房屋维修及养护

房屋屋维维修修及及养养护护第一一节节、房房屋屋维维修修管管理理概概述述一、、房房屋屋维维修修的的概概述述（一一））房房屋屋维维修修的的定定义义狭义义的的房房屋屋维维修修：：仅仅指指物物业业管管理理公公司司对对房房屋屋的的养养护护和和维维修修广义义的的房房屋屋维维修修：：养养护护、、维维修修、、改改建建。。具体体地地说说，，房房屋屋维维修修包包括括：：对房房屋屋的的日日常常保保养养对房房屋屋破破损损部部位位的的修修缮缮对不不同同等等级级房房屋屋的的装装修修及及功功能能的的恢恢复复、、改改善善结合合房房屋屋的的维维修修加加固固增增强强房房屋屋的的抗抗震震能能力力等等工工作作因此此，，房房屋屋维维修修是是指指在在房房屋屋的的经济济寿寿命命期期内内，在在对对房房屋屋进进行行查查勘勘鉴鉴定定、、评评定定房房屋屋完完损损等等级级的的基基础础上上，，对对房房屋屋进进行行维护护和和修修理理，使使其其保保持持或或恢恢复复原原来来状状态态或或使使用用功功能能的的活活动动。。所谓谓房房屋屋的的经经济济寿寿命命期期，，是是指指房房屋屋自自建建成成并并通通过过竣工工验验收收合合格格开开始始，到到由由于于某某种种原原因因引引起起房房屋屋报废废并并拆拆除除为为止止的总总期期限限。。引引起起房房屋屋报报废废并并拆拆除除的的原原因因，，可可能能是是技技术术方方面面的的，，也也可可能能是是经经济济方方面面的的或或社社会会其其他他方方面面的的。。（二二））房房屋屋维维修修的的特特点点1.房房屋屋维维修修是是一一项项经常常性性的工工作作房屋屋使使用用期期限限长长，，在在使使用用中中由由于于自自然然或或人人为为的的因因素素影影响响，，会会导导致致房房屋屋、、设设备备的的损损坏坏或或使使用用功功能能的的减减弱弱，，而而且且由由于于房房屋屋所所处处的的地地理理位位置置、、环环境境和和用用途途的的差差异异，，同同一一结结构构房房屋屋使使用用功功能能减减弱弱的的速速度度和和损损坏坏的的程程度度也也是是不不均均衡衡的的，，因因此此，，房房屋屋维维修修是是大大量量的的经经常常性性的的工工作作。。2.房房屋屋维维修修量大大面面广广、零星星分分散散量大大面面广广是是指指房房屋屋维维修修涉涉及及各各个个单单位位、、千千家家万万户户，，项项目目多多而而杂杂；；零零星星分分散散是是指指由由于于房房屋屋的的固固定定性性以以及及房房屋屋损损坏坏程程度度的的不不同同，，决决定定了了维维修修场场地地和和维维修修队队伍伍随随着着修修房房地地段段、、位位置置的的改改变变而而具具有有流流动动性性、、分分散散性性。。3.房屋屋维修技术要求求高房屋维修修由于要要保持原原有的建建筑风格格和设计计意图，，因此技技术要求求相对于于建造同同类新建建工程来来讲要高高。房屋屋维修有有其独特特的设计计、施工工技术和和操作技技能的要要求，而而且对不不同建筑筑结构、、不同等等级标准准的房屋屋，采用用的维修修标准也也不同。。（三）房房屋损坏坏的原因因1.自然然损坏（1）气气候条件件：风吹吹、雨打打、日晒晒等（2）生生物因素素：菌类类（霉菌菌）、虫虫害（白白蚁）等等（3）地地理因素素：地基基承载力力不均、、碱化作作用等（4）灾灾害因素素：洪水水、火灾灾、地震震、滑坡坡、飓风风、爆炸炸等突发发性天灾灾人祸2.