某地区复合性城际中心项目管理知识

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第二阶段报告上一阶段的重要共识：龙岗中心城：副中心新城发展模式，承载城市综合功能的次中心，辐射粤东北的综合复合性城际中心；本阶段需要思考的三个问题：问题1：项目的战略前提？——我们的档次和物业类型？问题2：我们的核心价值？问题3：如何规划实践？项目的战略前提>>Ⅰ：市场占位Ⅱ：物业功能1项目前提：项目未来的市场占位和物业功能类型？视角一：市场视角：以档次划分，可分为三个层级：我们如何占位？11、中大规模/优势资源/中低容积率／140-180平米项目公园大地奥林华府君悦龙庭资源189公顷龙城公园、30万平米的地中海风情园林余石岭生态公园、奥林匹克生态体育公园余石岭生态公园北侧物业类型高层、小高层、联体别墅高层高层容积率1.663.22.8总建面1.663.216万主力产品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端项目特征（指标）2、中等规模/较高容积率／一定资源／90-130平米项目阅山华府绿景大公馆阳光天健城中海康城资源西面为山体公园，项目内部有东南亚风情园林隔街而望大运主体育馆余石岭生态公园西南侧社区内专属2万平米私家山林物业类型高层、别墅高层、小高层小高层高层容积率2.82.133.2总建面16万平米13万23万53万主力产品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端项目特征（指标）3、小规模/资源弱/较高容积率/70-110平米项目水蓝湾万象天成

资源远望山景，无强势资源无资源区位中心城中心区中心城中心区边缘物业类型高层、小高层高层容积率3.382.25总建面5万平米24万平米主力产品70-80平米(64%)69-110平米C.普通项目特征（指标）层级项目规模（建面）容积率区位资源高端公园大地大（82万）低（1.6）中心优奥林华府大（40万）高（3.2）中心优君悦龙庭中（16万）中（2.8）中心优中高端阅山华府中（16万）中（2.8）中心良绿景大公馆中（13万）中（2.1）中心良中海康城中（23万）高（3.0）中心良阳光天健城中（20万)低（0.6）中心良普通水蓝湾小(5.0万)高（3.3）中心无万象天成中(24万)中（2.2）边缘无本项目超大（96万占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高端？本项目的档次选择：指标对比表：中高端客户分类紫麟山、阅山华府、绿景大公馆、中海康城客户分析关内投资客/白领周边镇区中高端客户中心城首改客户我们可牵引的中高端客户：？？视角二：客户视角：1未来镇区区中高端端项目竞竞争大：：镇区客户户置业分分析：镇区客户户：中高高端客户户较难牵牵引：A区域项目体量供应量入市时间坪山新区天俊嘉宏湾首期20万平米485户2010年深业东晟时代20平米2273户2011年万科金域东郡二期12万平米868户2011年项目客户结构关外关内阅山华府53％47％自住兼投资40％投资60％绿景大公馆45％55％自住兼投资10％－20％投资80％－90％中海康城国际40％60％自住40％投资60％主打关内内白领客客户，比比例相对对较高；；2、关内内投资客客/白领领以投资客客为主，，自住客客主要由由关内白白领和地地缘性客客户为主主，主要要集中在在小户型型大社区区项目；；关内客户户对项目目的支撑撑？B1、布吉吉/横岗岗：便利利的交通通——分分流部分分白领地铁3号号线沿线线布吉/横岗部部分旧改改项目：：关内客户户：牵引引白领客客户存在在较大的的风险：：B2、未来来3-5年，大亚湾迎迎来开发发热潮，，将催生生未来近3200万的市场供应应量，目目前大亚亚湾价格格在3000-5000元/平米，，价格优优势明显显；关内客户户：牵引引白领客客户存在在较大的的风险：：B城际客户户：能否否牵引城城际中高高端客户户？15分钟车程20分钟车程30分钟车程樟木头镇塘厦镇清溪镇20分钟车程大亚湾中心城东莞市塘塘厦镇交通距离离：15公里里/车程约20分钟钟交通路径径：凤深深大道+龙平路路东莞市清清溪镇交通距离离：15公里里/车程约20分钟钟交通路径径：银瓶瓶路+深深惠路东莞市樟樟木头交通距离离：20公里里/车程程约30分钟交通路径径：东深深二路+龙平路路惠州大亚亚湾目前成交交客户的的情况看看，城际际客户主主要是以以地缘性性客户为为主，比比例较低低；中心城可可辐射区区域：C镇区在售项目均价塘厦镇金地·博登湖2期壹墅间建安广场二期三正世纪豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米凤岗镇永江大厦·中央城府益田大运城邦5000元/平米8500元/平米清溪镇盛和新都会5000元/平米樟木头镇中惠香樟绿洲御景花园碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龙岗中心城塘厦镇凤岗镇清溪镇樟木头镇20000100005000150000龙岗中心城塘厦镇凤岗镇清溪镇樟木头镇10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800东莞镇区区价格：：1、存在在较大的的价格差差；城际客户户：城际际中高端端客户较较难牵引引：C图1：未未来置业业倾向分分析准备购房房原因分分析1、樟木木头打拼拼多年，，积累了了一定财财富2、子女女一般6-7岁岁，为了了孩子上上学3、家人是是樟木头头本地的的15%买买房原因因分析财富积累累已经达达到一定定程度女子已经经上学，，为了孩孩子读书书与当地人人产生亲亲缘20%不不买房原原因分析析生意分布布在全国国，经常常外出事业还在在起步阶阶段，积积累财富富与本地缺缺少亲缘缘性关系系有无亲缘缘关系是是决定外外来生意意客户置置业的主主要动因因；有效客户户以樟木头头镇为例例：2、有效效客户群群量不大大；城际客户户：城际际中高端端客户较较难牵引引：C1前提1：：市场占占位项目能否否定位为为中高端端项目？？