2022年上海房价走势情况分析：500万以上购房者年轻化

年上海房价走势情况分析：500万以上购房者年轻化18日，国家统计局公布2022年6月份70个大中城市住宅销售价格变动状况。随着成交量日益活跃，全国房价回暖趋势确立。6月份全国70大城市中，无论新居还是二手房环比价格回升的城市数量均在上升。值得留意的是，各线城市间价格分化走势加剧，一线城市房价连续上涨，深圳以超7%的涨幅领涨全国；但三线城市则面临较大库存压力，价格连续下滑。

无论是从新居还是二手房数据来看，一线城市仍是房价整体上涨的主要动力。深圳之外，上海是国内房价上涨最厉害的城市。下文是对2022年上海房价走势分析。

深圳之外，上海是国内房价上涨最厉害的城市。

长期从事中高端房屋营销的德佑区域总监郭楷的感受很深，今年以来他加班的次数增加了，即使开车的路上也不断有电话询问。“80后的新上海人，成了500万-1000万住宅的主力购房人群，他们这个阶段有的已经结婚并哺育了孩子，对改善性住宅的需求较明显。”郭楷告知记者。

国家统计局数据显示，2022年6月，房价环比涨幅最为明显的四座城市依次为深圳（7.2%）、上海（2.4%）、北京（1.6%）和广州（1.6%）。值得一提的是，搜房网统计的上海外环内成交的、2房以上公寓项目共计182个，其中价格超过500万的项目数为124个，占比约70%。

记者多方采访获悉，政策影响、板块补涨、土地市场火爆等多方位因素促成了上海的房价“温柔”上涨，并导致中高端项目频繁入市。

板块补涨

统计数据显示，2022年上半年，上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2022年下半年上涨11.87%，这个数据比今年初业内猜测的全年涨幅10%还要夸张。更多最新居地产行业分析内容请查阅发布的《2022-2022年房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告》。

有市场人士对上海每个板块进行分析，发觉闸北、普陀、徐汇区域的房价始终在领涨。“闸北应当属于补涨，虹口区和杨浦区也还会补涨，上海的土地价值将重新进行重估。”上述市场人士指出。

以位于虹口区的瑞虹天地为例，其即将入市新一期平均价格比之前入市的一手房源提高了近8%，价格将在7万/平米左右，价格超过了业内的预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的补涨而水涨船高，第一财经客户端记者查阅搜房网数据显示，在“330”新政的前一天，上述楼盘成交的二手房价是47908元/平米，而最近一期的二手房成交价格则变成了55646元/平米。

政策影响和股市好转促进了资金大量进入楼市，相比于传统的静安区、徐汇区高企房价，上述地区房价还有涨价空间，并由于这一轮的供求关系而快速上涨。

本月初，上海市政协经济委推出《上海2022年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产投资增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，2022年底以来，在央行一系列释放流淌性举措刺激下，上海房市与股市渐渐复苏，并呈现加速上行态势。

第一财经客户端记者查阅上海统计局网站显示，今年1-6月，上海房地产开发投资1550亿元，同比增长15.8%，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2022年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年全国房地产开发投资增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。

上述板块的价格上涨，一方面由于购房者反应到供求关系，同时也与土地市场火爆有关。由于上述区域土地日益削减，上海每年的土地供应日益削减。因此闸北区域不断消失了地王项目，比如金融街（10.56，-0.31，-2.85%）、华润等房企在今年上半年相继拍下区域地王，而在这些地王旁边的楼盘由于地价上涨其均价也在上涨。

80后选择

郭楷发觉，目前500万以上的房屋购买者越来越年轻化，这些购房者不同于之前的70后，他们的选择影响到了市场的格局。

“80后都喜爱住新居，因此可以发觉，许多板块新居可以卖到4万/平米，但是四周二手房只有2万/平米，由于80后对于新居的追求，一手房市场始终特别火爆。此外，80后由于进入了结婚生育阶段因此对于学区房也是很看重，而学区房无疑增加了房价。再者，80后喜爱精装修的房屋，这样可以节省装修时间，那么房价自然要上涨。”郭楷告知记者。

学区房和精装修都在增加整个房屋的溢价。记者了解到，目前上海精装修房屋一般装修价格在3000元/平米-6000元/平米不等。而学区房更是提高了房屋的价格，复旦高校的一份讨论报告显示，将“重点学校”的学区楼盘价格进行了统计，并根据市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和全部楼盘的价格中位数，可以看出这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。

做为80后的曹波（化名）就是这样一个例子，其之前在市区有一套一室的房屋，随着结婚和生子就选择在外环边购买了一个小三房置换，而曹波购买的房屋旁边的二手房则明显价格比一手房低。

“现在大家都有车，因此我们可以考虑住远一点，而且做为新上海人我只需要有学区房就可以，选择略微外面一点的房屋可以让我住的更加宽敞。”曹波在电话里告知记者。

郭楷认为，房屋做为不动产相对风险较小，虽然目前房价始终上涨，但是许多80后都存在“刚性置换需求”，因此500万以上的改善型住宅不断热卖。