人为为原因（1）使使用不当当：使用用磨损、、腐蚀等等（2）设设计和施施工质量量的低劣劣（3）维维修养护护不善二、房屋屋维修管管理的概概念房屋维修修管理是是指物业业管理公公司围绕绕房屋维维修的管管理目标标而进行行的计划划、组织织、控制制和协调调工作。。管理主体体：物业业管理公公司实施主体体：专业业房屋维维修公司司目的与任任务：①保证房房屋的正正常使用用，延长长房屋的的使用年年限②防止和和消除房房屋及其其附属设设备发生生损毁③保障使使用者的的安全、、改善住住用条件件（一）房房屋维修修管理的的原则1.经济济、合理理、安全全、实用用的原则则2.预防防为主，，管、修修相结合合的原则则3.区别别对待的的原则（1）新新建房屋屋：做好好日常养养护（2）旧旧有房屋屋：保留留、改建建和拆建建4.有偿偿服务的的原则（二）房屋维修修管理的的意义1.利于于延长房房屋的使使用寿命命，增强强房屋住住用的安安全性能能，改善善住用条条件与质质量。2.利于于保证房房屋的质质量和房房屋价值值的追加加，使房房屋保值值、增值值，为业业主使用用人、物物业企业业、国家家带来直直接的经经济效益益。3.利于于城市建建设和管管理，美美化环境境，美化化生活，，促进城城市经济济发展。。4.利于于物业管管理公司司建立良良好的企企业信誉誉，塑造造良好的的经营形形象，为为其他业业务的发发展打下下扎实的的基础。。5.搞搞好房屋屋维修，，也有利利于物业业管理在在经营中中创收。。（三）房房屋维修修管理内内容①房屋安安全与质质量管理理②房屋维维修的技技术管理理③房屋维维修的施施工管理理④房屋维维修行政政管理⑤房屋维维修的费费用管理理一、房屋屋安全与与质量管管理二、房屋屋维修的的技术管管理三、房屋屋维修的的施工管管理四、房屋屋维修行行政管理理五、房屋屋维修的的费用管管理第二节房房屋屋维修管管理的内内容一、房屋屋安全与与质量管管理（一）房房屋安全全检查（二）房房屋完损损等级评评定（三）危危房鉴定定及排险险（一）房房屋安全全检查目的与任任务：及时发发现房屋屋存在的的安全隐隐患，采采取抢修修加固、、排除险险情的措措施。分类：按时间间间隔：定定期检查查、不定定期检查查按任务与与内容：：日常性性检查、、随时抽抽查、重重点检查查、普查查检查方法法：直接观察察法、敲敲击法、、专业设设备检查查、结构构构件验验算第二节房房屋屋维修管管理的内内容（二）房房屋完损损等级的的评定以建设部部1985颁《房屋完损损等级评评定标准准》为据，按按统一标标准、统统一项目目、统一一方法对对现有整整栋房屋屋进行综综合性的的完损等等级评定定。1.任务：搞清情情况（房房屋的质质量状况况分布）），提供供管、用用、养、、修房依依据2.等级分类类：完好房、、基本完完好房、、一般损损坏房、、严重损损坏房、、危险房房3.评定要素素：房屋的结结构、设设备、装装修房屋结构构组成：：基础、、承重构构件、非非承重墙墙、楼地地面、屋屋面等；；房屋装修修组成：：门窗、、墙、柱柱的饰面面、顶棚棚、细木木装修等等；房屋设备备组成：：水卫、、电照、、暖气空空调及一一些特殊殊设备（（消防、、电梯、、水泵、、监视器器等）等等4.基本做法法（1）定期评评定：一般是是每隔1~3年对所管管房屋进进行一次次全面的的逐幢完完损等级级的评定定。基本做法法：首先进行行组织准准备（包包括制订订评定工工作计划划，建立立评定组组织，培培训评定定人员等等）；其次是实实施查勘勘；最后是统统计汇总总。