某房产项目商业策划及工作思路

全程策划:三明国际（中国）商业策划顾问公司2004年7月商业策划及工作思路富丽达二期项目

前言尊敬的领导，我们通过深入沟通，对项目的发展很有信心。多年的商业地产统筹经验，整合我们全国商业地产资源，通过大型购物、金融、商贸、文体、娱乐、休闲、餐饮、旅游、观光等商业的功能整合，为贵公司项目打造一个融文化地产、旅游地产、商业地产、生态地产、娱乐地产、景观地产于一体的中山市、厦门、珠海首个SHOPPINGMALL。现将我司与贵司就该项目的合作意向与思路回复给您。其内容如下：项目状况

富丽达二期项目位于中山市坦洲镇南坦路中心地段，区位特点如下：Ø

占地建筑面积2.4万m2，容积率：2.0；Ø

规模：拟建三星级酒店，建筑面积2万m2；Ø

商业建筑（含超市）面积：2.8万m2；投资总额：6000万元。

离本案不远处就为坦洲镇的工业区，有多家外资机构工厂入驻，外来人口居多，表明此地域消费者的消费水平不低。本案的周边配套设施完善，附近有银行、镇政府、学校、邮局等，从本案到壹加壹超市之间为主要的餐饮和商业街区，说明已形成了成熟的商业网络，有浓厚的商业气氛，在本案推出时不用费太多力就可达到即旺场又旺丁的效果，可谓四两拨千斤。

从上图可看出本案处于中山市坦洲镇繁华的商业地段,周边有很多大型的住宅小区,如项目一期富丽达花园、汇翠山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居等，故集聚了大量稳定的消费群体；本案附近还有酒店如汇昌酒店、富华酒店、大兴酒店，其中本案对面的汇昌酒店为三星级酒店，经营较旺，这些酒店会为本案带来大量的旅游消费者和商务消费者；坦洲汽车站离本案近在咫尺，从而会为本案带来大量的流动消费者，更会把本案的辐射面扩大至中山、珠海、澳门、江门等地。

策划工作思路如何进行利润最高化的投资开发？如何进行人性化实用性的设计规划？如何开展商铺的招商和销售工作？开业后如何进行经营管理，旺场升值？如何选择最适合本项目的广告营销、建筑设计等专业公司？带着这些问题，我们将计划从专业实操的角度，与零售商、开发商一同组建项目小组，共同研究策划，达到商业项目开发多赢的合作模式，展开一系列的全程策划及阶段顾问工作，具体策划思路如下：全程策划思路的目录一、项目发展目标二、项目的开发模式三、项目理解四、项目定位五、规划设计建议六、招商策略七、销售策略八、商业经营管理富丽达二期项目第一阶段—筹备期中山市及坦洲镇的城市形象工程！中山市及坦洲镇的民心工程！坦洲镇市民休闲的前广场、后花园！一站式购物、休闲、餐饮、娱乐、商住、商贸中心！富丽达商业地产开发的新里程碑！第二阶段——营销期商业概念定位和功能定位商业建筑规划设计提案营销策划与推广包装招商策略与组织实施销售策略与组织实施第三阶段——经营期开业筹备与开业策划商业经营与物业管理开业后期持序经营策划与物业管理顾问交接项目工作，结束单个项目的合作全程顾问期间，我们提交如下核心报告《项目的商业市场调查综合分析报告》《项目的市场定位及可行性报告》《项目投资收益经济分析报告》《商业规划及动线组织研究建筑设计提案》《商家业态组合及比例分配的分析报告》二、项目的开开发模式家乐福超市肯德鸡、麦当当劳各大品牌主力力商家富丽达二期项项目——ShoppingMall的主力商家三、项目理解解项目整体规划划面积：总用地面积：酒店式公寓总建筑面积：银行其中一期：