1、镇区客户：被镇区项目截流，较难牵引；2、关内客户：牵引白领客户存在较大的风险；3、城际客户：城际中高端客户较难牵引；项目较难难向中高高端发展展，能否否向高端端发展？？高端客户户分类公园大地地、奥林林华府、、君悦龙龙庭客户户分析关内客户户周边镇区区高端客户户中心城高端客户户我们可能能牵引的的高端客客户：？客户视角角——高高端客户户项目客户结构总价区间关外关内公园大地60％40％自住兼投资93％230-320万投资7％奥林华府70％30％自住兼投资85％239-280万投资15％君悦龙庭54%34%自住兼投资60％154－250万投资40％典型客户户语录：：“龙岗中中心城的的环境我我挺满意意的，跟跟福田相相比虽然然城市感感不是很很强，但但是价格格合理很很多，居住环境境比较好好，不拥拥挤，而且未未来的发发展我也也是很看看好的，，加上大大运会就就要开了了，以后后的配套套会更完完善的，，买一套以以后养老老也挺好好，升值值潜力也也挺大的的。”——公园园大地176平平米户型型客户赵赵先生关内客户户特征：：1、自住住兼投资资为主，，经济承承受能力力较强；；2、自住住需求，，表现为为高端改改善型置置业需求求；关内客户户：目前前龙岗高高端项目目关内客客户比例例较高A以上信息息来源于于世联平平台紫园联泰红树树湾兰江项目目三湘海尚尚海怡湾畔畔11年供供应10年供供应波托菲诺诺香山里里云顶香格格里拉联泰梅沙沙湾皇庭玺京基天涛涛轩天麓8区区爱琴湾山山庄数码港大西格南山花园园2期本项目09年存存量龙岸项目目水榭山紫麟山曦城上东区建安地块块金地岗厦厦旧改皇御苑石厦旧改改湾夏海境境界12年及及以后供供应后海汉姆姆森大冲村旧旧改水湾村旧旧改田心村旧旧改洪湖村旧旧改滢水湾兆丰地块块华来利国富项目目四季山水水名居城建项目招商项目和黄项目金地项目横坑水库观澜地区深圳豪宅宅市场未未来三年年内竞争争激烈，，供应集集中在关关内区域域，12年后进进入旧改改项目热热点期。。梅林绿景景B未来豪宅宅供应主主要分为为三类，，供应总总量均较较大，总总量在400万万以上：：景观资源源型豪宅宅约130万(不完全全统计)稀缺资源源型豪宅宅约40万(不完全全统计)旧改综合合体豪宅宅121万以上上（不完全全统计））城市高层层豪宅约约157万（不完全全统计））B关内客户户：改善善型置业业需求成成为趋势势年龄段高端置业业群体具有一定定经济积积累的中中产阶层层普通置业业者供应量小户型产产品（90㎡㎡以下））舒居型产产品（90-144㎡㎡）豪宅产品品B未来2－－3年市市场供应应逐步高高端化，，与城市市主力构构成人群群需求形形成错位位3号线龙坂中心布吉中心龙岗中心关内宝安中心横岗中心布吉，不不太美的的城市环环境：脏、乱、、差的区区域现状状，居住住环境弱弱，项目目两极化化，占据据优势资资源的项项目被豪豪宅化，，其他项项目低端端化；横岗，缺缺乏资源源、板块块支撑：：缺乏资源源支撑和和城市价价值的支支撑，高高端项目目难以发发展，以以吸引本本地客户户和关内内白领客客户为主主；布吉/横横岗：高高端项目目的尴尬尬C1号线4号线5号线3号线龙坂中心布吉中心龙岗中心关内宝安中心横岗中心城市的中中心城：：大运中心心、高教教会馆、、信息学学院…生态的中中心城：：深圳拥有有最多山山地公园园的城市市中心板板块，清清林径森森林公园园、八八仙岭公公园…品质的中中心城：：中信、万万科、星星河、鸿鸿荣源……龙岗中心心城：承承接关内内改善型型置业转转移C1前提1：：市场占占位项目能否否定位为为高端项项目？1、定位位中低端端：难以以最大化化实现项项目的价价值和品品牌；2、定位位中高端端：中高高端客户户对项目目的支撑撑力度较较低；3、定位位高端：：承接未未来关内内改善型型置业转转移，吸吸引周边边高端客客户，建建立项目目价值；；我们的市市场占位位：高端端前提2：：物业功功能2可能的方方向：1、住宅宅物业；；2、、商业物物业；3、办公公物业；；4、、酒店物物业；1、住宅宅物业：：发展看看好中心城未未来市场场发展机机会较好好！未售本案东方沁园5万美域蓝湾11.2万御府名筑（城龙花园四期）8。5万世纪丰源8.85万怡龙枫景园18.5万满京华20.7万i派龙城2.8万（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）思考：中中心城未未来供应应量大，，本项目目如何建建设独特特的竞争争优势？？（1）回龙埔旧旧改项目目（2）爱联陂头头背、建建新村旧旧改（3）爱联輋吓吓、田寮寮、太平平村旧改改（4）南南联小学学旧改（5）岗岗贝村旧旧改（6）万科九州州新都市市（7）爱联社区区旧改(8)星星河旧改改未来旧改改项目供供应量近近700万；2、商业业物业：：存在机机会商业建议议：发展展区域型型商业中中心；3、办公公物业：：机会和和风险并并存办公物业业建议：：控制体体量，后后期开发发；4、酒店店物业：：有发展展空间酒店物业业建议：：发展高高端酒店店，建立立标杆；；前提2：：物业功功能2物业功能能发展建建议：住宅物业业：未来来发展空空间大，，定位市市场高端端，但需需要建立立项目核核心的价价值突破破竞争；；商业物业业：以发发展区域域型商业业中心，，集中商商业体量量控制在在6-12万平平米；办公物业业：存在在一定的的风险，，建议发发展办公公物业需需要控制制体量，，后期开开发；酒店物业业：未来来具有较较好的发发展空间间，建议议发展高高端酒店店，可建建立项目目的地标标；项目的核核心价值值>>Ⅰ：龙岗岗的理想想

