房地产开发与管理教案

课程教案学院建筑工程学院教研室工程管理课程名称房地产开发与管理主讲教师教材42-房地产开发与管理课程教案(Developmentandmanagementofrealestate)课程编号：06046020课程类别：专业选修课适用专业：资源环境与城乡规划管理学时：48（理论40学时，实践8学时）学分：2.5一、课程性质、目的与要求课程性质：房地产开发与管理是资源环境与城乡规划管理专业的一门专业方向课，属于任选课程。课程目的：房地产业作为国民经济的基础性、先导性产业，正逐步走向市场化和规范化的道路，并对相关产业和整个国民经济的发展产生巨大的推动作用。通过学习这门课程，使学生掌握一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力，而且能将相关专业知识应用到房地产开发与管理实际中。教学要求：了解房地产开发的全过程：投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用等四个大的阶段。重点掌握房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理的理论与实务。二、教学内容理论总学时：48学时第一章：绪论2学时基本要求：掌握房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念，形式，内容；熟悉房地产开发与经营的相关法规。重点：房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念。难点：房地产开发与经营的概念。第二章：房地产开发与经营理论与策略4学时基本要求：掌握房地产开发与经营的理论，房地产开发与经营的策略分析，以及房地产开发与经营的决策。重点：房地产开发与经营的策略分析及决策。难点：房地产开发与经营的决策。第三章：房地产开发项目的可行性研究6学时基本要求：掌握房地产可行性分析的概念，房地产市场调研，房地产开发方案的选择，项目财务评价的方法，不确定性分析，以及项目的国民经济评价。重点：房地产可行性分析内容、步骤、可行性分析报告，不确定性分析的类型及步骤，财务评价与国民经济评价区别，开发方案的选择。难点：房地产可行性分析，财务评价与国民经济评价区别。第四章：房地产开发项目用地的获取4学时基本要求：掌握我国的土地使用制度，土地的所有权与其下属的各项权利，土地使用权出让的各种方式，最高出让年限，适用条件及出让的程序，土地使用权转让的适用条件及程序，土地使用权划拨的适用条件及程序，房地产开发的前期工作内容，涉及的相关政府职能部门，相关的法律法规。重点：我国的土地使用制度，土地使用权出让的各种方式，最高出让年限，适用条件及出让的程序。难点：土地使用权的获取，房地产开发的前期工作。第五章：房地产开发项目管理6学时基本要求：掌握房地产开发项目管理的主要工作内容，流程，房地产开发实施过程中的各方面：质量管理，进度管理，成本管理，其他管理等，房地产开发项目管理案例分析。重点：房地产开发实施过程中的各方面：质量管理，进度管理，成本管理，其他管理等。难点：掌握房地产开发项目管理的主要工作内容，流程。第六章：房地产营销4学时基本要求：掌握房地产营销的基本概念，基本理念：4P理论，4C理论，5S理论；房地产营销的策划与运作，房地产销售渠道的基本类型，销售渠道的选择，房地产的定价策略，房地产的广告策划，房地产营销的销售代理，房地产营销的知名案例分析。重点：掌握房地产营销的基本概念，基本理念：4P理论，4C理论，5S理论；房地产的定价策略；房地产的广告策划；房地产营销的知名案例分析。难点：4P理论，4C理论，5S理论；定价策略；案例分析。第七章：房地产交易4学时基本要求：掌握房地产交易市场的概念，房地产交易的类型，房产的一、二级市场；土地的一、二级市场；土地交易的程序，房地产的买卖与租赁，适用条件，各自的特点，与房地产市场经济状况的关系，具体的案例分析。重点：土地交易的程序，房地产的买卖与租赁，适用条件，各自的特点，与房地产市场经济状况的关系。难点：土地交易；房地产的买卖与租赁。第八章：房地产企业4学时基本要求：掌握房地产企业的性质和任务，房地产企业的资质，房地产企业的建立与机构设置，现代房地产开发企业的发展趋势，房地产的行业管理；房地产中介服务企业的工作内容，对整个房地产市场的影响，与发达国家的差距；房地产开发企业与经营企业的区别；本地及外地知名房地产开发企业情况。重点：现代房地产开发企业的发展趋势；房地产中介服务企业的工作内容，对整个房地产市场的影响，与发达国家的差距；房地产开发企业与经营企业的工作内容。难点：房地产中介服务企业，房地产开发企业与经营企业。第九章：物业管理2学时基本要求：掌握物业管理的概念，物业管理的内容与程序，物业管理与其所管理物业的市场价值，物业管理机构与人员管理，物业管理案例，知名物业管理公司情况，。重点：物业管理的概念；物业管理案例。难点：物业管理与其所管理物业的市场价值。三、实践环节或相关课程实践总学时：8学时基本要求：了解知名的房地产开发企业，知名的房地产项目，知名的房地产企业家。四、课时分配序号章节内容理论环节时数实验时数1一概述22二房地产开发与经营理论和策略43三房地产开发项目可行性分析64四房地产开发项目用地的获取45五房地产项目管理46六房地产营销67七房地产交易68八房地产企业49九物业管理410十房地产开发与经营案例及复习8合计408总学分2.5总学时48五、建议教材与教学参考书教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。