房地产项目设计阶段的成本优化（173含案例）

房地产项目设设计阶段的成成本优化管控控交流重点与目目的结合本人多年年来从事设计计成本优化的的点滴经验并并借鉴国内外外其它优秀房房企设计成本本优化的思路路，通过对经经典案例分享享，详解建筑筑、结构、机机电、景观、、装修等各专专业设计成本本优化的管控控点，并从设设计成本管控控盲区及教训训中汲取经验验。一、成本管理的思维与理念

三、住宅产品品关键环节的的管控：实操操案例与经验验分享二、设计成本的管理思路及方法

회사소개1.一、成本管理的思维与理念1、设计阶段的的成本对总投投资的影响至至关重要房地产项目建建设过程包括括决策定位、设计和实施三大阶段控制成本的关关键在于决策策定位和设计阶段（包括选选材用料）定位与设计阶阶段影响整个房地地产项目投资资在80%以上工程阶段（包包括合约和实实施阶段）影影响20%而项目设计费费只占到工程程全部费用的的2%-4%。设计成果（设设计院）房地产设计师师（沟通、协协调、监控））成功失败好差初投资运营成本进度成本品质产品的质量营造的建筑空空间的环境质质量之一：成本控控制的平衡观观2、树立两个正正确的成本观观之二：积极的的成本控制观观成本管理活动动应把成本效效益观念作为为支配思想，，而不是从简简单狭隘的节节约和减少成成本的观念出出发，要从““投入产出比比”的分析看看待成本的必必要性与合理理性。3、两种策略针对不同的产产品和不同的的定位采取不不同的策略。。不均衡使用成成本，实现成成本价值最大大化4、两点管控原原则1、合理使用功功能性成本；；严控结构性性成本；重点点投入敏感性性成本（不平衡使用成成本）2、凡是控制成成本：后果会会带来客户抱抱怨，累计叠叠加导致品牌牌美誉度降低低的，都是失失败的成本控控制1、不重视设计计阶段的成本本控制2、设计阶段的的时间控制结论：项目设计过程程的项目管理理是围绕着这这两个最终成成果而展开的，而方案案设计阶段占占据了整个设设计阶段的大大部分时间。。设计过程两大大阶段方案设计扩初设计（个个别项目并报报批）施工图设计报建文本（报批）施工图（审查）成本控制的目目标是通过全全过程的设计计优化实现的的，设计优化化让建筑价值值最大化。3、房地产市场调调整不断深化化，开发的微微利时代已经经到来，优化化成为必不可可少的一环。。名词解释优化设计（optimizationdesign）：从多种方方案中择最佳方案，追追求方案的进进一步合理化化，思维围绕绕既定重心（品质与成本本），通过一一系列的方法法和手段获取取最优结果。。思维是一个分析、比较的过程思维是一个处理问题的过程，一个发现问题题和探索问题题的过程思维是一种理解、沟通、、分析、创新新等系列活动的的总称。优化过程中将将技术与经济济结合起来，，通过对产品品的功能分析析达到产品适适当的价值，，以最低的成成本去实现产产品的必要功功能。功能不变，成成本下降。功能大幅提高，，成本略有增增加。功能提高，成成本降低。功能略有降低低，成本大幅幅降低。功能提高，成成本不变。价值工程追求求高性价比功能（或效用用）（F）成本（或费用用）（C）价值=设计优化强调调的是产品的的“优生优优育”，尽量量减少产品“怪胎”出出现，就必须须要将优化环节置置于项目的初初始端，未雨绸缪才有意义。

二、设计成本的管理思路及方法（一）房地产产设计管理体体系下的成本本管理1、房地产开发发运营的框架架图从图中可以看看到影响成本本管理的关键键流程阶段2、设计成本优优化涵盖专业业与内容界定定全过程：内容涉及前期期策划和设计计阶段（项目目策划、概念规划、方案案设计、初步步设计、施工工图设计）全专业：涵盖建筑、结结构、机电、、消防、景观观、装饰等多专业以及泛泛光照明、项目的标识及导视系系统（VisualIdentity）等。3、设计成本优优化职责划分分地产公司：主导产品设计成本优化化设计研发中心心（设计部）制定优化工作作内容计划及及时间节点，明确确优化工作流流程。成本部配合材料含量量（混泥土量量、含钢量））等指标的搜集、统计、、测算，并负负责限额设计计指标的执行行与落实。开发部、工程程部、商管部部、营销部、、物业部等多多部门参与。。设计院：设计成本优化的配角和和执行者。