房地产投资第一章

《房地产投资分析》

迪拜哈利法塔.房地产领域是中国的造富工厂据2011胡润财富报告，截至2010年底，中国千万富翁达96万人，亿万富翁已达6万人。而这两个数字还在迅速增大。2011年4月20日，招商银行发布《2011中国私人财富报告》显示，中国有50万人投资资产超过千万。千万富翁投资国内房地产的热情下降，投资移民意愿强烈，该报告受访者的亿万富翁中，约27%已经完成了投资移民。报告显示如下内容：从《2011中国私人财富报告》说起

报告将个人可投资资产1000万元以上的群体界定为高净值人群。随着我国陆续出台多条房市调控政策，从限购、贷款等方面对房价进行调控，这一人群投资国内房地产市场的热情呈下降趋势。该报告显示，投资性房地产在千万富翁资产配置的比重从2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。继续投资房地产的高净值人士，投资方式也有所改变。从直接投资购买住宅转为更多地购买商铺，或通过房地产信托、基金等方式进行间接投资。一、九成以上表示不再增加房地产投资近年来，中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年年均复合增长率接近100%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达73%。近60%接受调研的千万富翁已经完成投资移民或有相关考虑。这一行为在越富有的人群，如个人可投资资产在1亿元以上中，表现尤其明显，约27%的人已经完成了投资移民，而正在考虑投资移民的占比也高达47%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达到73%，某些移民国甚至迫于中国移民人数大增的压力而提高了投资移民门槛，例如加拿大在去年就提高投资移民门槛，净资产下限由80万加元增加到160万加元。二、近三成亿万富翁已投资移民据美国移民局2010年第四季度发布的统计数据，在2010财年中，来自中国大陆的投资移民申请居全世界之最，占移民局全年发放的EB-5签证总数的41%，共计772人。据美国移民局统计，2010年投资移民签证获得者的前五名来源地分别是中国大陆、韩国(295人/占16%)、英国(135/7%)、中国台湾(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他国家和地区总共获得527份签证，占总数28%。过去两年里，由于美国经济不景气，全美各地涌现出许多以吸引投资移民为融资手段的区域开发项目。另外，过去五年里投资移民的批准率逐年上升，2010年则为83%三、美国去年四成投资移民签证发给中国大陆居民报告显示，今年内地富人将增至59万人，他们的个人可投资资产规模将达18万亿元，调查发现，他们热衷投资境外市场及投资移民境外，境外资产规模近年以成倍速度增长，尤其是重点投资香港，一半境外资产集中在香港。这给香港股市、楼市、投资移民等带来巨大机遇。作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008年到2010年来内地的个人投资，年均复合增长率超过70%，资产规模占中国个人境外资产的一半。2011年，随着中国富人进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。四、一半境外资产集中在香港

报告显示，去年中国的高净值人群数量达到50万人，比2009年增加了9万人，年增长率为22%。在中国50万的千万富翁中，北京市的千万富翁为4.4万人。去年中国高净值人群共持有15万亿元可投资资产，人均持有可投资资产约3000万元。2010年末，千万富翁数量超过1万人的15个省市合计拥有千万富翁40万人，占全国的80%。其中广东省的千万富翁最多，约7万人，占全国千万富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人数约为4.7万人和4.4万人。而千万富翁增长率最快的天津、辽宁、湖南、四川和湖北5个省市，其增速超过30%。

2010年，中国个人可投资资产达到62万亿元，而千万富翁持有的个人可投资资产规模达到15万亿元，这意味着50万名千万富翁的财富约占全国的四分之一五、北京千万富翁超4万人

