房地产项目物业管理策划（共40）

《房地产策策划》第八章房地产项项目物业业管理策策划10/27/20221物业管理理成项目目升值重重要指标标、品牌牌开发商商的核心心竞争力力购房人在在买房时时唯一不不能详细细考察的的是楼盘盘的物业业管理。。但是，购购房是一一时的行行为，而而物业管管理却伴伴随购房房人终生生，直接接影响着着购房人人的未来来生活。。因此，物物业管理理直接影影响到楼楼盘的未未来价值值，是房房地产保保值增值值的重要要因素。。购房者对对物业管管理的服服务消费费意识日日益强化化物业管理理是房地地产的第第二次开开发品牌开发发商关注注物业管管理北京青年年报，2009年11月；中华华工商时时报，2009年12月10/27/20222第一节物业管理概述述第二节物业管理的早早期介入第三节选聘物业服务务企业第四节制定物业管理理方案第五节制定相关管理理制度本章目录10/27/20223第一节物业管理概述述一、物业管理理的概念1.定义物业管理是指指由业主选聘聘的物业服务务企业，根据据物业服务合合同的约定，，对房屋及配配套的设施设设备和相关场场地进行维修修、养护、管管理，维护物物业管理区域域内的环境卫卫生和相关秩秩序的活动。。10/27/202242.物业管理的特特点（1）物业管理的的社会化。物业管理将分分散的社会分分工汇集起来来统一管理，，诸如房屋、、水电、清洁洁、保安、绿绿化等，犹如如业主的“总总管家”。业业主只面对物物业管理公司司就可将日常常事宜办妥。。（2）物业管理的的专业化。物业管理公司司可以设置不不同的职能部部门分管相应应管理业务，，也可分包给给专业服务企企业，如设备备维修、保安安、园林绿化化、环境卫生生等。（3）物业管理的的企业化。（4）物业管理的的经营性。物业管理提供供有偿服务，，经营目标是是保本微利、、量入为出。。物业服务企企业可通过多多种经营，使使物业的管理理定于“以业业养业、自我我发展”。10/27/202253.物业管理的模模式根据开发商、、业主和物业业服务企业的的不同管理，，可分为：（1）委托管理模模式。这是最典型、、最基本的管管理模式。由由开发商或业业主采用招投投标或协议的的方式选聘专专业的物业公公司，按照合合同约定，提提供服务的管管理方式。（2）自主经营模模式。开发商或业主主不是将自有有的物业委托托给专业的物物业管理公司司，而是由自自己单位内部部设立的物业业管理部门来来管理。按照业主对物物业的使用和和经营方式不不同又可分为为：◆自有自用型型。这种类型型大多是收益益性物业，如如商场、宾馆馆、度假村、、厂房、仓库库等。业主自自己在内部设设立不具法人人资格的部门门来管理。◆自有出租型型。业主与物物业公司合二二为一，来经经营管理自己己的出租物业业，这实质上上是一个拥有有自己物业的的物业服务企企业。10/27/202264.物业管理的内内容物业管理的对对象范围相当当广泛，几乎乎包括各类建建筑，如高层层与多层住宅宅区、综合办办公楼、商业业楼宇、工业业厂房、仓库库、停车场。。尽管物业类类型不同，但但其内容基本本是一致的。。按照服务的性性质和提供的的方式，物业业管理内容可可分为：（1）常规性的公公共服务。以住宅房地产产项目为例，，公共服务通通常包括：◆房屋公共部部位和场地的的维护与管理理；◆房屋各类共共用设施、设设备的日常运运营、保养、、维修与更新新；◆房屋装饰装装修管理；◆◆环环境卫生管理理；◆保安和公共共秩序维护；；◆◆消防防管理；◆车辆道路管管理；◆公众代办性性质的服务，，如为业主代代缴水电费、、煤气费等。。◆物业档案资资料的管理。。10/27/20227（2）针对性的专专项服务。物业公司事先先设立服务项项目，并将服服务内容与质质量、收费标标准公布，当当业主需要这这种服务时，，可自行选择择，也是物业业公司开展多多种经营的主主要渠道。◆日常生活类类：收缝制衣衣物、代购日日常用品、室室内保洁、代代购车船机票票、接送小孩孩上下学等；；◆商务服务类类：开办小型型商场、美发发厅、修理店店等；◆文化、教育育、卫生、体体育类；◆金融服务类类：代办各种种保险业务等等；◆经纪代理中中介服务类：：物业销售、、租赁、评估估、公证等；；◆提供带有社社会福利性质质的各项服务务工作等。