房地产开发中的设计管理与成本控制

房地产开发中的设计管理如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是：（1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始,开发商风险加大〔设计的时效性〕（3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕（4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；四、设计管理的总结；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介下表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。开发各阶段发生费用比例项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010

房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］1.投资资决策阶阶段成本本控制项目成本本控制贯贯穿于项项目建设设的全过过程，据据若干项项目竣工工资料的的分析，，影响项项目投资资最大的的阶段是是项目定定位和前前期总体体规划，，此阶段段影响项项目投资资因素占占到60~65%，单单体设计计到施工工图，占占到10~15%，施施工阶段段，通过过加强管管理，改改进技术术措施节节约投资资的可能能性5~10%。因此此必须加加强项目目前期的的可行性性研究和和投资论论证；做做好市场场调查，，技术方方案，投投资估算算，风险险分析等等方面内内容。2.设计计阶段的的成本控控制项目投资资控制关关键是规规划设计计阶段，，对建安安工程造造价影响响占75%以上上，这一一阶段的的控制主主要体现现在“技技术与经经济”的的相结合合上，技技术经济济合理的的设计，，可以降降低工程程造价5%-10%，，甚至可可达10%-20%。。（1）方方案设计计阶段，，做好方方案的优优选工作作开展方案案招投标标工作，，在方案案评选过过程中，，根据项项目的定定位、市市场的实实际情况况，邀请请内、外外部专家家对总体体规划、、建筑设设计方案案、结构构形式等等从技术术、经济济上进行行会审评评估，取取得即符符合市场场定位又又经济合合理的方方案，并并形成工工程造价价估算。。推行以下下办法获获益非浅浅：1.建筑筑方案与与经济方方案相结结合的设设计招标标方法：：积极推推进设计计招标，，开展方方案评选选。2.实行行限额设设计，有有效控制制造价，，设计管管理工作作中的成成本控制制：前提：要要有准确确的项目目定位和和策划、、目标成成本控制制要求。。重点：强强调方案案的合理理性、经经济性，，针对图图纸能否否达到甲甲方设计计招标及及方案、、扩初、、施工图图纸的设设计深度度，通过过对实施施过程中中设计变变更多少少，以及及造成成成本增减减的大小小，在合合同中增增加相应应的处罚罚与奖励励条款，，明确要要求设计计单位提提供设计计概算及及电子版版设计图图纸。要求：设设计招标标和邀标标函中及及设计合合同中，，都对设设计单位位技术能能力的配配置，设设计资历历,信誉誉，已完完成项目目的业绩绩效果评评定，设设计计划划推进，，设计组组织，项项目负责责人的综综合评定定，设计计期的服服务及施施工期的的后续服服务等方方面综合合评价都都有要求求。设设计合同同中还应应有成本本控制的的要求。。如强调调限额设设计，要要求在合合同里明明确规定定成本控控制目标标。（2）项项目初步步设计和和施工图图设计阶阶段这两个设设计阶段段应分别别确定具具体技术术经济指指标、各各专业设设计要求求，及材材料使用用要求。。开发企企业的相相关技术术人员根根据项目目开发定定位要求求，制定定工程建建设成本本范围、、质量及及效果确确定各项项指标。。加强设设计图纸纸会审与与审查。。