房产企业当前发展环境与建议

典型房产企业当前发展环境分析与建议2009年3月11日

内容

页码引子3A. 当前环境篇 7B. 企业动态篇 12C. 应对建议篇 322引子1、土地2、住宅3土地部分城市土地需求量锐减城市2007年1-12月（占地面积：平方米）2008年1-12月（占地面积：平方米）同比增幅广州2,374,469599,814-74.74%武汉3,450,876669,845-80.59%南京7,138,4333,658,510-48.75%长春7,132,4776,497,544-8.90%土地流标情况明显城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海14630%北京8220%宁波7330%天津7330%连云港8327%长春3125%苏州23826%长沙5444%杨州7113%南昌4343%厦门1267%福州2360%45住宅全国市场2008年11、12月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右（单位：万平米）区域城市10月11月12月环比同比长三角上海66.0048.5949.902.7%-70.2%南京25.0920.3830*47.2%-64.4%杭州13.7417.4412.79-26.7%-63.8%环渤海北京40.8054.8052.56-4.1%-59.3%天津31.8531.8543.25*35.8%-53.2%沈阳73.82147.7061.43-58.4%-35.0%中西部武汉36.0035.0045*29.0%-55.0%成都37.6733.2143.0029.0%-55.0%西安47.3948.0646.13-4.0%-45.5%珠三角深圳31.0030.6633.338.0%/注：带*数据为当月预估值住宅大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江1800013000-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%6A.当前环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境7多环境联动随着整体环境的进一步困窘，市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足国际经济环境全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年一些国家濒临破产危机大量全球性企业裁员1国内经济环境2GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）居民就业率下降，失业人口达2000万能源增幅明显下降市场调整所面临的四大环境行业发展环境3行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题企业盲目扩张，对风险意识不够；市场发展出现阶段性瓶颈政策对行业发展支持力度不够。客户需求环境4各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观8国际经济环境全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年主要股市剧烈动荡，截止到2008年１2月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。道琼斯指数恒生指数日经指数一些国家面临破产危机国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%9国内经济环境中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万能源需求一路走低10行业发展展环境“忧患意意识”缺缺位■企业自身发展过快，风险意识不够强；对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶颈；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；11客户需求求环境各层级需需求环境境市场均均受到金金融危机机冲击，，房地产产需求前前景不容容乐观需求环境境减弱需求群体下降程度主要影响因素刚性需求求高端需求求改善需求求股市跳水水政策支持持不够经济环境境恶化收入预期期降低12资本缩水水企业倒闭闭利润降低低B.企企业动态态篇1、上市市企业基基本面分分析2、典型型企业动动态跟踪踪3、标杆杆样本深深度分析析13基本面分分析经营压力力大基本面数数据恶化化,房地地产企业业经营压压力大A股74家企业业费用变变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业业货币资资金量变变化2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%销售压力力:销售费用用显著上上升成本控制制:管理费用用下降财务紧张张:财务费用用上升增持现金金:过冬意识识明显14基本面分分析负债激增增压力大大假象（左左侧数据据）：营收数据据看似景景气，但但并非反反映当前前业绩，，因为有有07年年的销售售结转。。真相（右右侧数据据）：负债激增增表明未未来日子子难熬。。A股74家房地地产企业业营业收收入变化化2007年2008年同比营业收入739.45亿989.39亿↑33.80%签约预售收入1186.95亿1185.73亿↓0.10%2007年2008年变化百分点销售净利率15.65%16.53%↑0.88净资产收益率7.67%7.23%↓0.442007年2008年变化百分点净负债率33.26%53.54%↑20.28营业收入入属于07年结结转，并并不能够够表示企企业08年实际际收入。。实际的的签约预预售收入入已经开开始减少少。A股74家房地地产企业业利润水水平变化化?A股74家房地地产企业业平均净净负债率率利润情况况略有上上涨，是是由于目目前结算算项目的的项目大大部分是是去年完完成的销销售。A股74家房地地产企业业负债（（扣除预预收账款款）情况况2007年2008年同比扣除预收账款的总负债2024亿3119亿↑54.10％15基本面分分析存货压力力偏大08年度度，房地地产企业业存货大大幅增加加，而销销售去化化情况发发生阻滞滞企业名称累计销售收入（亿元）存货

