值值率=（400-100）÷÷100××100%=300%应纳土土地增增值税税=（（400-100））×60%-100×35%=145（万万元））甲、乙乙房产产应纳纳土地地增值值税合合计=15+145=160（万万元））成本核核算对对象筹筹划法法合并核核算收入总总额=250+400=650（（万元元）扣除项项目金金额=200+100=300（（万元元）增值率率=（（650-300））÷300×100%=117%应纳土土地增增值税税=（（650-300））×50%-300×15%=130（