房地产基础知识培训详解挺全的

目录一、房地产基础知识二、房地产五证介绍三、房地产法律制度与政策四、房地产建筑基础知识五、商业地产销售技巧六、物业管理常识一、房地产基础知识什么是房地产

房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地；b)

建筑物；3）地上附着物1.自然特性（区位特征）（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性2.外部性特征（1）用途多样性（2）相互影响性（3）政府管制性（1）大量投资性3.价值特征（2）价值高大性（3）保值增值性房地产的基本特征房地产市场的分类

主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。●一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；●二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

●

三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

房地产业与建筑业区别

①房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

②房地产业是发包方；建筑业是承包方。③房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。联系：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异：

a)

二者属性不同；

b)

二者增值规律不同；

c)

权属性质不同；

d)

二者价格构成不同。房地产的类型

●按用途划分：

a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产

●按房地产住宅的层数划分：

a)低层住宅为1-3层；b)多层住宅为4-6层；c)小高层住宅为7-11层；d)中高层住宅为12-16层；e)16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：①居住用地七十年；

②工业用地五十年；

③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

④商业、旅游、娱乐用地四十年；

⑤综合用地或者其他用地五十年。

1、收入的变化；

2、银行存贷款利率的变化；

3、对未来的预期；

4、政府政策的变化。影响房地产需求和价格的因素城市规划划用地分分类房地产基基础名词词解释房地产产产权：是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地的使用用权。具具体内容容是产权权人对房房地产的的占有、、使用、、收益和和依法处处分的权权利；三通一平平：是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；；七通一平平：是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、、通讯通通、煤气气通及场场地平整整；总用地面面积：经城市行行政规划划主管部部门划定定的用地地范围内内的土地地面积；；建设用地地面积：：经城市行行政规划划主管部部门划定定的建设设用地范范围内的的土地面面积建筑面积积：指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和，包括阳阳台、挑廊、地地下室、、室外楼楼梯等，，且具备备有上盖盖、结构构牢固、、层高2.2m以上（含含2.2m）的永久久建筑。。总建筑面面积：指在建设设用地范范围内单单栋或多多栋建筑筑物地面面以上及及地面以以下各层层建筑面面积之和和；容积率：：是指总建建筑面积积与建设设用地面面积之比比值。红线图：：又叫（宗宗地图）），是按按一定比比例尺制制作的用用以标示示一宗地地的用地地位置、、界线和和面积的的地形平平面图。。它由政政府府土地管管理部门门颁发给给土地使使用权受受让者，，受让者者只能在在红线范范围内施施工建房房；公共服务务设施用用地：一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，，应包括括建筑基基底及其其所属场场院、绿绿地和配配建停车车场等。。居住区用用地：住宅用地地、公建建用地、、道路用用地和公公共绿地地等四项项用地的的总称。。住宅用地地：住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理间距距内的用用地（含含宅间绿绿地和宅宅间小路路等）的的总称。。建筑覆盖盖率：即建筑密密度。建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率。绿化率：建设用用地范围围内所有有绿地面面积之和和与建设设用地面面积之比比率。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、、天台和和垂直绿绿化；房屋销售售面积：：房屋按套套出售时时，房屋屋销售面面积为该该套的建建筑面积积，即为为该套的的套内面积与该该套应分分摊的公公用建筑筑面积之之和。层高：是指下层层地板面面或楼板板上表面面（或下下表面））到相邻邻上层楼楼板上表表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。常见砖砖混结构构住宅建建筑层高高采用的的参数为为：2.8米、2.9米、3.0米净高：净高是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值。净高=层高-楼板厚度度公摊面积积

：商品房分分摊的公公用建筑筑面积主主要由两两部分组组成：⑴电梯井、、楼梯间间、垃圾圾道、变变电室、、设备室室、公共共门厅和和过道等等功能上上为整楼楼建筑服服务的公公共用房房和管理理用房的的建筑面面积；⑵各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙墙墙体水平平投影面面积的50％。道路用地地

