海南旅游地产项目概念性规划设计方案-

宋氏祖居概念性规划方案谨呈：海南中视集团2010.05目录市场分析项目分析发展战略项目定位旅游产品规划综合效益评估项目开发计划与模式经济测算游憩模式设计2中国旅游业正在进入国家战略体系，并将迎来新的黄金发展期。目前海南旅游收入全国排名落后，旅游资源远未发挥正常潜力,未来存在很强的改善空间以上数据来源：中国社会科学院《2009年旅游绿皮书》

数字旅游市场11.02272112009年已成为世界最大的国内旅游市场vs09中国旅游总收1.02万亿，海南211亿2008年海南旅游总收入排名中国31省直辖市第27位3海南国际旅游岛规划将成为海南旅游发展的历史契机，推动海南旅游市场向全球化、高端化方向发展海南“国际旅游岛”将具有以下基本特征旅游业成为海南经济发展主导产业国内外高端客户占绝对比重国际游客普遍实行免签证，进出顺畅旅游免税购物，方便优惠旅游吸引物丰富多元，接待设施品味高雅旅游管理、服务、营销与国际全面接轨海南“国际旅游岛”基本内涵定位为三新新目标：建成一流的热带海岛度假村休闲胜地新体制：建立符合国际惯例的旅游发展体制新政策：“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游政策4由于缺乏重量级旅游产品，加上交通线路的制约，导致文昌旅游在海南东线中，长期处于边缘化地位2008年海南省共接待国内外游客2060万人次，旅游总收入185亿元，文昌市分别占8%、5%，在海南东岸五市中排名最末位；海南东线是海南旅游的脊梁。以上数据来源：《2009年海南省统计年鉴》

