房地产金融基本知识（共84）

第二章房房地产产金融基本本知识引言：货币币、信用、、金融房地产金融融中的资金金流及资本本来源影响房地产产金融市场场的社会经经济因素利率、贴现现率和现值值资产收益率率信贷、担保保贷款和抵抵押贷款引言：货币币、信用、、金融什么是货币币什么是信用用什么是金融融一、什么是是货币？所谓货币，就是固定定地充当商商品交换中中的一般等价物物的特殊商品品。现代货货币有5项基本职能：价值尺度、、流通手段段、贮藏手手段、支付付手段、世世界货币；而价值尺度和和流通手段段是其最基基本的职能能，二者的的统一就是是货币。现代货币最主要的是是由国家发发行并强制制流通的符符号式象征征物——纸币。因此，国国家的权威威是现代货货币的重要要基础。现现代社会，，货币是分分层次的，，如在我国国，货币有有4个层次：M0=现金M1=M0+企业、单位位支票存款款+基本建设存存款M2=M1+储蓄存款+企业、单位位定期存款款+财政金库存存款M3=M2+商业票据+短期融资债债券其中M1是通常所说说的狭义货币供供应量，M2是广义货币供供应量二、什么是是信用？信用是现代经济济的重要基基础，体现现了权益与与货币交换换的一种关关系：借款方将某某种权益——若干时间后后归还借款款的承诺——给予贷款方方，贷款方方将一定的的货币的使使用权给予予借款人。。因此，信用体现了了借贷和权权益的双向向运动。事实上，，信用就是债债权债务的的法律关系系通过货币来体现或实实现。“信用”图式式贷款人借款人资金（现金金或支票））权益三、什么是是金融？金融是提供信用用服务的专专门领域。。市场经济济条件下，，资金盈余者者与资金短缺者者之间的债权债务关关系，是通通过金融市市场和金融融机构来确确立的。在一个发达达的信用经经济体系中中，中央银行、商业银行和非银行金融融机构组成了完整整的金融机构体体系。随着社会会经济的发发展，金融融涉及的经经济活动范范围越来越越广阔，金融服务的的种类（所谓金融产品）越来越多，，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（（生产和消消费）的影响越来来越大、越越来越密切切、越来越越不可捉摸摸。第一节房地产金融融中的资资金流及及资本来源源房地产金融融中的资本本流资金来源中国房地产产开发资金金来源及其其运作一、房地产产金融中的的资本流随着社会经经济的发展展，房地产产交易也由由简单变得得比较复杂杂，形成了了有多种主体参与的交易易体系和过过程，特别别是形成了了复杂的资本本流——现金与信贷贷的转移过过程。（如图2—1）在在现代代房地产交交易中，资资本流通包包括了3个方面的参参与者：A.资本的使用用者：开发商、、房屋预购购者B.资本的供应应者：家庭、银银行、保险险公司、政政府C.服务中介组组织：银行、经经纪、信托托公司房地产金融融中的资本本流商业银行保险公司养老金房地产投资资信托政府家庭外国投资者者投资银行抵押贷款银银行房地产经纪纪人资本—债务开发商家庭商业资本家家土地所有者者资本供应者者服务机构资本使用者者权益资金权益资金二、资金来来源资金来源渠渠道的多样样化是建立立完善和稳稳定的房地地产金融市市场的关键键。目前世世界各国房房地产金融融市场的资资金来源有有各自不同同的特点，，一般主要要有如下来来源：保险公司商业银行储蓄贷款银银行互助储蓄银银行抵押银行房地产投资资信托公司司三、我国房房地产开发发资金来源源及其运作作目前，我国国金融业管管制比较严严格，筹资资、融资都都有相应的的法规规管管，但渠道道在不断变变化和扩大大。房地产产开发资金金的来源和和运作的基基本模式可可以图2—2来作简单描描述。