（二）设计优优化方法1、设计优化的的事前控制（1）设计部配合开开发部前期介介入与政府博博弈设计部配合开开发口外联进行前期土地地谈判工作、、对相关设计条件件及有关配套套设施的详细细技术条件仔细分析与研研究、趋利避避害，好的因因素多多争取取，对那些不不利的条件的的因素尽可能能规避。设计优化的事事前控制设计优化的事事前控制核实基础资料料的准确性、、可实用性、、否则会产生生无数后患。。地形图、红线线图水文地质气象象资质如山地等复杂杂地形的通过过地质灾害报报告拟建工程周边边的建筑物、、道路及管线线现状资料周边有无规划划建筑物、市市政道路的接接点关系及市市政给排水管管线、能源管管线、电力及及通讯等管线线与小区接点点关系的资料料场地靠城市主主干道一侧是是否有排洪沟沟场地的初步或或详细地勘报报告等设计优化的事事前控制案例1：广州机场路万万科园高层住住宅：由于地地勘报告不准准确，在基础施施工时，遭遇遇溶洞，顺着着基桩灌下去近百吨混凝地地“泥牛入海海”后来采采用基桩穿过过溶洞一直打到基基岩才得以补补救。案例2：南京栖霞区，，开发商接手手的地块之前前是某铁合金金厂，开发前不不得不挖1-5米进行“消毒毒”处理，更更换土壤费用近近5000万。设计优化的事事前控制设计优化的事事前控制选择设计院——易于管理、态态度重视、水水准上乘、市市场口碑好选择专业负责人——业绩、经验、、负责意识、、成本意识、、服务意识强强合作单位的管理——建立设计资源源的考察、选选择、评价价管理标准，，对资源动态态管理。流程：选择考察→入库→→招投标→评评标→定标→→评价（完成项目后后）→进入设设计合作伙伴伴资源库（2）选择一个优秀秀的设计团（3）标准合同的效效用在国标的基础础上，增加了了对设计单位位的一些约束束性条款（补补充合同《施工图设计承承诺》），着重强调调设计公司应应承担的风险险，避免无效效成本产生。。案例：设计优化的事事前控制标准合同两个个版本的意义义《方案标准合同同》意义在于方案案可以委托跨跨地域或境外外公司完成，追追求品质最佳佳。《施工图设计标准合同同》侧重重强强调调钢钢筋筋混混凝凝土土的的限限额额设设计及及设设计计院院承承担担的的设设计计风风险险。。施施工工图图委托托项项目目当当地地前前前前3甲设设计计院院完成报报批批报建建工工作作，，确确保保施施工工期期间间现现场场配配合合与与服务务。。设计计优优化化的的事事前前控控制制设计计优优化化的的事事前前控控制制合同同奖奖罚罚分分明明要要有有利利于于甲甲方方意意图图的的达达成成限额额节节省省部分分按按10-20%作为为奖奖励励，，变要我我做做为我要要做做，实现现双双赢赢。。2、设设计计优优化化的的事事中中控控制制2.1概念念及及规规划划方方案案阶阶段段的的三原原则则之一一：：非销销售售物物业业配配套套低低效效资资产产配配置置最最小小化化原则则设计计优优化化的的事事中中控控制制之二二：：场场地地规规划划合合理理化化的的原则则管理制度设计优化成果实施管控流程设计标准场地规划设计成本控制设计计优优化化的的事事中中控控制制案例例1：XX世纪纪旅旅游游城城场地地原原为为山山地地，，平平均均高高差差30-50m，通通过过““削削峰峰填填谷谷””改改造造成成建建设设用用地地。。“尊重重场场地地的的原原始始地地形形地地貌貌，，建建筑筑布布局局随随山山就就势势，，力力求求建建筑筑与与环环境境融融为为一一体体”案例例2：宁宁波波象象山山项项目目项目目位位于于海海边边,几个个组组团团位位于于山山坳坳。。之三三：：场场地地土土方方平平衡衡的的原则则平地地—处理理好好场场地地排排水水坡地地—关注注土土方方量量经经济济合合理理土方方量量标高高成本本工期期设计计优优化化的的事事中中控控制制案例例1：重重庆庆照照母母山山项项目目场地地高高差差近近100M的山山地地，，利利用用场场地地高高差差塑塑造造多多个个台台地地做做成成地地下下室室或或半半地地下下室室，，避避免免了了大大量量填填方方出出现现。。案例例2：广州州佛佛山山世世纪纪莲莲体体育育中中心心(德GMP）项目目由由3.7万人人体体育育场场与与2800人游游泳泳馆馆组组成成。。