A.房地产投资是资本市场的大象之舞，对资本大鳄是壁虎漫步，悠闲自在；对城市草民却是压跨骆驼的背上的最后一根稻草,每一个草民家庭关于房子都在有辛酸的血泪史。B.政策风云左右房地产市场走向，再饥饿的投资者要想在房地产这个口袋里掏到蛋糕，他得先看清高悬于蛋糕之上的政策高压线，还有脚下的各种陷井。C.《房地产投资分析》课程的开设旨在帮我们认清房地产市场规律，从专业角度分析投资项目的可行性，规避投资风险，保证投资者能顺利拿到想要的蛋糕。结论《房地产投投资分析析》蓝兴洲主主编武汉理工工大学出出版社2011年版本课程选选用教材材学习目标标1.掌握房地地产投资资的含义义、分类类、房地地产投资资分析的的目的及及基本过过程，投投资价值值与市场场价值的的含义；；2.熟悉房地地产的含含义、房房地产的的属性特特征、房房地产投投资的特特性；3.了解房地地产起源源与发展展、房地地产投资资项目分分析与房房地产估估价的关关系。第一章房房地产投投资分析析概论一、房地地产的含含义（一）我我国房地地产的起起源和发发展①1987年10月，党的的十三大大报告中中提出房房地产市市场的概概念。②1988年，宪法法修改，，将不得得出租土土地的规规定，改改为：““土地使使用权可可以依照照法律的的规定转转让”。。③1995年1月1日，《房地产管管理法》正式实施施。④1998年23号文件宣宣布“从从1998年下半年年开始，，全国城城镇停止止住房实实物分配配，实行行住房分分配货币币化⑤2003年到现在在，国家家加强了了对房地地产市场场的调控控。第一节房房地产产与房地地产投资资的含义义房地产是是房产和和地产的的合称，，是指在在一定所所有制关关系下受受一定所所有权支支配的房房屋财产产和土地地财产。。说到房地地产，社社会更注注重对其其权益的的掌控。。拥有了房房地产的的产权，，便拥有有了对房房地产的的占有、、使用、、收益和和处分的的权利。。（二）《房地产管管理法》对房地产产的解释释《房地产业业基本术术语标准准》JGJ/T30-2003对房地产产（realestate，realproperty）定义为为：是指指可开发发的土地地及其地地上定着着物、建建筑物，，包括物物质实体体和依托托于物质质实体上上的权益益。(三)行业标准准对房地地产的定定义房地产表表形式1：规划土土地房地产的的表现形形式2：土地和建建筑物（国家标准准《房地产估估价规范范》（GB/T50291-1999）对房地地产的定定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建建筑物及及其他地地上定着着物，包包括物质质实体和和依托于于物质实实体上的的权益。。现在，又又进一步步解释为为：土地地、建筑筑物及其其他土地地定着物物，是实实物、权权益、区区位三者者的综合合体。四）房地地产估价价中对房房地产的的定义A.土地:是指地球球的陆地地表面及及其上下下一定范范围内的的空间。。B.建筑物:是指人工工建筑而而成，由由建筑材材料、建建筑构配配件和建建筑设备备等组成成的整体体物，包包括房屋屋和构筑筑物两大大类。C.房屋:是指能遮遮风避雨雨并供人人居住、、生产、、储藏物物品或进进行其他他活动的的工程建建筑。D.构筑物物:是指桥桥梁、、道路路、隧隧道、、烟囱囱、水水塔等等房屋屋以外外的工工程建建筑，，人们们一般般不直直接在在内进进行生生产和和生活活活动动。房地产产实物物表现现形式式房地产产又可可称为为不动动产或或者物物业。。广义义的房房地产产与不不动产产的含含义是是一致致的。。所谓不不动产产（immovableproperty）：指指依自自然性性质或或法律律规定定不可可移动动的土土地、、土地地定着着物、、与土土地尚尚未脱脱离的的土地地生成成物、、因自自然或或者人人力添添附于于土地地并且且不能能分离离的其其他物物。包包括物物质实实体和和依托托于物物质实实体上上的权权益。。房地产产还可可以称称为物物业（（property）：特特指正正在使使用中中和已已经可可以投投入使使用的的各类类建筑筑物及及附属属设备备、配配套设设施、、相关关场地地等组组成的的单宗宗房地地产实实体以以及依依托于于该实实体上上的权权益。。这是是相对对与在在建工工程而而言。。（五））房地地产与与不动动产和和物业业的关关系是指依依法可可以上上市交交易的的可开开发土土地及及其地地上房房屋建建筑物物，包包括物物质实实体和和依托托于物物质实实体上上的权权益。。