各阶段段均应对对设计单单位的设设计成果果进行审审查比对对。初步设计计阶段：：设计的经经济合理理性———体型系系数，窗窗墙比等等指标布局的合合理性、、配套设设计的合合理性、、竖向设设计的合合理性、、建筑系系统的设设计、初步设计计阶段，，在满足足规范的的要求下下，减少少非可售售部分面面积，减减少去化化较慢的的部分面面积，如如集中地地库等。。建筑主主体的配配置标准准如外墙墙装饰、、保温、、门窗、、室内设设备标准准、电器器及空调调形式、、单元及及分户入入口、电电梯、标标准车位位配置、、地库面面积及交交通形式式，景观观设计标标准〔如如软、硬硬景，水水景面积积控制，，单方造造价标准准等〕小区配套套设施如如体育健健身、文文化娱乐乐休闲空空间、教教育设施施〔小学学校幼儿儿园〕面面积及标标准，边边界管理理体系及及设施、、通讯及及弱电系系统；对对大量的的建筑主主体共性性部分均均要制定定标准化化设计要要求施工图设设计阶段段：组织专业业各方面面人员对对图纸技技术上的的合理性性，施工工上的可可行性、、工程造造价上的的经济性性进行审审核，对对建筑设设计主要要过程实实行多方方案比较较和精细细化控制制，减少少设计返返工和残残次品〔〔如梁柱柱的位置置、空调调机位的的安排、、管线走走向的布布置与标标高关系系等设计计细节〕〕。施工图设设计阶段段，通过过设计优优化，降降低部分分对产品品品质影影响不大大的材料料档次，，如混凝凝土加气气砌块、、阳台玻玻璃栏板板、外墙墙保温与与涂料及及面砖、、空调装装饰板等等，但对对客户投投诉和关关注点较较多的电电梯、进进户门、、外墙门门窗、可可视对讲讲等，应应在保证证质量的的前提下下控制价价格，当当然要与与产品定定位和对对业主的的销售合合同承诺诺相符合合根据市市场定位位、客户户需求列列出交楼楼标准：：重点：结构设计成本本控制的技术术关键点：基基础的选型与与成本关系，，建筑结构形形式的利用梁布置、梁配配筋方式的常常见误区及优优化方法方式式，如何优化剪力力墙布置及数数量、剪力墙墙的长度取多多少最经济、、剪力墙厚度度取值的误区区及优化方法法，异形柱结构中中应注意的事事项，楼板的厚度对对成本的影响响、最优化的的楼板厚度取取值是多少，，如何判断桩及及基础的总量量是否合适、、如何优化桩桩及基础的总总量，对勘察察报告取值及及建议的关注注点，各种钢筋材料料对成本影响响的对比分析析等；三材消耗指标标------结构配筋筋、含钢量的的控制设计说明，施施工做法的合合理性材料的选用上上尤其是水电电材料选用审核各专业间间图纸的矛盾盾，如景观设设计同建筑设设计、场地设设计的协调一一致，与综合合管网设计的的矛盾及统一一，整合各阶阶段设计积累累成果，实现现集约采购和和战略合作服服务商关系，，如电器设备备、建筑材料料、栏杆、门门窗标准化产产品。建筑找坡的成成本误区及优优化方式，审图完成后，，各阶段应分分别形成设计计概算及施工工图预算，为为下一阶段成成本控制提供供依据。认真进行设计计交底，根据据交底和审图图结论，进行行工程价款调调整（3）设计合合同的签定————加强对对勘察、设计计合同的管理理与设计单位位建立相应的的经济责任。。在合同设计经经济条款上增增加设计变更更及修改的额额度限制条件件，如设计变变更超出施工工合同价某一一比例，扣罚罚一定比例设设计费（设计计质约金）。。采取一定的的合理的约束束是对设计规规范、设计标标准、工程与与概（预）算算指标等各方方面控制的一一种举措。（4）二次设设计问题委托专业队伍伍对于设计院院不能完成或或完成不好的的专业设计进进行二次设计计，并完善相相关手续，如如补充合同，，与总规等主主要设计公司司的配合等。。3.施工阶段的设设计配合—有有助于节约成成本(1)主主要是过程中中落实动态成成本控制；(2)认认真组织做好好施工组织设设计的审查工工作；(3)控控制设计变更更和现场签证证——对设计计变更进行技技术经济比较较，严格控制制设计变更；；严控施工现现场签证流程程；尽可能减减少设计变更更，避免浪费费。