2.2（扩扩））初初步步设设计计阶阶段段建筑筑专业业优优化化控控制制点点：：优化化单单体体的的布布局局关关注注使使用用效效率率户型型的的实实用用率率地下下室室的的停停车车效效率率减少少无无效效空空间间设计计优优化化的的事事中中控控制制结构构专业业优优化化控控制制点点：：优化化地地基基处处理理基础础的的选选型型及及设设计计图图结构构体体系系的的确确定定及及主主要要平平面面布布置置图图结构构模模型型及及计计算算系系数数的的取取值值标准准层层的的布布置置地下下室室的的布布置置结构构转转换换层层的的布布置置深基基坑坑支支护护地勘勘报报告告等等设计计优优化化的的事事中中控控制制机电电专业业优优化化控控制制点点：：水、、电电、、暖暖通通、、空空调调的的系系统统方方案案及及负负荷荷容容量量计计算算书书配套套设设备备用用房房及及相相关关技技术术参参数数供电电方方案案选选择择高压压器器容容量量的的控控制制等等暖通通空空调调冷冷热热源源的的选选择择等等设计计优优化化的的事事中中控控制制小结结：：各专专业业应应提提供供多多方方案案做做技术术性性、经济济型型、、时时间间性性比选选后后择择优优。。设计计优优化化的的事事中中控控制制2.3施工工图图设设计计阶阶段段2.3.1图纸纸自自审审、、审审核核、、复复审审三三位位一一体体（（制制度度化化））在很很多多房房地地产产公公司司常常将将施施工工图图的的设设计计管管理理工工作作授授权权给给项项目目公司司完完成成的的，，所所以以要要将将产产品品的的质质量量、、成成本本管管理理管管控控到到位位，，建建立立健全全的的图图纸纸审审核核制制度度尤尤为为重重要要。。审核核自审审复审审成本本部部设计计公公司司设计计部部设计计优优化化的的事事中中控控制制2.3.2实现现后后期期现现场场设设计计变变更更最最少少化化的的几几个个行行之之有有效效的的办办法：：做好好产产品品前前期期研研究究工工作作安排排合合理理的的设设计计周周期期设计费费合理理取值值设计优优化的的事中中控制制2.3.3主要材材料定定板、、设备备选型型的成成本策策略设计优优化的的事中中控制制主要材材料——外立面面材料料、装装修（（软装装硬装装）材材料、、景观苗木木选型型设备选选型——电梯、、空调调中央央机组组、冷冷却塔塔、锅锅炉、、水泵、变压压器评审比比选决决定高高性价价比建立长长期战战略合合作伙伙伴实实现双双赢设计优优化的的事中中控制制策略小结：1、概念念及方方案阶阶段成成本优优化重重在定定性。。2、施工工图阶阶段成成本优优化定定性与与定量量并重重。3、项目目竣工工后回回访、、总结结、反反省，，评估估设计计优化效效果。。（设设计成成本优优化的的事后控制））设计优优化的的事后后控制制附：1）研发发中心心架构构及各各专业的的岗位位职责责一览览表2）集团团总部部与项项目公公司产产品研研发职职能的的划分分与界界定3）产品品研发发中心心和项项目公公司工工作授授权表表设计优优化的的事后后控制制（三））设计计优化化成果果的落落地与与实施施管理制度管事事设计标准管控流程设计优化成果实施管产品品管人人健全的的流程程管理理责任任制度度是基基础2、完善善的甲甲方设设计标标准3、强有有力的的管控控流程程是保保障3.1流程的的意义义与作作用流程管管理是是企业业从粗粗放型型管理理过渡渡到规规范化化管理理直至至精细化管管理的的重要要手段段。流程是是任何何企业业运作作的基基础。。流程为为中心心的管管理方方式，，可极极大地地提高高事务务的受受控程程度。流程程中的的每个个人并并负起起各自自的职职责，，促进进团队队合作作。具有法法律效效力的的文件件下达达给相相关部部门。。3.2流程表表（某某地产产公司司研发发中心心工作作流程程）4、落实实责任任人，，纲举举目张张常见房房企二二级与与三级级管理理体系系：项目公公司技术总总部A、如恒大大区域公公司战略总总部B、如万科科项目公公司（执行行）（技术术）（执行行）案例1：万科科——对项目目老总总采取取考制制，包包括安安全考考核、、营销销考核核、施施工图图质量量考核核（限限额设设计）），年年终评评比按按制度度奖惩惩，所所以领领导的的成本本意识识强会会带动动全员员成本本意识识的提提高，，限额额指标标的完完成即即是设设计成成本优优化的的结果果。案例2：一般般公司司——将设计计优化化成果果落实实的执执行人人定为为项目目公司司设计计部经经理（（总工工室主主任）），负负责按按开发发计划划制定定各设设计阶阶段的的报建建时间间节点点提交交总部部，总总部将将各阶阶段优优化意意见返返回项项目公公司落落实。。