房地产业状况及企业运营模式

房地产业状况及企业运营模式第一页，共76页。对产业的深刻理解是一个企业成功的前提“外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。“同行不同利”的案例比比皆是，企业定位正确是前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循序渐进的过程。第二页，共76页。1、深入理解房地产业的特点2、房地产业的长期供求分析3、房地产业中短期形势分析4、房地产典型经营模式剖析5、房地产业竞争格局及走向第三页，共76页。1深入理解房地产业的特点房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个行业都有很强的带动作用。中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！第四页，共76页。房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位说明房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位房地产业电力钢材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑机械纺织装饰厨房设备卫生设备金融保险汽车家电交通运输公用设施批发零售文化教育旅游带动上游产业带动下游产业横向带动产业第五页，共76页。房地产业是国民经济的支柱产业亿元资料来源：国家统计局说明1998－2005年房地产业增加值占GDP比例上升趋势明显，说明房地产在国民经济中起着越来越重要的作用2003年8月，国务院发文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”国家不可能也没有理由打压房地产，使整个行业持续陷入低迷1998－2005年中国房地产业增长情况第六页，共76页。外部资源整合能力目前仍是我国房地产企业的最主要能力，从长远来看，我国房地产业正从外部资源整合为重转向内部管理，即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升在行业发展初期和变革期，外部资源的整合是企业成败的决定要素，而在行业外部环境趋于稳定时，管理才会成为胜出的关键。对于房地产公司而言，外部资源整合的重点在于获取土地和融资，内部管理的重点在于压缩前期规划设计周期和正确产品定位以加速周转由于我国在98年才取消福利分房制度，相比成熟国家几十年甚至上百年的行业发展历程，我们显然处于发展初期。在此期间，对内管理和组织效率的提升远远没有增加土地储备以获取增值收益对企业的盈利贡献大。而在行业进入平稳发展期，土地增值收益对利润贡献减弱，加强管理带来的周转速度提升就成为企业业绩保持增长的新推动力美国房地产企业是通过内部管理实现增长的典型，因为其行业发展已经历了一百多年历程，并且涉及房地产开发各种生产要素是完全自由竞争，由于少了土地增值收益这一环节，美国房地产企业的毛利率，水平在8％－16％之间，明显低于我国30％－40％的平均水平当前我国土地和资金市场的非自由竞争状况，决定了我国房地产业的资源整合特征和金融属性短期仍无法改变第七页，共76页。从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是稍有滞后，且波动幅度较大，一般为GDP波动的2－3倍说明美国82年和91年的经济下滑带来了房价涨幅趋缓，但仍维持低个位数增长，而2000年股市萧条带来的经济下滑并没有给房价带来较大的影响，反而房价的快速拉升带动了经济的企稳目前来看，房价涨幅与GDP增长偏离加大，所以房价增幅向下趋势明显说明英国房价的涨幅要大于GDP涨幅，波幅也较为明显，在经历了91年至94年较长时期的房价低迷之后，97年开始了新一轮高于GDP增速的增长，在04及05年连续加息之后，房价增幅趋缓至GDP增速水平，06年又伴随GDP回升。从趋势来看，英国的房价近期将保持稳中上涨第八页，共76页。从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是波动幅度明显较大，一般为GDP波动的2－3倍说明日本地价也随着经济的快速发展呈持续高增长状态，除了73年左右经济下滑带来价格下降之外，一直到90年地价涨幅远超过GDP增长，创造了日本土地神话，随着日本经济的下滑和停滞，地价神话破灭，地价持续下滑至今，趋势上看，日本经济企稳回升将带来地价重拾升势说明韩国也遵循了与GDP同向的变化，但波幅要大很多，92年经济的小幅放缓带来房价的迅速滑落，而02年经济增速反弹，又带来了房价的大幅度上升。