和信商座全案策划方案新

太和轩全案推广策划案安泰花园全案推广策划案提案理清思路

统一思想

确定目标

相互协作

强力执行

共获成功本次提案思路1，产品有哪些亮点？是独一无二的2，市场什么样的市场确定了我们说话的顺序3，目标客群谁是我们要找的人？我们该如何对他说话？4，推广定位告诉目标客群我们是谁？想要在他们心目中占据一个什么位置或印象？5，推广策略通过什么渠道找到目标客群？如何与目标客群进行有效的沟通？如何促使目标客群购买？6，推广步骤及计划按照销售节点，合理分配时间，详细规划产品定位

市场定位产品位置荣泰花园位于和平南路与西峪东街交汇处，未来大太原市的中心地带。体量项目总建筑面积约6万平方米，其中1#4#约2万平方米，共计18层。建筑形态整个外立面恢宏大气，公共部分精装修，坐享500个停车位，10部OTIS高速电梯，形成三维立体式交通模式，活动快捷舒适。

周边环境自然景观临近万亩生态园汾河公园商业景观长风文化商务群定位为具有全新生态理念，综合商务，文化，行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。

人文景观以长风文化商务区为核心，依托高新区、长风东大街区域和已形成的商业业态等规划发展的商务中心区是南部新区的引擎。行政景观距权利中心咫尺之遥，往来之便无可替代。户型59-200平米自由分割的空间可能精装修产品特点户型自由度较大，但以小户型为主精装修8部电梯空中停车场酒店配套商业配套（裙楼商场）物业服务星级物业顾问产品现状7—19层：5A智能化写字楼属于公司现销售部分

1层综合大堂一层：咖啡厅、商务中心二层：餐饮；三层、四层、五层：为高级酒楼包含KTV、桑拿等；酒店20—35层：由联盛整体购买国际化建筑综合体

？建筑设计规划采用众多高新技术，主体结构为钢管混凝土结构，高空间，大跨距，承重能力高达每平方米500公斤。项目总建筑面积约31万平方米，其中荣泰花园约6万平方米，共计35层。整个外立面采用通体玻璃幕墙配以高品质的石材及金属，恢宏大气，室内全部精装修，坐享1500个停车位，10部OTIS高速电梯，形成三维立体式交通模式，商务活动快捷舒适。市场宏观市场房价上升趋趋势持续政策多变，，影响甚微微区域市场整体放量少少，缺乏竞竞争联袂三大核核心，缺少少居住氛围围公寓型产品品供应量呈呈上升趋势势，但产品品品质较差差。公寓价格普普遍高于普普通住宅，，有显著上上升趋势。。虽有酒店式式公寓等公公寓型产品品上市，但但多不纯粹粹或服务达达不到应该该有的标准准。市场操作手手法差，造造成不好的的客群市场场感知。产品同质化化严重，多多跟风。消费市场小户型受追追捧置业显现显显著价格接受程程度高购买经验不不足重视地段投资现象普普遍自下而上的的购买流向向典型的寡性竞争型型市场从市场看产产品我们的核心心是？体量