房地产开发发资金的来来源和运作作的基本模模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（（资本金））集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金金住宅合作社社特定城市政政府与居民民第二节影响房地产产金融市场场的社社会会经济因素素资金的融通通是房地产开开发与交易易最基本的的金融保证证，房地产金融融活动对房地产市市场的活跃跃起着至关关重要的作作用，影响房地地产金融的的社会经济济因素必然然影响房地地产本身。。一、通货膨膨胀的变化化在市场经济济条件下，，所谓通货膨胀是指社会整整体物价水水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会会整体物价价水平持续续下降的过程。社会整体体物价水平平的变化必必然会影响响到房地产产价格的变变化，但一一般而言，，房地产的的价格水水平与社社会整体体物价水水平的运运行周期期可能是是不同步步的，二者的的关系非非常复杂杂。描述房地产周周期的指示性性指标除房地产平平均价格格（一般为为指数指指标）外外，还有有房屋空置置率——空置房屋屋占房屋屋总量的的比重。我国还还有“房地产景景气指数数”。二、银行行利率的的变化利率是现代经经济体系系中进行行宏观调调控最主主要的控控制变量量，利率变化化对房地地产的影影响一般般是反方向作用：即银行利率率下降，，有利于于房地产产发展；；银行利利率上升升，不利利于房地地产发展展。三、所得得税法的的变化在成熟的的市场体体系中，，税法和税税率的变变化对经济的的影响是是十分明明显的。。在市场场经济国国家，房地产投投资是最最重要的的减税手段段和避税税工具，税法税率率的变化化必然对对其产生生突出影影响。一般而言言，在房房地产交交易方面面减税，，降低了了交易成成本，有有利于活活跃市场场交易，，有利于于投资，，有利于于房地产产发展；；加税则则加重了了交易成成本，不不利于市市场交易易的增加加，不利利于投资资，不利利于房地地产发展展。四、货币币汇率的的变化汇率就是一国国货币对对别国货货币的汇汇兑比率率。汇率变化化的运行行机制非非常复杂杂，汇率率的变动动对实体体经济的的影响也也非常复复杂。一般而言言，汇率对房房地产的的影响主主要体现现为在一一个较长长的稳定定变动趋趋势中，，汇率上上升产生生资本流流出，使使国内的的房地产产价格下下降；汇汇率下降降产生资资本流入入，使本本国房地地产价格格上升。之所以以会形成成这样的的规律，，最主要要的原因在于房地地产是不不动产，，其流动动性较差差，变现现比较困困难，当资金金流向发发生变化化时，价价格的变变化幅度度会很大大，造成成的后果果也令人人难于接接受，甚甚至“崩盘””。五、日用用品价格格的变化化日用品价价格的变变化对房房地产价价格的变变化影响响相对较较小，只只有形成成长期稳定定的变化化趋势时，特别别是与消费结构构的变化整整合起来来时，日用品品价格变变化对房房地产的的影响才才会显现现出来。。六、房地地产证券券和其他他投资工工具回回报报率的变变化当房地产产成为投投资工具具时，其其回报率与其他各各种投资资工具回回报率之之间的比比较是影影响房地地产价格格的重要要因素。流动性较差的特特点，使使得房地地产投资资的回报报率应该该比其他他投资工工具更有有吸引力力时，才才会被更更多的投投资者选选择。七、金融融政策国家的金融政策策是宏观调调控的重重要政策策措施，，必然对对房地产产发展形形成重大大影响，，而房地产市市场融资资量巨大大的特性性，更进进一步强强化了金金融政策策的影响响效应，，使得房房地产对对金融政政策的变变动特别别敏感。如银根的松松紧、利利率降升升、货币币供应的的增减、、贷款审审查的宽宽严等，都对对房地产产的发展展形成巨巨大影响响，甚至至有时会会使房地地产也成成为所谓谓的“政策市”。随着着金融市市场化的的不断发发展，国国家对金金融的管管制逐渐渐放松，，直接的的政策影影响也会会逐步下下降，但但其间接作用用（特别别是心理影响响）仍然是是重要的的、不可可忽视的的。