5海南航天城建设将成为文昌旅游发展的最大机遇，其成功开发将颠覆海南东线现有旅游格局航天城预计火箭发射日最高接待1.2万人，航天城的建设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源6文昌旅游规划为“海洋”与“人文”两条主线，滨海资源开发稳步推进，人文资源开发停滞不前海洋旅游包括七大滨海旅游区规划人文旅游区规划以山海休闲、山地度假为主的七星岭旅游区名人历史旅游为主的昌洒-文教线路以邮轮、游艇、高端度假为主的木兰头-潮滩鼻旅游区热带农业观光体验的锦山-冯坡区以运动、康体为主的抱虎角旅游区侨乡文化主题的铺前古镇以国际生态为主的铜鼓岭旅游区潭牛运动休闲体验区以航天观光、科普为主的航天公园城市历史文化为主的文城镇和侨乡文化为主的会文镇以生态观光、椰林度假为主的环八门湾旅游区以温泉、滨海度假为主的冯家湾旅游区7作为华侨之乡、名人之乡、将军之乡，人文资源是文昌旅游最大的比较优势，文昌旅游业呼唤能代表文昌人文精神的文化性旅游龙头项目与三亚相比，文昌的滨海资源没有优势人文资源，是文昌旅游比较优势，也是旅游开发的重要依托。城市景观类型文昌三亚海口自然景观月亮湾、铜鼓岭东郊椰林、木兰湾三亚湾、大东海、海坡、亚龙湾海底村庄火山口公园白石溪建筑景观斗柄塔、约亭京润珍珠文化馆三亚南端点火台万绿园、热带海洋世界动植物景观八门湾红树林三亚珊瑚礁自然保护区天涯热带海洋动物园海南鹿场、东寨港红树林自然保护区人文资源宋氏祖居、孔庙、陈策将军祖居、溪北书院、张云逸将军纪念馆三亚南山佛教文化、西沙海战烈士陵园冯白驹故居五公祠冼夫人纪念馆8目录市场分析项目分析发展战略项目定位旅游产品规划综合效益评估项目开发计划与模式经济测算游憩模式设计9项目区位：项目区位优越，周边20公里范围内几乎集中了文昌市最重要的旅游资源“宋庆龄故居”位于文昌市中部昌洒镇西南，东距东部海岸10公里，距铜鼓岭15公里；南距航天城16公里，文昌市区20公里；西距海文高速15公里；北距海口市60公里。至海口市区60公里至高速15公里15公里航天城16公里文昌市区20公里10项目交通通：项目目紧临203省省道，规规划中的的两桥一一路、东东环铁路路使项目目到达周周边各景景点十分分畅顺滨海快速速路东环铁路路海文高速速S203交通路网网示意图图清澜大桥桥铺前大桥桥铜鼓岭航天城东郊椰林林八门湾抱虎角11典型的乡乡村生态态资源，，地势平平坦，缺缺少特色色与个性性，须通通过人工工造景的的方式达达到旅游游观光条条件周边环境境分析12宋氏祖居居纪念馆馆于1986年年建成，，占地100亩亩，内容容包括““宋氏祖祖居展览览区”和和“宋庆庆龄生平平陈列馆馆”两部部分纪念馆除除了展示示宋耀如如的青少少年时代代背景和和宋庆龄龄生平事事迹外，，也承担担展示宋宋氏家族族历史、、纪念宋宋氏家族族的任务务。建筑思路路侧重于于政治宣宣传，对于一些些不利于于当时政政治环境境的历史史资料，，避而不不谈，不能还原原历史真真相祖居现状状分析13建筑布局局局促，，简陋粗粗糙，馆馆内设施施装修陈陈旧老化化，与宋宋氏家族族在海内内外的影影响力及及家族显显赫地位位极不相相称祖居现状状分析原展馆展展出形式式、功能能单一落落后，展示工具具和手段段停留在在文字和和图片时时代由于过于于侧重政政治宣传传，忽视了宋宋氏家族族本身内内在文化化价值、、精神价价值，从而也忽忽视了其其作为旅旅游文化化产品的的内在经经济价值值14原馆已不不适应当当前海南南经济文文化的发发展需要要，建立立一个全全新的、、与世界界名人故故居接轨轨的“宋宋氏祖居居”势在在必行！！祖居现状状分析1、促进进两岸交交流、祖祖国统一一2、具有有海外、、两岸关关系的沟沟通桥梁梁作用3、宋氏氏家族所所展示的的现代思思想，对对构建当当代文化化思想有有着深远远意义4、体现现文昌人人文资源源比较优优势宋氏祖居居重建意义义15宋氏祖居居作为旅旅游目的的地价值值评估评价综合层分值评价项目层分值评价因子层分值宋氏祖居东郊椰林铜鼓岭航天城资源价值72观赏特征44愉悦感204141718奇特感1227911完整度123101010科学价值8科学考察31113科普教育53224文化价值20历史文化96111宗教朝拜40000休养娱乐71566景点规模16景点地域组合91356旅游环境容量72356旅游条件12交通通讯6便捷性33333安全可靠22222费用11111饮食30222旅游商品10111导游服务11111人员素质11111合计10010032576776基于层次次分析法法的项目目资源评评价16旅游评估估前提条条件：1、假设设宋氏祖祖居维持持目前状状态不变变；2、航天天城、铜铜鼓岭按按规划蓝蓝图评估估；旅游价值值评估结结论2、旅游游价值远远远低于于周边竞竞争对手手，缺乏乏竞争力力3、宋氏氏祖居凭凭借政治治影响力力闻名海海内，但但作为旅旅游产品品开发，，经济价价值受限限，面临发展展瓶颈！！