趋势上看，韩国房价将小幅上涨第九页，共76页。宏观经济发展具有周期性，不同阶段政府政策不同，企业持有不同金融产品（债券、股票、商品、现金）收益明显不同不断加息紧缩的宏观调控政策不断减息扩张的宏观调控政策通胀水平增长趋势债券再通胀阶段股票复苏阶段过热阶段大宗商品滞胀阶段现金第十页，共76页。在经济周期的前两个阶段（再通胀和复苏阶段），房地产投资具有良好的收益美国资本市场表现排名前十的行业再通胀阶段复苏阶段过热阶段滞胀阶段零售24.8娱乐酒店7.4电子设备4.8烟草20.6房地产20.1汽车7.2IT硬件4.5天然气18.8家庭用品20.1软件5.1有色金属4.2石油14.7信托17.1零售业3.9石油4.2矿产12.4软饮料17.0房地产3.8机械4.1医药11.6烟草14.6电信3.7软饮料3.7航空国防9.7银行14.2金融3.5软件3.7食品9.6健康13.9食品医药2.8天然气3.2健康8.2食品13.6IT硬件2.8医药2.9保险7.0服务业13.2航空2.6多元化2.8生活保障5.4资料来源：和君分析第十一页，共76页。而在经济周期的后两个阶段（过热和滞胀阶段），房地产投资收益状况比较糟糕美国资本市场表现排名后十的行业再通胀阶段复苏阶段过热阶段滞胀阶段机械-3.5天然气-3.7传媒娱乐-4.5家庭用品-5.6建筑-3.5多元化-4.2汽车-5.2软件-6.2航空国防-4.0造纸-4.2造纸-5.2零售-7.6多元化-6.1石油-4.4信托-5.3传媒-9.3汽车-6.5医药-4.5房地产-5.6酒店娱乐-10.0IT硬件-8.0有色金属-5.5建筑-5.9服务业-10.0有色金属-9.5烟草-6.9家庭用品-7.6投资公司-11.5电信-10.2健康-7.1矿产-8.9房地产-11.8石油-12.8投资公司-8.6零售-10.1汽车-12.2天然气-26.8矿产-16.0投资公司-13.6IT硬件-14.0资料来源：和君分析第十二页，共76页。1987－2007年中国房地产投资增长情况中国房地产业发展与宏观经济形势密切相联，经历了多次起伏第一阶段：1978-1986年，1984年首次正式把房地产业列为独立行业第二阶段：1987年-1991年，1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，1988年明确规定土地使用权可以依法转让第三阶段：1992年-1994年，1992年邓小平南巡，房地产急速增长与繁荣，但缺少有效的监督、规范与管理，随即进行宏观调控第四阶段：1995年-1997年，房地产业进入巩固、停顿和消化阶段第五阶段：1998年至今，1998年取消住房实物分配，2000年实施按揭政策，房地产进入快速发展阶段说明二三四五资料来源：国家统计局第十三页，共76页。2房地产业的长期供求分析从长期看，中国城市化进程加快、城镇居民居住情况的改善、人口结构的变化和城镇居民消费能力的提升是支撑房地产市场的主要因素，市场需求前景乐观。由于土地供给有限，且与房地产开发贷款一样受国家政策严格管制，房地产市场供给总体上不能有效释放，供需结构的差异将推动房地产市场持续走强。第十四页，共76页。从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观城市化趋势加速居住改善需求明显家庭规模逐渐变小婴儿潮人口置业需求强居民收入水平稳步提高需求旺盛土地供给有限资金供给有限供给难以快速释放房地产市场前景乐观第十五页，共76页。城市化进程加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础中国2006年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1个百分点提升，可持续30---40年。城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600万城镇人口。如果按每人住房20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。资料来源：中国人口统计年鉴1989－2005中国城市化增长情况2002年世界各国城市化情况资料来源：中国人口统计年鉴中国城市