八、社会会福利制制度社会福利利制度对房地产产的影响响是：福福利条件件越好，，个人买买房越不不踊跃，，人均拥拥有自主主房屋的的比率越越低；福福利条件件越差，，个人买买房就越越踊跃，，在同等等社会经经济发展展水平条条件下人人均拥有有的自主主房屋比比率越高高。我国福利利制度的的改革，，正是最最近10多年我国国房地产产业迅猛猛发展的的重要原原因之一一。第三节利率、贴贴现率和和现值金融市场场是对资金的使使用和各种权益益的调配进进行交易易，资金使用用的价格如何，是是人们最最关心的的问题之之一。利息对借款人人来说就就是资金占用用的成本本，而对放放款人来来讲就是是借出资金金获得的的补偿即即收益；利率就是资金金占用的的单位成成本即价价格。利息或或利率与与占用资资金的时时间长短短关系非非常密切切。一、利率率1.名义利率率和现值值名义利率率：名义利利率也就就是票面利率率，即借贷双方方在订立立合同时时共同约约定的利利率。从借出出资金一一方而言言，利率率反映了了资金的的时间价价值，实际上利利率就是是到期收收益率。例如：甲向乙乙借款100万，约定定一年为为期，到到期一次次性还本本金100万并付利利息10万，则在在这个合合同中的的名义利利率就是是：利率i=利息/本金=10%/年贴现率：由于资金具有有时间价值值，一笔资资金若干干时间之之后的价价值（购购买力））与现在在的价值值（购买买力）是是不同的的，二者的比比值就是是贴现率。现值：资金的未来收益益通过贴现的办法换换算成现现在的价价值量就就是其现现值，即时间为零零时的价价值量。2.利率集所谓利率集就是名义利率率的组成成，即在名义利利率中到到底包含含了哪些些利率，从放款款人的角角度来说说，也就就是资金金收益到到底由哪哪些部分分组成；；而从借借款人的的角度，，则是其其借款成成本到底底包含哪哪些。所所以，利率集事事实上就就是资金金使用的的成本来来源。一般来来讲包括括：⑴无风险险短期实实际利率率

⑵通通涨溢价价

⑶期期限溢价价

⑷差差价3.实际利率率⑴定义实际利率率是名义利利率经实实际或预预测的货货币购买买力变化化校正后后的利率率，是借款款人所付付利息率率减去通通货膨胀胀后的利利息水平平，即贷贷款人所所取得的的利息（（或利润润）减去去通货膨膨胀后的的利息率率水平。。⑵物价指指数校正正90年代前期期，我国的保值定期期储蓄的保值利率率就是经经通货膨膨胀校正正之后的的利率，即所谓谓的保值率就就是通涨涨溢价。在个别的的借贷合合同中如如何确定定双方都都认同的的校正水水平，通通常需要要较多的的谈判，，达成协协议也需需要双方方较多的的理性判判断。4.利率的期期限结构构贷款期限限不同，，利率水水平当然然就不同同，这种种因期限差差异造成成的利率率差异，，可以叫叫做期限结构构溢价。期限结构构的成因有有以下解解释：⑴期限越长长，贷款款人失去去的其他他投资机机会可能能越多，，为了弥弥补未来来更高收收益投资资机会的损损失，贷款人人会提高高长期贷贷款利率率；⑵借款人为为了保证证自己在在较长期期限内稳稳定地使使用资金金，愿意意付出较较高的成成本；⑶期限越长长，贷款款人承担担的风险险和心理理压力越越大，要要求更高高的利率率水平是是一种适适当的补补偿；⑷期限越长长，借款款人越有有机会在在放款人人不愿意意的时候候还款，，从而对对放款人人不利，，这种损损失需要要借款人人作出适适当的补补偿——期权溢价价。5.利率和可可贷资金金商品的市场价格格是由商商品的供供给和需需求共同同决定的的，金融市场场上资金金的供给给与需求求相互作作用就决决定了借借贷交易易的价格格——利率。因此，在在平衡的的金融市市场中，，一定的利利率水平平与一定定的资金金供给和和资金需需求紧密密联系。可以通通过图2—3来解释。。利率与可可贷资金金数量关关系利率可贷资金金数量0I2I1F1F2D资金需求求曲线S2S1资金供给给曲线6.利率同风风险溢价价本论题是是利率风险险的概率解释释，涉及到到较多的的数学知知识，实实践上对对金融产产品的设设计意义义较重大大，此处处从略。。二、未来来值未来值就是存款款经过一一段时间间后的价价值，包包括本金和利息。