：道路用地地是指居居住区道道路、小小区路、、组团路路及非公公建配建建的居民民小汽车车、单位位通勤车车等停放放场地。。营业税：：是对规定定的提供供商品或或劳务的的全部收收入征收收的一种种税。销售不动动产的营营业税税税率为5%，计算算公式=营业额×5%。城市建设设维护税税：是国家家对缴纳纳增值税税、消费费税、营营业税的的单位和和个人就就其实际际缴纳的的“三税税”税额额为计算算依据而而征收的的一种税税收控制制线。计税依据据：纳税人人实际缴缴纳的营营业税税税额。税率：分别为为7%、5%、1%。计算公公式:应纳税额额=营业税税税额×税率。1、纳税义义务人所所在地在在城市城城区，税税率为7%；2、纳税义义务人所所在地在在郊区各各县城、、镇范围围内的，，税率为为5%；3、纳税义义务人所所在地不不在1、2项范围内内的，税税率为1%；土地增值值税：是对转让让国有土土地使用用权、地地上建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的单位和和个人就就其转让让房地产产所得的的增值额额征收的的一种税税。(一）增值额未未超过扣扣除项目目金额50％土地增值值税税额额=增值额×30％（二）增值额超超过扣除除项目金金额50％，未超超过100％的土地增值值税税额额＝增值值额×40％－扣除除项目金金额×5％（三）增值额超超过扣除除项目金金额100％，未超超过200％的土地增值值税税额额=增值额×50％－扣除除项目金金额×15％（四）增值额超超过扣除除项目金金额200％土地增值值税税额额=增值额×60％－扣除除项目金金额×35％公式中的的5％，15％，35％为速算算扣除系系数预征率：：预售宾馆馆、饭店店、办公公、写字字楼的房房地产，，按预售售收入3%的比例预预征土地地增值税税；预售售非普通通标准住住宅、别别墅、公公寓的房房地产，，按预售售收入2%的比例预预征土地地增值税税；预售售其他房房地产，，按预售售收入1%的比例预预征土地地增值税税印花税：：是对经济济活动和和经济交交往中书书立、使使用、领领受具有有法律效效力的凭凭证的单单位和个个人征收收的一种种税。房地产印印花税的的税率有有两种：第一种种是比例例税率，，适用于于房地产产产权转转移书据据，税率率为0．05%，同时适适用于房房屋租赁赁合同，，税率为为1%，房产购购销合同同，税率率为0．03%；第二种种是定额额税率，，适用于于房地产产权利证证书，包包括房屋屋产权证证和土地地使用证证，税率率为每件件5元。契税：契契税是土土地、房房屋权属属转移时时想起承承受者征征收的一一种税收收。宅间小路路：住宅建筑筑之间连连接各住住宅入口口的道路路。公共绿地地：满足规定定的日照照要求，，适合于于安排游游憩活动动设施的的、供居居民共享享的游憩憩绿地，，应包括括居住区区公园、、小游园园和组团团绿地及及其它块块状带状状绿地等等。配建设施施：与住宅规规模或人人口规模模相对应应配套建建设的公公共服务务设施、、道路和和公共绿绿地的总总称。日照间距距系数：：根据日照照标准确确定的房房屋间距距与遮挡挡房屋檐檐高的比比值。土地开发发费：每公顷居居住区用用地开发发所需的的前期工工程的测测算投资资，包括括征地、、拆迁、、各种补补偿、平平整土地地、敷设设外部市市政管线线设施和和道路工工程等各各项费用用（万元元/ha）住宅单方方综合造造价：每平方米米住宅建建筑面积积所需的的工程建建设的测测算综合合投资，，应包括括土地开开发费用用和居住住区用地地内的建建筑、道道路、市市政管线线、绿化化等各项项工程建建设投资资及必要要的管理理费用（（元/㎡）。开发建设设周期：：指工程开开工至全全部工程程完工之之间的持持续时间间。得房率：：是指套（（单元））内建筑筑面积与与套建筑筑面积（（销售面面积）的的比率。。期房和现现房：项目刚开开发或开开发阶段段叫期房房，对外外销售时时，也可可以称为为楼花，，项目完完全建成成验收合合格后叫叫现房。。按揭：指购房者者和房地地产开发发商签订订购房合合同，并并支付房房地产开开发商首首期款之之后，由由银行、、房屋开开发商、、购房者者三方签签订抵押押贷款合合同，借借款人以以其房产产作为抵抵押，还还款方式式由购房房者按月月等额支支付给银银行，直直到付清清本息，，这种购购房方式式称为按按揭购房房。复式：局部错层层，将厨厨房和卧卧室、餐餐厅抬高高若干尺尺寸，形形成视觉觉和心理理差异。。样板房：：与实际房房屋的结结构相同同，但装装修标准准按发展展商的售售楼书而而定的房房间，目目的是为为提供给给客户做做装修参参考；如如开发商商提供毛毛坯房，，样板房房还起到到生活方方式的引引导和展展示的作作用。开间：一间房屋屋的面宽宽，即两两条横向向轴线间间的距离离。砖混结构构住宅建建筑的开开间常采采用下列列参数：：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。进深：一间房屋屋的深度度，即两两条纵向向轴线间间的距离离。1987年实施的的《住宅建筑筑模数协协调标准准》中，明确确规定了了砖混结结构住宅宅建筑的的进深常常用参数数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米楼板价：：是指开发发商将已已列项的的房产开开发项目目上的土土地价值值按所需需建造的的房产建建筑面积积折换成成一定价价格后对对外转让让的价款款公共维修修基金：：是指住宅宅楼房的的公共部部位和共共用设施施、设备备的维修修养护基基金。房地产基基本经济济技术指指标容积率=总建筑面面积/总用地面面积建筑密度度=建筑基底底总面积积/总用地面面积绿化率=各类绿地地总面积积/总用地面面积面积误差差比=(产权登记记面积-合同约定定面积)/合同约定定面积分摊系数数=公用分摊摊系数之之和/套内建筑筑面积之之和得房率=套内建筑筑面积/建筑面积积使用率=套内使用用面积/建筑面积积建筑面积积的测算算1、