（六））房地地产投投资分分析中中房地地产的的含义义上海陆陆家嘴嘴（一））位置置的固固定性性（二））寿命命的长长久性性（三））供给给的有有限性性（四））价值值的保保值增增值性性二、房房地产产的属属性特特征2010年南宁宁各月月成交交均价价图搜房网网数据据监控控中心心2010年12月至2011年1月对南南宁92个在售售楼盘盘价格格电话话调查查得出出，20%楼盘价价格有有下降降，46%楼盘价价格未未变，，还有有34%楼盘价价格上上涨。。一级市市场：：2010年5月-2011年5月南宁宁市土土地推推出量量走势势图示示(亩）宏观调调控下下的2011年5月南宁宁楼市市报告告2010年5月-2011年5月南宁宁市土土地成成交量量和总总建筑筑面积积走势势图示示5月市场场在售售物业业均价价7853元/㎡，环比比下降降0.8%。排名楼楼盘盘名称称成成交套套数城城区1、荣荣和和•山水绿绿城1988兴宁区区2、龙龙光光•普罗旺旺斯1620江南区区3、保保利利•山水怡怡城1418兴宁区区4、凤凤岭岭名园园1035青秀区区5、红红日日•江景1024江南区区6、联联发发•尚品851青秀区区7、融融晟晟•公园大大地845江南区区8、汇汇东东星城城777江南区区9、云云星星•城市春春天721西乡塘塘区10、百百花苑苑小区区698青秀区区2010年南宁宁市区区商品品房销销售排排行榜榜广西房房地产产市场场的大大盘时时代南宁房房价开开发商商与购购房者者的博博弈：：是真真摔还还是假假摔？？谁先““红牌牌”出出局？？谁的““外援援”力力量大大？断供或或资金金链断断裂政策支支持（五））价值值量的的高大大性（六））权利利的政政府限限制性性（七））权益益的流流动性性差（八））价值值影响响的外外部性性二、房房地产产的属属性特特征（一））投资资的概概念投资是是指经经济主主体（（个人人或机机构））以获获得未未来货货币增增值或或收益益为目目的，，预先先垫付付一定定量的的货币币或实实物，，经营营某项项事业业的经经济行行为。。按投资资对象象存在在形式式的不不同，，可将将投资资分为为金融融投资资和实实体投投资，，金融融投资资包括括证券券、存存款、、外汇汇等，，实体体投资资包括括。珠珠宝、、艺术术品、、黄金金和房房地产产等。。三、房房地产产投资资的含含义1、房地地产投投资的的概念念房地产产投资资是指指经济济主体体（个人人或机机构））以获获得未未来的的房地地产收收益或或资产产增值值为目目的，，预先先垫付付一定定数量量的货货币或或实物物，直直接或或间接接地从从事或或参与与房地地产开开发与与经营营活动动的经经济行行为。。2．房地地产投投资的的目的的对于房房地产产开发发投资资者来来说，，其投投资的的主要要目的的是获取销销售开开发利利润，此时时，销销售收收益就就变成成了销销售利利润。。对于房房地产产置业业投资资者来来说，，投资资的主主要目目的是是为了了获取现现金流流量收收益，也就就是将将投资资购入入的物物业出出租给给最终终的使使用者者，获获取较较为稳稳定的的经常常性收收入。。（二））房地地产投投资的的含义义1、按房房地产产投资资形式式，可通常可可分为为直接接投资资和间间接投投资两两类。。1）房地地产直直接投投资，是指指投资资者直直接参参与房房地产产开发发或购购买的的过程程，参参与有有关管管理工工作，，包括括从取取得土土地开开始的的开发发投资资和面面向建建成物物业的的置业业投资资两种种形式式。（三））房地地产投投资的的分类类是指投投资者者从购购买土土地使使用权权开始始，通通过在在土地地上的的进一一步开开发投投资活活动，，即经经过规规划设设计和和工程程建设设等过过程，，建成成可以以满足足人们们某种种需要要的房房地产产产品品，然然后将将其推推向市市场进进行销销售，，转让让给新新的投投资者者或使使用者者，并并通过过这个个转让让过程程收回回投资资、获获取开开发利利润的的过程程。以上主主要是是房房地产产开发发企业业的的投资资行为为A.房地地产产开开发发投投资资是指指面面向向已已具具备备了了使使用用条条件件或或正正在在使使用用中中的的房房地地产产，，以以获获取取房房地地产产所所有有权权或或使使用用权权为为目目的的的的投投资资。。其对对象象可可以以是是市市场场上上的的增增量量房房地地产产（（开开发发商商新新竣竣工工的的商商品品房房）），，也也可可以以是是市市场场上上的的存存量量房房地地产产（（旧旧有有房房地地产产））。。B.