（2）不定期期评定：就是随随机地在在某个时时间内对对房屋状状况进行行抽查。。常见几种种情况：：根据气候候特征抽抽查评定定；房屋经过过中修、、大修、、翻修和和综合维维修竣工工验收后后重新评评定完损损等级；；接管新建建房屋后后，要进进行完损损等级评评定。5.评定方法法首先，按按部颁《房屋完损损等级评评定标准准》的规定，，将房屋屋结构分分为四类类：1）钢筋混混凝土结结构；2）混合结结构；3）砖木结结构；4）其他结结构。再对各种种房屋分分结构、、装修、、设备三三个组成成部分进进行评定定。前三种类类型一种种评法，，后一种种类型一一种评法法。第二节房房屋屋维修管管理的内内容（三）危危房鉴定定及排险险（1）制定危危房鉴定定标准三种情况况：①整整幢危房房②局部危危房③危险点点（2）建立危危房鉴定定机构，，组织鉴鉴定（3）确定解解危办法法4种办法：：观察使使用法、、处理理使用法法、停止止使用法法、整整体拆拆除法注：房屋屋损坏的的经济指指标二、房屋维修修的技术术管理房屋维修修的技术术管理：：指对房房屋维修修工程中中的各个个技术环环节，按按国家的的技术标标准进行行科学管管理。三个基本本环节：：1．科学地地制定房房屋维修修的设计计、施工工方案，，确定经济济合理的的修缮费费用标准准；2．监督、、保证房房屋维修修施工过过程符合技术术规程要要求，确保施施工质量量与安全全生产；；3．建立房房屋的技技术档案案，贯彻技术术责任制制，打下好好的技术术管理基基础。三、房屋维修修的施工工管理房屋维修修施工管管理就是指按按照一定定施工程程序、施施工质量量标准和和技术经经济要求求，运用用科学的的方法对对房屋维维修施工工过程中中的各项项工作进进行有效效的科学学的管理理。1.专业外包包型房屋屋维修的的施工管管理工作作包括：：（1）做好维维修工程程的招标标（2）维修工工程的设设计和技技术交底底（3）承包合合同签订订（4）施工质质量监管管、工程程竣工验验收（5）价款的的结算（6）维修技技术资料料的整理理、建档档等四、房屋维修修行政管管理（一）房房屋维修修的一般般责任：：所有人人承担1.保修期内内：由施施工单位位和建设设单位负负责2.保修期满满后（1）共用部部分、共共用设备备：专项维修修基金，全体业业主承担担（2）自用部部分、自自用设备备：业主主自行负负责（二）租租赁私房房的维修修责任：：依约承承担（三）人人为损毁毁房屋的的维修责责任：行行为人承承担（四）对对于那些些不及时时维修或或因他人人阻碍，，可能导导致房屋屋发生危危险的，，房管部部门有权权采取排排险解危危强制措措施，费费用由当当事人承承担。一、房屋屋维修工工程的分分类二、房屋维修修标准三、房屋屋维修工工程的技技术经济济指标第三节房房屋屋维修工工程第三节房房屋屋维修工工程一、房屋屋维修工工程的分分类（一）按按房屋的的完损程程度和工工程性质质划分小修（维维护）工工程中修工程程大修工程程翻修（更更新改造造）工程程综合维修修工程1.小修工程程亦称零修修工程或或养护工工程，是是指物业业管理企企业为确确保房屋屋正常使使用，保保持房屋屋原来的的完损等等级而对对房屋使使用中正正常的小损坏进行及时时修复的的预防性养护工程程。费用：综合平均均费用占占房屋现现时总造价的的1%以下特点：项目简单单、零星星分散、、量大面面广、时时间紧迫迫、持续续反复性性强、服服务性强强。