房地产基本技能讲座

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江苏怀德律师事务所

周善良律师

江苏怀德律师事务所简介

江苏怀德律师事务所是由江苏常州全民安律师事务所与江苏常州嘉鹏律师事务所合并成立的合伙制大型律师事务所，目前是常州地区规模最大、综合实力最强的律师事务所之一。怀德律师事务所“怀德”二字，出自《论语》里仁篇，子曰：“君子怀德，小人怀土……”。怀德是表示对真、善、美和法律规范的价值追求。

江苏怀德律师事务所简介

江苏怀德律师事务所现拥有执业律师30名，律师助理6名，行政助理4名。执业律师都具有大学本科以上文化程度，部分具硕士学位。所内部分律师同时具备注册会计师、审计师资格，法律专业、经济专业人才齐全，经验丰富，能够为客户提供全方位、综合性、高质量的法律服务。

江苏怀德律师事务所简介江苏怀德律师事务所下设的建筑房地产法律服务中心多年来为我市及周边地区的建筑房地产企业提供了优质、高效的法律服务。我所长期担任六十余家建筑房地产企业的长年法律顾问，其中包括建筑房地产行业管理部门如常州房地产开发企业协会、常州市建筑业协会、常州市住房公积金中心、江苏九洲投资集团有限公司、常州长兴集团房地产开发有限公司、常州一建建设集团有限公司、常州二建建设有限公司等常州地区知名建筑房地产企业，本所提供的建筑房地产专业法律服务均获得了客户的好评。对“律师”职业的评价原《中国律师》杂志主编刘桂明先生这样评价律师职业：看起来很美；

听起来很阔；

说起来很烦；

做起来很难。看起来很美

一种衣冠楚楚的形象、一种严肃认真的面孔、一种攻守自如的姿态、一种自以为是的腔调、一种忙忙碌碌的身影。律师是充满神秘感，散发出魅力，脸上写着正义，脑海里挂着是非的人物。其实呢？表面现象。听起来很阔

律师给人的感觉很有钱，很有派头，出则豪车，入则高档写字楼。尤其是前一段时间，有些媒体爆炒“律师是高收入群体”，更使社会舆论对律师的议论甚嚣尘上。

事实呢？纯属谬误。

说起来很烦

某些法官看见律师，内心就有些不平衡，此谓眼烦；某些检察官看见律师，心里就觉得律师是不是又在教唆证人作伪证，此谓心烦；某些政府官员看见律师，脑袋立即就大了，以为律师又来添乱了，此谓麻烦……

做起来很难社会环境对律师职业不能理解，因为司法环境对律师工作不够支持，因为律师面临的执业环境不太理想，因为法律服务的市场空间过于狭窄，因为国家对律师业务的政策推动过于被动，因为律师职业自身素质参差不齐，因为律师行业管理水平有待提高，所以，律师做起来必然就很难……。有人感叹说，胆战心惊做律师。

