房地产测量概论

房地产测量

主讲人：徐锋

测评

一、平时考核（30%）1.考察出勤率（10分）2.作业三次（30分）3.实验（40分）4.探究式学习，课堂随机提问（20分，每人4次，每次5分）二、期末考核（70%）闭卷考试（100分）教材《房地产测量》，刘权编著ISBN：9787307069770，人手一本

第一章房地产测量概论

测绘学是研究如何对地球表面物体的形状、大小、空间位置及其属性等进行测定、采集、表述的科学。按其研究的对象和应用的范围不同，测绘学包括大地测量学、摄影测量学、工程测量学、地图制图学、地籍测量学以及房地产测量学等。

地面测量第1章房地产测量概论房地产测绘---概述

§1.1房地产测绘的定义1、房地产的概念：房产是建筑物财产的简称，有房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。房地产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。结构关系：2、房地产测绘定义房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状等信息的一门技术。定义1：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。定义2：1））、、房房地地产产基基础础测测绘绘房地地产产基基础础测测绘绘是是指指在在一一个个城城市市或或一一个个地地域域内内，，大大范范围围、、整整体体地地建建立立房房地地产产的的平平面面控控制制网网，，测测绘绘房房地地产产的的基基础础图图纸纸--房地地产产分分幅幅平平面面图图及房地地产产分分丘丘平平面面图图。3、、房房地地产产测测绘绘包包括括：：房房地地产产基基础础测测绘绘房地地产产项项目目测测绘绘房地地产产基基础础测测绘绘2））、、房房地地产产项项目目测测绘绘房地地产产项项目目测测绘绘:是指指在在房房地地产产权权属属管管理理、、经经营营管管理理、、开开发发管管理理以以及及其其他他房房地地产产管管理理过过程程中中，，测测绘绘房地地产产分分丘丘平平面面图图、房地地产产分分层层分分户户平平面面图图及相相关关的的图、、表表、、册册、、簿簿、、数数据据等所所开开展展的的各各项项测测绘绘活活动动。。房地地产产项项目目测测绘绘与与房房地地产产权权属属管管理理、、交交易易、、开开发发、、拆拆迁迁等等房房地地产产活活动动紧紧密密相相关关，，工工作作量量大大。。最大量量、、最具现现实实性性、、最重要要的的是是房房屋屋、、土土地地权属属证证件件附附图图的测测绘绘。。房地地产产项项目目测测绘绘§1.2房房地地产产测测绘绘的的目目的的和和任任务务一、、房房地地产产测测绘绘的的任任务务1、、对对房屋屋本本身身以以及及与与房房屋屋相相关关的的建建筑筑物物和构构筑筑物物进行行测测量量调调查查和和绘绘图图的的工工作作；；2、、对对土地地以以及及土土地地上上人人为为的的、、天天然然的的荷荷载载物进行行测测量量调调查查和和绘绘图图工工作作；；3、、对对房地地产产的的权权属属、、位位置置、、质质量量、、数数量量，，利用用状状况况等等进行行测测定定、、调调查查和和绘绘制制成成图图的工工作作。。二、、房房地地产产测测绘绘的的目目的的1、、为为房地地产产管管理理(包包括括产产权权产产籍籍管管理理、、开开发发管管理理、、交交易易管管理理和和拆拆迁迁管管理理)服服务务、、以以及及为为评评估估、、征征税税、、收收费费、、仲仲裁裁、、鉴鉴定定等等活活动动提提供供基基础础图图、、表表、、数数字字、、资资料料和和相相关关的的信信息息。。