计算算全部建建筑面积积有哪些些？1）永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积总和和计算2）屋内的夹夹层、插插层、技技术层及及楼梯、、电梯间间等其高高度在2.20米以上部部位计算算建筑面面积。3）穿过房屋屋的通道道，房屋屋内的门门厅、大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层层高在2.20米以上的的，按其其水平投投影面积积计算。。4）楼梯间、、电梯（（观井梯梯）井、、垃圾道道、管道道井均按按房屋自自然层计计算面积积。5）房屋天面面上，属属永久性性建筑，，层高在在2.20米以上的的楼梯间间、冰箱箱间、电电梯机房房及斜面面构屋顶顶设计在在2.20米以上的的部位，，按外围围水平投投影面积积计算。。6）挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影面积积计算。。7）属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算建筑筑面积，，无顶盖盖的室外外楼梯按按各层水水平投影影面积一一半计算算建筑面面积。8）与房屋相相连的柱柱走廊，，两房屋屋间有上上盖和柱柱的走廊廊，均按按其柱的的外围水水平投影影面积计计算。9）建筑筑间间永永久久性性的的封封闭闭架架空空通通廊廊，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算建建筑筑面面积积10）地地下下室室、、半半地地下下室室及及其其相相应应出出入入口口，，层层高高在在2.20米以以上上的的，，按按其其外外围围（（不不包包括括采采光光井井、、防防潮潮层层及及保保护护墙墙））水水平平投投影影面面积积计计算算。。11）有柱柱或或有有围围护护结结构构的的门门廊廊，，门门斗斗、、按按其其柱柱或或围围护护结结构构的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。12）有玻玻璃璃幕幕墙墙、、金金属属板板幕幕墙墙、、石石材材幕幕墙墙或或组组合合幕幕墙墙作作为为房房屋屋外外围围的的，，当当幕幕墙墙框框架架突突出出主主体体结结构构距距离离已已有有设设计计数数据据或或实实际际测测量量数数据据时时，，按按幕幕墙墙外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算建建筑筑面面积积；；在在建建筑筑施施工工图图报报建建时时，，还还没没有有设设计计数数据据的的，，幕幕墙墙框框架架突突出出主主体体结结构构距距离离一一律律按按150毫米米计计算算，，竣竣工工后后计计算算竣竣工工面面积积时时仍仍采采用用150毫米米的的数数据据。。13）属永永久久性性建建筑筑有有柱柱的的车车棚棚、、货货棚棚等等按按柱柱的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。14）依坡坡地地建建筑筑的的房房屋屋利利用用吊吊脚脚做做架架空空层层，，有有围围护护结结构构的的，，按按其其高高度度在在2.20米以以上上部部分分的的外外围围水水平平面面积积计计算算。。15）有伸伸缩缩的的房房屋屋，，若若其其与与室室内内相相通通的的，，伸伸缩缩缝缝计计算算建建筑筑面面积积。。2、计计算算一一半半的的建建筑筑面面积积有有哪哪些些？？1）有盖盖无无柱柱的的外外走走廊廊、、檐檐廊廊、、扫扫顶顶盖盖水水平平投投影影面面积积一一半半计计算算面面积积。。2）独立立柱柱在在雨雨篷篷，，单单排排柱柱的的车车棚棚、、货货棚棚、、站站台台等等，，按按其其顶顶盖盖水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算面面积积。。3）未封封闭闭的的阳阳台台，，按按其其水水平平投投影影面面积积一一半半计计算算面面积积。。4）建筑筑物物外外有有顶顶盖盖，，无无柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊按按其其投投影影面面积积的的一一半半计计算算面面积积。。5）建筑筑物物间间有有顶顶盖盖的的架架空空通通廊廊，，按按其其投投影影面面积积的的一一半半计计算算面面积积。。3、不不计计算算建建筑筑面面积积的的有有那那些些?1）空出出房房屋屋墙墙面面构构件件、、艺艺术术装装饰饰，，如如柱柱、、垛垛、、无无柱柱雨雨篷篷、、悬悬挑挑窗窗台台等等。。2）检修、消防等等室外爬梯。。3）没有围护结构构的屋顶水箱箱、建筑物上上无顶盖的平平台（露台））、游泳池等等。4）建筑物如独立立烟囱、油罐罐、贮油（水水）池