适用对象象：完好、基基本完好好房。2.中修工程程是指房屋屋少量主体构件件已损坏坏或不符合合建筑结结构的要要求，需需要牵动动或拆换换进行局部维修修以保持房房屋原来来的规模模和结构构的工程程。费用：一次维修修费用是是该房屋屋同类结结构新建建造价的的20%以下特点：工地比较较集中，，项目较较小，工工程量较较大，工工程的计计划性、、周期性性强适用对象象：一般损坏坏房屋维修要求求：修后70%以上房屋屋要符合合基本完完好或完完好房标标准的要要求。3.大修工程程是指无倒倒塌或只只有局部部倒塌危危险的房房屋，其其主体结结构和公公用生活活设备（（包括上上、下水水通风取取暖等））的大部分已已严重损损坏，虽不需需全面拆拆除但必必须对它它们进行行牵动、、拆换、、改装、、新装、、以保证证其基本本完好或或完好的的工程。。费用：同类结构构新建房房屋造价价的25%以上。特点：工程地点点集中、、项目齐齐全、工工程量大大、花费费大、具具有整体体性，一一般与房房屋的抗抗震加固固、局部部改善房房屋居住住使用条条件相结结合进行行。要求：大修后，，房屋要要达到基基本完好好房的标标准适用对象象：严重损坏坏房4.翻修工程程（更新新改造工工程）是指原来来的房屋屋需要全部拆除除，另行设设计，重重新建造造或利用用少数主主体构件件在原地地或移动动后进行行更新改造造的工程。。特点：规模大、、投资大大、工期期长。费用：应低于同同类结构构房屋的的新建造造价。要求：翻修后必必须达到到完好房房的标准准。适用对象象：危险房5.综合维修修工程指成片多多幢或面面积较大大的单幢幢楼房，，大部分分严重损损坏而进进行有计计划的代代表大会会成片维修修和为改变变片（幢幢）房屋屋面貌而而进行的的维修工工程，也也就是大修、中中修、小小修一次性应修尽修修（全项目目修理））的工程程。费用：应是该片片房屋同同类结构构新建造造价的20%以上特点：规模较大大、项目目齐全、、工期长长、花费费大要求：综合维修修后的房房屋应达达到基本本完好或或完好房房的标准准。（二）按按房屋结结构性质质划分1.承重结构构性维修修是指为为保证房房屋结构构安全、、适用和和耐久，，对老朽朽、破损损或强度度、刚度度不足的的房屋结结构构件件进行检检查、鉴鉴定及修修理。2.非承重结结构性维维修是指指为保障障房屋的的正常使使用和改改善居住住条件，，对房屋屋的装修修、设备备等部分分的更新新、修理理和增设设，其主主要作用用是恢复复房屋的的使用功功能，保保护结构构构件免免遭破坏坏，延长长房屋的的使用年年限。（三）按按经营管管理的性性质划分分1.恢复性维维修是指修复复因自然损耗耗造成损损坏的房屋及及其构件件的维修修活动，，它的作作用是恢恢复房屋屋的原有有状况与与功能，，保障居居住安全全和正常常使用。。2.赔偿性维维修是指修复复因用户私私自拆拆改、、增加加房屋屋荷载载、改改变使使用性性质、、违约约使用用以及及过失失造成成损坏坏的房屋屋及其其构件件的维维修活活动，，其维维修费费用应应由责责任人人承担担。3.补偿性性维修修是指在在房屋移移交时，通通过对对该房房屋的的质量量、完完损情情况进进行检检查鉴鉴定，，发现现有影影响居居住安安全和和使用用的损损坏部部位，，而对对房屋屋进行行的一一次性性的维维修工工作，，其费费用由由移交交人与与接受受人通通过协协商解解决。。4.