武汉汉正街项目初步调研汇报

武汉汉正街项目初步调研汇报创意生活新坐标中冶置业集团有限公司2016年5月目录页项目规划第二部分

商品房市场第五部分拆迁进展及成本分析第六部分现有优惠政策第七部分项目推进方案探讨第八部分

项目概况第一部分土地市场第四部分拟出让地块第三部分目录

项目概况第一部分项目区位第一部分项目概况汉正街中央服务区位于武汉市核心腹地，传统商贸中心，规划为现代金融中心武汉市1000公里半径范围覆盖珠三角、长三角、环渤海经济圈及中国西部经济区，内陆最大的水陆空交通枢纽，实现区域经济均衡发展的辐射极和增长级。汉正街中央服务区东接前进一路、三民路及民权路，南抵沿江大道，西至武胜路，北临京汉大道，规划总面积3.46平方公里，其中硚口区2.19平方公里，江汉区1.27平方公里。总体规划范围（28平方公里）汉正街中央服务区核心区（3.46平方公里）长丰桥三环线南岸嘴京汉大道沿河大道武胜路民权路

项目规划第二部分目录第二部分项目规划在武汉区域金融中心建设总体规划（2014-2030）中汉正街将建设汉正街国际金融中心区，成为武汉市的金融主中心。汉正街东片规划指标（意向）为总建面110.2万㎡，其中住宅30万㎡，酒店办公66.7万㎡，商业10.2万㎡，下一步有调整的可能。目录

拟出让地块第三部分第三部分拟出让地块★地块规划附图、用地指标以政府正式批准文件为准A1A3A2C1C2C3B2B1汉正街东片规划指标（意向）：建设用地占地面积11.59万㎡，计容总建面110.2万㎡，其中住宅30万㎡，酒店办公66.7万㎡，商业10.2万㎡，下一步有调整的可能。

土地市场第四部分目录2015年，武汉市新房市场全面进入去库存阶段且优质地块供应有限，开发商拿地趋于谨慎，土地成交建面同比有所下降。2013年－2015年汉正街附近无纯住宅用地成交，周围较好位置地块的楼面价2013年已超12000元／㎡，江汉区容积率较高，其中两块综合用地（含住宅）超6，规划为超高层住宅。土地市场房地产市场第四部分土地市场全市2016年1月绿地集团团以25亿元取得汉汉正街区域域的商办用用地，成交交楼面单价价超过10000元／㎡，直接拉高高了区域的的整体地价价水平。2014年复星集团团取得45万平纯商业业用地，容容积率7.8，楼面价9500元／㎡且地面商业业40%需自持5年。2013年恒隆地产产取得46万平商办用用地，楼面面价7200元／㎡，容积率率5.6。土地市场场房地产市市场第四部分分土土地市场场（已出让让/恒隆地产产）2013年商办用用地，建建面46万，容积积率5.57，楼面价价7200天街片（已出让让/复星集团团）2014年商业用用地，建建面45万，地面面40%自持5年，容积积率7.8，楼面价价9500汉正街东东片（已出让让/绿地集团团）2016年商办用用地，建建面25万，容积积率9.7，楼面价价10100汉正街区区域