Ⅱ：：项目的的理想2项目价值值：基于城市市发展的的视角，，如何寻寻找和打打造项目目的价值值？龙岗中心心城的理理想：面面向未来来的国际际新城高起点、、高标准准大运中心规划设计龙城广场及周边重点区域城市规划设计龙岗河规划设计“龙岗区区建区十十几年了了,一直直没有一一个有标标志性的的建筑物物出现,龙岗的的中心区区就像一一个大的的住宅区区。目前前龙岗与与宝安相相比,城城市形象象差距太太大,目目前即便便是内地地城市,在城市市形象的的建设上上发展也也很快,龙岗要要迎头赶赶上。””——龙岗岗区委书书记龙岗中心心城的理理想：面面向未来来的国际际新城中心城的的尴尬：：缺少城城市代言言龙岗中心心组团布布局特征征：现状龙城中心心城市功功能规划划分布：：现状龙翔大道深惠路吉祥中路黄阁路清林路惠盐高速宝荷路如意路龙城大道内环西路龙平西路路本案龙城中心心龙城次中心龙城次中心龙城中心心在售项项目分布布：现状天健·现代城15万君悦龙庭招商·依山郡10万水蓝湾10万城龙花园三期2.9万城市花园二期龙城国际二期13.4万公园大地77万东方明珠城12万中央悦城天集雅苑4.2万水岸新都5万深业紫麟山项目20万锦峰森邻公元盛世5.6万中海康城国际38万风临国际17万瑞华园

9万万科清林径36万万象天成27万聚龙苑二期

7万一城峰景2万徽王府14万满园4万东方沁园二期阅山华府16万在售世纪丰源9万本项目一城风景鹏达摩尔城13万阳光·天健城20万益田大运城邦77万本案龙城北居住为主主，步入入开发后后期；公园板块块居住为主主，基本本开发完完毕；龙城广场场中心板块块规划为综综合服务务区，目目前以政政府、商商务为主主，后续续以旧改改为主爱联旧改改板块未来中心心城主要要土地供供应板块块，规划划以居住住为主（1）回龙埔旧旧改项目目（2）爱联陂头头背、建建新村旧旧改（3）爱联輋吓吓、田寮寮、太平平村旧改改（4）南南联小学学旧改（5））岗贝村村旧改（6）万科九州州新都市市（7）爱联社区区旧改吉祥旧改改板块未来主要要供应板板块，规规划为综综合服务务区，（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）8龙翔达道道深惠达道道龙岗的CBD之之梦：城城市中轴轴规划本案龙塘路爱龙路吉祥路龙翔大道道3.07平方公公里通过城区区改造升升级，打打造出一一个向粤粤东北地地区提供供生产和和生活服服务的区区域性现现代化服服务中心心；深圳圳市东部部地区的的行政、、文化、、商业中中心；以以商贸、、金融和和现代服服务业为为主体的的龙岗城城市核心心区。树立中心心城市公公共服务务标准；；突出多元元化都市市形象提升城市市的服务务品质和和环境品品质。重点发展展高端商商务办公公、酒店店、大型型商业中中心和高高档居住住；现状96万平平米所带带来的思思考？区域级开开发承载更多多的城市市功能城市中轴轴带来的的价值？？代言城市市成为城市市发展的的名片项目理想想：承载载城市发发展，为为中心区区发展增增值；——4个区域域功能研研究(大大型/重重建/综综合体)FourExamplesforHuge/Redevelopment/ComplexA幕张新城城（日日本）具备和国国际业务务都市相相吻合的的都市环环境与居居住造型的、、领先21世纪纪的都市市型生活活样式的的居住区的形成成。“操作实实践”参参考案例例UKBROADGATE（（伦敦敦）公共空间间打造城市空间间形成与与强化纽约洛克克菲勒中中心（美美国）中心城复合功能能的内部部关系处处理“区域形形象”参参考案例例巴黎拉德德芳斯(法国国)次中心新新城多重复合合功能的的内部关关系处理理1伦敦———BroadgateCITYCENTER基本信息息：Broadgate是是伦敦市市中心内内最大的的一宗综综合体开开发项目目，项目目占地129,499

平方方米，集集合了商商业、办办公、酒酒店和居居住功能能的大型型城市综综合体。。项目规模模：项目建设设在利物物浦街地地铁站上上盖，总总建筑面面积约360000平平方米，，以办公公建筑为为主，超超过3万万人在此此工作。。于2008年年建成的的BROADGATETOWER，高164米米，是伦伦敦城内内第三高高的建筑筑，新增增办公面面积76000平米。。项目特色色：项目内公公共空间间丰富，，被誉为为伦敦““最富活活力”的的城市街街区。