对设设计部部经理理（总总工室室主任任）年年终考考核，，总部部占60%权重，，以此此督促促或强强制其其执行行。1、工作作分工工研发中中心：：(1)对集团团设计计业务务进行行全面面管理理和资资源调调配。。(2)负责对对集团团下属属各项项目的的设计计进行行后评评估。。(3)负责集集团各各公司司的规规划建建筑、、室内内方案案、景景观方方案、、概念及扩扩初阶阶段的的设计计业务务，及及全过过程管管控和和指导导。(4)制定设设计管管理流流程制制度和和设计计标准准。(5)负责集集团各各项目目设计计业务务合同同经审审批。。(6)定期抽抽查各各公司司设计计制度度执行行和设设计管管理情情况。。(7)负责审审查各各公司司报送送的各各阶段段设计计成果果。(8)负责对对设计计管理理人员员进行行制度度、流流程、、及专专业知知识的的业务指导导和培培训。。（四））研发发中心心与成成本中中心的的工作作关系系（如如何分分工，，衔接接，互互动？？）2、工作作衔接接一般公公司——成本中中心以以宏观观（★★）控控制为为主，，微观观（▲▲）执行在在研发发中心心。恒大——成本中中心宏宏观、、微观观兼顾顾；研研发中中心负负责成成本中中心方案案把控控之外外的成成本控控制。。链接：：1.设计成成本质质量控控制中中心审审核流流程规规定2.主要方方案报报审流流程图图解3、工作作互动动待项目目目标标成本本编制制后，，研发发中心心与成成本中中心，，主要要针对对建安安工程程中的的分部部工程程成本本进行行论证证与优优化，，同时时对室室外总总平、、公共共设施施配套套工程程，发发掘优优化空空间。。当施施工图图概算算出来来后如如超目目标成成本，，两个个部门门重复复上述述工作作，直直至目目标实实现。

회사소개1.三、产产品关关键环环节的的管控控：实操案案例与与经验验分享享（一））规划划总图图成本本优化化1、总图图概念念规划划设计计创造造价值值最大大化结论：：在控制制成本本低的的阶段段进行行控制制，加加强预预控。。结论：若产品品研发发阶段段将成成本控控制了了70%，那么么总图图就将将成本本控制制了50%。总图图景观构构架与与格局局产品形形态和和空间间品质质物业管管理成成本的的基础础决定决定决定总图的的作用用2、多业业态组组合拉拉升土土地价价值实实现高高溢价价在容积积率一一定的的情况况下，，采用用多种种产品品组合合，提提升溢溢价空空间，，进而而拉升升了土土地价价值。。业态按按含金金量划划分：：商铺铺＞独独联别别墅＞＞联排排别墅墅＞花花园洋洋房＞＞接地地底跃跃＞电电梯顶顶跃＞＞电梯梯洋房房＞高高层洋洋房容积率率分布布及产产品组组合容积率率0.5-1.5高层、、小高高层、、花园园洋房房、别别墅容积率率2.5-3.5高层容积率率1.5-2.5高层、、别墅墅、花花园洋洋房容积率率3.5-4.5高层、、超高高层3、外联联攻关关利用用调规规化不不利为为有利利3.1突破限限高建筑限限高是是土地地出让让时的的规划划条件件之一一，限限高分分为航航空限限高和和规划划限高高两种种。前前者常常常是是强制制性规规定，，无法法改变变，而而后者者在项项目总总容积积率保保持不不变的的情况况下通通过外外联攻攻关有有突破破的可可能性性3.2住改商商商住地地块如如无明明确的的商与与住比比规定定，可可通过过协商商达到到住改改商的的目的的，这这也暗暗合了了一些些地方方政府府的想想法，，属双双赢。。案例：广州恒恒大御景湾该项目是恒大大旗舰楼盘御御景半岛的最最后开发的一一个组团，以以刚需小户型型为主，土地地通过挂牌所所得，楼面价价很高，按正正常限高100m布局，很难完完成3.80容积率。后经和政府协协商，在容积积率不变的前前提下，在靠靠近江边侧建建筑突破限高高按47层，150m控制，户型面面积定位重新新调整为大三三房、四房。。由于是一线线江景将溢价价30%以上。经整体体侧算，实现现赢利。4、用足容积率率与建筑密度度保证效益最最大化。容积率是土地地开发中的最最重要的指标标，建筑密度度也与容积率率息息相关。。所以用足容容积率是房企企的红线。