1、人文文价值未未充分挖挖掘，景景观价值值严重匮匮乏，旅旅游功能能不足17宋氏祖居居作为旅旅游开发发的瓶颈颈分析一个成功功的旅游游景区应应具备的的功能体体系吃住游娱购行在六大旅旅游功能能体系中中，仅仅仅只是是门票收收入，游游客逗留留时间大大多不超超过2小小时无法产生生关联性性消费，，也就无无从带动动当地旅旅游经济济的发展展直接后果果由于政治治因素及及社会舆舆论，不不便于在在景点内内部规划划大量的的娱乐休休闲设施施，从而而也阻碍碍了旅游游消费链链的形成成与健全全深层原因因分析18项目分析析结论“宋氏祖祖居”是是文昌影影响力最最大的人人文旅游游资源，，在国内内外拥有有巨大的的影响力力，是文文昌作为为名人之之乡、华华侨之乡乡的集中中体现。。“宋氏祖祖居”开开发意义义重大，，如果打打造合适适，必将将成为文文昌走向向世界的的旅游名名片，其其形象价价值远远远超越航航天城、、铜鼓岭岭等景区区然而，受受当今国国内政治治气候影影响，宋宋氏祖居居如果单单独作为为景区开开发，其其经济价价值难以以实现，，面临发发展瓶颈颈，如何突破破瓶颈将将成为““宋氏祖祖居”成成功开发发的关键键？19目录市场分析析项目分析析发展战略略项目定位位旅游产品品规划综合效益益评估项目开发发计划与与模式经济测算算游憩模式式设计20如何突破破瓶颈制制约，带带动当地地旅游经经济发展展？赋予景观观价值，，体验价价值，形形成观光光优势运用迂回回战术，，构建完完整的旅旅游消费费体系完善人文文价值，，强化知知识与教教育功能能1战略原则则23211、如何何赋予景景观价值值、体验验价值，，形成观观光优势势？借鉴世界界名人故故居的发发展思路路CASE：美国国·华盛盛顿故居居22华盛顿故故居：弗弗农山庄庄弗农山庄庄，乔治治·华盛盛顿的故故居，位位于华盛盛顿特区区以南24公里里，拥有有8000多英英亩的土土地，那那里树木木茂盛，，环境优优美。华盛顿曾自自信的认认为：“在美国没没有任何何一个庄庄园比我我这个庄庄园更好好了”华盛顿故故居是美美国人心心目中除除了白宫宫之外，，最具历史史意义的的“圣地地”。美国总统统有时也也会在弗弗农山庄庄接待外外国元首首。由此此可见““弗农山山庄”在在美国的的重要地地位23正门接待中心心的铜像像博物馆腊腊像故居远景景24羊群在波波托马克克河边的的草地上上吃草，，人们在在山庄里里放牧耕耕作，情景就好好像乔治治.华盛盛顿和他他的妻子子玛莎住住在那里里时一样样。进入弗农农山庄，，就仿佛佛回到了了18世世纪故居后门门宽阔的的波托马马可河放牛场花园里的的舞者25不仅展现现18世世纪的建建筑风格格，同时时也展现现18世世纪的生生活情趣趣弗农山庄庄有间个个性化的的旅馆，，所有房间间都带殖殖民风格格，并配配有殖民民地时期期装束的的仆人，，同时还提提供美国国早期的的烹饪食食品26随处可见见身着古古装的人人们在辛辛勤地劳劳动着，，进行种种植和烹烹饪演示示，漫步步其间，，仿佛生生活在外外国小说说中身着古装装的都是是附近大大学的学学生，利利用暑假假来这里里当志愿愿者，体体验生活活27山庄布局局整齐，，观赏性性强，一一片宽阔阔的大草草坪居中中，路旁旁有各种种果树，，传说多多为华盛盛顿亲手手所植在主建筑筑左右，，匀称地地分布着着多幢不不同用途途的单层层小屋，，有仆人房房、厨房房、园丁丁房、奴奴隶住址址、花房房、织布布房、洗洗衣房、、熏制室室、制盐盐室、车车库、马马房、角角谷仓、、大片的的种植园园、农场场主创新新示范区区、码头头、奴隶隶纪念碑碑及华盛盛顿之墓墓。