房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险（含案例）

房地产企业业成本均衡管管理技巧与与涉税风险险房地产企业业三大涉税税风险隐瞒收入风风险成本管理风风险合作开发风风险房地产企业业成本管理理特殊风险险成本核算风风险成本虚增风风险成本滞后风风险房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧成本核算步步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧一、划分成成本对象成本对象是是指需要对对成本进行行单独测定定的一项活活动，对于于房地产企企业而言，，项目成本本对象主要要按照开发发产品性质质不同进行行划分，也也就是说取取决于项目目开发的最最终商品房房的性质。。1、房地产项项目成本对对象划分原原则案例某项目面积积120亩，规划为为多层10栋，高层3栋，高层共共计28层，其中两两栋地下三三层为人防防和车位，，1——4层是商铺，，上面24层是住宅；；另外一栋栋规划为酒酒店，不准准备销售。。另有配套套会所一个个，物业管管理场所、、幼儿园各各一个。请请考虑该项项目成本对对象如何划划分？可否销售原原则；分类类归集原则则；功能区区分原则；；定价差异异原则；成成本差异原原则；权益益区分原则则房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧二、开发成成本归集与与核算规则则（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（1）出让金与与转让款——出让金与转转让款的合合规票据——土地能否自自由转让过过户？未开发土地地过户问题题；部分土土地过户问问题。——土地出让金金缴纳主体体——特殊情况的的出让金如如何入账？？A公司预备取取得一块土土地，后在在招拍挂前前又不准备备自己开发发，于是同同B公司商议，，协助将该该土地招拍拍挂至B公司名下，，双方签署署土地合作作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支支付出让金金6000万元。请问问土地成本本应该是多多少？——土地出让金金返是否缴缴税？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（2）契税——土地使用权权和不动产产投资是否否缴纳契税税？——拆迁补偿与与安置支出出是否需要要补交契税税？——减免出让金金的契税如如何缴纳？？——土地变更用用途补交出出让金的契契税如何缴缴纳？——房地产公司司契税有无无优惠政策策？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（3）耕地占用用税《中华人民共共和国耕地地点用税暂暂行条例》第四条耕耕地占用税税以纳税人人实际占用用的耕地面面积为计税税依据，按按照规定的的适用税额额一次性征征收。《中华人民共共和国耕地地点用税暂暂行条例实实施细则》第四条经经申请批批准占用耕耕地的，纳纳税人为农农用地转用用审批文件件中标明的的建设用地地人；农用用地转用审审批文件中中未标明建建设用地人人的，纳税税人为用地地申请人。。未经批准占占用耕地的的，纳税人人为实际用用地人。《国家税务总总局关于耕耕地占用税税征收管理理有关问题题的通知》国税发[2007]129号一、关于纳纳税人的认认定。耕地地占用税纳纳税人应主主要依据农农用地转用用审批文件件认定。农农用地转用用审批文件件中标明用用地人的，，用地人为为纳税人；；审批文件件中未标明明用地人的的，应要求求申请用地地人举证实实际用地人人，实际用用地人为纳纳税人；实实际用地人人尚未确定定的，申请请用地人为为纳税人。。占用耕地地尚未经批批准的，实实际用地人人为纳税人人。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（4）市政配套套费（5）土地闲置置费（6）土地变更更用途和超超面积补交交的地价及相关关税费（7）拆迁补偿偿与安置费费房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（7）拆迁补偿偿类费用拆迁补偿支支出、安置置及动迁支支出、回迁迁房建造支支出、农作作物补偿费费、危房补补偿费等。。房屋拆迁补补偿范本房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（7）拆迁补偿偿与安置费费——什么样的补补偿才能算算作补偿？？甲公司将工工业用地转转让给乙公公司，约定定土地3000万，地面建建筑物补偿偿1500万，请问甲甲方如何缴缴税？乙方方如何入账账？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（7）拆迁补偿偿与安置费费——补偿还是损损失？