房地产金融实务

第八章房地产信托业务经典案例：万科便宜的5亿元信托贷款2006年5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近5亿元的贷款。这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到5%。这似乎是房地产商找到的一条融资“捷径”。而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。

2006年4月28日，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。本次调整被认为是央行发出的明确货币紧缩信号。而银行与信托的契合似乎正是市场对于央行调高贷款利率的应对之策。

第八章房地产信托业务

补充：一、信托与房地产信托1.信托及其分类根据《信托法》，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。2.信托分类资金信托：“金钱信托”：单一资金信托和集合资金信托民事信托和商事信托商事信托：证券投资信托、产业投资信托产业投资信托：股权投资信托、贷款信托、权益投资信托财产信托：动产信托不动产信托3.房地产信托及其分类基于资金信托的房地产信托单一房地产资金信托和集合房地产资金信托房地产证券投资类信托和房地产产业投资类证券投资类资金运用方向为房地产上市公司股票、房地产企业债券、抵押贷款支持证劵产业投资类包括：非上市公司或项目公司股权投资、房地产贷款（开发贷或住房消费贷款）、房地产权益投资信托（基于房地产收益）基于财产信托的房地产信托案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权计划”“荣丰2008项目财产信托优先受益权”由中煤信托投资有限责任公司独家代理，资金收付银行为兴业银行北京分行及下属支行网点，该产品以享誉较高的荣丰2008项目市场价值3.27亿元的现房为保证.这部分信托财产优先受益权委托中煤信托转让给广大中小投资者，在最大程度降低了投资者风险，同时使投资客户获得较高的回报。未转让部分由荣丰公司持有，为普通受益权

。二、投资基金与房地产投资基金投资基金：是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运作资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。房地产投资基金：是用于房地产用途的投资基金。公司性和契约型（信托型）证券投资类和产业投资类8.1房地产信托的资金来源8.1.1吸收信托存款1.信托存款的含义2.信托存款的种类1）单位信托存款2）公益信托存款3）专用基金信托存款4）个人信托存款3.信托存款业务处理程序1）存款人提出申请2）信托投资公司审查3）开立账户信托存款开户书4）提供资金、交付信托收益5）退还信托存款8.1.2信托投资公司的实收资本金8.1.3同业拆借8.1.4发行股票或债券

8.2房地产信托托贷款业务务8.2.1信托贷款的的含义8.2.2一般信托贷贷款业务1.种类联营投资信信托贷款房地产抵押押贷款2.处理程序备选立项、、调查评估估、签约放放贷、管理理追踪借款申请表表贷款合同8.2.3特约信托贷贷款业务1.特约信托贷贷款业务种种类1）甲种特约约信托贷款款2）乙种特约约信托贷款款3）专项特约约信托贷款款2.处理程序:1）委托方、、受托方、、借款人签签订三方合合同2）委托方与与受托方签签订合同借款合同8.3房地产信托托投资业务务8.3.1房地产信托托投资的含含义8.3.2房地产信托托投资的基基本原则1、符合国家家政策要求求2、投资项目目切实可行行3、合理分享享利润4、投资额度度控制8.3.3房地产信托托投资的一一般运作流流程1.信托投资公公司面向投投资者发行行房地产投投资集合资资金信托计计划，投资资者与信托托投资公司司签订信托托合同并交交付投资资资金。2.信托公司按按照信托计计划，购买买或参与房房地产项目目3.信托公司按按照信托计计划，出租租或出售房房地产4.信托公司按按照信托计计划，扣除除必要的管管理费用和和其他税费费后，向投投资者支付付本金和投投资收益。。8.3.4房地产信托托投资的特特色1.专业化经营营2.投资风险低低3.促进土地有有效利用4.投资期短5.回笼资金快快6.拓展了投融融资渠道8.3.5信托投资方方式1.契约式2.股权式案例分析信托产品22002年7月28日，上海国国际信托投投资公司推推出了国内内首个房地地产资金信信托产品------新上海国际际大厦信托托项目，产产品规模为为2.3亿元，信托托计划期限限3年，每份信信托合同金金额不低于于5万元，以万万元增加。。预期年收收益4%，每年支付付。该产品品以新上海海国际大厦厦部分楼盘盘作抵押，，抵押物市市场价格超超过4.6亿元，地处处陆家嘴，，有升值潜潜力。上海海国际信托托投资公司司为投资者者设立转让让平台。有有贷款风险险。管理费费年收益4%以下为0，4%以上收取4%--5%。信托产品52002年年10月16日深发发展在上海海推出市政政项目委托托贷款。项项目为青浦浦区市政基基础设施建建设一期，，金额5000万元元，期限1年，收益益率为年3%。