信和自由广场商业策划报告课件

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市场概况区域

市场租售模

式分析项目策划定位项目规划建议业态定

位分析项目

分析项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析深圳商业

市场概况区域

市场租售模

式分析项目策商业市场分析深圳商业

市场概况南山区

域市场商业市场分析深圳商业

市场概况南山区

域市场一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改变颓势，目前主要以港人消费为主，本地高收入人群已较少光顾目前人民南商场一层租金保持在400-600元/平方米，其他楼层空置率较高经营不善的街铺一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐三千多家商铺中有三分之一是港人投资开设的，租金在多在400-1000元/平方米平时客流量20－30万人次，周末则有40-50万人次，节假日最高可达80万人东门商圈现状中低档次为主，客户主要是深圳中低收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺东门商业街一、深圳商业市场概括三千多家商铺中有三分之一是港人平时客流量20－30万人次形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈日车流量近10万辆次；日人流量达30－50万人次，客流高峰达到50万人次华强北商圈现状租赁市场发达，繁华地段租金在1000元/㎡/月以上消费者年龄主要主是25~35岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高一、深圳商业市场概括形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方米/人。按网点数量算近90%是小门店5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5%餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足商圈多极化规模化开发专业化深圳商业市场小结商圈逐渐西移商圈规模化开发深圳商业市场小结二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概况二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大总体概况南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身独有的商业氛围;南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至蛇口,本项目位于两者的中心;研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良好的借鉴.南海中轴商圈--线性分析南海大道南头蛇口本案南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身南海中轴商圈--南山中心区南海大道周边大型商业

项目

业态

1友谊城百货中高档服装皮具

2儿童世界童装、玩具

3海雅百货大型女装百货

4南山书城图书

5新一佳超市

6集美堂装饰产品

7金晖家居家居

8新街口电器

9禾丽名店电器和服装

10花园城MALL以餐饮、服装、影院、

超市、建材为主

17653★891024南海中轴商业业态南山中心区南海大道周边大型商业

项目现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南海中轴商业业态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车2000以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小79.4%13%1.0%目前业态融合及相互配合性较好南海中轴商业小结以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业态;本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;东滨路南海大道南海中心区商圈分析--圈层分析南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业1151634★67南海中心区商圈业态910128914项目周边商业业态分布

项目业态

1人人乐超市

2顺电电器

3常兴天虹商场大型女装百货

4崇尚百货大型女装百货

5海岸城百货、电影院、餐饮、

娱乐、时尚购物

6天利文化广场

7保利文化广场

8苏宁电器

9金晖家居

10集美堂

11国美电器

12海雅百货

13新一佳

14沃尔玛

15人人乐

16顺电

17家乐福13151721151634★67南海中心区商圈业态910128914项目现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电9000245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南海中心区商圈业态现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间近4年新增住宅户数为5.6万户;商业总量由10增加到27万9.8%10%12%影院剧院溜冰场科技娱乐南海中心区商圈小结超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例分析保利文化广场典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街铺内铺一楼A区餐饮肯德鸡B区文化保利剧场C区主题百货家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90％二楼40－55平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销售，现仅剩5套左右二楼苏宁电器不卖－－－－－－－－－－－－主要客户客户范围来源周边客户。典型案例2【新街口】新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，直接销售海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼国美概念店直接40-60平均价3.6万/平150元/平03年开始销售，100％二楼返租3年返10％18平内街＋6平柜台均价1.8万/平80元/平三楼不卖－－－－－－－－－－－－主要客户年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.典型案例3【海典数码城】海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼直接40-常兴时代广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼天虹百货租－－－－

150元/平,其他300-400元/平03年开始销售，销售完毕.二楼返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78万/平85元/平三楼2.1万/平55-60/平四楼1.6万/平45元/平五楼家居9800元/平25元/平客户南山占80%,以本地居民,纯投资购买,典型案例4【常兴时代广场】常兴时业态销售模式面积区间价格租金销售一楼租－－－－150花园城业态销售模式面积区间租金销售情况一楼黄金珠宝＋餐饮租街铺45平左右350－450元/平已经租完二楼服装＋家居＋餐饮分区组成的形式250元/平三楼服装＋餐饮200/平四楼精品＋餐饮＋书城150元/平主要客户主要来源于福田、南山的客户典型案例5【花园城中心】花园城业态销售面积租金销售一楼黄金珠宝＋餐饮街铺350模式:一般均为直售+返租模式价格:街铺均价在4.5-5.5万元/平左右租金:街铺在300-400元/平业态:百货超市为主面积划分:街铺在25-55平左右典型案例小结模式:一般均为直售+返租模式典型案例小结项目策划定位租售模

式分析业态定

位分析项目

分析项目策划定位租售模

式分析业态定

位分析项目

分析

W-劣势O-机会西部通道即将开通片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合T-威胁区域大体量商业的集中推出，对本项目的租售造成一定的压力;政策的不可预见性;S-优势项目位于南山区中心位置规模优势项目展示面好，临街面长片区住宅组团逐渐成熟5层商业体量大，难消化;项目成型对规划招商可调整空间小项目SWOT分析W-劣势O-机会西部通道即将开通片区配套的完善，整体业项目SWOT分析小结1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目街铺价值;2.结合周边业态,营造差异化定位;3.利用优越的地段优势,创造项目更大利润空间;4.考虑到已建设的原因,对商家筛选极为重要;5.利用目前市场推售的空档期;项目SWOT分析小结1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目项目业态规划及建议项目业态规划及建议项目业态规划及建议竞争对手