甲公司将厂厂房和办公公楼整体转转让给乙房房地产公司司，6000万元，其中中土地4000万元，地面面建筑物2000万元，乙方方取得不动动产后将地地面建筑物物拆除，将将工业用地地变更用途途补交了出出让金5000万元。请问问该土地成成本应该是是多少？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（7）拆迁补偿偿与安置费费——补偿入账要要不要提供供营业税发发票？《国家税务总总局关于土土地使用者者将土地使使用权归还还给土地所所有者行为为营业税问问题的通知知》（国税函〔2008〕277号）规定：：纳税人将土土地使用权权归还给土土地所有者者时，只要要出具县级级（含）以以上地方人人民政府收收回土地使使用权的正正式文件，，无论支付付征地补偿偿费的资金金来源是否否为政府财财政资金，，该行为均均属于土地地使用者将将土地使用用权归还给给土地所有有者的行为为，按照《国家税务总总局关于印印发〈营业税税目目注释（试试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，，不征收营营业税。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本1、土地成本本应该核算算哪些内容容？（7）拆迁补偿偿与安置费费——拆一还一补补偿如何确确定土地成成本？甲公司从政政府手中通通过摘牌挂挂方式取得得一块开发发用地，支支付出让金金1亿元，同时时承诺向原原土地使用用人某国有有企业补偿偿5000平方商铺。。请问土地地成本如何何核算？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧——拆一还一补补偿如何确确定土地成成本？甲公司从政政府手中通通过摘牌挂挂方式取得得一块开发发用地，支支付出让金金1亿元，同时时承诺向原原土地使用用人某国有有企业补偿偿5000平方商铺。。请问土地地成本如何何核算？某房地产企企业对土地地上的原住住户王某进进行拆一还还一补偿，，王某原住住房面积120平方。双方方在签署的的补偿协议议中约定补补偿面积：：120平方内不收收钱；120———140平方按照每每平方4000元计算收取取价款；140———160平方按照6000元收取；160平方以上按按照每平方方8000元收取。请问该企业业如何进行行财税处理理？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧——拆一还一涉涉税处理问问题拆一还一的的补差价问问题案例房地产企业业甲在对20户原住户进进行回迁安安置过程中中，按照规规定应补偿偿每户90平米房屋，，但实际房房屋设计面面积为98平方米，因因此，每户户住户按照照市场价格格以每平方方8000元缴纳了补补差价款，，请问这部部分款项是是否要确认认收入缴纳纳各项税收收？案例房地产企业业乙在回迁迁安置中，，由于房屋屋位置、楼楼层、朝向向、装修、、结构的不不同涉及到到同10户回迁户的的互补差价价，其中3户，房地产产企业乙需需要补给其其差价款共共计56万，另外7户需要向乙乙企业缴纳纳差价款42万。请问房房地产企业业乙如何就就差价款收收支进行税税务处理？？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（一）、土土地成本2、特殊类型型的土地成成本核算问问题投资中的土土地成本核核算单纯投资；；取得固定定收益的投投资以房换地中中的土地成成本核算项目公司收收购中的土土地成本核核算买卖楼花中中的土地成成本核算土地置换中中的土地成成本核算房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（二）、前前期工程费费前期发生的的水文地质质勘察、测测绘、规划划、设计、、可行性研研究、筹建建、场地通通平等前期期费用。1、项目整体体报批报建建费：项目报建时时按规定向向政府有关关部门缴纳纳的报批费费：人防工工程建设费费、规划管管理费、新新材料基金金、拆迁管管理费、招招投标管理理费等。取得什么合合规票据？？教育配套套费？2、规划设计计费：项目立项后后的总体规规划设计、、单体设计计费、管线线设计费、、改造设计计费、可行行性研究费费，制图、、晒图费，，规划设计计方案评审审费。境外设计费费问题房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（二）、前前期工程费费3、勘察、测测绘水文、地质质、文物和和地基勘察察费；沉降降观测费，，日照测试试费，拔地地定桩验线线费、复线线费、定线线费、放线线费、建筑筑面积丈量量费等。何种发票？？4、七通一平平费用水、污水水、雨水、、燃气、电电力、道路路、电话接接通等的设设计、建造造和装饰的的费用和工工地平整发发生的费用用。何种票据？？