（亿元）存货去化系数（年）当前持有现金及现金等价物万科356.1873.751.84199.42亿万通地产18.4157.62.3510.85亿金地集团78.74265.92.5380.06亿

保利地产115.73

417.512.7148.31亿

招商地产42.04215.523.8432.02亿注：存货货去化系系数一般般为<2较为适适宜。16动态跟踪踪拿地速度度放缓（（1）拿地数量量骤减，，大部分分30典典型企业业本年仅仅新增土土地1-2块，，甚至没没有拿地地30典型型企业2008年1-10月月拿地清清单企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数万科地产29(22)保利地产13合生创展6华润置地9（7）中海外10（4）绿城集团6（3）上海复地4（2）世茂房地产3（2）中新集团2中粮地产3首创置业2瑞安房地产2长江实业2九龙仓2和黄2雅居乐1仁恒置业1沿海集团1上置集团1中华企业1碧桂园1SOHO中国1说明：万万科29块土地地中有22块07年已已经开始始收购流流程；华华润置地地9块土土地中7块和母母公司注注资行为为有关；；中海外外10块块土地中中有4块块为合作作拿地；；绿城6块地中中有3块块为合作作拿地；；上海复复地4块块地中有有2块为为合作拿拿地；世世茂3块块地中有有2块地地为合作作拿地。。17动态跟踪踪拿地速度度放缓（（2）减少拿地地成为企企业的一一致选择择，大多多企业近近期已经经停止拿拿地，有有抄底意意图的企企业也停停止增持持土地。。30典型型企业2008年5-10月月拿地情情况18动态跟踪踪缩减开工工规模缩减开工工规模，，尤其是是缩减不不符合市市场刚性性需求的的产品的的开工规规模是主主流方向向。企业原定目标调整后目标下调比例备注中海外

开工面积8000万平米开工面积640万平米20%累及施工面积1500万平米累及施工面积1000万平米33%首创置业

开工面积60万平米开工面积50万平米15%竣工面积142万平米竣工面积104万平米

26.76%

万科开工面积848万平米首次调整开工面积683万平米；二次调整开工面积570万平米32.43%停工、缓建部分，主要是06年、07年高价拿到的土地竣工面积689万平米竣工面积586万平米14.95%19动态跟踪踪加快推盘盘节奏，，加速资资金回流流囤货较多多的企业业逆势推推盘，实实属市场场重压之之下的无无奈选择择！在08年6月后开开始大量量出货，，一保资资金安全全，二筹筹资金待待机抄底底。典型房地地产公司司近期推推盘套数数列表企业名称5月6月7月8月9月10月万科4388561323348418213837中海外5603847222916571277583保利地产240324401084152930445789金地集团2542121406930262898招商地产2601330979410/富力地产15530023781289150131绿城中国9953185910621265/雅居乐004755831026339首创置业01706372312035/中新集团0566878///重庆龙湖0699893397993369如果一个个项目在在这个城城市里熬熬1年能能够出头头，那就就熬；如如果要熬熬3年才才能出头头，那不不如现在在就抛掉掉。———万科集集团高管管分水岭单位：套套20动态跟踪踪加快推盘盘节奏，，加速资资金回流流项目促销销此起彼彼伏，企企业并没没有盲目目等待市市场好转转。企业城市时间项目名称项目优惠情况碧桂园广州10月南沙碧桂园碧桂园为答谢业主推荐成功购房，均为双方代付总额为新成交单位一年的物业管理费。碧桂园凤凰城旧业主介绍亲友成功购买，双方均可获3年物业管理费。万科上海8月万科金色雅筑低于周边10%价格上市天津8月东丽湖万科城一次性付款优惠3%，贷款优惠2%北京9月万科中粮紫苑B区均价降2000元/平米金地天津8月金地格林世界一次性付款优惠5%，贷款优惠2%北京9月金地格林小镇均价下调2700元/平米天津10月金地格林世界十一黄金周整盘价格起步降至4700元/平米首创成都9月爱这城一期75折，二期9折天津10月首创宝翠花都十一期间以震撼价4990元/平米，45万元起恒大天津9月恒大金碧天下开盘特惠，成本价认购，白金客户79折广州10月恒大山水城前三十名客户继续享受开盘成本价（7.6折）西安10月西安恒大名都全部86折太原10月恒大绿洲前期排号客户，通过开盘当天摇号选出可以购房客户，85折富力天津8月富力湾赠送8年物业管理费、购房契税、维修基金、印花税、10000元健身基金广州9月富力金港城带1500元/平方米装修，均价4500元/平方米太原10月