序号参考书目编者出版社版本1房地产开发与经营唐欣华中科技大学出版社2009年第1版2房地产开发经营与管理刘洪玉中国物价出版社2003年第1版3房地产经济教程王克忠复旦大学出版社2005年第1版4房地产基本制度与政策沈建忠中国物价出版社2003年第1版六、教学形式与考核方式1、教学形式：以课堂讲授为主，课堂讨论、课下作业、现场教学等为辅，采用多媒体教学课件。2、考核方式：期末考试占60%，平时作业占20%，出勤表现占20%。第一章绪论一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本节课程的讲授，使学生能够了解房地产开发与经营的基本含义及特点，掌握房地产开发与经营的形式和内容。本章教学的基本要求：要求学生对概念的内涵与外延有全面的了解，走出当前存在的各种关于房地产开发、房地产经营的认识误区。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产开发与经营及其特点（1学时）第二节房地产开发与经营的形式和内容及学科建设（1学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：房地产经营全过程其实质是虚拟企业、房地产的政策性属性、外延式开发难点：虚拟企业突破方法：讲概念、举实例、图表分析。三、教学方式和手段自编多媒体教学课件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产开发与经营及其特点1、房地产开发（1）开发：生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（2）房地产开发：指依据国家的法律法规取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。（3）设立房地产开发企业应具备的条件：①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③注册资本100万元以上；④有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员；2名以上持有资格证书的专职会计人员；⑤法律、法规规定得其他条件。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发项目应建立资本金制度，2004年国务院下发了《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。（4）土地使用权取得方式：①出让②划拨2、房地产经营（1）经营：经营者为了达到企业目的而有意识、有计划的进行活动的总称。（2）房地产经营：房地产经营企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划的加以实现的经济活动过程。（3）房地产开发与经营的特点：▲房地产开发与经营难度较大▲房地产开发与经营风险较大▲房地产开发与经营的政策性较强注意：定义表述的文字，应该能够覆盖被定义对象的全体，既不要超过其外延，也不要小于其外延。第二节房地产开发与经营的形式和内容及学科建设1、房地产开发的形式与内容（1）按开发时间的差异，可以分为初次开发和再次开发（2）根据开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发（3）按开发的规模不同，可以分为单项开发和综合开发2、房地产经营的形式与内容（1）按经营对象相对差异划分，分地产经营和房产经营①地产经营：广义——生产、流通、消费过程狭义——流通过程②房产经营形式：出售、出租、抵押（2）按经营规模和经营方式划分，分专项经营、综合经营、跨国经营（3）按活动发生的不同过程划分，分房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费及使用经营3、房地产开发经营的程序与内容（1）投资机会的选择与决策（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段4、房地产开发经营的学科建设（1）房地产开发与经营的学科形成与发展（2）房地产开发与经营的研究内容和方法复习思考题▲房地产开发与经营的含义是什么？▲房地产开发与经营的特点是什么？▲简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。第二章房地产开发经营理论与策略一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本节课程的讲授，使学生对收益最大原理、可行性分析、房地产开发与经营策略及价格策略有所了解，并能够适用收益最大原理、项目最佳规模、消费者购买行为理论、市场需求预测来决策房地产开发与经营。本章教学的基本要求：房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营理论在特定的房地产市场环境的应用于推广，要求学生掌握房地产开发与经营的基本原则和理论。