房地产经济学第二版

房地产经济学

（RealEstateEconomics）谢经荣吕萍乔志敏编著房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材教材和参考资料：1：谢经荣，吕萍，乔志敏编著：《房地产经济学》第二版中国人民大学出版社2：张红编著：《房地产经济学》清华大学出版社3：［美］丹尼斯·J·麦肯泽：《不动产经济学》第五版中国人民大学出版社4：陈淮：《广厦天下：房地产经济学ABC》中国发展出版社5：［美］罗杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特：《不动产》第四版（影印本）法律出版社迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有163层）

摩天-新月形的迪拜新月高楼

新加坡57楼屋顶无边泳池

贝克汉姆的英国豪宅价值,为2000万英镑

巴西的贫民区，富豪和贫穷之间的分界线

绪言房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。房地产经济学是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城市经营中的土地经营等；2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合理配置；3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态平衡理论的一致性；4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。房地地产产经经济济学学理理论论框框架架可可分分三三个个层层次次：：房地地产产经经济济学学的的研研究究方方法法：：第一一章章绪绪论论重点点问问题题房地地产产的的相相关关概概念念、、自自然然及及经经济济属属性性、、类类型型房地地产产业业在在国国民民经经济济中中的的作作用用和和地地位位房地地产产经经济济学学及及其其主主要要的的研研究究内内容容了解解房房地地产产的的概概念念，，首首先先要要对对以以下下概概念念有有清清晰晰的的认认识识：：土地地地产产房产产房地地产产不动动产产房地地产产经经济济学学房地地产产业业第一一节节土土地地和和地地产产一、、土土地地土地地：是由由陆陆地地表表面面各各种种自自然然环环境境因因素素，，包包括括地地形形地地貌貌、、岩岩石石、、矿矿藏藏、、气气候候、、土土壤壤、、地地下下水水和和植植被被等等相相互互作作用用形形成成的的历历史史自自然然综综合合体体。。二、、土土地地资资源源土地地资资源源：是指指现现在在或或者者未未来来能能给给人人们们带带来来经经济济收收益益的的土土地地。。土地地资资源源包包括括人人们们对对土土地地未未来来或或当当前前收收益益的的经经济济评评价价。。三、、土土地地资资产产土地地资资产产：是指指土土地地自自然然性性状状的的经经济济表表现现或或反反映映。。土地地资资产产说说明明土土地地具具有有同同人人类类相相结结合合的的属属性性。。具体体的的所所有有人人同同土土地地特特定定权权利利的的结结合合可可以以称称为为土土地地财财产产。。受法法律律保保护护，，有有确确切切权权属属关关系系的的土土地地资资源源。。注意意：：土地地、、土土地地资资源源和和土土地地资资产产三三个个概概念念说说明明人人们们从从不不同同角角度度对对土土地地这这一一自自然然综综合合体体的的描描述述，，是是人人类类对对土土地地不不同同认认识识到到反反映映，，它它们们也也是是土土地地在在人人类类社社会会中中的的不不同同表表现现形形式式。。在完完全全的的市市场场经经济济下下，，三三者者的的本本质质是是相相同同的的。。从实实用用角角度度出出发发，，可可以以将将土土地地、、土土地地资资源源和和土土地地资资产产三三个个概概念念混混用用。。※四、、土土地地的的四四元元属属性性土地的属性自然属性经济属性社会属性文化属性（一一））土土地地的的自自然然属属性性土地地的的自自然然属属性性表表现现在在三三个个方方面面：：土地的自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二二））土土地地的的经经济济属属性性主要要表表现现为为土土地地的的资资产产特特性性，，即即土土地地具具有有价价值值。。1.