置业国际-综艺天上人间项目前期策划案课件

1大综艺天上人间项目前期策划案1大综艺天上人间项目前期策划案2无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田昔日的小渔村已生长为一座大都——深圳而今，就在它的东部正流传着一种传说财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾……2无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田3聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠

一片投资灼热的美丽港湾3聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠

一片投资灼热的美丽港湾4市场篇定位篇规划篇效益篇营销篇目录5591251461484市场篇定位篇规划篇效益篇营销篇目录55912514615

市场篇5市场6大亚湾房地产发展回顾20世纪90年代初

1996年至2002年2006年以后大热期萧条期复苏期03年至05年快速发展期百亿资金，炒房热潮泡沫破灭，房产灾区43亿美金，市场复苏利好带动，步入快车道6大亚湾房地产发展回顾20世纪90年代初1996年至2007市场趋势市场研判宏观走势片区市场未满足的市场市场分析索引总结7市场趋势市场研判宏观走势片区市场未满足的市场市场分析索引总8大亚湾概况距离龙岗中心城、惠阳15公里,只有15分钟到20分钟的车程距离深圳罗湖中心区45公里

三大经济引擎：石化工业区港口物流区西部工业区规划区面积265平方公里，其中国家级经济开发区23.6平方公里区域人口目前有12.01万，其中户籍人口7.11万，暂住人口4.9万位于珠三角工业核心地带,海陆空交通条件十分优越距离香港市区75公里

8大亚湾概况距离龙岗中心城、惠阳15公里,只有15分钟到209五区一岸线规划东部石化工业区西部综合产业区中部综合区港口物流区旅游度假区西部工业区主要包括：响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。永昶、比亚迪等大企业已进驻，富士康的落户更为片区带来超过20万的新增人口，西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地。

2005年，和记黄埔的正式入股，随后，欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。将使惠州港迎来跳跃式发展的契机，促使区域物流业快速发展，同时带动住宅、商业的需求。惠州港将带动其后方陆域的澳头和大亚湾中心区的发展。目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点

已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目；在谈项目超过19个，投资额超过100亿元人民币。建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。大亚湾中部行政金融商务区为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD，将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。9五区一岸线规划东部石化工业区西部综合产业区中部综合区港口物10宏观走势良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商前来投资，其中有13家世界500强企业进入,给大亚湾经济注入强劲动力。2006年，全区实现地区生产总值(GDP)102.9亿元，增长94.8%,大亚湾经济进入快速发展阶段；10宏观走势良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本11宏观走势2006年全区实现工业总产值301.51亿元，增长312.2%，工业销售产值273.53亿元，增长253%；其中惠州港吞吐量1639.2万吨，增长29.9%；11宏观走势2006年全区实现工业总产值301.51亿元，增12宏观走势从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的拉动，2006年人均GDP剧增，全年人均GDP达75769元，相比2005年增长82.5%，经济发展呈现出良好的态势。12宏观走势从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大13从图表中我们可以看出，2002年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，2003年增幅较为显著，达到24.5%，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以近几年全区人均GDP增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发展宏观走势13从图表中我们可以看出，2002年中海壳牌南海石化项目的进14整体利好分析从产业规模上看：2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。宏观走势

可怕的产业高地效应14整体利好分析从产业规模上看：2011年大亚湾将完成10015整体利好分析

目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：年产值--------------------约1500亿人民币工作人员------------------约25000人年销售收入----------------约300亿人民币年税收收入----------------约50亿人民币宏观走势

可怕的产业高地效应15整体利好分析目前大亚湾石化区的招商及投资重16宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说：惠阳和大亚湾正在孕育一个“可怕”的产业高地。“为什么说是可怕呢？就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力。”宋丁进一步解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是6000亿元，上海世博会带来的关联产值是6000亿元，有目共睹的是北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度。而惠阳呢？中海壳牌——目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也将达到数千亿元。如此大的产业，必然要进一步提升淡澳楼市的发展空间。

可怕的产业高地效应16宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说：惠阳和大亚湾17以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在2002年至2006年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203％，2005年至2006年价格涨幅达27.5%，2007年第一季度商品房均价就达到3800元/㎡，价格涨幅达28.7%,并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。片区市场/价格17以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济18惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代,地产盛宴的黄金时期。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产300万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥08年初启动振业地产173万平方米惠阳三和08年10月启动珠江投资1000万平方米大亚湾西区现已启动东部集团87万平方米大亚湾西区预计08年启动新阳城43万平方米——预计07年底启动星河地产103万平米惠阳预计08年下半年中联项目40万平方米大亚湾预计08年启动总计1946万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，地产的“特区”政策，令国内知名发展商纷纷前来圈地，预计08年，惠阳、大亚湾将大盘竞出.区内房地产业将进入发展的黄金时期。片区市场/潜在供应18惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代,地产盛宴的黄金时期。企19东方新天地广场听涛雅苑半岛1号占地:191万平米容积率:0.53产品:洋房别墅双拼价格:洋房4100元/平米别墅7500元/平米国际新城占地:61万平米容积率:1.35总建面:82万平米独立别墅、联排别墅、小高层占地:173万平米容积率:1.5产品:独栋联排叠加别墅高层 住宅振业项目占地:43万平米建筑面积:28万平米未启动新阳城项目占地:6.87万平米容积率:2.5未启动金汇西区项目占地:8700平米建筑面积:5.6万平米一房、两房、三房二期下半年入市君豪公寓项目占地:10.7万平米建筑面积:21.4万平米三房、四房二期下半年入市菩提园项目占地:4.31万平米建筑面积:16.2万平米三房、四房已宣传铺垫，年底销售新天名城项目占地:1.1万平米建筑面积:1.9万平米一房、两房及三房8月正式公开发售海韵华庭项目单栋26层烂尾楼改造项目两房、三房已销售，均价3400元/㎡渝景湾项目单栋30层烂尾楼改造项目单房、一房、小两房已认筹，预计均价5000元/㎡(带装修)东方新天地广场项目建筑面积:46万平米单房、一房至四房年底入市中天彩虹城项目在售项目近期新推项目金汇西区项目康汇公寓熊猫国际4期菩提园君豪公寓峰景湾花千树公寓小城故事珠江东岸熊猫黄金海岸港湾明珠新阳城片区主要楼盘分布图东方新城新际首府本项目半岛一号海韵华庭渝景湾商业大厦新天名城西飞度假村中天彩虹城国际新城西飞度假村项目占地:72万平米容积率:1.528独立别墅、联排别墅、小高层未启动东部项目东部项目占地:62万平米容积率:1.5现处前期策划阶段预计08年入市熊猫项目占地:83万平米容积率:1.3产品:双拼、联排别墅、高层价格:双拼16000元/平米联排7000-9000元/平米占地:117万平米容积率:1.0产品:双拼联排、高层性价比高,带精装修,预计下半年入市珠江东岸占地:162万平米容积率:1.0未启动金海岸项目东方新城占地:34万平米容积率:0.71产品:洋房双拼、独栋别墅高层价格:一期洋房3800元/平米一期别墅9000元/平米二期13000元/平米振业项目片区市场/供需态势19东方新天地广场听涛雅苑半岛1号占地:191万平米国际新城20大亚湾西区典型楼盘片区市场/供需态势20大亚湾西区典型楼盘片区市场/供需态势21一期均价：4200元/平米二期参考价4800元/平米点评：1、地段及规模具有优势，注重品牌开发2、整体品质感较强，形象建立及推广宣传比较到位占地80万㎡(1期14.4万㎡)建面110万㎡(1期18.7万㎡)产品类型一期由3组团9栋11层组成