方法之一：利利用阴影区完完成商业指标标商住用地中的的商场（商铺铺）等商业内内容可不考虑虑日照、利用用这一特点在在规划中可利利用住宅的阴阴影区完成商商业指标，以以利于容积率率最大化方法之二：提提高容积率三三招增加商业部分分面积采用小面宽大大进深住宅户户型，加大户户面积如无限高要求求可采用超高高层，虽然土土建成本偏高高，但鉴于土地价值年年年增长的现实实，可作为储储备留待未来来开发。方法之三：不不平衡使用容容积率如果一个项目目分为几个地地块，容积率率总体控制，，那么不平衡衡使容积率是是提高货值的的有效办法。。方法之四：尽尽可能发掘不不占容积率的的地上和地下下空间换言之：利用用好政策“偷偷面积”。对对于地下空间间，是否计容容各地政策不不一，凡不管管是否做商业业均不计容的的地区，应尽尽可能多发掘掘地下空间。。5C项目是江南水水都总体2800亩项目的最后后一期收关工工作。是十几几年的获得的的土地，楼面面价仅500元/m²，（现在售价价3万元/m²），公司为了了在此稀缺地地块给自己留留下宝贵的物物业，决定将将原地块15万m²纯住宅项目通通过调规：改改成商住一体体楼。该项目满铺地地下室（不计计容）两层，，一部分用于于经营超市，，其余部门暂暂以住宅地下下车库名义设设计，待未来来地面商业做做旺以后，可可将其中一部部分改为商业业用途，以扩扩大出租收益益。总结一下目前前尚可操作的的手法如下：：(1)对层高没有规规定的地区，，首层可做成成4.5m高，顶层带阁阁楼可通过改造成成为复式。(2)利用当地对阳阳台入户花园园的宽度和进进深的限制，，用好用足规划，““偷一半面积积”。(3)控制飘窗高度度、深度，宽宽度主卧景观观好的可做转转角飘窗，面积全“偷””。(4)有些户型的疏疏散通道可以以改造为厨房房服务阳台。。(5)双层层高：LOFT支持商住两用用。(6)露台面积全赠赠送。5、利用公寓充充商业指标现在开发商拿拿地常有附加加条件，即““地产+X”模式“X”即为附加的酒酒店，商业，，学校，地标标，主题乐园园，医院……以商业为例如如果是Mall，开发商以持持有为主，靠靠租金回收，，财务成本高高，资金压力力大，风险随随之而来，不不是每个地产产商都像万达达一样对Mall之类物业操作作的那样驾轻轻就熟，如果果对大商业不不专业或没信信心，不妨采采用化整为零零的手法利用用公寓加底商商的方法完成成商业指标。。6、住宅配套商商业以街铺代代替Mall减少持有压力力7、人防工程自自建与缴费另另建的决策众所周知，人人防工程是为为保障人民防防空指挥、通通信、掩蔽等等需要具有防防护功能的地地下室，因其其特殊性成本本又高于普通通地下室。对对于开发商而而言，首选异异地建设的方方案（缴异地地建设费），，其次必须建建则控制人防防地下室面积积最小化。案例：淮安某项目为为例：一个总总建筑面积38万m2的小区（四个个组团），按按国标计算人人防面积仅3万m2，按地方规定定需5.4万m2。地方规定无无明文（仅口口头告知），，这就给外联联提供了攻关关机会。如果果一定要执行行，可分组团团报审，且调调整单个地块块总建筑面积积小于10万m2（面积总体平平衡），可以以省去一些名名目的“部””或“库”。。8、通过规划布布局规避周边边不利因素当用地周边出出现了影响楼楼盘的不利因因素，如高速速路、铁道、、高压线走廊廊等不利景观观，可通过调调整规划布局局等设计手法法加以处理，，实现降噪及及屏蔽视线。。8.1利用商业体量量屏蔽。8.2增加建筑退距距，利用退距距堆坡、密植植多层次大树树并设置防音墙。8.3有时为了保全全小区的品质质，舍卒保车车也是一种常常用的办法。9.1通过户户型分布图研研究9.2景观视视线分析表9.3首先对对总图景观价价值进行一个个判断，由劣劣至优来匹配配各类楼型：一梯六、、一梯四、一一梯三、一梯梯二。9.4评判因因素有：楼间间距、朝向、、单侧花园景景观、双侧花花园景观9.5楼王应应坐北朝南，，超大楼间距距，南向无敌敌景观（兼有有北向花园景观最佳））9.6贴临路路边，无南向向景观或接近近噪音源的楼楼幢，可适当当减少层数，景观价值值高楼幢用足足限高，在满满足容积率的的前提下，体体量高低错落形形成丰富的天天际线，规划划部门很关注注这点，报建建易通过。某项目户型分分布图（定位位表、户型指指标配比表））案例：景观视视线分析表（（龙湖）10、规划中中首期开发的的技巧项目首期开发发的核心是““快”，快速速开发、品牌牌快速落地、、市场快速引引爆、营造热热销效应，为为后续各期销销售打好基础础。