富力城庆贺富力现代广场奠基仪式隆重举行特惠95折。1组团顺利封顶特惠96折。惊喜狂欢价：95*96*99折21标杆企业业深度分分析万科视点点基本层面面变化：：环境变变化剧烈烈，但经经济环境境变化可可能会““迫使””国家放放松房地地产行业业鉴于国家家为应对对全球经经济衰退退的考虑虑，将会会放松对对整体经经济的调调控的紧紧缩政策策。房地产市市场至少少要低迷迷1年至至2年，，但国家家对于宏宏观经济济的拯救救可能会会让房地地产逃过过一劫。。房地产市市场走势势：跌势势明朗，，但全国国各地也也会冷热热不均万科内部部对于市市场的看看法在年年初并不不统一，，三月份份销售额额反弹甚甚至还让让部分人人觉得市市场可能能好转，，直到6月份意意见开始始一致起起来，大大家都认认为市场场将会进进入冬天天。“宏观经经济的软软着陆和和资金面面的持续续紧缩，，加之房房价超涨涨和供求求失衡，，决定了了08下下半年住住宅市场场整体将将继续下下行，09年也也将持续续盘整。。”房地产市市场不排排除有短短期见底底的可能能，但可可能性不不是很高高。区域经济济依赖金金融产业业和外贸贸相关产产业的区区域房价价会有更更深幅度度地调整整。万科该怎怎么做：：遇见问问题解决决问题，，少做预预测，但但要扭转转长期战战略中的的不合理理部分面对当前前环境，，万科能能够采取取的策略略就是““应对第第一，预预测第二二”引自万科科集团战战略投资资部《市市场研判判报告、、万科高高管访谈谈》22标杆企业业深度分分析万科深度度分析万科面临临两大问问题：存存货偏多多，利润润不高规模扩张张快经过06-07年的快快速扩张张，万科科的土地地储备规规模已达达到1909万万（截止止2008年6月万科科权益建建筑面积积）。成本高万科土地地成本、、建安成成本及管管理成本本均偏高高，销售售净利率率仅13.37%，远远落后于于保利、、中海等等企业。。万科面临临的两个个问题市场下行行存货存货总量量大。并并以G类类为主，，占总量量的50.8％％。利润虽然规模模第一，，但以利利润(08年上上半年)排名名，则为为房地产产行业第第二排名公司利润总额（亿）1中海外37.312万科33.283富力地产23.504碧桂园21.745保利18.306世茂房地产14.7023标杆企业业深度分分析万科深度度分析万科应对对调整的的手段———土地地储备““三调整整”总量调整整：土地储备备增速放放缓，但但相对保保持规模模结构调整整：调整土地地储备增增量结构构，提高高相对低低风险区区域的土土地增量量空间调整整：由东往西西、由南南往北转转移，调调整土地地增量结结构2008年1-10月月万科新新增土地地区域城市获得时间项目名称占地建面