1伦敦———Broadgate：功能能分布城市住宅宅办公楼利物浦街街地铁站站酒店BroadgateCircleExchangeSquareFinsburyAvenueSquarePrimroseStreet丰富的城城市功能能，拥有有四个不不同主题题的城市市SHOW场，，创造了了无与伦伦比的活活力商务休闲闲广场艺术音乐乐广场活力广场场体育运动动广场1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场BroadgateCircle———活活力广场场BroadgateCircle位于办办公楼之之间，由由7层的的商业及及位于四四层高的的活力广广场组成成，是区区域内各类活动动的举办办地，是是区域内内最具人人气、最最具活力力的广场场。1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场BroadgateCircle———活活力广场场外围为7层高的的环状商商业街，，中部四四层上为为中庭，，是广场场的核心心，平时时为商业业广场，，举办活活动时则则成为城城市SHOW场场，冬日日更可成成为众人人的溜冰冰场，与与洛克菲菲勒中心心下沉广广场有异异曲同工工之妙。。1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场ExchangeSquare———运运动动广场位于交易易所前的的广场，，拥有较较大的绿绿地，成成为了城市MINI高高尔夫赛赛、曲棍棍球赛的的赛场，，以及艺艺术SHOW场场。1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场FinsburyAvenueSquare———艺艺术广场场由SOM设计的的FinsburyAvenueSquare,通过灯灯光与景景观设计计元素的的结合，，创造了了富有趣趣味的城城市广场场，由于于其艺术术化的形形象，通常在这这里举行行艺术展展览，科科技SHOW、、小型音音乐会等等。1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场FinsburyAvenueSquare———艺艺术广场场1伦敦———Broadgate：城市市SHOW场体现城市市艺术的的雕塑公公园区域内艺艺术品指指引地图图BoteroBroadgateVenus2日本———幕张新新城幕张新城城（日日本）具备和国国际业务务都市相相吻合的的都市环环境与居居住造型型的、领领先21世纪的的都市型型生活样样式的居居住区的的形成。。2日本———幕张新新城：规规划概要要规划指标标土地利用用规划土地利用用规划丰富的城市市功能组成成具备和国际际业务都市市相吻合的的居住环境境与都市造造型的，领领先21世世纪的都市市型生活样样式的居住住区的形成成复合性通过给住宅宅附带多种种功能，创造出出居住、活活动娱乐混合型型的都市空空间开放性把建筑单体体尽可能沿沿街布置，创创造出和新新都心的一角相吻吻合开放型型街道场所性通过规划设设计条件体体制的多样化、赋赋予多种里里面造型，创造出出给人们留留下印象的场所形成丰富的的都市空间间2日本——幕幕张新城：：规划理念念公园侧发挥邻接公公园的离地地条件、为为在新都心心工作的人人们在饮食食、散步出出外时提供供愉快的空空间道路侧形成能够感感受到有各各种活动的的华丽风情情的地区海边发挥能够眺眺望大海的的立地条件件、形成拥拥有休假感感觉的居住住区都市侧由办公地区区的超高层层建筑群形形成连续的的新都心的的天际线城中心既是成为居居住区核心心的文化设设施，同时时作为城市市中心，形形成具有标标识性的市市中心内城由带中庭的的围合式住住宅单体形形成连续的的沿街景观观，形成热热闹的、欢欢快的市中中心河边是沿河的地地区，形成成清静的、、很舒展的的居住区2拥有七个不不同主题的的功能分区区，创造了了丰富的平平面构图日本——幕幕张新城：：规划分区区作为街区的的风景，给给记忆留下下印象的场场所的创造造脱离街区的的次序的拥拥有“意外外性”的场场所创造出人和和场所间产产生密切关关系的一种种机遇的““诱饵”能够促进各各种连带事事业的“机机构”引导都市景景观先行设设施的规划划PrimaryElementSpace2日本——幕幕张新城：：规划分区区中心区增值值的KPI体系（关键键绩效指标标体系）KPI体系人文符号功能化体系系区域标识强制性视觉觉冲击———标志性建建筑/高端端酒店硬性指标软性指标商业建筑群群便利停车步行系统特色符号语语言纪念性/风风格化建筑筑（群）……交通畅顺多功能公寓寓项目理想1：城市建建筑名片打造属于龙龙岗的建筑筑地标。每一个城市市都有属于于自己的城城市地标，，就像IFC至之于于香港，就就像世贸之之于上海，，具有标志志性的建筑筑形态、可可识别的建建筑特色，，就像这座座城市的精精神图腾，，傲立于城城市，我们们希望，建建筑不只是是简单地堆堆砌，而是是能够丰富富这个城市市的夜空，，成为天际际线的一部部分……用建筑之名名，代言这这个城市。。标志志性性建建筑筑，构构筑筑龙龙岗岗城市市天天际际线线；“建建筑筑城城市市的的图腾腾。””打造造一一座座引引领领未未来来的的地标标城市市建筑筑用建建筑筑之之名名，，代代言言这这个个城城市市。。打造造一一座座引引领领未未来来的的流动动城市市形象象“建建筑筑城城市市的的风景景。””项目目理理想想2：：城城市市人人文文名名片片寻找找属属于于龙龙岗岗的的人人文文标标签签。。龙岗岗拥拥有有浓浓郁郁的的城城市市历历史史文文化化，，尤尤其其是是客客家家文文化化，，目目前前龙龙岗岗全全区区共共有有5个个客客家家文文化化保保护护区区，，是是深深圳圳客客家家文文化化的的发发源源地地，，文文化化发发展展持持续续了了百百余余年年。。