宝山山区市政基基础设施建建设一期，，金额3亿亿元，期限限5年，收收益率为年年4%。项项目分别由由青浦投资资有限公司司，宝山城城乡建设经经营有限公公司借款。。个人投资资者最低投投资1万元元，以万元元的整数倍倍增加。不不得提前推推出，可以以转让。银银行收取固固定的手续续费，不承承担风险。。信托产品7北京商务中中心区（CBD）土土地开发项项目资金信信托计划。。由北京国国际信托于于2002年9月8日推出，，信托期限限为五年募募集资金总总规模不超超过15亿亿元，按年年度向投资资者分配信信托收益，，预计受益益人可以获获得4.8%的年平平均收益率率。信托产品9青岛房地产产开发贷款款资金信托托计划。由由山东国际际信托公司司设立，募募集资金1.5亿元元，年平均均收益率在在4.5%左右。募募集的资金金全部以信信托贷款的的方式向鲁鲁信置业授授信融资，，用于鲁信信未央花园园项目建设设。REITs概述1、REITs概念：是一一种按照信信托原理设设计、以发发行受益凭凭证的方式式公开或非非公开汇集集多数投资资者的资金金交由专门门机构进行行投资经营营管理，并并将投资综综合收益按按比例分配配给投资者者的投资工工具。美国从法律律上认定REITs需要经过““结构检验验”和“经经验检验””。结构检验：：其目的是是确保REITs实实体符合美美国国会设设立该项投投资工具时时让广大中中小投资者者充分参与与的意图，，具体通过过股东数量量、股权集集中度等指指标进行检检验。经验检验：：确保其资资金投向的的方向限定定在房地产产行业，且且主要来源源为被动收收入。2.REITs产生的历史史渊源：美国马萨诸诸塞州商业业信托，19世纪3.REITs的产生、发发展与创新新。1960年美国《国内税收法法案》1986年《国内税收法法案》修正案4.REITs的基本特征征：流动性市场价值的的稳定性高现金回报报：REITs的净收益的的90%以上必须以以分红的方方式返还给给投资者。。有效地分散散投资风险险抵御通货膨膨胀5.REITs的基本组织织形式：契契约型和公公司型6.REITs的运作模式式：必须采用公公司、信托托投资行等等组织形式式。至少有有100位股东，份份额最大的的5名股东在REITs中的股份应应低于50%；所有股份都都一样，没没有普通与与优先之分分，且所有有股份都可可以在证券券市场上自自由转让；；总资产中须须至少有75%投资于房地地产有关的的业务中，，如房地产产运营、房房屋抵押贷贷款或其他他REITs等。总收入中至至少应有75%来源于房屋屋租金收入入、房屋抵抵押贷款的的利息收入入、出售物物业的利润润、及投资资股票的红红利、利息息和出售证证券的资本本收益总收入中最最多只能有有30%来来源于持有有不超过4年的物业业的销售收收入。必须返还90%以上上的经营收收益给投资资者；高级管理人人员必须将将大部分个个人净资产产投资于自自己管理的的REITs中；REITs的经营收收入在公司司经营层面面上无需纳纳税，从而而成为美国国最重要的的避税投资资工具之一一。第九章房房地产保险险内容提提要房地产保险险是房地产产金融的重重要组成部部分，它对对房地产业业务可起到到保驾护航航的作用。。本章将通通过对与房房地产有关关的保险产产品的研究究，使大家家在了解保保险基本理理论的基础础上，掌握握房地产保保险产品基基本内容和和运作过程程，为今后后从事房地地产金融工工作奠定基基础。第一节保保险险基本理论论一、保险的的含义及其其特征保险是指投投保人根据据合同约定定，向保险险人支付保保险费，保保险人对于于合同约定定的可能发发生的事故故因其发生生所造成的的财产损失失承担赔偿偿保险金责责任，或者者当被保险险人死亡、、伤残、疾疾病，或者者达到合同同约定的年年龄、期限限时承担给给付保险金金的责任。。第一节保保险险基本理论论（一）保险险与储蓄保险与储蓄蓄都是为了了将来经济济上的某种种需要而现现在积存资资金的一种种方式，是是处理经济济不稳定因因素的善后后措施。两者的区别别：行为特征：：储蓄是是单单独的、个个别进行的的；保险是是集体的行行为。资金的所有有和使用：：储蓄的资金金的所有权权归储蓄者者所有，并并且由其支支配使用；；保险基金金的所有权权归被保险险人集体所所有，并且且由保险人人代为支配配使用。经营技术：：保险经营需需要特殊的的精算技术术。给付均等原原则的含义义：储蓄是个别别均等原则则；保险是是综合均等等原则。第一节保保险险基本理论论（二）保险险与救济保险和救济济都是补偿偿灾害事故故损失的经经济制度。。两者的区别别：救济是基于于人道主义义的单方施施舍行为，，而保险则则是受法律律约束的经经济合同行行为。救济是单方方的无偿行行为，而保保险则是以以投保人支支付保险费费为前提的的双方对价价有偿行为为。救济济的的实实施施者者是是完完全全依依靠靠财财政政资资金金或或社社会会资资金金的的政政府府部部门门和和慈慈善善机机构构，，保保险险的的经经营营者者是是具具有有互互助助共共济济性性质质的的经经济济单单位位—保险险公公司司。。救济济的的给给付付对对象象范范围围不不能能事事先先确确定定，，保保险险的的给给付付对对象象范范围围是是依依保保险险合合同同事事先先确确定定的的。。第一一节节保保险险基基本本理理论论（三三））保保险险与与赌赌博博保险险与与赌赌博博都都是是建建立立在在综综合合均均等等原原则则基基础础上上，，而而且且给给付付都都由由偶偶然然因因素素决决定定。。