（3）委托性的特特约服务。10/27/20228第二节物业管理的早早期介入一、物业管理理早期介入的的概念物业管理的早早期介入是指指物业服务企企业在接管物物业以前，从从物业管理和和住户使用的的角度对项目目的规划设计计、建筑施工工、工程验收收等环节提供供建设性意见见，协助开发发商把设计、、施工和验收收关，确保设设计和建造质质量，为物业业投入使用后后的物业管理理创造条件。。有些开发商已已经提出：““物业管理应应从图纸开始始。”为保证证实效，有些些开发商规定定：“规划设设计方案没有有物业公司的的签字不能实实施，施工结结算没有物业业公司的签字字不能付款。。”早期介入能能否如愿、、介入的时时机、介入入的程度均均取决于开开发企业。。10/27/20229物业管理的的早期介入入虽然是越越早越好，，但并不意意味着各个个阶段的介介入程度是是相同的。。注意：物业管理的的早期介入入不同于前前期物业管管理。前期物业管管理是指房房屋自售出出之日至业业主管理委委员会与物物业公司签签订《物业管理合合同》生效时止的的物业管理理阶段。《物业管理条条例》规定：“开开发建设单单位应当从从住宅区开开始入住前前6个月开始自自行或者委委托物业管管理公司对对住宅区进进行前期管管理，管理理费用由开开发建设单单位自行承承担。”10/27/202210二、物业管管理早期介介入的必要要性1.能提前解决决项目交付付使用后的的问题2.有助于物业业服务企业业全面了解解管理对象象3.有利于后期期物业管理理工作的顺顺利开展4.有利于树立立物业服务务企业的形形象5.有利于优化化项目规划划设计6.有利于提高高工程建造造质量10/27/202211三、、物物业业管管理理早早期期介介入入的的内内容容1.规划划设设计计阶阶段段物业业服服务务企企业业介介入入规规划划设设计计工工作作需需要要重重点点审审视视土土建建构构造造、、电电力力、、电电梯梯、、安安保保、、消消防防、、给给排排水水、、暖暖通通空空调调、、智智能能化化、、车车库库、、内内外外装装饰饰等等方方面面的的合合理理性性。。可以以从从以以下下几几个个角角度度进进行行考考虑虑：：(1)需要要考考虑虑配配套套设设施施能能否否满满足足客客户户的的需需要要，，如如教教育育设设施施。。(2)需要要考考虑虑规规划划设设计计的的经经济济、、节节能能等等问问题题(3)对于于水水、、电电、、网网络络、、停停车车位位等等设设施施要要充充分分留留有有余余地地(4)规划划设设计计是是否否以以人人为为本本，，能能否否方方便便住住户户使使用用，，如如道道路路没没有有遵遵循循就就近近原原则则。。(5)既要要考考虑虑大大的的功功能能布布局局，，又又要要注注重重细细节节。。比比如如小小区区指指示示标标牌牌、、休休憩憩座座椅椅、、垃垃圾圾收收集集设设施施等等是是否否合合理理设设置置，，小小区区内内各各个个角角落落是是否否都都在在治治安安监监控控范范围围内内，，各各种种消消防防死死角角是是否否配配备备了了足足够够的的消消防防灭灭火火设设备备等等。。10/27/2022122.建造施施工阶阶段物业服服务企企业参参与施施工质质量监监督的的重点点部位位有地地下室室(防止渗渗漏)、回填填土(防止地地面沉沉降)、楼面面屋面面混凝凝土(防止地地面及及屋面面渗漏漏、空空鼓)、墙体体砌筑筑(防止墙墙体裂裂缝)、外墙墙装饰饰(防止外外墙空空鼓、、渗漏漏)、门窗窗(防止门门窗渗渗漏)、给排排水、、设备备安装装等。。10/27/2022133.施工验验收阶阶段物业服服务企企业应应站在在业主主的立立场上上参与与工程程验收收，对对房屋屋外观观质量量、建建筑防防水防防渗、、建筑筑设备备设施施性能能、消消防系系统及及器材材等进进行重重点检检查验验收。。如果工工程质质量问问题不不在验验收完完成之之前发发现并并解决决，一一方面面将给给物业业公司司带来来成本本负担担，另另一方方面维维修工工作也也不如如在施施工阶阶段方方面。。10/27/202214第三节节选聘物物业服服务企企业一、物物业管管理招招标的的基本本概念念1.