结论：

“美”是表面现象，“阔”是纯属误会，“烦”是社会舆论，“难”是执业环境。事实上，“美”的背后是律师加班加点的积累，是挑灯夜战的准备，是忍辱负重的耐受，乃至身体的透支和生命的付出；“阔”的背后是律师东奔西走、南来北往的生命透支，是各种税费、办公经费不断增加的压力；“烦”的内涵透露出律师定位不明、地位不高的制度设计缺陷和司法体制职能不清、权力配置的不科学、不理性；“难”的实质则是律师制度边缘化、律师职业大众化、律师管理模糊化在今日中国的写照和反映。本次培训的主主要内容一、年轻律师师如何进行房房地产法律业业务的培养（（从事房地产产业务的基本本要求）二、房地产业业务的主要类类型及流程一、年轻律师师如何进行房房地产法律业业务的培养第一阶段房房地产法法律业务的准准备阶段1、专业定位并并选择一家业业绩及口碑良良好的律师事事务所和优秀秀的专业律师师作指导以下三个因素素请慎重考虑虑：其一是市场选选择或称之为为行业选择律师可提供的的法律服务领领域或行业实实在太多、太太广，如知识识产权法律业业务、证券金金融法律业务务、公司法律律业务、刑事事辩护法律业业务、劳动法法律业务等。。（最高人民民法院平均每每月要出版二二十几本审判判指导类参考考书，你什么么都想做，都都想学，你看看得过来吗？？）第一阶段房房地产产法律业务的的准备阶段其二是个人特特长（注意不不是个人喜好好）。比如大家都知知道涉外法律律业务很吃香香，但你的外外语一般、涉涉外贸易不通通，且市场容容量并不大，，你如果选择择涉外业务，，行吗？再比比如，公司上上市等证券类类业务，既攒攒钱，又吃香香，但在我们们常州这种三三线城市你有有多大机会？？第一阶段房房地产法法律业务的准准备阶段其三是选择一一家业绩及口口碑良好的律律师事务所和和优秀的专业业律师作指导导。一名年轻律师师，有必要根根据自己的特特长并对法律律服务市场作作仔细分析后后选择一个发发展方向，并并加盟对这业业务方向有一一定研究和实实践的律师事事务所工作。。律师事务所所和指导律师师选择的好坏坏，对一名新新律师的发展展是有很大关关系的。第一阶段房房地产法法律业务的准准备阶段2、深入、持久久学习和研究究房地产领域域的专业知识识并积累实务务操作经验（1）在业务方向向选定后，一一定要做大量量的学习和研研究工作。在在通过基本的的法律教育后后，要从事房房地产专业法法律服务，必必须对该领域域的相关法律律及行业的相相关知识加以以研究，并在在充分理解该该业务特征的的基础之上才才能提供优质质的服务。第一阶段房房地产法法律业务的准准备阶段（2）房地产法律律服务基本技技能的六个层层面的知识储储备第一个层面是是必须掌握房房地产的法律律、法规、司司法解释、规规章、规范性性文件。主要房地产的的法律法规简简介《中华人民共和和国物权法》《中华人民共和和国城市房地地产管理法》《中华人民共和和国土地管理理法》《中华人民共和和国建筑法》《中华人民共和和国招标投标标法》《中华人民共和和国物权法》《中华人民共和和国合同法》《城市房地产开开发经营管理理条例》主要房地产的的法律法规简简介《中华人民共和和国城市规范范法》《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例》《中华人民共和和国城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例》《城市房屋拆迁迁管理条例》《物业管理条例例》《中华人民共和和国土地管理理法实施条例例》主要房地产的的法律法规简简介《江苏省土地管管理条例》《江苏省城市房房屋拆迁管理理条例》《江苏省招标投投标条例》《江苏省建筑市市场管理条例例》《江苏省工程建建设管理条例例》《建设项目环境境保护管理条条例》《建设工程质量量管理条例》主要房地产的的法律法规简简介《建设设工工程程勘勘察察设设计计管管理理条条例例》《建设设工工程程安安全全生生产产管管理理条条例例》《安全全生生产产许许可可证证条条例例》《江苏苏省省城城市市房房地地产产交交易易管管理理条条例例》房地地产产的的司司法法解解释释（（含含江江苏苏省省高高级级人人民民法法院院的的会会议议纪纪要要））《最高高人人民民法法院院关关于于审审理理商商品品房房买买卖卖合合同同纠纠纷纷案案件件适适用用法法律律若若干干问问题题的的解解释释》《最高高人人民民法法院院关关于于审审理理建建设设工工程程施施工工合合同同纠纠纷纷案案件件适适用用法法律律问问题题的的解解释释》《最高高人人民民法法院院关关于于审审理理涉涉及及国国有有土土地地使使用用权权合合同同纠纠纷纷案案件件适适用用法法律律问问题题的的解解释释》《最高高人人民民法法院院国国土土资资源源部部建建设设部部关关于于依依法法规规范范人人民民法法院院执执行行和和国国土土资资源源房房地地产产管管理理部部门门协协助助执执行行若若干干问问题题的的通通知知》房地地产产的的司司法法解解释释（（含含江江苏苏省省高高级级人人民民法法院院的的会会议议纪纪要要））《最高高人人民民法法院院关关于于建建设设工工程程价价款款优优先先受受偿偿权权问问题题的的批批复复》《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院全全省省民民事事审审判判工工作作座座谈谈会会纪纪要要》[1999年11月1日]《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院2001年全全省省民民事事审审判判工工作作座座谈谈会会纪纪要要》《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院关关于于当当前前经经济济审审判判工工作作中中若若干干问问题题的的讨讨论论纪纪要要》[1995年]、《