房地产策划方案2

项目名称：下城区石桥单元r21-04地块

金港花苑策划人：策划时间：浙江建设职业技术学院2022/12/16下城区石桥单元r21-04地块金港花苑浙江建设职业技术学院2022/12/16第一部分：宏观环境和微观环境调研分析第二部分：个案综述第三部分：项目推广策划第四部分：结果形式第五部分：课程实践及成绩评定目录浙江建设职业技术学院2022/12/161.1杭州市或地块区域经济基本情况1.2地块所在板块基本情况1.3相关政策及影响1.4土地市场、房地产市场分析第一部分：宏观环境和微观环境调研分析杭州市或地块区域经济基本情况2022/12/16GDP643.57亿元房地产投资情况上半年，我市房地产开发投资保持稳步增长，全市实现房地产开发投资977.96亿元，增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口405963人；按性别分，男性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增长率5.59‰截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。人口情况杭州市或地块区域经济基本情况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、北靠市委、市政府驻地，东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区政府驻文晖路1号。居住条件杭州市或地块区域经济基本情况一、1条规划地铁，多元化交通格局二、2条现代化高架路，提升丁桥交通优势三、4条交通主干道，多方连通市区四、水路交通地块所在板块基本情况丁桥，位于杭州市城市东北部，居杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道，东至下沙，西接半山、石桥，北接临平，东通九堡、乔司、南为拱辰、大关，有石桥路、机场路、绕城公路沟通市中心与内外，为杭城东北部发展的重要区块，有着“承主启副”的重要区位特点。区域位置地块所在板块基本情况地块所在板块基本情况教育配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院，丁桥二级综合性医院已经落实地块。文化商业沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施。生活圈内已经有10万平方米的新城商业中心新城广场、2万平方米的一站式购物广场物美超市。美丽丁桥以文化人：①“孝文化”提升核心价值体系。②“全民”健身运动会农趣盎然。③“皋亭荟”创新基层群文工作。规划地块所在板块块基本情况杭州市东新单元控制性详细规划根据杭州市规规划局对丁桥桥综合体项目目的总体规划划,丁桥板块块分为“丁桥桥规划单元””和“丁桥西西规划单元””。城市快速路：：德胜路和石石祥路地上为为高架快速路路金融土地房产政策法规规政策相关政策及影影响对奢侈性住宅宅转让后的增增值收益，一一律征收20%个人所得税。。取消现行对转转让个人住宅宅征收5.5%营业税的规定定个人出租住宅宅，其租金收收入须按20%缴纳个人所得得税;按照最新房产产政策，个人人或企事业单单位的经营性性房产(商铺、写字楼楼、酒店等)，按租金收入入的12%缴交房产税，，税务部门另另有规定的从从其规定。2014年土地新政策策，通过2014年中央一号文文件体现出来来，文件提出出完善农村土土地承包政策策；引导和规规范农村集体体经营性建设设用地入市；；完善农村宅宅基地管理制制度和加快推推进征地制度度改革。土地三权分离离央行放松首套套房认定:还还清首套房贷贷再贷算首套套；鼓励银行行业金融机构构按照风险可可控、财务可可持续的原则则积极支持；；符合信贷条条件的棚户区区改造和保障障房建设项目目对于贷款购购买首套普通通自住房的家家庭，贷款最最低首付款比比例为30%，贷款利率率下限为贷款款基准利率的的0.7倍；；鼓励银行业业金融机构通通过发行住房房抵押贷款支支持证券(MBS)、发发行期限较长长的专项金融融债券等多种种措施筹集资资金，专门用用于增加首套套普通自住房房和改善型普普通自住房贷贷款投放；扩扩大市场化融融资渠道，支支持符合条件件的房地产企企业在银行间间债券市场发发行债务融资资工具。土地市场杭州推出土地地价格走势杭州成交地块块价格走势土地市场、房房地产市场分分析房地产市场分分析下城区二手房房价走势下城区二手房房交易走势土地市场、房房地产市场分分析小结：1、从农村与与城市人口对对比来看，进进城首次置业业需求空间仍仍很大，但由由于城市人口口基数偏少，，对城市开发发量及速度的的推动不会很很快，本案须须以时间换空空间，把握好好开发节奏，，让市场需求求与开发建设设成本形成健健康有序的关关系。