28弗农山庄庄之所以以如此吸吸引世界界游客，，除了华华盛顿本本人的巨巨大影响响力外，，还在于于具备了了观赏价价值、娱娱乐休闲闲等体验验价值29华盛顿故故居对宋宋氏祖居居的发展展借鉴1、以庄园的的形式出现，，展现名人生生活时代的乡乡村风情2、在建筑特特色、文化风风格上保留名名人生活年代代特点3、重视对名名人生活年代代生活情趣展展示，侧重于于“文化”体体验，而不不是单纯强调调物理属性5、弱化政治治性，强调观观赏性、体验验性，但又不不刻意而为，，似乎自然天天成4、功能复合合化，不仅仅仅是观光体验验，同时融入入了会议接待待、餐饮等功功能30深度发掘、延延展宋氏家族族的精神价值值2、如何完善善人文价值，，强化知识与与教育功能？？故人已去，但但精神不朽！！31如何发掘及延延展宋氏家族族的精神价值值？1重建现代化的的宋氏家族纪纪念馆、宋氏氏家族研究中中心3修建文昌将军军纪念馆展现宋氏家族族的爱国精神神，自由、民民主、进步的的价值观同时展现文昌昌100多位位将军的抗战战事迹4组织成立华人人论坛延续宋氏家族族沟通海内外外、两岸华人人的桥梁作用用5修建基督教堂堂尊重宋氏家族族的基督信仰仰宋庆龄基金会会分支机构2修建华侨纪念念馆632如何发掘及延延展宋氏家族族的精神价值值？采用现代化多多媒体、视听听展示技术宏伟大气的建建筑群、雍容容华贵的园林林景观+再现一代传奇奇家族的“伟伟大精神”及及显赫辉煌的的家族地位重点宣传宋氏氏家族爱国、、民主进步的的思想与追求求333、如何运用用迂回战术，，构建完整的的旅游消费体体系？引入旅游产品品组合理念宋氏祖居+？（周边引入新新景点）=昌洒旅游景区区利用宋氏祖居居的名气与影影响力利用新景点提提供娱乐休闲闲配套形成合力34如何引入新景景点与宋氏祖祖居形成产品品组合效应？？新景点应具备备以下条件紧扣“文化””旅游主题体现地块的文文脉特点位置毗邻宋氏氏祖居理由与宋氏祖居合合力构筑文昌昌人文旅游优优势结合地脉、文文脉的景点更更加富有生命命力便于实现资源源的共享35目录市场分析项目分析发展战略项目定位旅游产品规划划综合效益评估估项目开发计划划与模式经济测算游憩模式设计计36产品组合定位位宋氏纪念园宋氏名园+产品组合定位诠释承担宋氏家族族纪念功能，，保持政治严严肃性借势宋氏家族族影响力，打打造以“文化化”为核心主主题的旅游景景区为了与原宋氏氏祖居有所区区别，建议新新建宋氏祖居居命名为：宋氏纪念园为了承袭地脉脉，宋氏纪念念园旁引入的的新景区建议议命名为：宋氏名园宋氏纪念园与与宋氏名园，，既相互独立立，又相互关关联，既起到到了纪念作用用，保持了政政治上的严肃肃性，又完善善了旅游消费费六大基本功功能37旅游功能定位位旅游功能体系系历史教育文化体验影视拍摄休闲娱乐美食品尝生态观光会议接待蜜月度假38项目发展目标标定位打造中国名人人故居的典范范作为文昌走向向世界的旅游游名片作为海内外、、两岸关系的的沟通桥梁作为文昌120万华侨的的精神家园作为构建文昌昌未来发展的的精神动力打造成海南最最佳的人文度度假胜地改变文昌人文文旅游的弱势势格局成为文昌人文文旅游的扛鼎鼎之作39旅游客源定位位一级市场二级市场三级市场1国内外具有较较高经济收入入及文化层次次的旅游度假假及观光客户户2台海两岸政要要人士，国内内政府机关公公务员、相关关协会成员、、学生团体组组织参观3海外华侨、相相关纪念团体体40形象定位两者在形象上上既有独立性性又有关联性性：宋氏纪念园宋氏名园中国最具观赏赏价值的名人人故居精神盛宴，文文化之旅为了强化宋氏氏名园与宋氏氏祖居的关联联性，建议在在形象包装方方面采用宋氏家族族核心人物及及关联人物姓姓名、字号命命名景点及道道路，如美龄湖、霭霭龄街、中山山路等41目录市场分析项目分析发展战略项目定位旅游产品规划划综合效益评估估项目开发计划划与模式经济测算游憩模式设计计42旅游产品规划划宋氏纪念园宋氏名园43总体策划思路路借鉴“华盛顿顿”故居的规规划思想以庄园形式出出现中西结合的建筑风格园林风格场景化展示文化情调调弱化政治性，，增强观光体验验性目的：赋予观观赏价值、体体验价值展现宋氏家族族曾经显赫的的家族地位体现宋氏家族族中西合璧的的文化特点再现宋氏家族族鼎盛时期““民国时代””文化特点增加游客的参参与性，增强强游览价值44“宋氏纪念园园”总体规划划功能分区功能细分风格特点占地面积（亩）（指导性）宫殿式主建筑群区宋氏家族纪念馆中西结合的建筑特点（民国时期的建筑特点）80宋氏家族研究中心文昌将军纪念馆宋庆龄基金分支机构华侨纪念馆华人论坛园林景区