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院关关于于补补充充修修改改〈关于于当当前前经经济济审审判判工工作作中中若若干干问问题题的的讨讨论论纪纪要要〉的通通知知》[1999年1月]房地地产产的的司司法法解解释释（（含含江江苏苏省省高高级级人人民民法法院院的的会会议议纪纪要要））《最高高人人民民法法院院建建筑筑物物区区分分所所有有权权纠纠纷纷案案件件具具体体应应用用法法律律若若干干问问题题的的解解释释》《最高高人人民民法法院院关关于于审审理理物物业业服服务务纠纠纷纷案案件件具具体体应应用用法法律律若若干干问问题题的的解解释释》《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院关关于于审审理理建建设设工工程程施施工工合合同同纠纠纷纷案案件件若若干干问问题题的的意意见见》《江苏苏省省高高级级人人民民法法院院关关于于审审理理城城镇镇房房屋屋租租赁赁合合同同纠纠纷纷案案件件若若干干问问题题的的意意见见》主要房房地产产规章章及规规范性性文件件《工程建建设项项目勘勘察设设计招招标投投标办办法》《工程建建设项项目货货物招招标投投标办办法》《房屋建建筑和和市政政基础础设施施工程程施工工分包包管理理办法法》《房屋拆拆迁证证据保保全公公证细细则》《房地产产开发发企业业资质质管理理规定定》《房产测测绘管管理办办法》《城镇最最低收收入家家庭廉廉租住住房管管理办办法》主要房房地产产规章章及规规范性性文件件《城镇廉廉租住住房租租金管管理办办法》《城镇个个人建建造住住宅管管理办办法》《城市商商品房房预售售管理理办法法》《城市建建筑垃垃圾管管理规规定》《城市房房屋权权属登登记管管理办办法》《城市房房屋拆拆迁行行政裁裁决工工作规规程》《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》主要房房地产产规章章及规规范性性文件件《城市房房屋拆拆迁单单位管管理规规定》《城市房房地产产转让让管理理规定定》《城市房房地产产中介介服务务管理理规定定》《常州市市住房房公积积金提提取管管理办办法》《常州市市市区区房屋屋安全全管理理办法法》《常州市市城市市房屋屋拆迁迁管理理办法法》《工程建建设项项目招招标范范围和和规模模标准准规定定》主要房房地产产规章章及规规范性性文件件《外商投投资商商业领领域管管理办办法补补充规规定（（三））》《外商投投资建建设工工程设设计企企业管管理规规定实实施细细则》建设部部关于于贯彻彻《国务院院关于于加强强节能能工作作的决决定》的实施施意见见《建设项项目工工程总总承包包管理理规范范》《房地产产估价价机构构管理理办法法》建设部部关于于印发发《城镇廉廉租住住房档档案管管理办办法》的通知知建设部部关于于印发发《城镇廉廉租住住房工工作规规范化化管理理实施施办法法》的通知知主要房房地产产规章章及规规范性性文件件《关于物物业管管理服服务用用房有有关问问题的的处理理意见见》《关于制制止违违规集集资合合作建建房的的通知知》《关于暂暂停收收取建建筑管管理费费的通通知》国家税税务总总局关关于个个人住住房转转让所所得征征收个个人所所得税税有关关问题题的通通知《关于规规范房房地产产市场场外资资准入入和管管理的的意见见》《企业会会计准准则第第15号——建造合合同（（2006）》第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段第二个个层面面是房房地产产法律律业务务操作作指引引。律师业业务操操作指指引是是指导导律师师开展展业务务的行行业指指引，，对提提高律律师行行业的的整体体业务务水平平有重重要的的作用用。为为了提提高律律师的的执业业水平平，尤尤其是是提高高律师师专业业化的的执业业能力力，全全国律律师协协会及及上海海、广广州等等地方方律师师协会会相继继制定定了一一些律律师法法律业业务操操作指指引，，房地地产专专业律律师必必须熟熟悉并并掌握握涉及及房地地产方方面的的操作作指引引。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段《中华全全国律律师协协会律律师办办理土土地法法律业业务操操作指指引》《中华全全国律律师协协会律律师办办理物物业管管理法法律业业务操操作指指引》《中华全全国律律师协协会律律师办办理建建设工工程法法律业业务操操作指指引》第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段《中华全全国律律师协协会律律师为为买受受人提提供商商品房房买卖卖合同同法律律服务务指引引》《中华全全国律律师协协会律律师为为开发发商提提供商商品房房买卖卖合同同法律律服务务指引引》《中华全全国律律师协协会律律师办办理二二手房房买卖卖合同同业务务操作作指引引》《中华全全国律律师协协会律律师办办理基基础设设施特特许经经营业业务操操作指指引》第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段第三层层面是是各种种示范范文本本及推推荐文文本。房地产产类示示范文文本是是指由由国家家建设设主管管部门门和国国家工工商行行政管管理部部门及及地主主各级级建设设主管管部门门和地地方各各级工工商行行政管管理部部门制制定的的示范范性法法律文文本。。从事事房地地产法法律业业务的的律师师必须须熟练练掌握握这些些示范范文本本。