房地地产产置置业业投投资资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营与管理工作。具体形式包括：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等（2）房房地地产产间间接接投投资资房地产投资的物业类型主要包括A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。2、按按投投资资物物业业类类型型划划分分。。一、、房房地地产产投投资资的的特特性性受制制于于房房地地产产的的固固定定性性、、流流动动性性差差、、外外部部性性等等特特性性，，形形成成了了房房地地产产投投资资区区别别于于其其他他类类型型投投资资的的重重要要特特性性。。1．区区位位选选择择异异常常重重要要南宁宁区区位位选选择择以以五五象象区区为为发发展展新新重重点点第二二节节房房地地产产投投资资的的特特性性和和投投资资分分析析的的含含义义南宁宁市市城城市市总总体体规规划划（（2010-2020）1．城城市市性性质质：南南宁宁是是广广西西壮壮族族自自治治区区首首府府，，北北部部湾湾经经济济区区中中心心城城市市，，我我国国西西南南地地区区的的重重要要出出海海通通道道和和交交通通枢枢纽纽。。2．主主要要职职能能（1）广广西西壮壮族族自自治治区区首首府府：承承担担政政治治、、经经济济、、文文化化与与信信息息中中心心职职能能。。（2）区区域域性性中中心心城城市市：面面向向中中国国与与东东盟盟合合作作的的区区域域性性中中心心城城市市，，区区域域性性物物流流基基地地、、商商贸贸基基地地和和加加工工制制造造业业基基地地，，以以及及区区域域性性信信息息中中心心、、交交通通中中心心和和金金融融中中心心。。承承担担区区域域现现代代服服务务中中心心与与科科技技创创新新基基地地的的职职能能。。（3）西西南南出出海海大大通通道道的的综综合合交交通通枢枢纽纽：承承担担西西南南出出海海大大通通道道的的交交通通枢枢纽纽职职能能。。3．发展目标：加强区域协调与合作，进一步强化南宁作为广西壮族自治区首府的中心职能，发挥多区域合作的国际通道、交流桥梁和合作平台作用，建设具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居生态园林城市。4．城市规模（①市域总人口2010年控制在690～710万人左右；2020年控制在780～800万人左右，年平均增长8～9万人。②中心城人口2010年控制在210万人以内;2020年控制在300万人以内。（目前南宁市中心城人口有180—190万）③城镇化水平2010年城镇人口340-360万人（按350万人计），城镇化水平48-52％（按50％计，年均递增1.1％）；2020年城镇人口470-505万人（按500万人计），城镇化水平60-65％（按63％计，年均递增1.2％）。③城城镇镇化化水水平平2010年城城镇镇人人口口340-360万人人（（按按350万人人计计）），，城城镇镇化化水水平平48-52％（（按按50％计计，，年年均均递递增增1.1％））；；2020年城城镇镇人人口口470-505万人人（（按按500万人人计计）），，城城镇镇化化水水平平60-65％（（按按63％计计，，年年均均递递增增1.2％））。。（2）用用地地规规模模①2010年，，中中心心城城建建设设用用地地规规模模控控制制在在216km2，人人均均控控制制在在103m2。②2020年，，中中心心城城建建设设用用地地规规模模控控制制在在300km2，人人均均控控制制在在100m2城市市规规划划展展现现未未来来南南宁宁十十年年蓝蓝图图【交通通枢枢纽纽】凤岭岭、、五五象象将将建建火火车车站站三岸岸高高速速收收费费站站将将向向东东迁迁移移14公里里，，将将新新建建东东部部绕绕城城高高速速，，在在交交通通枢枢纽纽方方面面，，南南宁宁将将吸吸取取其其他他城城市市的的经经验验教教训训，，会会在在环环线线上上多多增增加加城城市市道道路路的的连连接接点点，，让让城城市市主主干干路路网网规规划划打打破破以以前前环环线线夹夹状状式式，，逐逐步步形形成成网网格格状状主主骨骨架架，，不不再再以以环环线线作作为为追追求求的的合合理理模模式式。。