(4)继续续通过设计挖挖掘节约造价价的可能性；；如加强各专专业设计公司司的施工现场场技术协调工工作；二、规划和建建筑设计对成成本的主要影影响因素和和相应的控制制方法；（一）、主要要影响因素1、概念设计计和方案设计计概念和方案设设计------该阶段段设计是决定定建筑物风格格、流派、造造型乃至造价价的第一步，，不同的概念念和方案会产产生不同的效效果，当然也也影响到建筑筑成本。如传传统的欧式风风格建筑，它它除了特有的的构造以外，，其外墙和屋屋顶附设设计计了更多的建建筑饰物，给给人以特有的的印象；而现现代建筑风格格通常比较简简练，通过各各种形式的线线条、造型来来突出现代人人的一种生活活方式和追求求。不同的建建筑原创理念念，形成的概概念和方案设设计不尽相同同，甚至大相相径庭，其产产生的结果足足以影响建筑筑成本。当设设计公司有了了原创性的理理念创新，并并且建立起对对这种理念从从硬件到软件件的支撑体系系，就有了自自己的成本特特性。这种自自选动作辅以以甲方高效率率、规范化的的设计管理模模式就会成为为新的设计标标准，而这些些标准是建立立开发企业自自身项目和企企业品牌的基基础。房地产开发商商的设计管理理特点开发商的设计计师——点菜的——替客户点点菜的。设计院的设计计师——做菜的——帮开发商商给客户做菜菜的概念设计和规规划设计的关关注重点不同同定位方向向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化概念设计研究究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二侧重与规划设计方面的研研究。2、建筑产品品功能的控制制建筑产品功能能的控制------对对单体建筑物物合理功能的的控制。每一一栋建筑物都都有建筑物本本身特定的功功能要求，住住宅、办公楼楼、商场等功功能要求以人人为本，在设设计这些建筑筑物时，设计计师应从满足足人的基本需需要和国家、、地区的设计计规范、规划划要点进行考考虑。建筑物物建成后，功功能太低则不不能满足使用用者需要；功功能过高、不不实用，则会会增加投资而而得不到最终终价值的体现现，因此，不不切合实际的的功能设计，，其后果只能能是增加成本本，影响建筑筑成本的控制制。3、建筑物大大小对建筑成成本的影响当建筑物的外外形相同时，，如果建筑物物的尺寸缩小小，就会增加加建筑面积的的造价，反之之，加大建筑筑物的尺寸，，一般能使建建筑面积的造造价降低。这这是因为建筑筑物外墙与建建筑面积的比比例增大或缩缩小，将会引引起内部隔墙墙、装饰、安安装等的工程程量成比例的的增加或缩小小，同时基础础、屋面沿口口、门窗、遮遮阳板及施工工脚手架等费费用也会引起起相应的增加加或缩小。4、平面形状状对建筑成本本的影响一般来说，在在相同的建筑筑面积条件下下，建筑物的的外形越简单单，外墙长度度就越短，单单位造价也就就越低；相反反，建筑平面面外形复杂而而且不规则，，则外墙周长长和建筑面积积之间的比例例必将增加，，这将引起单单位造价的提提高。不规则则的建筑外墙墙，不仅使墙墙体增加，而而且室内、外外管线工程及及基础费用也也会增加。5、建筑层数数不同类型的建建筑物如别墅墅、多层、小小高层、高层层、超高层建建筑等，它们们都有不同的的设计、施工工规范要求，，如小高层与与多层层高的的设计规范要要求就不尽相相同，具体地地反映在抗震震、抗风、防防火、增压等等方面。在同同一类型的建建筑物内，由由于执行的是是同一规范，，因此一般不不会人为地去去提高一个规规范档次从而而引起建筑成成本的增加。。而不同类型型的建筑物，，由于规范要要求不同，建建筑成本必然然不同，特别别是介于小高高层和高层两两者之间的建建筑物，可谓谓不上不下，，但在设计时时，设计规范范要求在这种种情况下必须须执行高一个个档次的设计计规范要求时时，其增加的的成本却大得得多，而这样样的设计在房房屋销售时又又不能得到购购买人的认同同。从价值工工程原理这一一角度看简直直是一种无谓谓的浪费。