总面积会议交通餐饮百货超市ShoppingMallShoppingMall辅助及设备设备地下停车场地下车库基底面积:建筑面积:1、地理2、区域人口口3、大规模零售商商业设施4、交通针对上述对项项目的理解，，敝司将从专专业策划角度度、专业规划划角度、招商商引资的策略略性、以租带带售方式、整整合庞大商业业资源的情况况下进行解决决，敝司将提提交详细的专专案报告。四、项目定定位根据区域现现状和商业业发展的综综合需求，，敝司对项项目定位如如下：形象定位：：中山首席社社区MALL主体定位：：一站式休休闲购物中中心总体定位：：集购物、、娱乐、休休闲、商贸贸、商住、、餐饮、旅游及及大型地下下停车场于于一体，建建设成综合社区功功能的一站站式休闲、、购物、娱娱乐中心。。五、规划设设计建议根据客户的的实际需要要，敝司将将进行住宅宅和商业的的发展规划划设计。规划设计A、休闲内、外外广场的合合理布局设设计B、楼层交通的的布局设计计C、通道流线的的整体设计计D、中空位连体体设计E、大堂个性商商业设计F、理货区局部部设计G、灯光效果的的设计H、广告位I、各业态组合合的设计1目标客客户群第一类：经经济基础雄雄厚，先富富起来的人人士；第二类：经经济富裕的的本地村民民；第三类：经经济基础扎扎实，收入入丰厚，尤尤指专业人人士，如外外资资企业的高高薪一族；；第四类：经经济基础一一般，但有有较稳定收收入及一定定积蓄的工工薪阶层和和中小型个个体户；第五类：蓝蓝领打工一一族。资源嫁接体体系及开发发模式本案的总体体优势资源源整合原则：对内内战术借力力，对外战战略借势目标：形成成中山坦洲洲镇的商业业优势资源源的集中区区域，以高高起点高发发展的战略略要求引爆爆以坦洲镇镇为核心的的周边地带带的发展，，以带动本本案的开发发1．如何实现现对内战术术借力？1.1概念借力整合中山乃乃至珠海、、澳门所有有可用的优优势资源，，形成一个个总括土地地及物业价价值的核心心发展理念念，使各项项优势资源源统一在此此理念下，，提升本案案的土地价价值。1．2城市运营借借力：本案概念的的内涵与体体现的生活活质量需要要对新区内内各项可用用的优势资资源进行借借力整合，，体现为娱娱乐购物、、商务度假假、人文旅旅游、生态态居住等方方面，具体体内容如下下：娱乐购物旅游资源商业旅游资源（shoppingmall）娱乐旅游资源（财富中心）城市化资源商业经济（商圈）资源商务度假旅游资源度假旅游资源城市化资源商务经济资源（会展经济圈/政务中心）产业经济资源（产业基地）交通配套资源人文旅游旅游资源城市化资源人文旅游资源度假旅游资源文化资源生态居住生态自然资源资源生态林（绿肺）天然湖泊资源（南北湖）城市化资源新区商圈形成提供商业配套政务中心的辐射会展经济圈带动成熟的交通网络人文及城市文脉的生活背景功能居住区的规划资金资源减低开发成本，促进规模开发的土地运营1．3整合合力对于本案整整合嫁接的的各项优势势资源，在在统一的理理念下进行行整合。使使本案土地地在投入建建设成本和和运营成本本最小化的的优势上，，提升本案案的土地价价值及物业业价值，通通过系列战战术行动，，将本案周周边地区内内的资源，，拿为本案案所用。并并与周边地地区的各个个重要功能能区和重点点配套项目目互动发展展。1．4具体体策略点：：2如何实现对对外战略借借势？本案的对外外战略借势势的几个层层次：区域价值层次城市中心区一体化发展城市战略发展区域商业升级经济动力层次购物、旅游、度假及会展经济对高新区经济的延伸和放大对经济实体和金融实体的吸引消费市场能量层次提供土地市场消费能量产生一级消费市场（投资商与发展商）提供物业消费能量产生二级消费市场（物业消费群体）战略借势层次一战略借势层次二战略借势层次三3．商圈辐射射力分析本项目作为为城市的商商业标杆，，除了中山山坦洲本地地稳定性消消费客源，，还将辐射射中山市其其余市镇，，珠海乃至至澳门的消消费人群。。如图：本案的核心心理念体系系核心发展理理念的构筑筑模型如下下：主题理念发展理念核心理念体系文化理念基础内涵外延中山坦洲镇的发展核心理念和城市发展规划项目资源整合与得天独厚的优势提升广东粤文化文脉的继承发展和创新——依托中中山、珠海海和澳门的的发展和规规划，与本本案周边的的富丽达花花园、汇翠翠山庄、碧碧涛花园、、碧秀花园园、景湖居居等住宅小小区，和汇汇昌酒店、、富华酒店店、大兴酒酒店，等星星级酒店整整合成为新新都市居住住群落，以以国际风情情文化为底底蕴、以休休闲渡假为为特色，园园林都市社社区为规划划理念，缔缔造独特魅魅力的新都都市文化商商业区和自自然和谐的的生活模式式。——实现经经济、社会会双重效益益：经济效效益——实实现最大化化的利润，，最优的开开发部署，，最佳的配配套，最可可持续的经经营；社会会效益———创建中山山坦洲新标标志、新名名片，创造造新生活方方式，提升升至中山独独有的形象象，树立中中山集购物物、旅游、、观光、娱娱乐等多种种功能于一一体的国际际品牌。——运用的的手段：以以“政府为为依托，以以规划为核核心，以效效益为目的的，以城市市运营为手手段”，充充分运用中中山市和珠珠海市发展展的机遇，，整合一切切可以整合合的资源。。项目SWOT分析定位思考价值支撑价值引诱价值传播

