房地产推广方案2

新弘国际城2012年度企划推广报告2011.9—2012.12线下活动为主:1、以“下一站幸福”为全年主线2、从新婚、三口之家和投资三方面客户安排活动线3、持续、系统推进，营造口碑4、促进老客户成交+吸纳新客户结论：1、在报纸媒体投入不多的情况下，通过持续性暖场活动确保案场人气；2、通过老带新，形成口碑效应，是主要的营销手段。2011年推广回顾线上推广为辅:1、以“景观王座、精装”主打2、辅助22号轨交+准现房卖点吸纳新客户3、成为新弘会会员促进成交1、今年8月——12月底，3.48亿；2、明年全年5.22亿3、明年主推产品：90平米小户型、毛坯现在到明年底：总销套数约628套（其中，今年10月推盘256套、明年3月推盘216套、明年9月推156套）4、全年推广费用：700万销售指标目标理解目标目标理解628套，全年蓄客需要6000组左右；目前成交老客户：800组左右；未成交老客户：200组左右在限购盛行、产品没有提升的情况下如何有效、持续的蓄水？2012年，营销推广突破核心价值/推广策略/企划执行产品核心价值提炼PART11、产品卖相不足主力产品：90平米小户型装修标准：毛坯案场接待会所：因工程原因，形象面将会较差样板房：因工程原因拆除，2012年将在无样板房情况下销售

2、交通配套不足22号线距离本案2公里公交车线路少，松莘线30分钟一班目前没有社区班车莘松路繁忙拥挤，自驾车同样不便

3、生活配套欠缺目前，只有1.8公里外的新南路家乐福周边缺少超市、娱乐休闲、银行、学校、菜场等生活基本配套；

4、周边环境差本案及多数楼盘均在施工，距离虹桥机场较近，飞机噪音明显。整个环境对购买形成一定抗性。必须找到新的核心价值点！面临的问题距离市区30公里，90平米小户型交通、配套均不成熟的情况下客群置业心理剖析谁在买我们的产品？他们为什么买？他们主力年龄在27—37之间，或者刚刚结婚，或者成家仅几年，孩子很小。可能会经常让父母过来一起暂住。面临着家庭成员的成长和增加，置业时会考虑到各家庭成员之间的私密空间。并会考虑家庭成员所需的生活配套，如老人带孩子更喜欢社区的景观绿化空间较大，旁边是否有菜场、超市、银行。男女主人会考虑交通，以及此后该区域的发展。家庭结构典型的成长型家庭购房时会考虑实在而细节的户型分割和生活配套他们刚过而立之年，职业基本分为两类，一类是公司职员，最高是中层领导，正处于事业的上升期。另一类是小个体户，有一个稳定且不错的收入渠道。但他们都是家里的顶梁柱，生理和心理年龄决定了他们开始考虑稳定、圆满的家庭生活；家，是这个年龄最大的梦想之一；事业层次“家”的概念随年龄而强烈。置业是这一人生阶段的头等大事。他们事事业刚刚处于于发展展期，，大多数数家庭月月收入入在1.5万—2万之间间。少数从从事个个体户户经商商者略略好，，年收收入在在20-30万之间间。大部分分客户户的存存款还还不足足以支支撑独独立购购房，，45万左右右的首首付往往还需要父父母的的支持持。被市区区高房房价挤挤压。。务实实的心心态、、不多多的收收入，，决定定了更更看重重房子子的性性价比比！收入洞洞察限购时时代，，投资资客户户锐减减。绝大多多数客客户是是自主主需求求，所以以对产产品的的考量量都比比较务务实和和谨慎慎，房房子能能否升升值是是其次次，关关键是是当下下置业业的门门槛和和居住住的舒舒适性性。所以他他们更看重重实实实在在在的生生活配配套、、交通通便捷捷性和和生活活氛围围。