土土地地的的资资产产特特性性主要要表表现现在在三三个个方方面面：：土地地资资产产属属性性是是针针对对特特定定群群体体而而言言的的，，表表明明该该主主体体的的利利益益；；在现现代代社社会会，，土土地地财财产产的的大大小小不不仅仅指指土土地地实实体体的的价价值值，，而而且且指指特特定定权权利利的的高高低低价价值值；；土地地的的特特定定权权利利和和特特定定主主体体的的利利益益必必须须是是得得到到社社会会的的承承认认和和保保护护的的，，不不享享有有特特定定权权利利的的主主体体的的利利益益谈谈不不上上财财产产，，同同样样不不受受法法律律保保护护的的主主体体的的利利益益也也不不是是财财产产。。2.土地地价值存在在的条件主要取决于于以下四个个方面：土地具有使使用性：土地的使用用性使土地地具有使用用价值。土地的稀缺缺性：土地的稀缺缺性决定了了土地所有有权或使用用权的价值值或价格。。供需关系：：随着人口的的增加，人人们对土地地的需求越越来越多，，且越来越越迫切，一一般情况下下土地的价价值会越来来越高。可转移性：：土地的可转转移性是由由法律规定定的。（三）土地地的社会属属性土地的社会会属性表现现为土地的的法律关系系，是由土地地产生的人人与人之间间的社会关关系，它同同土地的经经济属性是是一个事物物的两个方方面。土地的经济济属性是土土地使用或或交换过程程中的人与与人之间的的经济关系系，用价值值的高低来来表示。土地的社会会属性说明明这一过程程中人与人人之间的社社会关系，，以法律关关系（产权的属属性）来表示。（四）土地地的文化属属性一、不同的的房地产概概念（一）台湾省的房地产概概念在台湾省的的法律上，，房地产被被称为不动动产。不动产是土土地和其定定着物的合合称。（二）美国的房地产概概念美国法律规规定：不动动产为土地地和土地的的所有自然然实体部分分以及附着着在土地上上的人工实实体部分。。所有永久久性的建筑筑附着物以以及室内设设施一般也也认为是不不动产的一一部分。房地产包括括三个组成成部分：土土地、改良良物和定着着物。第二节房房地产和不不动产（三）我国的房地地产概念在我国还没没有确立法法定的房地地产概念。。综合各家家观点，可可将房地产定义义为：土地地及地上定定着物和同同地上利用用相联系的的地下改良良物；同时时还包括以以上组成部部分所衍生生的各种权权利。房地产土地定着物改良物其它定着物物建筑物公共设施图1—1房房地产的的组成只有定着物物才能成为为不动产的的必要组成成部分，附附着物不是是不动产的的组成部分分。区分按照三三个标准判判断：依附程度：：在没有对不不动产主体体和本身产产生严重损损害的情况况下，可以以同不动产产分离的是是动产，而而不是不动动产的组成成部分。物体特性及及其同不动动产主体的的关系特征征：为建筑物的的特殊用途途而特别设设置或为完完成某一特特殊用途而而安装的物物体可以看看成建筑物物的长期组组成部分。。物体安装的的目的房屋内的电电脑、电视视、书桌是是不动产吗吗？门窗呢呢？建造房房屋的钢筋筋水泥呢？？果园中果树树上的果实实是动产还还是不动产产？注意：只有对土地地的依附程程度很强的的物体才是是地上定着着物，只有有与建筑物物紧密相关关的其他地地上定着物物才属房地地产。土地和建筑筑物等地上上定着物衍衍生的权利利有多种权权属状态和和丰富内涵涵。二、不动产产与房地产产不动产：指不能移动动或移动后后会引起性性质、形状状改变，损损失其经济济价值的物物及其财产产权利，包括土地及及地上定着着物。（建筑物物附着物可可以理解为为动产的不不动产化））动产：不动产之外外的，可以以移动且并并不减损其其经济价值值的物称为为动产。一般来来说，动产产以占有为为公示方法法，不动产产以登记为为公示方法法。大大陆地区的的不动产与与房地产可可以通用。。1.地产各各类类土地及财财产权利住宅房屋建建筑及财产产权利房房地产产不动产2、房产非非住宅房屋屋建筑及财财产权利与房屋建筑筑有关的城城市基础设设施建筑及财产产权利3、非房屋屋建筑及财财产权利4、与土地地尚未分离离的农作物物、林木种种子等5、价值昂昂贵的车辆辆、船舶、、飞机等财财产6、财产产综合体土地、地产产、房地产产及不动产产之间关系系：房地关系（一）房与地地的内在统统一性房与地同属属“不动产产”的范畴畴任何房产都都是房地产产房价与地价价的相互关关联性“地上有房房”是城市市建筑地块块的普遍状状态（二）土地地有较强的的相对独立立性有地才有房房城市土地在在形式上可可以脱离房房住新房啰站住！这块块地是我的的。但这房子是是我的呀！！那怎么办？A:房屋所所有权B:房屋使用用权