、地地下人防干道道、支线等。。5）舞台及后台悬悬挂幕布、布布景的天桥、、挑台。6）建筑物内外的的操作平台、、上料平台及及利用建筑物物的空间安置置箱罐的平平台。4、哪些公用面面积应分摊？？应分摊的公用用面积包括套套（单元）门门以外的室内内外楼梯、内内外廊、公共共门厅、通道道、电梯、配配电房、设备备层、设备用用房、结构转转换层、技术术层、空调机机房、消防控控制室、为整整栋楼层服务务的值班警卫卫室、建筑物物内的垃圾房房以及空出屋屋面有围护结结构的楼梯间间、电梯机房房、水箱间等等。5、哪些公用面面积不能分摊摊？不能分摊的公公用面积为底底层架空层中中作为公共使使用的机动车车库、非机动动车库、公共共开放空间、、城市公共通通道、沿街的的骑楼作为公公用开放使用用的建筑面积积、消防避难难层；为了整整栋建筑物使使用的配电房房；公民防护护地下室以及及地下车库、、地下设备用用房等。二、房地产五五证介绍房地产五证:1、国有土地使使用证2、建设用地规规划许可证3、建设工程规规划许可证4、建设工程施施工许可证5、商品房预售售许可证国有土地使用用证《国有土地地使用证证》是证明土土地使用用者(单位或个个人)使用国有有土地的的法律凭凭证，受受法律保保护。国有土地地使用证证办件流流程《建设用地地规划许许可证》是建设单单位在向向土地管管理部门门申请征征用、划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认建设项项目位置置和范围围符合城城市规划划的法定定凭证，，是建设设单位用用地的法法律凭证证。没有有此证的的用地单单位属非非法用地地，房地地产商的的售房行行为也属属非法，，不能领领取房地地产权属属证件。。核发的目目的：确确保土地地利用符符合城市市规划，，维护建建设单位位按照城城市规划划使用土土地的合合法权益益。法律后果果：按照照有关规规定，房房地产商商即使取取得建设设用地的的批准文文件，但但如未取取得《建设用地地规划许许可证》而占用土土地的，，其建设设用地批批准文件件无效。。建设用地地规划许许可证《建设工程程规划许许可证》是有关建建设工程程符合城城市规划划要求的的法律凭凭证，是是建设单单位建设设工程的的法律凭凭证，是是建设活活动中接接受监督督检查时时的法定定依据。。没有此此证的建建设单位位，其工工程建筑筑是违章章建筑，，不能领领取房地地产权属属证件。。核发的目目的：确确认有关关建设活活动的合合法地位位，保证证有关建建设单位位和个人人的合法法权益。。法律后果果：房地地产商如如未取得得《建设工程程规划许许可证》或者违反反《建设工程程规划许许可证》的规定进进行开发发建设，，严重影影响城市市规划的的，由城城市规划划行政主主管部门门责令停停止建设设，限期期拆除或或者没收收违法建建筑物、、构筑物物及其他他设施，，对有关关责任人人员，可可由所在在单位或或者上级级主管机机关给予予行政处处分。建设规划划许可证证办件流流程图《建设工程程施工许许可证》(建设工程程开工证证)是建筑施施工单位位符合各各种施工工条件、、允许开开工的批批准文件件，是建建设单位位进行工工程施工工的法律律凭证，，也是房房屋权属属登记的的主要依依据之一一。没有有开工证证的建设设项目均均属违章章建筑，，不受法法律保护护。