5、临时设施施费工地甲方临临时办公室室，临时场场地占用费费，临时借借用空地租租赁费，以以及沿红线线周围设置置的临时围围墙、围栏栏等设施的的设计、建建造、装饰饰费用。何种票据？？6、预算编审审费支付给中介介机构的项项目编制或或者预算审审查等发生生的费用。。何种票据？？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（三）、建建筑安装工工程费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（三）、建建筑安装工工程费1、建安工程程费核算中中的会计确确认标准2、建安工程程费三级核核算科目如如何设置？？3、建安工程程费核算的的证据链条条风险证据链条应应包含哪些些核心因素素？4、建安工程程费的比较较风险税务机关如如何比较？？5、奖励费、、违约金能能否计入成成本？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（四）、基基础设施建建造费归集集基础设施建建设费是指指开发过程程中所发生生的各项基基础设施支支出，主要要包括开发发项目内道道路、供水水、供电、、供气、排排污、排洪洪、通讯、、照明等社社区管网工工程费和环环境卫生、、园林绿化化等园林环环境工程费费。一般熟熟地的做到到七通一平平，均是指指土地同城城市管网的的对接，项项目内部的的对接需要要企业自行行建设，这这就构成了了基础设施施建设费的的主要部分分。1、社区管网网工程费八项内容；；相关票据据2、园林绿化化环境工程程费相关票据房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（五）、公公共配套设设施费公共配套设设施费专指指开发项目目内发生的的、独立的的、非营利利性的，且且产权属于于全体业主主的，或无无偿赠与地地方政府、、政府公用用事业单位位的公共配配套设施支支出。在房地产开开发项目中中，常见的的公共配套套设施通常常包括居委委会和派出出所用房、、会所、停停车场（库库）、物业业管理场所所、变电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、学校、、幼儿园、、托儿所、、医院、邮邮电通讯、、锅炉房、、水塔、公公厕、自行行车棚等公公共设施。。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（五）、公公共配套设设施费五类配套设设施核算——盈利性配套套设施——非盈利型配配套设施——与国家有关关单位合资资建设的配配套设施案例某房地产企企业在其所所开发的住住宅小区中中配套建设设邮电所一一个，建设设费用共200万元，建成成后以100万元有偿移移交给邮政政部门。如如何进行财财税处理？？会计核算？？所得税？？营业税？？土地增值值税？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（六）、开开发间接费费开发间接费费企业为直直接组织和和管理开发发项目所发发生的，且且不能将其其归属于特特定成本对对象的成本本费用性支支出。在核核算中，开开发间接费费主要包括括管理人员员工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、工工程管理费费、周转房房摊销以及及项目营销销设施建造造费等。1、项目部直直接费用2、营销设施施建造费问问题项目范围内内临时设施施型和会所所型、项目目范围外单单独建设型型和租赁型型四类3、其他开发发间接费房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（六）、开开发间接费费4、资本化的的利息（1）、利息税税前扣除合合规票据问问题（2）、利息税税前扣除标标准问题（3）、个人利利息税前扣扣除问题（4）、向关联联方支付利利息税前扣扣除问题（5）、集团转转贷的利息息扣除问题题（6）、资本利利息的扣除除问题（7）、银行罚罚息、滞纳纳金和超过过贷款期限限的利息扣扣除问题（8）、借款是是否可以无无利息（9）、利息与与顾问费用用的转化风风险（10）、房地产产企业利息息资本化问问题（11）、委托贷贷款涉税风风险（12）、利息的的土地增值值税涉税风风险房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧三、开发成成本中甲供供材风险1、为什么出出现甲供材材？2、甲供材涉涉税风险的的政策由来来《中华人民共共和国营业业税暂行条条例实施细细则》第十六条除本细则第第七条规定定外，纳税税人提供建建筑业劳务务（不含装装饰劳务））的，其营营业额应当当包括工程程所用原材材料、设备备及其他物物资和动力力价款在内内，但不包包括建设方方提供的设设备的价款款。3、甲供材实实际操作的的三种情况况——合同全额，，材料甲供供——合同不全额额，材料甲甲供——合同全额，，材料甲控控房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧4、甲供材的的三种特例例——甲供设备如何划分设设备与材料料？