房地产基础知识培训教材

房地产

基础知识教程

主讲人：市场部易新胜21世纪不动产武汉区域分部题目：

在一个大雨滂沱的傍晚，你驾车在街头急驰，这时你同时遇到了三个人，一个是曾经救助过你的医生，他医德高尚，医术高明；另一个是得了重病的老太太，她非常需要人的帮助；最后一个是你的爱人。他们三人都没有带伞，在雨中等着你的帮助，但你车上只有一个座位，你会让谁上车？你会如何处理呢？21世纪不动产武汉区域分部答案：你先走下车；把车钥匙交给医生，让他带病重的老太太去医院；和你的爱人一起享受雨中漫步的浪漫。21世纪不动产武汉区域分部提要：房地产基本概念房产建筑基础知识房型选择基础知识房地产价格21世纪不动产武汉区域分部第一章房地产基本概念21世纪不动产武汉区域分部房产与地产

房地产房产和地产的总称其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物所构成经济学上也叫不动产21世纪不动产武汉区域分部房产与地产

土地所有权

土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权分为

国有土地和集体土地两类。

土地所有权限

民用为70年；商用、娱乐为40年；综合和工业用地为50年21世纪不动产武汉区域分部房产与地产

房产的分类

住宅建筑物生产用房办公用房其它楼宇21世纪不动产武汉区域分部房地产市场市场分类（通常分类方法）房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。21世纪不动产武汉区域分部更清晰的分类（按增量与存量的方式）土地市场：土地一级市场（出让）土地二级市场（转让）房屋市场：一级市场（增量市场或一手房市场）二级市场（存量市场或二手房市场）