两者者具具有有本本质质区区别别：：经营营对对象象：：赌博博为为投投机机风风险险；；保保险险为为纯纯粹粹风风险险。。目的的：：赌博博在在于于射射利利；；保保险险在在于于排排忧忧解解难难，，获获得得经经济济保保障障，，利利人人利利己己。。结果果：：赌博博是是赢赢者者以以输输者者的的损损失失为为代代价价，，是是风风险险的的增增加加；；保保险险是是被被保保险险人人的的经经济济损损失失获获得得补补偿偿，，是是风风险险的的转转移移和和减减少少。。保险险与与赌赌博博的的本本质质区区别别在在于于保保险险以以保保险险利利益益原原则则为为前前提提，，即即投投保保人人或或被被保保险险人人对对保保险险标标的的必必须须具具有有保保险险利利益益，，否否则则，，合合同同无无效效。。第一一节节保保险险基基本本理理论论（四四））保保险险与与保保证证保险险与与保保证证都都是是当当事事人人应应付付未未来来偶偶然然事事件件的的防防范范措措施施。。两者者的的区区别别：：保证证是是个个体体之之间间的的合合同同关关系系；；保保险险则则是是多多数数单单位位和和个个人人之之间间的的互互助助合合作作关关系系。。保证证合合同同从从属属于于其其他他合合同同；；保保险险合合同同则则是是独独立立的的合合同同。。保证证费费用用的的确确定定主主要要受受当当事事人人的的心心理理因因素素影影响响；；保保险险费费的的确确定定建建立立在在精精算算基基础础上上。。第一一节节保保险险基基本本理理论论二、、保保险险的的性性质质（一一））保保险险是是一一种种经经济济形形式式，，从从属属于于一一定定的的生生产产关关系系。。（二二））保保险险是是一一种种合合同同行行为为。。（三三））保保险险分分配配的的性性质质受受生生产产关关系系制制约约。。（四四））保保险险是是一一种种信信用用关关系系。。第一一节节保保险险基基本本理理论论三、、保保险险的的职职能能和和作作用用（一一））保保险险的的职职能能即保保险险所所具具有有的的职职责责和和功功能能，，它它是是保保险险性性质质及及其其规规律律性性的的客客观观要要求求和和具具体体反反映映。。第一一节节保保险险基基本本理理论论1.保险险的的基基本本职职能能保险险的的基基本本职职能能是指指保保险险在在一一切切经经济济形形态态下下所所固固有有的的职职能能，，表表现现为为组组织织经经济济补补偿偿和和保保险险金金给给付付的的职职能能。。即即通通过过组组织织分分散散的的保保险险费费，，建建立立保保险险基基金金，，用用于于补补偿偿被被保保险险人人因因约约定定的的保保险险事事故故发发生生所所致致经经济济损损失失的的职职能能。。也也称称为为经经济济补补偿偿职职能能。。第一一节节保保险险基基本本理理论论保险险基基本本职职能能是是保保险险本本质质特特征征的的反反应应。。表表现现为为：：（1）保保险险的的经经济济补补偿偿以以分分散散风风险险为为前前提提。。（2）经经济济补补偿偿要要求求是是保保险险产产生生和和发发展展的的原原因因。。（3）保保险险所所担担负负的的经经济济补补偿偿职职能能是是一一切切社社会会形形态态所所共共有有的的。。（4）保保险险的的经经济济补补偿偿职职能能具具有有如如下下丰丰富富的的内内涵涵：：第一一、、补补偿偿由由于于自自然然灾灾害害和和意意外外事事故故所所致致保保险险财财产产的的经经济济损损失失；；第二二、、对对被被保保险险人人在在保保险险期期内内发发生生人人身身伤伤亡亡或或生生存存到到保保险险期期满满给给付付保保险险金金；；第三三、、承承担担被被保保险险人人因因其其行行为为失失当当依依法法对对受受害害人人（（第第三三者者））所所付付的的经经济济赔赔偿偿的的民民事事责责任任；；第四四、、保保证证商商业业信信用用和和银银行行信信用用的的履履约约责责任任。。第一一节节保保险险基基本本理理论论2.保险险的的派派生生职职能能保险险的的派派生生职职能能是由由保保险险的的经经济济补补偿偿职职能能派派生生出出来来的的。。它它包包括括：：（1）财财政政性性的的分分配配职职能能（2）金金融融性性的的融融资资职职能能（3）防防灾灾防防损损职职能能（4）社社会会管管理理职职能能第一一节节保保险险基基本本理理论论（二二））保保险险的的作作用用保险险的的作作用用是是指指保保险险在在国国民民经经济济中中执执行行其其职职能能所所产产生生的的社社会会效效应应。。1.保险险的的地地位位（1）保保险险在在国国民民经经济济中中的的地地位位（2）保保险险在在金金融融体体系系中中的的地地位位2.保险险的的作作用用（1）保保险险在在微微观观经经济济中中的的作作用用（2）保保险险在在宏宏观观经经济济中中的的作作用用保险险是是国国民民经经济济的的重重要要组组成成部部分分，，是是国国民民经经济济的的““稳稳定定器器””。。四、、保保险险基基金金保险险基基金金是是社社会会后后备备基基金金的的重重要要组组成成部部分分。。它它是是保保险险人人通通过过合合理理计计算算分分摊摊金金，，向向投投保保人人收收取取保保险险费费建建立立起起来来的的后后备备基基金金，，是是用用于于补补偿偿被被保保险险人人因因约约定定的的保保险险事事故故发发生生所所致致经经济济损损失失的的货货币币资资金金。。保险险基基金金具具有有下下列列特特点点：：1.保险险基基金金是是通通过过经经济济合合同同方方式式收收取取保保险险费费而而实实现现的的。。2.