销售率住宅已售馨，商铺剩3套在售3、周边配套发展相对滞后，制约了项目对外界的延伸熊猫国际大亚湾城市运营商楼盘分析——熊猫国际21一期均价：4200元/平米点评：1、地段及规模具有优势，22户型面积及配比客户来源及比例83.96～91.63㎡2房2厅1卫40%126.37㎡3房2厅2卫40%147.78㎡4房2厅2卫20%深圳、香港40%惠州、本地45%其他15%2、前期宣传推广策略及力度强，起到了明显的品牌推广效应1、以大户型的2房和三房主打纯粹为满足居住需求，客户定位准确熊猫国际关注：中心片（二期）预计在今年9月底推出22户型面积及配比客户来源及比例83.96～91.63㎡23一期均价：3300元/平米点评：1、中铭在惠阳两个项目地块的客户相应互动，无形拉大了客户群体2、区域被几个大的项目带动，已经形成了居住、投资氛围占地8486㎡建面59860㎡产品类型3栋16层销售率住宅已售馨，商铺尚未推出3、3栋建筑分2期销售，中间间隔太长，容易使客户丧失信心自由地带国际公寓楼盘分析——君豪公寓4、推广方式比较单一，整个区域仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广23一期均价：3300元/平米点评：1、中铭在惠阳两个项目地24户型面积及配比客户来源及比例28.60～44.90㎡1房1厅1卫20%61.80㎡2房1厅1卫10%85.55～88.652房2厅1卫50%100.27～103.47㎡3房2厅1卫20%深圳50%惠州35%附近居民15%1、定位清晰：公寓式住宅，针对投资客户2、宣传推广策略及力度较弱，难以压制竞争对手的攻势君豪公寓关注：二期将于国庆节前后推出，500余套单位,主流面积30-80平方米，均价3800元/平方米24户型面积及配比客户来源及比例28.60～44.90㎡25楼盘分析——菩提园占地107726平方米建面214393平方米产品类型8栋32层板式建筑销售状况99%，剩余几套大户型单位点评：1、大规模品牌社区，区域领头楼盘2、整体施工，分批推售，易于探得先机把握市场3、区域配套跟不上，周边环境较杂乱一树一菩提、一沙一世界一期均价：3200元/平米目前售价:4000元/平米25楼盘分析——菩提园占地107726平方米建面21439326一二期户型面积及比例客户来源及比例深圳40%惠阳淡水50%大亚湾10%153.28㎡3房2厅32%204.93～298.324房2厅45%417.43～446.74复式23%1、纯粹大户型产品，定位明晰；但户型面积过大，使客户置业步伐放缓2、综合周边区域的发展，项目适合长线持有特别提示：整个小区建筑密度才15.6%，容积率仅1.8，绿化率68.8%，居住舒适度很高古典式亚热带风情园林设计菩提园26一二期户型面积及比例客户来源及比例深圳40%惠阳淡水5027大亚湾澳头片区典型楼盘片区市场/供需态势27大亚湾澳头片区典型楼盘片区市场/供需态势28住宅预计均价3500元/平米商铺预计均价2.2万/平米点评：1、项目地段在澳头区域占有优势2、商住模式迎合了大部分客户的需求，在澳头这种模式也是首次占地约1.1万㎡建面19133㎡产品类型单栋12层商住楼（底下2层为商铺）销售情况95%3、区域的居住与投资氛围尚未形成气候，市政设施配套也未尽完善，制约了项目的延伸大亚湾核心商住典范楼盘分析——海韵华庭28住宅预计均价3500元/平米点评：1、项目地段在澳头区域29户型面积及配比客户来源及比例42.64～59.21㎡1房1厅1卫50%85.99～94.76㎡2房2厅1卫28%80.58～80.70㎡2房3厅2卫11%117.71～121.54㎡3房2厅2卫11%深圳约65%惠阳约25%其他约10%3、住宅项目与商铺推出间隔周期太长，容易丧失部分客户资源1、近90%的精小户型，定位很清晰，试图走中高档主流路线2、户型多样但面积偏小的户型显然是将目光瞄向投资客海韵华庭关注：底层商铺麦当劳有望进驻，初步预计为明年3月份29户型面积及配比客户来源及比例42.64～59.21㎡30楼盘分析——东方新天地住宅精装修:5000元/平米住宅9月下旬，商铺12月推出产品类型单栋30层认筹率正在接受登记（免费）户型单身公寓、一房两房主打点评：1.在澳头占有绝对的区位优势中心地标国际尊寓起幕中心时代的荣耀2.从区域总体看，项目的规模和档次使得其暂时成为区域领头羊30楼盘分析——东方新天地住宅精装修:5000元/平米产品31建筑形态与户型面积客户来源及比例深圳、其它70%惠州、淡水20%大亚湾10%◆户型有单身公寓、一房、两房和小三房，面积从39平米到112平米不等◆1-3层为商铺，5-30层为商住两用公寓