21世纪不动产武汉区域分部房地产消消费房地产消消费的类类型投资型：：房地产的的消费主主体对房房地产消消费主要要不是为为了自己己使用，，而是为为了作为为投资对对象，通通过投入入资金、、劳动力力、技术术等要素素改变原原有的房房地产性性能、结结构和形形式，通通过出售售或出租租来获取取利润。。生产型：：对房地产产的消费费不是为为了用于于消费，，而是作作为生产产和经营营场所，，为生产产和经营营提供活活动空间间或场地地。消费型：：主要是由由国家机机关、事事业单位位和个人人为了消消费使用用。此类类物业主主要是住住宅和办办公用房房等。21世纪纪不动产产武汉区区域分部部房地产中中介房地产中中介机构构房地产中中介服务务机构包包括房地地产咨询询机构、、房地产产价格评评估机构构、房地地产经纪纪机构等等。21世纪纪不动产产武汉区区域分部部房地产中中介房地产中中介服务务房地产价价格评估估房地产信信息服务务房地产法法律、政政策及业业务咨询询服务房地产转转让、租租赁、互互换等居居间介绍绍活动接受当事事人委托托，代办办房地产产转让、、租赁、、抵押等等有关手手续法律、法法规、规规章允许许从事的的其它服服务项目目21世纪纪不动产产武汉区区域分部部房地产中中介经纪人指在经济济活动中中，以收取佣金金为目的的，为促成成他人交交易而从从事居间间、行纪纪或者代代理等经经纪业务务为常业业的公民民、法人人和其他他经济组组织。21世纪纪不动产产武汉区区域分部部第二章房产建筑筑基础知知识21世纪纪不动产产武汉区区域分部部建筑物的的分类按建筑结结构的材材料分类类砖木结构构砖混结构构钢筋混凝凝土结构构钢结构21世纪纪不动产产武汉区区域分部部建筑物的的分类按建筑高高度分类类低层：1至3层多层：4至7层层中高层（（小高层层）：8至10层高层：10层以以上(公公共建筑筑超过24米)超高层：：建筑高度度超过100米米21世纪纪不动产产武汉区区域分部部低层：1至3层层21世纪纪不动产产武汉区区域分部部多层：4至7层层21世纪纪不动产产武汉区区域分部部中高层（（小高层层）：8至10层21世纪纪不动产产武汉区区域分部部高层：10层以以上21世纪纪不动产产武汉区区域分部部超高层：：》100米21世纪纪不动产产武汉区区域分部部各类房地地产特点点比较住宅多层与高高层住宅宅房屋实际际使用面面积：多多层住宅宅要高于于高层住住宅建筑质量量：高层层住宅的的抗震性性要优于于多层住住宅房屋构造造格局：：多层住住宅要好好于高层层住宅房屋价格格：高层层住宅要要高于多多层住宅宅物业管理理费用：：高层住住宅要高高于多层层住宅高层住宅宅视野广广、景观观好，空空气清新新。21世纪纪不动产产武汉区区域分部部各类房地地产特点点比较住宅低层住宅宅（别墅墅）独院式、、双联式式、联排排式建筑多面面临空，，平面组组合灵活活，朝向向、通风风采光好好；环境境安静，，干扰少少；院子子组织方方便，使使用便利利。占地地面极大大，投资资费用高高。21世纪纪不动产产武汉区区域分部部房屋构造造概述房屋构造造组成部部分地基与基基础墙或柱楼板与地地面门窗窗楼梯梯屋顶顶21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部房屋屋构构造造概概述述建筑筑材材料料水泥泥钢筋筋木材材普通通混混泥泥土土黏土土砖砖粉炭炭灰灰加加气气块块21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部房屋屋构构造造概概述述窗窗主主要要用用于于采采光光与与通通风风，，并并可可作作围围护护和和眺眺望望之之用用，，对对建建筑筑物物的的外外观观也也有有一一定定的的影影响响。。一般般为为了了保保证证房房间间的的通通风风和和采采光光，，居居住住房房间间的的窗窗的的面面积积与与地地面面面面积积之之比比不不低低于于1/7。。21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部房屋屋构构造造概概述述门主要要用用于于交交通通和和疏疏散散，，同同时时也也起起采采光光和和通通风风作作用用。。门的的类类型型木门门、、钢钢门门、、钢钢筋筋混混凝凝土土门门、、铝铝合合金金门门、、塑塑料料门门等等。。分户户门门单元元门门21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部房屋屋面面积积计计算算房屋屋面面积积的的分分类类实用用面面积积它是是建建筑筑面面积积扣扣除除公公摊摊面面积积、、及及墙墙体体柱柱体体所所占占用用的的面面积积后后的的净净使使用用面面积积。公摊摊面面积积是指指建建筑筑物物的的楼楼梯梯、、电电梯梯间间、、外外墙墙、、首首层层大大堂堂及及小小区区内内其其它它一一些些配配套套设设施施的的分分摊摊面面积积。。建筑筑面面积积包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的实实用用面面积积、、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、、楼楼梯梯走走道道面面积积、、其其它它公公摊摊面面积积等等。。