商品房市场第五部分目录2015年武汉全全市商品品住宅供供应量2174万㎡，同比增增幅8%，成交2270万㎡，较去年年同期上上涨28%，供求比比0.96，供求基基本平衡衡。价格格同比上上涨16%至8582元/㎡，市场进进入实质质去库存存阶段。。截至2016年1月，武汉汉市商品品住宅可可售面积积2703.77万㎡，按照近近6个月平均均销售情情况，库库存消化化周期为为11.6个月。房地产市市场第五部分分商商品房市市场全市商品住宅宅市场项目位置世纪江尚开发商和记黄埔占地面积11万㎡建筑面积60万㎡容积率5.45绿化率25%首开时间2014年入住时间2016年下半年物业类别住宅／办公／商铺产品类型超高层装修情况毛坯成交均价25000元/㎡房地产市市场竞品案例例商品住宅宅市场越秀星汇云锦世纪江尚项目位置越秀星汇云锦开发商越秀地产占地面积9.5万㎡建筑面积65万㎡容积率6.84绿化率30%首开时间2014年入住时间2016年下半年物业类别住宅／loft公寓产品类型超高层装修情况精装成交均价21000元/㎡世纪江尚尚共2栋3层、9栋57层、1栋24层住宅楼楼，1栋42层办公楼楼（据称称自持），1-3层沿街商商业建筑筑，目前前住宅均均价约25000元/㎡。越秀星汇汇云锦共共3栋45层、3栋52层、2栋60层住宅，，1栋32层loft公寓，均均价约21000元/㎡。第五部分分商商品房市市场2015年武汉写写字楼成成交面积积105.23万㎡，同同比上涨涨17.5%，成交均均价12429元/㎡,同比上涨涨8%；商业成成交面积积92.34万㎡，同同比上涨涨8%，成交均均价14193元/㎡,同比下降降14%。办公产品品业态中中公寓产产品售价价明显高高于纯办办公产品品，大部部分获得得市场认认可，部部分项目目公寓与与住宅价价格接近近。截至2013年底，武武汉市已已办理产产权登记记的商业业建筑已已达2711.5万平方米米，加上上近两年年已建成成的面积积，武汉汉市人均均商业面面积已达达到3平方米左左右，大大大超过过了香港港人均1.52平方米左左右商业业面积。。截至2015年底，武武汉商业业楼盘和和写字楼楼库存分分别约为为600万平米和和400万平米，，大约还还分别需需要6年和4年时间消消化完。。商办市场场房地产市市场第五部分分商商品房市市场全市从供销比比来看，，武汉办办公及商商业表现现出较明明显的供供过于求求的特点点，去库库存压力力较大。。项目预期期售价定定位人信武胜里越秀国际金融汇恒隆广场场汉正广场场越秀星汇汇云锦商办市场场房地产市市场周边项目目房地产市市场第五部分分商商品房市市场汉正街区区域未来来4年内商业业办公新新增供应应总建面面预计300万㎡，其中办办公约140万㎡，商业约约160万㎡。周边无在在售新建建纯办公公或商业业，loft公寓产品品参考周周边住宅宅售价，，纯办公公参考位位置更好好的泛海海国际及及武昌滨滨江商务务区，均均价17000元/㎡，商业参参考万商商白马服服装中心心，一层层售价50000元/㎡，二层35000元/㎡，3-4层运营2年后30000元/㎡。复星银丰丰项目预期期售价定定位商办市场场房地产市市场竞品项目目房地产市市场第五部分分商商品房市市场恒隆广场场项目于于2013年2月拿地，，总规划划建面46万㎡，商场17.7万㎡，办公、、公寓酒酒店13.2万㎡；业态定定位包括括世界级级购物中中心、甲甲级超高高层的办办公楼及及公寓式式酒店；；项目包包括一幢幢339米高的写写字楼，，三幢公公寓式酒酒店和6层裙楼商商场，以以及三层层地下室室。复星银丰丰项目于于2014年12月拿地，，总规划划建面42万㎡，包括1栋43层甲级写写字楼、、1栋36层蜂巢中中心、1栋46层精装公公寓、1栋40层创客中中心及商商业群楼楼，地面面40%商业自持持5年。

拆迁进展及成本分析第六部分目录当前进展展第六部分分拆拆迁进展展及成本本分析根据武汉汉市汉正正街办和和汉正街街控股集集团的有有关介绍绍及项目目现场踏踏勘，当当前汉正正街东片片区已完成拆拆迁95%以上；拆迁成本本较高，，预计土土地出让让时土地价款款约130亿元，土地出出让价款款基本以以地块总总拆迁成成本出让让，折合综合合楼面价价约1.2万/㎡；汉正街东东片区预预计2016年达到供供地条件件,目前与汉汉正街办办和汉正正街控股股商谈该该地块的的还有中中信、中中粮、招招商等开开发商；；成本分析析第六部分分拆拆迁进展展及成本本分析根据武汉汉市汉正正街及周周边区域域房地产产市场情情况，结结合我公公司实际际，通过过对高层住宅宅、商住住公寓、、写字楼楼、商业业四种业态态分别进进行测算算，倒推推各业态态我公司司可承受受楼面价价；本项目测测算原则则为保证高层层住宅及及商住公公寓一定定的项目目收益（（总投资资净利润润率10%左右），，写字楼楼及商业业以不亏亏损也不不盈利为为前提；项目测算算的财务务年化利率按6.5%进行计算，产产品均为毛坯坯，为方便计计算，各业态态测算暂以10万平米体量进进行；高层住宅及商商住公寓均价价约2.8万/平；写字楼均均价约1.9万/平；商业（一一层约5万/平、二层约3.5万/平、三层约3万/平、四层约2.5万/平）；住宅及公寓成成本测算第六部分拆拆迁进展及及成本分析成本估算表（万元）序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位（元/平米，％）总价（万元）占总成本比例地上单方成本1土地总成本万元