我们的生活购物乐园（消费定位）中山首席社区MALL（形象定位）形象定位中山首席社社区MALL关键词汇解解释：中山：城市市级的战略略高度起点点；首席：唯一一、第一个个、独有得得天独厚综综合优势的的一个；社区MALL：：引入国际最最新购物、、居住、商商务概念文文化模式““体验式””购物的文文化软件。。力求把这这个平台建建设成为坦坦洲镇首个个真正集购购物享受、、休闲娱乐乐、餐饮美美食于一体体，并成为为中山市新新形象的标标志性物业业群落。六、招商策策略策略一：引引进龙头商商家（如家家乐福、家家福等）给给项目注入入商业卖点点，带动二二级主力店店及其它品品牌商家。。策略二：根根据不同商商铺的特点点进行定点点招商，以以广告推广广辅助招商商。策略三：整整合商业资资源，进行行短时间的的快速招商商。策略四：用用优良、完完整的商业业经营管理理系统，促促进商家的的经营信心心。策略五：以以优惠政策策吸引龙头头商家，推推动其它商商家的招商商。项目卖点提提炼：1、中山市坦洲洲镇核心商圈，，未来发展展更耀眼；；2、21世世纪现代化化商业项目目，商业新新地标，城城市新名片片；3、交通网网络完善，，四通八达达；4、人口密密集，收入入高、素质质高，人气气旺盛、消消费旺盛；；5、创业投投资计划；；七、销售策策略6、最佳商业购购物环境；；7、建筑风风格------现现代化的外外立面设计计及个性化化室内布局局；8、主题特特色商场；；9、异域风风情美食世世界；10、大型型超市或百百货进驻，，信心保证证，经营零零风险；11、国际际、国内名名牌商家争争先进驻。。1、炒作商商圈概念使人们正确确认识商圈圈是中山市、厦厦门、珠海海的交接口口；中山市未来商业业快速发展展，高层次次发展；带出本项目目正是难得得商业投资资机遇，激激发投资者者兴趣。总体推售策策略招商先行，，以租带售售；前期先引入入龙头商家家，为后的的招商及销销售打下基基础；二级主力商商家随后确确定；全面开展招招商推广；；同步开展销销售推广。。2、明确招商与与销售的关关系3、总体推推货节奏的的把握一方面是根根据市场的的需求变化化控制快慢慢节奏；另一方面是是根据销售售成绩的好好坏而灵活活制定策略略；准确掌握市市场需求关关系，降低低项目的销销售风险。。方案一，将将项目分层层推售作用：是先先把相对较较差的商铺铺尽早销售售，再以相相对较好的的商铺垫后后销售，以以降低项目目销售风险险；敝司对本项项目的推货货节奏有两两个方案建建议方案二，将将各层商场场分区，组组合销售作用：由于不同价价位的商铺铺将有不同同的目标购购买力，在在销售初期期组合不同同楼层的商商铺展开销销售，可及及时掌握市市场对本项项目的接受受程度，以以利于及时时调整价格格，并控制制好后续推推售节奏，，即选择继继续组合推推货或按楼楼层进行推推货。找准目标市市场，明确确目标客户户，使广告告投入弹无无虚发，达达到事半功功倍之效果果。4、明确目目标市场的的目的选择目标市市场的策略略因此在推广广中要不断断强化炒作作区域商圈圈、项目形形象。还要明确目目标市场，，策略性实实施远交近近攻。作用：在实实际过程中中，围绕项项目由近至至远逐渐扩扩大宣传范范围，先巩巩固本地目目标市场，，争取最大大的认同度度，吃透本本地消费力力，继而再再逐渐扩大大目标市场场，目的明明确，重点点突出，做做最具实效效的宣传推推广。5、积极创创造有利条条件支持推推广及销售售项目操作需需要得到多多方面的有有效支持，，整合资源源优势，才才更有机会会实现良好好的销售佳佳绩。1）招商先先行，以租租带售；2）工程进进度的加快快建设；3）确立项项目的经营营管理体系系及物业管管理制度；；4）争取政政府的正面面与侧面的的支持；5）与各类类媒体建立立良好关系系；6）由发展展商牵头，，组织各类类型公益活活动。广告宣传上上花心思，，串连一系系列有利于于项目推广广的卖点、、事件、活活动，以及及做好项目目里外的整整体包装，，方方面面面的炒作造造势，构建建本项目品品牌魔方，，发放强有有力的磁场场效应，以以君临天下下、狮子搏搏兔之如虹虹气势进行行推广宣传传，为实现现项目的快快速销售铺铺垫坦途。。6、蓄势打打造品牌阵阵势7、各阶段段推售计划划根据本项目目的工程进进度预计，，并结合项项目的推广广需要，敝敝司初步制制定本项目目的推广时时间表，并并由此制定定各阶段推推售计划：：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间推广重点1、区域商圈2、项目形象3、发展商品牌4、项目招商公开发售发售+招商发售+招商+开业1、商场全全年经营管管理、促销销活动2、商场的的租赁管理理3、财务管管理建议4、安防管管理建议5、风险管管理建议八、经营管管理顾问我司提供的的专业服务务l市场调研l项目整体定定位、市场场定位、功功能定位、、形象定位位l规划设计建建议（住宅宅与商业））l营销策划与与推广包装装（住宅与与商业）l业务培训l招商l物业销售与与售后服务务l开业策划l开业后商业业经营、物物业管理顾顾问阶段祝我们合作作愉快！