21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部得房房率率套内内建建筑筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面面积积+阳阳台台面面积积组组成成得房房率率=套套内内建建筑筑面面积积/建建筑筑面面积积21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部得房房率率高层层塔塔楼楼住住宅宅约约在在75%~78%之之间间；；高层层板板楼楼住住宅宅约约在在在在78%~85%之之间间；；小高高层层板板楼楼住住宅宅约约85%-88%之之间间多层层住住宅宅建建筑筑约约在在88%-95%左左右右21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部第三三章章房型型基基础础知知识识21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部户型型选选择择遵遵循循的的原原则则实用用经经济济，，功能能分分室室面积积适适当当，，尺度度适宜宜，，分区区合理理朝向向合理理，，日照照充足足，，光线线充分分，，通风风良好好21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部实用用经经济济，，功功能能分分室室住宅宅的的面面积积要要紧紧凑凑实实用用，，实实用用率率高高大大小小适适宜宜，，功功能能合合理理分分布布，，不不同同的的生生活活功功能能就就要要又又不不同同的的活活动动空空间间。。21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部住宅宅基基本本功功能能要要求求户内内功功能能组组合合厅和过道卧室工作室生活阳台客房贮藏卫生间厨房服务阳台21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部面积积适适当当，，尺尺度度适适宜宜，，分分区区合合理理各功功能能空空间间都都应应该该具具有有合合理理的的大大小小尺尺度度和相相互互关关系系21世世纪纪不不动动产产武武汉汉区区域域分分部部面积积适适当当，，尺尺度度适适宜宜，，分分区区合合理理人们们理理想想的的客客厅厅面面积积在在21-30平方方米米之之间间，，客客厅厅的的开开间间不不应应小小于于3.9米，，否否则则会会影影响响电电视视的的效效果果；；卧卧室室面面积积应应在在12-15平方方米米之之间间，，因因为为卧卧室室的的主主要要功功能能是是睡睡眠眠和和休休息息，，它它必必须须设设置置床床、、床床头头柜柜、、衣衣柜柜、、化化妆妆台台、、电电视视柜柜、、休休息息椅椅等等家家具具，，应应此此还还应应该该留留有有一一定定的的活活动动空空间间，，所所以以双双人人卧卧室室的的开开间间就就不不应应该该小小于于3.6米，面积不不应该小于于12平方米；21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理卫生间、厨厨房、储藏藏间各占4-5平方米，阳阳台5-6平方米，这这样的面积积分配基本本能保证各各项功能的的需要，符符合当前人人们生活使使用需求和和生活习惯惯。21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理各功能空间间的相互关关系对使用用效果也有有影响。厨厨房应靠近近入口，避避免买了菜菜肴穿过客客厅不方便便；卫生间间应靠近卧卧室一边晚晚间使用；；厕所门不不应该直接接开向客厅厅和餐厅，，既不卫生生也不雅观观；阳台应应设置在客客厅前，卧卧室前面不不应设置阳阳台，因为为卧室是私私密空间，，而阳台是是开放空间间，晒衣服服要穿过卧卧室会影响响卧室的私私密性。大大套户型中中主卧最好好设置独用用卫生间以以提高户型型品味。21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理总之尽量做做到以下几几个分开：：A、动静分开客厅、餐厅厅、厨房、、麻将室等等人来人往往、活动频频繁的空间间要于需要要最大程度度静谧空间间的卧室分分开。21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理B、公私分开家庭生活的的私密性必必须得到充充分的尊重重，不能让让访客在进进门后将业业主家庭生生活的方方方面面一览览无余。要要求不仅需需要将卧室室（主卧、、父母房、、儿童房））于客厅、、餐厅、娱娱乐室进行行区位分离离，而且还还要注意各各房间门的的方向。21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理C、主次分开主人房不仅仅要朝向好好（向南或或者向景观观）、宽敞敞、大气，，而且应该该又单独的的卫生间，，应与客房房、父母房房略有分隔隔。21世纪不不动产武汉汉区域分部部面积适当，，尺度适宜宜，分区合合理D、干湿分开厨房、卫生生间等带水水、带脏的的房间应该该与怕水怕脏脏的卧室分分开。21世纪不不动产武汉汉区域分部部朝向合理，，日照充足足，