2、、为为城市市规规划划、、城城市市建建设设(如如基基础础设设施施，，地地下管管网网，，通通讯讯线线路路，，环环境境保保护护)等等提提供供基基础础数数据据和和资资料料。。总结：1、、主要是通过过调查和测绘绘工作来确定定房屋及其房房屋用地的坐落、权属、、权界、权源源、数量、质质量和利用现现状等，并以文字字、数据及图图集的形式表表述出来。2、为房地地产管理，尤尤其是房屋的的产权、产籍管理提供准确确可靠的成果果资料。3、同时，它它也是国家基础空间间数据库的重要组成部部分，为城市市规划、土地地利用规划、、城镇建设、、市政工程、、为房地产开开发、交易、、评估、拆迁迁、征收税费费、金融、保保险等提供基基础资料。§1.3房房地产测量的的作用1．地理方面面的作用：房产测绘为房房屋和房屋用用地及有关信信息提供准确确的、具有统统一坐标系统统的地理位置置数据资料。2．法律方面面的作用审核验收确认认后就具有法法律效力。是是进行产权登记、产产权转移和处处理产权纠纷纷的依据，是加加强房地产管管理、核发产产权、颁发权权证、保障房房地产占有者者和使用者的的合法权益，，加强社会主主义法制管理理的重要依据据。3．经济方面面的作用房地产测量提提供的大量准准确的房产薄薄册、房产数数据、房产图图集等资料，，为及时正确确掌握城镇房屋和土土地的现状及及其变化，理清--公私占有的的--房地产产数量和面积积，建立产权权、产籍和产产业管理档案案，统计各类房屋屋的数量和比比例等提供了可靠靠的依据，也也为开展房地地产经济理论论研究奠定了了坚实的基础础。4．社会服务务方面的作用用房地产测量提提供房屋及其其用地的地理理位置、权属属、数量、质质量、及利用用现状等资料料，可以很好好地为房地产产管理部门和和规划部门，，全面了解和和掌握城镇房房屋和土地的的总数量、总总质量、人均均数量、发展展速度等指标标，为更好地地配置土地资资源，合理使使用房屋，有有计划的进行行城区的改造造和新区的规规划、开发服服务。房地产产测量资料，，是开展城镇镇房地产管理理理论研究的的重要基础资资料。房地产的核心心业务包括房地产测量、、房产预售、、产权登记与与交易管理、、房产档案管管理，它们之间具具有紧密的关关系。如下图图所示：图1－1房房产测量在期期房和现房中中的作用在图1-1中中，可以看出出房地产管理理的业务分为为三个阶段：房房产预售阶段段和存量房管管理阶段、二二手房管理阶阶段。相应的房地产产测量业务分分为三个阶段：房房产预售阶段段的预售测量量、存量房管管理阶段的竣竣工测量、二二手房管理阶阶段的变更测测量。在房产预售售阶段，房地地产管理部门门主要进行商商品房预售审审批，核发商商品房预售许许可证，并对对预售合同进进行备案管理理。房地产开开发商要领取取房产预售许许可证，必须须先申请进行行预售测量，，测量出预销销售建筑面积积，否则不能能进行房产预预销售。在存存量房管理阶阶段，房地产产开发商在房房屋竣工后，，需要申请竣竣工测量，房房地产管理部部门审查确权权后登记发放放证书，并进进行档案管理理和物业维修修基金管理。。如果日后房房产权属和现现状发生变化化时，还需要要申请变更测测量，对房产产重新确权发发证。5.建筑工工程施工招标标中的作用在建筑工程施施工招标过程程中，建设单单位与施工方方签订房地产产施工合同时时，经常以房房屋建筑面积积为施工款结结算的面积依依据，一旦定定下单价后，，最重要的就就是房屋建筑筑面积的多少少。