建设部部于2009年9月3日发布了《关于发布国国家标准《建设工程计计价设备材材料划分标标准》的公告》（第387号），批准准《建设工程计计价设备材材料划分标标准》为国家标准准，编号为为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施。。——装饰劳务《关于纳税人人以清包工工形式提供供装饰劳务务征收营业业税问题的的通知》（财税[2006]114号）文件曾曾对这种模模式进行了了界定，规规定纳税人人采用清包包工形式提提供的装饰饰劳务，按按照其向客客户实际收收取的人工工费、管理理费和辅助助材料费等等收入（不不含客户自自行采购的的材料价款款和设备价价款）确认认计税营业业额。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧4、甲供材的的三种特例例——销售自产货货物同时提提供建筑业业劳务（特特殊类型混混合销售））营业税实施施细则第七七条：纳税税人的下列列混合销售售行为，应应当分别核核算应税劳劳务的营业业额和货物物的销售额额，其应税税劳务的营营业额缴纳纳营业税，，货物销售售额不缴纳纳营业税；；未分别核核算的，由由主管税务务机关核定定其应税劳劳务的营业业额：（1）、提供建建筑业劳务务的同时销销售自产货货物的行为为；（2）、财政部部、国家税税务总局规规定的其他他情形。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧5、开发成本本所有合作作模式的甲甲供材核算算技巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节实际完工完工决算竣工备案交房办证房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节1、所得税的的规定国税发〔2009〕31号文件明确确规定了房房地产开发发项目完工工标准的条条件：除土土地开发之之外，其他他开发产品品符合下列列条件之一一的，应视视为已经完完工：1、开发产品品竣工证明明材料已报报房地产管管理部门备备案。2、开发产品品已开始投投入使用。。3、开发产品品已取得了了初始产权权证明。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节2、土地增值值税的规定定“土地增值值税强制清清算条件””规定：：符合下列列情形之一一的，主管管税务机关关可要求纳纳税人进行行土地增值值税清算：：1.已竣工验收收的房地产产开发项目目，已转让让的房地产产建筑面积积占整个项项目可售建建筑面积的的比例在85%以上，或该该比例虽未未超过85%，但剩余的的可售建筑筑面积已经经出租或自自用的；2.取得销售（（预售）许许可证满三三年仍未销销售完毕的的；3.纳税人申请请注销税务务登记但未未办理土地地增值税清清算手续的的；4.省税务机关关规定的其其他情况。。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧四、确认完完工标准环环节3、完工标准准的涉税风风险案例某房地产企企业在购房房协议中同同业主约定定于2010年12月1日——12月30日开始交房房，并实际际于约定时时间办理了了入住手续续。但由于于一部分工工程决算尚尚未完成，，入住时企企业开发产产品竣工证证明材料尚尚未报房地地产管理部部门备案。。因此企业业在会计处处理上暂未未结转收入入，结转成成本，当年年度汇算清清缴也未确确认完工，，计算真实实成本。请请问有无涉涉税风险？？完工决算时时间、竣工工备案时间间、入住时时间房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧五、开发成成本中的预预提与待摊摊费用案例某房地产企企业住宅小小区项目包包括六栋多多层，两栋栋高层，一一栋会所。。由于开发发分两期进进行，第一一期开发两两栋高层，，第二期开开发六栋多多层和一栋栋会所。一一期项目完完工后确认认开发成本本，会所成成本如何处处理？——会计处理——所得税处理理——土地增值税税处理房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、成本计计算与分摊摊方法1、不同项目目之间的共共同成本分分摊如何划分项项目边界？？案例某房地产企企业从事旧旧城改造项项目，共取取得四块开开发用地，，其中两块块地用作安安置，其他他两块用作作开发。请请问究竟是是一个项目目还是四个个项目？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法1、不同项目之之间的共同成成本分摊不同项目之间间共同成本有有哪些？