权益地价长三角杭州2008-8金色家园项目5.5611.1255%1.22长三角杭州2008-9泉水湾项目5020.9100%8.34长三角宁波2008-5首南路项目1.856.557%0.65长三角上海2008-1罗店C3项目8.9412.1455%3.99长三角上海2008-1罗店C5项目14.2317.5255%6.48长三角上海2008-9赵巷晶园项目7.87.655%1.76长三角苏州2008-6金鸡湖路项目4.711.851%1.81珠三角东莞2008-1宏图路项目18.9949.3751.7%15.54珠三角东莞2008-5松山湖1号花园二期28.8920.2290%2.96珠三角惠州2008-4双月湾一期项目36≥3667%2.18珠三角深圳2008-5易里园景台项目3.947.51100%3.06珠三角深圳2008-5机场英管山项目7.2415.58100%3.3环渤海长春2008-7广源项目7.54.88100%0.9环渤海大连2008-9魅力之城项目19.839.855%3.96环渤海青岛2008-4青岛南昌路项目6.1821.6100%4.86环渤海青岛2008-8四季花城项目15.0824.1855%0.73环渤海沈阳2008-6沈阳业乔项目22.671.3100%12.38环渤海天津2008-3滨海新城东区项目3.26100%1.7环渤海天津2008-3时尚广场公寓项目0.654.5100%1.6环渤海天津2008-5金厦项目22.9338.4100%7环渤海天津2008-8金奥国际项目5.8516100%4.8环渤海天津2008-9魅力之城项目17.825.8100%6.87X区域成都2008-1海蓉厂项目5.49720.649%3.93X区域成都2008-7红星路项目10.4452.23100%6.1X区域合肥2008-5皖安地块10.7938.9550%3.06X区域合肥2008-5江淮地块11.5741.2450%3.04X区域武汉2008-2贺家墩项目6.5933.2752%8.21X区域武汉2008-4才茂街项目5.9820.49100%4.59X区域重庆2008-9宝圣项目2334.551%1.6324标杆企业业深度分分析万科深度度分析万科的应应对调整整手段———降开开工量，，降资金金的流出出量万科果断断进行战战略调整整原定销售目标（万平方米）调整后销售目标（万平方米）下调面积（万平方米）开工面积848竣工面积689中报调整开工面积：683竣工面积：586开工面积缩减165竣工面积缩减103三季度调整开工面积：573缩减110华东万科科先后实实施产品品调整，，视情停停工，其其他区域域城市武武汉等调调整开始始得更早早上海：：8月份琥琥珀郡郡园、、金色色城市市先后后做出出封盘盘，进进行产产品调调整、、销售售计划划调整整的决决定。。相应应的销销售计计划从从年初初的130亿目标标已经经几次次下调调到低低于100亿。南京：：项目能能不开开工的的，就就不开开工，，尽量量全部部停工工。而而在建建项目目还没没有足足够投投入达达到上上市水水平的的，则则暂停停开发发推迟迟上市市。对对于能能出售售的楼楼盘尽尽量快快速出出售。。杭州：：考虑到到相对对目前前去化化速度度，存存量充充足，，对于于在建建项目目还没没有足足够投投入达达到上上市水水平的的，尽尽量暂暂停开开发推推迟上上市，，对于于能出出售的的楼盘盘尽量量快速速出售售。25标杆企企业深深度分分析万科深深度分分析万科的的应对对调整整手段段———积极极的融融资万科融融资时时机恰恰到好好处万科08年年底现现金余余额＝＝197.9亿亿资金存量现金及现金等价物（亿）199.4未来可能资金流入当期可能实现销售收入（亿）143.9未来资金流出预计生产投入（亿）102.7偿债引起资金流出（亿）42.726标杆企企业深深度分分析中海视视点关于市市场走走势：：市场场问题题是局局部问问题，，但有有扩大大趋势势，各各城市市根据据自己己情况况调整整全国市市场，，不能能一概概而论论，广广州、、深圳圳有泡泡沫，，我早早就感感觉到到了，，但要要说北北京和和上海海就未未必————孔孔庆平平言论论中海降降价行行动始始于07年年11月，，最早早从广广州、、深圳圳开始始降价价，但但当时时并不不能确确定市市场整整体下下行的的态势势———中中海外外某高高管言言论关于中中海的的自身身安全全：长长期的的警惕惕性和和风险险意识识确保保了冬冬天的的安全全性如果一一个企企业过过去在在财务务上没没有留留有余余地，，过于于进取取，那那么在在应对对当前前市场场变化化时，，它可可能表表现就就比较较差，，它就就可能能要采采取激激进的的销售售策略略。————孔孔庆平平言论论中海一一向重重视为为市场场提供供稀缺缺性产产品，，在拿拿地和和做产产品时时都充充分考考虑。。因而而在这这种战战略下下，中中海的的客户户总是是相对对固定定的一一群人人，即即便是是当市市场走走低的的时候候，中中海的的客户户群仍仍没有有太大大变化化。———孔孔庆庆平言言论中海地地区公公司总总经理理采用用换防防制，，通常常每隔隔两到到三年年就需需要换换一个个地方方（最最长的的五年年），，地区区公司司总经经理都都普遍遍追求求在任任期间间短期期业绩绩最大大化，，因此此在降降价快快销时时打折折幅度度会出出现不不可思思议的的降幅幅。———中中海海外某某高管管言论论销售业业绩的的达成成很大大程度度上依依靠打打折快快销，，有的的项目目打折折幅度度甚至至突破破五折折，如如深圳圳大山山地。。———中中海外外某高高管言言论关于降降价：：“集集团””———我们们很安安全PK“城市市公司司”———我我们要要降价价一个成成熟的的企业业，在在夏天天就应应想好好如何何过冬冬，而而不是是等到到冬天天来了了再去去考虑虑———孔孔庆庆平言言论中海外外重视视稀缺缺性产产品的的市场场，因因此需需求的的客户户群相相对固固定，，受市市场变变动影影响小小———孔孔庆平平言论论27标杆企企业深深度分分析中海深深度分分析虽然中中海在在调整整前期期的操操作略略有失失误，，但中中海迅迅速改改变了了原有有应对对策略略，为为过冬冬作出出部署署。跟随大大势，，全力力增持持，力力求规规模有有所突突破侥幸心心理试图抄抄底回归理理性，，谨慎慎应市市在2007年，，中海海认为为房地地产市市场将将延续续上涨涨趋势势，因因此在在土地地储备备上做做了大大幅度度的增增加。。