第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段《商品房买卖合合同》（示范文本））[GF-2000-0107]《常州市商品房房买卖合同》（示范文本））《建设工程施工工合同（示范范文本）》[GF—1999—0201]《建设工程施工工劳务分包合合同(示范文本)》[GF－2003－0214]第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段《建设工程施工工专业分包合合同(示范文本)》[GF－2003－0213]《工程担保合同同示范文本(试行)》《建设工程招标标代理合同（（示范文本））》第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段《国有土地使用用权出让合同同》(示范文本)《国有土地使用用权出让合同同补充协议示示范文本（试试行）》《前期物业服务务合同（示范范文本）》《业主临时公约约（示范文本本）》第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段第四层面是建建筑房地产专专业技术知识识。作为建筑房地地产法律专业业律师，除了了有法律方面面的要求外，，还必须了解解并掌握常用用的房地产专专业技术知识识并掌握一些些专业技术术术语，如建筑筑面积、使用用面积、套内内面积、层高高、净高、容容积率、竣工工验收、开工工日期、工程程量清单、定定额、决算、、预算、施工工组织计划等等等（《房地产业基本本术语标准》）。第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段第五层面是熟熟练掌握建筑筑房地产常见见法律问题并并进行前瞻性性研究。房地产常见法法律业务：（一）取得国国有土地使用用权取得过程程中的法律风风险(P519)1、取得国有土土地阶段的律律师业务（P520）；2、与取得土地地有关的各类类制度（P525）；3、合作开发房房地产中的法法律问题（P529）。第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段第五层面是熟熟练掌握建筑筑房地产常见见法律问题并并进行前瞻性性研究。（二）拆迁过过程中的律师师业务注意：2011年2月21日，《国有土地上房房屋征收与补补偿条例》已正式实施。。该条例共35条，主要内容容包括：适用用范围、征收收程序、征收收补偿等内容容。该条例第第35条明确规定，，2001年6月13日国务院公布布的《城市房屋拆迁迁管理条例》同时废止。第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段第五层面是熟熟练掌握建筑筑房地产常见见法律问题并并进行前瞻性性研究。房地产常见法法律问题：（三）工程建建设中的律师师服务（p558）律师在工程建建设阶段的服服务多种多样样，虽然常规规的法律咨询询、合同审查查仍是主要内内容，但还可可以根据需要要及能力为当当事人提供许许多个性化的的服务。第一阶段房地地产法律业务务的准备阶段段第五层面是熟熟练掌握建筑筑房地产常见见法律问题并并进行前瞻性性研究。房地产常见法法律问题：（三）工程建建设中的律师师服务（p558）1、律师在工程程建设招投标标中的工作（（P559）；2、工程建设中中的合同及签签证管理（P564）；3、工程建设中中的项目管理理（P569）；4、建设工程的的竣工与结算算（P576）；第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段第五层面面是熟练练掌握建建筑房地地产常见见法律问问题并进进行前瞻瞻性研究究。房地产常常见法律律问题：（四）商商品房买买卖中的的律师服服务（p584）律师为商商品房买买卖合同同的当事事人（出出卖人和和买受人人）提供供法律服服务，需需要了解解比一般般的买卖卖合同关关系多得得多的法法律规定定。如。。商品房房预售与与现售制制度、房房地产广广告管理理制度、、银行按按揭贷款款制度、、商品房房买卖合合同文本本的内容容、商品品房交付付及争议议处理、、商品房房验收及及保修规规定等。。第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段第五层面面是熟练练掌握建建筑房地地产常见见法律问问题并进进行前瞻瞻性研究究。房地产常常见法律律问题：（四）商商品房买买卖中的的律师服服务（p584）1、商品房房买卖各各阶段的的法律服服务（P585）；2、预售与与现售中中的法律律服务（（P589）；3、商品房房认购阶阶段的法法律服务务（P594）；[案例]4、按揭贷贷款与购购房付款款中的法法律服务务（P603）；5、交付阶阶段的法法律服务务（P617）；第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段房地产专专业律师师必须了了解并关关注建筑筑房地产产领域的的前沿法法律问题题：事先研究究才有发发言权（（参与地地方示范范文本的的起草工工作），，有前瞻瞻性的研研究才能能成为专专家。第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段第六层面面是收集集建筑房房地产专专业的各各类案例例并加以以研究。。收集专业业方面的的案例，，对案例例研究后后再结合合案例研研究法条条，这样样在案例例与法条条之间来来会穿梭梭，当遇遇到类似似案例时时，你会会迅速的的把案件件事实与与法条结结合起来来，处理理起案件件游刃有有余。（注意意：要注注意收集集最高人人民法院院、各级级省高级级人民法法院的案案例，公公报案例例等）第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段（3）房地产产法律实实务操作作经验简简介律师办理理某一建建筑房地地产诉讼讼案件，，不管是是代理原原告或被被告，都都有基本本的办案案思路。。