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产开发与经营理论概述（1学时）第二节房地产开发与经营策略分析（1学时）第三节房地产开发与经营决策（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：价格确定理论、价格策略、决策准则难点：房地产市场的区域性、寡头竞争、乐观准则、悲观准则、后悔准则突破方法：举实例、做试题三、教学方式和手段自编多媒体教学课件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产开发与经营理论概述1、收益最大原理房地产开发的主要目的是获取项目最大收益净收益=总收益—预期成本（1）收益、成本指标的确定：成本收益分析首先要论证项目的必要性，正确确定和评价项目的效益和成本是进行成本收益分析的基础。①投资：经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。分为固定资产投资和流动资产投资。②成本：人们为达到一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（2）项目最佳规模确定：不同规模的净收益来进行比较，收益最大的项目规模就是最佳规模。（3）经济效益分析法：如总收益为B,总成本为C，OC为经营成本。①净收益：B-C②期望总成本的净收益率：（B-C）/C③效益成本比率：B/C④项目投资成本的收益率：（B-OC）/C2、可行性研究（1）可行性研究的过程：可行性研究：在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。过程：评价与决策阶段可行性研究阶段初步可行性研究投资机会研究阶段评价与决策阶段可行性研究阶段初步可行性研究投资机会研究阶段（2）现金流量分析：①净现值②净收益率③内部收益率（3）损益临界分析：损益临界分析点计算公式：Q为损益临界点，F为固定成本，P为单位产品售价，V为单位产品的变动成本。3、消费者市场购买行为理论（1）消费者购买动机（2）购买决策过程（3）消费者购买行为分析4、市场环境分析（1）宏观环境（2）微观环境5、市场需求预测（1）市场需求预测的有关概念（2）市场需求影响因素分析①竞争状况：租金、利率、售价、空房率②人口特征：收入、年龄、职业③趋势分析（3）市场预测主要方法定性预测与定量预测方法6、价格确定理论（1）完全竞争型市场结构企业定价（2）垄断竞争型市场结构企业定价（3）寡头竞争型市场结构企业定价（4）纯粹垄断型市场结构企业定价第二节房地产开发与经营策略分析1、房地产开发与经营策略的主要内容（1）财务策略如何投资、向何种房地产品投资及资金使用，盈亏平衡等，是财务策略的重要内容。（2）生产策略确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式等。（3）市场开发策略房地产品的新产品，一般都是在原有住房类型上增加新类型、新技术、新材料、新设计而开发建设的房屋。（4）价格策略①高价策略②低价策略③均衡价格策略2、房地产价格策略（1）房地产产品的生命周期和市场周期生命周期：从开发建设、建成后出售、出租至产品的更新和再开发等整个过程，整个周期约为40—50年。市场生命周期：从一个新产品的产生、进入市场，发展直至衰亡，被淘汰，可以划分为进入期、成长期、成熟期与衰退期。（2）不同时期的房地产价格策略第三节房地产开发与经营决策1、房地产开发与经营决策类型（1）构成决策问题的基本条件▲有明确的目标▲有两个以上可供选择的方案▲有评价方案优劣的标准▲有真实地反映客观实际的数据资料（2）决策类型①确定型决策②风险型决策③不确定型决策（3）开发与经营原则①遵守法律法规②取得最佳效益③风险意识原则④定性与定量分析结合2、房地产开发与经营决策准则（1）肯定型决策（2）风险型决策①最大可能准则：实质是承认概率最大的自然状态是必然事件。②期望值准则：Σ为策略Ai的数学期望，Pi为状态Qi出现的概率，aij为损益值。（3）不确定型决策①乐观准则：不放弃任何一个可能获得最大利益机会。②悲观准则：着眼于损失最小。③后悔准则：最小化最高原则。3、房地产开发与经营程序与方法▲发现问题▲确定目标▲拟定方案▲分析评价▲选择方案▲实施追踪复习思考题▲简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。▲简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。▲简述房地产开发与经营决策的内容。▲房地产经营决策准则是什么？▲房地产经营决策程序是什么？第三章房地产开发项目可行性分析一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本节课程的讲授，使学生在掌握可行性研究内容、概念、作用的基础上，理解财务评价指标的计算方法，学会可行性研究的步骤和方法，学会用静态评价指标、动态评价指标和偿债指标进行运算和评价，进一步掌握敏感性分析、概率分析、盈亏分析的步骤及方法。本章教学的基本要求：房地产项目投资成功与否的关键是决策的正确与否，决策的依据是根据可行性研究制定的。要求学生掌握房地产项目可行性研究的步骤和方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节可行性分析、市场调研（2学时）第二节房地产开发方案选择（2学时）第三节财务评价方法及不确定性分析（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：可行性研究的内容、成本费用估算方法、财务评价指标的计算、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析难点：可行性研究的内容、成本费用估算方法、FNPV、FLRR、投资收益率、投资回收期突破方法：讲公式做例题复习公式再做习题三、教学方式和手段自编多媒体教学课件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。