【上海】新中式风格住宅建筑方案文本-7463

上海保利/首创周浦项目Residential

ProjectofZhoupu,

ShanghaiPlanninganddesign五月花西塘越西岸2016我们创作了为周浦地王找到了最佳答案157W15个业态混合，创造8万俱乐部应有的社区生态链我们创造了7万㎡的高溢价叠拼产品我们让28%的高层小户型转化为叠拼小户型那些叠拼小户型产品附送率达到45%28%45%为我们带来了什么？为开发者创造足够的价值为未来的主人创造高品质生活价值

生活青浦项目产品我们从重新分析青浦锦庐项目中设计的4叠和6叠的产品开始。锦庐4叠产品优点：•••间距更小更接近地面，看起来就是别墅附加值均好，别墅体验缺点：•较低的容积率4叠真的很亲切，但它就是多不起来！锦庐6叠产品优点：•较高的容积率缺点：•••间距较大，用地多类似6+1洋房的产品中间户低附加值6叠看起来就像6+1洋房产品，要称之为“墅”真是实在没底气！是否有一种产品能兼顾4、6叠产品的优势又规避掉他们的劣势呢？?间距小Theanswer

is的诞生诞生22.6M22.6M18.8M22.6M拿掉其中一层，原有面积在一层部分往北挤压，并不影响间距,由于层数的降低，顶部的退台，间距减小到与4叠时相同。4VS四叠四叠五叠五叠同样的间距五叠拥有更高的容积率。4VS上面哪个才是5叠产品？真的很难分辨他们之间的尺度差别6VS中叠遥远的北院北院六叠中叠露台北院—露台—家北院五叠的附加值露台阁楼上叠北院露台中叠下叠南院地下一层地下二层上叠：附赠五层阁楼上叠：附赠四层露台中叠：附赠北院下叠:附赠南院下叠:附赠地下室一层地下室采光天井！中叠：附赠二层露台上叠：附赠四层大阁楼！大阁楼改造大房间！中叠：附赠地下室二层北院直达露台！拥有舒适性、高附加值和高容积率三大特性容4、6叠的优势于一身亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动，也许两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风蝴蝶效应5用较小的间距排列像恒星般吸纳高层的容积率同时吸纳间距将无敌景观回馈给高层而我们的邻居们还在高呼他们拥有70M的间距世贸云图中骏·柏景湾阳光城丽景湾·楼栋间距为27-70m。·楼栋间距为40-70m。·因沿林海公路及相邻幼儿园均有噪音干扰，较好资源楼栋数量仅为2栋。·楼栋间距为30-90m,缺少在绿化景观上的均好性。当然我们还有两个非常重要的产品公共性最强的产品18747㎡自持住宅——无价值贡献产品6425㎡公租房

————为了隔绝噪音和污染可以这样布置他们的位置而且BUT公共属性极强的持有住宅置于西侧会影响整个楼盘的私密性根本

隔绝不了高低土地价值将从这样变成这样所以我们采取了这样的布置方式将自持住宅置于东侧，这里是整个地块里公共属性最强的位置，让他在这里发挥最大的作用将公租房拉长、做低，巧妙隔绝噪音自持的一部分+可售的一部分转化为社区核拥有多达15个社区业态不仅服务于自己，也服务周边，获取丰厚利益高低也随之大大提高土地价值为提供了更多的用地22000㎡18500㎡朝向和隔音将被着重考虑走道隔绝噪音朝向无敌景观最后一步我们将售楼处置于南界面正中的位置未来，它也将是叠墅区的入口引起了规划上一系列的改变

使很多想法都变成可能彩色总平面图MASTERPLAN经济技术指标ECONOMICINDEX周浦镇A-03-11地块

综合经济技术指标序号项

目数值单位㎡备注12建设用地面积总建筑面积69433.10187327.65㎡地上建筑面积（计容）

124980.00㎡住宅叠拼123273.0470179.6027920.0018748.00㎡㎡户型配比表每层户高层住宅㎡其中户数比自持住宅保障房（公租房）㎡总建面15%，