13390052.36%133901.1摘地价格

1000001300013000050.84%130001.2契税

1300003%3900

3902建设安装工程费万元

6000023.46%60002.1高层住宅或公寓

100000400040000

2.6地下面积、车位及人防

50000400020000

3市政工程费万元

48041.88%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基础设施建设配套费

1500001201800

3.4绿化费

8799800704

4前期工程费万元

22460.88%2254.1前期策划研究费

648040.25%162

4.2勘察费

648040.25%162

4.3设计费

648042.50%1620

4.4招标管理费

648040.25%162

4.5工程造价估算费

10000014.00140

5建设期其他费用万元

34351.34%3435.1项目管理费

648043.00%1944

5.2其他费用

1490

6不可预见费万元704855.00%35241.38%3527建设期财务费用万元

222958.72%22308总成本合计万元

23020490.02%230209销售税费万元2804235.60%157046.14%157010销售推广费万元2804233.50%98153.84%98111土地增值税万元

00.00%012总投资合计万元

255722100.00%25572住宅或公寓敏敏感性分析第六部分拆拆迁进展及及成本分析地价敏感性分析楼面价

（元/㎡）销售毛利率销售净利率总投资税前利润率总投资净利润率净利润

（亿元）900041.17%13.77%22.50%16.87%3.86950039.34%12.93%20.84%15.63%3.631000037.50%12.09%19.23%14.42%3.391050035.66%11.25%17.65%13.24%3.161100033.83%10.41%16.12%12.09%2.921150031.99%9.57%14.63%10.97%2.681200030.16%8.73%13.18%9.88%2.451250028.32%7.89%11.76%8.82%2.211300026.48%6.61%9.66%7.24%1.851350024.65%5.23%7.49%5.62%1.471400022.81%3.85%5.41%4.06%1.081450020.97%2.47%3.41%2.56%0.691500019.14%1.10%1.48%1.11%0.31写字楼成本测测算第六部分拆拆迁进展及及成本分析成本估算表（万元）序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位（元/平米，％）总价（万元）占总成本比例地上单方成本1土地总成本万元

3090019.33%30901.1摘地价格

10000030003000018.77%30001.2契税

300003%900

902建设安装工程费万元

8000050.05%80002.1高层

100000600060000

2.6地下面积、车位及人防

50000400020000

3市政工程费万元

48043.01%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基础设施建设配套费

1500001201800

3.4绿化费

8799800704

4前期工程费万元

28961.81%2904.1前期策划研究费

848040.25%212

4.2勘察费

848040.25%212

4.3设计费

848042.50%2120

4.4招标管理费

848040.25%212

4.5工程造价估算费

10000014.00140

5建设期其他费用万元

44952.81%4495.1项目管理费

848043.00%2544

5.2其他费用

1950

6不可预见费万元921955.00%46102.88%4617建设期财务费用万元

107906.75%10798总成本合计万元

13849486.64%138499销售税费万元1901735.60%106506.66%106510销售推广费万元1901733.50%66564.16%66611土地增值税万元

40522.53%40512总投资合计万元

159852100.00%15985写字楼敏感性性分析第六部分拆拆迁进展及及成本分析地价敏感性分析楼面价

（元/㎡）销售毛利率销售净利率总投资税前利润率总投资净利润率净利润

（亿元）150042.65%15.67%26.42%19.82%2.98200039.95%14.44%23.84%17.88%2.75250037.24%13.20%21.35%16.01%2.51300034.53%11.96%18.97%14.23%2.27350031.82%10.72%16.67%12.51%2.04400029.11%9.48%14.47%10.85%1.80450026.41%7.46%11.05%8.29%1.42500023.70%5.43%7.81%5.86%1.03550020.99%3.40%4.75%3.56%0.65600018.28%1.37%1.86%1.40%0.26650015.57%-0.88%-0.87%-0.87%-0.17700012.87%-3.59%-3.47%-3.47%-0.68750010.16%-6.30%-5.92%-5.92%-1.20商业成本测算算第六部分拆拆迁进展及及成本分析成本估算表（万元）序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位（元/平米，％）总价（万元）占总成本比例地上单方成本1土地总成本万元