化水平第十六页，共76页。从国际经验看，城市化率沿着S型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70%城市化率沿S型曲线变动1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势说明资料来源：美国地理学家诺瑟姆第十七页，共76页。从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；郊区城市化，形成大都市圈；最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定城市化与人口流动50%70%从农村进入城市从小城市进入大城市大城市郊区化郊区城市化，形成大都市圈城市化率人口迁移以农村人口迁入城市为主，小城市迅速形成小城市是全国城市的主要呈现形式人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会大城市成为全国城市的主要呈现形式人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主人口继续向郊区迁移郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市中小型城市与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈第十八页，共76页。从山东各地市城市化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市的阶段，中小城市市场潜力巨大青岛济南威海烟台淄博东营莱芜潍坊日照枣庄泰安聊城德州济宁滨州临沂菏泽2007年山东各地区城市化率资料来源：山东统计年鉴2007第十九页，共76页。人均居住面积的改善将进一步推动房地产业的发展由左下表看出，中国城市人均住宅建筑面积逐年增长，平均每年增加约1平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中明确提出，到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米；与发达国家相比，中国城镇居民人均居住面积还有很大的改善空间未来居民住房改善性需求将进一步推动房地产业高速发展资料来源：国家统计局1998－2005中国城市人均住宅建筑面积增长情况90年代初世界各国人均居住面积情况资料来源：国家统计局第二十页，共76页。家庭户规模不断减小，家庭总数持续稳步上升是房地产需求长期看好的特殊原因家庭户规模不断减小，说明家庭分化趋势明显，家庭中越来越多的子女独立出去重新组建家庭，这部分人群将会形成潜在住房购买需求依赖人口率呈下降趋势，说明中国人口中支付能力最强的15-64岁人群占比逐渐增大，这部分人群会形成巨大的资产投资（包括住宅购买）需求，推动中国资产价格（包括住宅价格）的提高资料来源：中国统计年鉴20061953－2005中国家庭户规模变化情况1953－2005中国依赖人口率变化情况资料来源：中国统计年鉴2006注：依赖人口率=65岁以上和14岁以下的人口占15-64岁人口之比第二十一页，共76页。婴儿潮前后出生人口的年龄目前在30-50岁之间，他们是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体1950－2007年中国城市化率及全国人口自然增长率通常首次置业的年龄在28岁左右，而改善性置业的年龄在40岁左右我国的人口出生高峰期是1962年到1975年，婴儿潮出生人口约3亿以此推算婴儿潮出生的人群，他们的首次置业高峰期应该是在1990年到2003年，改善性置业的高峰期则是在2002年到2015年说明资料来源：国家统计局城市化率（柱）人口自然增长率（线）婴儿潮第二十二页，共76页。经济发展与居民收入提高是潜在需求变为有效需求的主要动力资料来源：国家统计局说明近几年来，GDP与城镇居民收入水平均呈现出加速增长的趋势2007国内生产总值246619亿元，同比增长11.4%；城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%，出现了多年少有的快速增长态势1998－2007年城镇居民人均可支配收入增长情况第二十三页，共76页。