11、地下室室（地库）是是设计成本优优化的“重点点地带”11.1地下下室面积最小小化原则地下室（地库库）的建造成成本占项目总总建造成本的的20%左右右，所以在做做地下室方案案时应对地下下室布置作合合理的优化，，尽可能避免免除设备房与与车位之外的的无效面积的的产生，基于于成本与开发发速度考虑，，在满足功能能要求的前提提下，地下室室面积应按最最小化原则控控制。小型车单车位位面积约：35-38平方米/个最经济柱网7.8X8.1m微型车面积约约：25-28平方米/个最经济柱网7.2X7.3m(注：柱大小按按600X600计)11.2优化五步曲车位面积优化化车位类型及配配比优化：车车位类型组合合：小型车位位+微型车位位+子母车位位（利用好各各种柱网与边边角空间适应应多种柱网尺尺寸）微车尺寸表微型车位车库层高优化化设备用房布置置优化无效空间的优优化案例：福建某某刚需住宅项项目（1）柱网优化（2）层高优化（3）无效空间优优化。地下室其他优优化控制点：：（1）外形应规则则简洁，减少少外墙长度。。（2）半地下室部部分可用砖墙墙替代混凝土土墙。（3）对于商业建建筑可适当加加大层高，当当需要时可将将普通停车改改为双层机械械停车。（4）地下室顶板板覆土在满足足绿地率规则则的前提下，，最佳厚度为为1.0m，局部堆高可值大树。（5）非采暖地区区宜结合景观观绿化设计自自然通风采光光的半开放式式生态地下车车库。（6）寒冷地区宜宜结合景观绿绿化设计自然然采光的阳光光地下车库。。（7）根据快速开开发的特点，，原则上小区区首期不考虑虑设置地下车车库。（8）车库必须做做管网综合避避免出现最不不利点。①设备管道高高度考虑通风风管道和消防防喷淋，中高高端盘不大于于550mm（含安装尺寸），高端盘盘不大于600mm（含安装尺寸寸），并尽量量按最小高度度设计。②设备管道应应尽量避开梁梁高较大的位位置。局部设设备管道交叉叉的位置，建建议结构考虑扁宽梁或或单向的反梁梁。③车库内通风风管道主要应应布置在车位位尾部。（9）住宅两部电电梯中可选消消防梯一部至至地库。（10）地面采用结结构找坡，省省去建筑找坡坡层，坡度不不大于0.5%。（11）住宅小区除除非无法满足足停车数量要要求才考虑多多车机械停车车，否则不予予以考虑，因机械械车位不可售售。（12）车位（车道道）高度中高端/中端楼盘车库库：车位处净净高2.0m/车道处净高2.2m高端盘车库：：车道及大部部分车位处净净高3.0m，局部车位尾尾部净高2.5m（13）地面不考虑虑设置排水沟沟、集水井布布置在车位尾尾部。（14）应根据最优优化的车位布布置结构柱网网，柱网可不不用完全对齐齐。（15）防火分区的的划分应优先先考虑合用塔塔楼楼梯作为为地下车库疏疏散，减少独独立的出地面疏散散楼梯，有利利于地面景观观环境。（16）应考虑合用用防火分区间间独立的出地地面疏散楼梯梯。（17）应考虑合用用防火分区之之间通风井。。（18）人防区应首首先考虑设置置在塔楼下方方地下室区域域，人防区不不宜设计在独独立地车库内，人人防专用的疏疏散口部楼梯梯地面尽量考考虑平时掩埋埋。（19）单车库应考考虑设置在地地下室塔楼区区域且应尽量量考虑设置在在塔楼夹层内内。（20）在有条件情情况下，提高高场地±0.000，将地下室优优化为自然通通风采光的半半地下室。（21）在不占用容容积率的前提提下，尽量将将车库抬到地地上一层。12、小区规划设设计指引12.1街铺设计指引引在有价值的沿沿街面遵循街街铺面积及数数量最大化原原则街铺分底商与与独立商铺两两种街铺销售单元元在业态未明明确的情况下下，独立商铺铺及底商应初初步规划为餐餐饮功能商铺首层设独独立的卫生间间。街铺首层入口口通常设一级级台阶。沿街商铺应尽尽量避免向小小区内开窗商铺应考虑足足够的地面停停车考虑塔楼对底底商的影响，，并兼顾上部部结构墙柱布布置因素街铺采用分体体式空调12.2配套设施设计计指引：居委会会、文文化站站、卫卫生站站。。。。。。。。。原则则应放放在商商业价价值不不高的的位置置。