光线线充分，通通风良好根据武汉的的气候条件件，南北朝朝向的房间间是适合武武汉人居住住的朝向。。住宅的卧卧室使用面面积在10平方米以上上的均应直直接采光，，至少有一一间卧室具具有良好的的朝向能直直接获得日日照，一般般正南向，，南偏西或或者南偏东东不超过15度。开窗的的大小不能能小于地面面面积的1/7。21世纪不不动产武汉汉区域分部部朝向合理，，日照充足足，

光线线充分，通通风良好根据武汉的的气候和生生活喜好，，选择户型型时必须考考虑自然通通风，最好好时客厅和和餐厅能形形成穿堂风风。根据我我国的饮食食习惯，煎煎炒烹炸的的时候产生生的油烟对对人体伤害害很大，因因此厨房应应有直接对对外采光和和通风的窗窗。卫生间间也应该设设有直接采采光、通风风的窗，对对无通风窗窗的卫生间间应设置管管道，合理理安排进风风和排风管管道。21世纪不动动产武汉区域域分部万科四季花城城2期3B型标准层21世纪不动动产武汉区域域分部客厅开间4.2米，主卧开间间3.9米，主卧面积积大于其他房房间；动区和静区完完全分离，很很好的实现公公私分离，干干湿分开；南北双向阳台台，南北通透透，穿堂凤自自然形成；客厅无开门便便于摆放家具具，厨房紧邻邻餐厅并带工工作阳台，卫卫生间紧邻卧卧室；书房退半米，，自然形成储储藏间；所有房间全部部采光；尤其其是保证了厨厨房和双卫的的采光；主卧卫生间宽宽达2米，便于摆放放浴缸，且面面积大于客卫卫以体现主人人的尊贵。21世纪不动动产武汉区域域分部第四章房地产价格21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格房地产价格的的种类市场价格———简称市价，是是房地产交易易双方的实际际成交价格理论价格———如果将房地产产放在合理的的市场上交易易，应该实现现的价格评估价格———是估价人员对对房地产客观观合理价格做做出的一种估估计、推测和和判断21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格房地产价格的的种类土地价格建筑物价格房产价格房产价格=土土地价格+建建筑物价格土地价格=房房产价格-建建筑物价格建筑物价格=房产价格-土地价格21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格容积率：规划划可建筑面积积/用地面积积是否容积率越越高越好？21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格楼面价楼面地价楼面地价=土土地总价格/建筑总面积积建筑总面积=规划用地面面积*容积率率21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格楼面地价计算算：单位：万元/亩每亩：667平方米举例：200万元/亩，，容积率1.6，楼面价价为？21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格房地产价格的的种类所有权价格使用权价格其他权利价格格21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格房价构成主要：包括土地价格格、建安成本本、配套费用用、营销管理理财务成本和和利税五大部部分21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格以武汉售价在在3000元元/平方米的的多层商品房房为例，楼面面地价要1400元或略略微以下，占占房价的40％左右；建建筑安装成本本一般在800元左右，，占房价的20％；配套套费用一般在在200—300元之间间，占房价的的10％。营营销成本为房房价的5%以以内，管理成成本1%-2%，财务成成本3%。整整个成本为房房价的80％％，其余的20％是利税税，包括开发发商利润和各各种税费等。。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格一般来讲，土土地价格的弹弹性较大，会会对房价构成成重大影响，，武汉对土地地控制较严，，开发商拿地地成本较高，，土地价格几几乎没有下降降的可能。最最近虽虽然钢材、水水泥价格有所所下降，但这这只占建安成成本的一部分分，不会对整整体房价形成成大的影响。。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格建安成本、配配套、税费、、营销成本都都没有下降空空间，唯一可可以改变新房房利润的就是是土地价格。。通过土地价格格也基本可以以判断出房价价。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格房产评估价格格市场比较法收益法成本法假设开发法21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格市场比较法是是最常用、最最能反映房地地产估价的价价值标准的方方法，即根据据估价人员掌掌握的市场资资料，采用房房地产交易中中的替代原则则，通过选取取与估价对象象有相关性的的实例，并分分别进行实地地勘察，做出出交易情况、交交易日期、区区域因素与个别因素的修正，以此此估算出估价价对象客观合合理的价格或或价值。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格运用市场比较较法估价，应应准确搜集大大量交易实例例，掌握正常常市场价格行行情。这个环环节我们往往往通过平时调调查、看报等等采集积累得得到不同地段段、不同用途途、不同时点点的房地产信信息。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格四大修正：交易情况修正正交易日期修正正区域因素修正正个别因素修正正21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格交易情况修正正：由于不同的交交易案例都有有其与众不同同的地方，其其实际价值必必然有差异，，所以我们有有必要进行交交易情况修正正，排除交易易行为中的特特殊因素所造造成的可比实实例成交价格格偏差，将可可比实例的成成交价格调整整为正常价格格。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格一般来说，有有下列情形之之一的交易实实例不宜选为为可比实例：：l、有利害关系人人之间的交易易；2、急于于出售或购买买情况下的交交易；3、受受债权债务关关系影响的交交易；4、交交易双方或一一方对市场行行情缺乏了解解的交易;5、交易双方方或一方有特特别动机或特特别偏好的交交易；6、相相邻房地产的的合并交易；；7、特殊方方式的交易；；8、交易税税费非正常负负担的交易；；

9、其他他非正常的交交易。21世纪不动动产武汉区域域分部房地产价格交易日期修正正：我们评估的是是在估价时点点上的房地产产市场公允价价值。故在交交易情况修正正之后，还必必须进行交易易日期修正，，将可比实例例在其成交日日期时的价格格调整为估价价时点的价格格。交易日期期修正可直接接采用类似房房地产的价格格