物业管管理招招标的的含义义物业管管理的的招标标是指指开发发商或或业主主委员员会在在为其其物业业选择择管理理者时时，通通过制制订符符合其其管理理服务务要求求和标标准的的招标标文件件向社社会公公开，，由多多家物物业服服务企企业竞竞投，，从中中选择择最符符合条条件的的竞投投者，，并与与之订订立物物业管管理服服务合合同的的一种种交易易行为为。前期物物业管管理的的招标标由开开发商商来完完成。。10/27/2022152.物业管管理招招标的的特点点(1)物业管管理招招标的的超前前性物业管管理招招标的的超前前性是是指由由于物物业管管理超超前介介入的的特点点，决决定了了物业业管理理招标标必须须超前前，即即在物物业动动工兴兴建之之前开开发商商就应应进行行物业业管理理招标标工作作。(2)物业管管理招招标的的长期期性和和阶段段性由于物物业管管理工工作的的长期期性和和多阶阶段性性，对对不同同阶段段和服服务内内容，，招标标内容容和方方式也也有所所不同同。10/27/2022163.物业管管理招招标的的原则则根据《招标法法》的规定定，物物业管管理招招标活活动中中必须须遵循循公开、、公平平、公公正及及合理理的原原则。4.物业管管理招招标的的方式式常用的的物业业管理理招标标方式式大致致可分分为公开招招标、邀请招招标和协议招招标等。10/27/202217二、物物业管管理招招标的的程序序1.招标准准备阶阶段(1)成立招招标机机构(2)编制招招标文文件(3)制定标标底2.招标实实施阶阶段(1)发布招招标公公告或或投标标邀请请书(2)组织资资格预预审(3)召开标标前会会议(4)开标、、评标标与定定标10/27/2022183.招标结结束阶阶段(1)合同的的签订订(2)合同的的履行行(3)资料整整理与与归档档10/27/202219三、物物业管管理招招标文文件1.招标文文件的的组成成(1)投标人人为投投标所所需了了解并并遵循循的规规定：：包括括投标标邀请请书、、投标标人须须知、、技术术规范范及要要求。。(2)投标人人必须须按规规定填填报的的投标标书格格式(3)中标的的物业业管理理企业业应签签订的的合同同的条条件具体组组成要要素包包括：：投标邀邀请书书、技技术规规范及及要求求、投投标人人须知知、合合同一一般条条件及及特殊殊条件件、附附件。10/27/2022202.编制招招标文文件的的时间间大多数数物业业管理理招标标均在在物业业开发发建设设的后后期。。然而而，随随着开开发商商对物物业管管理的的要求求不断断提高高，物物业管管理““超前前招标标”已已屡见见不鲜鲜。“超前前招标标”确确实有有其优优点，，然而而过早早地制制定招招标文文件，，加之之此时时存在在大量量的不不确定定因素素会使使得招招标文文件编编制难难度加加大，，可靠靠性降降低。。因此，，应注注意把把握招招标文文件制制定的的时间间，使使编制制出的的招标标文件件内容容既严严密明明确，，又不不失前前瞻性性。10/27/202221四、物物业服服务合合同1.物业服服务合合同的的概念念物业服服务合合同是是用以以标明明或界界定某某物业业的管管理业业务和和责任任权利利的法法律文文书，，是开开发商商或业业主委委员会会与负负责物物业服服务业业务的的物业业服务务企业业签定定的，，旨在在明确确双方方的权权利与与责任任的协协议文文件。。10/27/2022222.物业服服务合合同的的作用用(1)明确委委托方方和受受托方方的权权利、、责任任和义义务；；(2)为物业业管理理过程程中双双方出出现的的争议议和纠纠纷提提供调调解、、仲裁裁直至至诉讼讼的基基本依依据；；(3)在约束束物业业服务务企业业经营营与管管理行行为的的同时时，对对业主主委员员会也也提出出要求求，实实现双双方的的权责责利对对等。。10/27/2022233.物业服服务合合同的的内容容(1)合同序序文：：说明物物业的的名称称、规规模、、坐落落；定定义和和解释释；订订立合合同的的日期期、地地点；；合同同双方方的名名称、、法人人代表表及地地址等等。