房地产开发流程及各环节所涉及的文件

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等10项目立项主管部门发改委所需资料项目立项申请请报告书项目建议书或或项目可行性性研究报告（（及批复文件件）企业法人营业业执照副本（（复印件一份份）；（房地地产项目需提提供资质证明明一份）有关职能部门门的意见等11在编制项目建建议书、项目目可行性研究究报告、环境境影响评价报报告、以及在在进行项目机机会分析策划划阶段，需要要收集大量与与项目所在地地政治、经济济、各种自然然与社会环境境等方面信息息（见前面关关于信息介绍绍）12区域市场现状状及其趋势判判断宏观经济运行行状况国内生产总值值：第一产业数量量第二产业数量量第三产业数量量房地产所占比比例及数量房地产开发景景气指数国家宏观金融融政策：货币政策利率13货币政策利率房地产按揭政政策固定资产投资资总额：全国及项目所所在地其中房地产开开发比重社会消费品零零售总额：居民消费价格格指数商品住宅价格格指数14对于房地产开开发经营中反反映项目地块块相关信息有有：土地性质地理位置地质地貌状况况土地面积及红红线图土地规划使用用性质七通一平现状状15土地周边环境境相关信息地块周边的建建筑物绿化景观自然景观历史人文景观观环境污染状况况地块交通条件件相关信息地块周边的市市政路网以其其公交现状、、远景规划项目的水、路路、空交通状状况地块周边的市市政道路进入入项目地块的的直入交通网网现状16周边市政配套套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、、运动生活服务娱乐休息设施施周边可能存在在的对项目不不利的干扰因因素历史人文区位位影响17房地产开发前前期准备阶段段办理建设用地地规划许可证证购置土地相关关后续工作申领项目选址址意见书申请定点申请购置土地地办理土地产产权手续（获获得土地使用用权）申领规划红线线图、规划设设计条件通知知书等文件编制规划设计计总图申领建设用地地规划许可证证可进入拆迁环环节1819办理建设工程程规划许可证证项目选址意见见通知书—获得建设工程程设计条件要要求通知书委托规划设计计部门进行规规划设计并报报批规划设计主案案统制及报审审初步设计及送送审施工图设计及及送审消防、人防、、卫生防疫、、环保施工图图审查、教育育报建、园林林交通报建、、签订公共配套套协议书建筑外装饰、、环境设计方方案办理获取工程程规划许可证证20需要的相关文文件资料建设项目地点点征求意见函函建设项目规划划审批申报表表建设单位用地地申请及拟建建项目情况说说明拟建方案设想想总平面图规划报建申请请表选址意见书规划选址测绘绘成果图测绘部门划定定规划控制线线放界、测绘图图21控制性详细规规划报审图纸的电电子文件竖向设计、管管线综合专家评审的参参审方案规划许可证申请表施工图说（加加盖设计资质质印章，建筑筑工程仅限建建施图）及其其电子文档土地证、用地地批准书市建委初步设设计批复消防、市政、、人防、环保保、防雷、教教委意见施工图设计文文件审查意见见书地勘报告其他资料见例例子中所列，，各地区可能能不一样2223项目建设阶段段市政配套工程程各项目市政配配套工程咨询询电信、供电、、供水、道路路方案、热力力方案等咨询询市政项目综合合设计与审定定项目综合方案案审定建设项目规划划审批报表市政项目综合合方案24审定方案总图图及道路方案案市政各专业项项目咨询方案案各单位报批雨污水方案初初步设计市政设计综合合方案会审市政专业施工工图设计25办理施工许可可证办理施工许可可征求意见办理招投标（（施工、监理理)树木采伐手续续地名办批复质量监督通知知书安全监督通知知书年度施工计划划统计局登记通通知施工图审查意意见建筑工程施工工许可证26办理工程报建建施工现场检查查及市政配套办理理施工图设计审审查落实监理单位位落实招投标规费缴纳所在区建委审审查获得《建设工程施工许可证》27涉及到的文件件与资料（一）建设工工程报建，首首先要提供如如下资料到建建委办理登记记手续。1、计划部门门核发的《固固定资产投资资许可证》或或主管部门批批准的计划任任务书；2、规划部门门核发的《建建设用地规划划许可证》和和《建设工程程规划许可证证》；3、国土部门门核发的《国国有土地使用用证》；4、符合项目目设计资格设设计单位设计计的施工图纸纸和施工图设设计文件审查查批准书；5、人防办核核发的《人民民防空工程建建设许可证》》；286、消防部门门核发的《建建筑工程消防防设计审核意意见书》；7、防雷设施施检测所核发发的《防雷设设施设计审核核书》；8、地震办公公室核发的《《抗震设防审审核意见书》》；9、建设资金金证明；10、工程预预算书和造价价部门核发的的《建设工程程类别核定书书》；11、法律、、法规规定的的其他资料。。29（二）公开招招标的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位位法定代表人人证明或法定定代表人委托托证明；2、建设工程程施工公开招招标申请表；；3、建设工程程监理公开招招标申请表。。30（三）邀请招招标的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位位法定代表人人证明或法定定代表人委托托证明；2、建设工程程施工邀请招招标审批表；；3、建设工程程监理邀请招招标审批表；；4、工商部门门签发的私营营企业证明；；5、法人营业业执照；6、其他申请请邀请招标理理由证明。