选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中心区边缘地带3、有明确商业组合定位4、有一定存续时间参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心项目业态规划及建议竞争对手

选取标准1、项目具有一定规模和市商业面积：3.6万平方米项目定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近100%客户组成：南山区白领、深圳大学学生经营档次：中档商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利自有物业，有利于统一经营管理经营比较成功周边商业分析1——海雅百货项目业态规划及建议商业面积：3.6万平方米小结：周边商业分析1——海雅百货项目商业面积：3.5万平方米项目定位：各类图书出租情况：接近80%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档图书商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利填补市场空白经营较为成功周边商业分析2———南山书城项目业态规划及建议商业面积：3.5万平方米小结：周边商业分析2———南山书城项小结：规模较小，品种不全档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成经营情况较为不善商业面积：0.9万平方米项目定位：以高档男女服装、皮包百货出租情况：一、二接近100%，三楼50%客户组成：南山区高端客户经营档次：中高档商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝周边商业分析3———友谊城百货项目业态规划及建议小结：商业面积：0.9万平方米周边商业分析3———友谊城百货商业面积：0.5万平方米项目定位：儿童用品专业市场出租情况：接近100%客户组成：周边居民经营档次：中档经营品种：童装、玩具小结：主题明确、周边客户群充足整体分租、统一管理降低经营风险自有物业，有利于统一经营管理周边商业分析4———儿童世界项目业态规划及建议商业面积：0.5万平方米小结：周边商业分析4———儿童世界项小结：规模较大，周边竞争较小自有物业，有利于统一经营管理商业面积：2.2万平方米项目定位：传统家居、家品出租情况：85%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：家具、家品

周边商业分析5———金晖家居项目业态规划及建议小结：商业面积：2.2万平方米周边商业分析5———金晖家居项小结：分割出售、不利于形成统一商业定位及主题难以统一经营管理商业面积：4万平方米项目定位：无统一定位出租情况：——客户组成：核心区周边客户经营档次：——商业组合：预计以小型餐饮、服装、精品为主周边商业分析6———海岸城写字楼项目业态规划及建议小结：商业面积：4万平方米周边商业分析6———海岸城写字楼项小结：地理位置优越，区域无竞争对手由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高招商基本结束商业面积：7万平方米项目定位：购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态出租情况：——客户组成：蛇口区域客户群经营档次：——商业组合：以餐饮、服装、超市为主周边商业分析7———花园城中心项目业态规划及建议小结：商业面积：7万平方米周边商业分析7———花园城中心项目小结：规模较大，位于核心区中心位置三项目相互联动自有物业，有利于统一经营管理商业面积：7.9万平方米项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的大型购物中心出租情况：---客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析8———海岸城购物mall项目业态规划及建议小结：商业面积：7.9万平方米周边商业分析8———海岸城购物小结：规模较大，业态组合特别、独有主力店进驻情况理想未来地铁上盖物业、交通便利率先进入核心区商业市场、抢得先机商业面积：7万平方米项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购物大型综合文化商业体出租情况：---客户组成：南山全区、深圳部分客户经营档次：中、高档商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析9———保利文化广场项目业态规划及建议小结：商业面积：7万平方米周边商业分析9———保利文化广场项5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6、应考虑与保利、海岸业态互补，避免直接竞争3、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小4、友谊城百货对本项目竞争可能性较小1、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系2、花园城中心对与本项目竞争威胁较小周边商业业态分析——竞争关系分析5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6、应考虑与保利、191011256347812131417★1615南山中心区已建成大型商业

项目业态

1友谊城百货中高档服装皮具

2儿童世界童装、玩具

3海雅百货大型女装百货

4南山书城图书

5时代家居广场家具、顺电

6嘉豪百货日用百货

7广本4S店汽车维修美容

8乐安居家私、建材

周边大型商业：

9国美电器电器

10崇尚百货男女服饰、超市

11海典数码城数码产品、休闲娱乐

未来核心区大型商业：

12保利文化广场文化、百货、娱乐、餐饮

13海岸城购物、休闲娱乐

14凯宾斯基酒店、餐饮

15、16海岸写字楼办公、商业

17天利一期办公、商业重新审视区域未来业态变化业态定位分析——预计未来大型商业业态分布191011256347812131417★1615南山中心主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间9.8%10%12%增加3.7万SPA/美容健身未来两年商业供应面积超过30万影院剧院溜冰场科技娱乐业态定位分析——预计未来大型商业业态分布主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有业态定位分析——对本项目启示2、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐1、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合3、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向5、顶端美容、健身、SPA存在市场空间4、时尚家具、专业市场可考虑作为次主力店组合6、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选择7、本项目具有近200米的临街面，应保留一定量的街铺保证其价值最大化业态定位分析——对本项目启示2、避免文化消费、影院、溜冰场、