当各各种施工工条件完完备时，，建设单单位应当当按照计计划批准准的开工工项目向向工程所所在地县县级以上上人民政政府建设设行政主主管部门门办理施施工许可可证手续续，领取取施工许许可证。。未取得得施工许许可证的的不得擅擅自开工工。建设施工工许可证证办件流流程图《商品房预预售许可可证》是市、县县人民政政府房地地产行政政管理部部门允许许房地产产开发企企业销售售商品房房的批准准文件。。其主管管机关是是市国土土房管局局，证书书由市国国土房管管局统一一印制、、办理登登记审批批和核发发证书。。房地产产商在销销售商品品房时，，如该房房屋已建建成，还还应持有有房屋所所有权证证书。商品房预预售许可可证办件件流程图图三、房地地产法律律制度与与政策房地产法法的概念念是指调调整房地地产活动动的法律律规范的的总称房地产法法的调整整对象：：1、房地产产开发关关系2、房地产产交易关关系3、物业管管理关系系4、房地产产行政管管理关系系房地产法法房屋建筑筑保修期期限1、地基基基础的主主体结构构工程，，为设计计文件规规定的该该工程的的合理使使用年限限2、屋面防防水工程程、有防防水要求求的卫生生间、房房间和外外墙面的的防渗漏漏，为5年3、供热和和供冷系系统，为为2个采暖期期、供冷冷期4、电气系系统、给给排水管管道、设设备安装装为2年5、装修工工程为2年房地产开开发企业业的设立立条件有符合公公司法人人登记的的名称和和组织机机构；有适应房房地产开开发经营营需要的的固定的的办公用用房；注册资本本100万以上；；有4名以上持持有资格格证书的的房地产产专业、、建筑专专业的专专职技术术人员，，2名以上持持有资格格证书的的专职会会计人员员；法律、法法规规定定的其他他条件。。开发企业业发布房房地产广广告在内内容上的的要求开发企业业名称，，中介服服务代理理机构代代理销售售的，载载明该机机构名称称；商品房销销（预））售许可可证号；；物业具体体座落、、类型、、配套设设施、平平均价、、起价等等；需要载明明位置图图的应按按比例载载明；自管或委委托专业业物业管管理公司司情况；；优惠条件件、按揭揭情况等等；房地产广广告审查查批准文文号应当当列为广广告内容容同时发发布；联系人、、售楼电电话。住房公积积金制度度住房公积积金是一一种义务务性的住住房长期期储金。。住房公公积金制制度是结结合我国国城镇住住房制度度改革的的实际情情况而实实行的一一种房改改政策，，指有关关住房公公积金的的归集、、管理、、使用、、偿还等等诸环节节有机构构成的整整个运行行机制和和管理制制度。四、房地地产建筑筑基础知知识广义：人工建筑筑而成的的所有东东西。狭义：即指房屋屋。是指指有基础础、墙、、顶、门门窗等，，能够遮遮风挡雨雨，供人人们在内内居住、、工作、、娱乐、、储藏物物品、纪纪念或其其他活动动的空间间场所，，不包含含构筑物物。构筑物：：指房屋以以外的建建筑，人人们一般般不直接接在内进进行生产产和生活活活动。。如烟囱囱、水塔塔、水井井、隧道道等。建筑物按结构分分砖木结构构砖混结构构框架结构构钢结构建筑物的的分类砖木结构砖混结构框架结构钢结构特点：1-3层4-7层8-12层13层以上30层以上或100米以上低层多层小高层高层超高层按建筑形形态分基础地基墙体和柱柱门窗地面、楼楼板和梁梁楼梯屋顶建筑构造造基础：定义：建筑物的的组成部部分，是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑其上上部建筑筑物的全全部荷载载，并将将这些荷荷载及自自重传给给下面的的地基。