当然每每个律师师有自己己的独特特办案思思路或操操作办法法及技艺艺，但我我认为以以下的办办案套路路对新律律师或年年轻律师师无疑是是有帮助助的。第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段第一环节节：案件件分析（一）为为什么要要对房地地产案件件进行分分析？房地产案案件，与与其他诉诉讼案件件相比，，有其自自身特点点：1、专业性性强。房房地产案案件会涉涉及如小小区规划划、楼书书广告、、施工方方案、签签证索赔赔等。2、政策因因素多。。除了房房地产法法律法规规，房地地产还受受到大量量的规章章及规范范性文件件或政策策的调控控。3、周期长长、取证证困难。。基于房房地产案案件的上上述特点点，律师师在办理理房地产产案件时时，一般般要对案案件进行行分析与与评估。。第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段（二）如如何进行行房地产产案件的的分析？？1、证据材材料的分分析重点研究究客户提提供的各各类合同同、补充充协议、、来往函函件等。。如对商品品房买卖卖合同纠纠纷，重重点研究究客户之之间的商商品房买买卖合同同及补充充协议，，收集商商品房质质量、交交付时间间、房款款支付等等证据材材料并根根据最高高人民法法院的证证据规则则将证据据装订成成册。。如对建设设工程纠纠纷，重重点研究究双方客客户对有有关工程程造价、、工期、、质量、、工程款款支付进进度、工工程量的的确认等等内容。。对于一一方当事事人垫付付或支付付的工程程款、水水电费、、材料款款要逐笔笔核对，，并打印印成明细细表，这这样既有有利于律律师提高高办案效效率，也也为承办办法官或或仲裁庭庭查阅材材料提供供方便。。第一阶段段房地产产法律业业务的准准备阶段段2、调查与与证据保保全在法庭上上，任何何口头的的陈述如如果没有有相应的的证据支支持，将将不为法法庭所采采纳。因因此，在在分析已已有证据据材料的的基础上上，律师师应结合合案情，，开列需需查的证证据目录录，如土土地使用用权转让让合同、、施工合合同、开开工报告告、设计计变更通通知书、、商品房房预售合合同、现现场签证证、会议议纪要、、备忘录录、隐蔽蔽工程验验收证明明、停水水停电证证明、施施工日志志、不可可抗力证证明、甲甲供材料料验收回回单、来来往函件件等等。。将上述述所有书书证、物物证妥善善保存，，是取得得案件胜胜诉的重重要一环环。第一阶段房房地产法律律业务的准准备阶段3、研究案件件管辖对于客户提提供的合同同中是否有有仲裁条款款，选择仲仲裁方式解解决争议。。对于无仲裁裁约定或合合同、补充充协议对仲仲裁有不同同约定的的的案件，必必须正确确确定管辖案案件的法院院：房地产产纠纷案件件一般以不不动产所在在地法院为为管辖法院院。建筑工工程合同以以施工行为为地为合同同履行地等等等。第一阶段房房地产法律律业务的准准备阶段第二环节：：诉前准备备律师接受客客户委托后后，应当做做好诉前准准备工作：：1、诉前的调调查取证工工作（1）对施工现现场的工程程质量进行行证据采集集与保全工工作。如采采取拍照、、取样封样样、摄像等等方式保全全证据，如如有必要可可请公证机机关现场公公证。第一阶段房房地产法律律业务的准准备阶段（2）走访客户户与证人，，做好书证证收集与保保全工作。。（3）向工程设设计单位、、监理单位位、质监部部门进行咨咨询、调查查，取得一一些权威解解释或技术术数据。（4）根据需要要，请专业业质量检测测机构进行行鉴定。（5）制作作证据据目录录及申申请法法院调调查目目录，，尽量量使己己方证证据形形成证证据链链。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段2、案件件讨论论及通通案由承办办律师师与团团队的的其他他律师师进行行讨论论与论论证，，分析析案件件中各各种证证据之之间的的因果果关系系及对对己方方的后后果。。在案件件讨论论中，，最好好采取取模拟拟原被被告的的方式式进行行“质质证””与““辩论论”。。这种种通案案往往往能起起到明明辨是是非、、理顺顺办案案思路路、抓抓住案案件焦焦点的的作用用。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段3、起诉诉材料料准备备（1）诉状状正本本及副副本；；（2）当事事人营营业执执照及及复印印件、、法定定代表表人身身份证证明及及对方方工商商登记记材料料；（3）办妥妥律师师委托托手续续；第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段（4）如向向法院院申请请诉前前保全全的，，应当当准备备好财财产保保全申申请书书、担担保书书及担担保单单位营营业执执照（（有些些法院院还须须担保保单位位的资资产负负债表表）、、对方方的银银行帐帐号及及资产产状况况等。。（5）准备备法院院诉讼讼费用用。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段第三环环节：：案件件评估估报告告有的案案件的的当事事人，，出于于对案案件结结果的的担忧忧，往往往需需要律律师对对案件件进行行评估估。为为了打打消当当事人人的顾顾虑，，避免免客户户对案案件结结果的的反复复询问问，律律师有有必要要为客客户出出具一一份案案件评评估报报告。。案件件评估估报告告一般般包括括以下下内容容：第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段①案情情简述述及主主要书书证对产生生纠纷纷的过过程及及争议议双方方履约约过程程作一一概述述，列列举案案件的的主要要书证证，并并说明明这些些书证证是律律师对对本案案作出出基本本分析析的前前提条条件。。