我国土地实行批租制，政府按规划出让的土地是开发商获取项目的最主要渠道，未来有限的可利用耕地决定了土地获取难度将进一步加大，这是房地产市场长期走强的基础1998－2020年全国耕地面积变化国土资源部报送的《全国土地利用总体纲要》于06年9月上旬被国务院常务会议驳回，务院要求18亿亩耕地保有量底线维持到2020年05年我国现有耕地为18.3亿亩，意味着15年内只有0.3亿亩耕地可转为建设用地，即平均每年200万亩。而仅2005年，全国耕地就净减少542.4万亩在耕地保护的红线不能越过的情况下，工业用地、建设用地之争不可避免，意味着工业地价和建设用地价格均将上涨说明资料来源：和君分析亿亩年均减少0.15亿亩（100亿平方米）年均可允许减少0.02

亿亩（13亿平方米）第二十四页，共76页。存量土地加快进入市场，但是未来几年供应量的释放将会比较平稳1997－2006年土地购置与建筑新开工面积增长情况目前存量土地面积约6.68亿平方米，这些土地进入市场可以一定程度缓解供给的矛盾由左图看出，年购置土地面积呈下降趋势，反映国家土地宏观紧缩政策的实施效果；而新开工面积呈加速增长趋势，说明存量土地正加速进入市场考虑到国家一系列宏观调控政策及存量土地的有限性，未来几年供应量的释放仍会比较平稳说明资料来源：国家统计局第二十五页，共76页。新购置土地面积出现负增长，未来几年市场供应量趋紧2000－2008年中国土地购置面积与土地开发面积对比自2006年以来，土地新购置面积一直呈负增长态势07年开始土地购置面积有所回升，但是与土地开发面积一样，都处于较低的水平，土地市场交易的活跃程度较低说明资料来源：和君分析第二十六页，共76页。我国房地产开发企业的资金仍主要来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立国家对房地产企业的资金调控体现在提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35%不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款，不断提高贷款利率禁止贷款买地按揭贷款首付比例从20%提高到30%规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款规范外资投资国内房地产的行为我国开发企业的资金仍主要来源银行，07年直接贷款和来自银行的预售款合计达到55.7％众多的房地产企业资金链紧张，进而延缓项目开发进度，推迟项目入市时间大量中小企业不得不将项目转让给实力更强的开发商，会在一定程度上延缓项目开发的进度第二十七页，共76页。房屋成交量下降、信贷紧缩导致房企资金链吃紧房企开发资金的60%以上与房屋销售(含预售)相关，市场成交量萎缩将对房企的资金周转提出考验定金和预付款中很大一部分来自于银行贷款，这部分资金加上国内贷款，构成房地产行业主要贷款。房企业务扩展迅速，资金短缺现象本已存在，信贷紧缩无疑抑制了银行贷款对房企的融资支持资料来源：中国人民银行新增贷款急剧下降始于07年二季度资料来源：中国人民银行房地产融资渠道分析第二十八页，共76页。中国银行业房地产贷款相对谨慎，以按揭贷款为主，目前处于安全范围内资料来源：中国人民银行第二十九页，共76页。2004年以来房地产开发贷款日益严格资料来源：PBOC，和君分析第三十页，共76页。住房购买力以信贷为主导，居民自有资金有限我国35个城市的“房价与居民收入”比仍维持在10倍以上，这意味着房价仍具有高估成分、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房购买力。目前我国由信贷衍生的资金占商品房销售额的70%以上资料来源：国家统计局住房价格与大中城市居民平均可支配收入比较购房资金来源分析及预测资料来源：中国人民银行第三十一页，共76页。3房地产业中短期形势分析近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。2008年上半年全国房价增速明显回落，部分城市出现房价下跌，不同城市房地产市场形势差别明显。预计行业周期已至短期拐点，下行趋势将持续，此轮地产约为2－3年的中期调整。但是从全国来看，房价不存在大幅下跌空间。区域市场供需结构决定回暖时间，主要城市市场将进入平稳期，未来市场需求增量主要来自于三四线城市。第三十二页，共76页。