1.户型走精简路线，同时4楼又有空中花园使居住、办公舒适度比较高2.住宅与商铺10月下旬与12月上旬同时推出,一定程度上能有效利用投资客源东方新天地31建筑形态与户型面积客户来源及比例深圳、其它70%惠州、淡32产品类型单栋26层地层零散铺面销售状况约6成，销售进度较缓慢点评：1、区域周边环境比较脏乱，各项设施配套不尽齐全2、项目整体规划设计比较单调，没有发掘自身资源，仅仅利用了外部资源3、项目入市策略、推出时机不是很恰当悠然山海间目前均价：3400元/平米楼盘分析——渝景湾32产品类型单栋26层地层零散铺面销售状况约6成，销售进度较33户型面积及比例客户来源及比例深圳85%惠阳10%大亚湾5%66.46㎡2房2厅1卫25%88.04㎡

3房2厅2卫50%96.47㎡3房2厅2卫

25%1.小两房、小三房的户型设计，试图走主流路线2.只有3种户型，户型比较单一，难以满足不同客户的不同需求3.项目一味地依赖海景，区域的内部景观比较乏味渝景湾33户型面积及比例客户来源及比例深圳85%惠阳10%大亚湾534大亚湾中部区域典型楼盘片区市场/供需态势34大亚湾中部区域典型楼盘片区市场/供需态势35楼盘分析——新天名城占地43100平方米建面162568平方米产品类型住宅、酒店、写字楼销售状况前期形象入市，暂未销售点评：1、规模较大，具有一定的社区感预计一期售价：4000元/平米2、配套齐全，物业档次较高3、片区内首个集酒店、写字楼、住宅、商业的综合体社区35楼盘分析——新天名城占地43100平方米建面16256836酒店、写字楼户型面积及比例2房2厅(70-80㎡)30%3房2厅(106-120㎡)52%4房2厅(135-140㎡)15%复式(约180㎡)3%特别提示：片区稀缺性的综合体物业，将成为区域的楼盘领头羊1、顺应市场主流户型配比，主导大型居家社区概念2、综合周边区域的发展，项目物业类型齐全，发展潜力较大新天名城36酒店、写字楼户型面积及比例2房2厅(70-80㎡)37户型面积及比例1房1厅(50-55㎡)12%2房2厅(70-80㎡)25%3房2厅(100-130㎡)35%4房2厅(140-150㎡)20%联排别墅(210-250㎡)8%特别提示：项目拥有山体景观资源，但周边生活及交通配套欠缺，将需依靠自身解决1、户型配比较为全面，可满足各类客户需要2、将以联排别墅树立整个项目的形象，吸引置业客户的关注楼盘分析——新际·首府占地9万平方米建面22万平方米产品类型联排别墅，1房至4房户型销售状况预计07年11月入市37户型面积及比例1房1厅(50-55㎡)38内容半岛一号东方新城棕榈岛熊猫国际珠江东岸星河…规模占地191万平方占地140万平方占地33万平方占地89万平方占地61万平方占地103万平方单价联排5200叠加4300平层3300联排5300双拼6000公寓13000别墅15000洋房4200————主力物业联排、双拼独栋、叠拼，洋房联排、双拼独栋、叠拼，多层洋房联排、双拼独栋、叠拼、洋房联排、双拼独栋（二期）、洋房首期双拼，联排为主，后期兼有洋房别墅、洋房？成交客户来源65%深圳客户30%本地客户70%深圳客户95%外地客户50％深圳30％产业客户20%周边————总体销售率类别墅100%洋房100%类别墅100%洋房约20%70%约95%————销售速度别墅物业开盘即售完。洋房二周内售完别墅物业开盘即售完。别墅物业1月内售完第三批开盘当月销售完毕————

片区整体市场趋向高端片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。片区市场/供需态势38内容半岛一号东方新城棕榈岛熊猫国际珠江东岸星河…规模占地39区域房地产市场成交客户区域统计

在本区域市场内，成交客户比例从2005年至2006年变化较为明显，整体市场在2006年以后均是以深圳客户群为主,可以说2006年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。片区市场/客户39区域房地产市场成交客户区域统计在本区域市场内，40经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表：客户所在区域客户类型占客户比率置业目的大亚湾区域企业主、管理人群12%自住、过渡性自住惠阳区域原居民、公务员5%自住生意人、商务人群10%自住、办公深圳职业炒家、企事业人群50%投资商务人士、生意人12%自住、第二居所深圳居民6%父母及亲友居住香港、其它地区惠阳原籍人士5%自住、投资100%片区市场/客户40经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今41受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。随着惠阳－大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户将大幅度增加。

深圳客户在较长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，内需进一步释放区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。片区市场/客户客户流趋势41受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流42区域房地产发展趋势

以上图表显示，最明显的是2004年到2006年房地产投资总额上涨快，特别是2005年总投资8.6亿元,而2006年上升到20.4亿元,竣工、施工面积也逐年加大。这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明目前本区域市场已摆脱了90年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面复苏,房地产行业也正开始走向快速发展。市场趋势42区域房地产发展趋势以上图表显示，最明显的43区域房地产市场价格走势

以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在2002年至2006年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203％，但2952元/㎡的价格远远低于广东省均价5200元/㎡的水平，2007年上半年商品房均价就达到3800元/㎡，并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。43区域房地产市场价格走势以上图表显示,淡44

淡澳区域主力客户群特征明显，现在是“深味愈浓”，对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳房地产的发展。市场趋势44淡澳区域主力客户群特征明显，现在是“深味愈浓”，45深圳市场扫描历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积市场趋势供求矛盾日益明显政策限制供应减少市场升温需求走旺45深圳市场扫描历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积46市场存量(SupplyStock)市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移市场趋势深圳市场扫描46市场存量(SupplyStock)市场存量基本消耗殆尽47（深圳：2006年房价收入比高达12：1）可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数定基指数：1997年=100深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里数据来自搜房网市场趋势深圳市场扫描47（深圳：2006年房价收入比高达12：1）可支配收入住宅48