利息计算算通常有有两种方方法：单利和复利。1.单利的计计算单利是指仅计算本本金的生生息或时时间价值值。例如：某笔贷贷款本金金为100万，期限限为2年，年利利率为10%,以单利计计息，到到期一次次还本付付息，则则其计算算如下：：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款款人应还本付息息共120万。2.复利的计计算复利则是根据利息计算算周期，将每个个周期的的利息都都作为下下一期的的本金的的组成来来计算下下一个生生息周期期的利息息。例如：某笔贷贷款本金金为100万，期限限为2年，年利利率为10%，以复利计计息，到期一一次还本本付息，，则其计计算如下下：本金=100万，第一年的的利息为100*10%=10万，第二年的的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还还本金为为100万，付利利息为21万，共还本付息息121万。3.不同计息息周期的的复利计计算一般地，，某笔贷贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周周期为每每年计息息一次，，则其各各年的未未来值的的计算公公式为：：FVn=PV0（1+i）n在现实生生活中，，贷款的的计息周期期经常可以以有不同同的安排排，如年、半年年、季度度、月、、日（即即连续计计息）等，其其未来值值的计算算也有不不同的公公式。⑴粗算模型型（简化化计算））若贷款的的年利率为为i，一年按m个周期计计算复利利，则n年后其未未来值为为：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同复复利计算算周期下下，同样样数量的的贷款未未来值比比较。不同复利利周期同同样数量量（100元）的贷贷款未来来值比较较计算方法未来值及其比较1年10年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利半年复利月复利连续复利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型型（复杂杂计算））粗算模型型简单地地把年利率率分解成成为更小小复利周周期利率率，影响了了同样一一笔贷款款在不同同复利计计算周期期下的等效性，在借款款期限较较长的情情况下严严重影响响借款人人利益。。因此，，实际上上在安排排还贷计计划时，，人们一一般采用用精算型式式来计算。。其最基基本的思思想是利率等效效性——同样的贷贷款不会会因复利利计算周周期的不不同而影影响其未未来值。这样，在在计算时时就要先先算出不不同复利利周期的的等效利率率，公式为为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360这里，i为年利率率，isa为半年利利率，iq为季度利利率，imo为月利率率，id为连续（（日）利利率，这些利利率相互互之间都都是等效效利率。。三、未来来收益的的贴现未来值是资金未未来价值值的计算算，同样样地，我我们也可可以计算算未来某个个时候的的收益的的贴现，，也就是是将未来来的收益益价值转转变为现现在的价价值，这种计计算称为为未来收益益的贴现，其计算参数数是贴现率。1.一年未来来收益的的贴现一年期的的未来收收益的贴现公式式为：PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现现率，1/(1+i)是贴现因因子。事实上上是现现值的的一年年未来来值的的逆运算算。2.