根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、电器、休闲娱乐）租赁条件如下：业态租金元/月需要面积万㎡行业拓展意向顶级百货合作经营8000-10000一般中高端百货50-8015000-35000较强特色餐饮40-651000-10000强SPA、美容、健身35-603000-8000强电器45-653000-6000非常强时尚家居45-553000-10000较强本项目概况负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡1、根据裙楼一层临街面（除入口位置）长度2、市场常规的街铺开间与进深的为比例1：2.53、80%的实用率得出项目的街铺面积。本项目商业总建筑面积29992㎡，地处南山核心区域，南北走向临街面达到200余米。商家租赁条件业态定位分析——本项目招商条件分析根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次最佳方案：利于市场销售把握市场机会吸引人气便于经营负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案一:中高档百货（约28772㎡）

+街铺（约1220㎡）中高档百货业态定位分析——项目业态建议1最佳方案：利于把握吸引人气负一层9583.72㎡一层内铺一层次佳方案：业态定位分析——项目业态建议2负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案二:中高档百货（约19189㎡）+时尚家居（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）中高档百货租金相对较低不利于统一经营时尚家居业态相对丰富，招商压力相对较小次佳方案：业态定位分析——项目业态建议2负一层9583.72备选方案：业态定位分析——项目业态建议3负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案三:中高档百货（约19189㎡）+专业电子（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）中高档百货经营要求更高招商难度较大专业电子备选方案：业态定位分析——项目业态建议3负一层9583.72备选方案：业态定位分析——项目业态建议4负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案四:中高档百货（约19189㎡）+时尚家居（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）高档百货时尚家居SP、美容、时尚健身市场风险较大发展商投入较多业态丰富备选方案：业态定位分析——项目业态建议4负一层9583.72通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目本身特点,基本得出本项目档次建议:中偏高档次定位以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者，以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。业态定位分析——项目档次建议通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目中偏高档次定位以项目客户分析项目客户常兴时代广场

南山占80%,以本地居民,纯投资购买,海典数码城

年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.新街口

客户主要来源于周边客户。保利时代广场

客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.花园城中心

主要来源于福田、南山的客户项目客户分析项目客户常兴时代广场南山占80%,以本地居民,投资者：项目的业主，资金投入者经营者：主要指商业的经营者和管理公司体验者：一般指消费者投资者项目客户分析经营者体验者投资者：项目的业主，资金投入者投资者项目客户分析经营者体验者素描对象新街口业主—吴生情况描述40岁左右，住华侨城，在南山、香港、北京有公司，收入丰厚，上亿身价，平时喜欢打高尔夫球和爬山运动,南往北飞的工作生涯，使得吴生渴望稳定的生活.投资买铺,希望买铺能给家人带来稳定的收入和固定的保障,主要用来养老.区域来源主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户投资需求面积要求40－50平左右，单价不宜太高，做长线投资，要求位置好，升值空间大。权重排序位置〉价格项目客户分析【投资者】素描对象新街口业主—吴生情况描述40岁左右，住华侨城素描对象某百货总经理—林经理情况描述林经理三十五岁,从事百货经理多年经验丰富,主要负责公司的拓展业务,公司在全国各大城市都有分店，在深圳的华强北和东门都有分店，近期根据公司拓展需要（在深圳需开二家以上的分店）以及深圳商业西移的发展趋势，公司初步确定在后海成立新分店。区域来源全国各地知名品牌经营需求面积需求最少在5000平以上，一楼层高必须在5米以上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规定。权重排序消费力〉竞争对手〉交通项目客户分析【经营者】素描对象某百货总经理—林经理情况描述林经理三十五岁,从素描对象花园城业主—李小姐情况描述年龄不愿通漏，已婚，花园城一期的业主，生活稳定，喜欢逛街，喝茶,聊天,看电影,周末喜欢跟朋友,家人一起去海雅百货逛街，吃饭,聊天.区域来源主要来源于南油商圈与中心商圈的业主.体验需求希望在后海一带，离家不远的地方除海雅之外能有一个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友,家人一起出去逛街，休闲，娱乐。权重排序品牌〉交通〉价格项目客户分析【体验者】素描对象花园城业主—李小姐情况描述年龄不愿通漏，已项目形象定位项目形象定位“FREECITY”自由城

□有别于“传统百货”，而更具独特个性；□不以百货而取胜，而以休闲和体验赢得口碑；□树立目前后海唯一性，超越目前的现有超市百货；□全面解决南山中高档“休闲购物”问题；南山首个项目形象定位“FREECITY”□有别于“传统百货”，而更具独特个性商场特色经营建议目的:■增加商场特色,走差异化路线■为商场吸引人流,增加人气内容:MF:“Freeboy”2F:“Freegirl”3F:“Free商场特色经营建议目的:内容:MF:“Freeboy”为老公们提供一个舒适的休息区,包括DVD播放区,棋艺品茶区,音乐咖啡区.商场特色经营建议-FreeboyMF:“Freeboy”商场特色经营建议-Freeboy2F:“Freegirl”给女性消费者提供一个DIY平台,内容包括旧衣翻新,时尚插花,时尚妆容.商场特色经营建议-Freegirl2F:“Freegirl”商场特色经营建议-Freeg3F:“Freebaby”从小培养儿童的独立能力,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童自己或自己收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品.商场特色经营建议-Freeboy3F:“Freebaby”商场特色经营建议-Freeb项目租售模式项目租售模式选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中心区边缘地带3、租售模式各有特点周边商业租售模式分析——选取原则参考项目:钱柜、新街口、海印长城西街、常兴广场、海典数码城、保利文化广场、花园城MALL、选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中名称位置面积均价销售方式备注钱柜南山老区9000㎡街铺42套内铺196套街铺3.6万、内铺1.2-2.6万街铺直接销售,内铺(返租3年8%)项目9.24解筹，销售率70%左右，街铺已全部销售完毕，内部基本未销售。新街口南海大道与东滨路交汇处约5660㎡街铺16套内铺：0套均价4.5万直接销售客户积累3年，9.20解筹，销售率50%左右，剩余铺位滞销原因为总价过高（均超过10000万）海印长城西街海印长城街铺36套内铺0套均价：4.5万直接销售客户积累2年，10.16解筹，销售率10%左右，项目总价控制适中（200万左右），全街铺销售是其畅销原因。常兴广场桃园路与红花路交汇处