31（四）直接发发包的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位位法定代表人人证明或法定定代表人委托托证明；2、建设单位位申请安排建建设工程施工工单位报告；；3、建设单位位申请安排建建设工程监理理单位报告；；4、工商部门门签发的私营营企业证明；；5、法人营业业执照；6、建设工程程直接发包审审批表。32（五）办理建建设工程质量量监督，要提提供如下资料料到质监站办办理手续。1、《规划许许可证》；2、工程施工工中标通知书书或工程施工工发包审批表表；3、工程监理理中标通知书书或工程监理理发包审批表表；4、施工合同同及其单位资资质证书复印印件；5、监理合同同及其单位资资质证书复印印件；6、施工图设设计文件审查查批准书；7、建设工程程质量监督申申请表；8、法律、法法规规定的其其他资料。33（六）办理建建设工程施工工安全监督，，要提供如下下资料到安监监站办理手续续。1、建设单位位提供的资料料：（１）工程施施工安全监督督报告；（２）工程施施工中标通知知书或工程施施工发包审批批表；（３）工程监监理中标通知知书或工程监监理发包审批批表；（４）工程项项目地质勘察察报告（结论论部分）；（５）施工图图纸（含地下下室平、立、、剖）；（６）工程预预算书（总建建筑面积、层层数、总高度度、造价）；；342、施工单位位提供的资料料：（１）安全生生产、文明施施工责任制；；（２）安全生生产、文明施施工管理目标标；（３）施工组组织设计方案案和专项技术术方案；（４）安全生生产、文明施施工检查制度度；（５）安全生生产、文明施施工教育制度度；（６）项目经经理资质证书书复印件，安安全员、特种种作业人员上上岗证原件和和复印件；（７）现场设设施、安全标标志等总平面面布置图；（８）购买安安全网的合格格证、准用证证发票原件和和复印件；（９）建设工工程施工安全全生产责任书书；（10）建设设工程施工安安全受监申请请表；（11）法律律、法规规定定的其他资料料。35（七）领取《《施工许可证证》，除第（（一）条规定定提供的资料料外，要补充充如下资料到到建委办理手手续。1、工程施工工中标通知书书或工程施工工发包审批表表；2、工程监理理中标通知书书和工程监理理合同；3、施工单位位项目经理资资质证书（桩桩基础工程要要提供建设行行政主管部门门核发的桩机机管理手册））；4、使用商品品混凝土《购购销合同》或或经建设行政政主管部门批批准现场搅拌拌的批文；5、质量监督督申请安排表表；6、安全监督督申请安排表表；7、建设工程程质量监督书书；8、建设工程程施工安全受受监证；9、施工许可可申请表；36四、建设工程程竣工验收（一）建设工工程竣工验收收，要提供如如下资料到质质监站审核，，质监站在7个工作日内内审核完毕；；建设单位组组织有关单位位验收时，质质监站派员现现场监督。1、已完成工工程设计和合合同约定的各各项内容；2、工程竣工工验收申请表表；3、工程质量量评估报告；；4、勘察、设设计文件质量量检查报告；；5、完整的技技术档案和施施工管理资料料（包括设备备资料）；376、工程使用用的主要建筑筑材料、建筑筑构配件和设设备的进场试试验报告；7、地基与基基础、主体砼砼结构及重要要部位检验报报告；8、建设单位位已按合同约约定支付工程程款；9、施工单位位签署的《工工程质量保修修书》；10、市政基基础设施的有有关质量检测测和功能性试试验资料；11、规划部部门出具的规规划验收合格格证；12、公安、、消防、环保保、防雷、电电梯等部门出出具的验收意意见书或验收收合格证；13、质监站站责令整改的的问题已全部部整改好；14、造价站站出具的工程程竣工结算书书。38（二）建设工工程竣工验收收前，施工单单位要向建委委提供安监站站出具的工程程施工安全评评价书。（三）建设工工程竣工验收收备案，自工工程竣工验收收之日起15个工作日内内，要提供如如下资料到质质监站办理手手续。1、工程竣工工验收报告；；2、《施工许许可证》；3、竣工验收收备案表；4、工程质量量监督报告；；395、工程竣工工验收申请表表；6、工程质量量评估报告；；7、工程施工工安全评价书书；8、工程质量量保修书；9、工程竣工工结算书；10、商品住住宅要提供《《住宅质量保保证书》和《《住宅使用说说明书》；11、法律、、法规规定的的其他资料。。40（四）建设工工程竣工结算算审核，要提提供如下资料料到造价站办办理手续。1、工程按实实际结算的，，要提供如下下资料：（1）建设单单位和施工单单位的委托书书；（2）工程类类别核定书；；（3）工程施施工中标通知知书或工程施施工发包审批批表；（4）工程施施工承发包合合同；（5）施工组组织设计方案案；（6）图纸会会审记录；（7）工程施施工开工报告告；（8）隐蔽工工程验收记录录；（9）工程施施工进度表；；41（10）工程程子目换算和和抽料（筋））表；（11）工程程设计变更资资料；（12）施工工现场签证资资料；（13）竣工工图。2、工程按甲甲乙双方约定定的固定价格格（或总造价价）结算的，，要提供如下下资料：（1）建设单单位和施工单单位的委托书书；（2）工程承承包合同原件件；（3）竣工图图。42五、办理预售售许可证l、预售人已已取得房地产产开发证书、、营业执照。。2、已取得土土地管理部门门出具的用地地批文及土地地使用证。3、持有《建建设工程规划划许可证》及及《建设工程程施工许可证证》。4、计划部门门签发的《项项目投资许可可证》。5、如向境外