住宅项目开盘前期冲刺作战方针T

倒计时16天400组认筹240套开盘日光10个亿截止10月8号，认筹共计195从认筹客户的居住区域看出，张江本地最多，金桥、花木、陆家嘴的数量次之，在价格公布之后，这三大区域的购买力较强的优势显现出来。截止10月8号，认筹共计195从认筹客户的认知途径看出，二三级联动的渠道已经见效。户外效果次之，搜房的效果位居第三。其后的是朋友介绍、安居客、其他网络以及CALL客。竞品动态绿城玉兰公馆大华锦绣华城绿城上海御园汇智湖畔花园万科海上传奇各大竞品二三季度的成交数据显示，各竞品月销售套数峰值为50套，月均销售在25-30套区间。30391913金桥张江花木陆家嘴12三林小结：1、截止8号，总计来访2025组，本月来访1124组，认筹195组，距离400组的目标仅剩2个周末，因此任务非常艰巨。2、张江区域依旧作为认筹客户最多的区域，接下来将继续深挖张江，利用企业互动联动，释放开盘信息，开拓更多企业资源。3、针对小卡转认筹客户，金桥、碧云以及陆家嘴八佰伴和塘桥的购买能力较强的优势显现出来，因此增加拦截金桥、碧云区域的户外大牌，以罗山路杨高中路为节点。增加南浦大桥杨高南路的户外资源。浦东区域认筹客户地图办小卡未认筹客户采样分析未认筹客户抗性分析战线组合战略目标企划战线渠道战线活动战线体验战线区域价值学区价值配套价值深化项目价值