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段②对客客户有有利因因素及及不利利因素素的综综合分分析用文字字或图图表的的方式式，列列举对对客户户有利利及不不利的的书证证、有有利及及不利利的条条款、、有利利及不不利的的因素素，并并提出出相应应的应应对策策略与与方案案。第一阶阶阶段段房地地产法法律业业务的的准备备阶段段③办案案思路路抓住案案件的的要害害，选选择一一个对对客户户有利利的角角度，，重点点叙述述办案案的方方法、、技巧巧及举举证的的方法法等。。如商商品房房广告告纠纷纷，重重点在在楼书书等广广告宣宣传资资料形形成的的时间间，对对商品品房买买卖合合同的的签订订的影影响等等。建建设工工程纠纠纷，，重点点在于于合同同中的的关键键条款款、现现场签签证、、工程程量确确认、、工期期逾期期限、、工程程质量量、工工程款款支付付等。。商品品房预预售合合同纠纠纷，，重点点在于于交房房期限限、交交付条条件、、产权权证的的办理理期限限等。。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段④律师师团队队成员员及主主要工工作相对于于一人人律师师的单单打独独斗，，律师师团队队更能能吸引引客户户，更更能保保障办办案质质量。。因此此有必必要介介绍律律师团团队成成员及及特长长、工工作分分工及及需进进行的的各项项工作作及工工作量量。⑤合理理的律律师服服务费费报价价可准备备几个个报价价方案案供客客户选选择。。如固固定收收取律律师费费或约约定风风险代代理等等。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段第四环环节：：结案案报告告对案件件的最最终结结果进进行分分析，，不管管是胜胜诉、、部份份胜诉诉还是是败诉诉、部部份败败诉，，是否否选择择上诉诉或今今后再再审，，都有有必要要进行行分析析并形形成结结案报报告。。结案案报告告对律律师业业务能能力的的形成成、提提高有有着十十分重重要的的作用用。第一阶阶阶段段房地地产法法律业业务的的准备备阶段段各类房房地产产纠纷纷案件件举证证指引引1、商品品房预预售合合同纠纠纷案案件证证据要要求（1）证明明双方方主体体适格格的证证据（2）证明明房屋屋买卖卖法律律关系系成立立及合合同履履行情情况的的证据据（普普遍适适用于于各种种商品品房预预售合合同纠纠纷案案件））①房地地产买买卖合合同；；②房地地产销销售许许可证证；第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段③购房房方支支付房房款的的收据据或发发票。。购房房方以以按揭揭（抵抵押））贷款款方式式支付付房款款的，，还应应提供供按揭揭（抵抵押））贷款款合同同、借借款借借据、、分期期支付付按揭揭款的的清单单等；；④房屋屋竣工工验收收情况况的证证明；；⑤房屋屋交接接时间间的证证明。。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段客户还还应针针对具具体的的诉讼讼请求求提交交仅适适用于于某类类案件件的证证据①因开开发商商逾期期交房房，购购房方方要求求解除除《房地产产买卖卖合同同》、支付付逾期期交房房违约约金及及赔偿偿损失失的证证据；；②购房房方受受到损损失的的证据据；③售房房方以以施工工期间间遇到到不可可抗力力为由由提了了抗辩辩的，，应提提供气气象、、地震震、消消防等等相关关部门门出具具的证证明资资料等等。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段因开发发商延延期办办理《房地产产证》，购房房方要要求支支付延延期办办证违违约金金的①售房房方通通知购购房方方办理理产权权转移移登记记和办办理《房地产产证》的证明明；②售房房方已已办理理房地地产初初始登登记的的证明明；③房地地产证证或产产权转转移登登记的的电脑脑查询询单。。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段客户在在诉讼讼请求求中有有具体体请求求金额额的，，应提提交详详细的的计算算清单单。注意：：要保保留计计算公公式及及推算算过程程第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段2、建设设工程程施工工合同同纠纷纷案件件举证证指引引①证明明双方方（原原、被被告及及第三三人））诉讼讼主体体资格格的证证据②证明明建设设工程程合同同关系系成立立的证证据A、建设设工程程施工工合同同；B、增减减工程程量的的补充充合同同或备备忘录录、现现场工工程签签证单单等；；第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段③证明明建设设工程程合同同履行行情况况的证证据A、工程程预、、决算算报告告；B、支付付工程程款的的付（（收））款凭凭证；；C、当事事人对对工程程量、、工程程质量量共同同确认认的证证据，，如工工程验验收、、结算算凭证证，质质检报报告等等；第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段④提交交诉讼讼请求求的计计算依依据A、支持持诉讼讼请求求的计计算方方法及及计算算清单单，如如本金金、利利息、、违约约金、、赔偿偿金的的计算算清单单；B、客户户认为为应当当向法法庭提提交的的其他他证据据。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段3、通过过搞研研究、、发表表文章章等提提升自自己的的业务务水平平与能能力。。