力力求配配置面面积指指标最最小化化位置首首选：：首层层外铺铺内侧侧大于于12m的进深深的部部分及及主体体入户户大堂堂两侧侧的位位置及及二层层有些配配套用用房如如有政政府要要求必必须对对外，，选择择无商商铺位位置或或占用用最少少的商商铺小区内内景观观较好好的单单元首首二层层则不不考虑虑设置置配套套设施施用房房物业管管理用用房应应尽量量不占占用计计容面面积12.3地下车车库出出入口口设计计指引引：尽可能能布置置在主主出入入口附附近车库出出入洞洞口避避免正正对道道路或或重要要公建建如受条条件所所限，，可考考虑由由区外外道路路直接接进入入控制地地库出出入口口数量量12.4垃圾（（点））站位位置设设计指指引：：垃圾站站尽可可能考考虑布布置在在小区区下风风向垃圾站站严禁禁与住住宅贴贴建，，宜独独立设设置应该布布置在在较隐隐蔽处处12.5小区出出入口口数量量设计计指引引：交通分分区单单位的的适宜宜的车车行出出入口口个数数为2个小于4公顷的的项目目可考考虑设设置1个车行行出入入口交通分分区的的车行行出入入口不不得超超过3个案例（（成都都）：：在满足足住户户需要要的情情况下下，减减少小小区车车行出出数量量，可可直接接降低低物业业管理理成本本。（二））住宅宅平立立面设设计的的成本本优化化1、户型型优化化的八八大要要点（1）外型型整齐齐，体体型系系数小小，满满足国国标（2）开窗窗满足足国家家窗地地比要要求案例：：（3）关注注实用用率（（得房房率））（4）阳台台设计计优化化（5）对楼楼型面面宽及及进深深的审审查案例：：融侨侨悦城城项目目总平平图案例：：融侨侨悦城城二期期楼王王户型型（6）住宅宅核心心筒的的优化化（7）窗的的优化化（8）端部部户型型优化化案例：：广州州恒大大绿洲洲户型型楼王王靠近景景观或或花园园的端端部户户型，，均具具有双双向景景观，，如按按常规规的标标准户户型设设计则则浪费费了侧侧向景景观资资源，，所以以在标标准户户型的的基础础上可可根据据景观观条件件设计计出非非标大大户型型将景景观资资源用用足。。2、立面面的优优化要要点（1）立面面风格格的简简化及及优化化建筑立立面的的风格格多种种多样样，例例如现现代建建筑、、新古古典建建筑、、传统统古典典主义义建筑筑….随着建建筑立立面风风格从从简到到繁，，建造造成本本也随随之增增加，，所以以立面面风格格优化化的过过程也也是对对建筑筑风格格筛选选过程程。三种风风格外外立面面造价价比较较：a、法式式全干干挂外外立面面：2050元/m2b、英式式面砖砖外立立面：：500元/m2（GRC线条，，若为为石材材线条条1200元/m2c、意式式全干干挂外外立面面：1800元/m2多种立立面材材料造造价比比较：：a、石材材：价价格高高，施施工周周期长长，档档次高高，干干挂费费350+石材大大板150~800=500~1150（不含含线条条）（（如果果采用用点挂挂工艺艺，施施工费费减为为150元/m2）b、面砖砖：价价格适适中，，对基基层外外架要要求高高，施施工周周期长长。c、涂料料价格格低、、施工工方便便耐久久性差差、外外观品品质感感较差差。施施工费费20~30+材料30~150=50~180元/m2附：（2）立面线线条及及细部部优化化（3）外门门窗型型材及及玻璃璃选型型优化化（4）栏杆杆选型型（5）空调调外机机位及及装饰饰（6）立面面顶部部造型型附：3、平面面细化化（1）平面面细化化的目目的（2）平面面细化化图的的制作作规定定（3）各专专业审审核要要点（4）审查查回复复图例1：图例2：图例3：（三））小区区会所所设计计的成成本优优化会所从从上世世纪九九十年年代初初从香香港引引入内内地，，逐渐渐成为为高档档住宅宅或大大规模模社区区项目目的必必要硬硬件之之一。。初期期作为为社区区的售售楼处处展出出，后后期更更多起起到社社会配配套、、品牌牌延伸伸、产产品附附加值值提高高的作作用。。会所投入入较大，，会所经经营难维维护成本本过高，，一般而而言：一一座2000m2会所如设设有餐厅厅、健身身房、游游乐室，，每月维维护费至至少30万40万，如业业主光顾顾得多，，尚可维维持，可可实际情情况却多多半是门门庭冷落落。（1）小区是是否设置置遵循必必要化原原则（2）规模优优化案例：恒恒大早期期项目，，当住宅宅小区达达50万m2，要求设设会所（（4000m2）及一运运动中心心（20000m2），装修修标准同同五星级级酒店公公共区域域，经过过一段时时间运营营，因人人少运营营费高（（空调费费、人工工成本））不堪重重负，逐逐渐取消消运动中中心，会会所也由由4000m2优化为2000m2。