深圳目前城市人口超过1200万，而且这一数据还在逐渐增长，面临着人口压力越来越大的情况，据专家分析，未来深圳将面临五个方面压力是：10年后深圳将无土地可用；河流污染，环境恶化；机动车每年增长20%，交通不畅；人口增长过快，中小学、医院等社会服务机构长期超负荷运行；人口素质与城市不协调、不平衡影响城市现代化进程。所以向外扩张成为了深圳解决人口矛盾的唯一途径。作为深圳边缘的淡澳地区，将受益于深圳人口结构的调整，吸纳更多知名企业的同时也将带动人口增长,形成大深圳的概念已经成为不可阻挡的趋势，由于深圳在整个区域的辐射作用，淡澳地区已扮演了深圳东部重镇的角色。深圳客户走出去是必然的选择。市场趋势深圳市场扫描48深圳目前城市人口超过1200万，而且这一数据还49深圳别墅市场的发展历程发展期沉寂期复苏期腾飞期2006年深圳别墅市场进入腾飞期，2006年深圳别墅销售均价为45320元/平方米。市场分析市场趋势深圳市场扫描49深圳别墅市场的发展历程发展期沉寂期复苏期腾飞期2006年50圣莫丽斯北区翡翠湾圣莫丽斯南区一般94交通距离区域认知自然资源价格套数2万一般较近稀缺1083.4万低远招华曦城一般1662.6万低较远100%100%100%销售情况深圳市场个案销售周期项目名称1天1天两周一般922万一般较近>80%1天纯水岸三期一般15>8万高近100%1天东方花园46>6.5万高近100%两周东部华侨城稀缺23>8万高远??天琴湾三期稀缺4815万高远？？梅沙湾稀缺90>8万高远？？06年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，市场几乎疯狂？！一般市场趋势50圣莫丽斯北区翡翠湾圣莫丽斯南区一般94交通距离区域认知自51市场趋势深圳市场扫描目前深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳别墅供应量严重不足，甚至已经无别墅可卖了,强大的外购能力急切寻找投资目标，高端物业势必成为热切的投资渴望！51市场趋势深圳市场扫描目前深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳52在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接“中海壳牌”带来的变革呢？”据专家预计，以中海壳牌为核心，半径200公里的区域将受到直接的产业辐射。大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马上着手兴建了10㎡公里的龙岗大工业园，一个10㎡公里的坝光精细化工城。从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就10分钟的路程，这说明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商机！可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的经济、产业、社会融合必然加速进行。深圳只有2000多平方公里土地，一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到5000多平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计。市场趋势/双城融合52在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是53深圳精细化工城深圳大工业区惠州港大亚湾壳牌石化工业城霞涌旅游区西区大工业区

——深圳、惠阳、大亚湾经济发展互动示意图——惠阳商务、文化、休闲娱乐、旅游、商服中心三和工业区53深圳精细化工城深圳大工业区惠州港大亚湾壳牌石化工业城霞涌54市场趋势/双城融合“深圳东进”的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，规划中的深圳地铁三号线，盐田港与惠州港的沿海高速即将开通，深厦高速铁路经过惠阳，南坪快线连通惠阳，四通八达的惠阳大亚湾交通脉络让同城生活精彩演绎。54市场趋势/双城融合“深圳东进”的扩张步伐形成了深惠半小时55大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量……深惠一体化进程加速,同城生活精彩演绎,深圳东置业前景无限好!双城融合已成必然历史就像2002年宝安、2003年的龙华、2004年的布吉，城界的消失，经济的融合，将成就更多的地产传奇.市场趋势/双城融合55大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量……56市场研判双城融合区域经济大发展片区价值急剧提升深圳房价持续高增政策影响投资置业者流向惠阳大亚湾实力开发商大盘拿地大盘规模品质化开发外来客户的庞大需求中高端物业当前供不应求政策削减深圳豪宅供应淡澳成为中高产人士的新的乐土片区发展化客户扩大化市场大盘化价格上扬化项目高端化56市场研判双城融合区域经济大发展片区价值急剧提升深圳房价持573、高端物业在深圳日益稀缺，爆涨的别墅价格，对高端高品质物业的热切需求，目前宏观的调控政策令投资客户急切寻觅投资的机会，符合深圳消费者迫切需要的稀缺资源型（如海景）高端物业是急待满足的市场需求。2、区域产业经济高速发展、深惠一体化进程提速，价格洼地效应造就了令人难以抗拒的吸引力；有高品质和完善社区的大盘成为市场追逐的热点。未被满足的市场需求1、依托特殊资源进行开发的主题地产（如旅游资源等），属于特殊的稀缺性旅游度假主题地产高端项目目前还是市场空白。573、高端物业在深圳日益稀缺，爆涨的别墅价格，对高端高品质58总结1.区域经济在快速发展，产业高地效应带动房地产市场的飞速发展，惠阳、大亚湾地产市场进入快速发展期；本阶段,中高端物业成为市场急待满足的需求。3.高端物业在深圳已经十分稀缺，投资客户急切寻觅投资机会，特别是惠阳大亚湾资源性高端物业(如海景豪宅)成为市场追逐的焦点4.现阶段宏观调控政策的影响，深惠一体化进程加快，深圳高涨的房价，价格洼地效应，造就了令人难以抗拒的吸引力，深圳的客户于是纷纷东进，选择大亚湾;2.惠阳、大亚湾地产市场的一系列政策利好,大牌开发商的纷纷进入，使市场进入大盘时代，造就一场地产的盛宴；未来大盘品质化规模化开发，带动片区物业档次走高，整体价格将进一步上扬；58总结1.区域经济在快速发展，产业高地效应带动房地产市场59定位篇59定位篇60项目认识在市场中寻求项目的位置FOCUS1区域环境——关键词：规划、交通、旅游度假生活圈本案60项目认识在市场中寻求项目的位置FOCUS1区域环境——61大亚湾海域面积1300平方公里，海岸线长52公里。本项目恰好位于大亚湾海岸线中央区域，处于黄金海岸度假旅游圈内,左邻石化基地,右接霞涌镇中心,区位优势十分明显。在市场中寻求项目的位置FOCUS1规划属性61大亚湾海域面积1300平方公里，海岸线长52公里。本项62

沿海高速公路深汕高速公路西部快线地铁三号线深汕高速铁路

地图上“沿海高速”的红色标记，该路段双向6车道，预计2007年底全线通车惠阳在市场中寻求项目的位置FOCUS1交通前景本案62沿海高速公路地图上“沿海高速”的红色标记，该路段63在市场中寻求项目的位置FOCUS1

大亚湾是个神奇的地方。它是玩海的天堂，52公里长的海岸线，柔软细腻的沙滩，海岸线上绵延着大大小小的海浴场，海中有星罗棋布的海岛，那里分布着许多海滨旅游点。在大亚湾，你可以和阳光、沙滩、碧海、渔家风情来一次彻底的接触……

旅游度假生活圈63在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾是个64大亚湾海域面积达388平方海里，黄金海岸线达52公里，拥有海域岛屿89个，海滨沙滩10多处，陆上景点10个，旅游风景资源具有奇特、神秘、野趣、旷远、虚幻的特点，适于发展海上运动、海底观光、海岛环游和山地旅游，狩猎以及人文旅游等活动，已成为广东省乃至国际旅游链上醒目的一环。大亚湾海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠……在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈64大亚湾海域面积达388平方海里，黄金海岸线达52公里，拥65在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈大亚湾旅游业已打下相当好的基础,发展初见端倪……65在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈大亚湾66

