房地产开发流程演示最新最好

房地产项目

开发流程编制讲解：柳健物业增值设计龙头财务保障开发关键施工落地营销兑现开发是关键各类行政报批、报建环节贯穿整个房地产开发价值链，前期开发如若把控得当，将会为整个开发建设创造有利的外部环境，减少不必要的开支，有效降低开发成本。干什么？怎么干？目的：解决两个问题项目开发流程图开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务1.市场条件研判2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制“可行性研究报告”1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建筑工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销(预)售许可证》1.制定销售计划、广告宣传2.销售、签约、公证、收款3.物业服务开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料。申报材料：提供发改委、规划、土地部门相关审批材料。申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘；2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘；3、附有环境影响专项分析或专项评价的,应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单。开发商关注土地、市场研判、产品定位、位置选择开发商策划开发方案、申请立项、编制可行性研究报告发改委立项报告、项目建议书、可研报告审批规划局建设项目选址意见书国土局土地招标、拍卖、挂牌或协议出让，签合同地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（节能、人防、水利、交通、供排水、文保、气象等专业部门审查意见）规划局《建设用地规划许可证》国土局《国有土地使用证》开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（节能、水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）规划局《建设用地规划许可证》规划局设计方案评审发改委初步设计住建委施工图规划局《建设工程规划许可证》住建委《建筑工程施工许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务开发流流程申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）；2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）；3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）；4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续；5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料；6、技术审查机构对涉及项目安全、确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送；7、如需依法进行专项审查的（如：节能、抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料。申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，屋面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证；10、施工险缴费单；11、外地施工企业准予进淮备案许可证。开发流流程证件解解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流流程住建委（市）《建筑工程施工许可证》发改委开工报告审批房管局(房地局)《商品房预售许可证》申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资xxx万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》6、《国有土地使用证》7、《建筑工程施工许可证》8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地开工建设规划设计竣工验收销售与服务开发流流程选址立项取得土地规划设计竣工验收销售与服务开工建设开发流流程选址立项取得土地规划设计开工建设销售与服务竣工验收开发流流程证件解解释《商品房销(预)售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。商品房房预售售应当当符合合下列列条件件：一、已已交付付全部部土地使使用权权出让让金，取得得土地地使用用权证证书；；二、持持有建设工工程规规划许许可证证；三、按按提供供预售售的商商品房房计算算，投投入开开发建建设的的资金金达到到工程程建设设总投投资的的百分之之二十十五以上，，并已已经确确定施施工进进度和和竣工工交付付日期期；四、向向县级级以上上人民民政府府房产产管理理部门门办理理预售售登记记，取取得商商品房房预售售许可可证明明。图例开发流流程人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段段,如果需需要寻寻找合合作伙伙伴,则需要要签定定合作作意向向协议议及合合同书书。市场前前期判判断只只是宏宏观方方面的的粗略略判断断,仅从所所在区区域的的市场场供求求与潜潜力进进行判判断。。立项开工建设规划设计取得土地竣工验收选址销售服服务开发流流程立项开工建设规划设计取得土地竣工验收选址文件说说明投资分分析报报告就是研研究分分析投投资机机会的的文件件，具具体是是指对对房地地产开开发项项目的的背景景、市市场需需求、、资源源条件件、发发展趋趋势、、需需要的的投入入和可可能的的产出出等方方面进进行的的调查查、研研究和和分析析，为为项目目选址址提供供决策策依据据。分析重重点：：市场场条件件研判判和项项目位位置选选择销售服服务开发流流程立项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告需要提交文件:项目建议书可行性研究报告开发商涉及部门:发改委规划局住建委销售服服务开发流流程立项开工建建设规划设设计取得土土地选址址竣工验验收文件说说明项目建建议书书可行性性研究究报告告又称立立项报报告，，是项项目建建设单单位或或项目目法人人，根根据国国民经经济的的发展展、国国家和和地方方中长长期规规划、、产业业政策策、生生产力力布局局、国国内外外市场场、所所在地地内外外部条条件等等，提提出的的某一一具体体项目目的建建议文文件，，是对对拟建建项目目提出出的框框架性性总体体设想想。是初步步可行行性研研究的的成果果。是指通通过对对拟建建项目目的市市场需需求状状况、、建设设规模模、产产品方方案、、生产产工艺艺、设设备选选型、、工程程方案案、建建设条条件、、投资资估算算、融融资方方案、、财务务和经经济效效益、、资源源的有有效利利用、、环境境和社社会影影响、、以及及可能能产生生的风风险等等方面面进行行全面面深入入的调调查、、研究究和充充分的的分析析、比比较、、论证证，从从而得得出该该项目目是否否值得得投资资、建建设方方案是是否合合理的的研究究结论论，为为项目目的决决策提提供科科学可可靠的的依据据。销售服服务开发流流程立项项开工建建设规划设设计选址址竣工验验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定需提交的文件2.《国有土地使用证》规定需提交的文件取得土地销售服服务开发流流程立项项开工建设设规划设计计选址址竣工验收收规划局建设用地规划许可证国土局国有土地使用证取得土地办理《建设用地规划许可证》需准备文件如下:立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料。文件说明明销售服服务办理《国有土地使用证》需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等开发流程程人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3.领取《建设工程规划许可证》项目设计方案开工建设设竣工验收收规划设计立项项取得土地地选址址销售服服务办理《建设工程程规划许许可证》:需准备文件如下：供电、给给水、市市政、燃燃气电力力等部部门门意见建设项目目规划审审批报表表审定设计计方案建筑工程程施工设设计图纸纸工程档案案登记证证明按审定设设计方案案要求取取得的协议通知知书人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工单位,开发建设1.施工单位招标2.领取《建筑工程施工许可证》施工设计文件开发流程程办理《建筑工程程施工许许可证》，需准备文件如下：建筑工程程施工许许可申请请表一式式两份《建设用地地规划许许可证》及附件《建设工程程规划许许可证》及附件施工图纸纸设计文文件审查查通知书书经过备案案的施工工合同监理单位位中标通通知书项目建设设资金落落实证明明年度施工工计划人防工程程备案通通知书园林局伐伐移树木木批准文文件基础设施施配套费费收费凭证证质量监督督通知书书安全监督督通知书书建筑节能能新型墙墙体收费费凭证统计局登登记通知知立项规划设计取得土地选址竣工验收开工建设销售服服务开发流程程立项项开工建设设规划设计计取得土地地选址址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,取得专业部门验收凭证1.项目建设2.工程验收之前取得的所有证件及相关批复销售服服务开发流程程立项项开工建设规划设计计取得土地地选址址人目的事向政府提交文件开发商产品出售,回收资金及获利1.销售

交付业主2.选择物业管理公司成立业主大会之前取得的所有证件及相关批复