保险险基基金金用用于于保保险险参参加加者者之之间间的的资资金金调调节节。。3.保险险基基金金逐逐年年积积累累，，始始终终具具有有偿偿付付能能力力。。总之之，，保保险险基基金金是是保保险险经经营营的的基基础础，，是是保保险险公公司司偿偿付付能能力力的的体体现现。。9.1房房地地产产保保险险概概述述9.1.1房地地产产业业相相关关的的风风险险1.房地地产产财财产产风风险险自然然原原因因：：如如火火灾灾、、地地震震、、台台风风社会会原原因因：：个体体行行为为团体体行行为为经济济原原因因：：例例开开发发商商经经营营管管理理不不善善政治治原原因因房地地产产财财产产损损失失分分类类：：直接损失：：如房屋被被大火焚毁毁间接损失：：因而造成成残存部分分市场价值值减损、租租金下降。。2.房地产责任任风险例如.房地产建筑筑师、工程程师、监理理师由于工工作失职可可能面临各各种职业责责任风险。。3.房地产人身身风险：如如施工人员员在房屋建建造过程中中面临着遭遭受意外伤伤害的风险险。4.房地产信用用风险：指指因权利人人因义务人人不履行义义务而导致致的风险损损失。9.1.2房地产保险险1.含义2.必要性3.类别9.2房房地产保险险合同是房地产投投保人和保保险人约定定权利与义义务关系的的协议。9.2.1房地产保险险合同的主主体1.房地产保险险合同的当当事人房地产保险险人：又称称承包人，，在我国要要求必须是是法人保险人的权权利保险人的义义务房地产投保保人民事行为能能力保险利益订立合同、、支付保费费2.房地产保险险合同的关关系人被保险人：：指享有保保险金请求求权的人。。投保人和被被保险人统统一的情况况：为自己己的利益投投保。投保人和被被保险人分分离的情况况：为他人人利益投保保受益人：只只适用于人人身保险。。人生保险中中，被保险险人死亡以以后有权有有权领取保保险金的人人。3.房地产保险险合同的辅辅助人保险代理人人保险经纪人人保险公估人人9.2.2房地产保险险合同的客客体保险利益而而非保险标标的9.2.3房地产保险险合同的内内容1.内容构成当事人的权权利、义务务为核心由基本条款款和特约条条款组成2.房地产保险险合同的形形式投保单保险单保险凭证：：小保单暂保单批单：也称称背书，是是保险单修修改或变更更的书面证证明。9.2.4房地产保险险订立的基基本原则保险基本原原则是保险险的行为准准则，是维维护保险双双方当事人人合法权益益的准则。。遵守保险险的基本原原则，有利利于发挥保保险的职能能，保障社社会生产、、生活的安安定。一、最大诚诚信原则1.含义：保险双方当当事人在实实施保险行行为过程中中必须诚实实守信，不不得隐瞒有有关保险活活动的任何何重要事实实，否则合合同无效。。2.特点：在我国，最最大诚信原原则是用来来约束保险险双方当事事人的。3.内容：最大诚信原原则的内容容包括告知知、保证和和弃权与禁禁止反言。。告知是约约束保险双双方当事人人的，保证证是约束被被保险人的的，弃权与与禁止反言言则约束保保险人。1）告知：保险合同的的一方当事事人在保险险合同订立立前、订立立时或履行行保险合同同时，向另另一方当事事人所做的的口头或书书面陈述。。立法形式：：无限告知与与询问告知知；《保险法》17条1款（1）房地产保保险投保人人在不同阶阶段应告知知的内容分分别如下：：在订立保险险合同时，，以填写保保单的方式式履行告知知义务。例例如如房屋屋权属、结结构、形状状等保险合同订订立以后，，危险状况况增加时及及时告知保保险人。保险标的发发生转移或或保险合同同有关事项项发生变动动。及时通通知保险人人保险事故发发生后及时时通知保险险人重复保险情情况下，重重复保险情情况应如实实告知保险险人（2）保险人的的告知义务务又称说明义义务，是法法定义务具体内容：：合同订立时时，主动说说明合同的的条款的内内容，特别别是免责条条款的内容容必须明确确说明。保险事故发发生后，应应如实履行行赔偿义务务。拒赔条条件成立应应发送拒赔赔通知书。。3）违反诚信信原则的法法律后果。。处理方式：：一是宣布合合同条款无无效。如《保险法》第18条二是解除保保险合同。。《保险法》第17条2款三是不承担担赔偿或给给付保险金金责任。《保险法》第17条3款四是退或不不退保险费费：《保险法》第17条3款（2）保证：1）人们对于于某种事情情的作为或或不作为的的允诺。保保险中的保保证是指被被保险人允允诺对某一一事情的作作为或不作作为，以及及担保某一一事项的真真实性。2）保证的种种类：确认保证和和承诺保证证；a.明示保证：：是以书面面的形式载载明于保险险合同中，，以“被保保险人义务务”条款表表达事项。。b.默示保证：：是指虽未未以条款形形式列明，，但是按照照行业或国国际惯例、、有关法规规以及社会会公认的准准则，投保保人或被保保险人应该该作为或不不作为的事事项。3）违反保证证的后果：：不承担赔偿偿或给付保保险金的责责任，比告告知更重要要，主要约约束被保险险人（3）弃权和禁禁止反言：：弃权，是指指合同的一一方当事人人放弃他在在合同中可可以主张的的某种权利利；禁止反言，，是指当事事人既已放放弃可以主主张的权利利而后不得得再向他方方主张该权权利。关于弃权与与禁止反言言的问题，，往往涉及及到保险人人、代理人人和投保人人三者之间间的关系。。保险代理理人为谋取取多收入代代理费，往往往对保险险标的或投投保人的声声明事项不不作严格审审核，而以以保险人的的名义向投投保人作出出承诺，签签发保险单单，并收取取保险费。。