用文文化化之之名名，，传传承承这这个个城城市市。。打造造一一条条引引领领未未来来的的城市市文化化街区区浓缩缩城城市市文文化化精精髓髓，，成成就就龙龙岗岗的的新新天天地地以客客家家建建筑筑为为表表皮皮，，浓浓缩缩国国际际化化的的城城市市生生活活元元素素；；项目目理理想想3：：品品质质居居住住名名片片建立立属属于于龙龙岗岗的的国国际际居居住住标标准准。。以科科技技人人居居的的生生态态社社区区代代言言龙龙岗岗国国际际新新城城，，它它是是绿绿色色生生态态的的，，这这是是人人与与自自然然的的融融合合；；科科技技人人居居的的：：运运用用创创新新的的科科技技技技术术，，人人性性关关怀怀的的：：人人性性的的社社区区规规划划，，合合理理的的人人车车分分流流，，可可以以漫漫步步的的人人行行布布道道，，可可以以供供儿儿童童游游乐乐的的乐乐园园，，有有为为盲盲人人专专门门设设计计的的盲盲道道，，有有为为老老人人设设计计的的老老年年住住区区，，一一切切都都以以生生活活出出发发…………“绿色生态的的”“人性关怀的的”“科技人居的的”用居住之名，，革新这个城城市。打造一座引领领未来的国际生态社区“中信●未来城，演绎绎面向未来的的国际化新城城生活！项目三大理想想：项目理想1：：面向未来的的城市建筑名名片项目理想2：：面向未来的的城市人文名名片项目理想3：：面向未来的的品质居住名名片——“三大理理想”，革新新龙岗中心城城。项目的规划布布局>>3项目打造：项目的核心价价值如何在规规划中实现？？Dreamofthecity城市理想地块范围地块价值规划布局还迁思考BCDE容积率PARTⅠⅠ布局的前提———地块范围围确定A原地块范围用地指标：用地面积：95.87万万平米容积率：待定定建筑面积：待待定地块指标171110912161815131478632145地块占地面积(㎡)地块119648地块223415地块324266地块430223地块529241地块615163地块727880地块824766地块933843地块1032500地块1167377地块1233630地块1325652地块1441421地块1528280地块1633125地块1743694地块1852207地块11、地地块17及地地块18占地地面积相对较较大，其余地块占占地面积比较较接近。可扩展范围171110912161815131478632145地块a和地块块b可进行范范围扩展的考考虑方向，但在考虑扩展展的同时必须须综合考虑起起用地性质的的可变性。ab考虑原因地块为城市绿绿地与工业用用地的组合，，与项目本身身用地性质相相似，可作扩扩展可能大考虑原因紧临18号地地块的部分为为教育配套用用地，扩展后后学校位置可可调，临15号地块是根根据临18号号地块考虑而而综合考虑的的。河对岸地地块为市政用用地Dreamofthecity城市理想地块范围地块价值规划布局还迁思考BCDE容积率PARTⅡⅡ布局的基础———地块价值值分析A地块价值分析析SiteValueAnalysis用地指标：用地面积：95.87万万平米容积率：待定定建筑面积：待待定项目范围吉祥中路龙翔大道深惠大道惠盐高速公路项目地块山体山体项目四至地块被深惠路路一分为二，，龙岗河穿过地地块内部。地块北侧紧紧挨龙城中学学，东侧紧挨挨惠盐高速，，远望龙岗植植物园，南侧侧为普通民房房，西侧则是是龙城公园，，环境较好。龙城中学龙城公园周边民房龙岗植物园惠盐高速项目内部吉祥中路龙翔大道深惠大道惠盐高速公路项目地块山体山体地块内部主要要景观为龙岗岗河，无其他他景观资源。。龙岗河由北北到南延绵近近2公里，具备较大的可可开发江景资资源，但现状环境较差差。内部新厂房内部旧厂房龙岗河龙岗河内部商业周边分析本案4km2km龙岗植物园龙城中学牛坳水库余石岭岭公园园新全盛盛酒店店龙岗电电视大大学地块外外主要要景观观位于于西北北面和和东南南面，，4km范范围内内商业业及教教育配配套较较少，，2km范围围内景景观及及主要要配套套设施施较少少。幸运购购物中中心视线分分析项目地地块龙岗河河周边民民房中心高高尔夫夫60m以上上可观观高尔尔夫周边民民房公园大大地龙城公公园90m以上上可观观山景景基于地地块周周边未未来发发展的的确定定因素素，对对地块块内部部景观观视角角分析析准确确性会会存在在较大大的影影响。。交通分分析项目地地块山体山体惠盐高高速龙翔大大道深惠大大道吉祥中中路如意路路地块西西面面面向龙龙翔大大道，，紧挨挨的深深惠大大道穿穿过项项目地地块，，东侧侧毗邻邻惠盐盐高速速，南南侧紧紧挨城城市支支路。。地块总总体进进入性性良好好。支路噪声分分析吉祥中路龙翔大道深惠大道惠盐高速公路项目地块山体山体1.深惠大大道噪噪声2.惠盐高高速噪噪声主要噪噪声影影响来来自周周边道道路噪噪声。。道路噪噪声主主要来来自西西北侧侧深惠惠大道道，其次次是惠惠盐高高速公公路。。其中中惠盐盐高速速与项项目相相距有有一段段距离离，可可通过过隔音措措施对其进进行改改造，，因此此影响范范围较较小。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4BLOCK构想想根据地地块属属性及及整体体性，，将地地块分分成11个个Block，，为后后面的的规划划分区区进行行进行行基本的的结构构分区区。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4价值分分析