位置置

模式（四星级酒酒店+国际际行政公寓寓）产品定位国际化建筑筑综合体国际化五星星级酒店空中行政别别墅酒店+行政政公寓市场定位长风大街●国际行政公公寓目标客客群目标客客群定定位新贵财财富阶阶层以投资资型客客户为为主，，过渡型型客户户为辅辅的中中高收收入人人群客群细细分商务自自用型型：投投资型型=3：7自住型型特点点具备较较高的的学历历水平平具有生生活新新观念念和较较强消消费能能力追求生生活的的舒适适度和和自由由多数单单身或或丁克克不想做做饭，，拒绝绝洗衣衣，他他们需需要酒酒吧、、SPA、、保龄龄的种种种，，享受受放松松才是是工作作空间间外的的第一一要义义投资型型特点点了解太太原的的发展展，看看好房房地产产发展展的未未来前前景具备投投资眼眼光，，看中中本区区域大大量租租赁需需求的的存在在与本本区域域的日日后火火热的的发展展局面面。客户年年龄特特征商务自自用型型客户户年龄龄35岁左左右年龄大约在在35-45岁之间间客户区域特特征太原+地市市客户共同特特征对价格敏感感度相对低低能接受新技技术、新概概念购房消费趋趋于理性更注重物业业品质整合推广定定位给市市场场什什么么声声音音？？关键键词词解解读读主动动国际际化化的的酒酒店店引导导化化的的生生活活形形式式创新新化化的的投投资资形形式式物理理建筑筑综综合合体体筒中中筒筒的的结结构构146米米的的高高度度强势势雄厚厚的的开开发发实实力力国际际化化的的品品质质要要求求核心心的的位位置置多重重的的功功能能满满足足精神晋商文文化时尚感感与都都市感感群体意意识与与个性性商业文文化推广定定位-Slogan精神层层面建造太太原门门户卖点层层面长风大街/国际际行政政公寓寓延展及及支持持点：：概念晋商文文化价值地块利利益升值潜潜力内涵商业文文化区位建造太太原门门户（SLOGAN）延展支持点点延展及及支持持点：：市内城市精精神省内市市外在省会会城市立门户户省外山西高高端产品代表作作建造太太原门门户（SLOGAN）区域支持点点整合推推广策策略核心：：一高高二借借三点点一高高端产产品形形象入入市二借借力打打力，，形成成精神神共识识1.沃沃尔尔玛500强2.北北京燕燕莎三点以点带带面，，形成成市场场高度度认知知1.以以稀缺缺性带带动整整个市市场的的共识识2.利利用销销控，，创造造稀缺缺3.合合理调调价，，制造造追捧捧整合传传播策策略高举高高打以点带带面，，从城城市精精神的的群体体自豪豪感到到个体体的归归属荣荣誉感感形象——以报报纸为主要传传播介质，电电视、广播为为有效补充；；销售——以户户外、PR活活动建立互动动交流平台，，紧盯意见领领袖群体，引引发有效口碑碑传播，实现现有效到达，，促进实质销销售。整体传播模型型心灵归属情感沟通生活方式传播概念传播策略购买决策物质满足价值传播价值主张精神物质生活精神传播链传播步骤及计计划第一阶段产品传达期,8月下旬-10月下旬销售目标：20%传播目标：产产品解读传播主题：长风大街/国际行行政公寓传播策略：从城市精神入入手，引发群群体的共同自自豪感借各种社会热热点，最大化化的吸引整体体社会关注度度把产品利益点点逐步分解传播点：1.核心位置置2.产品形象象3.产品特点点媒介策略：1.以户外为为主要传播渠渠道，报纸适适度提升，电电视为有效补补充；2.建立意见见领袖交流平平台（PR活活动、VIP俱乐部），，促进实质成成交。广告调性：国际化、文化化传承、气势势磅礴支持产品：空中行政别墅墅+南部行政政公寓传播计划：9月执行策略略随着样板间基基本完成，9月本案正式式进入产品解解读期。阶段目的：1、通过对““买一送三””的宣传，使使本案深入人人心；2、充分借市市，以达客户户挖掘工作；；3、通过以户户外为中心的的组合宣传，，树立项目地地位。4、完成2.5%的销售售目标战术要点：1、平面广告、户户外广告完成成对产品价值值的解读；2、通过封杀重点点区域客户、、借世锦赛的的宣传来完成成大量客户的的积累；9月执行策略略本案正式进入入产品深化解解读期。