多年未未来收收益的的贴现现如果一一笔收收益是是在第n年实现现的，那那么其其贴现值值的计计算就是：：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年年份都都有不不同的的收益益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收收益的的总的的贴现现值就是：：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n这里的的贴现率率仍然是是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年年的贴现因因子。3.通过未来收收益的的贴现现值与投资初初值的比较较判断断房地地产的的投资资价值值未来收收益的的贴现现计算算为我我们对对房地地产投投资的的决策策提供供了便便利的的分析析工具具，通通过比比较在一定定的贴贴现水水平基基础上上未来来收益益的贴贴现值值与初初始投投资的的大小小，我们们就能能进行行简单单的价价值判判断，，从而而得到到某项项投资资是否否合理理的结结论。。各期未未来收收益贴贴现值值总和和与初初始投投资的的差，，称为为净现值值。若净现现值为为正，，就是是未来来收益益的贴贴现大大于初初始投投资额额，这这项投投资是是可行行的；；若净净现值值为负负数，，则可可以断断定该该项投投资无无利可可图，，是不不可行行的；；若净净现值值为零零，说说明该该项投投资在在不考考虑风风险因因素时时，还还是基基本可可行的的。例子在计算算未来来收益益的贴贴现时时，我我们有有个计算参参数——贴现率率，不同同的贴贴现率率对计计算结结果影影响很很大，，因此此，参参数的的选取取在很很大程程度上上决定定了我我们的的判断断。例如：：有所所房子子第一一年有有1万元收收益，，第二二年有有2万元收收益，，第三三年有有2万元收收益，，第四四年有有2万元收收益，，第四四年还还可以以按12万元卖卖出，，而现现在需需要10万元买买这所所房子子。问问现在在买下下房子子合不不合算算？在在什么么样的的贴现现率下下才合合算？？这个问问题实实际上上就是是比较较在什么么样的的贴现现水平平上，，未来来收益益的净现值值是正数数。计算算过程程是这这样的的：因为现现值计计算公公式涉涉及到到指数运运算，求得得贴现现率的的运算算相对对较复复杂，，我们们不妨妨先假假设几几个贴贴现率率水平平来计计算，，如5%,10%,15%，20%，则计计算结结果如如下：：（表表2—4）表2-4不同贴贴现率率水平平下的的贴现现值比比较年份收益贴现因子1/（1+i）n贴现值（万元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876总计16.011713.626411.702110.1317净现值6.01173.62641.70210.1317结论计算结结果表表明，，在贴现率率为20%水平，，该项项投资资仍然然是合合理的的。由由此可可见，，可行的的贴现现水平平事实实上就就是可可行的的内部部收益益率。第四节节资资产产收益益率资产收收益率率是任何何经济济实体体进行行经营营过程程中必必须十十分注注重的的财务务指标标之一一，而而以房房地产产经营营为最最。考考虑到到某项项资产产中经经营者者自身身所占占权益益比重重的差差异，，在会会计报报表中中，资产收收益率率有不不同的的概念念和计计算方方法。一、资资产收收益率率资产收收益率率是指该项资资产所所有净净营业业收益益总额额与该该项资资产价价值总总额的的比值值，说明明整个个资产产的收收益水水平。。其计算算公式式为：：资产收收益率率=净营业业收益益/资产价价值=（营业业收益益-经营费费用））/资产购购买价价格二、权权益收收益率率权益收收益率率是股东所所占权权益对对应的的收益益水平平，在房地地产中中是专专指按按揭贷贷款借借款人人所拥拥有的的权益益（自自有资资金））的收收益水水平，其数数值为为税前前收益益与自自有资资金的的比值值，即即：权益收收益率率=税前收收益/自有资资金=（净营营业收收入-年还款款额））/自有资资金这里必须注注意的是：：权益收收益率率是逐逐年变变化的的，主主要原原因不不是税税前收收入的的变化化，而而是按按揭购购房者者在所所购房房屋中中占有有的权权益是是逐年年变化化的。。