由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，原住居民少，新迁的石化企业员工还在陆续到来，使得片区呈现一种假日经济的现象，旅游高峰时特别是霞涌海岸线人山人海，热闹非凡，平日则较为冷清，明显人气不足。在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈假日经济的现象66由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，67在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假潮涌霞涌67在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假潮涌霞涌68节假日来霞涌清泉寺观树品泉的人多了；去霞涌海滩吃海鲜体验渔家生活的人更多了；自驾游的人多了；去辣甲岛、三门岛的人多了。。。。。现代生活方式向度假休闲、时尚、多元化方向发展。在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾渔家风情游已成为广东的生态游七条热线之一68节假日来霞涌清泉寺观树品泉的人多了；现代生活方式向度假休69据大亚湾旅游局资料，2006年大亚湾的游客，人数超76万人次，同比增长8.57%，春节黄金周期间有近10万游客畅游大亚湾，仅十一国庆黄金周长假7天，前来该区旅游的游客超30万人次。按照预计目标，2007年的旅游接待人数将达到85万人次，旅游人数将同比增长11.84%，旅游总收入达到6000万元，同比增长11.11%。旅游业的发展成了大亚湾经济发展的一股强劲的动力。在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈第四大经济引擎69据大亚湾旅游局资料，2006年大亚湾的游客，70在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾稀缺性旅游度假主题地产高端项目

在哪里？项目实施市场差异化战略找到了突破方向70在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾稀缺性旅游度假71供求价格发展产业高地效应促使区域房地产业高速发展定位旅游黄金度假区高起点，高定位带来广阔发展前景

五区一岸线的规划将加速区域经济的发展资源型高端物业十分稀缺,供不应求规划市场价格不断攀升市场环境——规划良好、前景诱人在市场中寻求项目的位置FOCUS171供求价格发展产业高地效应促使区域房地产业高速发展定位旅游72在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2淡澳区域资源型顶端项目处于市场空白中端：菩提园、中铭豪园、听涛雅苑高端：半岛一号、棕榈岛顶端：？？？中高端：东方新城、熊猫国际、珠江东岸、丽江花园、中区华府区域标杆性资源型顶端项目市场明显缺位水上人间72在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2淡澳区域资源型顶端项目73项目的营销思考首先考虑的因素是如何实现风险最小化，所以项目的竞争格局往往会倾向于在跟随主流市场的基础上放大自身优势，寻求市场差异化战略，进而规避竞争风险的策略。那么与区域内高端竞争项目对比，我们是否存在独特的竞争优势？在竞争中寻求项目的机遇FOCUS273项目的营销思考首先考虑的因素是如何实现风74本项目Vs淡水河畔高端项目优势（S）劣势（W）机会（0）无敌海景资源区位优势后发优势旅游氛围优势配套劣势规模差距棕榈岛东方新城区域标杆性滨海物业牵引其中高端客户打造主题特色园林,实现高性价比优势充分挖掘旅游资源造市完善滨海生活配套和商业配套品牌智能化物管服务竞争策略半岛一号片区度假休闲氛围日趋浓厚深惠一体化的进程加快指标劣势在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2石化产业高地效应凸显74本项目Vs淡水河畔高端项目优势（S）劣势（W）机会（0）75市场领先者－绝对优势垄断市场－产品领先，不可复制，先人一步市场补缺者－目标明确，挖掘客户－瞄准市场缝隙－创新产品和需求点市场挑战者－改变游戏规则，后来居上－强调新的评估标准－强调产品的特色和价值市场追随者－搭便车，借势发挥－以小博大，杀伤战术－价格战的制造者大小次相对市场规模主流市场在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2我们以市场领先者的身份进入市场主竞争策略75市场领先者市场补缺者市场挑战者市场追随者大小次相对市76在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2无敌海景资源(USP)区位地段优势滨海物业规模优势独特的竞争优势核心竞争力在哪里?76在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2无敌海景资源(USP77项目经济技术指标：占地:14万㎡别墅面积：2万㎡其他容积率1.5-2.5项目分析77项目经济技术指标：占地:14万㎡别墅面积：2万㎡容积率178地块位置地块项目位于大亚湾霞涌镇。为政府规划的黄金海岸旅游度假区，毗连石油化工产业区。石化产业区黄金海岸旅游度假区项目地78地块位置地块项目位于大亚湾霞涌镇。为政府规划的黄金海岸旅79交通概况惠阳惠城深圳龙岗本项目距离宝安机场：100公里距离惠州火车站：65公里距离深圳市中心：70公里距离惠阳距离：25公里周围环境：熊猫海滩、黄金海岸、东升渔村、大甲岛、三棵树观景台、南蛇岭澳霞大道：连接大亚湾开发区东西区的交通干线79交通概况惠阳惠城深圳龙岗本项目距离宝安机场：100公里澳80项目四至地块东至：民房，霞涌镇所在地，周边有大亚湾游乐场。南至：靠海，自然景观资源优越。西至：为一荒地，有待开发。北至：为小城故事，现为壳牌员工宿舍。80项目四至地块东至：民房，霞涌镇所在地，周边有大亚湾游乐场81地块现状沿海岸线沙滩，地表多为岩石结构层。部分乱石分布。81地块现状沿海岸线沙滩，地表多为岩石结构层。部分乱石82地块素质总体阐述区位：项目位于大亚湾霞涌镇，规划旅游度假区与石化区的中间位置。享有天然旅游度假资源的同时，有石化区的产业经济支撑起来的消费力。交通：近距离深圳、淡水、惠州，交通体系通畅。景观：沿海，坐拥52公里海岸线的中段，得天独厚的海上风光。邻近熊猫海滩、黄金海岸、东升渔村、大甲岛、三棵树观景台、南蛇岭等景点。地块：东隔民房为霞涌镇、大亚湾娱乐场；南为海岸线，无遮挡，视觉景观良好；西为待开发用地，目前荒芜；北面为小城故事，多层，壳牌员工宿舍；澳霞大道，直通熊猫金海岸；远能观山景；82地块素质总体阐述区位：83地块价值挖掘自然景观资源优良适合旅游度假石化基地小城故事投资度假海景资源旅游度假区房价过高居住品质下降较强的购买力有投资意识近距离深圳、香港邻惠阳度假有购买需求有购买能力周边配套稀缺居住配套消费83地块价值挖掘自然景观资源优良石化基地小城故事投资海景资源84项目SWOT分析优势（strength）1.地处大亚湾旅游度假区与石化区域之间,恰好位于大亚湾海岸线的中央区域2.滨海，近山，海景自然景观优越3.黄金旅游度假区高起点规划,