14420048.36%144201.1摘地价格

1000001400014000046.95%140001.2契税

1400003%4200

4202建设安装工程费万元

6000020.12%60002.1一层商业

25000400010000

2.2二层商业

25000400010000

2.3三层商业

25000400010000

2.4四层商业

25000400010000

2.6地下面积、车位及人防

50000400020000

3市政工程费万元

48041.61%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基础设施建设配套费

1500001201800

3.4绿化费

8799800704

4前期工程费万元

22460.75%2254.1前期策划研究费

648040.25%162

4.2勘察费

648040.25%162

4.3设计费

648042.50%1620

4.4招标管理费

648040.25%162

4.5工程造价估算费

10000014.00140

5建设期其他费用万元

34351.15%3435.1项目管理费

648043.00%1944

5.2其他费用

1490

6不可预见费万元704855.00%35241.18%3527建设期财务费用万元

3409311.43%34098总成本合计万元

25230184.61%252309销售税费万元3500665.60%196046.57%196010销售推广费万元3500663.50%122524.11%122511土地增值税万元

140374.71%140412总投资合计万元

298194100.00%29819商业敏感性分分析第六部分拆拆迁进展及及成本分析地价敏感性分析楼面价

（元/㎡）销售毛利率销售净利率总投资税前利润率总投资净利润率净利润

（亿元）1300040.45%12.46%19.92%14.94%4.361400037.51%11.11%17.40%13.05%3.891500034.56%9.77%14.97%11.23%3.421600031.62%8.42%12.65%9.49%2.951700028.68%7.07%10.42%7.81%2.481800025.74%5.29%7.59%5.70%1.851900022.79%3.09%4.29%3.22%1.082000019.85%0.88%1.19%0.89%0.312100016.91%-1.77%-1.74%-1.74%-0.622200013.97%-4.71%-4.50%-4.50%-1.652300011.03%-7.65%-7.11%-7.11%-2.68240008.08%-10.60%-9.58%-9.58%-3.71250005.14%-13.54%-11.92%-11.92%-4.74土地成本分析析第六部分拆拆迁进展及及成本分析根据武汉市汉汉正街及周边边区域房地产产市场情况，，结合我公司司实际，通过过对高层住宅宅、商住公寓寓、写字楼、、商业四种业业态分别进行行测算，倒推推各业态我公公司可承受楼楼面价；在保证高层住住宅及商住公公寓一定的销销售净利率前前提下，我司司可承受的高层住宅及商商住公寓楼面面价约13000元/平（对应总投投资净利率约约10%），写字楼及及商业在盈亏亏平衡时的楼楼面价分别为为6000元/平和20000万/平；

现有优惠政策第七部分目录第七部分现现有优惠政政策武汉市委、市市政府联合出出台《中共武汉市委委武汉市人人民政府关于于加快推进汉汉正街文化旅旅游商务区建建设的意见》（武发[2013]7号），对汉正正街地区开发发建设给予各各项政策支持持。财政税收：2013年1月起，汉正街街区域规划范范围内新增项项目，5年内实现税收收的市、区两两级所得，除除区级土地储储备项目、区区级税收留给给相关区外，，全部返还用用于汉正街中中央服务区的的开发建设，，力争将汉正正街中央服务务区列入CEPA目录，在此框框架下积极向向国家争取设设立免税区。。审批绿色通道道：武汉全市相相关部门为汉汉正街中央服服务区开发建建设项目审批批开辟绿色通通道，除国家家法定要求时时限外，市权权限范围内一一般事项7天内办结，重重大事项15天内办结。第七部分现现有优惠政政策招商优惠条件件（具体优惠惠条件以武汉汉市正式文件件为准）：定制专属企企业优惠政策策及高管奖励励方案；对在在服务区新设设或由本市迁迁入的大型企企业总部及其其分支机构，，给予相应奖奖励；对在服服务区新设或或由本市迁入入的大型企业业总部，自购购、自建、自自用办公用房房给予一次性性补贴，并可可免收相应比比例的租金；；鼓励大企业业自建写字楼楼、开发建设设特色街区，，对符合要求求的省级金融融企业和总部部型企业采取取一事一议的的方式给予财财政支持；对对企业总部的的高管人员，，对其个人所所得税实施一一定的奖励，，并在落户、、出境、子女女教育等方面面提供便利；；