置业动动机自住，，交通通与生生活配配套与与房子子本身身同样样重要要。我们面面临是是其实实是一一个非常看看重性性价比比的刚刚需人人群。。这就决决定了了，挖掘产产品的的独特特价值值和营营造生生活的的氛围围，一一虚一一实，，是促促进成成交的的关键键。小结：：产品价价值提提炼在配套套明显显缺乏乏优势势的情情况下下，面面对刚刚性、、追求求性价价比客客群三期的的核心心价值值，一定是是基于于产品品力的的精准准体现现莘闵别别墅区区，区域的的国际际化和和高端端气质质；莘闵别别墅区区是上上海发发展最最早、、最成成熟的的别墅墅区域域，也也是上上海西西南区区离市市中心心最近近的别别墅板板块之之一。。多个别别墅项项目，，规划划了庞庞大的的别墅墅体量量，目目前是是亚洲洲最大大的别别墅集集中区区域；；新弘国国际城城位于于莘闵闵别墅墅区内内，项项目本本身也也拥有有别墅墅产品品。。对于于将要要推出出的公公寓产产品，，板块块的高高端属属性，，静谧谧优雅雅的居居住环环境，，以及及未来来的发发展潜潜力都都得到到公认认。产品价值值梳理之之区位利用价值值：目前，莘莘闵别墅墅区概念念大多停停留在行行业内部部，其规规划、发发展及市市场定位位，尚未未被大众众市场所所有了解解和接受受。对本案三三期来说说，莘闵闵别墅区区只能作作为小细细节卖点点。非重要卖点23万方复合合式国际际住区新弘国际际城是集集公寓、、别墅、、酒店式式公寓及及商业于于一体的的复合型型大盘。。以“国际际住区””的理念念规划，，旨在打打造一个个上海西西南板块块、具有有国际居居住理念念的人居居典范。。“国际””理念，，将成为为项目最最大的精精神价值值之一。。产品价值值梳理之之项目利用价值值：购房者对对复合型型项目的的看好，，更多体体现在带带有大商商业物业业的城市市综合体体上，如如万达广广场、中中信泰富富等。而我们因因为缺乏乏大商业业支撑，，复合型型、国际际等卖点点明显单单薄和虚虚化，同同样仅可可作为辅辅助卖点点。非重要卖点经典英伦伦风格，，尊贵人居居体现抛开华而而不实的的装饰和和张扬，，回归英英伦建筑筑特有的的文化沉沉淀。新弘国际际城，用用市场上上相对较较少的英英伦风格格，演绎绎着国际际住区的的建筑理理念。为为客户呈呈现既能能体现身身份感，，又契合合内敛气气质的居居住体验验。产品价值值梳理之之风格利用价值值：目前市场场情况下下，客户户对建筑筑风格的的偏好，，往往为为高端客客户对于于别墅等等高端物物业。刚刚性客户户很少将将此作为为成交因因素。因因此，本本案建筑筑风格，，仅作为为项目形形象调性性的塑造造；非重要卖点地铁22号线年底底开通，缩短与市市中心距距离项目向来来最大的的抗性来来自于交交通，随随着22号线的即即将开通通。本案案生活便便捷性与与价值潜潜力将显显现。产品价值值梳理之之交通利用价值值：22号线开通通的事实实，将为为本区域域阶段性性话题热热点。三三期恰逢逢此时推推出，地地铁，将将成为三三期重要要的利好好因素之之一。重要卖点之一附加赠送送面积，，多1个房间在偷面积被限的市场下，三期户型超大的赠送面积，是最大的特点，产品性价比明显。两房的价格，三房的享受；成长型家庭，置业一步到位。产品价值值提炼之之户型18#17#16#15#14#20#21#19#三期共有有卖点：：三条滨河河水岸，，一个中中心花园园三期房源源处于项项目3条水系中中间，形形成一个个半岛形形状，水水景资源源突出。。14、17、21号楼，东东边为别别墅区，，视野感感较为突突出；另外，三三期中间间拥有项项目三大大景观组组团中的的一个，，社区景景观明显显。