一旦合同同生效以后后，发现投投保人违背背了保险条条件，就产产生了弃权权行为。因因为保险代代理人本可可以拒保，，或附加条条件承保。。从保险代代理关系上上讲，保险险代理人是是以保险人人的名义进进行代理行行为，这可可视为保险险人的弃权权行为。保保险人不能能解除保险险代理人已已接受的不不符合保险险条件的保保险单，即即所谓禁止止反言。例如：某企企业为职工工投保团体体人身保险险，在提交交的被保险险人名单上上，已注明明某被保险险人因肝癌癌已病休2个月，但但因代理人人未严格审审查，办理理了承保手手续，签发发了保单，，日后该被被保险人因因肝癌死亡亡，保险人人不能因该该被保险人人不符合投投保条件而而拒付保险险金。二、保险利利益原则（一）保险险利益原则则的含义保险利益是是指投保人人对保险标标的所具有有的法律上上承认的利利益。保险险利益原则则是指投保保人或被保保险人对保保险标的在在订立保险险合同时或或合同履行行过程中必必须具有保保险利益。。（二）保险险利益的构构成要件（1）保险利益益必须是合合法的利益益（2）保险利益益必须是一一种具有经经济价值的的利益（3）保险利益益必须是确确定的利益益（三）保险险利益的存存在形式1）现有利益益：财产保险的的保险利益益形式。（1）财产所有有人对归其其所有的财财产具有保保险利益。。（2）抵押权人人、质权人人对抵押、、出质的财财产的债权权具有保险险利益。（3）财产保管管人对其所所保管的财财产具有保保险利益。。（4）经营管理理者对其经经营管理的的财产有可可保利益。。2）预期利益益：当事人对其其财产合法法的、预期期的经济利利益具有保保险利益。。（1）责任保险险，投保人人对被保险险人的民事事损害在法法律上所负负的经济赔赔偿责任具具有保险利利益。（2）信用（保保证）保险险，信用、、保证保险险的保险标标的是信用用行为，由由于义务人人的失信会会给权利人人造成经济济损失，所所以，权利利人或义务务人对这种种信用行为为都具有保保险利益。。人身保险的的保险利益益形式人身保险是是以人的身身体或寿命命为保险标标的的保险险。保险的的目的是满满足被保险险人及其家家属在生活活上的经济济需要，不不因保险事事故的发生生而受影响响。我国《保险法》第53条规定，在在人身保险险中，投保保人对下列列人员具有有保险利益益：（1）本人；（（2）配偶、子子女、父母母；（3）前项以外外与投保人人有抚养、、赡养或者者扶养关系系的家庭其其他成员、、近亲属；；（4）除前款规规定外，其其他被保险险人同意投投保人为其其订立合同同的，视为为投保人对对被保险人人具有保险险利益。第55条规定：““投保人不不得为无民民事行为能能力人投保保以死亡为为给付保险险金条件的的人身保险险，保险人人也不得承承保。”第56条规定：““以死亡为为给付保险险金条件的的合同，未未经被保险险人书面同同意并认可可保险金额额的，合同同无效。””3.近因原则近因原则是是保险事故故发生后用用来分清责责任、确定定责任应遵遵循的保险险基本原则则。（一）近因因原则的含含义近因，是指指酿成某种种结果的直直接、有效效、起决定定作用的原原因。保险险中的近因因是指造成成保险标的的损失的直直接、有效效、起决定定作用的原原因。近因因原则是指指保险赔偿偿与保险金金给付是以以造成保险险标的损害害后果的近近因必须是是保险责任任事故为先先决条件。。直接认定近近因的规则则有以下下两种情况况：一.单一原因单一原因是是指造成保保险标的损损害的原因因只有一种种，这种原原因就是近近因。二.多原因多原因是指指造成保险险标的损害害的原因有有两个或两两个以上，，有两种情情况：（1）两个或两两个以上原原因连续发发生，则最最先发生的的风险因素素或风险事事故是近因因。（2）两个或两两个以上原原因同时发发生，则这这些事故都都为近因。。保险车辆遭受暴雨泡泡浸气缸进进水，强行行启动发动动机导致发发动机受损损，近因是是强行启动动发动机，，暴雨并不不必然导致致发动机受受损而不是是近因著名的艾思思宁顿诉意意外保险公公司案。被保险人打打猎时不慎慎从树上掉掉下来，受受伤后的被被保险人爬爬到公路边边等待救援援，因夜间间天冷又染染上肺炎死死亡。肺炎炎是意外险险保单中的的除外责任任，保险公公司以此拒拒绝给付保保险金，但但法院认为为被保险人人的死亡近近因是意外外事故——从树上掉下下来，因此此保险公司司应给付赔赔偿金。至至于肺炎，，只是意外外事故发展展进程中的的必然，可可以说，没没有“从树树上掉下来来”，也就就不会发生生肺炎及死死亡的结果果。因此，，意外事故故属于决定定性、支配配性的原因因，是导致致被保险人人死亡的近近因。4.损害补偿原原则损害补偿原原则是处理理财产保险险赔案时遵遵循的一项项基本原则则。人身保保险采用定定值保险合合同，一般般不适用于于该原则。。（1）损害补偿偿原则的含含义损害补偿原原则是指在在发生保险险事故致保保险标的损损失时，按按照保险合合同约定的的条件，依依保险标的的的实际损损失，在保保险金额以以内进行赔赔偿的原则则。（2）损害补偿偿原则的实实施损害补偿原原则，一方方面通过法法律、法规规和条例约约束与监督督保险人履履约；另一一方面通过过多种方式式限制赔偿偿金额。损失补偿以以实际损失失为限损失补偿以以保险金额额为限损失补偿以以可保利益益为限（3）保险人对对损失补偿偿形式的选选择：现金支付修复、恢复复原状更换零部件件：如汽车车玻璃险重置（4）防止被保保险人获得得额外利益益的方法损害补偿原原则的例外外情况1.