--------------一层只租不售，其他层带租约销售2003年开始销售，6个月销售率100%，海典数码城南海大道旁3.6万一层约3.6万㎡二层约1.8元一层直接销售、二层返租销售保利文化广场桃园路与红花路交汇处15万均价7万直接销售+带3-5年租约销售+委托经营销售2006年3月19日开始销售，目前销售率90%，花园城中心南海大道旁四层商铺约7万平米租金：元/㎡/月)一层约350-450二层约200三层约200四层约150全部出租地理位置得天独厚，目前已全部出租完毕名称位置面积均价销售方式备注钱柜南山老区9000㎡街铺3.6租售优势：1、固定资产，长期受益。2、商场的主控性更强，劣势：1、资金回报较慢2、旗舰商业的租金一般偏低，投资收益较少优势：1、资金回笼较快。

2、即得资金最大化劣势：1、销售压力较大、投资风险较大2、除直接销售以外，其他销售方式对于发展商销售后有投入要求建议根据招商情况和商铺的销售模式的可行性的实际情况，采用不同的租售方式租售模式建议——租、售优劣势比较租售优势：1、固定资产，长期受益。优势：1、资金回笼较快。出租模式短期租约

长期租约适用于街铺与位置较好的内铺，和商业签订1-5年的租约，增强客户信心适用于大型品牌商家，5年以上长期稳定的租约增加客户的投资信心发展商招租利于商业业态的统一规划，租金较高，无论是销售和发展商长期收益都有利。租金较低，但品牌商家对客户投资信心保障更大。在本项目的操作上，建议采用短期租约和长期租约相结合的模式租售模式建议——出租模式比较出租短期长期适用于街铺与适用于大型品发展商招租利于商业销售模式直接销售带租约销售产权式销售

适用于客户关注高投资回报率高的街铺

一般用于品牌商家进驻后非街铺部分以内铺的形式进行销售

业主只有商铺的产权而非经营权的销售如果对于业态有规划的话，发展商销售后只需要监督经营的液态不需要再投入精力管理需要成立经营管理公司对整个商业进行经营管理，负责将来的管理、招商，维持商场的兴旺发展商负担较大国家政策限制，操作风险极大，后续问题多，风险极高，操作难度较高，银行放贷较难，发展商销售后投入精力较多，风险中操作难度低，银行放贷容易，发展商销售后投入精力少，风险低操作难度高，银行放贷难，发展商销售后投入精力多，风险高√√租售模式建议——销售模式比较销售直接带租约产权式适用于客户关业主只有商如果对于4、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在5-10%之间，年限在5-10之间1、无论采用哪种销售模式，必须先有具有市场影响力品牌商家进驻，再进行销售。2、为了减少销售压力商铺总价不要超过350万3、南山目前核心区商业街铺价格在3.6-7.2万之间，考虑未来商业的发展，价格存在10%—20%的上升空间——对本项目启示4、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在5-1影响价格因素权重常兴广场保利文化广场新街口商业海典居商业本案街铺平均价格（万元／平方米）4.57.04.53.6商业外部条件公交通达性1086989地铁通达性1010107.557.5辐射圈人口979768.5周边人流量9998.589周边商业氛围9878.589区域发展前景87876.58商业内部条件通透可视性108.59.598.59.5购物舒适度1081087.59铺位实用率988.5888停车便利性878778娱乐配套设施86.56757合计100849386.577.592.5本项目价格与租金预测影响价格因素权重常兴广场保利文化新街口商业海典居商业本案街铺街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出

楼层商业销售价格

一层街铺8-9万/m2

一层内铺4.8-5.2万/m2

M层3.3-3.7万/m2

二层1.9-2.3万/m2

三层1.1-1.5万/m2

负一层3.0-3.4万/m2

楼层商业租金（m2/月）一层街铺350－450元一层内铺160－200元M层110－130元二层60－80元三层40－50元负一层80－120元街铺根据周边街铺租金比较得出，其他商铺根据大型品牌商家常规租金预估本项目价格与租金预测街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出街铺1、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化2、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺面积建议尽量控制在30-50平米之间，总价不超过450万。4、为保证街铺的实用性，街铺开间和进深的比例设定在1：2.5左右。3、按柱距灵活的设定街铺开间，一般开间控制在3.5——5.5米。内铺1、合理的设置内场通道，保证所有内铺的临通道，主通道宽度米，次通道宽度米。2、内铺在保证其实用、好用的基础上，M层、一层、负一层商铺面积控制在30-50平米，二层、三层的商铺面积控制在15-30平米之间。本项目铺位划分原则街铺1、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化2、为了均街铺市值1.03亿负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡其他销售约6.03万方案一：一层街铺直接出售+其他所有商铺带租约销售一层街铺销售收入：1220m2X8.5万元/m2X100%=1.03亿一层内铺销售收入：3875m2X5.0万元/㎡X85%=1.65亿M层销售收入：5095㎡