07年年度新新增1030万万平方方土地地储备备，远远远超超过06及及05年土土地储储备增增加量量。11月月珠三三角降降价，，但中中海并并不能能确认认全国国市场场整体体下行行态势势。在此基基础上上，2007年年11月到到08年2月，，中海海连续续购入入大连连、长长春、、苏州州、佛佛山、、上海海等地地共12块块土地地3月后后，中中海开开始意意识到到市场场整体体问题题，增增持土土地采采取了了谨慎慎态度度，08年年3月月至6月没没有土土地进进账，，6-10月增增加10块块土地地储备备。具有针针对性性降价价也在在六月月份以以后开开始出出现。。28标杆企企业深深度分分析中海深深度分分析通过加加强销销售，，中海海的销销售回回款能能够满满足其其资金金需求求2008年年迄今今中海海销售售情况况当月销售收入(亿港元)当月销售面积累计销售收入同比增长率累计销售面积(万平米)同比增长率2008-1至2008-5112.59112.5959%2008-645.650.2158.184.90%14758.30%2008-719.317.2177.460.70%164.239.50%2008-811.3213.76188.7149.70%177.9132.10%2008-919.622.1208.335.80%20026.50%2008-1023.221.8231.520.1％221.813.6中海支支出情情况预预测项目预测数值（亿港元）生产投入（每月）10-15偿债支出（每月）3-529标杆企企业深深度分分析中海深深度分分析中海拥拥有很很强的的施工工管理理能力力，中中海国国际社社区项项目从从开工工至开开盘时时间均均较短短，最最短仅仅为2~3个月月。快快速周周转对对规避避市场场风险险很有有意义义。城市项目名称开工时间开盘时间物业类型成都中海国际社区二期·碧林二期2007-4-192007-6-23普通住宅成都中海国际社区二期·橙郡二期2007-9-302007-12-23普通住宅成都中海国际社区二期·林溪美墅/2006-9-27别墅成都中海国际社区三期·央墅2008-3-192008-7-19别墅成都中海国际社区三期·林汀别墅2007-1-202007-5-20别墅西安中海国际社区一期（熙岸）2007-8-52007-10-20普通住宅西安中海国际社区二期（铂宫）2007-10-202008-6-29别墅西安中海国际社区三期（熙岸东郡）2008-3-122008-9-13普通住宅苏州中海国际社区一期2008-2-292008-8-10普通住宅;别墅长春中海国际社区2008-4-32008-5-31普通住宅;别墅北京中海国际城一期2005-08-27/普通住宅北京中海国际城二期（圣朝菲）2007-92007-12-22普通住宅北京中海国际城三期（香克林）/2008-10-20普通住宅特别提提示：：据悉悉，中中海外外有很很强的的政府府公关关能力力，特特别体体现在在：推迟支支付土土地款款；提提前取取得预预售证证30标杆企企业深深度分分析中海深深度分分析地价控控制也也是中中海的的拿手手好戏戏，本本年度度所获获土地地位置置均较较好，，未来来项目目溢价价空间间较高高。中海2008年年新增增土地地列表表城市地理位置获得时间获得方式建筑面积（平方米）地价（亿）楼板价周边竞品价合作方权益苏州吴中区2008-1招拍挂34440015.64530江景/100%杭州滨江区2008-1招拍挂16780015.86945211000-20000世茂50%杭州滨江区2008-1招拍挂36070030.73852011000-20000世茂50%上海南汇区2008-1招拍挂1914008.67453113000-15000/100%天津塘沽2008-1招拍挂562000.254614000-5000/100%济南历下区2008-2招拍挂3462003.7613225000/100%天津塘沽2008-6招拍挂1727000.42724710000/100%济南历下区2008-8招拍挂1887603.211705奥体中心华创置业60％济南历下区2008-8招拍挂3602065.961656奥体中心华创置业60％31标杆企企业深深度分分析金地视视点关于新新政：：对扭扭转房房地产产市场场下行行趋势势作用用不大大金地近近期地地产新新政出出台后后对楼楼市的的消费费刺激激并不不明显显，公公司认认为政政策在在执行行上还还会打打折扣扣，主主要是是因为为各专专业监监管机机构会会对自自身进进行风风险控控制，，例如如银监监会对对首付付比例例的控控制。。———金地地高管管关于金地的的自身安全全：金地认认为自身仍仍然是安全全的，但已已做好最坏坏的打算受国际金融融环境影响响，公司与与海外合作作基金中外外方有撤回回投资举措措，但该基基金并非公公司融资来来源，不产产生预算缺缺口。未来来若考虑融融资，公司司仍倾向于于股权融资资，不排除除引入战略略财务投资资机构———金地高管管金地目前对对土地市场场还是偏谨谨慎，主要要在于土地地价格还是是偏高，而而非公司资资金问题。。——金地地高管关于市场走走势：房地地产行业将将会进行持持续调整，，调整周期期还将持续续一年楼市低迷还还要持续一一年左右，，09年底底或有起色色。在调整整过程中，，房价的进进一步下跌跌、供应量量的减少和和延后需求求的积累将将共同作用用，从而形形成市场底底部——金金地高管楼市低迷还还要持续一一段时间，，不排除达达到一年左左右。北京京、广州、、深圳继续续调整的压压力仍然比比较大，相相对看好上上海和长三三角地区。。去年金地地拿下的土土地40%位于长三三角区域。。——金地地高管32标杆企业深深度分析金地深度分分析土地储备增增持节奏与与市场节奏奏脱节，金金地在节奏奏上一步踩踩错，步步步错。2007年年金地以为为能够赶上上房地产市市场的盛宴宴，没想到到却只是剩剩宴。为什么受伤伤的总是金金地？2006年年和和2007年年是是房房地地产产市市场场的的上上行行通通道道。。在在土土地地储储备备上上，，金金地地并并没没有有做做好好准准备备2004年年准准备备好好充充足足的的土土地地，，却却没没想想到到遭遭遇遇2005年年房房地地产产市市场场的的短短期期调调整整。。××33标杆杆企企业业深深度度分分析析金地地深深度度分分析析金地地将将为为07年年高高价价取取得得的的6个个项项目目付付出出15-25亿亿左左右右的的减减值值损损失失。。项目名称位置权益地价（百万元）占地面积