4.滨海物业规模优势,开发商品牌优势劣势（weakness）1.目前霞涌处在开发初级阶段，周边环境人气不足内需不够，影响到置业者的信心2.片区周遍配套设施不足，生活不便利3.地块不规整，两条市政规划路把地块一分为四,且紧挨一庙宇4.临主干道面小,昭示性欠缺威胁(threat)1.区域内市场供应量加大对本项目的冲击2.诸多品牌开发商的进驻,大盘时代的到来,带来白热化的竞争态势3宏观.政策性调控风险以及市场的不稳定因素影响机会(opportunities)1.产业高地效应及深圳楼市的带动，大亚湾楼市整体处于上升态势2.深惠一体化进程加快,大亚湾经济高速发展,投资远景强势３.未来区域交通规划一系列利好

4.旅游度假氛围日趋浓厚84项目SWOT分析优势（strength）劣势（weak85SWOT总结

项目发展总策略S→优势条件1、区位优势2、资源优势3、规划优势4、规模优势W→劣势分析1．配套不足2．人气不够,内需不足3．地块规划难度4.昭示面不够

T→威胁分析

1、宏观调控政策的威胁

2、同期区内项目的竞争O→项目机会点1、区域楼市整体上升2、深惠一体化加快,投资远景强势3、未来区域交通规划一系列利好4、旅游度假市场的利好凸现优势，把握机会1、全面整合优势资源2、树立高端形象3、产品创新包装成型利用机会，规避劣势1、整合推广片区价值2、投资度假两相宜3、炒作海滨生活概念借力打力，化解威胁1、强打资源优势牌，树立优势产品形象，占领市场至高点1、强有力的促销推广2、高性价比的产品打动消费者减少劣势,回避风险85SWOT总结 项目发展总策略S→优势条件W→劣势分析

86定位模型

定位策略/品类定位不同属性的土地打造出不同的产品催生不同属性的住宅吸引着不同类型的客户86定位模型定位策略/品类定位不同属性的土地打造出不同的催87即位居城市中心区现代化生活配套十分完备，生活十分便利，享有一个城市的现代文明。为一个城市的城区概念板块。，即位于城市的新兴发展区域，片区城市形象已基成形，但尚不具备城市所有功能，并作为一个城市发展新区域，正在迅速掘起，它属于都市的范畴，但只能是规划利好，现状有待提升。一般位于一个城市的郊区，片区农村形象鲜明，没有一个城市的基本配套，多以中低端物业现状为主，居住人口多以城市中低务工者为主。土地属性分类城市完善区城市发展区城乡结合区本项目片区为城市发展区定位策略/品类定位87即位居城市中心即位于城市的新一般位于一个城市土地属性分类88主流住区高端住区住宅总体分类传统的别墅、类别墅、高尚住宅为主；资源稀缺型物业。如：圣莫利斯、观澜湖、星河丹堤。社会主流居住人群的第一居所，无论是其为了投资目的，还是居住目的，其使用价值的体现途径均以社会主流居家为主。如：万科城等不同属性住宅的土地属性递归定位策略/品类定位88主流住区高端住区住宅总体分类传统的别墅、类别墅、高尚住宅89城市发展区CITY系列城市完善区GORDEN系列城乡结合区TOWM系列高端住区TOP1型中心豪宅（景观/城市配套资源）tTOP2型城郊豪宅（城市/景观/自然生态资源）TOP2型城郊豪宅（景观/自然生态资源）土地属性的产品递归定位策略/品类定位89城市发展区CITY系列城市完善区GORDEN系列城乡结合90定位策略/市场定位方向终极豪宅城郊豪宅主流豪宅经济豪宅拥有不可复制、优势明显的山、水或其它自然资源，它占有一个城市、或一个省份、一个国度的稀缺资源，如观澜高尔夫项目、天琴湾、东部华侨城等拥有较好的山、水或其它自然资源，或城市资源，它对于城市而言是崇尚自然的高层次产品，但尚不足以在区域内形成明显的排他性，如圣莫丽斯等拥有一定的山、水或其它自然资源，或城市资源，从地形地貌上看，没有明显的利好及排它性，但产品稀缺，如合生国际新城、珠江东岸等本项目定位方向__城市发展区城郊型主流海景豪宅90定位策略/市场定位方向终极豪宅城郊豪宅主流豪宅经济豪宅拥91项目定位关键因素1.本项目为大亚湾黄金旅游度假区首个滨海度假式综合型海景豪宅项目,凭借其无敌海景和区位优势,树立区域标杆性资源型高端形象,独占市场鳌头2.充分考虑本区域特有假日经济现象,在产品定位上主动迎合高涨的海滨度假休闲生活方式的需求.3.注重提炼海洋文化的内涵,建立独创的项目理念加强中高端目标客户接受海景住宅观念的引导.4.大亚湾高速发展的经济,日益凸显的产业高地效应,深惠一体化的进程加快,一座滨海石化新城的崛起.定位策略/市场定位方向91项目定位关键因素1.本项目为大亚湾黄金旅游度假区首个滨海92定位策略/市场定位深圳东·大亚湾首席综合型滨海度假式主流豪宅区92定位策略/市场定位深圳东·大亚湾首席综合型滨海度假式主流93定位策略/市场定位市场定位阐释1.我们的豪就豪在稀缺的无敌海景资源,位于大亚湾海岸线中央区域的绝佳位置,最佳的小区规模规划和产品设计2.本项目是城市发展区城郊型主流豪宅中的顶级海景产品，他已经超越了半岛1号、熊猫国际等市面城市主流豪宅,他是主流之上的区域标杆，仅次于终极豪宅。3.深圳东表示区域板块的重要位置，明确指向深惠市场首席强调了本项目在区域的首屈性、唯一性和排他性，超越区域。综合型点明了本案海景豪宅产品物业类型的多样化。93定位策略/市场定位市场定位阐释1.我们的豪就豪在稀缺的无94物业组合产品定位定位方向定位策略/产品定位94物业组合产品定位定位方向定位策略/产品定位95高端类型产品市场主流产品控制开发风险提升档次利润定位策略/产品定位考量95高端类型产品市场主流产品控制开发风险提升档次利润定位策略96城郊综合型主流海景豪宅体现与项目海滨自然条件相匹配的休闲、度假物业为主流，也要体现项目作为城市发展区物业的居住功能，享受型居住为辅的复合型物业。市场占位产品方向复合型物业项目产品高档的居住功能别墅/双拼/联排/叠拼舒适的居住功能多层洋房/空中别墅/空中廊院/小高层/高层商业星级酒店，海滨风情商业街配套服务功能银行/医院等附加功能/生态休闲功能/会所/健身所/度假中心等高端占位抢占市场产品细分，升级带来利润最大化定位策略/产品定位96城郊综合型主流海景豪宅体现与项目海滨自然条件相匹配的休闲97234别墅、类别墅高档花园洋房高层高档住宅高层高档度假式公寓和LIHO公寓作为海滨休闲度假物业的重点，满足市场大量需求，提升整个物业高端形象。通过别墅、类别墅、花园洋房，空中别墅形成一个产品梯度，充分利用了海滨景观资源，通过高容积率住宅，提升整个物业的容积率，契合政策的要求推高利润，也可以考虑布置空中别墅，廊院利用海景自然资源提升档次。在项目开发中后期，项目地块日益成为黄金旅游度假区焦点，区域房价走势较高，通过LIHO公寓及高层度假式公寓，可以在多样化的产品线上化解项目风险、提高利润率。1定位策略/产品定位97234别墅、类别墅高档花园洋房高层高档住宅高层高档度假式98定位策略/产品定位配套建议1.亚热带风情园林及海洋文化主题公园2.度假健身中心和酒店式会所3.海滨风情商业街和私家游艇码头4.中、西餐厅及温水游泳池5.周边生活配套设施的完善98定位策略/产品定位配套建议1.亚热带风情园林及海洋文化主99定位策略/产品定位物业组合考虑到两大因素：1、利润最大化；2、容积率的分配应结合地块实际、海景资源全盘考虑.