五、单元授课的具体内容与作业第一节可行性分析、市场调研1、可行性研究的概念、作用（1）概念：可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各个方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。（2）作用：▲可行性研究是投资决策的重要依据▲可行性研究是筹集建设资金的依据▲是开发商与有关部门签订协议、合同的依据▲是编制下阶段规划设计的依据2、可行性研究的步骤和内容（1）步骤：编写研究报告详细研究评优和选择开发方案设计资料收集市场调查组织准备编写研究报告详细研究评优和选择开发方案设计资料收集市场调查组织准备（2）内容：▲项目概况▲市场分析和需求预测▲规划方案的优选▲开发进度安排▲项目投资估算▲资金的筹集方案和筹资成本估算▲财务评价▲风险分析（定性、定量分析）▲国民经济评价▲结论第二节房地产开发方案选择1、开发方案选择程序（1）开发方案的设计（2）技术经济指标的计算建筑密度、容积率、平均层数、人口毛密度、净密度（3）技术经济指标的比较、评价（4）选择最优开发方案2、居住区开发方案的技术经济指标（1）用地平衡表（2）技术经济指标3、开发方案的综合评价（1）加法模型（2）加乘混合模型（3）乘法模型（4）除法模型第三节财务评价方法及不确定性分析1、成本数据预测与分析成本包括开发直接费和间接费开发直接费包括：土地费用、前期工程费、房屋开发费2、房地产开发项目成本费用估算方法（1）土地费用估算▲土地出让金或征地费（土地补偿、土地投资补偿、人员安置补助、新菜地开发资金、土地管理费、耕地占用税、拆迁费）▲城市建设配置费▲拆迁安置补偿费（2）前期工程费（3）房屋开发费（建安工程费、附属工程费、室外工程费）（4）管理费（5）销售费用（6）财务费用（7）其他费用（8）不可预见费（9）税费3、财务评价指标（1）财务净现值（FNPV）将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。判断标准：当FNPV≥0，项目可接受；当FNPV<O,项目应该被拒绝。（2）财务内部报酬率（FIRR）指项目净现值等于零的折现率。设两个折现率i1>i2,FNPV1<0,FNPV2>0。则FIRR≥ic,项目可以接受；FIRR<ic,项目应该被拒绝。（3）投资收益率（R）指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率。投资收益率=年净收益/投资总额（4）静态投资回收期和动态投资回收期①静态投资回收期指在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需的时间。②动态投资回收期4、敏感性分析（1）概念：就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定分析方法。（2）敏感性分析的步骤：▲选择要分析的不确定因素（售价租金、开发周期、贷款利率、开发成本、空置率）▲选定分析所用的评价指标▲计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况▲判定敏感性因素▲提出控制敏感性因素的建议5、概率分析又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。（1）概率：出现某种随机事件的次数与各种可能出现的随机事件的次数总和的比值。（2）数学期望：加权平均值。（3）方差：反映数学期望值和实际值的偏差程度。6、盈亏平衡分析（1）通过分析项目的产销量和成本，收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。房地产开发的成本费用多，有固定成本、变动成本、办变动成本。（2）盈亏平衡点分析（3）项目安全率复习思考题▲什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？▲可行性研究的种类有哪些？▲可行性研究包括哪些内容？▲反映投资项目财务状况的指标包括哪些？▲什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是财务净现值？▲国民经济评价指标包括哪些？▲风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第四章房地产开发项目用地的获取一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本节课程的讲授，使学生对房地产开发中土地转让、出让及划拨有较深的了解，熟知房地产开发建设之前的土地转让、出让的交易行为过程；掌握土地使用权划拨及转让的概念、方法、程序、规划及原则；同时了解房地产开发的前期工作的内容、特点；熟悉建设用地规划许可证的取得及注意事项。本章教学的基本要求：要求学生了解房地产开发要进行的前期工作，掌握房地产项目用地取得的三种方式和三种许可证的申办程序。