返工性性维修修是指因因房屋屋的设计缺缺陷、、施工工质量量不好好或管管理失失当造成的的再次次维修修，其其维修修费用用由责责任人人承担担。5.救灾性性维修修是指修修复因因自然灾灾害造成损损坏的的房屋屋及其其构件件的维维修活活动，，对于于重大大天灾灾，维维修费费用由由政府府有关关部门门拨专专款解解决，，对于于人为为失火火造成成的灾灾害，，责任任者需需担负负全部部或部部分费费用。。二、房屋维维修标标准《房屋修修缮范范围和和标准准》维修标准是是按不同的的结构、装装修、设备备条件，将将房屋分为为“一等””和“二等等以下”两两类分别制制订的。一等房屋：：指钢筋混混凝土结构构、混合结结构和砖木木结构中的的一等房屋屋；二等以下房房屋：指钢钢筋混凝土土结构、混混合结构中中的二等房房屋和砖木木结构中的的二、三等等房屋，以以及简易结结构房屋。。房屋维修标标准按主体体工程、木木门窗及装装修工程，，楼地面工工程，屋面面工程，抹抹灰工程，，油漆粉饰饰工程，水水、电、卫卫、暖设备备工程，金金属构件及及其他等9个分项工程程进行确定定。1、主体工程程屋盖、梁、、板、柱、、剪力墙等等在修缮时时应查清隐患患。损坏、变形形严重的，，应加固、、补强或拆拆换；不合理的旧旧结构、节节点，若影影响安全使使用的，大大修时应整整修改做；；对钢筋混凝凝土构件，，如有轻微微剥落、破破损的应及及时修补；；混凝土碳化化产生裂缝缝、剥落，，钢筋锈蚀蚀严重的，，应通过检检测计算鉴鉴定构件承承载力，采采取加固或或替代措施施。2、装修工程程a.门窗修缮后后应牢固、、平整、美美观，开关关灵活，接接缝严密，，不动。门门窗开关不不灵活、松松动、脱榫榫、变形、、腐烂的，，应修理更更换，小五五金应修换换配齐；大大修时，内内外玻璃一一次配齐，，打好玻璃璃胶；门窗窗损坏严重重、无法修修复的，应应更换，更更换的门窗窗应与原门门窗一致。。b.挂镜线、窗窗帘盒、窗窗台板等的的装修，属属一般损坏坏的，应原原样修复；；严重损坏坏的，应更更新或在不不降低标准准、不影响响使用的条条件下，用用其他材料料代用更新新。c.踢脚板局部部损坏、残残缺、脱落落的，应修修复。3、楼地面工工程a.木地板的损损坏占自然然间地面面面积25％以下的，，可修复；；损坏超过过25％以上或缺缺乏材料时时，可改做做相应标准准的高级地地坪。b.普通水泥地地面起砂、、空鼓、开开裂，应拆拆补、修补补或重做；；水磨石或或块料地面面损坏时，，应尽量修修复，实在在无法修复复的，应改改做相应标标准楼地面面。c.面砖地面损损坏、破碎碎、高低不不平的，应应拆补或重重铺，室内内潮湿严重重的，可增增设防潮层层或做块料料地面。4、屋面工程程a.屋面结构有有损坏的，，应修复或或拆换；不不稳固的应应加固；如如因为原结结构本身的的原因造成成屋面渗水水、漏雨严严重，按原原样修复仍仍不能排除除屋漏的应应翻修改建建。b.屋面上的压压顶、泛水水、天沟、、水落斗、、水管等损损坏渗水时时，应修复复；损坏严严重时，应应翻做。c.女儿墙、烟烟囱等屋面面附属构件件损坏严重重的，在不不影响使用用和市容的的条件下，，可改修或或拆除。d.钢筋混凝土土平屋面渗渗漏，应找找出原因，，针对破损损情况采用用防水材料料嵌补结构构损坏的，，应加固重重做。e.玻璃天栅损损坏漏水的的，应修复复，损坏严严重的可翻翻修，但一一般不新做做。f.屋面上原有有隔热保温温层损坏的的，应修复复。