阶段目的：1、通过对““行政公寓价价值论”的宣宣传，使本案案的产品核心心价值深入人人心；2、通过以公公关活动为中中心的组合宣宣传，树立项项目地位。3、完成5%的销售目标标战术要点：1、平面广告、户户外广告、软软文宣传等手手段完成对产产品价值的解解读；2、通过封杀重点点区域客户、、借世锦赛的的宣传来完成成大量客户的的积累；10月执行策策略目标：完成12.5%销售任务务产品解读主题：国际化商业只只是配套而已已传播策略以PR为主，，户外为辅传播点：物业管理酒店配套商业俱乐部传播计划：PR活动：小小型，每周1次，10-20人省内市外重点点地级市巡展展户外：市内及及重点地级市市第二阶段公开强销期，，11月-1月底巩固销售高潮潮，传递产品品投资属性再再攀高峰，积积累大量炒作作热点及销售售、推广说辞辞，强化主题题形象。销售目标：57%传播目标：投资价值品牌借势，树树立国际化物物业形象传播主题：太原第一国际际行政公寓备选主题：大器·成就城城市荣耀传播点：投资价值媒介策略：1.以户外为为主要传播渠渠道，报纸适适度提升；2.建立意见见领袖交流平平台（PR活活动、VIP俱乐部），，促进实质成成交。广告调性：直接、视觉冲冲击力支持产品：全部行政公寓寓第三阶段延续巩固期12月初-2007年2月巩固销售利好好势头，进一一步调整主线线的延续规程程，把控各个个通路的统一一性、完整与与唯美。并且且，积极规划划，争取冬季季销售的平稳稳过度，加强强营销建设。。销售目标：23%传播目标：投投资价值传播主题：在太原拥一间间自己的世界界级行政公寓寓传播点：投资价值媒介策略：1.以户外为为主要传播渠渠道，报纸适适度提升；2.举办促销销活动促进实实质成交。广告调性：直接、视觉冲冲击力支持产品：全部行政公寓寓团队工作内容容第一部分：营营销策划营销费用及资资金流量调控控建议（一）、根据据项目总体营营销计划，对对营销全过程程的营销总费费用的数据额额及投放计划划作出建议。。（二）、根据据项目工程实实施进度及销销售计划，提提出销售收入入回笼计划建建议。二、营销组合合策略（一）、开盘盘计划：根据据市场状况、、项目实施进进度、竞争对对手等综合情情况，提出开开盘时机建议议。（二）、推销销周期：提出出项目阶段销销售的划分及及周期分析。。（三）、阶段段性销售策略略及战术建议议1、提出推盘盘手掌法及策策略2、制定项目目的开盘广告告计划、媒介介组合计划、、SP活动计计划3、提出各种种促销手段、、价格调控手手段及成交折折扣建议4、提出签署署认购书和《《合同》的进进程计划及注注意事项建议议营销执行（一）、开盘盘前期准备策策划1、销售道具具准备2、销售前广广告的重点投投放计划、方方案设计及制制作建议3、撰写项目目的销售统一一说辞4、项目开盘盘活动的策划划（二）、工作作内容销售情况统计计与监控广告效果检讨讨、广告效果果统计电话、客户、、成交量的统统计与总结客户反应与检检讨销售效果分析析价格反应与检检讨（三）、工作作目的通过上述的工工作内容，反反应出在策划划过程中是否否符合客户的的需求。通过过对销售情况况的统计及监监控，可以有有效地将销控控完善，使项项目可以得到到最大化的利利润。同时，，通过每期广广告的宣传，，对吸纳的所所有客户进行行分析，从而而了解本案的的发展路向。。其次，通过过销售效果的的分析对于价价格的拟定做做出总结，并并在销售效果果的基础上对对于下一阶段段的价格拟定定做出调整。。（四）、、工作方方式每一期的的广告推推出都需需要有严严格、准准确的登登记，同同时，每每一期的的广告打打出后，，要与销销售效果果作比较较，并通通过每一一期的广广告监控控，从而而控制广广告费用用的支出出。销售人员员配合策策划人员员做好每每天的客客户登记记，从销销售前线线上得到到最准确确的销售售信息。。通过对对销售信信息的收收集，及及时对整整体的广广告风格格及方向向作准确确的调整整。