当当然，在同一一档次的建筑筑物内，有时时增加几层或或减少几层同同样会引起建建筑成本的变变化，其一般般的变化规律律是增加层数数时建筑成本本下降，减少少层数时建筑筑成本上升，，但对具体的的工程而言，，只有经过具具体的分析和和测算时才能能了解成本的的变化情况。。6、建筑层高高建筑层高的增增加，意味着着工程实物量量的增加，例例如墙体、门门窗、粉刷、、装饰、管线线等。这些增增加的实物量量分摊在建筑筑面积上只会会引起单位建建筑面积造价价的增加。因因此除了底层层或公共活动动场所或特别别需要之外，，在满足设计计规范后，一一般不应盲目目的增加层高高。7、建筑材料料、设备标准准一般而言，建建筑成本随着着建筑标准的的变化而变化化，建筑材料料、设备标准准高的，建筑筑成本随之增增高。但是，，在有些情况况下也并不完完全如此。所所谓高标准的的建筑材料和和设备，其重重要的标志是是指品牌、价价格或是较为为稀贵的产品品，并产生一一定的影响，，其成功之处处是在于各种种要素的巧妙妙搭配。例如如在装饰房屋屋墙面时，虽虽然可取品牌牌好、价格高高的墙纸，但但远不如用颜颜色和谐、价价格大众化的的涂料产生的的效果来得更更好、更易于于为买主接受受。因此，不不仅仅是材料料、设备的品品牌好和价格格贵就一切都都好，有时候候注重合理和和巧妙的设计计手法比单纯纯追求建筑材材料、设备的的高标准和单单纯的品牌其其效果才能更更好。8、规划、建建筑设计本身身规划、设计本本身的收费，，它在投资中中的比例并不不是很高，但但对于一个成成规模的建筑筑物或建筑群群体而言，往往往差异是很很大的，业主主与不同的规规划、设计公公司订立合同同时，费用相相差几十万元元的事例并不不少见，因而而规划、设计计本身的收费费或多或少地地影响着建筑筑成本。（二）、控制制影响因素的主要方法〔以住宅开发发为例〕：1、建筑造价构成成比：建筑造价构成成比反映的是是不同工程部部位的造价占占总造价的比比值。分析这这个可以找出出降低造价、、提高经济效效果的方向。。住宅建筑中各各单位工程造造价比序号单单位工程程名称造造价价比率（%））附附注多层高高层1土土建工程81.2~82.480.0~81.62水水卫工程4.8~5.43.2~5.23暖暖通工程3.6~4.42.0~3.6通通风系指指有人防者4电电气工程5.2~5.62.0~3.05弱弱电工程1.5~1.70.3~0.5系系指共共用天线6煤煤气工程1.7~1.90.7~0.87电电梯工程-8.0~9.0合计100100注：本表系根根据北京地区区当前的造价价标准测算的的。其中多层层住宅为砖混混结构；高层层住宅为内浇浇外砌大模板板、全现浇钢钢筋混凝土结结构等。公用建筑中各各单位工程造造价比序号单单位工程造造价比（%）附附注1土土建工工程65~66其中：建筑装装修34~35结构312给给排水水工程7~8含含消防防喷淋3采采暖及及空调11~124强强电工工程8~95弱弱电工工程4~56电电梯2~3合计100不同类型工程程各分部工程程直接费占造造价比例工程各各分分部工程占总总造价（%））类型基基础础结结构屋屋面门门窗楼楼地面室室内内装饰外外檐装修修脚脚手架其其他实验楼俱乐部教学楼民用建建筑土土建工工程中中建筑筑与结结构造造价比比序号结结构类类型建建筑筑造价价：结结构造造价备备注注1一一般砖砖混结结构6.5：：3.52框框架结结构（（一般般标准准）4：63框框架结结构（（略高高标准准）5~6：5~4系系指建建筑标标准4砖砖混结结构别别墅7.5~8：2.5~25框框架结结构体体育馆馆4.5：5.52、户型：小户型型单方方造价价比大大户型型高，，因为为小户户型内内墙多多，相相应墙墙面抺抺灰、、管线线敷设设安装装单方方造价价就高高。（（销售售定价价要考考虑这这个因因素））3、层高：室内净净高直直接影影响建建筑造造价。。降低低层高高可以以直接接节省省投资资，节节约建建筑材材料和和劳动动消耗耗，减减轻建建筑自自重，，提高高抗震震能力力。