当他他还清清了贷贷款，，房屋屋的全全部权权益就就属于于购房房者了了，这这时，，房屋屋的权权益收收益率率与资资产收收益率率就相相同了了。简单结结论由此可可见，，资产收收益率率的变变化主主要取取决于于资产产（房房地产产）的的收益益水平平变化化；而权益收收益率率的变变化既既取决决于资资产（（房地地产））的收收益水水平，，也取取决于于资产产（房房地产产）中中按揭揭购房房者的的权益益比例例——首次付付款比比重与与已偿偿还贷贷款比比重之之和。。三、有有效收收益率率有效收收益率率是指能能使房房屋的的未来来收益益与其其终值值（即即房屋屋的处处置价价）之之和的的贴现现值等等于现现值的的贴现现率。。其严严格的的定义义如下下：若房屋未未来价价值的的贴现现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N与房屋屋初始始购买买价相相等，则则称IRR为有效效收益益率。这里，，IN为房屋屋第N年的收收益，，IN‘为房屋屋的终终值。有效收收益率率是购购房者者实际际能取取得的的收益益率，，所有有又称称为内部收收益率率。当当上式式的年年收益益为税税后收收益时时，则则内部部收益益率就就是税后内内部收收益率率。第五节节信信贷、、担保保贷款款和抵抵押贷贷款信贷、、担保保贷款款和抵押贷贷款是房地地产金金融最最主要要的基基本业业务内内容，，涉及及的主主体包包括贷款者者——商业银银行，，即资资金的的借出出方；；借款人人——房地产产开发发商和和购房房者，，即资资金的的借入入方；；第三方方——担保人人或保保证人人，即即借款款人的的关系系人，，即为为借款款人提提供偿偿还贷贷款保保证的的责任任方，，对贷贷款负负有连连带责责任。。一、信信贷和和担保保贷款款的定定义与与区别别1.信贷信贷就是借借款人人由于于自己己的良良好市市场信信誉，，在没没有任任何其其他承承诺仅仅以借借款合合同的的约定定就获获得银银行一一定数数量的的贷款款的融融资活活动。。是借借款人人与银银行之之间发发生的的“纯纯信用用”关关系。。2.担保贷贷款担保贷贷款是银行行为了了保证证自己己的资资金的的安全全，在在贷款款时除除借款款人的的还款款承诺诺之外外附带带更加加严格格的条条件的的借贷贷活动动。是是借款款人与与银行行之间间发生生的““泛信信用””关系系。在在实实践中中，担担保贷贷款有有4种基本本形式式：担保贷贷款的的4种基本本形式式⑴保证贷贷款（狭义义的担担保贷贷款））——在借款款人出出现违违约时时，由由第三三人（（担保保方））提供供保证证和代代偿的的贷款款方式式；⑵质押贷贷款——是指借借款人人或第第三方方将等等价的的各种种权益益凭证证交给给贷款款银行行作为为贷款款还款款的保保证而而产生生的借借贷关关系；；⑶抵押贷贷款——抵押贷贷款是是指房房屋所所有人人或购购买人人将房房屋或或预售售房屋屋作为为自己己偿还还贷款款或履履行合合同的的担保保而进进行的的借贷贷关系系，是是担保保贷款款的特特殊方方式之之一。。一般地地，以完全全权益益的房房屋作作抵押押的称称为““抵押押贷款款”，，以非非完全全权益益的房房屋作作抵押押的称称为““按揭揭贷款款”（（mortgage）。⑷质押（（或抵抵押））+保证贷贷款——指质押押贷款款或抵抵押贷贷款与与保证证贷款款的结结合。。3.信贷贷与与抵抵押押贷贷款款的的关关系系信贷贷与与抵抵押押贷贷款款都都是是借借贷贷关关系系，，但但二二者者有有着着重重要要的的区区别别：：⑴信信贷贷以以借借款款人人的的信信誉誉和和经经济济实实力力为为还还款款保保证证，，抵抵押押贷贷款款以以借借款款人人的的物物业业价价值值为为还还款款保保证证；；⑵抵抵押押贷贷款款的的安安全全性性要要高高于于信信贷贷，，即即信信贷贷不不容容易易，，而而抵抵押押贷贷款款较较容容易易；；⑶房房屋屋的的不不可可移移动动性性、、价价值值稳稳定定性性使使其其抵抵押押比比例例可可以以较较高高，，从从而而使使房房屋屋的的按按揭揭业业务务成成为为普普遍遍的的住住房房消消费费的的实实现现手手段段。。