阶段性工工作安排排（一）、工工作内容容销售策略略调整阶段性销销售安排排各阶段价价格调整整价格分析析及价格格拟定（（包括均均价、最最低价及及最高价价的拟定定）各阶段的的销控调调整各阶段的的销售计计划拟定定广告策略略调整广告主题题拟定软性新闻闻的编写写软性广告告编写阶段性广广告投放放计划广告平面面设计安安排阶段性SP、PR活动动安排阶段性产产品分析析阶段性产产品建议议区域市场场定期更更新（二）、、工作目目的通过对上上一阶段段的工作作总结，，扬长避避短，使使下一阶阶段的工工作更利利于销售售。（三）、、工作方方式通过对一一阶段的的销售总总结，对对于市场场所接受受的价格格作出调调整，包包括对均均价的拟拟定，最最低价、、最高价价的调整整。为了使发发展商利利润得到到最大化化，销售售控制必必须做好好，而且且对于利利销及滞滞销的户户型作出出准确的的判断。。广告铺排排及设计计方面可可通过上上一阶段段的反映映，作出出调整，，使每一一个客户户都可以以接触到到本项目目。通过SP、PR活动的的具体安安排，将将项目的的知名度度速度扩扩大。定期对区域市市场作更新，，包括政策法法规、市场动动态及竞争楼楼盘的具体分分析，从而更更加认识市场场的发展。活动执行（一）、工作作内容活动操作流程程撰写场地选择场地联系/安安排嘉宾人员安排排邀请客户通知相关政府部分分联系场地布置配合发展商媒媒体联系人体培训配合发展商购购买礼物监督广告投放放活动效果分析析（二）、工作作目的通过活动的安安排，迅速扩扩大发展商及及楼盘的知名名度。（三）、工作作方式负责编写活动动流程执行活动安排排联系相关媒体体，安排新闻闻发布活动结束后分分析该次活动动的成果销售形势分析析与预测（一）、工作作内容会议安排每周例会销售阶段性总总结会议（二）、工作作目的通过每周的例例会，总结上上周工作，安安排下周工作作，解决工作作问题。（三）、工作作方式负责组织每周周例会负责议程及会会议纪要的写写作落实会上工作作内容建立客户平台台（一）、工作作内容协助客户完成成签约工作协助客户收楼楼工作接受客户投诉诉工作完善及健全客客户网络维护客户工作作（二）、工作作目的通过客户资源源的利润，使使点到面扩大大项目的知名名度及加速项项目的销售。。（三）、工作作方式编写如何维系系客户的操作作文案通过情感及活活动方式维系系客户配合发展商完完善及健全客客户的网络通过各种途径径加深对客户户的服务第二部分：销销售执行人员培训销售模拟来访接待、客客户资料套用用；模型讲解、示示范单位介绍绍；社区特色、设设施分释；销售程序、签签约细节；合同办理、按按揭讲解；售后跟近、补补定要决。日常知识电话接听、推推广技巧；传单、报纸广广告、楼盘演演示；单价计算、优优惠折扣的运运用。应变知识投诉、意向变变更应变；安抚、劝呼、、妥协处理方方式。日常规章售楼部日常规规章制度；各类表格填写写指引（及样样本）；行盘指引、市市场调查内容容。项目内容培训训项目定位、形形象定位；项目设计、景景观设计；小区规划、小小区配套；建材特质、装装修标准；价格定位、折折扣内容；营销计划、推推广方式。广告方案培训训新闻稿件广告告刊登；开售仪式、活活动组织；媒体安排、投投放设定；楼书、印刷品品、宣传单张张内容分析。。二、现场管理理、人员安排排培训销售人员奖、、罚和考勤制制度；事务分配、岗岗位责权；售楼部、样板板房的监控标标准；楼书、、价单单、销销售物物料的的统计计；财务及及行政政配合合指引引；客户登登记、、数据据分析析处理理。三、客客户网网络、、数据据统计计培训训电话量量、客客户量量、成成交量量统计计；客户、、价格格、反反应统统计；；购房选选择、、付款款方式式统计计；广告效效果、、销售售效果果统计计；销售动动态、、竞争争能力力分析析；意向改改变、、投诉诉个案案分析析。四、售售后服服务培培训客客户户维护护、跟跟进工工作；；协助签签约、、催交交楼款款、成成交指指导；；协办合合同、、按揭揭指引引；解说装装修标标准、、设施施、设设备；；更改意意向协协调；；投诉处处理、、意见见收集集；解决疑疑难及及突发发事帮帮；建立良良好口口碑及及市场场品牌牌桥梁梁。五、日日常工工作每周工工作会会议定期对对销售售人员员深度度培训训一销销售节节奏第一阶阶段产品传传达期期,8月下下旬-10月下下旬(市场场预热热期)