宏观经济08年上半年有所放缓，预计09年将进一步减弱08年上半年全国GDP同比增长10.4%，比上年同期放缓1.8个百分点；CPI同比上涨7.9%宏观经济08年上半年有所放缓，预计中国伴随全球经济已进入下行周期，预计08年GDP增速10%，09年将低于10％2000－2009年中国GDP、CPI和城镇居民可支配收入增长情况资料来源：国家统计局，和君分析第三十三页，共76页。08年上半年房地产投资仍然高位运行，预计下半年开始逐渐回落房地产开发投资增速快于全社会固定资产投资增速。08年上半年全社会固定资产投资同比增长26.3%。其中房地产开发投资13,196亿元，同比增长33.5%，比上年加快5个百分点，占固定资产投资比重上升至19.3%预计随着信贷紧缩效应的逐步显现，08年下半年房地产开发投资增速将开始放缓，进而带动固定资产投资增速的继续回落2000－2009年房地产开发投资增长情况资料来源：国家统计局，和君分析第三十四页，共76页。近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。2008年上半年全国房价增速明显回落，部分城市出现房价下跌2005－2008年商品房售价波动情况资料来源：国家统计局，搜房网，和君分析05－07年商品房销售价格涨幅达10％－15％08年上半年全国商品房价格涨幅明显回落，同比上升4.6%第三十五页，共76页。08年上半年全国商品房供小于求趋势得到缓解，房价涨幅增速放缓1995－2005年间，全国商品房市场总体上供大于求，06年以后出现了明显的供小于求趋势08年上半年，商品房市场供求都出现了大幅度下降，但商品房市场供小于求趋势明显改变1995－2008年商品房供需情况资料来源：国家统计局，和君分析第三十六页，共76页。不同城市房价涨幅差别明显，房地产市场形势差别明显08年6月各城市新建商品房同比涨幅08年6月各城市二手房同比涨幅数据来源：搜房网，国家发改委，和君分析第三十七页，共76页。从月度情况看，08年上半年房屋成交量逐月递减，存量房供给依然充足08年4月商品房销售面积继续下滑，单月销售面积仅达到约4100万平方米，环比下降15%，同比减少11.5%。同月，商品房竣工面积略有下降，但市场总存量房面积预计仍保持在8800万平方米左右资料来源：国家统计局商品住房月度销售面积市场存量商品住房面积资料来源：国家统计局第三十八页，共76页。而土地开发效率有所降低，库存土地面积比较充裕待开发土地面积房企资金链紧张导致土地开发面积有所降低。全国06年底时尚有待开发住房用地面积约3.8亿平方米，07年度又新增约4亿平方米的住房用地面积在剔除07年总计2.7亿平方米的住宅用地开工面积后，我国目前待开发的住宅用土地面估计将超过5亿平方米说明资料来源：国家统计局第三十九页，共76页。通胀高企，地价上涨引致房地产开发成本上升08年1季度我国建筑及安装价格同比上涨11.2%，07年全年同比上涨8.3%。虽然住宅用地价格增速自07年底开始放缓，但目前的价格水平同比07年初仍提高了近22%，预计房企08年开发成本将普遍上升资料来源：国家统计局住宅用地价格指数资料来源：国家统计局建筑及安装价格指数变动情况第四十页，共76页。信贷紧缩政策将限制有效购房需求央行宣布存款准备金率将在今年6月底加至17.5%、继续维持目前5.22%的5年期以上按揭贷款利率。自央行实施从紧的货币政策后金融机构的房屋按揭贷款增量明显下降，08年1季度约为1000亿元资料来源：中国人民银行存款准备金率5年以上房屋按揭利率金融机构房屋按揭贷款总额及增量资料来源：中国人民银行第四十一页，共76页。居民住房需求可通过多种渠道释放租金价格涨幅不及CPI增速意味着我国出租房供应量可能比较充裕我国目前尚有约6400万平方米商品房闲置面积，相当于70逾万套(按90平方米/套记)住房在高房价的背景下，居民住房需求可通过多种渠道释放，有效的购房需求或因此而削弱资料来源：国家统计局租金价格及CPI居住消费指数商品住房闲置面积资料来源：国家统计局第四十二页，共76页。住房供应结构的变化将对房价的上涨起到一定的抑制作用重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排2007年8月7日国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中小套型住房增加，将在一定程度上增加市场供给，有利于抑制房价过快上涨高档住房、别墅用地会相应减少，在一定程度上会推动此类住房的价格上涨廉租住房和经济适用房等政策性住房的供应增加，会在一定程度上抑制房价的过快上涨住房供应结构的变化从总体上将对房价的上涨起到一定的抑制作用第四十三页，共76页。