富丽达二期期项目专案组团队介绍胡辉总经理理知名商业地地产专家、、商业营销销专家，中国商业地地产十大领领军人物。专门从事事SHOPPINGMALL、大型购物中中心、主题题商业步行行街、专业业批发市场场的投资开开发、全程程统筹策划划、商业研研究，10年商业地地产策划及及推广实战战经验，曾曾策划过广广州中华广广场、广州州万国广场场、广州天天河都市广广场、广州州丽影商业业广场、深深圳铜锣湾湾广场、深深圳意大利利国际名店店城、南宁宁太阳广场场、南宁世世贸商城、、南宁亭洪洪路商业步步行街、长长沙星沙商商业乐园、、朝阳文化化用品批发发市场、南南京裕鸿商商业广场等等20多个个商业项目目。梁伟权（Stephen）从事中国商商业地产工工作8年，，曾参与广广州中信广广场、丽柏柏广场、中中国大酒店店名店城，，琶州中洲洲大厦，星星河湾服务务式公寓、、深圳帝国国大厦、海海南吴支洲洲岛、东湖湖御园等商商业地产项项目前期规规划研究和和项目策划划。廖建宁（Leo）中山大学工工商管理硕硕士（MBA），，商业地产专专业人士，，曾参与东东方广场（（MALL））、世贸商城、、光明广场场（都市MALL））、白云国际新新机场、金金华摩尔城城、四川三三星堆等项项目，从市市场研究、、定位、招招商、销售售等的阶段段或全程策策划。源伟心从事中国房房地产工作作7年，对对中国商业业地产招商商运作有丰丰富的管理理经验，曾曾参与广州州王府井、、广州百货货大厦、天天河城广场场、世贸商商城等招商商策划和实实施。许俊杰从事中国房房地产工作作7年，对对中国商业业地产销售售运作有丰丰富的管理理经验，曾曾参与新中中国大厦、、中华广场场、万国广广场等招商商策划和实实施。工作分工胡辉（董事事总经理））：负责统统筹策划本本项目，并并审定批准准各阶段策策划方案；；梁伟权（营营销策划部部副总监））：负责市市场研究、、商业策划划和与营销销相关的主主要工作；；廖建宁（营营销策划一一部经理））：负责市市场研究、、商业策划划和与营销销相关的主主要工作；；源伟心（招招商一部经经理）：负负责项目的的租赁策划划、招商组组织、经营营规划划建议等工工作；许俊杰（销销售一部经经理）：负负责销售策策划和组织织销售工作作；林志鹏（建建筑规划设设计师）：：负责经营营规划设计计工作；林灿龙（营销策划顾顾问）：负负责市场研研究、商业业策划和与与营销相关关的协助工工作谭明志（物物业服务部部经理）：：负责物业业经营、物物业管理顾顾问等工作作；田菲（后勤勤处）：负负责行政事事务、文书书处理、证证照资料等等对接工作作。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:48:3306:48:3306:4812/17/20226:48:33AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:48:3306:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。06:48:3306:48:3306:48Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2206:48:3306:48:33December17,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20226:48:33上上午06:48:3312月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:48上上午12月-2206:48December17,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/176:48:3306:48:3317December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。6:48:33上上午6:48上上午06:48:3312月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。06:48:3306:48:3306:4812/17/20226:48:33AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2206:48:3306:48Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。06:48:3306:48:3306:48Saturday,December17,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2206:48:3306:48:33December17,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样