人身保险（（医疗保险险除外）2.定值保险合合同3.重置价值赔赔偿方式4.施救费用的的赔偿定值保险合同成立后，一旦发发生保险事故，双方在合合同中约定定的保险价值就应该成为为保险人支付保险赔赔偿金数额额的计算依依据。如果果保险事故故造成保险险标的的全全部损失，，则无论保保险标的实实际损失如如何，保险险人均应支支付合同所所约定的保险金额的全部，不不必对保险险标的重新新估价；如如果保险标标的仅遭部部分损失，，那么只需需要确定损损失的比例例，该比例例与双方确确定的保险险价值的乘乘积，就是是保险人应应支付的保保险赔偿金金额，同样样无须对保保险标的实实际价值进进行估算。。5.代位追偿原原则代位追偿原原则是指保保险事故发发生后，保保险人向被被保险人支支付了保险险赔偿金后后，依法取取得有关保保险标的的的所有权或或向第三者者的索赔权权。代位追偿权权取得的条条件：保险责任范范围由第三者责责任造成先赔偿，后后追偿（1）权利代位位保险标的发发生保险事事故所致损损失依法应应由第三者者承担经济济赔偿责任任，保险人人自向被保保险人支付付保险赔偿偿金之日起起，相应取取得对第三三者在保险险赔偿金额额范围内的的请求赔偿偿的权利。。（2）物上代位位保险标的发发生保险事事故造成损损失，依保保险合同约约定自保险险人支付保保险赔偿金金之日起，，保险标的的的所有权权向保险人人转移。通通常发生在在实际全损损和推定全全损的情况况下。6.重复保险分分摊分摊原原则分摊原则是是指在重复复保险的情情况下，当当保险事故故发生后，，各保险人人采取适当当的分摊方方法分担赔赔偿责任，，既使被保保险人得到到充分保障障，又不会会使被保险险人因保险险赔偿而获获利。（1）比例责任任制比例责任制制又称保险险金额比例例分摊制，，是各保险险人按各自自单独承保保的保险金金额占总保保险金额的的比例来分分摊保险事事故损失的的方式。计计算公式如如下：某保险人承承担的赔偿偿责任=该保险人的的保险金额额/所有保险人人的保险金金额总和×实际损失我国《保险法》第41条第2款规定定：除除合同同另有有约定定外，，各保保险人人按照照其保保险金金额与与保险险金额额总和和的比比例承承担赔赔偿责责任。。2、责任任限额额制责任限限额制制也称称赔款款比例例分摊摊制，，是指指保险险人承承担的的赔偿偿责任任以单单独承承保时时的赔赔款额额作为为分摊摊的比比例而而不是是以保保额为为分摊摊的基基础。。计算公公式为为：某保险险人承承担的的赔偿偿责任任=该保险险人单单独承承保时时的赔赔款金金额/所有保保险人人单独独承保保时的的赔款款金额额的总总和×实际损损失。。3、顺序序分摊摊制按出单单时间间顺序序赔偿偿，先先出单单的公公司在在其保保险限限额内内赔偿偿，后后出单单的公公司只只在其其损失失额超超出前前家公公司的的保险险额时时，再再在其其保险险限额额内赔赔偿超超出部部分，，如果果在有有其他他保险险公司司承包包，那那么依依据时时间顺顺序按按照此此方法法顺推推下去去。案例12006年1月2日，A公司向向该市市一家家印刷刷厂租租借了了一间间100多平方方米的的厂房房做生生产车车间，，双方方在租租赁合合同中中约定定租赁赁期为为一年年，若若有一一方违违约，，则违违约方方将支支付违违约金金。同同年3月6日，A公司向向当地地保险险公司司投保保了企企业财财产险险，期期限为为一年年。当当年年A公司因因订单单不断断，欲欲向印印刷厂厂续租租厂房房一年年，遭遭到拒拒绝，，因此此A公司只只好边边维持持生产产边准准备搬搬迁。。次年年1月2日至18日间，，印刷刷厂多多次与与A公司交交涉，，催促促其尽尽快搬搬走，，而A公司经经理多多次向向印刷刷厂解解释，，并表表示愿愿意支支付违违约金金。最最后，，印刷刷厂的的法定定代表表人只只得要要求A公司最最迟在在2月10日前交交还厂厂房，，否则则将向向法院院起诉诉。2月3日，A公司职职员不不慎将将洒在在地上上的煤煤油引引燃起起火，，造成成厂房房内设设备损损失215000元，厂厂房屋屋顶烧烧塌，，需修修理费费53000元，A公司于于是向向保险险人索索赔。。保险公公司以以火灾灾时保保险利利益不不合法法为由由拒赔赔，请请问合合理吗吗？首先，，根据据《保险法法》第12条第1款的规规定，，“投投保人人对保保险标标的应应当具具有保保险利利益””以及及第12条第3款的规规定，，“保保险利利益是是指投投保人人对保保险标标的具具有的的法律律上承承认的的利益益”。。本案案中，，A公司于于2006年1月2日向印印刷厂厂租借借厂房房，租租期为为一年年，根根据《合同法法》第212条的规规定，，“租租赁合合同是是出租租人将将租赁赁物交交付承承租人人使用用、收收益，，承租租人支支付租租金的的合同同”，，A公司享享有对对承租租厂房房“使使用””及““收益益”的的权利利，因因此在在本案案中，，A公司投投保时时，对对厂房房具保保险利利益，，保险险合同同合法法有效效。其其次次，本本案的的关键键在于于租赁赁合同同期满满后，，保险险合同同是否否仍具具有法法律效效力。。根据据我国国《民法通通则》第56条的规规定，，“民民事法法律行行为可可采取取书面面形式式、口口头形形式或或者其其他形形式””，以以及《合同法法》第10条的规规定，，“当当事人人订立立合同同，有有书面面形式式、口口头形形式和和其他他形式式”。。