C:土地所有有权D:土土地使用权权若你要使用用这间房屋屋，应取得那几几项产权？？ABC／ABD／ABCD／／AC／AD／ACD／BC/BD／BCD／三、房地产产类型和属属性1，（一）按构构成要素分分类房产；地产产；房地地产（二）按用用途分类住宅；工业业房地产；；商业房地地产；公共共事业房地地产；其他他用途房地地产（三）按开开发建设程程度分类生地；熟地地；期房；；现房还可按新旧旧程度、建建设标准等等分类2、房地产的属属性房地产属性BECDA商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性实体构成的的二元性不可移动性性商品属性异异质性耐用性资产高价值值性投资与消费费的双重性性财产和投资资品属性利利用用的外部性性社会政治属属性社社会会效应、保保障政策、、人文景观观法律属性不不动动产特性、、产权特性性、可分性性房地产业是是从事房地地产投资开开发、经营营、管理和和服务等众众多行业的的产业部门门。从国民经经济活动动的先后后次序分分类看，，房地产产业属于于第三产产业。在在联合国国制定的的《国际际标准行行业分类类》中，，房地产产业被列列入第八八类，主主要活动动在流通通和社会会服务领领域，属属于服务务业。第三节房房地产业业及其相相关产业业房地产业业的活动动领域主主要包括括有：土地开发发和再开开发房屋开发发地产经营营（包括括土地使使用权的的出让、、转让、、租赁、、抵押））房地产经经营（包包括房产产含土地地使用权权的买卖卖、租赁赁、抵押押等）房地产中中介服务务（包括括信息、、咨询、、估价、、测量、、律师、、经纪和和公证等等）房地产物物业管理理服务（（包括家家居服务务、房屋屋及配套套设施和和公共场场所的维维修养护护、保安安、绿化化、卫生生、转租租、代收收代付等等）房地产金金融（包包括信贷贷、保险险和房地地产金融融资产投投资等））总结：房地产业业是国民民经济中中一个特特殊的产产业部门门房地产业业是横跨跨生产、、流通和和消费领领域的产产业部门门；房地产业业是把地地产和房房产结合合于一体体经营不不动产的的产业部部门；房地产业业是一个个经营产产权权利利，涉及及众多法法律、法法规制度度的产业业部门。。房地产业业的特征征（1）基基础性：：生产生活活资料和和生产资资料（2）先先导性：：国民经济济建设，，首先要要有房地地产开发发和经营营提供生生产和生生活的空空间（3）关关联性：：建筑业发发展导致致建材、、冶金、、设计等等发展，，进而导导致劳动动的需求求（4）地地域性：：位置固定定性－－－全过程程具有地地域性－－－价格格、发展展因素、、政策法法规也有有地域性性差异（5）周周期性：：房地产业业的发展展呈现周周期性波波动的特特征（发发展复苏苏、繁荣荣、危机机、衰退退萧条四四阶段））（6）高高回报、、高风险险性：价格水平平是长期期上涨趋趋势（7）对对金融业业的依赖赖性：房地产高高价值性性使房地地产开发发购买都都需要大大量资金金，必须须有金融融业的支支持方能能持续发发展一、房地地产业适适度发展展可以带带动国民民经济发发展（一）房地地产业在在国民经经济中的的地位1.房房地产业业在国民民经济中中地位的的一般规规律联合国的的研究认认为：一一国在低低收入阶阶段房地地产投资资占GDP的比比例仅为为2%，，进入中中等发达达阶段这这一比例例可上升升到8%，是房房地产业业发展最最快和国国民经济济贡献最最大的时时期；而而到发达达阶段，，这一比比例可降降至3%～5%。