2、随着城市市经济的发展展，结构的转转型，劳动力力价值的提升升，使得城市市中高收入者者数量不断增增加，并会对对城市生活及及居住品质提提出更高的要要求。俗话说：说到到底还是要看看品质，质量量决定一切——选择高端要高高到什么程度度才能恰到好好处，是我们们接下来要研研究的核心问问题！——从土地到市场场是能解决地地块形式的问问题，从市场场到地块是能能解决地块内内容的问题！！那么问题来了了？浙江建设职业业技术学院2022/12/121.1项目目概况1.2项目目的SWOT分析1.3项目目的竞争楼盘盘分析1.4项目目的产品、价价格定位建议议第二部分：个个案综述项目概况1-1项目区区位及地块特特征下城区（石桥桥单元R21-04地块块）东至石桥桥单元R21-05地块块，南至德胜胜路，西至规规划一号支路路，北至规划划二号路道路：本项目目通过同协路路连接临丁路路，连通“杭杭城一纵”———秋石快速速路，交通方方便。隧道：过半山山隧道即达杭杭州绕城公路路，连接杭州州市外交通。。教育：项目邻邻近半山，内内有幼儿园、、小学、中学学，可满足基基本教育所需需。医疗：二公里里范围内有浙浙江省肿瘤医医院、杭钢医医院、半山人人民医院等多多家大型医院院，可满足医医疗所需。商业：三公里里范围内有世世纪联华、世世纪华联、物物美大卖场等等多家生活超超市，可满足足日常所需。。休闲：虎山公公园、半山公公园、龙山公公园紧邻本项项目，天然景景观，满足休休闲养生所需需。2-1项目整整体定位3年内投资120亿元，，形成“一群群”——新华华广场商业商商务群，“两两区”——现现代信息物流流经济区、文文化商贸楼宇宇经济区，““一中心”———精品商住住中心，“一一批储备”———11个商商业储备项目目的“1211”规划近近日编制完成成并开始实施施。这是下城城区石桥街道道着力打造杭杭州市次级商商务商贸中心心描绘的新蓝蓝图。项目概况地块区位图地块区位图规划红线图以以及周边配套套项目的SWOT分析优势劣势机会挑战1.交通条件件极好2.商业繁华华3.气候适宜宜4.住宅、店店铺密度高1.位于老城城区，距主城城区较远2.工业技术术较落后于其其他区3.周边土地地破坏严重1.处于全国国开发建设高高潮2.房产、商商业投资盛行行1.地区较偏偏远，被人熟熟悉度不高2.容易遭受受附近项目竞竞争3.前期不易易交易，不被被看好项目的竞争楼楼盘分析项目的产品、、价格定位建建议小区基本规划划：1.唯一进出出口，大大增增强了小区的的安全性2.拥有全市市区最大中心心花园，绿化化率最高3.小区布置置较分散，更更加适宜居民民居住4.中间穿插插众多林荫小小道，非常合合适情侣休憩憩5.附近周围围无任何工业业干扰，空气气清新小区主力户型型--90平平米精装修两室一厅两卫卫亮点-整片落落地飘窗销售费用总额额大约在150万元小结：1.石桥板块块东至石桥单单元R21-05地块，，南至德胜路路，西至规划划一号支路，，北至规划二二号路，地理理位置十分优优越，开发潜潜力巨大2.新地块开开发，房地产产开发前景好好，趋势上升升3.政策优惠惠，政府补贴贴，开发成本本降低，对外外界吸引力巨巨大4.就就目前前开发发面积积而言言，还还可吸吸纳更更多投投资商商那么问问题来来了？？1.如如何策策划开开发商商楼盘盘项目目推广广是首首要问问题2.究究竟该该吸引引吸引引市民民前来来投资资、买买房3.在在楼盘盘开发发完成成的前前提下下，怎怎样快快速售售盘浙江建建设职职业技技术学学院2022/12/121.1推推广总总体方方案1.2售售楼中中心货货推广广中心心草图图1.3项项目推推广主主题策策划1.4推推广媒媒介策策划第三部部分：：项目目推广广策划划1.5不不同阶阶段主主要SP策策划1.营营销第第一阶阶段：：（2014.12月底底--2015.1月底底）形象建建立期期：项项目形形象建建立期期是指指在项项目内内部认认购开开始之之前，，预先先在市市场上上对项项目本本身及及项目目相关关情况况进行行推广广，吸吸引客客户注注意力力，树树立项项目形形象,建立知知名度度,为项目目销售售进行行铺垫垫。2.营营销第第二阶阶段：：（2015.2月月--2015.4月底底）内部认认购期期：内内部认认购的的目的的在于于通过过内部部认购购期的的推售售活动动，达达到测测试市市场反反映的的目的的，通通过对对内部部认购购期市市场反反应的的及时时分析析和判判断，，对项项目销销售策策略、、项目目推广广策略略、项项目价价格策策略等等内容容进行行相应应调整整，保保证项项目正正式发发售期期内推推广活活动的的成功功。3.