5、饰面工程程a.外墙饰面起起壳、开裂裂、剥落的的，应照原原样修复；；损坏面积积过大的，，可全部铲铲除重做，，重做时，，在不降低低用料标准准、不影响响色泽协调调的前提下下进行。b.外墙勒脚损损坏的，应应修复。c.内墙饰面起起壳、开裂裂、剥落的的，应修复复；每面墙墙损坏超过过一半以上上时，可铲铲除重抹；；原无踢脚脚线的，可可加做踢脚脚线；各种种墙裙损坏坏的情况应应根据墙身身的需要予予以修复；；因室内外外高差等原原因，引起起墙面长期期潮湿，如如有必要，，可加做防防水层。d.天棚损坏：：抹灰层松松动，有下下坠危险的的，须铲除除重抹；原原线脚损坏坏的，按原原样修复；；损坏严重重的复杂线线脚，应全全部铲除后后，原样修修复或适当当简略。6、油漆粉饰饰工程a.木门、裙板板、木栏杆杆等油漆起起壳、剥落落、失去保保护作用的的，应周期期性地进行行保养，上上述木构件件整件或零零件拆换应应油漆。b.钢门、铁晒晒衣架、铁铁栅、铁围围栏、空调调架、上水水管、雨水水管、煤气气管、铸铁铁污水管或或其他各类类铁构件，，其油漆起起壳、剥落落或铁件锈锈蚀，应先先除锈，再再刷防锈涂涂料或防锈锈漆，然后后刷其他面面漆；钢门门或各类铁铁件油漆保保养周期一一般为２－－３年。c.木地板原油油漆褪落的的，应重做做。d.室内墙面、、天棚等修修缮时可刷刷新，其用用料应采取取新型涂料料，如胶白白等；高级级抹灰损坏坏应原样修修复。e.高层建筑外外墙原油漆漆损坏的，，应修复，，其色泽应应尽量与原原建筑保持持一致。8、金属构件件维修标准准应保持牢固固、安全、、不锈蚀9、其他工程程维修标准准对属物业管管理企业管管理的庭院院院墙、院院墙大门、、院落内道道路、沟渠渠下水道、、窨井损坏坏或堵塞的的，应修复复或疏通；；庭院绿化化，不应降降低绿化标标准，并注注意对庭院院树木进行行检查、剪剪修，防止止大风暴雨雨时对房屋屋造成破坏坏。此外，对坐坐落偏远、、分散、不不便管理，，且建筑质质量较差的的房屋，维维修时应保保证满足不不倒不漏的的基本住用用要求。三、房屋维维修工程的的技术经济济指标1.主要经济技技术指标房屋完好率率：50%～60%。年房屋完好好增长率：：2%～5%；年房屋完完好下降率率不超过2‰。房屋维修工工程量：100～150平方米/人·年。维修人员劳劳动生产率率：5000元/人·年。中、大修工工程质量合合格品率：：100%，其中优良良品率30%～50%。维修工程成成本降低率率：5%～8%。安全生产，，杜绝重大大伤亡事故故，年职工工负伤事故故频率：小小于3‰。小修养护及及时率：99%。房屋租金收收缴率：98%～99%。租金用于房房屋维修率率：60%～70%。流动资金占占用率：小小于30%。机械设备完完好率：85%。2.指标计算公公式第四节房房屋日常常养护房屋日常养养护是指物物业管理企企业为了合合理延长房房屋使用周周期，确保保房屋的完完好和正常常使用所进进行的经常常性的日常常修理、季季节性预防防保养以及及房屋正确确使用养护护管理等工工作，这是是物业管理理企业对业业主和使用用人最直接接、最经常常、最持久久的服务工工作。一、房屋日日常养护的的类型二、房屋日日常养护的的内容一、房屋日日常养护的的类型1.零星养护：：是指结合合实际情况况进行保养养维护或因因突然损坏坏引起的小小修。方式：维修修人员走访访住户；住住户随时报报修。特点：