X3.5万元/㎡X70%=1.25亿负一层销售收入：9583.72㎡

X3.2万元/㎡X70%=2.15亿二层销售收入：5270.78㎡

X2.1万元/㎡X60%=0.66亿三层销售收入：4949.23㎡

X1.3万元/㎡X50%=0.32亿

总共销售金额7.06亿租售模式建议——方案一街铺市值负一层9583.72㎡一层内铺一层街铺M层5095.优劣势分析优势：1、既得资金最多劣势：1、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高2、返租率较高（通常需要8-10%），发展商负担较大3、国家政策限制，操作风险极大4、返租期结束后，商场基本处于无人管理状态，后续问题多，风险极高负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡410个25㎡左右的内铺总价约40万465个40㎡左右的内铺总价约100万28个40㎡左右的街铺，总价约350万优劣势分析负一层9583.72㎡一层内铺一层街铺M层5095一层街铺直接出售+其他商铺长期出租街铺市值1.03亿负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡其他租金3430万一层街铺销售收入：1220m2X8.5万元/m2

X12

=1.03亿一层内铺出租收入：3875m2X180元/㎡X12

=837万M层出租收入：5095㎡

X120元/㎡X12

=733万负一层出租收入：9583.72㎡

X100元/㎡X12=1150万二层出租收入：5270.78㎡X

70元/㎡X12

=443万三层出租收入：4949.23㎡

X45元/㎡X12

=267万3430万/年三、租售模式建议——方案二一层街铺直接出售+其他商铺长期出租街铺市值负一层9583优劣势分析优势：1、作为发展商固定资产，最终所得资金最多2、发展商对商场的主控权大3、日后租售方式变化灵活劣势：1、发展商既得资金少2、对发展商经营管理要求非常高优劣势分析

如果发展商在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快速回笼资金，则可考虑将商业一层和负一层销售，而其他商业作为长期租金收益。一层街铺直接出售+一层内铺和负一层带租约销售+其他商铺长期出租负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡其他商铺租金约1153万/年一层内铺和负一层商铺销售额约3.80亿/年街铺市值1.03亿一层街铺销售收入：1220m2X7.0万元/m2

X100%=1.03亿一层内铺销售收入：3875m2X5.0万元/㎡X85%=1.65亿负一层销售收入：9583.72㎡

X3.2万元/㎡X70%=2.15亿M层出租收入：5095㎡

X120元/㎡X12

=733万二层出租收入：5270.78㎡X

70元/㎡X12

=443万三层出租收入：4949.23㎡

X45元/㎡X12

=267万1153万/年4.83亿三、租售模式建议——方案三如果发展商在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快优劣势分析优势：1、发展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入2、发展商对商场还是拥有较大的主控权3、出租部分的商业日后可作灵活处理劣势：1、发展商既得资金少于方案一2、部分内铺的返租还是给发展商带来一定压力优劣势分析一层街铺直接出售+负一层内铺带租约销售+其他所有商铺出租负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡其他商铺租金约1990万/年负一层商铺销售额约2.15亿/年街铺市值1.03亿一层街铺销售收入：1220m2X7.0万元/m2

X100%=1.03亿负一层销售收入：9583.72㎡

X2.5万元/㎡X70%=2.15亿一层内铺出租收入：3875m2X180元/㎡X12

=837万M层出租收入：5095㎡

X120元/㎡X12

=733万二层出租收入：5270.78㎡X

70元/㎡X12

=443万三层出租收入：4949.23㎡

X45元/㎡X12

=267万1990万/年3.18亿三、租售模式建议——方案四一层街铺直接出售+负一层内铺带租约销售+其他所有商铺优劣势分析优势：1、发展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入2、发展商对商场还是拥有较大的主控权3、出租部分的商业日后可作灵活处理劣势：1、相比较而言，适用于一个主力商家加一个次主力商家的业态组合。2、发展商既得资金少于方案一3、部分内铺的返租还是给发展商带来一定压力优劣势分析租售模式销售风险销售收入年租金利弊模式一一层街铺直接出售+其他所有商铺带租约销售高7.06亿——回笼资金最多，即时收入最多销售压力最大，风险最高模式二一层街铺直接出售+其他商铺长期出租低1.03亿3430万销售压力最小，即终收益最大即时收入最少模式三一层街铺直接出售+一层内铺和负一层带租约销售+其他商铺长期出租中4.83亿1153万平衡投资风险和即时收益的平衡点一层内铺和其他内铺没有得到即时收益模式四一层街铺直接出售+负一层内铺带租约销售+其他所有商铺出租中3.18亿1990万分两个商家招商，开发商将来管理简便一层内铺和其他内铺没有得到即时收益租、售模式——租售模式比较分析租售模式销售销售年利弊模式一一层街铺直接出售+其他所有商市场风险招商难度经营难度各环节良性循环销售模式中原建议在权衡投资风险和即时收益的前提下尽可能的快速回笼资金，选择方案三和方案四。租售模式建议——销售模式比较分析市场风险招商难度经营难度各环节销售中原建议在权衡投资风险和即项目规划建议项目规划建议开发商成立经营管理公司聘请商业经营公司管理