公路路骨骨架架为为“四横横四四纵纵””“四四横横””将将以以秀厢厢大大道道—昆仑仑大大道道、、民民族族大大道道、、白白沙沙大大道道、、五五象象大大道道连接接东东西西；；““四四纵纵””以以壮锦锦大大道道、、南南建建路路-友谊路路、银银海大大道、、旧的的环城城高速速连接南南北。。铁路东东起湘湘桂线线邕宁宁站，，西至至南昆昆线扬扬美站站，南南至南南防线线吴圩圩站。。枢纽纽中共共有车车站13个，其其中凤凤岭、、五象象还将将建火火车站站。轻轨建设除除了原原来的的两条条骨干干线外外，将将建5条辅线线，市市区内内轨道道交通通线路路总长长191公里，，全线线共设设车站站122座，换换乘站站21座。发达的的交通通网络络南宁公公布6条轻轨轨规划划路线线形形成环环形放放射型型线网网【五象区区将出出现新新城】2006年8月3日，原原自治治区党党委书书记刘刘奇葆葆提出出：南南宁市市要实实施重重点向向南战战略，，开发发新区区，集集中力力量搞搞好五五象新新区的的建设设，力力争核核心区区今后后五年年初具具规模模。更长一一个时时期的的目标标是进进一步步拓展展五象象新区区，在在这个个方向向上再造一一个新新南宁宁。刘奇奇葆书书记还还提出出，南南宁市市城市市发展展方向向可以以确定定为““以邕江江为轴轴线，，西建建东扩扩，完完善江江北，，提升升江南南，重重点向向南””。这是一一个具具有战战略性性、全全局性性和超超前性性的重重大决决策。。【五象区将将出现新新城】按照《总体规划划》，将重点点打造五五象新区区，在这这里，将将规划面面积175平方公里里，北起起邕江、、南至那那马、西西自水塘塘江，东东至八尺尺江包括括整个邕邕宁老城城区这广广大区域域，将新区定定位为：：北部湾湾经济区区的总部部基地，，自治区区的先进进制造业业基地，，南宁市市新的行行政、文文体、商商业中心心，物流流、制造造业基地地。对如如此辽阔阔的区域域进行开开发，就就现在来来说，将将采取分分期开发发建设，，首先，，要集中中有限的的人力、、财力、、物力，，将蟠龙龙小区所所在位置置的18平方公里里作为核核心区一、房地地产投资资的特性性2．适于进进行长期期投资3．需要适适时的更更新改造造投资4．投资价价值难以以判断因因而易产产生资本本价值风风险5．变现性性差6．易受政政策影响响7．需要具具备专业业知识8．存在效效益外溢溢和转移移二、房地地产投资资分析的的含义（一）房房地产投投资分析析的概念念房地产投投资分析析，是房房地产项项目在投投资活动动之前，，由房地地产投资资者或委委托的专专业人员员，对房房地产投投资项目目的经济济运行方方面为重重点，进进行科学学的预测测分析和和评价论论证过程程。房地产投投资分析析的目的的是研究究房地产产投资项项目的财财务可行行性及选选择最佳佳投资方方案，为为投资决决策提供供可靠的的、科学学的依据据。房地产投投资分析析不同于于项目可可行性研研究。可行性研研究是对对项目的的技术、、经济、、工程、、环境等等各方面面进行的的全面论论证过程程，是国国家投资资建设程程序中的的重要组组成部分分。（二）为什么要要进行房房地产投投资分析析①为房地地产投资资决策作作出选择择。②帮助投投资者在在各种限限制条件件下，如如可承受受的风险险、所要要求的投投资收益益率以及及城市规规划的约约束等，，使投资资获得最最大的效效益。③预测投投资收益益；④收益获获得的时时间不同同需要校校正；分析收收益的置置信程度度即风险险程度（三）房房地产投投资分析析的任务务为投资者指明投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资效益4、为投资者分析投资风险并提供避险方法③1、房地产市场调研与预测2、房地产投资项目建设方案的选择3、基础数据的估算4、资金筹措和融资方案的选择5、财务分析6、不确定性分析和风险分析7、决策分析三、房地地产投资资分析的的基本过过程一、房地地产投资资分析与与估价的的关系（一）内内涵不同同房地产投投资分析析是在房房地产投投资活动动的前期，投资者者运用自自己及投投资分析析人员的的知识与与能力，，全面地地调查投投资项目目的各方方制约因因素，对对所有可可能的投投资方案案进行比比较论证证，从中中选择最最佳方案案并保证证投资有有较高收收益水平平的分析析活动。。房地产估估价则是是是根据据特定目的的，对特定定房地产产在特定定时间的的特定价价值进行行分析、、测算和和判断并并提供相相关专业业意见的的活动。。第三节房房地产产投资分分析与房房地产估估价的关关系（二）依依据不同同（三）参参与人员员不同（四）使使用的