西方园林风格500名人生活展示区宋氏家族故居复制上海宋庆龄故居30农舍、猪圈、牛圈等体现中西结合的乡村风格100教堂欧式风格30生态农区（农田、森林、果园）原农业用地尽量保留150保留区宋氏祖居（保留）

100配套服务区庄园小旅馆建筑、服务、饮食均体现民国时期特色50

合计104045分区策划详述述1：宫殿式主建筑筑群区功能细分策划思想宋氏家族纪念馆采用现代化、多媒体手段展示宋氏家族的辉煌与贡献，制作“宋氏家族”纪念片，着重于精神内涵、文化内涵的发掘宋氏家族研究中心大力弘扬宋氏家族的革命精神和现代思想，对于当前的文化建设也有着重要的推动作用华人论坛作为宋氏家族“沟通桥梁精神价值”的延展，通过华人论坛，与全世界华人共同商讨中华民族的伟大复兴！文昌将军纪念馆表现文昌将军的抗战事迹，体现文昌作为“将军之乡”的文脉华侨纪念馆宋氏家族是华侨杰出代表，在此建立华侨纪念馆以纪念华人海外奋斗艰辛历程，及回国建设祖国的民族情结宋庆龄基金会分支机构宋庆龄基金会致力于少年儿童事业。可通过基金会实现两岸、海内的沟通、交流、合作46主建筑群规划划可借鉴“邱邱吉尔庄园””以布兰姆宫为为轴心的庞大大宫殿式建筑筑群是丘吉尔尔庄园的中心心，在这个雕雕塑的富丽堂堂皇的宫殿之之外，是草场场、湖泊世界文化遗产产之一47邱吉尔庄园景景观48中西建筑风格格结合，是民民国时期（1912-1949）最最重要的建筑筑风格

49采用西式园林林，局部可适适当融入部分分中式元素，，利用西式园园林的恢弘仪仪式感，强调调宋氏纪念园园的庄严肃穆穆性，表现宋宋氏家族曾经经显赫的家族族地位分区策划详述述2：园林景区50庄园园景必须须具备一流的的观赏价值且要符合当地地的植被特点点园林景观对于于促进宋氏纪纪念园旅游价价值起到至关关重要的作用用，建议聘请请国际大师设设计51优美的园林景景观不仅可以以增加游客的的愉悦感，还还可以吸引众众多电影剧组组选取宋氏纪纪念园作为拍拍摄地点庄园园景要体体现雍容华贵贵的气质52优美的园林景景观对于提升升周边酒店档档次及吸引酒酒店客源起到到重要的作用用右图为：意大利埃斯特特庄园酒店，，被《福布斯——旅行家》评评为２００９９年的世界最最佳酒店埃斯特庄园能能获此殊荣，，首先得益于于酒店周围优优美的自然环环境埃斯特庄园迎迎接过无数电电影和音乐明明星，如施瓦瓦辛格、史泰泰龙、麦当娜娜等优美的风光同同样吸引了很很多电影剧组组选取埃斯特特庄园作为拍拍摄地点53分区策划详述述3：名人生活区展展示“移植复制””宋庆龄上上海故居54按西方庄园的的规划模式，，在庄园内部部规划教堂、、农舍、放牛牛场、牛圈、、猪圈等，使使场景富于生生活气息、文文化气息55由于原祖居是是在祖居真实实基础上复原原修建的，具具有一定的历历史意义，建建议保留分区策划详述述4：对原“宋氏祖祖居”予以保保留56在庄园内部规规划一个别具具特色的庄园园小旅馆，在在建筑风格上上、服务上、、饮食上均体体现宋氏家族族鼎盛时期的的民国风情分区策划详述述5：配套服务区57目的：保护基本农田田丰富旅游内容容方便游客体验验田园风光解决农民就业业分区策划详述述6：生态农业区58旅游产品规划划宋氏纪念园宋氏名园59“宋氏名园””总体规划（（一）功能分区功能细分功能定位占地面积（亩）（指导性）文化表演区小型剧院室内歌舞、歌剧表演50露天园林剧场室外歌舞、歌剧表演50文化展示区民居世界之窗展现世界经典民居文化，兼酒店功能150华侨新村展示华侨建筑文化及民俗150艺术家园展现艺术文化100文化学习区宋庆龄国际学院文化、旅游、教育相结合，带有培训性质的新型学院