商业旗舰管理

1、对商业也后的主控性强2、投资者有信心，对销售有利。3、成立经营管理公司可以增加开发商的收益4、开发商所需要投入的人力物力较多1、对商业也后的主控性一般2、投资者有信心，对销售有利。3、开发商所需要投入的人力物力较小1、对商业也后的主控性弱2、投资者缺乏信心，对销售不利。3、开发商不需要投入的人力物力开发商自己成立经营管理公司，再聘请一家专业的经营管理公司作顾问，结合物业管理公司一起经营商场规划建议——经营管理模式建议开发商聘请商业经营公司管理商业旗舰1、对商业也后的主

因为安装中央空调后，商家必须承担非常高额的物业管理费用，而许多大商家会根据自身成本的考虑而决定是否自己安装中央空调，因此中原建议根据招商策略考虑商场中央空调的安装问题1、街铺不安装中央空调，预留分户空调位2、如根据招商建议一统一给一个大商家，就暂不安装不安装中央空调，根据和商家的交涉再考虑下一步是否需要发展商安装中央空调。3、如根据招商建议二负一层作为电子或皮具等内铺散招，就可以先安装负一层9000多平米空间的中央空调，利于增加商场档次，利于招商商场空调安装建议商场规划建议——商场空调安装建议因为安装中央空调后，商家必须承担非常高额的物不含中央空调：5-6元/㎡/月含中央空调：15-18元/㎡/月物业管理费（元/平方米/月）含中央空调不含中央空调常兴.天虹商场15元5元保利文化广场20元（餐饮）15元（其他）——海典数码城15元——钰龙苑.国美18.5元6元新银座13.95元罗湖商业城14——本项目建议

商场规划建议——物业管理费用建议不含中央空调：5-6元/㎡/月含中央空调：15-18元/㎡/卸货平台位置建议50-70平米

卸货平台面积建议1、如果地下车库的限高允许，设置在负三层的货梯旁位置2、如果地下车库限高不允许，设置一层北端卸货平台负荷建议3吨/平米

商场规划建议——卸货平台建议卸货平台位置建议50-70平米卸货平台面积建议1、如果地下

前期规划的地上车位只有5个，如果能增加一定量的地上车位可以给前来消费的客户带来便利，而且也可以给发展商增加一定的收入。但过多的地上车位也会影响商场前广场的人流，不利于商家的推广和活动。因此建议前广场采用大面积的广场砖，即可灵活的用于人流通行，商家推广，又可在平时作为车位使用。地上车位地下车位

前期规划中地下车位为475个，为了更有效的吸引商家的进驻，在满足住宅客户对于车位的需求的前提下，可以提供“”个车位作为招商谈判的条件。

商场规划建议——车位建议前期规划的地上车位只有5个，如果能增加一定量的

入市时机建议

入市时机建议基于项目集中销售的考虑基于项目招商情况的考虑.3基于项目销售物业的考虑基于项目积累客户的考虑(高交会参展)5基于项目工程展示面的考虑我司建议本项目商业部分5月中下旬正式面市入市时机建议基于项目集中销售的考虑入市时机建议入市工作安排表5月中旬面市销售4月-5月中旬蓄势准备4月25日销售物料准备完毕五一参展亮相销售物料准备4月招商启动开盘前准备营销活动5月中旬入市工作安排表5月中旬面市销售4月-5月中旬蓄势准备4月25THANKSTHANKS信和自由广场商业策划报告信和自由广场商业策划报告商业市场分析深圳商业

市场概况区域

市场租售模

式分析项目策划定位项目规划建议业态定

位分析项目

分析项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析深圳商业

市场概况区域

市场租售模

式分析项目策商业市场分析深圳商业

市场概况南山区

域市场商业市场分析深圳商业

市场概况南山区

域市场一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改变颓势，目前主要以港人消费为主，本地高收入人群已较少光顾目前人民南商场一层租金保持在400-600元/平方米，其他楼层空置率较高经营不善的街铺一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐三千多家商铺中有三分之一是港人投资开设的，租金在多在400-1000元/平方米平时客流量20－30万人次，周末则有40-50万人次，节假日最高可达80万人东门商圈现状中低档次为主，客户主要是深圳中低收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺东门商业街一、深圳商业市场概括三千多家商铺中有三分之一是港人平时客流量20－30万人次形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈日车流量近10万辆次；日人流量达30－50万人次，客流高峰达到50万人次华强北商圈现状租赁市场发达，繁华地段租金在1000元/㎡/月以上消费者年龄主要主是25~35岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高一、深圳商业市场概括形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方米/人。按网点数量算近90%是小门店5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5%餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足商圈多极化规模化开发专业化深圳商业市场小结商圈逐渐西移商圈规模化开发深圳商业市场小结二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概况二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大总体概况南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身独有的商业氛围;南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至蛇口,本项目位于两者的中心;研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良好的借鉴.南海中轴商圈--线性分析南海大道南头蛇口本案南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身南海中轴商圈--南山中心区南海大道周边大型商业