预计行业周期已至短期拐点，下行趋势将持续，此轮地产约为2~3年的中期调整中国房地产景气指数资料来源：和君分析第四十四页，共76页。但是从全国来看，房价泡沫不明显，房价不存在大幅下跌空间资料来源：国家统计局商品房价格与居民平均可支配收入增幅比较全国分收入等级房价收入比资料来源：国家统计局第四十五页，共76页。开发商资金情况并未如市场预测那样严重恶化07年土地出让金占销售收入比例并未大幅度攀升06及07两年销售的大幅度提高会较好的补充08年资金缺口资料来源：国家统计局04－07年土地出让金占销售收入比例1996－2007年房地产投资与销售额增长资料来源：国家统计局第四十六页，共76页。以上市公司为代表的大公司资金链状况普遍较好资料来源：和君分析第四十七页，共76页。大幅度降价不是开发商的理性选择在市场并未出现严重供过于求，且自身资金状况尚可的情况下，理性的开发商不会选择大幅降价大开发商：以投资收益最大化为目标，适度降价是最优策略；而大幅降价或大规模降价可能会改变消费者预期，影响后期楼盘的销售小开发商：以项目利润最大化为目标，项目转让优先于降价出售第四十八页，共76页。政府不愿意房价出现大幅下降政府不愿意房价出现大幅下降房地产业对GDP拉动作用较大土地出让金是地方财政收入的重要来源，土地财政的特性仍然很明显房价大幅下跌威胁金融安全资料来源：中国人民银行土地出让金占地方政府财政收入比例深圳2008年1-3月仅三幅地块成交资料来源：和君分析第四十九页，共76页。最近已经陆续有地方政府出台政策来保护房地产业第五十页，共76页。市场供需结构决定回暖时间第五十一页，共76页。市场供需结构决定回暖时间深圳：大公司为主；广州：大公司为主，H股公司资金链更为紧张上海、北京：大小公司并存深圳调整时间最长、幅度最大；广州、北京其次；上海调整时间最短、幅度最小第五十二页，共76页。全国来看潜在需求十分巨大，主要城市市场将进入平稳期，未来市场需求增量主要来自于三四线城市2002－2008全国城市房屋销售情况资料来源：搜房网，和君分析十大城市包括北京、天津、上海、重庆、成都、沈阳、广州、深圳、南京和武汉第五十三页，共76页。4房地产典型经营模式剖析房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向，产品类型主要是住宅与商业地产（写字楼）。众多领先的房地产企业已经确立了自身独特的开发模式：清晰的产品线、中小规模快速滚动开发与大盘开发、一级开发与二级开发联动、房地产金融业务等。第五十四页，共76页。房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向，两极分化日渐显著房地产企业经营模式住宅专业开发商以万科为代表，中国国贸及深国投商用则专业经营商业类物业2007年7月，万科与凯德商用签订合作协议，将其开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作，进一步加强了其住宅专业化开发的战略定位多元化经营企业数量众多，包括金地集团、北辰实业、华润集团等说明资料来源：和君分析住宅商业/写字楼万科中国国贸、深国投商用住宅开发专业化商业开发专业化多元化经营金地集团、北辰实业、保利地产、华润集团等第五十五页，共76页。国内领先房地产企业大都确立了明确的经营模式金地集团中档住宅为主中高档住宅及商用物业为辅阳光100以城市核心地段的城市综合体及位于城乡结合部的100万平方米以上大盘开发为主华润置地形成以翡翠城为代表的近郊区低密度住宅产品、以凤凰城为代表的城区高档公寓和以置地星座、峻峰华亭为代表的创新商务产品三条产品线富力地产多元化发展以中高档住宅项目为主；投资物业比重不会超过整体业务的25%碧桂园开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区保利地产以中高端精品住宅为主，商业地产为辅世茂房地产滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活第五十六页，共76页。以万科为代表的部分领先房地产企业已经形成了清晰的产品定位万科：清晰的产品线资料来源：万科公司网站、和君分析第五十七页，共76页。