组合原则:实践证明高密度与低密度结合带来更高的效益“绝对的低密度住宅＋高层住宅为最佳组合”

99定位策略/产品定位物业组合考虑到两大因素：组合原则:实践100定位策略/产品定位物业组合构想本项目以低层、高层物业形态为主导，并在中间过度部分花园洋房、叠拼等。100定位策略/产品定位物业组合构想本项目以低层、高层物业形101定位策略/户型定位户型定位户型定位四大因素90/70政策的影响物业定位需要未来市场因素市场借鉴101定位策略/户型定位户型定位户型定位四大因素90/70政102半岛1号二期房型面积（㎡）套数比例（％）联排别墅213.05-240.07㎡25630叠加别墅192.24-211.67㎡18421双拼别墅304.881223房2厅133.03-137.12272314房2厅156.68-226.24㎡14216熊猫国际二期房型面积（㎡）套数比例（％）2房2厅80--95㎡31631%3房2厅130--143㎡39638%4房2厅154㎡525%联排别墅185—218㎡25224%独立别墅314—341㎡202%区域内主要竞争楼盘户型大小借鉴三房为主，小户型少；舒适大户型居多。定位策略/户型定位102半岛1号二期房型面积（㎡）套数比例（％）联排别墅213103惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：居住功能全，缺少附加值3房、4房为主流，1房、2房、小3房将走俏户型主力面积区间（平方米）市场所占比例（%）1房60以下约12%2房60—90约18%3房90—140约40%4房130—160约25%复式180—200约3%别墅独立：250—350；TOWNHOUSE：200—280约2%定位策略/户型定位103惠阳及大亚湾房地产项目户型简析：居住功能全，缺少附加值104物业定位需要

本项目为高端海景豪宅产品，尺度适当放大对于高端资源型物业而言，置业者多为第二居所、或享受型(度假休闲)物业，因而在面积区间上，应对于市场主流产品有所放大，充分体现本项目的高端市场占位。未来考虑因素未来，惠阳――大亚湾房地产市场快速发展，房价会大幅提升，由于价格的上升，造成产品总价大幅度上升，对于中大盘而言意味着客户群大幅缩小，因而必须要考虑未来市场变动对中高端物业的影响，特别是高层建筑，基于旅游度假区域市场的日趋成熟，我们建议组团三期可以建筑高档度假式中小户型海景公寓90/70政策的影响目前惠阳90/70控制，趋势将会越来越严，大综艺地产作为品牌发展商，一方面可以与政府协商，争取当地政府的支持，另一方面可以通过户型创新方式来达到小户大家的目的。定位策略/户型定位104物业定位需要本项目为高端海景豪宅产品，尺度适105别墅类户型建议户型面积(㎡)独栋别墅360-400叠加别墅180-220联排别墅260-300空中别墅150-220高档住宅类户型面积建议户型面积(㎡)比例三房二厅105-12083%四房二厅130-14517%高层公寓类户型面积建议户型面积(㎡)比例一房一厅45-5024%二房一厅60-6536%三房一厅85-9040%定位策略/户型定位105别墅类户型建议户型面积(㎡)独栋别墅360-400叠加106定位策略/形象定位大亚湾首席滨海豪宅社区——融汇无敌海景资源与度假休闲式居住生活的至臻境界主题形象定位106定位策略/形象定位大亚湾首席滨海豪宅社区——融汇无敌海107定位策略/形象主题演绎心灵品海生活致远107定位策略/形象主题演绎心灵品海生活致108泊岸领地蓝色情怀定位策略/形象主题演绎108泊岸领地蓝色情怀定位策略/形象主题演绎109海边的上层建筑定位策略/形象主题演绎109海边的上层建筑定位策略/形象主题演绎110经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表：客户所在区域客户类型占客户比率置业目的大亚湾区域企业主、管理人群13%自住、过渡性自住惠阳区域原居民、公务员6%自住生意人、商务人群11%自住、办公深圳职业抄家、企事业人群50%投资商务人士、生意人10%自住、第二居所深圳居民5%父母及亲友居住香港、其它地区惠阳原籍人士5%自住、投资100%定位策略/客户定位110经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾111客户检索——真正居住的人中产经济/文化背景/多元生活方式/现实主义大亚湾、惠阳经过05年—07年飞速发展，入驻企业与外来人口迅速增长，城市化进程日益加剧，一座现代化移民城市已经崛起，本地居民及外来人口对住房的需求与日俱增。调查表明，其中的企业主、管理阶层、商务人士、生意人因为收入稳定，经济富裕，他们渴望休闲、舒适、安全、放松的生活方式，其中一部分向往度假休闲式的海滨生活，他们无压力的消费和物质化的生存，使他们成为拉动本项目自住行为购房的绝对主力。111客户检索——真正居住的人中产经济/文化背景/多元生活方112客户检索－投资的人中高阶层/文化背景/收入稳定/小资生活方式深圳特区经过20多年的发展，数以万计的创业者沉淀在这片热土上，今天他们已经事业有成，经济富裕，生活稳定，在拼搏的历程中他们炼就出果敢、精明、大度、远见等风范，他们经济独立。有经济头脑、有投资经验、并敢于投资，成为拉动大亚湾与惠阳房地产投资消费的绝对主力。112客户检索－投资的人中高阶层/文化背景/收入稳定/小资生113大亚湾市场辐射图项目辐射区域及潜在客户分布深圳根据市场研究,目前主要的客户群位于深圳与惠州地区。深圳与惠阳、大亚湾区域为一级辐射区，惠州及周边地区为二级辐射区。一级辐射区二级辐射区定位策略/客户定位113大亚湾市场辐射图项目辐射区域及潜在客户分布深圳根据市场114核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群本项目开发所面对的主要消费群体细分为：深圳投资客户群城市拆迁户/外地移民香港及周边的惠阳原籍人士大亚湾工企业高管层及本地个体私营老板等中高端客户定位策略/客户定位114核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群本项目开发所面115预计本项目开发所面对的主要区域消费群体所占比例为：定位策略/客户定位115预计本项目开发所面对的主要区域消费群体所占比例为：定位116他们在寻找什么？他们在追求什么？大城深圳，日益拥塞空间，扩张的经济，消失的城界，魅力大亚湾的升值前景，优美的海滨风景，驱使他们从深圳,从各地来到大亚湾深圳，日益高涨的房价，稀缺、价格不菲的高尚居所，令他们对高端资源性物业如饥似渴。他们在寻找安全、健康、高品质环境资源、高层次生活居所，物超所值的投资产品；追求全新的休闲空间和度假生活理念，一种非凡生活的境界。他们来自哪里？定位策略/客户定位核心客户群特征116他们在寻找什么？他们在追求什么？大城深圳，日益拥塞空间117——从马斯洛需求层次模式分析