（含配套970㎡）总建面5%类型面积（段）层数

栋数户数总面积13360面积比数6425.44㎡83.591.090.0114.561.757.42161615516016022044028811212%12%16%32%21%8%12%12%16%40%15%5%高层27920701802145601980050380商业及公建配套社区商业1706.96617.00㎡㎡㎡㎡销售住宅住宅2五叠拼110公建配套1089.9641物业管理

249.96总建面2‰且≮100㎡（前期做为售楼处使用）自持住宅（高层）公租房916722177786425老年康体活动8其中320.00

689.96㎡80㎡/千人、最小规模320㎡

（前期做为售楼处使用）销售商业617.0111111--商业及公建配套社区服务

120.00㎡㎡㎡㎡30㎡/千人、最小规模120㎡

（前期做为售楼处使用）≥30㎡社区商业15871090业委会门卫30.00970.0690.0自持配套其中其中10.002677其中居委会文化活动室200.0050㎡/千人、最小规模200㎡30㎡/千人、最小规模12㎡公建配套（售楼处）其他公建配套400.0111111--公建配套30.00㎡治安联防站20.0060.0050.00㎡㎡㎡5㎡/千人、最小规模20㎡最小规模60㎡/处最小规模50㎡小计1380100%124980垃圾收集物资回收站停车配比表地下建筑面积地下机动车库62347.6556990.80㎡㎡类型面积（段）面积户数机动系数

机动车位

非机动系数

非机动车位≥10层以及≤9层的，且基础埋深≥3m按首层建筑面积配建，其余按地上总建筑面积的2%配建人防面积5076.85㎡83.591.0160160220440288112-1.01.01.01.21.00.5160160220528288561.11.11.10.91.11.1176176242396317123其中高层27920配电所开闭所150.0090.0040.0050.0023861.0034%㎡㎡㎡M最小规模150㎡/处，设地下设地下销售住宅90.0业委会最小规模40㎡/处，设地下高度不大于50M住宅五叠拼7018034建筑限高建筑占地面积建筑密度容积率114.561.7㎡自持住宅（高层）公租房1777864255甲方确认可以突破30%61.8057.47绿地面积绿地率25125.000.35㎡销售商业617.0970.08其中集中绿地率10%社区商业158710901.0162.01.831商业及公建配套自持配套-9总户数1380户人1011总人数4416户均人口按照3.2人/户公建配套（售楼处）其他公建配套690.0400.0-机动停车位地面停车地下停车非机动停车1439辆

按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）公建配套1.0111914辆-其中1425辆小计123696.61380总机动车14391480121480辆

按照上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2014）技术总图Technology

General

Layout功能分析FUNCTIONALANALYSIS叠墅高层自持公租会所商业功能分区FUNCTIONALANALYSIS3216548社区核公租区高层区叠墅区7功能FUN60㎡90㎡110动态交通分析Dynamic

Traffic

Analysis车行流线人行区域城市道路小区主入口小区人行入口紧急消防口地库出入口静态交通分析Static

Traffic

Analysis机动停车位-地面：14辆非机动车：1480量地面停车区域城市道路小区主入口小区人行入口地库出入口非机动车位静态交通分析Static

Traffic

Analysis机动停车位-地下：1425辆其中：普通停车位1252个无障碍车位29个充电桩车位144个地下停车区域场地剖消防分析FireAnalysis消防流线登高场地城市道路紧急消防口小区主入口景观分析Landscape