进入性私密性噪声朝向景观昭示性总计比例10%15%20%25%25%5%100%Block1811.51623234.586Block2911.5152323586.5Block36.512.51723242.585.5Block47.51216.52323.53.586Block5911.5152320583.5Block67.51216.523223.584.5Block7713.516.52323.53.587Block86141824232.587.5Block9811.5162321483.5Block10811.51623214.584Block116.512.5172322384居住价价值：：B8>B7>B2>B4=B1>B3>B6>B10=B11>B9=B5Line1Line2Line3Line4Line5商业价值：：L2>L4>L5>L3>L1地块西西北侧侧紧邻邻深惠惠路，，深惠惠路未未来规规划为为快速速干道道，不不宜做做商业业，因因此商商业价价值较较低。。吉祥祥路延延伸下下来地地块的的L2商业业气氛氛最浓浓，可可重点点打造造，但但必须须考虑虑整个个项目目的总总体规规划，，因此此商业打打造可可结合合L4及L5综综合考考虑。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4地块分分析总总结地块较较集中中，可可建设设用地地多，，建议议容积率率分解解。同时时将地地块进进行内内外城城打造造，设设置项项目的的公共共空间间，半半公共共空间间以及及私密密空间间。总体而而言，，项目目自然然资源源较丰丰富，，吉祥祥中路路延伸伸段有有极高高的商商业价价值。。而其其中，，滨河及及中心心住宅宅物业业的打造造和非住宅宅物业业的运作作将成成为项项目利利润增增长关关键因因素。。它主主要体体现在在商业业的长长期经经营上上和对对区域域增值值后对对住宅宅的促促进上上。街区商商业带带与其其他商商业建建筑的的串联联，将是是规划划布局局的关关键Dreamofthecity城市理理想地块范范围地块价价值规划布布局还迁思思考BCDE容积率率PARTⅢⅢ还迁的的思考考———对项项目还还迁方方向的的思考考A一期拆拆迁三期拆拆迁四期拆拆迁五期拆拆迁二期拆拆迁拆迁时时序项目拆迁分分五期期进行行，其中中五期期拆迁迁最后后考虑虑，因因为其其归属属未定定，总总体考考虑五五期。。还迁建建面还迁建建面453000㎡㎡还迁方方向思思考拆迁迁分分析析考虑虑还还建建80000㎡㎡考虑虑还还建建123000㎡㎡一期期二二期期三三期期考考虑虑还还建建250000㎡㎡一期期拆拆迁迁三期期拆拆迁迁四期期拆拆迁迁二期期拆拆迁迁还迁迁建建面面还迁迁建建面面453000㎡㎡容积积率率4.5还迁迁占占地地100667㎡还迁迁方方向向思思考考拆迁迁分分析析大二二期期还还迁迁80000㎡㎡容积积率率4.5还迁迁占占地地17777㎡大三三期期还还迁迁123000㎡㎡容积积率率4.5还迁迁占占地地27333㎡大一一期期还还迁迁250000㎡容积积率率4.5还迁迁占占地地55555㎡还迁迁方方向向思思考考大一一期期还还迁迁———不考考虑虑还还迁迁与与开开发发周周期期间间的的关关系系方向向一一方向向二二优：：对对地地块块功功能能分分区区影影响响较较小小，，保保持持内内部部高高档档社社区区的的纯纯粹粹性性。。劣：：对对项项目目整整体体昭昭示示性性不不强强，，影影响响项项目目整整体体形形象象，，无无景景观观资资源源。。优：：对对地地块块功功能能分分区区影影响响较较小小，，保保持持内内部部高高档档社社区区的的纯纯粹粹性性，，部部分分景景观观资资源源。。劣：：对对项项目目整整体体昭昭示示性性不不强强，，地地块块整整体体朝朝向向一一般般。。大一一期期大一一期期还迁迁方方向向思思考考方向向一一方向向二二优：：阻阻隔隔深深惠惠路路噪噪声声，，提提高高内内部部居居住住环环境境品品质质，，保保持持内内部部高高档档社社区区的的纯纯粹粹性性。。劣：：对对项项目目整整体体昭昭示示性性不不强强，，项项目目整整体体形形象象展展示示性性不不强强，，无无景景观观资资源源。。优：：水水景景资资源源丰丰富富，，地地块块呈呈朝朝向向，，地地块块价价值值高高。。劣：：破破坏坏内内部部居居住住环环境境，，分分隔隔内内部部居居住住组组团团，，不不利利内内部部高高低低社社区区形形成成。。大一一期期还还迁迁———考虑虑还还迁迁与与开开发发周周期期间间的的关关系系大一一期期大一一期期还迁迁方方向向思思考考方向向一一方向向二二优：：具具有有一一定定景景观观资资源源，，保保证证高高档档居居住住区区的的纯纯粹粹性性。。劣：：噪噪声声影影响响较较大大，，地地块块形形状状难难被被充充分分利利用用。。优：：南南北北景景观观资资源源丰丰富富，，私私密密性性较较好好，，噪噪声声影影响响较较少少。。劣：：破破坏坏居居住住区区纯纯粹粹性性，，不不利利于于发发展展高高档档居居住住区区。。