100运动休闲区高尔夫18洞1500马术俱乐部含马厩、会所、跑道100美龄湖景观轴心、水上运动地30060“宋氏名园””总体规划（（二）功能分区功能细分功能定位占地面积（亩）指导性酒店五星级酒店面向中高端游客80超五星级酒店（别墅式）小型奢华酒店，兼“国宾馆”功能150四星级酒店面向中端游客60外部商业街唐人街区以餐饮为主，集合中外美食60内部商业街商业街满足游客多元化消费需求30居住区高尚居住区别墅、洋房、小高层2000风情小镇洋房、小高层500生态农业区（保护基本农田）满足乡村生态游200

合计5610611、文化表演演区：以小剧院、露露天剧场为载载体，发挥中中视文化运营营优势，通过过文化产业打打造，形成差差异化竞争优优势发挥中视集团团的文化企业业优势打造文化产业业形成完整的文化产业链达到旅游竞争优势专业的文化运营商包括文化创意意、文化展览览、文化设施施、文化机构构、文艺演出出等多个支点点，通过整合合剧场演出、、节庆活动、、创意作品等等形成文化特特色完整的文化产产业链包括：：创意、研发发、设计、制制造、展览、、交易、编导导、演出让游客消费费精神文化化产品，形形成竞争差差异化，吸吸引周边客客流策划思路分区规划62漓江山水剧剧场：印象象刘三姐，，03年10月试演演，至06年8月，，门票收入入已达7900万元元案例1：印印象刘三姐姐63华侨城创作作了大批文文艺作品，，各景区累累计演出近近5万场次次，接待观观众近7000万人人次目前华侨城城有2000多名专专业演职人人员和20个千人以以上的大剧剧场，平均均排一场节节目可以演演出1500场案例2：华华侨城64赌城拉斯维维加斯一直直以来就和和各色精彩彩演出和大大牌艺人们们紧密联系系在了一起起，这里有有着各色各各样的精彩彩演出，让让游客流连连忘返演出类型：：歌舞表演歌剧水下舞蹈魔术表演马戏团表演演杂技表演巨星演唱会会模仿秀表演演溜冰表演成人秀表演演其它时尚表表演水下芭蕾案例3：拉拉斯维加斯斯65中视将整合合国内外优优秀的导演演、剧作家家，以原创创歌舞表演演及其它形形式的时尚尚演出，让让中外游客客体验精彩彩纷呈的艺艺术文化节目类型包包括：歌剧类：比如反映海海南本地文文化的《黄黄道婆》、、《红色娘娘子军》等等杂艺类：马戏团、杂杂艺、魔术术、溜冰表表演时尚类：上装秀、时时装秀等演唱类：歌星演唱会会66项目利用夜夜间文艺、、时尚表演演优势吸引引周边过夜夜人群，对对餐饮业、、酒店业发发展将起到到积极促进进作用项目最大的的竞争威胁胁：来自““海”项目最大的的劣势：不不能瞰“海海”“海”是项项目最大缺缺憾利用夜晚节节目表演、、美食优势势弥补672、文化展展示区：分为世界之之窗、艺术术家园、华华侨新村三三部分世界之窗功能细分艺术家园华侨新村定位展示世界各各民族民居居（含室内内装饰）建建筑艺术兼酒店功能能展示绘画、、雕塑、书书法、手工工艺艺术一方面展示示华侨建筑筑、民俗文文化一方面作为为文昌华侨侨回乡探亲亲居所68世界之窗：：集合世界界经典民居居建筑，供供游客参观观的同时，，可兼酒店店功能广东客家园园楼白族民居瑞士民居69捷克民居芬兰民居斐济民居蒙古包70艺术家园绘画区雕塑区手工艺区书法区艺术家园：：分为四大大主题分区区以低廉租金金吸引世界界各地的艺艺术人士，，打造成艺艺术家的梦梦想家园，，在这里，，他们可以以展示艺术术才华四大分区中中以绘画、、雕塑为主主，书法、、手工艺为为辅71华侨新村：：借鉴广东东开平碉楼楼形成思路路，为文昌昌华侨提供供“定制式式别墅”碉楼历史：：开平碉楼楼是20世世纪30年年代归回华华侨结合中中西特色建建筑的房屋屋，07年被评评为世界文文化遗产运作模式：：将土地切块块提供给华华侨建房，，设计方案案由开发商商及政府共共同审核723、文化学学习区：宋庆龄国际际学院文化、旅游游、教育相相结合，带带有培训性性质的新型型学院定位授课对象以女性、中中老年人为为主，商务务男性、少少年儿童为为辅助办学模式与国内知名名学校联办办，如清华华、北大、、人民大学学、中山大大学等授课模式面授，按专专业性质不不同，每期期授课数月月至1年不不等，每月月授课数天天认证由联办名校校认证师资力量聘请国内外外资深专家家、文化学学者、教育育精英、社社会精英授授课73根据学员类类型设置实实用型专业业婚姻家庭、、女性心理理、亲子教教育、理财财、养生、、气质礼仪仪、穿衣用用色、化化装与发型型、形形体塑造、、