案例：恒恒大案例：恒恒大（3）功能优优化（4）位置优优化（5）泛会所所概念住宅小区区可引入入泛会所所概念，，即把会会所里的的内容分分散在社社区的各各个角落落。会所所与泛会会所可以以同时并并存，把把全面、、私密、、高端的的项目放放在中心心会所。。（四）设设计标准准化与设设计成本本控制通过设计计标准化化控制成成本，是是最为行行之有效效的手段段，而且且是保障障产品品品质最关关键的环环节。通过设计计标准化化，能够够实现对对项目70%以上成本本锁定和和10%以上的成成本优化化。通过设计计标准化化，不仅仅能够发发挥设计计的建筑筑价值，，更能实实现对设设计缺陷陷的有效效规避。。设计标准准化的实实施将大大大缩短短项目开开发周期期，提升升企业的的开发效效率，降降低项目目开发周周期内的的分管成成本。通过建筑筑设计标标准化，，实现材材料部品品及设备备规模采采购的目目标，通通过规模模化大幅幅降低开开发成本本。集中采购购——降低成本本的“利利器”案例：恒大采用用标准化化策略，，住宅项项目除别别墅均为为精装交交楼。精装交楼楼的优点点有：首首先，强强调建筑筑与室内内一体化化设计施施工安装装，大幅幅度降低低了二次次装修的的浪费，，低碳环环保。其次房屋屋整体设设计集中中采购量量越大市市场议价价能力越越强。最后是开开辟了““第二利利润区””实现了了销售高高溢价，，提升了了产品的的美誉度度。小结：标准化、、集约化化管理降降低了运运营成本本统一采购购配送，，降低了了材料成成本集中招标标，降低低了建设设成本（五）结结构设计计成本优优化普通住宅宅结构成成本占到到建安成成本的70%，普通公公建结构占建安安成本的的50%。合理的基基础设计计可以节节省基础础造价的的30%以上，在在满足同样功功能的条条件下，，合理的的设计可可降低整整个工程程造价的2%-8%。根据结构构优化的的效果：：一般多多层建筑筑的优化化效果比比较有限，，每平方方米可以以节省几几十块钱钱，层数数越高，，可优化的的空间越越大，越越高层建建筑每平平米可节节省几百百元，使用用功能越越复杂，，优化的的空间越越大。1、层高控制的意意义：减减少结构构成本及及其他土土建成本本，设备备及运营成本本影响净高高的因素素：梁高高及设备备管道空空间如何降低低层高：：控制梁高高——梁高通常常取值1/8-1/12跨度优化设备备管道空空间，做做管网综综合优化化2、高层高高宽比控控制在设计高高层尤其其是超高高层户型型平面时时，高宽宽比控制制是建筑筑师必须须予以高高度重视视的因素素。规范范规定：：在6度度及7度度抗震设设防区，，剪力墙墙结构高高宽比不不宜大于于6，框框剪结构构的高宽宽比不宜宜大于5。高宽宽比超限限不属于于抗震超超限审查查范围，，允许但但必须采采用适当当结构措措施，由由此增加加结构成成本，而而建筑成成本也会会增加。案例：江江南水乡乡外滩5D超高层户户型7度抗震震，基东东风压0.7，，高度度140m，高高度140m，，高宽比比7.5。该项目目标准层层含钢量量77kg/m²²和同类类建筑（（满足高高宽比简简洁的板板式住宅宅）相比比，含钢钢量每平平方米增增加了14kg。3.避免免结构转转换因为结构构转换不不但给结结构设计计带来难难度，也也会大幅幅度增加加建筑成成本。避免结构构转换方方法最简简便易行行方法之一：可以通过过调整建建筑布局局实现。方法之二二：通过调整整结构布布置形式式实现。。4、结结构专专业（及设备备专业））设计应该该树立一一切为了了建筑服服务观念念。户内梁结结构设计计原则：：（1）户户内走道道上方梁梁高尽可可能小，，不得大大于600mm。（2）标标准层室室内梁布布置时，，梁不应应穿越客客餐一体体厅、客客厅、餐厅、、房，以以保证各各功能空空间完整整及美观观；独立立客厅与独立立餐厅间间的梁，，高度不不得超过过400mm；；梁不宜宜穿越厨、、厕、阳阳台；如如有穿越越的梁高高不得超超过450mm。（3）标标准层室室内梁不不露出梁梁角线的的优先顺顺序：客客厅—餐餐厅－主卧室室—次卧卧室—内内走道——其它空空间。案例1：某户型型结构优优化优化后（六）景观设计计成本优化化相对总造价价而言，景景观费用只只占项目开开发总成本本的2%-3%，但但效应与附附加值颇高高，这导致致越来越多多企业加大大投入，但但通过有限限的投入实