大二二期期还还迁迁还迁迁方方向向思思考考大三三期期暂暂只只考考虑虑就就地地还还迁迁，，其其他他方方面面暂暂不不考考虑虑大三三期期还还迁迁CDreamofthecity城市市理理想想地块块范范围围地块块价价值值规划划布布局局还迁迁思思考考BDE容积积率率PARTⅣⅣ还迁迁的的思思考考————对对项项目目还还迁迁方方向向的的思思考考A深惠大道吉祥路外城城内城城内城城外城城开放放符符号号/城城市市功功能能区域域的的城城市市化化展展示示带带外界界联联系系的的公公共共空空间间商业业的的多多功功能能人流流的的聚聚集集点点内城城独立立、、私私密密社社区区功功能能高端端居居住住功功能能区区域域保证证居居住住品品质质高端端生生活活的的营营造造社区区封封闭闭/内内部部车车行行系系统统半公公共共空空间间半独独立立、、半半私私密密功功能能文化广场场私密/开开放空间间过渡地地带功能分区区布局半公共空空间外城——酒店店外城的星星级酒店店利用独特的建建筑外形形及建筑筑构造，打造龙龙岗乃至至深圳的的标志建建筑。外城——写字字楼独特的写写字楼造造型配合合星级酒酒店，制制造出强烈的视视觉冲击击效果。。外城——集中中商业休闲主题题的集中中商业设设置，加加上绿化化退台的的精妙设设计，营营造休闲购物物的氛围围，吸引外外部人流流结合客家家文化建建筑，从表皮上上体现客客家历史史文化的的浓缩；商house进进行排布布组合，，形成不不同商业业街道，，营造商业业氛围的的趣味感感和情调调。外城——BoxStreetBoxStreet的特色餐饮饮——西餐厅吃的艺术术将中式建建筑特色色引入西西餐厅，，充分融融合中西西文化特特色打造中西西合璧的的特色西西餐厅。。将中式的的文化元元素引入入西餐厅厅，红红色的雕雕花隔扇扇窗、纱纱幔、沙沙发，让让中西文文化得到到完美的的结合。。引进有名名的“杰杰克魔豆豆咖啡生生活馆””、“上上岛咖啡啡”、““雕刻时时光咖啡啡馆”之之一。咖啡意味味着品质质与时尚尚，咖啡啡文化就就像它的的咖啡历历史一样样古老而而悠久。。喝的艺术术BoxStreet的特色餐饮饮——咖啡厅BoxStreet的时尚酒吧吧——苏荷酒吧吧苏荷酒吧吧秉承了了SOHO区颓颓废与华华丽、个个性与自自由、张张扬与艺艺术等特特点，酒酒吧内后后现代工工业时代代的装修修风格，，时尚跳跳动的欧欧美音乐乐，苏荷荷酒吧是是现代人人充满个个性，崇崇尚艺术术，追求求自由自自在的生生活方式式的一方方乐土。。玩的艺术术引进时尚尚酒吧““苏荷酒酒吧”，，成为项项目充满满个性，，崇尚艺艺术，追追求自由由自在生生活方式式的一方方乐土当音乐再再次响起起，放下下虚伪和和浮华，，在苏荷荷的角落落里把潮潮流音乐乐的幻觉觉和酒精精搅拌中国最具具魅力、、最具时时尚气质质的知名名酒吧外城——商业业街区BOX形形式的裙裙楼商业业精品街街吉祥路两两旁裙楼楼商业街街，通过过改造住住宅裙楼楼的外立立面凹凸凸构造，，营造出BOX的的感觉。区域型商商业中心心体量：：6-12万平平米基本要素市级中心商业区区域性商业区社区级商业中心规模12-30万平米6-12万平米2.5万平米区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利一般特征半径10-20km时间距离15-30分钟人口50-100万人停车场2000-5000辆（大型购物中心、商业广场、街区等集合体）集中型或街区综合百货类为主规模零售类业态（大型百货、家电/数码/家居等专业市场及各类小商家）外街+内街形式社区服务店为主杂货类业态（超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等）客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民，以及外来途径消费者模型来源源：世联联平台商业规模模理论按照商业业规模理理论，区区域级商商业量为为9.3万平米米项目社区区型商业业面积为为9.6万平米米可容纳户户数33120户=项项目面积积364.3万万平米/户均建建筑面积积110平米可容纳人人数115920人=可容纳纳户数33120××每户3.5人人社区型商商业面积积93000平平米=人人数115920××人均商商业面积积0.8平米10.5万的商商业体量量必然辐辐射更远远的商圈圈范园外城商业业指标物业类型占地面积容积率建筑体量商务酒店10000660000㎡写字楼50001050000㎡商业集中商业12000560000㎡BoxStreet90002.220000㎡街区商业————25000㎡总计————215000㎡`酒店用地地写字楼用用地集中商业业用地BoxStreet用地街区商业业用地三级道路路体系城市干道道小区主干干道小区次干干道布局原则则区域道路路交通由由田字形形的街道道网格组组成，深深惠大道道及吉祥祥路穿越越本区域域，小区区主干道道及次干干道连接接城市干干道。人人行系统统均设置置在道路路两侧。。交通分区区布局活力广场场运动广场场艺术广场场一个中心心城市的商商务中心心,城市市的视角角中心两条轴线线绿化景观观轴/滨滨水文化化轴三个节点点艺术广场场/运动动广场/活力广广场绿化景观观轴滨水文化化轴景观节点点布局卫生所、、居委会会、活动动站组团门卫卫岗亭社区活动动中心社区派出出所幼儿园社会停车车场布置原则则将面积较较小的功功能组合合布置，，如卫生生所、居居委会、、文化活活动站等等结合，，利用住住宅建筑筑的架空空底层进进行布置置；其他他大型社社区配套套如小学学幼儿园园等则根据其服服务半径径独立布布置。