Analysis滨水公园防护景观区公园景观轴入口仪式社区休闲区主轴次轴小区主入口小区人行入口日照分析Sunlight

Analysis结果由天正建筑日照分析得出上海市

冬至

9:00~15:00满窗日照有效时间不少于连续一小时5-叠拼别墅产品研究户型产品分析下叠户型113㎡

三房两厅两卫中叠户型114㎡三房两厅两卫上叠户型90㎡

三房两厅一卫上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析。五叠六户1跃2+平层+4跃5资源垄断型下叠户型占用了南北庭院资源，中叠平层面宽资源小，且只有露台，下不着地，上不着天。上述得知，我们需要一款能出高容积率但又不是那么占地一款叠拼产品。所以在确定我们要做一款5叠6户的产品后，就开始对每户产品面宽的均好性进行分析。五叠八户1跃2（2户）+平层+4跃5资源垄断型高容积率，大面宽，下叠进深大，单户面宽资源小，庭院资源为下叠垄断。六叠七户1跃2+2跃3+平层+4跃5资源垄断型平层虽然有面宽优势，然仅此而已，没有实实在在的赠送来的实惠。五叠六户1跃2+2跃3+4跃5雨露均沾型下叠户型从南庭院入户，占用二层局部，中叠首层从北庭院入户，他们所占有资源均等（庭院、地库、面宽）。每单元面宽16M进深19.8M逐层退台提供相当数量和种类的附加空间叠墅户型-下叠下叠113㎡三房两厅两卫南侧独立花园入户附赠-1F超大阳光地下空间8M大面宽中叠114㎡三房两厅两卫13

㎡北院独立花园入户尊享双进入户庭院-2F超大地下空间8M大面宽21

㎡上叠90㎡三房两厅一卫南北附赠景观露台尊享双进入户庭院双阁楼附赠8M大面宽5-下叠首层平面

77.5㎡南院独立花园入户南院面积约24.3㎡附赠超大地下空间4.6M大面宽客厅客厅、餐厅南北通透两层占三面宽赠送率：68.6%下叠户型下叠-首层平面

77.5㎡别墅庭院190㎡

四房两厅三卫（改造后）5-下叠上层平面

27.0㎡占据二层一半面宽巧妙安排两户共用一部楼梯，减少户型被占用面积下叠户型113㎡

三房两厅两卫5-下叠地下室平面

77.5㎡附赠超大地下空间，面积约77.5㎡通过户内楼梯直接下地下室，亦可从地下室直接电梯进入车库超大采光天井下叠户型113㎡

三房两厅两卫5-中叠别墅庭院首层平面

39.6㎡北院独立花园入户，北院面积约21㎡北侧坐拥正气露台，露台面积约13.2㎡附赠超大地下空间客厅、餐厅南北通透两层占三面宽赠送率：47.4%中叠户型113㎡

三房两厅两卫别墅露台166㎡

三房两厅三卫（改造后）5-中叠二层平面

62.3㎡卧室全安排在二层，动静分开附赠北侧露台，面积约6.3㎡中叠户型113㎡

三房两厅两卫别墅露台5-中叠地下室平面

53.6㎡附赠超大地下空间，面积约53.6㎡地库通过电梯直达家门，亦可直接进入地下室，放松一天疲惫的身体。中叠户型113㎡

三房两厅两卫别墅地下室5-上叠地下室平面

53.6㎡南北附赠露台4.6M大面宽客厅两层占三面宽附赠两个阁楼赠送率：28%上叠户型90㎡

三房两厅一卫别墅客厅115㎡

3+1房两厅两卫（改造后）5-上叠改造前二层平面

30.0㎡附赠大露台，面积约15.6㎡。四层、五层阁楼可使用面积约25㎡上叠户型别墅露台90㎡

三房两厅一卫5-上叠改造后阁楼平面

25.0㎡附赠阁楼改造可获得约25㎡面积上叠户型别墅阁楼90㎡

三房两厅一卫5-剖面轻质材料垫层附赠两层地下室5-叠墅空间展示5-叠墅立面展示5-叠墅立面图5-叠墅立面图5-别墅南立面高层户型平面端户为偏厅户型A:83.42㎡

两房两厅两卫户型C:88.45㎡

两房两厅两卫户型C得房率：83.11%•分厅模式，业主无需穿过连廊直接电梯厅入户每间卧室赠送飘窗南向宽景阳台厨房餐厅起居室一体化设计，南北通透。户型A•••高层户型平面端户为经典户型户型B户型A:83.79㎡

两房两厅两卫户型B:89.64㎡

两房两厅两卫得房率：82.74%户型A•分厅模式，业主无需穿过连廊直接电梯厅入户双卫生间设计南向宽景阳台厨房餐厅起居室一体化设计。••••7M9.5M高层平面一标准层平面户型A:83.79㎡