从开发模式上看，中小规模快速滚动开发与大盘开发呈现两极分化趋势首开区中期尾盘选择首开区，造环境与产品，营造概念，提升项目整体形象项目整体品质提升后，项目中期价格提高从而获取高额利润中小项目快速滚动开发稳健操作，享受土地增值收益大量资金沉淀，成长性不强，资金使用效率较差市场调整能力较差，风险较高提高资金使用效率风险较低容易复制房地产开发模式大盘开发中小规模快速滚动开发特点优点缺点代表性开发商需要管理人员具有很好的开发经验与能力，提高开发效率富力地产碧桂园万科金地集团万科对富力地产的评价：富力偶然的选对了业务发展方向，但是现在又走错了方向第五十八页，共76页。部分实力雄厚的开发商往往一级开发和二级开发联动，获取土地增值的超额利润市场背景在土地公开交易市场获取土地竞争激烈，土地成本高企，严重降低开放商利润土地一级开发逐渐由国有房地产企业垄断的局面开始向具有雄厚资金实力、信誉良好的开发企业转变2006年5月，北京实施土地一级开发招标制度，规定“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体”开发商行为越来越多的开发商希望进入土地一级开发市场，并通过一级土地开发谋求获取土地二级开发权，“曲线拿地”，获得成本优势代表性开发商：碧桂园：2007年6月1日，与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，对汕尾市占地约300万平方米（4500亩）的地块联合进行土地一级开发中信华南集团：在成都进行一级土地开发阳光100对成都迎晖路地块一级土地开发，净用地367亩天津泰达在北京温榆河区域对4-5平方公里的地块进行一级土地开发山东鲁能对5-6平方公里的北京顺义新城进行一级土地开发第五十九页，共76页。部分信誉良好的房地产上市公司还在积极拓展房地产金融业务，如房地产投资信托和房地产投资基金房地产

投资信托随着国内商业地产的逐渐成熟，越来越多的公司试图投资商业地产，并打包以房地产投资信托（REITs）的方式上市，一方面进行套现，另一方面继续享有商业地产的租金收益及地产升值收益内地物业以REITs形式上市的有：2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物业包括在广州市区的3个综合写字楼和1个购物中心2006年12月8日，凯德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物业全部为分布于中国内地的购物中心2007年6月，睿富房地产信托收购北京的佳程广场谋求商业物业打包上市的有：大连万达、融科智地、北辰实业、中粮集团、保利地产等房地产投资基金2005年12月，万科与中信资本成立中信资本·万科房地产开发基金，首期募集资金不超过1.5亿美元，投资于万科所开发的项目2004年6月，金地集团与摩根斯坦利、上海盛融成立公司，受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包第六十页，共76页。5房地产业竞争格局及走向面对趋紧的宏观经济环境，中国房地产行业进入了洗牌期，强者恒强的趋势明显生存成为中小房地产公司的首要任务区域扩展、上市融资和精细化管理等举措成为大型房地产公司做强做大的必由之路！第六十一页，共76页。中国房地产产业正处于洗牌阶段典型特征成熟的市场随GDP而增长产品全线展开在分销、增值服务和新产品研发能力上展开竞争高度整合的分销渠道建立竞争格局，每个厂商关注于某一特定的细分产品/客户市场对于市场上大多数供应商而言都有利可图创造需求单一产品线定位于狭窄的细分市场分散的分销渠道垄断的盈利空间市场高速增长加剧的竞争一些新产品的引入扩展至更广的细分市场价格驱动的客户需求价格战分销渠道仍然较为分散受挤压的盈利空间稳定的市场增长供应商的整合重要的新产品开发除了价格之外，在质量和其他高附加值的服务上展开竞争对分销渠道进行合理化和集中化管理价值驱动的客户需求关注特定的细分市场随着市场洗牌的开始，盈利空间较为固定机遇挑战幸存赢家初现增长洗牌成熟今日的房地产行业市场阶段第六十二页，共76页。房地产行业整合加速，强者恒强大型有实力开发商雄厚的资金实力及良好的开发经验使得其在土地获取上占据很大的优势良好的资信更易获得银行贷款的支持更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽项目较多，抗风险能力较强开发规模较大，具有一定规模效应及成本优势加快行业整合步伐继续加快周转速度多渠道融资实施管理转型，再造核心能力适当时机增加优质土地储备面临的市场环境及自身的优劣势企业经营行为中小开发商融资渠道较窄，资金压力较大由于资金实力较弱，越来越难以通过‘招拍挂“获取土地，发展空间有限一般经营管理能力较差，不具有成本优势，开发风险相对较高生存是第一位加快已经开工项目周转速度未开工项目合作开发，报团取暖做好细分市场，通过产品创新提升竞争力行业整合加速第六十三页，共76页。