可是在实实务中，经常常发生由此房房屋建筑面积积而引起的纠纠纷，究其原原因是产权登登记使用的房房屋建筑面积积的计算标准准和建筑工程程造价中使用用的房屋建筑筑面积的计算算标准不同，，前者执行《房产测量规规范》GB/T17986-2000,后者执行《建筑工程建建筑面积计算算规范》GB/T50353-2005，，不是测量技技术和精度问问题，而是依依据标准不同同。两个规范存在在较大的不同同，主要表现现在以下几个个方面：1)对房屋层层高的计算，，《房产测量量规范》中规规定：层高在在2.20m以上计算全全面积，2.20m以以下不计算面面积。《建筑工程程建筑面积计计算规范》规规定：层高在在2.20m以上计算全全面积，2.20m以以下计算半面面积。2)阳台面积积的计算，《《房产测量规规范》中规定定：封闭阳台计算算全面积，不不封闭阳台计计算半面积。。《建筑工程建建筑面积计算算规范》规定定：阳台计算半面面积。3)室外楼梯梯的计算，《《房产测量规规范》中规定定：有顶盖楼梯计计算全面积，，无顶盖楼梯梯计算半面积积。《建筑工程建建筑面积计算算规范》规定定：有顶盖楼梯计计算半面积，，无顶盖楼梯梯不计算面积积。4）最主要的的区别在于：：依据《房产产测量规范》》计算的产权权面积不包括括不被分摊的的建筑面积。。6.面积纠纷纷司法鉴定中中的作用近几年，房屋屋权属纠纷、、面积纠纷经经常发生，随随着百姓法制制观念的不断断提高，国家家法制建设的的不断完善，，现在很多省省、自治区、、直辖市等都都成立了仲裁裁委员会，仲裁委员会可以对房屋权权属纠纷、面面积纠纷等进进行仲裁，但但仲裁委员会会由于缺乏相相应的执行力力，对仲裁的的结果难以执执行。现实生生话中房屋权权属纠纷、面面积纠纷又屡屡见不鲜，业业主需要强有有力的诉讼途途径来解决此此类纷争。近近几年各地高级人民民法院司法鉴鉴定中心承担起了解决决此类纠纷的的责任，为房房产纠纷提供供了一条司法法诉讼的渠道道。在房地产司法法鉴定中房地地产测量的几几种情形：1)权利人对对房屋的产权权面积有异议议时可以申请请更正登记，，更正登记需需要对房地产产进行更正测测量，可以通通过司法诉讼讼来解决。2)权利人将将房地产进行行抵押后，又又在该宗土地地上新建了若若干房屋，新新建房屋没有有登记，如发发生抵押人无无法偿还贷款款需要对该宗宗房地产一并并处理需要拍拍卖时，需对对新建房屋进进行现状测量量。3)因法院判判决、司法仲仲裁等法律行行为需要对房房地产进行分分割时，需要要进行分割测测量。4)被查封的的房屋和土地地如果没有办办理登记需要要进行现状测测量。5)工程款纠纠纷中，拖欠欠工程款的数数目小于被查查封楼房的价价值时，需要要对该楼房进进行分割测量量，以分割出出的房屋受偿偿或通过拍卖卖后以价款受受偿。7.城市规划划中计算建筑筑容积率的作作用城市控制性详详细规划是建设项目和和房地产开发发商实施项目目建设的最重重要的控制依依据，在整个个规划建设活活动中起着承承上启下的作作用，它是规规划工作的重重点所在，也也是规划工作作的中心，规划审批的根根本。这一环节也也是建设单位位和房地产开开发商获取最最大利益的重重点环节。提提高建筑容积积率，增加建建筑面积是利利益最大化的的核心指标。。而改变容积率率则导致其它它技术指标的的改变，造造成绿化面积积减少、房屋屋间距缩小、、楼层增高、、密度加大等等。所以容积积率必须严格格控制。综上所述，房房地产测量涉涉及到房地产产领域的多个个方面，是一一项非常重要要的工作。但但传统的房产产测量理论存存在一定的局局限性，在解解决上述几个个问题时捉襟襟见肘。《物权法》已已于2007.10.1起实施，明确规定：：建筑区划内的的其他公共场场所、公用设设施和物业服服务用房，属属于业主共有有。这就为房屋屋公用建筑面面积的分摊做做了明确规定定。