产品价值值提炼之之景观为成长型型家庭和和起步阶阶层，提提供一个个低门槛槛、一步步到位的的置业方方案！对城市资资源的占占有，对对优美居居住环境境的想象象，不再再是少数数人的专专属；新弘国际际城90平米乃至至60多平米小小户型的的推出，，为成长长型家庭庭和“起起步阶层层”提供供了低门槛置置业的可可能。对城市市资源的的占有、、对家的的梦想，，轻松实实现。三期产品品为客户户提供的的价值：：溪岸2+1轻松营造造一个优美的家2012年全年推推广策略略水景资源源价值+性价比+一步到位位的空间间溪岸2+1ICON与LOGO组合企划推广广策略PART2双管齐下下立体推广广创造2012年市场佳绩2012年推广主主策略来人媒体体口碑传播播：38%（朋友、、同事、、老业主主）户外看板板：16%案场路过过：24%网络：15%报纸：1%结论：1、口碑、户户外看板板及网络络，构成成主要的的传播媒媒介。报报纸广告告效果严严重不足足；2、线上加强强户外及及网络的的利用，，报纸仅仅用于重重要节点点的配合合；3、线下加强强活动，，深度营营造口碑碑传播；；1、线上推广广策略：：媒介策略略成交媒体口碑传播：：60%户外及案场场看板：19%网络：12%报纸：2%来电媒体口碑传播：：19%户外看板：：16%网络：48%派发及短信信：8%报纸：2%*数据根据案案场统计（（2011.1.1——2011.7.20）诉求卖点全新三期：：溪岸2+1产品价值点点：轨交22号线/90㎡两房变三房房户外高炮(一)户外一效果果贴图户外高炮(二)户外二效果果贴图2、线下活动策略：1、尽量考虑虑以家庭为为单位，增增加活动氛氛围和客户户粘性。2、活动频率率和规模，，应该少而而精；3、中等活动动与小型暖暖场活动穿穿插进行；；阶段推广执执行PART33期开盘256套9101112123456789101112全年大活动动春节开盘216套开盘156套春季房交会会秋季房交会会营销及推广广阶段划分分强销期蓄水期强销期蓄水期强销期蓄水期推广主题：：国际90家媒体：报纸、道旗旗、户外、、网络渠道：巡展、短信信《新家2012》》活动第一季季今年下半年年活动按原原定执行。。春节期间空空挡不安排排活动。《新家2012》》活动第二季《新家2012》》活动第三季推广主题：：22号轨交/90平米两房变变三房2011年下半年推广执行1（2011年8月—2011年12月）1、以活动为主主要手段，为10月份三期开开盘强势蓄蓄客；2、将全年大活活动作为2011年活动线与与2012年活动线的的衔接点，，承前启后后；3、报广、户外外、网络等等媒介配合合开盘集中中启动，促促进强销。。阶段工作全年大活动动（最幸福福家庭颁奖奖）活动建建议活动主题：：团圆幸福家新弘国际城城中秋节最最幸福家庭庭颁奖暨新家2012活动启动仪仪式活动形式：：本活动为2011年全全年年活活动动线线的的一一个个总总结结，，同同时时也也是是2012年“新家家2012”活动动的的启启动动仪仪式式；；整个个活活动动是是一一种种联联欢欢活活动动第一一环环节节：：对对全全年年活活动动的的回回顾顾，，和和对对明明年年新新弘弘““幸幸福福··家家””活活动动理理念念说说明明；；第二二环环节节：：中中间间开开始始穿穿插插节节目目表表演演，，并并有有简简单单的的茶茶歇歇供供应应；；第三三环环节节：：穿穿插插各各种种抽抽奖奖环环节节第四四环环节节：：最最幸幸福福家家庭庭正正式式的的颁颁奖奖仪仪式式全年年大大活活动动活动动时间间建议议：：1、将将原原定定于于10月份份举举办办的的全全年年大大活活动动（（最最幸幸福福家家庭庭颁颁奖奖））提提前前至至9月11号。