不同层层高对对造价价的影影响参参数表表层高（（m）造价（（%）不同层层数对对造价价的影影响参参数表表层数123456造价（（%）不同开开间对对造价价的影影响参参数表表开间（（m）造价（（%）不同进进深对对造价价的影影响参参数表表进深（（m）造价（（%）4、建筑的的平面面形状状：一般来来说，，建筑筑的平平面形形状越越简单单，其其造价价相应应地越越低，，施工工也经经济。。不同平平面形形式的的比较较（同同规模模建筑筑面积积）平面形形式内内廊内内外廊廊梯梯间间外外廊半半内廊廊造价（（%）建筑外外形对对造价价的影影响参参数表表造价（（%））105~109100102~105103~107103~108107~113外形U形形长长方方形H形形Y形形L形形圈圈形5、建筑的的单元元组合合：合理安安排建建筑的的单元元组合合，能能提高高设计计方案案的经经济效效果，，单元元组合合数可可以影影响山山墙、、基础础、屋屋面等等部位位的造造价。。单元组组合不不同对对造价价影响响参数数表单元数数234567造价（（%）6、窗墙比比：在满足足规范范要求求的情情况下下，窗窗墙比比越低低越经经济。。7、结构配配筋：结构工工程师师的设设计水水平，，直接接决定定了建建筑钢钢筋含含量的的高低低，从从而影影响工工程造造价。。8、建筑结结构形形式：框架剪剪力墙墙结构构体系系造价价最高高，框框架结结构体体系次次之，，砖混混结构构造价价最低低。地基处处理方方式、、基础础结构构类型型，也也要多多方案案经济济技术术比较较。因此，，建筑筑结构构的选选择，，是影影响建建筑设设计方方案经经济性性的一一个重重要因因素。。要明明确结结构工工程师师的职职责，，其中中结构构含钢钢量限限额，，细部部大样样做法法的规规范，，合理理归并并结构构构件件有利利于成成本节节约。。9、细细部部做法法的控控制与与审查查对细部部做法法的要要求及及做法法控制制对造造价的的影响响也非非常大大。（1））Ⅲ级级钢的的应用用由于ⅢⅢ级钢钢强度度高、、延性性好可可以明明显地地降低低含钢钢量，，因此此可以以大量量的在在我司司一些些成本本控制制较好好的项项目中中广泛泛采用用（2））合理理归并并结构构构件件结构平平面及及构件件分类类太少少含钢钢量会会上升升，但但分类类太多多不利利于施施工控控制。。（3））细部部大样样做法法的规规范对设计计高层层项目目中构构件的的细部部做法法，技技术部部进行行了梳梳理，，有利利于施施工图图的规规范。。（4））结构构含钢钢量限限额由于建建筑产产品的的非标标准型型、物物业类类型的的多样样性，，结构构的经经济性性指标标很难难同工工业标标准化化产品品一样样采用用绝对对指标标。含含钢量量指标标不是是唯一一的经经济性性指标标，如如果过过分单单一强强调含含钢量量，存存在降降低结结构质质量的的风险险，并并对体体型规规则要要求过过高，，易影影响其其内部部功能能布局局及外外立面面的美美观，，难以以保证证产品品的较较高品品质。。建议议在市市场调调研的的基础础上做做出合合理可可行的的含钢钢量目目标。。三、甲甲方在在设计计过程程中的的成本本控制制管理理(一)、甲方设设计阶阶段成成本控控制的的具体体程序序是：：专题调调研—---设计任任务书书—---方方案设设计——---施工图图任务务书—---施施工图图设计计—---图纸会会审。（以上上共计计六个个节点点，其其中四四个节节点是是要求求甲方方完成成的））由于关关注点点的不不同，，设计计单位位往往往对工工程成成本控控制的的重视视程度度不如如开发发单位位，因因此这这一阶阶段的的成本本控制制应该该由开开发单单位牵牵头，，由设设计单单位来来实现现。在在委托托设计计前，，要组组织力力量对对成本本可控控敏感感的部部分进进行专专题调调研，，如：：土方方工程程、基基础部部位、、地下下室，，主体体材料料，通通过考考察相相关项项目、、收集集最新新技术术资料料，组组织专专题会会等方方式，，与设设计单单位共共同完完成。。在确确定项项目技技术方方案的的同时时，确确定成成本控控制目目标。。由于发展展商最初初的定位位不明确确，导致致摆动比比较大，，很多时时候扩初初图和施施工图已已经出来来了，回回头还要要改动设设计方案案。另外外，一边边施工一一边设计计的现象象存在，，这种现现象实际际上导致致设计周周期延长长。