项目

业态

1友谊城百货中高档服装皮具

2儿童世界童装、玩具

3海雅百货大型女装百货

4南山书城图书

5新一佳超市

6集美堂装饰产品

7金晖家居家居

8新街口电器

9禾丽名店电器和服装

10花园城MALL以餐饮、服装、影院、

超市、建材为主

17653★891024南海中轴商业业态南山中心区南海大道周边大型商业

项目现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南海中轴商业业态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车2000以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小79.4%13%1.0%目前业态融合及相互配合性较好南海中轴商业小结以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业态;本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;东滨路南海大道南海中心区商圈分析--圈层分析南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业1151634★67南海中心区商圈业态910128914项目周边商业业态分布

项目业态

1人人乐超市

2顺电电器

3常兴天虹商场大型女装百货

4崇尚百货大型女装百货

5海岸城百货、电影院、餐饮、

娱乐、时尚购物

6天利文化广场

7保利文化广场

8苏宁电器

9金晖家居

10集美堂

11国美电器

12海雅百货

13新一佳

14沃尔玛

15人人乐

16顺电

17家乐福13151721151634★67南海中心区商圈业态910128914项目现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电9000245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南海中心区商圈业态现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间近4年新增住宅户数为5.6万户;商业总量由10增加到27万9.8%10%12%影院剧院溜冰场科技娱乐南海中心区商圈小结超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例分析保利文化广场典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街铺内铺一楼A区餐饮肯德鸡B区文化保利剧场C区主题百货家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90％二楼40－55平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香港客户。投资客户相对较多.典型案例1【保利文化广场】保利文化广场业态销售模式面积区间价新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销售，现仅剩5套左右二楼苏宁电器不卖－－－－－－－－－－－－主要客户客户范围来源周边客户。典型案例2【新街口】新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，直接销售海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼国美概念店直接40-60平均价3.6万/平150元/平03年开始销售，100％二楼返租3年返10％18平内街＋6平柜台均价1.8万/平80元/平三楼不卖－－－－－－－－－－－－主要客户年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.典型案例3【海典数码城】海典数码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼直接40-常兴时代广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼天虹百货租－－－－

150元/平,其他300-400元/平03年开始销售，销售完毕.二楼返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78万/平85元/平三楼2.1万/平55-60/平四楼1.6万/平45元/平五楼家居9800元/平25元/平客户南山占80%,以本地居民,纯投资购买,典型案例4【常兴时代广场】常兴时业态销售模式面积区间价格租金销售一楼租－－－－150花园城业态销售模式面积区间租金销售情况一楼黄金珠宝＋餐饮租街铺45平左右350－450元/平已经租完二楼服装＋家居＋餐饮分区组成的形式250元/平三楼服装＋餐饮200/平四楼精品＋餐饮＋书城150元/平主要客户主要来源于福田、南山的客户典型案例5【花园城中心】花园城业态销售面积租金销售一楼黄金珠宝＋餐饮街铺350模式:一般均为直售+返租模式价格:街铺均价在4.5-5.5万元/平左右租金:街铺在300-400元/平业态:百货超市为主面积划分:街铺在25-55平左右典型案例小结模式:一般均为直售+返租模式典型案例小结项目策划定位租售模

式分析业态定

位分析项目

分析项目策划定位租售模

式分析业态定

位分析项目

分析

W-劣势O-机会西部通道即将开通片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合T-威胁区域大体量商业的集中推出，对本项目的租售造成一定的压力;政策的不可预见性;S-优势项目位于南山区中心位置规模优势项目展示面好，临街面长片区住宅组团逐渐成熟5层商业体量大，难消化;项目成型对规划招商可调整空间小项目SWOT分析W-劣势O-机会西部通道即将开通片区配套的完善，整体业项目SWOT分析小结1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目街铺价值;2.结合周边业态,营造差异化定位;3.利用优越的地段优势,创造项目更大利润空间;4.考虑到已建设的原因,对商家筛选极为重要;5.利用目前市场推售的空档期;项目SWOT分析小结1.利用项目临街面长的优势,充分挖掘项目项目业态规划及建议项目业态规划及建议项目业态规划及建议竞争对手

选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中心区边缘地带3、有明确商业组合定位4、有一定存续时间参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心项目业态规划及建议竞争对手

选取标准1、项目具有一定规模和市商业面积：3.6万平方米项目定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近100%客户组成：南山区白领、深圳大学学生经营档次：中档商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利自有物业，有利于统一经营管理经营比较成功周边商业分析1——海雅百货项目业态规划及建议商业面积：3.6万平方米小结：周边商业分析1——海雅百货项目商业面积：3.5万平方米项目定位：各类图书出租情况：接近80%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档图书商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利填补市场空白经营较为成功周边商业分析2———南山书城项目业态规划及建议商业面积：3.5万平方米小结：周边商业分析2———南山书城项小结：规模较小，品种不全档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成经营情况较为不善商业面积：0.9万平方米项目定位：以高档男女服装、皮包百货出租情况：一、二接近100%，三楼50%客户组成：南山区高端客户经营档次：中高档商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝周边商业分析3———友谊城百货项目业态规划及建议小结：商业面积：0.9万平方米周边商业分析3———友谊城百货商业面积：0.5万平方米项目定位：儿童用品专业市场出租情况：接近100%客户组成：周边居民经营档次：中档经营品种：童装、玩具小结：主题明确、周边客户群充足整体分租、统一管理降低经营风险自有物业，有利于统一经营管理周边商业分析4———儿童世界项目业态规划及建议商业面积：0.5万平方米小结：周边商业分析4———儿童世界项小结：规模较大，周边竞争较小自有物业，有利于统一经营管理商业面积：2.2万平方米项目定位：传统家居、家品出租情况：85%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：家具、家品