本案案中，，A公司与与印刷刷厂的的租赁赁合同同到期期后，，经数数次交交涉，，印刷刷厂的的法定定代表表人最最终同同意A公司在在2007年2月10日前交交还厂厂房。。前述述事实实表明明，印印刷厂厂对A公司租租赁合合同到到期后后继续续使用用厂房房行为为是认认可的的，双双方之之间达达成了了延长长租赁赁合同同至2007年2月10日终止止的口口头协协议。。因此此，保保险事事故发发生时时，A公司对对厂房房这一一保险险标的的具有有保险险利益益，保保险合合同依依然有有效。。案例2张华于于2008年1月，买买了房房屋火火灾保保险，，保险险金额额30w，同年年五月月，张张华将将房屋屋转卖卖于李李红，，李红红用此此房经经营早早点，，同时时两人人到保保险公公司进进行保保单变变更，，说明明房屋屋实用用性质质的变变化，，保险险公司司做批批单时时，未未做任任何要要求。。8月，房房屋失失火，，于是是李红红持更更改的的保单单向保保险公公司提提出索索赔，，但保保险公公司以以房屋屋使用用价值值的变变化为为由，，借保保险标标的的的危害害增加加为由由，拒拒绝索索赔。。请请用保保险原原理分分析此此案例例。9.3房地产产保险险业务务类型型9.3.1房地产财产产保险财产损失保保险是以坐坐落于某一一固定地点点的有形的的房屋及其其相关利益益为保险标标的的保险险。（一）企业业财产保险险企业财产保保险，是指指以企业所所拥有的某某一特定地地点的一般般固定资产产和流动资资产为保险险标的，因因遭受火灾灾及保单列列明的各种种自然灾害害和意外事事故引起保保险标的的的直接损失失给予经济济补偿的保保险。1.投保人企业、事业业单位及国国家机关、、团体等可可以作为投投保人。2.企业财产保保险标的的的范围可保财产&不可保财产产3.企业财产保保险的保险险责任（1）财产保险险基本险：：第一、由于于下列原因因所造成的的保险标的的的损失，，保险人按按照保险条条款的约定定负责赔偿偿：1）火灾。2）雷击。3）爆炸。4）飞行物体体及空中运运行物体坠坠落。第二、对下下列损失保保险人也负负责赔偿：：在发生保保险事故时时，为抢救救保险标的的或防止灾灾害蔓延所所采取的合合理的、必必要的措施施而造成保保险标的的的损失；保保险事故发发生后，被被保险人为为防止或减减少保险财财产的损失失所支付的的必要的合合理的费用用。4.责任免除：：第一、财产产保险基本本险对由下下列风险所所造成的损损失不负赔赔偿责任：：战争、敌敌对行为、、军事行动动、武装冲冲突、罢工工、暴动；；被保险人人及其代表表的故意行行为或纵容容所致；核核反应、核核辐射和放放射性污染染；地震、、暴雨、洪洪水、台风风、暴风、、龙卷风、、雪灾、雹雹灾、冰凌凌、泥石流流、崖崩、、滑坡、水水暖管爆裂裂、抢劫、、盗窃。第二、对下下列原因所所致损失，，保险人也也不负赔偿偿责任：保保险财产遭遭受承保危危险引起的的间接损失失；由于行行政行为或或执法行为为所致的损损失；其他他不属于保保险责任范范围内的损损失和费用用。5.保险金额及及保险价值值企业的房屋屋建筑物通通常属于固固定资产，，其保险金金额有以下下四种确定定方法：（1）按账面原原值确定（2）按账面原原值加成数数确定（3）按重置价价值确定（4）按其他方方式确定6.赔偿处理全部损失：：取保险金金额和保险险价值中低低者部分损失：：保险金额等等于或高于于保险价值值时，赔偿偿金额按实实际损失计计算。保险金额低低于保险价价值时，按按保险金额额与保险价价值比例计计算。赔偿金额=实际损失X（保险金额额/保险价值））7.保险期限：：一般为一一年，期满满后经协商商续保。补充：财产产保险综合合险：第一、由于于下列原因因造成保险险标的损失失，保险人人依照保险险合同约定定负责赔偿偿：1）火灾、爆爆炸。2）雷击、暴暴雨、洪水水、台风、、暴风、龙龙卷风、雪雪灾、雹灾灾、冰凌、、泥石流、、崖崩、突突发性滑坡坡、地面突突然塌陷。。3）飞行物体体及其他空空中运行物物体坠落。。第二、保险险人对保险险标的的下下列损失也也负赔偿责责任：在发发生保险事事故时，为为抢救保险险标的或防防止灾害蔓蔓延所采取取的合理的的、必要的的措施而造造成保险标标的的损失失；保险事事故发生后后，被保险险人为防止止或减少保保险财产的的损失所支支付的必要要的合理的的费用。第三、财产产保险综合合险对由下下列风险所所造成的损损失不负赔赔偿责任：：战争、敌敌对行为、、军事行动动、武装冲冲突、罢工工、暴动；；被保险人人及其代表表的故意行行为或纵容容所致；核核反应、核核辐射和放放射性污染染。第四、对下下列原因所所致损失，，保险人也也不负赔偿偿责任：保保险财产遭遭受承保危危险引起的的间接损失失；地震所所造成的一一切损失；；由于行政政行为或执执法行为所所致的损失失；其他不不属于保险险责任范围围内的损失失和费用。。财产保险综综合险：（1）财产保险险基本险：：包括暴风风、暴雨、、洪水保险险；盗抢保保险；雪灾灾、冰凌保保险，泥石石流、崖崩崩、突发性性滑坡保险险；水管爆爆裂、突发发性地震保保险等。（2）附加险：：包括盗抢抢保险、水水管爆裂保保险、破坏坏性地震保保险等。（二）家庭庭房屋保险险一次性付款款购买的产产权房屋，，其保险期期限自保险险合同签订订之日零时时起，最长长以5年为限。以以抵押贷款款方式购买买的产权房房屋，其保保险期限与与抵押贷款款合同期限限相同，最最长30年。1.