（平方米）建筑面积

（平方米）楼板价

（元/平方米）原计划开盘价

（元/平方米）竞品销售报价深圳龙华新城宝安区100%86153104.9125739684810000-120008000-10000广州番禹项目番禹区100%159024398924080366039000-110005000-9000杭州三墩24、25号地块西湖区60%3070230366409258750111000-130008600-9300杭州三墩41号地块西湖区80%154013345028969053169000-100008600-9300天津国际广场河东区100%2266.6178883.6332862680911000-120007500-8000武汉京汉大道项目江岸区100%488.51479471020687811000-120007000-10000注：：金金地地强强调调番番禺禺项项目目由由于于政政府府推推迟迟交交地地，，公公司司有有退退地地或或修修改改规规划划条条款款的的可可能能性性。。34标杆杆企企业业深深度度分分析析金地地深深度度分分析析短期期资资金金链链问问题题不不大大，，但但从从长长期期来来看看资资金金链链存存在在一一定定压压力力。。如如果果市市场场调调整整周周期期延延长长至至2010年年底底，，金金地地资资金金链链不不排排除除有有断断裂裂的的可可能能。。金地地、、万万科科、、中中海海与与招招商商的的净净负负债债率率比比较较金地地08年年底底现现金金余余额额＝＝67.45亿亿09年年三三季季度度后后到到期期的的非非流流动动性性负负债债合合计计为为94亿亿元元，，长长期期偿偿债债存存在在问问题题。。资金存量现金及现金等价物（亿）80.2未来可能资金流入当期可能实现销售收入（亿）35未来资金流出预计生产投入（亿）25偿债引起资金流出（亿）22.75每年年至至少少要要为为非非流流动动性性负负债债支支付付5.5亿亿元元的的利利息息支支出出，，是是挥挥之之不不去去的的枷枷锁锁。。在市市场场上上行行期期间间，，存存货货是是未未来来增增长长的的动动力力；；在在市市场场下下行行期期间间，，存存货货则则是是损损失失的的源源泉泉。。而而金金地地现现有有约约265.9亿亿元元的的存存货货，，销销售售额额仅仅为为120亿亿左左右右。。35标杆杆企企业业深深度度分分析析金地地深深度度分分析析金地地销销售售情情况况略略好好于于市市场场平平均均水水平平，，销销售售回回款款足足以以应应付付企企业业基基本本运运营营。。