为什什么品牌牌开发企企业注重重先进的的开发管管理模式式，那些些以文化化牌善长长的地产产品牌，，专业化化、规模模化的研研发团队队具备更更强大和和成熟的的开发经经验。xx上市市公司的的产品开开发模式式：具体体产品注注重概念念创新，，对土地地价值的的识别和和挖掘，，规划设设计具备备超前性性，以““物业管管理”为为突破点点并形成成了超前前的物业业管理模模式，住住宅标准准化与产产品创新新的成功功结合，，全程品品质管理理。(二)设设计管理理重点是是：1、提高高全员成成本意识识（1）部部门间密密切协作作（2）明明确建筑筑、结构构、水暖暖电专业业工程师师、景观观工程师师职责2、加强强对设计计公司的的管理与与协调（1）合合同管理理（2）项项目攻关关（3）做做好与设设计人员员的沟通通（4）落落实奖惩惩措施（5）开开展设计计公司间间的交流流与竞争争3、建立立管理程程序与制制度（1）完完善甲方方设计标标准（2）坚坚持设计计全过程程优化（3）建建立专家家会议评评审制度度（4）内内部审核核制度化化4、成本本优化与与设计合合理周期期的确定定结构成本本监控过过程的分分阶段控控制要求求设计周周期尤其其是扩初初、施工工图设计计周期科科学合理理。只有有这样，，才能有充分的的时间进行多方方案的比比较，才才能保证证设计成成果准确确、安全全、经济济。房地产的的开发模模式应该该有一个个新的改改革。（三）合合同管理理中的成成本控制制工作我们强调调限额设设计，要要求在合合同里明明确规定定成本控控制目标标以下是xx公司司新完成成的合同同模板中中有关成成本控制制部分〔〔案例〕〕，其中具体体要求如如下：1、乙方方在提交交各阶段段设计成成果文件件时，需需要同时时提交此此阶段设设计成果果的概算算书（包包括方案案阶段的的成本匡匡算书，，扩初阶阶段的工工程成本本概算书书及施工工图阶段段的工程程成本概概算书））。若提提交设计计成果文文件不包包括概算算书，则则视为设设计成本本文件不不完整。。乙方在在提交各各阶段匡匡算书、、概算书书时，必必须首先先对设计计成果是是否满足足限额指指标进行行评估，，如果满满足限额额指标，，才能作作为合格格的设计计成果予予以提交交；如果果不能满满足限额额指标，，乙方必必须自行行调整设设计，直直到乙方方认为满满足限额额指标要要求时，，再予以以提交。。含钢量、、混凝土土含量限限额指标标18层点点式高层层建筑序号分分部分项项工程比比例含含量1钢钢筋钢钢筋筋用量/建筑面面积≤≤58kg/㎡㎡2混混凝土混混凝土用用量/建建筑面积积≤≤0.42m³/㎡㎡地下室（（不含人人防）序号分分部部分项工工程比比例含含量量1钢钢筋钢钢筋用量量/建筑筑面积≤≤130kg/㎡2混混凝土土混混凝土用用量/建建筑面积积≤≤1.10m³/㎡㎡含钢量、、混凝土土含量限限额指标标33层点点式高层层建筑（（不含地地下室））序号分分部分分项工程程比比例含含量量1钢钢筋筋钢钢筋用用量/建建筑面积积≦≦65g/㎡2混混凝凝土混混凝凝土用量量/建筑筑面积≦≦0.48m³/㎡㎡33板式式联拼高高层建筑筑（不含含地下室室）序号分分部部分项工工程比比例例含含量量1钢钢筋钢钢筋筋用量/建筑面面积≦≦62kg/㎡2混混凝土混混凝土用用量/建建筑面积积≦≦0.48m³³/㎡人防地下下室（6级人防防）序号分分部分项项工程比比例含含量1钢钢筋钢钢筋用量量/建筑筑面积≦≦180kg/㎡2混混凝土土混混凝土土用量/建筑面面积≦≦1.20m³³/㎡2、各阶阶段匡算算书、概概算书应应有编制制人、审审核人签签字且加加盖编制制单位公公章。各各阶段匡匡算书、、概算书书除应反反映设计计成果的的总体成成本水平平外，还还应对甲甲方要求求乙方应应达到的的设计限限额指标标作出明明确评估估和说明明。