生存需求安全需求归属需求自尊需求自我实现核心客户群特征需求动机高品质房子与众不同！品牌物管智能豪宅第二居所也有家的感觉！找到高品位生活真谛！体现身份感的经典豪宅！核心需求动机物业保值增值的需求定位策略/客户定位117——从马斯洛需求层次模式分析生存需求安全需求归属需求118目标客户需求分析用空间来衡量用时间来衡量深惠同城生活>>交通便捷>>五区一岸线高规划>>休闲度假海滨环境>>深圳可投资高端物业稀缺>>……未来区域升值>>交通逐渐完善>>未来将成世界级的产业>>投资考虑未来居住>>黄金旅游度假区即将形成>>……深圳客户置业大亚湾核心元素：核心客户群特征定位策略/客户定位118目标客户用空间来衡量用时间来衡量深惠同城生活>>未来区119工作区域购买价值排序置业次数置业目的总价额度核心客户群特征定位策略/客户定位119工作区域购买价值排序置业次数置业目的总价额度核心客户群120定位策略/价格定位元/㎡独立别墅联排叠拼空中别墅洋房（多层、小高层、高层）商业整体均价均价1200070006000480042008000目前区域市场基本价格情况市场升幅：市场上中高档住宅销售均价增长幅度，按市场15%/年(三年年均增长均值）的涨幅,预计年升幅为15-20%；别墅、类别墅产品，预计升幅为25-30%产品溢价为2-3%左右策划及销售代理溢价为2-3%左右参考因素120定位策略/价格定位元/㎡独立别墅联排叠拼空中别墅洋房（121定位策略/价格定位本项目住宅预期均价

=市场基础价×（市场升幅/2＋代理溢价）本项目独立别墅价格区间推算：12000x{1+市场升幅(25%)/2+产品溢价(2%)+代理溢价(2%)}=1404012000x{1+市场升幅(30%)/2

+产品溢价(3%)+代理溢价(3%)}=14520本项目独立别墅预期基本价格约在14280元/㎡(毛坯房标准）121定位策略/价格定位本项目住宅预期均价 本项目独立别墅价122本项目联排别墅价格区间推算：7000x{1+市场升幅(25%)/2+产品溢价(2%)+代理溢价(2%)}=81907000x{1+市场升幅(30%)/2

+产品溢价(3%)+代理溢价(3%)}=8470本项目联排别墅预期基本均价约在8330元/㎡(毛坯房标准）定位策略/价格定位本项目叠加别墅价格区间推算：6000x{1+市场升幅(25%)/2+产品溢价(2%)+代理溢价(2%)}=70206000x{1+市场升幅(30%)/2

+产品溢价(3%)+代理溢价(3%)}=7260本项目叠加别墅预期基本均价约在7140元/㎡(毛坯房标准）122本项目联排别墅价格区间推算：定位策略/价格定位本项目叠123本项目空中别墅价格区间推算：4800x{1+市场升幅(25%)/2+产品溢价(2%)+代理溢价(2%)}=56164800x{1+市场升幅(30%)/2

+产品溢价(3%)+代理溢价(3%)}=5808本项目空中别墅预期基本均价约在5712元/㎡(毛坯房标准）定位策略/价格定位本项目高层住宅价格区间推算：4200x{1+市场升幅(15%)/2+产品溢价(2%)+代理溢价(2%)}=46834200x{1+市场升幅(20%)/2

+产品溢价(3%)+代理溢价(3%)}=4872本项目高层住宅预期基本均价约在4777元/㎡(毛坯房标准）123本项目空中别墅价格区间推算：定位策略/价格定位本项目高124项目定位总结通过研究和分析,我们对以上的定位作简要总结市场定位：深圳东·大亚湾首席综合型滨海度假式主流豪宅区产品定位：别墅和类别墅、洋房、高层住宅、度假式公寓、LIHO公寓客户定位：深圳客户群为主导，本地客户群和大亚湾产业客户群补充形象定位：深圳东·大亚湾首席滨海豪宅社区——融汇无敌海景资源与度假休闲式居住生活的至臻境界124项目定位总结通过研究和分析,我们对以上的定位作简要总结125规划篇125规划篇126项目素质分析

本项目具备打造