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节土地使用权出让、转让及划拨（2学时）第二节开发的前期工作（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：土地使用权出让年限、土地收回、闲置处理、土地使用权转让、土地增值税、前期工作的特点难点：综合用地的土地使用权出让、年限界定、划拨土地的类型、质量管理突破方法：举实例三、教学方式和手段自编多媒体教学课件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节土地使用权出让、转让及划拨1、土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。主体：国家、公司、企业、其他组织、个人客体：城镇国有土地、集体土地征为国有后内容：土地使用权、出让金2、土地使用权出让的法律依据1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2002年《招拍挂出让国有土地使用权规定》3、土地使用权出让方式和程序（1）拍卖（2）招标土地所有者向多方土地使用者发出投标邀请，通过各投标者设计标书竞争，来确定土地使用权受让人的方式。（3）协议政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。（4）三种出让方式比较土地使用权的出让年限：居住用地70年，科教文卫用地50年，综合50年，商业、旅游、娱乐用地40年。土地使用权届满收回土地使用权收回依法提前收回（公共利益需要、使用者原因、司法机关决定收回）土地使用权终止：（土地灭失、土地使用者的抛弃而终止）土地使用权续期：使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地，应当最迟于1年前向土地管理部门提出申请，经批准续期的，重签合同，交纳地价款，更换土地权属证件。4、土地使用权转让广义：土地使用权发生转移的行为。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。5、土地使用权转让的法律条件（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。（2）按出让合同约定，受让方已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（3）按照合同进行投资开发的，属房屋建筑工程要完成开发投资总额25%，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。6、土地使用权转让的特点（1）土地使用权转让的法律效力不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规定。（2）土地使用权转让的类别①出售②交换③赠与7、土地使用权转让的程度（1）转让申请（2）签订转让合同（3）转让合同公证（4）缴纳土地出让金和土地增值税（5）土地使用权变更登记8、土地使用权划拨概念：指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。申请者：法人、公民土地使用权人可以无限使用，没有期限限制。原集体土地征地国有土地划拨两种形式原国有土地划拨9、土地使用权划拨的法律规定（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地10、土地征用的特点（1）强制性（2）特定性（3）转移性（4）补偿性11、土地征用的补偿和安置（1）土地补偿费（2）安置补助费（3）青苗补偿费（4）附着物补偿费（5）新菜地建设资金（6）耕地占用税（7）土地管理费第二节开发的前期工作1、房地产开发前期工作的内容和特点（1）前期工作的主要内容①土地问题土地使用权证书②规划问题规划许可证书③基础设施和市政设施问题④融资问题⑤销售问题⑥工程进度问题⑦保险问题（2）前期工作的特点：多、长、变（3）前期工作的现状和问题①政府主管部门的作用②人际关系的作用③前期人员及基本素质2、建设用地规划许可证的取得划拨土地要取得土地使用证，前提是已经取得建设用地规划许可证。（1）哪些情况需要申请建设用地规划许可证（2）申请规划许可证需要的材料（3）申请规划许可证需办理的手续（4）注意事项（5）补办建设用地规划许可证所需材料3、建设工程规划许可证的取得开发企业在建设之前要取得建设工程规划许可证。（1）哪些情况需要申请建设工程规划许可证（2）申请建设工程规划许可证需要的材料（3）申请建设工程规划许可证需办理的手续（4）注意事项4、施工许可证获得建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证（1）申请施工许可证所须条件（2）申请办理施工许可证的程序（3）有关施工许可证的注意事项复习思考题▲房地产项目用地获取的方式有哪些？▲简述划拨土地使用权的特点。▲简述出让土地使用权的类型、含义。▲简述协议出让国有土地的范围。▲简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。▲土地使用权出让与转让的区别。第五章房地产开发项目管理一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本节课程的讲授，使学生掌握房地产开发项目管理的概念和特点，明确房地产开发项目管理的任务；熟悉工程项目的质量管理、进度管理、成本管理及其他管理。