快速建立价值认同二三级联动铺排突破金桥、联洋、碧云、花木，同时深挖区域客

增强现场细节包装极致美式氛围呈现

为杀客助力营销推广策略全城造势客户引流，圈层导客有的放矢力争覆盖上海意愿购买总价360W-550W区间的客群，至少50%以上每日网络监测关注度达到200市场攻击策略-9大战术户外拦截*增加罗山路杨高中路户外，拦截金桥碧云客户；*增加南浦大桥杨高南路户外，拦截塘桥、陆家嘴八佰伴客户；电视电台*今日房产看房；*星尚看房节目；*101.7电台广播；*103.7电台广播；网络炒作*建立项目网络生态圈，打造网络客户口碑；*网络硬广-搜房安居客*软文炒作：政策、项目、销售信息；微信事件*销售活动信息发布；*线上自媒体-丁丁发布会；*微信炒作活动；*自媒体及大V资源炒作；活动导客*专题活动：国际宠物节HP家庭日、中欧联谊会*渠道活动：二三级渠道专场推介会；*企业联动：张江篮球赛、张江龙舟赛；渠道拓客*二三级联动*外拓巡展派单：张江传奇广场，金桥家乐福；*老社区派单、老业主*浦东社区派单*企业团购:张江、银行*公司内部推荐销售物料*区域价值展板*高端系品牌价值展板*NEWPARKPAPER*精工户型手册*样板间标示牌现场包装*现场细节的包装；*美式居住氛围的包装*3楼体验馆的开放销售杀客*做好客户分类*制定说辞，跟踪回访*现场逼定杀客龙东大道/S20延安西路/虹中路南北高架/斜土路卢浦大桥6个月龙阳路地铁东6个月14352内环宜山路短期户外拦截本案6金科路1年89浦东大道高科西路短期户外增加户外增加户外广告输出主题：浦东中心美式住区10月全球发售户外增加短期大牌：1、增加罗山路杨高中路户外，拦截金桥、碧云客户；2、增加南浦大桥杨高南路户外，拦截塘桥、陆家嘴八佰伴的客户；7东明路短期1011电视电电台营销手手段：：电视看看房+电台轮轮播电视媒媒体：：今日房房产（（针对对125户型））：9月29号电视看看房+滚屏+官博直直播预预告+网站视视频陈陈列；；星地产产（针针对85A户型））：：10月11号电视看看房+滚屏；；电台媒媒体：：101.7、103.7第一波波时间间：10.8-10.20主题：：一次次了不不起的的开始始，万万科翡翡翠公公园；；第二波时间间：10.20-10.25主题：浦东东中心，美美式住区，，10月全球发售售；第三波时间间：10.25-10.31主题：2014年上海最具具人气日光光盘；网络炒作营销手段：：网络硬广+软文炒作+定向投放+竞品监测网络硬广：：搜房：首页页中央旗帜帜+顶部通栏；；安居客：团团购页面+聚客宝；软文炒作：：政策面：在在论坛里释释放央行公公布消息之之后各个楼楼市的信心心上扬等信信息；价值面：突突出项目的的区域价值值，学区房房的价值属属性；消息面：关关于国庆火火爆现场，，近2500名客户的到到访，勇夺夺上海市人人气王；COOKIE定向投放：近3个月内，浏浏览过翡翠翠公园或与与翡翠公园园近似楼盘盘的客户数数据分析，，根据监测测报告，进进行定向且且4-5轮的重复覆覆盖。竞品网络数数据监测：针对仁恒恒东郊花园园，绿城玉玉兰公馆、、大华锦绣绣华城、绿绿城上海御御园等竞品品，监测其其客户关注注数据，及及时调整推推广动作。。网络详情页页：加大网络络详情页的的信息输出出及内容更更新频次。。微信营销营销手段：：销售信息预预告+线上发布会会微信营销活活动+自媒体平台台销售信息预预告：活动信息：：3楼体验中心心开放、萌萌宠狗狗节节；销售信息：：火爆认筹筹中，10月25号全球发售售；线上发布会会：宝马签约万万科翡翠公公园；复旦万科品品牌教育引引入万科翡翡翠公园体育公园即即将实景呈呈现；微信营销活活动：覆盖到访客客户、认筹筹客户的朋朋友圈，建建立项目口口碑、助力力客户转化化，加大粉粉丝关注、、炒作客户户推荐成交交的奖励措措施；自媒体平台台：项目官方微微信+上海万科官官方微信+业内微信大大号活动导客营销手段：：全城造势+圈层导客+深入张江全城造势：：萌宠狗狗节节：吸引全全城客户的的关注，为为翡翠公园园开盘进行行最后一波波活动造势势圈层导客：：二三级专场场推介会：：通过中介介资源进行行大幅度导导客；供应商大会会：从万科科供应商的的资源中，，挖掘客户户；中欧联谊会会：从中欧欧的学员（（各企业中中高层管理理者）挖掘掘客户资源源；深入张江：：张江篮球赛赛：与张江江企业建立立更深层次次的客户粘粘度；张江龙舟赛赛：与张江江企业建立立更深层次次的客户粘粘度；渠道拓客营销手段：：二三级联动动+巡展派单+企业团购老社区覆盖盖+CALL客+公司内宣+供应商资源源二三级联动动：通过与中原原、德祐等中介介进行联动动，为项目目带来更多多客户资源源；巡展派单：：针对张江、、金桥区域域进行重点点突破：覆覆盖张江传传奇广场，，金桥家乐乐福的巡展展；企业团购：：针对张江企企业的团购购（现在签签下12家企业的团团购协议））与招行、交交行、工行行等银行企企业植入企企业团购信信息；老社区覆盖盖：针对浦东老老社区进行行重要突破破，以直投投，老带新新奖励等措措施激励；；针对万科所所有社区，，进行全面面的DM投递覆盖。。CALL：通过对万科科现有资源源、万科在在售各家楼楼盘的客户户资源进行行回CALL跟回访。挖挖掘客户。。公司内宣、、供应商资资源：打开公司内内部以及供供应商渠道道的奖励优优惠措施。。销售物料营销手段：：精工户型手手册+NEWPARKPAPER区域价值展展板+样板间标示示牌精工户型手手册：通过对各个个精装细节节的展示，，给客户最最直观的品品质感受。。NEWPARKPAPER：内容规划：：头条新闻闻+区域价值+学区配套+活动信息+设计师访谈谈理念；区域价值展展板：内容：万科科高端翡翠翠西品牌价价值+张江中区区区域升值潜潜力；样板间标示示牌：通过对各个个细节的标标注，让客客户进入样样板间后有有更为直接接跟直观的的感受，去去感受每一一处，万科科的用心。。现场包装营销销手手段段：：实景景打打击击+贴心心服服务务+3楼体体验验馆馆开开放放实景景打打击击：：提升升中中央央景景观观轴轴的的仪仪式式感感，，装装饰饰景景观观灯灯带带等等装装置置物物品品；；增强强售售楼楼处处1楼的的美美式式气气氛氛，，调调整整吧吧台台部部分分装装置置；；贴心心服服务务：：加强强销销售售现现场场的的管管控控，，保保障障销销售售对对客客户户的的一一对对一一服服务务；；加强强现现场场物物业业、、保保安安的的服服务务规规格格，，让让睿睿管管家家的的服服务务提提前前体体验验。。3楼体体验验馆馆开开放放：：通过过开开放放3楼体体验验馆馆，，让让客客户户更更加加强强烈烈的的感感受受万万科科翡翡翠翠公公园园的的产产品品魅魅力力。。开盘盘前前销销售售准准备备合同同建建立立开盘盘场场地地确确定定售楼楼处处现现场场公司司人人员员支支持持翡翠翠公公园园四四季季度度营营销销节节点点四季季度度销销售售额额-20亿10月11月12月住宅宅首首次次开开盘盘推85-125㎡销售售额额：：10亿中旬旬LOFT样板板间间开放放25下旬旬住宅宅二二次次开开盘盘推125㎡销售售额额：：10亿LOFT推广广思思路路沟沟通通商业业课课题题产品品力力不不足足的的情情况况下下，，如如何何形形成成产产品品独独特特的的鲜鲜明明个个性性，，提提升升产产品品价价值值形形象象，加深深客客户户印印象象策略略模糊糊产产品品力力，聚焦焦营营销销事事件件方法法1、借借助助张张江江创创新新氛氛围围与与万万科科资资源源平平台台整整合合营营销销事事件件2、不不仅仅卖卖产产品品更更是是卖卖品品牌牌与与社社区区氛氛围围、、大大环环境境氛氛围围LOFT推广广思思路路沟沟通通EMBA行业业精精英英张江江管管委委会会众筹筹资资金金投资资人人NEWPARK创新新工工厂厂LOFT办公公（（样样板板间间））移动动公公园园（（外外拓拓））创新新讲讲坛坛创新新产产品品义义卖卖可能能的的潜潜在在客客群群导导入入创新新成长长计计划划创新新产产品品展展示示义义卖卖移动动Wifi休憩憩草地地咖啡啡吧吧公园园延延伸伸张江江企企业业目标标客客群群，，IT人群群，，国国际