两房两厅两卫户型B:89.64㎡

两房两厅两卫得房率：82.74%南向三面宽每间卧室

赠送飘窗双卫设计南向宽景阳台厨房餐厅起居室卫生间通过回型通道串联创造高效利用空间主卧和书房可分可合高层户型平面端户为偏厅户型A:83.79㎡

两房两厅两卫户型C:89.64㎡

两房两厅两卫得房率：82.74%两个卧室占据南向两个面宽每间卧室赠送飘窗南向宽景阳台双卫设计，主卧带步入式更衣室。厨房餐厅起居室一体化设计。270度无敌景观飘窗5-高层立面展示5-高层立面图自持住宅标准层平面户型A:63.7㎡

两房两厅一卫户型B:64.2㎡

两房两厅一卫户型C:62.7㎡

两房两厅一卫户型D:67.9㎡

两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7㎡

两房两厅一卫户型B:64.2㎡

两房两厅一卫户型C:62.7㎡

两房两厅一卫户型D:67.9㎡

两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7㎡

两房两厅一卫户型B:64.2㎡

两房两厅一卫户型C:62.7㎡

两房两厅一卫户型D:67.9㎡

两房两厅一卫得房率：77.3%自持住宅标准层平面户型A:63.7㎡

两房两厅一卫户型B:64.2㎡

两房两厅一卫户型C:62.7㎡

两房两厅一卫户型D:67.9㎡

两房两厅一卫得房率：77.3%5-自持住宅立面展示5-自持住宅立面图5-公租房户型平面标准层平面户型A:57.93㎡

两房两厅一卫户型B:60.93㎡

两房两厅一卫户型C:60.99㎡

两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房户型平面标准层平面户型A:57.93㎡

两房两厅一卫户型B:60.93㎡

两房两厅一卫户型C:60.99㎡

两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房户型平面标准层平面户型A:57.93㎡

两房两厅一卫户型B:60.93㎡

两房两厅一卫户型C:60.99㎡

两房两厅一卫得房率：73.25%5-公租房立面展示图组团PC研究ABBA组团单元A组团PC产品：组团单元B组团拼接示意AAABBAABBBBAABBBBBBA售楼处平面总建筑面积约650㎡。5-售楼处立面未来

我们的业主将会是怎样一群人？Who

will

beourcustomers？本源的答案购房需求客群主观特性-经济基础客群客观特性-HOME经济基础追求生活品质的提升人生的30-40岁中环内拥有一套60-70平的房子想要给家人更好的生活经济基础用工资或售房结余来偿还房贷。打算利用售出旧房子的资金，置换大房子。新房首付之外，还有结余，可以做适当的投资，或者置换新车。购房需求幸福的征兆三口之家二人世界成长空间“生活起了幸福的变化”

“想要迎接天使的到来”经济基础人生的30-40工作打拼好多年拥有一套60-70平的房子追求生活品质的提升工作/生活/家庭/票子/车子……购房需求2+2+2成长空间三代同堂三口之家天伦之乐“想要给宝贝成长的空间，爱和自由”

“想要给父母舒适的环境，颐养天年”新的矛盾NewContradiction工作压力和精神需求的矛盾三代人生活差异的矛盾希望健康和忽视运动的矛盾家人的需求Needs业主的需求更大的家成长空间更好的小区环境游戏空间更便利的配套设施更优良的社交圈层业主孩子的需求学习空间美食餐饮业主父母的需求健身场所健康体检文化生活有益身心的绿化环境家的困境HomeDilemma生活设施匮乏安全难以保障空间拥挤凌乱的环境生活不便