公共配套套布局公共配套套指标配套数量占地/个幼儿园23000社会停车场24000社区派出所1200社区活动中心3200组团门卫岗亭75卫生所居委会450DCDreamofthecity城市理想想地块范围围地块价值值规划布局局还迁思考考BE容积率PARTⅤ容积率———确定定项目的的综合容容积率及及各项指指标A物业组合合——最最终确定定项目的的具体经经济指标标，影响响容积率率的高低低容积率的的确定不不能简单单的以容容积率高高或者低低来定，，众多实实际案例例也表明明，容积积率对项项目利润润的影响响不能完完全成正正比，我我们总结结了容积积率与项项目利润润之间的的关系如如下：不过分追追求容积积率附加品质质提升与与售价提提升的关关系土地价格格容积率最最大化利润空间间大，向容积率率偏重利润空间间小，向向品质偏偏重利润空间间大，向向容积率率偏重利润空间间小，向向品质偏偏重最终目的的都是为为了在可可以筹备备的资源源条件下下，可实实现的市市场环境境下，保保证利润润最大化化实现。。4312本项目可可能本项目容容积率的的确定模模型———确定合合理的开开发方案案，进行行方案变变量，对对比利润润和可实实现度利润最大大化和市市场可实实现度是是确定物物业组合合和容积积率的追追求目标标；企业自身身资源状状况和资资金状况况是限定定条件；；企业战略略导向和和项目品品牌因素素是兼顾顾因素。。基准方案案推荐合理方案案推荐确定主推推组合方方案并进进行优化化进行经济济效益对对比进行市场场实现评评估上下极限限方案对基准测测算方案案进行变变量分析析满足容积积率上下下指标下下的组合合方案依据战略略、定位位深圳高层层物业类类型的容容积率指指标可实实现度与与产品品品质的对对应关系系产品品质容积率范围可能的建筑组合深圳典型案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.6—3.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.2—3.8一梯多户的联体+少量板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际以上纯居居住用地地内可实实现容积积率指地地块规模模较大时时的实现现度；以上建筑筑形态基基本为高高层住宅宅建筑。。本项目战战略目标标和项目目定位对对容积率率确定的的指导原原则：较高品质质的高层层住宅，，一梯两两户的户户型占据据一般户户型比例例；地块用地地面积为为红线内内用地，，地块资资源及形形状较利利于出面面积；项目户型型定位基基本为大大户型，，较利于于出面积积；本项目地地块资源源以及与与外部资资源的相相邻关系系对项目目土地利利用有较较大的作作用；参照目前前深圳高高层住宅宅的案例例、经验验及柏涛涛、阿特特金斯等等设计机机构设计计师的参参考意见见，结合合项目定定位及房房地产开开发水平平等因素素，项目目在不同同档次可可能实现现的容积积率指标标可能如如下：高品质：：3.2以内，，基本为为一梯两两户的户户型设计计，户型型舒适度度较高；；较高品质质：3.8左右右，户型型舒适度度较高，，需设计计师在规规划手法法和布局局上合理理处理；；较高容积积率：4.8左左右，设设计师认认为按照照如此容容积率，，产品形形式将基基本为一一梯四户户及以上上的联体体楼，纯纯住宅部部分的建建筑密度度达到18—20%，，品质不不佳。容积率参参照给我我们的启启示———项目可可能实现现的容积积率指标标容积率的的制约因因素1.《深深圳市城城中村(旧村)改造暂暂行办法法》中规规定了容容积率的的优惠政政策，关关内容积积率超过过4.5将不接接受地价价的优惠惠政策；；关外是是3.0为地价价优惠界界限；本本项目暂暂以关内内为准。。2.容积积率4.5或以以上，难难免会出出现较多多的超高高层住宅宅，这对对于项目目本身地地价以及及超高层层在关外外的接受受程度带带来的影影响是难难以估计计的，这这样无疑疑给项目目开发造造成更大大的风险险。因此把容容积率的的测算范范围定在在1.8－4.5区间间内。容积率市场实现性利润目标开发商资金限制技术实现性1.8～～4.5容积率率下的经经济测算算对比测算结果果表常规认为为容积率率越高，，可售面面积越多多，利润润越大。。实际上上，由于于容积率率的增加加，规划划建筑面面积增加加，建筑筑高度也也会增加加，造成成成本相相应也会会增加，，当建筑高高度超过过某些数数量(如如70m、100m)时造成成成本会会有突变变，导致致利润可可能下降降。1.82.02.22.42.62.83.03.23.43.63.84.04.24.44.5结论：不不能简单单的以为为容积率率越高项项目效益益越好，，而是从从多个方方面进行行分析，，找出经经济上最最优、利利益最大大化的可可操作的的容积率率。经过过多方面面分析后后得出，，容积率在3.8左右为本本项目最优。。建议项目综综合容积率取取值在3.7－3.9之之间。利润高点吉祥中路龙翔大道深惠大道惠盐高速公路项目地块山体山体产品具备多样样化的先天条条件！项目限高150米，3.8的容积率，整体概况：用地面积：95.87万万平米容积率：3.8建筑面积：364.31万平米项目总体概况况项目总体指标标一类居住用地地二类居住用地地商业用地商住用地公共绿地综合容积率3.8商业用地容积积率>4.0居住用地容积积率<3.4居住用地容积积率<1.5商住用地容积积率>3.8项目总体指标标规划区地块用用地面积95.87公顷顷，其中居住住用地面积52.29公公顷，占总用用地的54.6％；商业业金融用地面面积5.27公顷，占总总用地的5.5％；公共共绿地1.52公顷，占占总用地的1.6％；河河道改造7.79公顷，，占总