推进方案探讨第八部分目录第八部分推推进方案探探讨现有制约条件件定位高，实施施难度大汉正街中央服服务区由武汉汉市市长牵头头组织，最终终目标定位为为“国际性商商贸与金融中中心、跨国企企业总部中心心、世界级城城市文化旅游游区”，政治治意义较浓。。汉正街东片片区位于中央央服务区的核核心位置，项项目规划、建建设标准、营营销、招商和和运营等各方方面要求较高高，实施难度度大。拆迁成本高，，拆迁进度不不可控根据目前所获获信息，汉正正街东片区已已完成拆迁95%，项目拆迁成成本已达楼面面价格12000元/平方米。后期期，随着拆迁迁难度的不断断加大，拆迁迁成本预计将将持续增加，，项目拆迁进进度及拆迁成成本的不确定定性也进一步步增强。市场价格支撑撑力度差截止2016年3月，项目所在在区域高容积积率商品住宅宅成交均价约约20000元/平方米，写字字楼成交均价价约19000元/平方米，商业业成交均价约约35000元/平方米。因此此，项目所在在区域售价目目前尚无法支支撑项目较高高的拆迁和建建设成本。规划条件和业业态配比不合合理汉正街东片规规划总建面110.2万㎡，其中住住宅30万㎡，占比仅仅为27.2%，其余均规划划为酒店、办办公和商业等等业态形式，，销售、招商商和运营难度度大，投资回回收期长，经经济指标很难难平衡。其它项目综合容积积率7.0，建筑密度37.5%，建设高度150-400米（仅有1居住地块为100米）等现有规规划条件，严严重制约了项项目未来调整整规划方案和和业态配比的的可能性，规规划住宅比例例提升的空间间有限，若强强行增加住宅宅面积，降低低办公物业比比例，住宅品品质将大幅下下降。第八部分推推进方案探探讨项目突破方向向1、汉正街领导小小组协调地方方政府及主管管部门，调整整项目现有控控制性详细规规划条件（如如容积率等）），争取最佳佳的业态配比比（以居住为主），最大程度度体现我司的的利益；2、汉正街领导小小组协调政府土地出让让金免收政策策；3、汉正街领导导小组协调政政府相关机构构，各市政基基础设施满足足项目使用条条件，市政接接口不收取任任何费用，公共配套服务务设施由政府府无偿建设并并提供项目使使用，并免收收基础设施建建设配套费；4、政府在企业所所得税、契税税、印花税、、土地增值税税、房产税、、城镇土地使使用税、城市市维护建设税税及教育费附附加等方面给给予我司相关关税收减免优优惠政策；5、获取政府在顺顺利获取土地地方面的承诺诺和支持，并并在出让条件件中避免出现现对商业、写写字楼等业态态的强制性自自持要求；第八部分推推进方案探探讨项目突破方向向6、政府给予项目目入驻企业及及商户相关税税收减免政策策；7、政府给予商商住公寓民水水、民电、民民用燃气等待待遇，可落户户，公寓产权权年限延长，，可采用40年+40年或50年+30年等方方式；；8、政府对对符合合一定定条件件的入入驻企企业及及商户户给予予一定定的财财政奖奖励或或补贴贴；9、政府细细化优优惠政政策，，给予予项目目入驻驻企业业更大大范围围的人人才服服务优优惠政政策，，匹配配优质质教育育、医医疗等等社会会资源源，重重点引引进省省市级级重点点托幼幼、中中小学学；10、因本项项目拆拆迁成成本过过高，，需提提供其其他优优质住住宅地地块搭搭配，，以降降低土土地成成本；第八部部分推推进方方案探探讨双方合合作条条件假假设1、双方方组织织专业业人员员对项项目用用地规规划进进行调调整，，以最大大限度度满足足住宅宅用地地为主主，同时时，项项目产产品类类别仅仅限于于高层住住宅、、商住住公寓寓、商商业、、写字字楼；2、经初初步测测算，，在保保证高高层住住宅及及商住住公寓寓一定定的项项目收收益前前提下下，我我司可可承受受的高高层住住宅及及商住住公寓寓楼面面价约约13000元/平（对应应总投投资净净利率率约10%），写写字楼楼及商商业在在不亏亏损且且不盈盈利的的前提提下，，对应应的楼楼面价价分别别为6000元/平和20000万/平；若写写字楼楼为超超高层层，对对应的的楼面面价将将大幅幅下降降；3、根据据双方方最终终协商商调整整后的的项目目用地地规划划和我我司各各业态态可承承受的的楼面面价，，可倒倒推项项目总总地价价；第八部部分推推进方方案探探讨双方合合作条条件假假设4、若项项目总总地价价不足足以涵涵盖项项目拆拆迁成成本，，双方方可采采取以以下措措施进进行解解决：：（1）由汉汉正街街中央央服务务区协协调武武汉市市各有有关部部门，，对项项目建建设、、销售售期政政府已已承诺诺对我我司减减免的的各项项税费费及行行政性性收费费等，，由我我公司司正常常缴纳纳后，，汉正街