保险房屋范范围（1）属于被保保险人自有有的房屋。。（2）下列房屋屋须经投保保人与保险险人特别约约定并在保保单上注明明后方可承承保：与他他人共有的的房屋、代代他人看管管的房屋、、租借他人人的房屋。。2.不保房屋（1）处于紧急急危险状态态下的房屋屋。（2）政府征用用、拆迁或或违章建设设的房屋。。（3）年久失修修或长期无无人居住或或看管的房房屋。（4）在建房屋屋及建筑原原材料。（（5）坐落在分分洪区、泄泄洪区、洪洪水警戒线线以下的房房屋。（6）用芦苇、、芦席、油油毡纸塑料料、稻麦秆秆、帆布、、竹柳等材材料为屋墙墙、屋顶、、屋架的简简陋房屋。。（7）灶火棚、、畜禽舍、、看守棚及及房屋的附附属建筑物物（如院墙墙、厕所等等）。3.保险责任。。（1）火灾、爆爆炸。（2）雷击、洪洪水、雹灾灾、雪灾、、崖崩、冰冰凌、泥石石流、突发发性地陷、、突发性滑滑坡。（3）暴风、暴暴雨造成房房屋主要结结构倒塌。。（4）空中运行行物体坠落落以及外来来建筑物或或其他物体体的倒塌。。4.责任免除。。（1）战争、军军事行动或或暴力行为为。（2）核子辐射射或核污染染。（3）地震所造造成的一切切损失。（（4）被保险人人、房屋所所有人、使使用人、承承租人或看看管人及其其家庭成员员的故意行行为。（5）属于不保保房屋及其其他不属于于保险责任任范围内的的灾害事故故损失。5.保险金额：：按房屋总价价（评估价价格）或双双方约定定的价格格计算6.保险费=保险金额X保险费率X缴费系数7.赔偿处理：：8.赔付时需要要注意的问问题：例：张先生当初初投保的是是大地保险险的家庭财财产综合保保险，保险险生效期是是2007年7月3日，保障房房屋保险、、室内装潢潢和家中其其他财产。。被水泡了的的地板这样样赔地地板被被水深10厘米，浸泡泡时间3小时，浸泡泡面积20平方米。该该地板于1997年安装，当当时连工带带料共花费费1000元整(房主提供发发票)。在理赔时，，地板的使使用寿命按按照15年计算。张张先生家的的地板使用用至今已有有10年时间，这这样算来，，使用程度度已经达到到：10/15=67%，剩余的使使用价值：：1-67%=33%。从而，当当时价值1000元的地板，，现在的实实际价值为为：1000××33%=330元。另外，，因为考虑虑到这20平方米的地地板并非全全部报废，，以损失率率50%来算，地板板实际获得得赔偿约为为150元。（三）个人人贷款抵押押房屋保险险保险对象保险范围保险责任责任免除保险期限：：借款期限限保险金额与与保险费：：保险金额额不得小于于抵押借款款本金（四）建筑筑工程一切切险建筑工程一一切险，简简称建工险险，是以承承包合同价价格或概算算价格为保保险金额，，承保以土土木建筑为为主体的工工程在整个个建设期间间由于保险险责任范围围内的风险险所造成的的损失和列列明的责任任的保险。。它适用于于一切以筹筹集资金方方式所进行行的改建、、扩建及新新建的建筑筑工程项目目。建筑工工程一切险险是集财产产损失与责责任保险于于一身的综综合保险。。1.被保险人人建筑工程程一切险险的被保保险人包包括以下下各方：：（1）业主（（2）承包人人（3）技术顾顾问（4）贷款银银行。2.保险项目目及保险险金额的的确定（1）物质损损失部分分（2）第三者者责任（（3）特种风风险赔偿偿保险标的的：包括括房屋建建筑工程程及工地地的材料料。3.保险责任任及其除除外责任任（物质质损失部部分）（1）保险责责任：第一、自自然灾害害、意外外事故所所造成的的物质损损失。如如洪水、、暴雨、、风暴、、地陷、、火灾、、爆炸、、雷击等等。第二、盗盗窃。第三、工工人、技技术人员员缺乏经经验、疏疏忽、过过失、恶恶意行为为。第四、原原材料或或工艺不不善所引引起的事事故。（2）除外责责任：第一、设设计错误误引起的的损失和和费用。。第二、自自然磨损损、内在在或潜在在缺陷物物质本身身变化、、自燃、、自热、、氧化、、锈蚀、、渗漏、、鼠咬、、虫蛀、、大气变变化、正正常水位位变化或或其他渐渐变原因因造成的的保险财财产本身身的损失失和费用用。第三、因因原材料料缺陷或或工艺不不善引起起的保险险财产本本身的损损失以及及为置换换、修理理或矫正正这些缺缺点和错错误所支支付的费费用。第四、非非外力引引起的机机械或电电器装置置的本身身损失，，或施工工用机具具、设备备、机械械装置失失灵造成成的本身身损失。。第五、维维修保养养或正常常检修费费用。第六、领领有公共共运输行行驶执照照的，或或已由其其他保险险予以保保障的车车辆、船船舶、飞飞机损失失。第七、除除另有约约定外，，在保险险工程开开始以前前已经存存在或形形成的位位于工地地范围内内或周围围的属于于被保险险人所有有的财产产的损失失。第八、除除另有约约定外，，在保险险有效期期内，保保险财产产中已由由工程所所有人签签发完工工验收证证书或验验收合格格或实际际占有或或使用或或接收的的部分。。第九、盘盘点时发发现的短短缺。第十、档档案、文文件、账账簿、票票据、现现金、各各种有价价证券、、图表资资料及包包装物料料的损失失。4.保险期限限：从开工至至竣工验验收或实实际使用用止5.保险金额额：（1）建筑工工程部分分；（2）施工用用机器、、装备等等；（3）与之相相关的其其他项目目6.保险费率率一般按照照工期费费率计收收，费率率通常由由保险公公司对投投保工程程进行风风险评估估后，根根据工程程的危险险程度确确定。7.扩展条款款建工险可可以根据据投保人人的要求