通过对A股大市值房地产公司的研究发现，大市值公司发展的情况明显好于中小市值公司大市值公司增速最快大市值公司过去4年净利润复合增长率36%，总资产增长率32%，，而中等市值公司二者分别为9%和20%，而小市值公司二者分别下降了18%和1%大市值公司盈利能力最强大市值公司净资产收益率近几年稳步攀升，06年达到14%，远高于中等市值的9%和小市值地产公司的3%；另外从过去四年表现来看，大市值及中等市值公司的净资产收益率都在上升，而小市值公司基本停滞不前大市值公司利润率最高大市值公司毛利率水平高于中小市值5个百分点左右，而期间费用率却低于中小市值公司2~5个百分点，从而带来净利润率从03年11%到06年18%房地产行业调控加速了行业的整合，龙头企业凭借其资金、品牌和管理优势获得了加速发展，强者愈强；而中型公司仍受益于行业的景气，但增速与大公司相差甚远，而小型公司竞争劣势明显，难以获得增长注：一百亿市值以上的公司定义为大市值公司；三十亿以上一百亿以下的为中等市值公司；三十亿以下为小市值公司第六十四页，共76页。合作开发逐渐为许多房地产开发商采用市场背景中国房地产市场的快速发展及较高的利润回报不断吸引国际资本进入国内房地产市场，而这些投资机构倾向于与具有很好开发经验与管理能力、良好的信誉、良好的公司治理结构的开发商合作，即“管理+资本”的联姻大量中小开发商因资金压力，不得不寻求与大型开发商进行合作开发大型开发商为了获取土地资源，也倾向于与拥有丰富土地储备的开发商合作开发土地的“招拍挂”使得地价款高企，迫使有实力的开发商联合拿地，合作开发市场表现外资基金不断与国内开发商加强合作：ING：与联想控股融科智地合作开发长沙项目，与金地集团合作开发天津及佛山项目，与上海复地合作JPMORGAN与香港瑞安房地产合作，投资内地房地产项目开发商之间合作开发增多：2005年万科新增土地储备651万平米，其中48.3%为合作方式取得2006年万科与中粮地产在北京合作开发万恒家园2007年7月24日，北辰实业与北京城开组成联合体以人民币92亿元竞买了湖南省长沙市新河三角洲地块，该地块总建筑面积不超过380万平方米2006年11月24日，北京城开与北京城建兴华以26亿元联合取得北京朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地第六十五页，共76页。扩张是在景气年代充分利用杠杆，壮大规模的过程；也是从一隅走向全国，分散风险的过程，但扩张决不是频繁举牌，高价拿地行业大吃小，钱比地更稀缺，回避高价拿地公司，廉价土地和资金雄厚的公司抗风险能力更强公司案例

参与招拍挂行业整体房地产企业通常的扩张手段并购冠城大通，远洋地产，冠城大通收购海科建，远洋地产收购青岛颐中参与土地一级开发强强联手为政府兴建地标性物业上实发展，香江控股，天鸿宝业，远洋地产万科，中国海外发展金融街，远洋地产上实发展母公司十平方公里一级开发，承诺注入上市公司香江控股在成都进行土地的一级开发远洋地产天鸿宝业在北京参与一级开发万科和中粮在拿地环节合作，和凯德置地在商业地产经营领域合作中海外联合九龙仓等公司拿地，和大股东中建总合作金融街在天津等地兴建地标性建筑，异地扩张远洋地产在中山等地建设地标建筑，北军南进当前市场环境下房地产开发企业典型的经营行为资料来源：和君分析第六十六页，共76页。区域扩张能够降低风险，解决单一区域市场需求有限的难题房地产业房地产市场具有很强的区域性特征，一个区域的经济发展与人口特征会直接影响当地房地产市场的发展，单一的区域市场容量有限，不利于企业做大中国幅员辽阔，各个区域经济发展水平不一，房地产市场成熟度也不一样，跨区域开发有利于降低投资风险近几年国家宏观调控政策频繁，政策对各个区域市场的影响也不一样，跨区域开发有助于降低国家政策对房地产市场带来的不利影响标竿分析万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略万科逐渐确立了“3+X”的区域发展模式，即以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大