缺乏活动场地家不再仅仅是一处居所Homeisnotjustahouse社区营造Leada

high

qualitylife唤醒邻里意识，回归人文环境[生活]+[配套

][生活]+[社交]提供购物、餐饮、娱乐、医疗等配套设施提供集体休憩、交流、互动的空间。社区营造

便捷社社区营造-活力社Leada

high

qualitylifeLeada

high

qualitylife80

㎡超市，60

㎡沿街商业和零星的咖啡店、面包房、花店不出小区就可以把生活过得有滋有味20

㎡健身房为积极的生活方式和健康的身体提供保障。社区营造

联动社社区营造-健康社Leada

high

qualitylifeLeada

high

qualitylife20

㎡亲自游乐场解放孩子的天性，增进亲自的感情地库大堂

游泳池提供尊贵生活享受体验。社区营造

联动社社区营造-尊享社Leada

high

qualitylifeLeada

high

qualitylife宽敞的开放空间、亲水平台好友聚会，邻里互动的好去处地库大堂

游泳池提供尊贵生活享受体验。•

周边竞品社区配套•

The

surrounding

Community0㎡便捷体验不足中骏柏景阳光城丽景湾PLUS6.5km世茂云图1500㎡温情体验不足本案林海公路收费站1000㎡尊享体验不足11min（6.4km）打造1600㎡便捷、温情、尊贵体验俱佳的社区核•

社区解决方案•

Community

solutions生鲜超市+ATM机+药店+社区管家满足居住者生活购物及商务空间，提供安全便捷的生活用品及服务。便捷温情Single公共厨房+餐厅+咖啡馆+亲子+养老提供消费休闲聚点，一个相对安逸的空间。地库大堂+游泳池提升社区品质，通透空间，仪式感强尊享•

居住社区解决方案•

Community

solutions半公共空间公共空间私密空间以社交或垂直服务领域为切入点，逐渐渗透线下，包括生鲜超市、ATM机、药店、干洗以及线下家政、快递、租车、外卖等便民服务。•

自持公寓社区需求解决方案•

Community

solutions自持公寓的人群构成有可能是热爱交友的单身群体，也可能是住宅区的来访亲友，临时雇佣的保姆等。自持公寓为商业提供了最直接和多样性的消费群体，而社区配套也为自持公寓提供了空间，提升了价值，两者相辅相成共同打造社区商业的“生态闭环”

。公寓社区人流支持提升价值•

社区中心业态分析•

Community

center

Spatialanalysis业态比例销售自持比例面积及比例,销售,617,19%面积比例,

餐饮,405.4,12%面积比例,

娱乐及其他,1461,44%餐饮销售自持超市及零售娱乐及其他面积及比例,自持,2713.4,81%面积比例,

超市及零售,1466,44%•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis沿街销售面积617㎡零售面积比例若比邻生鲜超市花店42%1%57%沿街销售•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis公共厨房140㎡餐饮面积比例3%3%公共厨房餐厅35%咖啡59%面包房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis河滨餐厅240㎡+160㎡(室外)餐饮面积比例3%3%公共厨房35%餐厅咖啡59%面包房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis咖啡店12.7㎡3%

餐饮面积比例3%公共厨房餐厅35%59%咖啡面包房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis面包房12.7㎡餐饮面积比例3%

3%公共厨房餐厅35%咖啡59%面包房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis花店11㎡零售面积比例若比邻生鲜超42%1%市花店57%沿街销售•

社区中心空间分析•

Community

center

SpatialanalysisATM5㎡娱乐及其他面积比例1%3%4%15%自助洗衣房社区管家和熹会亲子14%63%泳池健身房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis自助洗衣房11㎡娱乐及其他面积比例1%3%

4%15%自助洗衣房社区管家和熹会亲子14%泳池63%健身房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis社区管家50㎡娱乐及其他面积比例1%3%4%15%自助洗衣房社区管家和熹会亲子14%63%泳池健身房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis和熹会55㎡娱乐及其他面积比例1%3%

4%15%自助洗衣房社区管家和熹会亲子14%63%泳池健身房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis儿童娱乐216㎡娱乐及其他面积比例1%3%4%15%自助洗衣房社区管家和熹会亲子14%63%泳池健身房•

社区中心空间分析•

Community

center

Spatialanalysis若比邻生鲜超市825㎡零售面积比例若比邻生鲜超市