开发间接费用用的分摊利息的分摊房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法2、不同分期之之间的共同成成本分摊如何划分同一一项目的不同同分期？案例某房地产企业业开发一个项项目，规划建建设12栋楼，会所、、幼儿园和物物业用房各一一个。企业采采取滚动开发发，每次开三三栋楼，主体体接近完工再再开第二批三三栋，如此滚滚动。请问这能否认认定为四期？？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法2、不同分期之之间的共同成成本分摊如何划分同一一项目的不同同分期？案例某房地产企业业开发一个项项目，规划建建设12栋楼，会所、、幼儿园和物物业用房各一一个。共分两两期，一期六六栋加会所，，二期剩余部部分。请问涉涉及的共同成成本有哪些？？如何分摊？？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本分摊摊与计算方法法3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积20亩，土地成本本共计6000万元。一期开开发写字楼两两栋（占地面面积2.5亩），二期开开发住宅楼四四栋（占地面面积2.5亩），另有配配套会所一个个（占地面积积2亩），非人防防独立车库一一个（占地面面积2.5亩），物业管管理场所一个个（占地面积积0.5亩）。其他公公共部分如道道路、绿化等等共计10亩。请计算各各开发成本应应分摊的土地地成本。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲项目规规划总建筑面面积127000平方米，其中中写字楼两栋栋建筑面积40000平方米，住宅宅楼四栋建筑筑面积80000平方米，另有有配套会所一一个建筑面积积4000平方米，非人人防独立车库库一个2000平方米，物业业管理场所一一个1000平方米。项目目共发生前期期工程费635万元，基础设设施建设费1016万元。请计算算各成本对象象应分摊的前前期工程费和和基础设施建建设费。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊借款费用核算算建筑面积法还还是实际成本本法？预算成成本法？——房地产开发企企业仅有一个个项目，且项项目不分期的的情况——项目实质质性分期开发发或同时开发发多个项目所得税中的利利息分摊土地增值税中中的利息分摊摊某企业借款挪挪用的核算问问题房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节3、同一项目中中共同成本分分摊案例房地产开发企企业甲项目规规划总建筑面面积127000平方米，其中中写字楼两栋栋建筑面积40000平方米，住宅宅楼四栋建筑筑面积80000平方米，另有有配套会所一一个建筑面积积4000平方米，非人人防独立车库库一个2000平方米，物业业管理场所一一个1000平方米。项目目土地成本共共计6000万元，发生前前期工程费635万元，基础设设施建设费1016万元，开发间间接费（假定定无利息）254万元。假设公公共配套设施施中会所建安安工程费为400万，物业管理理场所为100万。请计算公公共配套设施施如何归集和和分摊。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、分配共同同成本环节成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧项目成本分摊摊表成本项目成本对象1多层住宅成本对象2高层住宅成本对象3高层商业成本对象4高层地下车位土地成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧七、计算单位位面积成本环环节涉税风险险分析案例某房地产企业业项目中，高高层建筑A和B为写字楼，为为一个成本对对象，其建安安工程费为9600万元，应分摊摊的共同成本本成本为2780.6万元。该成本本对象总建筑筑面积4万平方米，其其中可售写字字楼面积3.6万平方米，地地下车库（含含人防）4000平方米。请计计算可售面积积的单位成本本房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧八、调整后续续成本环节涉涉税风险分析析后续成本的两两种类型案例某房地产企业业在2011年达到完工标标准，当年度度汇算清缴前前，开发成本本共计支出38100万元，其中建建安25400万元。建安部部分有5000万元应取得但但尚未取得发发票，假定按按照税法规定定可预提部分分为3500万元。剩余的的1500万元2010年所得税前不不得扣除。2012年10月，房地产企企业取得该部部分全部5000万元发票，请请问如何进行行涉税处理？？所得税处理？？土地增值税税处理？