2.房房地产投投资第四节房房地产产业在国国民经济济中作用用和地位位（二）住房房消费促促进社会会的发展展1.恩恩格尔系系数恩格尔认认为可以以把食品品消费支支出占家家庭总消消费支出出的比重重作为衡衡量一个个家庭或或国家人人民生活活水平的的标准，，这一系系数称为为恩格尔尔系数。。恩格尔系系数由两两种表示示方法：：恩格尔系系数Ⅰ：：食品支支出占收收入的比比例恩格尔系系数Ⅱ：：食品支支出占总总支出的的比例2.住住宅消费费比例住宅消费费支出占占总消费费支出中中的比重重大小与与两个因因素有关关：一是是人均国国民收入入，二是是居民生生活水平平。住房消费费占总消消费支出出的比例例有两种种计算方方法：住房消费费占总消消费的比比例，仅仅计算房房屋费用用占到比比例，为为住房消费费比例。。居住费用用占总消消费支出出的比例例，为居住消费费比例。。（三）房房地产业业的带动动作用房地产业业的带动动作用主主要表现现在三个个方面：：可以带动动相关产产业可以给社社会提供供就业机机会可以提高高国民经经济的发发展速度度二、房地地产业的的滞后阻阻碍国民民经济的的发展住宅投资资在国内内生产总总值中应应占一定定比重，，一方面面要与经经济发展展水平相相适应；；另一方方面，才才能维持持住宅建建设的稳稳定发展展并能满满足人们们不断增增长的需需求，从从而促进进国民经经济发展展。过度压制制住宅建建设的规规模、速速度会造造成国民民经济发发展速度度的放慢慢。制定定刺激住住宅投资资、消费费的政策策是经济济不景气气时，政政府扩大大内需、、刺激经经济的重重要手段段。房地产业业的不良良发展破破坏国民民经济的的发展房地产业业同国民民经济密密切相关关，特别别是同建建筑业、、金融业业的关系系更为密密切。房房地产业业的发展展好坏直直接影响响国民经经济的发发展，其其过慢或或过快的的发展都都将对国国民经济济产生阻阻碍甚至至破坏作作用。一、房地地产经济济学的研研究对象象包括三个个方面的的内容：：反映人们们之间社社会关系系的各种产权权关系和由社会会制度决决定的各种房地地产制度度；反映人们们之间经经济关系系的房地产价价格和房房地产市市场运行行规律；政府为加强房房地产业业的发展展或保护护房地产产产权人人的利益益而采取的管管理制度度、调控控措施等等。第五节房房地产产经济学学的研究究对象和和内容二、房地地产经济济学的学学科性质质房地产经经济学主主要是研研究房地地产经济济运行规规律、房房地产配配置效率率和房地地产配置置措施的的学科。。房地产经经济学是是一门应应用经济济学。房地产经经济学是是房地产产学科的的理论基基础。房地产经经济学是是把房地地产业同同国民经经济紧密密联系的的桥梁。。三、房地地产经济济学的内内容房地地产产经经济济学学主主要要包包括括五五方方面面的的内内容容：：房地地产产经经济济属属性性房地地产产社社会会属属性性房地地产产市市场场运运行行规规律律房地地产产相相关关制制度度房地地产产相相关关政政策策什么么是是土土地地资资源源和和土土地地资资产产？？土土地地的的基基本本属属性性有有哪哪些些？？找出出至至少少五五种种对对房房地地产产概概念念和和类型型的不不同同表表述述，，并并对对其其进进行行评评价价。。试述述房房地地产产的的属属性性。。假假定定你你要要购购买买一一套套住住房房，，你你将将怎怎样样利利用用房房地地产产的的属属性性特特点点来来为为你你的的购购房房决决策策服服务务？？房地地产产经经济济学学主主要要