销售面积（万平方米）销售金额（亿元）累计销售面积（万平方米）累计销售金额（亿元）面积同比金额同比2008-19.510.259.5-6.77%10.25-4.66%2008-22008-314.314.8523.842.98%25.163.37%2008-45.0235.02528.82-8.13%30.1255.98%2008-57.746.6436.56-15.10%36.76-4.30%2008-611.0612.9847.6-11.97%49.725.29%2008-77.549.6355.14-15.65%59.352.27%2008-87.817.7962.95-15.67%67.142.74%2008-910.1511.3473.11-8.57%78.4911.68%2008-1011.711.4884.81-2.27%89.9716.33%逆势势下下，，能能取取得得如如此此成成绩绩已已经经实实属属不不易易。。36C.应应对对建建议议篇篇1、、市市场场趋趋势势判判断断2、、企企业业策策略略建建议议37市场场趋趋势势研研判判传导导效效应应本次次房房地地产产市市场场调调整整具具有有鲜鲜明明的的传传导导效效应应各层层面面的的传传导导效效果果城市层面：一线城市二线城市三线城市四线城市需求层面：改善性需求豪宅需求刚性需求物业层面：住宅土地商办38市场场趋趋势势研研判判调整整周周期期判判断断种种种迹迹象象表表明明，，中中国国房房地地产产市市场场已已进进入入重重度度调调整整阶阶段段。。大大致致可可以以用用““三三九九””的的眼眼光光来来解解读读市市场场“一一九九””：：2007年年9月月，，““9··27””政政策策的的出出台台成成为为市市场场发发展展的的转转折折点点；；“二二九九””：：2008年年9月月，，期期盼盼中中的的““金金九九””没没有有出出现现，，市市场场进进入入中中度度调调整整阶阶段段的的趋趋势势已已经经很很清清晰晰；；“三三九九””：：2009年年9月月，，期期待待市市场场探探底底，，出出现现拐拐点点市场转折点2007年9月2008年9月调整通道清晰2009年9月期待市场出现拐点39市场场趋趋势势研研判判市场场反反转转条条件件中国国整整体体房房地地产产市市场场回回暖暖需需具具备备经经济济、、金金融融、、股股市市、、政政策策、、价价格格、、舆舆论论六六大大方方面面条条件件市场场回回暖暖需需具具备备的6大大条条件件401、、经经济济形形势势向向好好需要要经经济济发发展展重重转转入入正正常常轨迹，世界经经济局势保持持稳定，国内经经济形势出现现积极信号2、金融环境境放松金融环境向好好，房款贷款政策3、股票市场场复苏股票市场见底底反弹，社会会大众购买力得得以恢复4、国家政策策支持需要国家在开开发、建设、、交易继续加大政政策扶持力度度，以及信贷融资资等方面对企企业出台各类支支持政策5、价格继续续回调在售项目价格格实质性下调调，回到相对合理理程度，以此此激活消费者的的购买欲望6、社会舆论论导向社会舆论导向向开始往积极极方面报道，如如网络、报纸纸、电视等各个渠渠道的报道均有利于楼市市发展市场趋势研判判市场力量分析析对于各个不同同区域市场来来说，市场回回暖的时间主主要取决于内内因和外因的的共同作用外因VS内因环境核心：整体经经济关系核心：市场供供求1、经济环境境发展走势2、金融环境境发展走势3、股市行情情走势4、国家政策策扶持力度1、城市内部部购房需求结结构2、城市房地地产价格下调