孔子曰曰：学学而不不思则则罔，，思而而不学学则殆殆。在我们们对房房地产产领域域的专专业知知识（（法律律层面面与专专业层层面））进行行学习习研究究后，，一定定要将将自己己的学学习心心得和和研究究成果果讲出出来、、写出出来，，让更更多的的人知知道你你在研研究这这个问问题和和你研研究的的深度度。具具体的的作法法可以以通过过撰写写和发发表专专业文文章以以及参参加有有关研研究会会、培培训班班，讲讲课等等多种种方式式进行行业务务宣传传。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段4、准备备阶段段的几几个注注意事事项：切忌浮浮燥。要耐得得住寂寂寞和和一时时的贫贫困，，对现现有业业务有有所取取舍，，投入入一定定的时时间和和精力力进行行专业业的学学习和和研究究。新新律师师最大大的毛毛病是是浮燥燥，觉觉得自自己拿拿上律律师执执业证证便什什么都都能干干。不不愿意意安下下心来来再学学习和和研究究。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段切忌没没有重重点，，什么么都想想学。律师一一定要要有自自己的的专业业方向向，没没有专专业方方向，，便没没有竞竞争力力。因因此，，一定定要选选定专专业方方向，，什么么都想想学，，最终终什么么也学学不好好（谚谚语云云：放放弃一一棵树树，你你将得得到一一片森森林））。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段坚定从从事房房地产产专业业法律律服务务的信信心。。根据据自己己的情情况，，选择择一个个专业业方向向。律师选选择专专业方方向，，一定定要根根据自自己的的具体体情况况来选选择，，不要要认为为哪个个专业业方向向比哪哪个更更高更更好。。目标标确定定后，，才能能有前前进的的方向向。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段切记多多走半半步，，人人人都能能成功功。一个人人的成成功，，其实实并不不需要要像教教科书书中说说的那那样起起五更更、睡睡半夜夜。一一个人人只需需要比比对手手多走走半步步，就就能在在竞争争中处处于不不败之之地。。因此此，只只要认认真对对待你你的八八小时时就足足够了了，你你就迈迈开了了走向向成功功的第第一步步。第一阶阶段房房地产产法律律业务务的准准备阶阶段把握好好生存存与发发展的的辩证证关系系。新律师师或年年青律律师在在领取取律师师牌照照后要要尽快快掌握握律师师执业业的基基本技技能，，尤其其是诉诉讼的的基本本技能能，这这是律律师赖赖以生生存的的基础础。在在此基基础上上，要要尽可可能多多接触触各类类案件件，多多办案案件，，以迅迅速掌掌握执执业技技能。。新律律师或或年青青律师师在执执业的的前几几年，，其业业务量量不会会很大大，有有足够够的时时间可可以用用来学学习，，为了了将来来向房房地产产专业业化方方向发发展，，在选选定专专业化化方向向后一一定要要一门门深入入地、、持之之以恒恒地学学习与与研究究。第二阶段段开拓业业务阶段段在做好知知识和经经验的储储备后，，要通过过多种手手段积极极开拓业业务。非非诉讼律律师开拓拓业务的的方式与与诉讼业业务不一一样，更更多地要要通过专专业知识识和能力力的展示示来承揽揽业务。。第二阶段段开拓业业务阶段段1、参与有有关的研研讨会。。积极参加加该专业业的会议议，结识识该专业业的专家家、学者者和行政政官员，，通过与与他们的的交流，，使律师师掌握最最新的知知识，同同时，也也可以通通过他们们的口碑碑推介自自己。第二阶段段开拓业业务阶段段2、发表专专业文章章。发表房地地产法律律专业文文章对新新律师介介入该业业务领域域也是很很有效的的。通过过写文章章，可以以促使律律师对专专业问题题进行深深入研究究，查阅阅大量资资料，提提升律师师水平。。文章的的发表可可以使律律师在更更大的范范围宣传传自己。。第二阶段段开拓业业务阶段段3、讲课。。包括到专专业培训训班、研研讨会的的发言、、讲课和和到客户户单位的的专门讲讲课。讲讲课对一一名律师师的培养养是很有有效的。。讲课前前要备课课，会促促使你对对某一问问题进行行深入和和系统的的研究；；讲课时时对律师师的思考考能力和和语言表表达能力力有很好好的锻炼炼；第二阶段段开拓业业务阶段段当然，有有针对的的讲课可可以向目目标客户户或潜在在客户展展示自己己在某一一领域的的专业特特点。我我现在每每年都要要给住宅宅产业商商会、房房地产协协会、建建筑业协协会等行行业协会会以及服服务的客客户单位位举办各各种法律律讲座，，其收获获也是很很大的。。第二阶段段开拓业业务阶段段4、积极介介入并参参与地区区性建筑筑房地产产领域各各类示范范文本、、规范性性文件的的起草、、修改工工作。积极参与与地方立立法或规规范性文文件或示示范文本本起草工工作，提提高律师师的形象象或在专专业领域域的地位位。第二阶段段开拓业业务阶段段开拓业务务阶段的的几个注注意事项项：在谈业务务时不要要大包大大揽，做做自己专专业的事事。律师在承承揽业务务时，不不能大包包大揽，，更不要要对当事事人承诺诺自己什什么都能能干，因因为一个个律师是是不可能能掌握方方方面面面的法律律问题的的。而且且，宣称称自己什什么都能能干的律律师，经经常是什什么也干干不好。。第二阶段段开拓业业务阶段段[我在网上上看到一一些年青青律师，，做了很很多的自自我推荐荐的博客客，这本本来是一一件很好好的事情情，但一一会儿宣宣称自己己是工伤伤律师，，一会儿儿宣称自自己是交交通赔偿偿律师，，一会儿儿宣称是是刑事辩辩护律师师，一会会又宣称称自己是是劳动合合同法律律师，有有客户问问我：某某律师究究竟是做做什么专专业的律律师？某某律师的的特长究究竟又是是什么？？