建筑区划划内的整个房房屋建筑面积积当中，有一一部分面积如如为小区服务务的物业用房房、设备用房房、管理用房房，地下人防防工程，消防防避难层（间间）是不被分分摊的建筑面面积，在以往往的测量当中中这部分面积积到底有多大大，产权归谁谁所有都是未未知数。那么么现在既然权权属非常明确确，面积有多多大就应该准准确测量。鉴于此，本教教材在此方面面进行了探索索和创新：把把建筑区划内内的建筑面积积分为专有建筑面积积和公用建筑面积积，公用建筑面面积又分为两两部分，一部部分是能被分分摊的公用建建筑面积，称称之为共有建筑面积积，为本幢业主主共有。另一一部分是不能能被分摊的公公用建筑面积积，为公有（业主共共有）建筑面面积，为小区全体体业主共有，，故又称之为为业主共有建建筑面积这样新构建的的房地产测量量理论即可解解决以上几个个瓶颈问题：：1）原来被忽忽略了的公有（业主共共有）建筑面面积不但明确了归归属，而且面面积的大小业业主也清清楚楚楚。如果以以后这一部分分面积经过业业主大会同意意改变其用途途，也便于变变更测量和操操作。2）专有建筑面积积加上共有建筑面积积即为产权面积积，用于确权权使用，这也也是传统的房房测理论。3）为健全房房地产市场，，规范房地产产市场建筑面面积计算和使使用标准，现现有的两套建建筑面积计算算规范《建筑筑工程建筑面面积计算规范范》和《房产产测量规范》》应该采用一一个。经过重重新架构以后后的房地产测测量理论可以以很好地解决决这个问题。。即建筑区划内的的总建筑面积可以直接用于于工程概预算算计算中的建建筑面积。4）建筑区划划内的地面以上的总总建筑面积可直接用于核核算建筑容积积率的建筑面面积。§1.4房房地产测量的的特点分幅平面图（1）分幅房房产图：按规规范规定的比比例尺和图面面尺寸进行分幅，以幅幅为单位满幅幅作业；分幅幅图必须覆盖盖整个城市建成区，，是产籍管理理的基础图件件。（2）分丘房产图：以丘的范围为绘图图“幅面”而而绘成的局部明细图。一个地块只属属于一个产权权单元为独立丘，一地块属几个产权单元元的为组合丘（公用一张分分丘图）。“丘”－以某房地地产单元的用地界线封闭闭而形成的地块，是地表上一块有有界空间的地地块。分丘图（3）分户房产图：以每户产权人为一个“幅面面”的房产图，若为多层层楼房，则以以分层分户为为幅面，称房产分层分户图，它是房屋产权登记记发证时的附附图。分层分户图总结：1.测绘内容容上与地形测测量的差别；；2.测绘成果果产品的差别别；3.测图比例例尺大；1）、城镇建建成区的分幅房产图采用1：500比例尺测图，，作业中一般般须满幅；分丘图也用1：500比例尺绘制。。2）、远离城城区的工矿企企事业等单位位及毗连的居居民地，采用用1：1000比例尺测图。。3）、分层分户图可采用1：200或或1：100比例尺绘制。。4）、分丘图的比例尺可在在1：100－1：1000之间选选用，用4开开－32开纸纸；分户图选用1：200比例尺，用16或32开开图纸绘制。。总结：4.测绘成果果效力的差别别；5.精度要求求不同；6.修测、、补测、变变更测量及及时；7.房产测测绘人员既既懂测绘、、更懂房地地产。§1.5房房地产测量量的程序1、房屋的的权利人书面申请房屋测绘－－－审查申请人提交交的各种证证明文件，，并与房屋屋权利人签订测绘合合同。测绘队伍伍要做到合合同在前、、测在后，，一有变化化及时变更更，是房地地产测量的的重要内容容之一。2、合同签签订后，由由房屋权利利人及时提提供有关房房屋的设计计施工图（平平、立、剖剖）、总体规划图图和各种结构详图。如有变更更，及时提提供变更图。3.