9月11日是是中中秋秋节节前前夕夕、、周周日日，，可可以以借借此此团团圆圆节节日日，，与与幸幸福福家家庭庭有有机机融融合合；；2、原原定定于于9月份份举举办办的的健健康康讲讲座座、、食食疗疗讲讲座座等等活活动动顺顺延延至至10月和11月份。。3、2011年温温馨馨回回顾顾视视频频：：将以以往往活活动动中中客客户户的的照照片片、、视视频频等等温温馨馨快快乐乐的的场场面面，，在在本本次次活活动动中中播播放放出出来来。。主主持持人人做做全全年年活活动动回回顾顾和和明明年年展展望望。。（（基基调调：：富富有有感感情情、、感感染染力力））活动动特特别别策策划划1、拍拍摄摄样样板板房房电电视视片片：：为了了解解决决明明年年样样板板房房将将拆拆除除的的问问题题，，建建议议尽尽快快为为样样板板房房拍拍摄摄高高品品质质的的纪纪录录片片，，该该片片可可以以在在本本次次活活动动上上播播放放，，同同时时也也作作为为明明年年的的活活动动和和销销售售道道具具；；（（聘聘请请高高水水准准的的摄摄影影和和剪剪辑辑团团队队，，确确保保品品质质；；聘聘请请高高素素质质的的讲讲解解员员，，从从看看房房动动线线到到样样板板房房细细节节逐逐一一介介绍绍））2、纪纪念念影影集集：：本次次活活动动上上，，在在签签到到板板前前为为每每个个到到场场客客户户拍拍照照留留念念。。活活动动后后制制作作成成精精美美的的影影集集，，赠赠送送给给每每位位客客户户。。增增加加活活动动记记忆忆点点和和口口碑碑传传播播点点；；线上上媒媒体体配配合合硬广广主主题题：：轨交交22号线线/90㎡两房房变变三三房房10月15日盛盛大大开开盘盘活动动炒炒作作软软文文：：（两两方方面面内内容容））1、新新弘弘国国际际城城，，最最幸幸福福家家庭庭颁颁奖奖礼礼献献新新老老业业主主2、22号线线即即将将通通车车、、家家乐乐福福指指日日可可待待，，新新弘弘国国际际城城成成熟熟绽绽放放派发DM内容：正面：与报报广内容相相同；背面：2012全年活动预预报表。线上媒体配配合媒体组合：：1、报纸：时代代报和晨报报——配合开盘节节点各1期；2、户外三块：：全年现有春九路路、新南路路、莘庄（（马上撤掉），再增加加一块高炮炮沪闵高速速（130万）3、网络：搜房房网（周期3个月）4、道旗：明中中路到案场场，配合大大节点前后后三个月，，每月5万块；5、短信：配配合开盘幸福家庭颁颁奖活动8月9月10月11月12月下半年执行行工作节点点3期开盘256套活动户外、道旗旗、搜房网网（3个月）活动软文晨报、时代代报硬广（（2期）食疗讲座活活动健康讲座活活动广告巡展到11月闵行、徐汇汇、长宁三三区派单圣诞节活动动（偏销售售）2012年3月—7月推广执行21、2月中—3月底，为开开盘蓄水；；2、主打17、18、21#楼水景卖点点，增加产产品特色；；3、以系列活活动吸引客客户，做深深做透，促促进成交；；阶段工作线上推广主主题硬广主题：：轨交22号线/90㎡两房变三房房3月15日盛盛大开盘盘派发DM内容：正面：与与报广内内容相同同；背面：本本季活动动邀请；；渠道：家乐福巡巡展+热点派发发活动线安安排3月5月4月美丽人生生鸡尾酒派派对购物节6月大活动季度主题题：春季季舞台主题：美美丽人生生活动内容容:联合知名名美容院院或中高高端护肤肤品共同同举办。。