营营销第第三阶阶段：：（2015.5月月--2015.7月底底）开盘及及延续续期：：开盘盘期是是在项项目各各项准准备工工作及及销售售条件件完成成的情情况下下,通过密密集的的广告告宣传传和开开盘活活动,对前期期积累累的客客户进进行消消化销销售,在延续续开盘盘热销销的情情况下下,配合广广告推推广,进一步步消老老客户户积累累新客客户,保证项项目的的成功功销售售。4.营营销第第四阶阶段：：（2015.8月月--2015.10月月底））强销销期期：：项目目已经经在市市场上上树立立了较较高形形象，，销售售开始始进入入相对对较为为平稳稳的时时期，，这种种情况况下，，及时时调整整广告告及销销售策策略，，运用用新的的推广广手段段，提提高市市场热热度，，并在在适当当的时时期内内重新新将市市场目目光聚聚集，，周而而复始始，掀掀起一一轮又又一轮轮的的的销售售热浪浪，形形成强强销期期。5.营营销第第五阶阶段：：（2015.11月--2015.12月底底）尾盘销销售期期：项项目销销售尾尾盘阶阶段是是指项项目铺铺位销销售已已经完完成绝绝大部部分，，开发发商已已经回回收大大部分分资金金，并并取得得回报报以后后的阶阶段，，本阶阶段推推广费费用逐逐步减减少，，对难难销铺铺位一一般采采取特特价销销售。。推广方方案费用和和销售售渠道道1.媒媒体策策划2.电电视广广告杭州电电视台台在A时段段播放放广告告片，，广告告片长长30秒。。杂志志片长长5分分钟。。广告告频率率为平平日每每晚三三次，，周六六周日日每晚晚五次次，每每次播播放100，00元元。（（杭州州电视视台建建于1984年年2月月1日日。原原设有有11频道道（杭杭州电电视台台一套套新闻闻综合合频道道）、、41频道道（二二套西西湖明明珠频频道））和““西湖湖卫视视”三三套无无线电电视节节目，，每天天播出出39个小小时。。杭州州一套套、二二套（（明珠珠频道道）的的节目目覆盖盖杭州州地区区和浙浙江省省杭州州市周周边部部分县县市））3.户户外宣宣传4.物物料楼书折折页、、户型型册等等大量量印刷刷，雇雇、派派兼职职人员员在杭杭州各各大闹闹市区区街道道派发发传单单售楼中中心或或推广广中心心草图图项目推推广主主题策策划LOGO楼书概概览楼书封封面楼书第第一章章--休闲闲话题题推广媒媒介策策划（一））：主主要要广告告媒体体：1、户户外广广告牌牌2、围围墙、、路旗旗3、报报纸4、房房地产产广告告杂志志（二））：辅辅助媒媒体1、网网络及及其他他宣传传方式式2、电电视3、手手机短短信4、DM邮邮递或或夹报报媒介重磅出出击分阶段段营销销工作作安排排本方案案围绕绕项目目高度度的整整体定定位，，充分分调动动“气气”、、“势势”元元素使使之全全方位位贯穿穿整个个营销销脉络络；同同时将将项目目一期营销销战略略划分分为4个重要要时段段：（一））、营营销周周期划划分：：推广目目标：：积累累客户户，解解决项项目最最大的的营销销障碍碍——潜在目目标客客户对对衡阳阳新区区认同同度不不高的的问题题推广切切入点点:一种全全新的的洋房房生活活方式式、创创新型型的物物业产产品与与中央央行政政区的的核心心区位位营销脉脉搏：：新城城市中中央前前景+项目品品牌塑塑造＋＋优质质的创创新产产品＋＋优越越的洋洋房生生活（（区位位/服务/环境））房地产产营销销第一一阶段段房地产产营销销第二二阶段段房地产产营销销第三三阶段段房地产产营销销第四四阶段段房地产产营销销第五五阶段段（二））、开开盘前前分阶阶段营营销推推广推广进进程———项项目品品牌确确立与与营销销的核核心目目标阶段推推广总总目标标：完完成项项目品品牌的的高度度建设设，达达到积积累符符合目目标客客户定定位并并有购购买动动机并并产生生购买买行为为的有有效客客源。。客户购买的的三步曲：：决策心理理驱动进程程第一步、又又有一个新新品牌———全新的金金港花苑花花园——衡衡阳首席洋洋房生活特特区——项项目导入期期通过公关关活动以及及媒体报道道引起公众众高关注度度,炒热衡衡阳片区，，从而建立立知名度.第二步、进进入备选品品牌名单———金港花花苑成为长长沙少数竞竞争品牌！！——开盘盘前期逐步步导入洋房房特区的信信息,培养养对项目的的认识,建建立认知度度。第三步、客客户购买费费金港花苑苑莫属！———强销期期传播品牌牌强大的产产品核心价价值以达到到全面理解解度，并形形成高度的的购买忠诚诚度。（三）营销销推广执行行方案架构构：项目核心利利益诉求：：打响四步步齐声锣鼓鼓空中打击地面推动公关造势终端展示1.主流报报纸广告2.系列软软文报道3.高端杂杂志广告4.电台广广播广告1.户外系系列广告2.楼书宣宣传物料3.节日主主题营销1.杭州体体验之旅2.杭州国国际会议3.新年音音乐会、嘉嘉年华4.产品推推介会1.楼盘现现场包装2.样板间间空间布置置3.活动现现场布置4.巡展展展场布置不同阶段