二、、抵抵押押贷贷款款抵押押贷贷款款是房房地地产产金金融融业业务务中中最最主主要要的的内内容容，，牵牵涉涉面面广广，，需需注注意意的的细细节节多多，，贷贷款款周周期期较较长长，，管管理理比比较较复复杂杂。。1.抵押押贷贷款款的的操操作作程程序序抵押押贷贷款款的的操操作作流流程程，，见见图图2——5；抵押押贷贷款款合合同同的的管管理理流流程程，，见见图图2——6。抵押押贷贷款款的的操操作作流流程程抵押房屋实物认定产权证书的验证售房房公公司司资资质质审审定定所有有权权验验证证产权权证证书书同实实物物的的核核验验所有有权权历历史史变变化化共有有人人、、租租赁赁人人调调查查其他他产产权权调调查查土地地使使用用证证、、规划划许许可可证证、、销售售许许可可证证房屋价值评估确定抵押价值填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押押物物建建设设抵押押物物使使用用房屋产权登记按约约还还款款归还还抵抵押押房房屋屋产产权权证证违约约处处置置拍卖卖抵抵押押物物清清偿偿抵押押贷贷款款合合同同管管理理流流程程选择借款合同格式固定定资资产产类类流动动资资产产类类借款合同的书写审核借款款申申请请书书抵押押合合同同借款款合合同同审批批资资料料借款款合合同同报报审审单单借款合同签章借款款人人签签章章担保保人人签签章章经办办行行签签章章借款人及抵押合同公证借款合同抵押合同编号分发借款款合合同同变变更更借款款合合同同解解除除借款款合合同同终终止止借款款合合同同违违约约抵押押合合同同借款合同保管法院院裁决决2.设定定抵抵押押的的条条件件可设设定定为为抵抵押押物物的的房房地地产产包括括：：⑴依依法法通通过过出出让让、、转转让让方方式式获获得得的的国有有土土地地使使用用权权；⑵企企业业、、公公司司、、经经济济组组织织或或个个人人所所有有的的厂厂房房、、仓仓库库、、办办公公楼楼、、商商店店、、宾宾馆馆、、自自用用住住宅宅等等建筑筑物物；⑶依依法法获获得得的的房屋屋期期权权；⑷依依法法有有权权处处分分的的国国有有土土地地使使用用权权、、房房屋屋和和其其他他地上上定定着着物物；⑸依依法法承承包包并并经经发发包包方方同同意意抵抵押押的的荒荒山山、、荒荒沟沟、、荒荒丘丘、、荒荒滩滩等等地地的的土地地使使用用权权。3.不可可设设定定抵抵押押的的房房地地产产⑴权属属有有争争议议或或不不清清的的房房地地产产；；⑵已已依依法法公公告告在在国国家家建建设设征征用用拆拆迁迁范范围围内内的的房房地地产产；；⑶用用于于教教育育、、医医疗疗、、市市政政等等公公共共福福利利事事业业的的房房地地产产；；⑷列列为为文文物物保保护护的的古古建建筑筑，，有有重重要要纪纪念念意意义义的的建建筑筑物物；；⑸被被依依法法查查封封、、扣扣押押或或采采取取其其他他诉诉讼讼保保全全措措施施的的房房地地产产；；⑹未未依依法法登登记记领领取取权权属属证证书书的的房房地地产产；；⑺未未经经中中国国注注册册会会计计师师确确认认已已缴缴足足出出资资额额的的外外商商投投资资企企业业的的房房地地产产；；⑻行行政政机机构构所所有有的的房房地地产产，，政政府府所所有有、、代代管管的的房房地地产产；；⑼耕耕地地、、宅宅基基地地、、自自留留地地、、自自留留山山等等集集体体所所有有的的土土地地使使用用权权，，但但法法律律允允许许抵抵押押的的除除外外；；⑽划划拨拨土土地地使使用用权权。。4.设定定抵抵押押贷贷款款时时应应注注意意的的事事项项目前前我我国国房房地地产产的的产产权权结结构构复复杂杂，，在在产产权权多多元元化化或或产产权权不不全全的的房房屋屋设设定定抵抵押押时时应注注意意以以下下问问题题：⑴共共有有房房屋屋的的抵抵押押共有有房房屋屋可可以以抵抵押押，，但但需需经经其其他他共共有有人人书书面面同同意意。。