各类建筑筑钢筋混混凝土及及建安工工程单方方造造价经经济指标标必须达达到如下下要求：：序号分分部分分项工程程建建筑面面积（㎡㎡）单单方造价价（元/㎡）总总价（（万元））111层小小高层建建筑不不超超过1850218层高高层建筑筑不不超超过19503地地下室不不超过25004小小于2.2米架架空层不不超过1200备注：建建安包括括内容：：土方、、基础、、地下室室、主体体、门窗窗、入户户门、防防火门、、栏杆、、外立面面装修、、公共共部分精精装修、、室内给给排水、、室内电电气、消消防通风风〔其中中小高层层、高层层还包含含有发电电机房、、水泵房房、消防防设施设设备等〕〕、室内内智能化化、电电信、电电视。3．如经经甲方审审核的设设计成果果的建安安成本突突破甲方方提出的的成本指指标，则则按以下下原则执执行：当实际成成果大于于限额指指标，且且范围不不超过3%的，，可不予予以调整整。当实际成成果大于于限额指指标，且且范围在在3%～～6%的的，乙方方在工程程实施前前20天天内完成成设计调调整，调调整内容容设计承承包方须须做经济济性分析析及评估估，设计计调整后后需满足足成本限限额指标标的要求求。当实际成成果大于于限额指指标、且且范围大大于6%的，乙乙方除应应在工程程实施前前20天天内完成成设计调调整，调调整内容容设计承承包方须须做经济济性分析析及评估估，设计计调整后后需满足足成本限限额指标标的要求求。如最最终设计计成果不不能满足足限额指指标的要要求，乙乙方须以以书面形形式说明明原因，，并得到到甲方认认可。4．甲方方可以约约请咨询询公司，，按现行行国家规规范及计计量标准准对乙方方的施工工图进行行同模型型、同条条件的计计算复核核。咨询询结果如如不满意意合同条条款中的的具体限限制，乙乙方应无无条件对对施工图图进行优优化修改改。5．乙方方对咨询询公司的的计算复复核有异异议的，，应与甲甲方一起起对设计计计算有有关的原原始数据据、重要要参数、、计算书书进行认认真的研研究复核核。共同同找出问问题的原原因，乙乙方并对对相应设设计进行行修改优优化。6．直到到乙方完完成每阶阶段设计计任务，，包括完完成对设设计成果果的经济济评审，，甲方通通过经济济评审认认为乙方方的设计计成果达达到限额额设计及及限限额额指标的的要求后后，才按按每阶段段的设计计成果付付款。四、设计管理理与成本本控制总总结目前业内内的房地地产公司司在设计计阶段的的成本控控制只有有成本部部门参与与，多数数没有达达到预期期的效果果，而且且浪费了了大量的的精力，，影响工工作效率率。成本本控制应应该是一一项全员员参与的的工作，，比如工工程、设设计、成成本、营营销等管管理部门门要充分分协调沟沟通，制制定详细细的设计计要求和和设计任任务书，，并对设设计单位位的设计计方案和和施工图图、工程程项目的的结构形形式〔明明确结构构工程师师职责〕〕、装修修标准、、材料设设备选型型、设计计的合理理性和安安全性等等进行全全面的评评估和审审核。在在成本本控制中中要避免免两种现现象：一一是不计计成本地地追求设设计效果果；二是是成本不不合理导导致品质质丧失。。以下建建议可可供参参考：：1、通通过招招标和和方案案竞赛赛，缩缩短设设计周周期和和优化化设计计方案案，加加强对对设计计公司司的管管理与与协调调；合合同管管理；；项目目技术术、经经济和和政策策攻关关；做做好与与设计计人员员特别别是设设计项项目负负责人人的沟沟通；；落实实奖惩惩措施施；开开展设设计公公司间间的交交流与与竞争争。2、按按照批批准的的设计计任务务书及及投资资估算算来控控制初初步设设计。。3、通通过合合同对对勘察察设计计单位位明确确规定定责任任。4、加加强设设计标标准和和标准准设计计的制制订及及合理理应用用，建建立管管理程程序与与制度度：完完善甲甲方设设计标标准；；坚持持设计计全过过程优优化；；建立立专家家会议议评审审制度度；内内部各各阶段段图纸纸审核核制度度化。。5、正正确理理解““设计计阶段段的成成本控控制””。这这里主主要谈谈谈对对设计计变更更的有有效控控制，，应注注意以以下经经常性性发生生的成成本突突破：：如地地下室室砖外外墙改改为钢钢筋砼砼墙、、基础础土方方、主主体结结构设设计变变更、、外立立面装装饰提提高设设计标标准、、基础础底板板增加加防水水层、、地下下室砼砼增加加膨胀