形象设设计、艺术术鉴赏等女性学员类型授课内容健康养生、、老年心理理、医学知知识、老年年社交、绘绘画、书法法、舞蹈、、老年运动动、宗教信信仰等中老年人商务谈判、、企业管理理、运动课课程、商务务礼仪等商务男性主要以夏令令营形式存存在，组织织开展富有有教育意义义的活动与与课程少年儿童74案例：大唐唐芙蓉园··曲江尔雅雅女子游学学院学院定位：：集体验与参参与性为一一体，开创创文化、旅旅游、教育育相结合的的新型教学学模式的游游学院。办学模式：：由中国人民大大学和西安曲江江文化旅游游（集团））有限公司司联合主办办师资力量：：聘请以徐庆庆平（徐悲悲鸿大师之之子）为代代表的专家家教授30人办学目标：塑造3F女性：有有趣、无畏、富有女人味味三种品质质于一身的的全能型女女人授课方式：：面授，每期期课程历时时8个月，，每月授课课4天每每期课程历历时8个月月，课时：：256个个课时（每每课时40分钟）证书颁发：：中国人民大大学艺术学学院颁发结结业证书75其它办学形形式也在考考虑范围内内A方案：宋宋庆龄女子子大学引进美国威威斯里安女女子学校，，作为其分分校，面向向全国招生生美式教育、、全英文教教育作为吸吸引生源的的亮点B方案：国国内高等院院校分校（（宋庆龄分分校）可行性优于于方案A，，但生源吸吸引力相对对不足764、对外综综合配套区区：唐人街区以餐饮为主主，让游客客体验中外外美食文化化精髓775、、运运动动休休闲闲区区：：高尔尔夫夫、、马马术术俱俱乐乐部部、、运运动动会会所所、、美美龄龄湖湖运动动消消费费迎迎合合海海南南未未来来高高端端化化趋趋势势运动动主主题题选选择择与与宋宋氏氏庄庄园园所所强强调调的的雍雍容容华华贵贵气气质质相相一一致致，，以以““奢奢华华高高尚尚休休闲闲动动动动””为为主主；；高尔尔夫夫、、马马术术、、钓钓鱼鱼、、斯斯诺诺克克等等被被广广泛泛列列为为贵贵族族运运动动786、、酒酒店店规规划划：：规划划三三家家五五星星级级酒酒店店、、一一家家四四星星级级酒酒，，引引进进国国际际知知名名酒酒店店管管理理公公司司酒店定位特色规模要求位置、景观要求奢华小酒店（兼国宾馆功能）个性、奢华、以别墅为主，南洋风格150间客房宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景国际五星级酒店欧式风格500间客房宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景世界之窗酒店（预备）风格各异视市场待定个性化建筑，注重体验性四星级酒店民国风情500间客房布置在外围总接待能力1120×1.3=1456（人以上）注：每间客房按平均1.3个床位计79“奢奢华华小小酒酒店店””：：发源源地地西西方方，，是是市市场场中中一一类类较较为为特特殊殊的的酒酒店店定定位位，，是高高端端市市场场的的补补缺缺者者。。其产产生生的的根根源源在在于于西西方方顾顾客客厌厌倦倦了了毫毫无无特特色色的的标标准准化化产产品品，，而而愿愿意意为为差差异异化化的的、、个个性性化化的的产产品品支支付付更更高高的的价价格格。。奢华华小小酒酒店店以以情情调调、、氛氛围围、、个个性性化化服服务务取取胜胜重点点介介绍绍：：奢华华小小酒酒店店，，南洋洋风风格格，，兼兼““国国宾宾馆馆功功能能””80经营营主主题题走走主主题题养养生生线线路路，，提提供供住住宿宿、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、高高端端会会议议、、蜜蜜月月、、私私人人聚聚会会等等服服务务奢华华小小酒酒店店的的赢赢利利能能力力相相当当可可观观。。泰国国有有家家奢奢华华小小酒酒店店ChivaSom，，以以泰泰式式SPA为为主主题题，，仅仅仅仅57个个房房间间一一年年营营业业收收入入接接近近1.5亿亿人人民民币币817、、内内部部商商业业街街区区：：是景景区区内内部部消消费费及及交交流流场场所所沿水水景景及及园园林林剧剧场场布布置置，，连连接接中中心心广广场场游游客客可可以以一一边边品品咖咖啡啡，，一一边边赏赏节节目目828、、居居住住区区：：通过过旅旅游游景景区区打打造造，，促促进进旅旅游游地地产产开开发发，，将将昌昌洒洒镇镇打打造造成成闻闻名名国国内内外外的的旅旅游游风风情情小小镇镇坎昆昆原原是是一一座座只只有有300多多人人的的僻僻静静渔渔村村，，1972年年墨墨西西哥哥政政府府投投资资3.5亿亿美美元元建建设设旅旅游游区区和和自自由由贸贸易易中中心心，，重重点点发发展展旅旅游游业业目前前城城市市人人口口已已发发展展达达到到100万万，，2002年年接接待待游客客300多多万万，旅旅游游外汇汇收收入入32亿亿美美元元国外外旅旅游游度度假假区区发发展展案案例例————坎坎昆昆83坎昆昆的的成成功功模模式式与与文文昌昌城城市市发发展展有有相相近近之之处处，，其其发发展展历历程程值值得得借借鉴鉴，，因因此此我我们们须须以以前前瞻瞻性性眼眼光光、、城城市市运运营营高高度度运运作作项项目目成功功模模式式：：““自自然然资资源源+人人文文资资源源””驱驱动动先期期投投入入建建设设22座座旅旅馆馆基于于优优势势自自然然资资源源，，先先期期投投入入启启动动旅旅游游南北北首首脑脑会会议议高等等级级会会议议提提升升知知名名度度，，扩扩大大旅旅游游玛雅雅世世界界+旅旅游游规规划划开发发历历史史人人文文资资源源，，开开发发旅旅游游新新空空间间84在以旅旅游为为增长长引擎擎的区区域发发展模模式带带动下下，文文昌未未来极极有可可能形形成““多组组团松松散型型”中中等规规模旅旅游城城市组团1组团4组团3主城区区组团2滨海资资源向向人文文资源源推进进滨海资资源人文资资源85目录市场分分析项目分分析发展战战略项目定定位旅游产产品规规划综合效效益评评估项目开开发计计划与与模式式经济测测算游憩模模式设设计86游憩模模式设设计游憩方方式设设计游线组组织设设计87项目游游憩方方式设设计围围绕旅旅游消消费六六大要要素展展开，，以文文化消消费为为核心心行内部交交通工工具：：电瓶车车、专专线中中巴、、小游游艇、、木船船；外部交交通工工具：：旅游专专线大大巴、、对外外接待待越野野车队队食内外共共享：：唐人街街区汇汇聚中中外美美食内部专专享：：内部商商业街街区酒酒吧、、咖啡啡厅等等，酒酒店内内部特特色餐餐饮住项目规规划三三家五五星级级酒店店、一一家四四星级级酒店店，可可提供供2000以上上床位位赏宋氏纪纪念园园、美美龄湖湖湖景景、世世界之之窗及及华侨侨新村村建筑筑景观观、乡乡村生生态景景观、、高尔尔夫景景、艺艺术村村艺术术作品品欣赏赏娱歌舞、、歌剧剧欣赏赏；高高尔夫夫、马马术、、钓鱼鱼、划划船、、游泳泳、斯斯诺克克、自自行车车等休休闲运运动；；酒店店内部部SPA、、KTV、、私人人影院院等娱娱乐休休闲方方式购艺术村村艺术术作品品、海海南当当地旅旅游特特色产产品88最大的的创新新在于于创造造了““游——学””模式式游客在在旅游游的同同时可可以接接受短短期的的教育育培训训“游——学模模式””打造造游客客交流流的平平台，，在旅旅游中中建立立人脉脉资源源“游——学模模式””，对对于拉拉动旅旅游人人流、、延长长游客客逗留留时间间、带带动景景区消消费起起到积积极作作用宋庆龄龄国际学学院女性教教育老人教教育儿童教教育商务培训89游憩方方式设设计游线组组织设设计游憩模模式设设计90内部游游线组组织1、宋宋氏纪纪念园园专线线：大门——宋氏氏纪念念园2、宋宋氏名名园专专线：：大门——内部部商业业街区区—小小剧院院、露露天剧剧场——世界界之窗窗—艺艺术村村、华华侨新新村——宋庆庆龄国国际学学院——乡村村生态态景观观—中中心广广场——高尔尔夫、、马术术俱乐乐部——美龄龄湖3、综综合旅旅游专专线：：大门———宋宋氏纪纪念园园———宋氏氏名园园91外部游游线组组织1、整整合省省域资资源融入海海口旅旅游圈圈，作作为海海口一一日游游中途途景点点之一一开通““项目目—海海口机机场””、““项目目—博博鳌””、““项目目—三三亚””旅游游交通通专线线（利利用越越野车车队））2、整整合文文昌市市内资资源协调政政府，，整合合文昌昌内部部旅游游资源源，开开通““项目目-航航天城城、项项目——铜鼓鼓岭、、项目目—八八门湾湾—东东郊椰椰林旅旅游专专线大大巴92目录市场分分析项目分分析发展战战略项目定定位旅游产产品规规划综合效效益评评估项目开开发计计划与与模式式经济测测算游憩模模式设设计93项目开开发计计划：：旅游游景区区开发发周期期6年年，旅旅游地地产开开发周周期10年年景区功能分区2011-20122013-20142015-2016宋氏纪念园宫殿式主建筑群区