按构造形形式不同同分类：：条形基础础、独立立基础、、筏板基基础、箱箱型基础础（高层层常用））、桩基基础地基：定义：不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土土层或岩岩层。墙体和柱柱：竖向承重重构件，，支撑屋屋顶、楼楼面等，，并将这这些荷载载和自重重传传给基础础。墙体分类类：外墙、内内墙；纵纵墙、横横墙；承承重墙、、非承重重墙。门的分类类：平开门、、推拉门门、转门门、卷帘帘门、弹弹簧门；；木门、、塑钢门门、铝合合金门等等。窗的分类类：平开窗、、推拉窗窗、旋转转窗、固固定窗、、悬窗；；木窗、、塑钢窗窗、铝合合金窗等等。楼梯一般由三三部分组组成：楼楼梯段、、休息平平台、栏栏杆扶手手。楼梯的宽宽度一般般在1.2米左右。。住宅楼梯梯的倾斜斜度一般般在15～20o台阶分踏踏步和踢踢步两部部分，踏踏步宽度度在20～25cm、踢步在在15cm时人们的的感觉最最舒适。。错层复式坡顶复式式屋内形态态分类跃式五、商业业地产基基础知识识商业地产产广义上上通常指指用于各各种零售售、批发发、餐饮饮、娱乐乐、健身身、休闲闲等经营营用途的的房地产产形式，，从经营营模式、、功能和和用途上上区别于于普通住住宅、公公寓、别别墅等房房地产形形式。以以办公为为主要用用途的地地产，属属商业地地产范畴畴，也可可以单列列。（1）、按用用途分类类：零售售业餐饮饮业旅游游业体育育、娱乐乐业服务务业金融融业（2）、按面面积规格格分类●小型商商铺：店店铺面积积在100平方米以以下●中型商商铺：店店铺面积积在100——1000平方米●大型商商铺：店店铺面积积在1000平方米以以上商铺的分分类（3）、按占占有形式式分类●自用用商铺：：指商铺铺产权人人自行使使用自己己名下的的商铺●租赁赁商铺：：产权人人将一定定时间内内的商铺铺使用权权与承租租人交易易，取得得或分时时段取得得现金收收益；对对承租人人而言，，承租人人用现金金或分时时段的租租金付出出取得一一定时间间内的商商铺使用用权利。。●转租商商铺：商商铺最终终使用人人并非与与商铺权权利人直直接建立立租赁关关系，而而是通过过转租人人取得使使用商铺铺的权利利，商铺铺最终使使用人与与转租人人发生权权利、义义务关系系。第一：购购买商铺铺的客户户心理分分析A、投资者者①中、小小散户投投资者及及白领人人士；（（收租））②经商人人士及高高层管理理人员；；（炒作作）③大型公公司；（（做资产产）B、经营者者①零售业业个体户户、中小小型商户户及中小小饮食经经营者；；②大型商商户（包包括百货货、连锁锁超市、、专卖店店、名店店等商户户）；③大型娱娱乐、饮饮食集团团及中小小饮食经经营者（（以合作作形式或或租铺为为主）。。销售技巧巧第二、利利用商铺铺投资回回报去引引导客户户①从无风风险角度度去引导导,说明土地地是永恒恒的；②从高回回报角去去引导（（销售当当中应以以银行利利率、国国债等保保守的投投资方式式作对比比，从而而带出商商铺投资资的低风风险、高高利润的的感觉，，切忌以以股票作作