房产测测量按阶段段划分为预售测量、、竣工测量量、变更测测量。预售测量就是房屋主主体没有完完工以前，，开发商为为了取得销销（预）售售许可证并并提前进行行销（预））售而需要要进行的房房产测量，，目的是进进行预销售售面积测量量。这一时时期测量以以设计施工工图为标准准。房地产开发发商拿到房房产测绘成成果，加上上《国有土土地使用证证》、《建建设工程用用地许可证证》、《建建设工程开开工许可证证》到城市市房地产市市场管理部部门办理《《商品房销销预售许可可证》，才才可进行销销售。这一一阶段的房房产测量属属于“预售”测测量，是按建筑筑施工图计计算，此时时签订合同同面积为““合同约定面面积”。竣工测量就是房屋主主体完工以以后，测绘绘部门要对对房屋的各各部位尺寸寸进行实地地测量。根根据《房产产测量规范范》的精度度要求，计算“竣工工”测量和和“预售””测量的误误差，如果误差差在规定限限差之内，，即以“预预售”测量量面积为最最后成果，，合同无须须改变。如如果误差超超限，则以以“竣工””测量面积积为最终成成果，产权权登记发证证面积即以以最后“竣竣工”测量量面积发证证。此种情情况则需要要增加补充充合同，根根据“竣工工”测量的的产权登记记建筑面积积重新计算算房款。《商品房销销售管理条条例》中规规定:合同有效性性误差≤3%。面积误差比比=（产权登记面面积-合同同约定面积）/合同同约定面积积*****《商品房销销售管理条条例》中规规定，合同有效性性误差为3%，即产权登记建建筑面积与合同约定建建筑面积误差比在3％之内（（含3％）），此合同同生效，以以产权登记记建筑面积积为准，房房价款多退退少补。如果产权登登记建筑面面积与合同同约定建筑筑面积误差差比在3％％以上，买买受人可以以退房。如如果买受人人不同意退退房，希望望继续履行行合同，则则产权登记建建筑面积大大于合同约约定建筑面面积超过3％部分的的房价款由由出卖人承承担，产权权规买受人人。合同约定建建筑面积大大于产权登登记建筑面面积3％部部分的房价价款由出卖卖人双倍返返还买受人人。4.为测绘绘分幅图、、分丘图、、分户图做好总体技技术设计，进行平面面控制测量量，实施碎碎部测量，，并绘制分分幅图、分分丘图、分分户图。5、提交房产测测绘报告书书，对项目概概况、测绘绘依据、使使用仪器，，测量结果果进行说明明。6、最后，，将房产测测量资料汇汇报到房产行政管管理部门进进行审核，，一经确认认既具有法法律效力。。同时划归归为房地产产档案统一一管理。总结1、程序房地产的权权利申请人人或利害关关系人申请请房产产测绘部门门审查申请请人或利害害关系人提提交的各种种证明文件件（合法性性和否齐全全）签签订房地产产测绘合同同。2、房地产产测绘技术设计平平面控控制测量房房地产产分幅、分分丘、分层层分户平面面图的测绘绘及房地产产的面积量量算变变更测量进进行测测绘成果的的检查、验验收上上交资料和和技术总结结。1.6、房房地产测绘绘的基本原原则1、平面控控制测量及及其扩展，，应遵循从高级到低低级的精度梯度度要求进行行布网和作作业；2、从整体到局局部，首先考虑虑影响全局局的曲面与与平面投影影的精度，，即选择投影带带宽和中央央子午线（变形小于2.5cm/km）－国家控控制网－城城市局部控控制网－图图幅图根网网－局部图图形；3、先控制后细细部，房地产测测绘的控制制指平面控制；房产图不应应脱离城市市控制网而而进行独立立的局部测测图，测图的作业业顺序是：：城市基本控控制－导线线网测量（（或GPS网））－图根测测量－细部部测量。4、先外围后内内部，这是针对对房地产测测绘的特殊殊要求提出的；先用用解析法或精精密测距方方法测外围界址址点，再用直角坐标标法等几何方法测测内部。