园林景区

名人生活展示区

保留区

配套服务区

宋氏名园文化表演区

文化展示区

文化学习区

运动休闲区

酒店

对外综合配套区

内部综合配套区

居住区生态农业区

94区域开开发模模式：：以旅旅游为为增长长引擎擎的区区域开开发模模式关键成成功因因素：：保护生态自然及人文资产评估本地自然资源及生态环境制定开发原则发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特人文历史资源引导本地居民对旅游环保的参与投资兴建完善基础设施规划满足旅游产业要求的多种基础设施早期投入基础设施（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值完善旅客资讯、医疗通讯、住宿、餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多元化旅游活动组合根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能灵活利用不同旅游产品，只引多层面游客，减低季节性及波动性定期更新旅游项目，保持新鲜度执行多方位高起点的市场推广政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌引进其它利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度“有所为、有所不为”的产业组合逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才政府与与企业业密切切合作作政府规规划定定位并并利用用不同同政策策扛杆杆引导导区域域发展展政府根根据当当地市市场化化程度度及企企业、、投资资业界界实力力决定定适宜宜的参参与模模式95开发模模式：：采用用“一一级土土地开开发+重点点项目目开发发”为为核心心的旅旅游开开发模模式一级土土地开开发+重点点项目目开发发一级土土地开开发：：对整个个地块块进行行出色色的规规划定定位，，进行行土地地开发发，““生地地”转转为““熟地地”土土地地，推推向市市场与与政府府分享享土地地收益益；建立””政府府———一级级开发发商———二二级投投资商商———运营营商””的的产业业链重点项项目开开发：：对该区区域的的核心心项目目，独独立进进行开开发，，主要要是宋宋氏纪纪念园园、宋宋氏氏名园园文化化表演演区、、文化化展示示区、、文化化学习习区96政府与与中视视、二二级投投资商商、经经营商商合作作模式式合作模式模式简介适用项目适用合作方BT模式“建设-转让”建设方筹资建造，建成后移交政府，获得政府土地补偿或资金补偿宋氏纪念园宋氏名园旅游基础施设、景观政府—中视BOT模式“建设-经营-转让”建设方筹资建造，获得一定时期的经营权，期满后转交政府宋氏名园：小剧院、露天剧场、世界之窗、艺术村、宋庆龄国际学院政府—中视TOT模式“转让-经营-转让”将建设好的项目转让给经营企业，期满后移交回政府宋氏纪念园、宋氏名园除住宅、商业街、酒店以外部分政府—运营商招、拍、挂政府土地使用权转让，获得土地收益，企业开发住宅酒店唐人街区政府—二级投资商97项目赢赢利模模式1.房房地产产开发发、经经营旅游地地产（（出售售）酒店经经营（（出租租）收收入商业区区租金金收益益2.门门票经经济观光点点的门门票收收入3.产产业经经济：：文化、、餐饮饮、住住宿、、娱乐乐、休休闲等等经营营收入入4.节节事会会议经经济：：论坛、、节庆庆、纪纪念日日等活活动经经营收收入休闲地地产产业经经济门票收收入节庆会会议赢利金金字塔塔98目录市场分分析项目分分析发展战战略项目定定位旅游产产品规规划综合效效益评评估项目开开发计计划与与模式式经济测测算游憩模模式设设计99项目整整体经经济测测算及及评价价宋氏纪纪念园园经济济测算算指标标———总投投资4.19亿元，，年经经营性性利润润3071万元，，年投投资收收益率率为7.34%。宋宋氏氏名园园经济济测算算指标标———总投投资80.58亿元，，税后后利润润20.6亿元，，税后后成本本利润润率为为25.6%。100宋氏纪纪念园园经济济测算算指标标———总投投资4.19亿元序号项目名称总额（万元）1土地成本1,0402前期工程费5183建安工程38,3544管理费7985不可预见费7776其他费用5107其它项0一总投资41,997101宋氏纪纪念园园总投投资估估算说说明1、土土地成成本宋氏纪纪念园园1040亩土土地属属于政政府旅旅游用用地开开发，，假设设征地地成本本为1万/亩，，土地地成本本按征征地成成本计计算为为1040万。。2、前前期工工程费费前期工工程费费主要要包括括项目目前期期规划划、设设计、、勘测测费用用等，，费用用确定定主要要参考考同类类项目目经验验值。。考虑虑项目目总面面积较较小，，适当当提高高单价价标准准，暂暂时按按120元元/平平方米米计算算。3、建建安工工程费费包括基基础、、主体体、水水电安安装、、室外外配套套等，，此项项费用用根据据项目目分期期开发发情况况，结结合工工程施施工进进度计计划投投入。。建筑筑单体体造价价包括括装修修为4000元元/平平方米米。4、管管理费费用管理费费用是是指房房地产产开发发企业业的管管理部部门为为组织织和管管理房房地产产项目目的开开发经经营活活动而而发生生的各各项费费用，，如管管理人人员工工资、、职工工福利利费、、办公公费、、差旅旅费、、咨询询费、、房地地产税税等。。按海海南同同类房房地产产项目目的水水平和和本项项目的的具体体情况况，本本项目目管理理费按按前述述3项项之和和的2%计计取。。5、不可可预见费费不可预见见费按前前述2、、3项之之和的2%计取取较为合合理。6、其他他费用主要指工工程监理理费、工工程咨询询费、与与政府建建设管理理部门发发生的费费用。102附表：宋宋氏纪念念园建安安成本初初步概算算103宋氏纪念念园经济济测算指指标———年经营营性利润润3071万元，年年投资收收益率为为7.34%收入说明明：假设设门票100元元/人，，预估年年接待50万人人次，年年毛收益益为4725万万元。序号项目名称总额（万元）一总投资41,997二年净收益3,071

年毛收益4,725

净收益率65%三年投资收益率7.31%104宋氏名园园经济测测算指标标——总总投资80.58亿元序号项目名称总额（万元）1土地成本52,6402前期工程费17,1633建安工程578,1164管理费12,9585不可预见费11,9066其他费用25,3157财务费用48,8678销售费用58,8509其它项0一总投资805,815105宋氏名