房地产企业成成本涉税风险险与检查房地产企业成成本涉税风险险与检查成本核算错误误检查成本虚增检查查成本合规票据据检查成本计算与分分摊检查房地产企业成成本涉税风险险与检查一、成本核算算错误检查成本与费用的的区别1、利息2、项目部费用用3、营销设施4、前期物业费费5、咨询策划费费用房地产企业成成本涉税风险险与检查二、成本虚增增检查1、土地成本评评估问题案例甲房地产企业业以1亿元收购乙房房地产公司100%股权。乙公司司账上土地原原值为3000万元。甲公司司将土地重新新评估，并按按照评估价值值10000元重新入账。。借：开发成本本——土地成本7000万元贷：资本公积积7000万元请问是否可以以？房地产企业成成本涉税风险险与检查二、成本虚增增检查2、拆迁补偿费费虚增问题案例城中村改造项项目中，甲房房地产企业同同村委会合谋谋，虚增拆迁迁补偿人数及及数额，并伪伪造补偿协议议、补偿花名名册等关键证证据。最终共共计虚增成本本3000万元人民币。。税务机关在在清算中发现现其他拆迁补补偿均是从公公司账户转入入村委会拆迁迁补偿专户，，由村委会再再向村民发放放，唯独该笔笔资金显示公公司陆续提现现支付。税务务机关经过调调查，将该部部分从成本中中剔除，不予予确认。房地产企业成成本涉税风险险与检查二、成本虚增增检查3、建安工程费费虚增问题案例一乙房地产企业业将建安工程程中的主体工工程发包给自自己关联的建建筑企业，并并由关联建筑筑企业出具了了发票和决算算报告。税务务机关在检查查中对该部分分成本进行了了比较，发现现单方建安成成本明显高于于同时期同地地域的其他房房地产公司，，于是委托造造价事务所对对乙公司的决决算报告进行行了重新审计计核实，最终终发现乙公司司虚增成本的的事实。房地产企业成成本涉税风险险与检查二、成本虚增增检查3、建安工程费费虚增问题案例二税务机关在对对丙房地产企企业的清算中中发现，丙企企业保温、门门窗栏杆及采采暖工程已经经包含在主体体大包合同范范围内，却又又重新同其他他施工单位签签署了施工合合同并支付了了相关款项。。最终通过调研研走访和资金金流检查，发发现保温、门门窗栏杆和采采暖工程的合合同为虚假合合同，款项支支付为虚假支支付，发票为为虚假发票。。该部分对应应成本不允许许在清算中扣扣除。房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查1、检查建安发发票是否是项项目所在地开开具？——如何认定项目目所在地？——项目跨区怎么么办？——对方拒绝开具具怎么办？房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查2、检查材料销销售发票是否否缴纳建筑业业营业税？——如何认定材料料与设备？——如何区分甲供供材与甲控材材？——应在何时补税税比较合适？？——装饰材料是否否补税？——销售自产货物物同时提供建建筑业劳务是是否补税？房地产企业成成本涉税风险险与检查三、成本合规规票据检查3、检查利息税税前扣除合规规票据（1）、检查账务务中列支的借借款类型（2）、检查民间间借贷利息率率（3）、检查民间间借贷利息是是否列支及列列支凭据（4）、检查利息息资本化的情情况与关键点点（5）、检查关联联方借款情况况及账务处理理（6）、检查有无无集团转贷业业务（7）、检查有无无个人借款公公司使用情况况（8）、检查金融融机构财务顾顾问费的列支支情况（9）、检查有无无委托贷款及及其利息列支支凭据房地产企业成成本涉税风险险与检查三、成本合规规票据检查4、检查发票是是否及时取得得——开发商应在什什么时候取得得成本发票？？——最迟在什么时时候必须取得得成本发票？？——如果没有及时时取得怎么办办？房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查5、检查无发票票部分成本是是否真实合理理案例某房地产企业业同国有企业业签署合作协协议，约定国国有企业将其其划拨用地交交给房地产公公司开发，国国有企业取得得1亿元货币和10000平方米商铺。。后房地产企企业通过政府府招拍挂取得得该块土地，，并最终支付付了相关货币币和房屋。请问双方如何何进行涉税处处理？房地产企业成成本风险自查查与检查四、成本计算算与分摊方法法检查1、不同项目之之间的共同成成本分摊2、同一项目不不同分期共同同成本分摊3、同一项目不不同成本对象象设置4、不同成本对对象共同成本本分摊房地产企业成成本风险自查查与检查四、成本计算算与分摊方法法检查该部分重点检检查：1、不同同项目目之间间成本本归集集错乱乱，导导致成成本不不匹配配；2、不同同分期期之间间成本本归集集错乱乱，有有意调调节不不同分分期和和年度度的成成本关关系；；3、不同同成本本对象象之间间成本本核算算混乱乱，有有意调调节不不同成成本对对象之之间成成本配配比，，且无无正当当理由由；4、统一一成本本对象象在完完工产产品与与未完完工产产品之之间进进行成成本调调配，，以影影响当当期损损益，，且无无正当当理由由。5、自用用房产产和销销售房房产之之间成成本划划分不不合理理，人人为增增加销销售房房产成成本且且无正正当理理由。。