本章教学的基本要求：要求学生掌握房地产开发项目的基本管理方式。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产开发项目管理概述及质量管理（2学时）第二节进度、成本、其他管理（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：房地产开发项目管理、质量管理、进度管理、成本管理难点：同上突破方法：看报告举实例三、教学方式和手段自编多媒体教学课件和真实项目管理文件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产开发项目管理概述及质量管理1、房地产开发项目及特点（1）项目：指那些作为管理对象，按限定的时间、成本和质量标准完成的一次性任务。特征：一次性；明确目标；项目作为管理对象的整体性（2）房地产开发项目：指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算，统一管理的具体房地产开发建设工程。特征：知识密集性；组织的层次性；系统性2、房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容。项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理、市场配套协调管理。3、工程项目质量管理质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程项目质量管理的特点：①影响因素多②质量波动大③质量变异大④质量隐蔽性⑤终检局限大4、质量管理的主要内容（1）施工前的准备阶段（2）施工过程的质量管理5、项目工程质量管理的主要途径和方法（1）审核有关技术文件、报告报表（2）现场质量监督与检查6、施工阶段质量监督控制手段（1）旁站监督（2）测量（3）试验（4）指令文件（5）规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段7、房地产开发项目的竣工验收（1）竣工验收的范围及依据（2）竣工验收要求（3）竣工验收程序及内容（4）竣工验收组织第二节进度、成本、其他管理1、项目进度管理房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。2、项目进度管理的主要任务设计前的准备阶段进度管理（1）确定工期总目标（2）编制项目总进度计划（3）编制准备阶段详细工作计划（4）施工现场条件调查分析设计阶段进度管理任务施工阶段进度管理任务3、项目进度管理措施组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。4、项目成本管理房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，其目的是确保开发项目管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。复习思考题▲结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。▲简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。▲影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因素？▲简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。▲横道图、网络图各有什么优缺点？▲简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。▲结合实际简述合同管理的重要性。第六章房地产营销一、教学目标及基本要求本章教学目标：房地产营销是房地产品进入市场转换为现金的经营活动，通过讲授房地产营销的概念、基本理论，使学生了解房地产营销的策划与运作，能够掌握营销要领，并掌握营销新观念。本章教学的基本要求：要求学生掌握房地产营销的方式。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产营销概念与基本理论（2学时）第二节房地产营销的策划与运作（2学时）第三节房地产营销案例分析（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：房地产营销的重要性、住宅定价难点：4P、4C法则、广告设计突破方法：讲理论、讲实例三、教学方式和手段自编多媒体教学课件和真实房地产营销文件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产营销概念与基本理论1、房地产营销房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。目标和核心，是通过运用既定的程序以及随机的技巧，使房地产交易迅速达成，使商品尽快实现价值。