客户在在通过网网络了解解你的时时候，会会是什么么感觉呢呢？万金油吧吧！]第二阶段段开拓业业务阶段段签订专项项法律顾顾问或委委托代理理协议时时，要把把工作的的内容向向当事人人说清楚楚，不要要让客户户对你有有过高的的预期。目前，客客户对律律师投诉诉的情况况越来越越多。其其中有一一个投诉诉的热点点就是律律师在承承接业务务时承诺诺能做某某事，但但律师没没有办到到。新律律师一定定要注意意，在承承接业务务时，把把自己能能给客户户做的工工作讲清清楚，写写在委托托合同中中，形成成书面的的文件是是律师在在遇到投投诉时最最有利的的武器。第二阶段段开拓业业务阶段段切忌诋毁毁同行。对同行的的诋毁并并不能抬抬高自己己的位置置，反而而是给客客户留下下不好的的印象。。因此，，在谈业业务时，，只讲自自己的特特点，不不要对其其他律师师和律师师事务所所做过多多评价。。第二阶段段开拓业业务阶段段不要做收收费过小小的业务务。新律师在在最初执执业时，，往往出出于生存存的考虑虑，不管管案件大大小、收收费多少少都承接接，但是是，一些些收费较较低的业业务，一一是委托托人对律律师的工工作本身身不予认认可而任任意压价价，二是是收费低低的业务务与收费费高的业业务要付付出同样样的劳动动，过多多过小的的业务，，把自己己陷于每每天的琐琐事之中中，不仅仅自己收收入得不不到提高高，也会会影响律律师对新新业务知知识的学学习。第三阶阶段业业务形形成阶阶段1、成立立项目目小组组，以以团队队形式式为客客户提提供服服务。。以项目目小组组提供供服务务，一一是可可以解解决律律师专专业知知识的的互补补，二二是可可以解解决律律师业业务时时间的的互补补。非非诉讼讼业务务涉及及的专专业知知识很很多，，一个个律师师不可可能都都掌握握。同同时，，一个个律师师往往往同时时办理理多个个案件件，多多个律律师承承办一一个项项目，，可以以使一一个律律师不不在时时，其其余律律师亦亦可以以为客客户提提供及及时的的服务务。第三阶阶段业业务形形成阶阶段2、向客客户提提供工工作计计划或或工作作方案案。项目小小组成成立后后，小小组负负责人人应根根据客客户的的委托托事项项拟订订一份份工作作计划划或工工作方方案。。将律律师服服务的的方式式、时时间、、内容容及计计费方方式向向当事事人讲讲清楚楚，以以便与与客户户提供供配合合。第三阶阶段业业务形形成阶阶段3、作一一份详详细的的资料料清单单，并并报送送客户户。房地产产法律律业务务与其其他诉诉讼业业务、、非诉诉讼业业务一一样，，也需需要律律师对对客户户及委委托事事项的的基本本情况况做充充分了了解。。通常常的作作法由由律师师拟订订一份份资料料清单单，要要求客客户按按约定定的时时间提提供。。在资资料清清单中中，要要讲清清对提提供资资料的的要求求及随随时要要求补补充新新资料料。第三阶阶段业业务形形成阶阶段4、调查查研究究。对客户户提供供的资资料进进行初初步分分析研研究后后，要要根据据审阅阅材料料中发发现的的问题题，到到客户户单位位进行行调查查了解解。调调查阶阶段，，一定定要充充分了了解客客户的的需求求；律律师要要做个个好的的倾听听者，，多听听少说说。同同时，，要明明确真真正的的客户户是企企业的的老板板，与与你沟沟通的的人可可能并并不一一定是是真正正的老老板。。第三阶阶段业业务形形成阶阶段5、要以以对客客户高高度负负责的的态度度提供供服务务。律师在在承办办业务务时，，要作作到对对客户户负责责、对对法律律负责责和对对社会会负责责三个个统一一。我我认为为，律律师服服务作作为有有偿服服务，，首先先是做做到对对客户户负责责。即即要以以自己己最大大的努努力依依法完完成客客户的的委托托事项项。第三阶段业务务形成阶段6、作好工作记记录。对客户的服务务一定要形成成书面的成果果。对客户的的服务过程，，一定要形成成书面的成果果。有时候客客户可能只是是给你打一个个电话，咨询询一个问题。。但是，在电电话和口头咨咨询后，最好好能将客户咨咨询的问题以以律师函的形形式发给客户户。一来，可可以给客户一一个提醒，使使他对律师的的答复有一个个深入的了解解；二来，口口头解答有时时难免会产生生遗漏和错误误，通过书面面的文件有一一个修正过程程；三来，能能使客户对律律师的工作有有一个更好的的评价；同时时，也有利于于对客户投诉诉事项有抗辩辩证据。第三阶段业务务形成阶段7、形成工作报报告。工作报告的形形式：法律意见书、、咨询意见书书、专项报告告、律师函等等。第三阶段业务务形成阶段（一））律师师在为为客户户提供供法律律服务务的过过程中中应当当制作作的法法律服服务文文书包包括但但不限限于以以下方方面：：1.《《法律意意见书书》《法律意见书》对内主要针对对合同、法律律文件、其他他法律事项涉涉及的法律问问题提供法律律分析、修改改意见、风险险提示、解决决方案、律师师建议等提供供的建议性常常用法律服务务文书；对外外则是向相关关单位出具律律师函、催告告函等法律性性文书。第三阶段业务务形成阶段2.《律师风险提示示》《律师风险提示示》主要对于公司司涉及的法律律事项不适合合出具法律意意见书，或者者仅需对某种种法律风险作作出特别提示示的情况下，，出具的风险险提示法律服服务文书，同同时也可以作作为日后我们们免责的证明明。第三阶段业务务形成阶段3.《紧急情况反映映》《紧急情况反映映》用于对公司有有重大影响，，时间较为紧紧迫的事项，，包括需要及及时采取补救救措施，或者者需要公司紧紧急作出决策策的事项。第三阶段业务务形成阶段4.《律师谏言》《律师谏言》是在律师为顾顾问单位提供供法律服务的的过程中，发发现公司存在在的某种具有有普遍性或者者一定代表性性的事件，而而提供的律师师建议，用于于提示公司防防范某种普遍遍行为。适用用于《法律意见书》之外的事项。。第三阶段业务务形成阶段5.《律师工作简报报》《律师工作简