女性客客户以美美容为主主，男性性客户以以抗疲劳劳减压为为主。中中间配合合有趣的的互动。。礼品以护护肤品为为主。活动时间间:3月5日下午（（周六））邀请人员员:老客户，，意向客客户，美美宝莲VIP客户品牌联营营:如欧莱雅雅美宝宝莲活动形式式:互动/演示/讲座活动主题题：天生购物物狂（大活动动）活动时间间:4月15日下午（（周日））活动形式式：可以与超超市合作作，也可可以单独独采购；；形式类类似于央央视的购购物节目目。即，，参赛选选手在规规定时间间内，到到货架上上拿价值值200元的商品品，金额额最接近近、最短短时间内内完成者者获胜。。本活动趣趣味性和和参与感感较强,适合男女女老少共共同参与与；活动主题题：鸡尾尾酒派对对调酒师现现场调酒酒，百家家乐，大大转盘等等拉斯维维加斯博博彩游戏戏贯穿全全场，精精彩的节节目HIG翻全场，，让业主主朋友忘忘掉工作作、忘掉掉压力，，度过一一个属于于自己的的狂欢周周末。活动时间间：5月19日活动内容容：在生日，，在情人人节，在在每个特特别的日日子里，，女人们们都想向向自己的的爱人、、孩子、、父母、、朋友表表达内心心深处的的祝福,传递你最最真实的的感受。。自制一一些亲手手做得甜甜品和巧巧克力是是最好的的表达方方式之一一。备选方案案：蛋糕糕DIY2012年7月—12月推广执行31、7月中—8月底，为为开盘蓄蓄水；2、主打14、15、16#楼中央景景观卖点点，增加加产品特特色；3、以夏季季为主题题系列活活动，做做深做透透，促进进成交；；阶段工作作线上推广广主题硬广主题题：轨交22号线/90㎡两房变三三房中央御景景楼王9月15日盛盛大开盘盘派发DM内容：正面：与与报广内内容相同同；背面：夏夏季活动动邀请；；渠道：家乐福巡巡展+热点派发发6月8月7月儿童欢乐乐嘉年华华投资理财财讲座烧烤啤酒酒度夏日日9月活动线安安排大活动季度主题题：凉爽爽夏季活动主题题：六一玩具具总动员员活动时间间：2012年6月1日（周五五）活动地点点：售楼楼处活动人数数：100人左右客群类型型：老客客户及意意向客户户活动内容容：活动以儿儿童为主主体，亲亲子组合合为单位位，吸引引全家参参与。趣味游戏戏以及突突出参与与度、互动性、、增加关关注度。。现场还还可设置置投篮机机等游艺艺设备。。活动主题题：啤酒烧烤烤盛夏夜夜活动时间间：2012年7月28日（周六六）活动内容容：啤酒烧烤烤绝对是是盛夏不不二之选选，试想想你售楼楼处内，，看着足足球喝着着啤酒吃吃着烤串串，就像像在家一一样这是是多么惬惬意的一一件事情情。届时，根根据案场场景观情情况，也也可以在在户外草草坪举办办。活动噱头头：建议议采购多多种类的的啤酒，，如德国国黑啤、、法国啤啤酒、美美国啤酒酒、日本本啤酒等等，以有有趣的形形式吸引引客户。。活动主题题：理财大讲讲堂(大活动)活动时间间：2012年8月18日（周六六）活动内容容：越来越多多的人讲讲究经济济投资，，可邀请请银行、、基金等等单位的的专业财财经、投投资专家家，举办与投投资、财财富有关关的财经经学讲座座。还可可邀请投投资证券券专业现现场为您您解答理理财投资资困扰活动线安安排9月11月10月十一拍卖卖会雀圣大赛赛住宅风水讲座座12月大活动季度主题题：秋天天童话活动主题题：雀圣大赛赛活动时间间：2012年9月15日（周六六）活动地点点：售楼楼处活动人数数：60人活动客群群：老客客户，意意向客户户群活动内容容：麻将是中