5、先调查后测测图，房屋和用用地调查是是房产图测测绘的必备工作基础础。§1.7房房地产测测量的内容容1、已有资资料的收集集、分析与与利用其主要工作作内容有：：收集测区区内已有的的大比例尺地地形图、地地籍图、影影像平面图图及近期的航航摄像片等等图件，并并对这些图图件和可利利用价值进进行分析；；收集测区区内已有的的控制点成成果资料，，包括控制制点的成果果数据及一一切与控制制点有关的的的广文字字说明资料料，并对控控制点成果果精度进行行分析；收收集测区内内最新的与与行政区划划有关的资资料、房屋屋普查资料料等；收集集测区内的的标准化地地名资料等等。2、测区踏踏勘和技术术设计在收集、分分析已有资资料的基础础上，首先先对测区进进行实地的的踏勘（勘勘察），其其主要工作作内容有：：标注工作底底图，将测测区范围线线、主、次次要街道、、已有控制制点及房产产控制点的的选点位置置标绘在适适当比例尺尺的地形图图上；了解测区区的自然、、交通、人人文等方面面的情况；；了解和掌掌握测区有有关房产要要素和必要要的地形要要素的基本本状况；实实地调查已已有控制点点的完好情情况和房产产控制点点点位情况等等。在测区区踏勘的基基础上，根根据《房产产测量规范范》及有关关的技术标标准编写技技术设计书书，制定出出具体的技技术要求、、实施方案案及经费预预算等。3、房产平平面控制测测量房产测量的的第一步是是在测区建立立一个高精精度的、有有一定密度度的、可以以长期使用用的、覆盖盖全区的平平面控制网网，这是保证证房产测量量的基础。。平面控制制点可以利利用自己已已有的符合合房产测量量规范要求求的现有成成果，必要要时则应自自行布测房房产平面控控制网。4、房产调调查房产调查的的目的是通通过实地详详细调查，，查清测区区内所有房房屋及其用用地的位置、权属属、权界、、数量、质质量和利用用现状等基基本情况以及地理名名称、行政政境界、政政府机构名名称和大的的企事业单单位名称的的调查，获获得真实可可靠的第一一手资料。。这些资料料既是测绘绘与编制房房地产图件件必不缺少少的基础资资料，也是是房地产档档案的重要要组成部门门。5、房产图图测绘房产分幅平平面图是对对房屋及其其附属设施施、陆地交交通、水域域及其它有关地物的的形状、位位置进行测绘，，并对测区区内的界址址点、境界界点进行测测绘，同时时对房屋边边长进行测测量（或用用钢尺或用用手持激光光测距仪））如有必要要，用实测测边长与通通过房角点点反算边长长相比较。。6、房产面面积测算房产面积的的测算包括括房屋面积的的测算和房房屋用地面面积的测算算。房屋面积的的测算包括括房屋建筑筑面积的测测算、房屋屋使用面积积测算、房房屋套内面面积测算、、房屋共有有建筑面积积计算与分分摊。7、变更测测量由于城市现状的的不断变更更，以及房房屋和房屋屋用地的产产权经常转转移，变更测量量将成为房房地产测绘绘部门的一一项经常性性的工作，，为了保证证产权产籍籍的动态管管理，保持持图的现势势性，和房房产档案的的现势性，，变更测量量必须及时时，及时的的程度不能能用周期来来确定，按按需要随时时随地进行行。8、检查、、验收、审审核房产测量成成果在测绘绘公司内部部“两检一验收收”合格后，，由房地产产行政管理理部门实施施审核，实实行审核制制度。用于于房屋权属属登记等房房产管理的的测绘成果果，房地产产行政主管管部门应对对施测单位位的资格、、测绘成果果的适用性性、面积测测算依据与与方法等内内容是否符符合《规范范》要求，，能否满足足房地产行行政主管如如房屋权属属登记的需需要，能否否与房地产产行政主管管部门原有有的房产图图、数据库库对接等