⑵出租房房屋的抵抵押已出租房房屋可以以抵押，，但需尽尽告知义义务，租租赁合同同继续生生效；目目前公房房不可抵抵押。⑶房改房房的抵押押“房改房房”可以以抵押，，但抵押押估价受受到较大大限制；；不同类类型的房房改房，，其评估估价差异异较大。。⑷新增添添附物问问题房地产抵抵押合同同签订后后，土地地上新增增的房屋屋不属于于抵押财财产。在在需要拍拍卖时添添附物可可以与抵抵押物共共同拍卖卖，但添添附物拍拍卖所得得抵押权权人无权权优先受受偿。5.抵押期限限房屋的抵抵押期限限应与借借款期限限一致。。抵押物的的权益期期限不能能低于抵抵押期限限。6.抵押权的的物上请请求权贷款人对对自己的的抵押权权有物上请求求权，即即当抵押押物受到到非法侵侵害时，，抵押权权人可以以以权利利人的名名义独立立请求法法律保护护。物上请求求权包括：⑴停止侵侵害请求求权⑵请求恢恢复原状状或提供供额外担担保⑶消除危危险请求求权⑷排除妨妨碍请求求权⑸损害赔赔偿请求求权7.拍卖抵押押房屋的的注意事事项当抵押人人违约不不按时偿偿还借款款时，抵抵押权人人可以依依法进行行处置，，包括折价、拍拍卖和变变卖等，其中中拍卖是最常用用的公开开处置方方式，是是一个严严格的法法律过程程。⑴拍卖应办办理的手手续拍卖是由委托托方委托拍卖卖人进行物业业处置的的方式，，由在拍拍卖中出出价最高高者付出出相应的的购买款款后得到到标的物物的过程程。实践践中，抵押人、、抵押权权人、法法院都可可成为拍拍卖的委委托方，，抵押人或或抵押权权人作为为委托人人时应协协商一致致同意委委托受托托人拍卖卖该抵押押物。拍卖一定定要按法法定程序序公开进进行，违反法法律规定定的拍卖卖是违法法行为，，其结果果不仅不不被承认认，可能能还会导导致严重重的法律律责任。。⑵房屋拍卖卖后的清清偿顺序序房屋拍卖卖所得的的清偿顺序序是：A支付处分分抵押房房屋的费费用，B扣除抵押押房屋应应承担的的税款，，C偿还抵押押权人的的债权本本息及抵抵押人应应付的违违约金，，D剩余金额额返还抵抵押人，，E若拍卖所所得不足足于支付付前三项项费用的的，抵押押权人可可以向抵抵押人追追偿。⑶重复抵押押时价款款的分配配同一抵押物依依法可以重复抵押，在实现抵押押权时，按照登记的顺顺序来实现。因此，房地产产抵押必须进进行抵押登记，否则抵押权权人的权利就就有可能不受受保护。⑷房屋拍卖时的的优先购买权权法律规定，在在房屋被拍卖卖时，抵押权权人应书面通知下列列人员以保证证他们的优先购买权：A已出租的抵押押房屋的承租租人；B共有房屋的其其他共有人；；C与抵押房屋不不宜分割或者者有共同配套套设施的房屋屋的所有人；；D按优惠价购买买的公有住房房的原产权单单位或微利房房的原出售单单位。8.期房抵押贷款款的办理期房是尚未竣工的的预售房屋，其抵押应做做二次登记：：一是签订抵押押贷款合同时时的期楼抵押登记记；二是房屋竣工工在通过质量量检查和验收收后的房屋抵押登记记。三、质押贷款款质押也称质权。质权是债权人享有有的通过占有有债务人或第第三人移交的的质物而使其其债权优先受受偿的权利。设立质权的人人为出质人，享有质权的人人为质权人。1.质押的基本特特征⑴质权人对质押押财产享有占占有权⑵质权人对质质押物所生孳孳息享有收益益权⑶质权人有决决定拍卖或变变卖质押财产产的权利⑷质权人享有有妥善保管质质押财产的义义务2.质押与抵押的的异同⑴质押与抵押的的共同点A都属于物权的的担保方式；；B都以取得所押押财产的价值值为目的；C质权或抵押权权都因债权而而存在，与债债权不可分离离；D都以所押财产产的价值优先先受偿。⑵质押与抵押的的区别A质权人对质押押财产享有占占有权，质押押在质物转移移给债权人时时生效；抵押押不需转移抵抵押物，抵押押需要登记，，抵押自登记记之日起生效效。B质押中质物的的孳息由质权权人占有，抵抵押中抵押物物所生孳息由由抵押人收取取。C质押中，在债债务人期满未未履行其还本本付息义务的的，质权人可