周边商业分析5———金晖家居项目业态规划及建议小结：商业面积：2.2万平方米周边商业分析5———金晖家居项小结：分割出售、不利于形成统一商业定位及主题难以统一经营管理商业面积：4万平方米项目定位：无统一定位出租情况：——客户组成：核心区周边客户经营档次：——商业组合：预计以小型餐饮、服装、精品为主周边商业分析6———海岸城写字楼项目业态规划及建议小结：商业面积：4万平方米周边商业分析6———海岸城写字楼项小结：地理位置优越，区域无竞争对手由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高招商基本结束商业面积：7万平方米项目定位：购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态出租情况：——客户组成：蛇口区域客户群经营档次：——商业组合：以餐饮、服装、超市为主周边商业分析7———花园城中心项目业态规划及建议小结：商业面积：7万平方米周边商业分析7———花园城中心项目小结：规模较大，位于核心区中心位置三项目相互联动自有物业，有利于统一经营管理商业面积：7.9万平方米项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的大型购物中心出租情况：---客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析8———海岸城购物mall项目业态规划及建议小结：商业面积：7.9万平方米周边商业分析8———海岸城购物小结：规模较大，业态组合特别、独有主力店进驻情况理想未来地铁上盖物业、交通便利率先进入核心区商业市场、抢得先机商业面积：7万平方米项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购物大型综合文化商业体出租情况：---客户组成：南山全区、深圳部分客户经营档次：中、高档商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物周边商业分析9———保利文化广场项目业态规划及建议小结：商业面积：7万平方米周边商业分析9———保利文化广场项5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6、应考虑与保利、海岸业态互补，避免直接竞争3、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小4、友谊城百货对本项目竞争可能性较小1、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系2、花园城中心对与本项目竞争威胁较小周边商业业态分析——竞争关系分析5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6、应考虑与保利、191011256347812131417★1615南山中心区已建成大型商业

项目业态

1友谊城百货中高档服装皮具

2儿童世界童装、玩具

3海雅百货大型女装百货

4南山书城图书

5时代家居广场家具、顺电

6嘉豪百货日用百货

7广本4S店汽车维修美容

8乐安居家私、建材

周边大型商业：

9国美电器电器

10崇尚百货男女服饰、超市

11海典数码城数码产品、休闲娱乐

未来核心区大型商业：

12保利文化广场文化、百货、娱乐、餐饮

13海岸城购物、休闲娱乐

14凯宾斯基酒店、餐饮

15、16海岸写字楼办公、商业

17天利一期办公、商业重新审视区域未来业态变化业态定位分析——预计未来大型商业业态分布191011256347812131417★1615南山中心主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间9.8%10%12%增加3.7万SPA/美容健身未来两年商业供应面积超过30万影院剧院溜冰场科技娱乐业态定位分析——预计未来大型商业业态分布主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有业态定位分析——对本项目启示2、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐1、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合3、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向5、顶端美容、健身、SPA存在市场空间4、时尚家具、专业市场可考虑作为次主力店组合6、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选择7、本项目具有近200米的临街面，应保留一定量的街铺保证其价值最大化业态定位分析——对本项目启示2、避免文化消费、影院、溜冰场、

根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、电器、休闲娱乐）租赁条件如下：业态租金元/月需要面积万㎡行业拓展意向顶级百货合作经营8000-10000一般中高端百货50-8015000-35000较强特色餐饮40-651000-10000强SPA、美容、健身35-603000-8000强电器45-653000-6000非常强时尚家居45-553000-10000较强本项目概况负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡1、根据裙楼一层临街面（除入口位置）长度2、市场常规的街铺开间与进深的为比例1：2.53、80%的实用率得出项目的街铺面积。本项目商业总建筑面积29992㎡，地处南山核心区域，南北走向临街面达到200余米。商家租赁条件业态定位分析——本项目招商条件分析根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次最佳方案：利于市场销售把握市场机会吸引人气便于经营负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案一:中高档百货（约28772㎡）

+街铺（约1220㎡）中高档百货业态定位分析——项目业态建议1最佳方案：利于把握吸引人气负一层9583.72㎡一层内铺一层次佳方案：业态定位分析——项目业态建议2负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案二:中高档百货（约19189㎡）+时尚家居（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）中高档百货租金相对较低不利于统一经营时尚家居业态相对丰富，招商压力相对较小次佳方案：业态定位分析——项目业态建议2负一层9583.72备选方案：业态定位分析——项目业态建议3负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案三:中高档百货（约19189㎡）+专业电子（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）中高档百货经营要求更高招商难度较大专业电子备选方案：业态定位分析——项目业态建议3负一层9583.72备选方案：业态定位分析——项目业态建议4负一层9583.72㎡一层内铺3875㎡一层街铺1220㎡M层5095.36㎡二层5270.78㎡三层4949.32㎡方案四:中高档百货（约19189㎡）+时尚家居（约9583㎡）+街铺（约1220㎡）高档百货时尚家居SP、美容、时尚健身市场风险较大发展商投入较多业态丰富备选方案：业态定位分析——项目业态建议4负一层9583.72通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目本身特点,基本得出本项目档次建议:中偏高档次定位以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者，以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。业态定位分析