2、房地产营销的基本理念（1）4P理论产品product价格price地点place促销promotion(2)4C理论消费者consumer消费者的购买便利性convenience购买成本cost沟通communication3、房地产营销新观念（1）强调文化品味（2）强调品牌（3）强调生态环境（4）强调知识经济第二节房地产营销的策划与运作1、房地产营销方式（1）销售渠道基本类型①产销直接见面②批发租售③委托租售（2）销售渠道的选择①选择销售渠道的主要因素②选择营销渠道的策略2、房地产营销策划（1）房地产公开出售的策划与运作①产品定位②价格设定③定价比例④概念的策划与引导⑤销售的组织和实施（2）大宗交易的策划与运作①叫价②谈判的阶段与队伍③转让方式④风险与防范3、房地产广告策划（1）房地产广告的类型①软广告：开发企业形象广告、楼盘介绍、各期活动传真、市场信息统计发布。②硬广告（2）房地产广告策划内容①广告目标②市场分析③广告策划④广告计划⑤广告效果第三节房地产营销案例分析案例1——房地产市场营销方案比选案例2——“××山庄”营销策划方案复习思考题▲房地产市场营销中的4P、4C、4R、4V、5S原理是什么？▲简述房地产品牌营销策略及其意义。▲简述房地产市场细分及其作用。▲简述房地产广告策略。第七章房地产交易一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本次授课，使学生了解房地产买卖、房地产租赁的基本过程，明白契约和合同的重要性，学会订立买卖、租赁契约。本章教学的基本要求：要求学生掌握房地产交易的特殊规律性。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产交易概述（2学时）第二节土地交易（2学时）第三节房地产交易（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：土地交易、房地产交易、买卖、租赁操作实务、合同订立内容难点：房地产市场、合同内容突破方法：运用实例逐条讲解三、教学方式和手段自编多媒体教学课件和销售合同文件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产交易概述1、房地产交易的概念及形式（1）房产交易买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托包括房产使用权的转让，也包括房产所有权的交易。（2）地产交易仅限于城镇国有土地使用权出让、转让、抵押。2、房地产交易的特性及原则（1）房地产交易的特性①标的物位置的固定性②标的物自身无法改变的天然矛盾性③房地产标的额大，专业性强④房地产市场在整体上是供给稀缺的市场⑤土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（2）房地产交易原则①及时登记原则②房地产连动原则③房地产交易价格易受市场或国家政策影响④土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移3、房地产市场广义：房地产商品流通全过程中各种交换关系的总和。狭义：固定的房地产交易所。第二节土地交易1、国有土地使用权出让（1）含义：是土地管理机关代表政府将国有土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）出让原则①遵循市场经济规律②体现国家宏观调控管理意图（3）国有土地使用权出让方式协议招标拍卖挂牌2、土地年租制（1）含义：是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用方式之一。（2）合理性①减轻承租人负担②优化资源配置③平抑房价④利于国家筹资，加强基础的设施建设第三节房地产交易1、房地产买卖程序与操作技巧（1）买卖程序①买卖程序②接受房管部门审查③立契④缴纳税费⑤办理产权转移过户手续（2）买地产买卖操作技巧①房地产广告技巧②确定最佳的售楼时机③选择适合的付款时机2、房地产买卖的价格（1）房地产买卖价格的特殊性①位置②成本③价格趋势（2）房地产买卖合同的主要内容①出售房地产基本情况②售价及贷款约定③交付房地产期限及保固周期④双方责任义务⑤违约处罚复习思考题▲土地出让价格及其评估方法？▲房地产买卖市场细分？▲房地产租赁合同的要点？▲房地产抵押登记及其重要性？第八章房地产企业一、教学目标及基本要求本章教学目标：通过本次授课，使学生更好掌握房地产企业的性质和任务，使学生能够了解当今房地产企业的性质。本章教学的基本要求：掌握房地产企业的性质和任务。二、教学内容1、本章教学内容及学时分配第一节房地产企业的性质、任务和机构（2学时）第二节房地产中介机构（2学时）2、本章教学内容的重点和难点重点：房地产企业性质、任务、机构难点：现代企业管理制度突破方法：讲解与实例三、教学方式和手段自编多媒体教学课件和销售合同文件四、主要参考书目；教材：吕萍等编著，房地产开发与经营，中国人民大学出版社，2007年第2版。参考书：唐欣，房地产开发与经营，华中科技大学出版社，2009。刘洪玉，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2003。王克忠，房地产经济教程，复旦大学出版社，2005。沈建忠，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2003。五、单元授课的具体内容与作业第一节房地产企业的性质、任务和机构1、房地产企业的概念与性质房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中从事房地产商品交换的经济组织。也是指在房地产市场上利用各种生产要素生产并销售房地产商品或劳务的机构。我国房地产企业比不真正具备企业的性质和条件。2、房地产企业特征①地域属性②不完全竞争性3、房地产企业的建