(2)合同正正文：：委托标标的的的范围围与内内容；；管理理形式式与期期限；；双方方的责责任、、权利利与义义务；；管理理费用用及其其支付付方式式；违违约责责任与与索赔赔；不不可抗抗力的的界定定及由由此带带来的的损失失与责责任的的分摊摊；双双方互互相协协作事事项；；合同同的期期限与与合同同的终终止；；合同同的纠纠纷与与仲裁裁等等等。10/27/202224(3)合同结结尾：：合同使使用的的文字字、生生效日日期；；合同同的正正副本本份数数；合合同适适用的的法律律；双双方的的法人人代表表(开发商商或业业主委委员会会)签字；；公证证机关关公证证等。。(4)附件：：说明本本项目目的特特殊条条件、、特殊殊要求求及在在通用用合同同格式式中未未能详详细说说明的的内容容以及及物业业的平平面图图、设设施、、设备备清单单、有有关情情况和和指标标的说说明等等。10/27/2022254.物业服服务合合同的的签署署物业服服务合合同由由物业业的开开发商商或业业主委委员会会在招招标决决标或或选定定(选聘)物业管管理公公司之之后，，在双双方谈谈判磋磋商、、达到到基本本一致致的基基础上上签署署。5.物业管管理合合同的的执行行物业管管理合合同一一经双双方签签署即即具有有法律律效力力，当当事人人要恪恪守和和履行行合同同中规规定的的相关关的权权利和和义务务。10/27/202226第四节节制定物物业管管理方方案一、确确定物物业管管理的的档次次首先根根据物物业类类型、、功能能等客客观条条件以以及住住用人人的群群体特特征和和需求求等主主观条条件，，规划划物业业管理理消费费水平平，确确定物物业管管理的的等级级和档档次。。如果开开发的的物业业是写写字楼楼，那那么相相应的的管理理服务务标准准就应应适应应物业业本身身的档档次，，如果果开发发的物物业是是住宅宅小区区，用用户普普遍为为中低低收入入者，，则应应考虑虑物业业管理理的服服务费费应适适合居居民的的实际际情况况。10/27/202227二、确定物物业管管理的的服务务项目目和标标准根据物物业住住用人人的需需要和和物业业管理理的档档次确确定物物业管管理的的服务务项目目和服服务标标准。。普通住住宅项项目物物业服服务的的项目目和标标准可可参照照中国国物业业管理理协会会印发发的《普通住住宅小小区物物业管管理服服务等等级标标准》(试行)(中物协协[2004]1号)的规定定来制制定。。10/27/202228三、确定物业管理理的收入预算算1.物业管理经费费的来源(1)定期收取物业业服务费(2)物业共用部位位、共用设施施设备维修基基金(3)物业管理企业业开展多种经经营的收入和和利润(4)政府多方面的的扶持，如税税收优惠(5)开发商给予的的支持10/27/2022292.确定物业管理理收费标准确定物业管理理收费标准要要遵从以下原原则：(1)不违反国家和和地方政府的的有关收费规规定(2)收费标准要与与住用人的收收入水平相适适应(3)优质优价，兼兼顾各方利益益(4)微利原则，收收入扣除支出出后略有剩余余(5)公平原则。如如大厦底层电电梯用户所缴缴纳的管理费费用应该较少少。10/27/2022303.物业管理的支支出项目物业管理的支支出项目主要要包括：(1)公共物业及配配套设施的维维护保养费用用(2)聘用及管理人人员的薪金(3)公用水电费的的支出(4)购买或租赁必必需的机械及及器材的支出出(5)物业财产保险险及各种责任任保险的支出出(6)垃圾清理、水水池清洗及消消毒灭虫的费费用(7)清洁公共地方方及幕墙、墙墙面的费用10/27/202231(8)公共区域植花花、种草及其其养护费用(9)更新储备金，，即物业配套套设施的更新新费用(10)聘请律师、会会计师等专业业人士的费用用(11)节日装饰的费费用(12)行政办公支出出(13)公共电视接收收系统及维护护费用(14)其他为管理而而发生的合理理支出(15)税金10/27/202232第五节制定相关管理理制度一、物业服务务企业内部管管理制度1.物业服务企业业岗位职责包括总经理、、副总经理、、职能部门经经理、管理处处主任、管理理员、内勤员员、文员、出出纳、保安人人员、清洁人人员、绿化人人员、维修人人员等岗位职职责制度。10/27/2022332.物业服务企业业部门职责包括经理室、、办公室、财财务部门、各各个管理处以以及各职能部部