房地产产企业业成本本风险险自查查与检检查五、成成本证证据链链条检检查合同付款发票决算报报告进度验验收报报告其他证证据开发成成本特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧一、开开发主主体与与核算算主体体风险险利益主主体法律主主体会计主主体纳税主主体开发主体特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧一、开开发主主体与与核算算主体体风险险1、异地地运营营开发发主体体设置置风险险与技技巧——项目部部——分公司司——子公司司——非关联联公司司特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧一、开开发主主体与与核算算主体体风险险2、开发发主体体改变变的风风险与与技巧巧案例一一某房地地产企企业以以集团团公司司名义义向地地方政政府申申请拿拿地，，并已已经以以集团团公司司名义义做了了立项项和招招拍挂挂，签签署了了《国有土土地使使用权权出让让协议议》，现决决定在在该地地设立立全资资子公公司开开发土土地，，请问问如何何操作作？特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧一、开开发主主体与与核算算主体体风险险2、开发发主体体改变变的风风险与与技巧巧案例二二甲房地地产企企业参参与政政府城城中村村项目目，已已取得得政府府城改改办批批文，，作为为投资资主体体参与与城改改。在在拿地地前决决定以以关联联公司司乙公公司取取得开开发土土地，，甲公公司负负责安安置房房建设设。请请问如如何操操作？？特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧二、合合作开开发中中的成成本风风险与与技巧巧——合作开开发的的三个个关键键节点点——不同合合作开开发模模式的的分类类——常见合合作开开发的的成本本问题题特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧三、买买卖楼楼花中中的成成本风风险与与技巧巧——什么是是买卖卖楼花花——买卖楼楼花：：公开开还是是不公公开——买卖楼楼花中中的土土地成成本问问题——买卖楼楼花中中的开开发成成本问问题特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧四、代代建项项目中中的成成本风风险与与技巧巧——什么是是代建建——代建与与合作作开发发——代建中中的成成本问问题特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧五、BT中的成成本风风险与与技巧巧——什么是是BT——BT如何纳纳税——BT中的成成本问问题特殊情情况下下的成成本管管理风风险与与技巧巧六、投投资中中的成成本风风险与与技巧巧——投资是是否视视同销销售——投资如如何纳纳税——真投资资与假假投资资房地产产成本本管理理与清清算风风险房地产产成本本均衡衡管理理与纳纳税筹筹划一、所所得税税成本本管理理与清清算风风险——所得税税成本本管理理——所得税税清算算——会计处处理与与所得得税汇汇算清清缴的的关系系风险险房地产产成本本管理理与清清算风风险二、土土地增增值税税成本本管理理与清清算风风险——土地增增值税税成本本管理理——土地增增值税税清算算房地产产成本本管理理与清清算风风险三、土土地增增值税税成本本与所所得税税成本本比较较土地增值税所得税取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发成本土地征用及拆迁补偿包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产产成本本管理理与清清算风风险三、土土地增增值税税成本本与所所得税税成本本比较较土地增值税所得税开发成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等房地产产成本本管理理与清清算风风险三、土土地增增值税税成本本与所所得税税成本本比较较土地增值税所得税开发成本基础设施建设费开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出房地产产成本本管理理与清清算风风险三、土土地增增值税税成本本与所所得税税成本本比较较土地增值税所得税开发成本开发间接费直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等房地产产成本本均衡衡管理理与纳税税筹划划房地产产成本本均衡衡管理理与纳纳税筹筹划房地产产财税税问题题解决决专家家房地产产企业业财税税筹划划的核核心——成本均均衡管管理开发间间接费费土地及及拆迁迁补偿偿费用用前期工工程费