房地产项目市场调查与预测

房地产市场调调查与分析第一节房房地产市场场营销信息系系统第二节房房地产市场场调查第三节房房地产市场场预测本章要点了解房地产营营销信息系统统的重要性掌握房地产市市场调查的概概念、原则和和方法熟悉房地产市市场预测的相相关内容掌握房地产市市场信息的概概念第一节房地地产市场营销销信息系统一、房地产市市场信息的概概念与作用二、房地产市市场营销信息息系统一、房地产市市场信息的概概念与作用（一）房地产产市场信息的的概念（二）房地产产市场信息的的特征（三）房地产产市场信息的的作用（一）房地产产市场信息的的概念房地产市场信信息是指在一一定时间和条条件下,反映房地产市市场及其发展展变化规律和和状况的知识识、消息、情情报和资料的的总称。具体包括：房地产市场供供求信息、房房地产市场行行情信息、房房地产市场营营销环境信息息、房地产市市场交易信息息、房地产市市场反馈信息息。（二）房地产产市场信息的的特征1.社会性2.多渠道、多层层次性3.具灵敏性、时时效性、流动动性（三）房地产产市场信息的的作用1.是房地产企业业经营决策的的重要依据2.是沟通房地产产供需联系的的桥梁和工具具3.是房地产企业业经营活动的的直接动力和和获得经济效效益的重要源源泉二、房地产市市场营销信息息系统房地产市场营营销信息系统统就是指房地地产市场营销销信息联系的的渠道,并且能形成组组织管理系统统。房地产营销信信息系统的重重要性？房地产营销信信息系统的构构成？（一）房地产产营销信息系系统的重要性性是充分实现房房地产市场营营销信息价值值的必要条件件是实现信息共共享的保证是各种信息的的载体（二）房地产产营销信息系系统的构成四个子系统：：1.内部报告系统统2.市场营销情报报系统3.市场营销调研研系统4.市场营销分析析系统1.内部报告系统统房地产企业的的内部报告系系统是最基本本的信息系统统,是企业营销决决策者最初使使用的信息系系统。内部报告系统统是以内部会会计系统为主主,该系统的主要要工作任务是是向管理人员员提供有关销销售、存量、、成本、现金金流程、应收收账营状况的的信息。通过分析这种种信息,管理人员可以以发现重要的的机会和问题题。2.市场营销情报报系统内部报告系统统提供正在发发生的数据,是实际资料，，而市场营销销情报系统提提供的却是偶偶发事件资料料。所谓市场营销销情报系统，，是指房地产产营销管理人人员用以了解解有关外部环环境发展趋势势的信息的来来源与程序。。借助该系统,将环境新发展展的信息传递递给有关管理理人员。房地产业一般般比较重视普普查资料、各各房地产企业业的统计资料料及房地产市市场研究这三三个面。3.市场营销调研研系统在房地产企业业市场营销活活动中,除了内部报告告系统市场营营销情报系统统外,还需要对特定定问题和机会会作重要研究究。这就需要进行行房产市场调调查、产品偏偏好测试、销销售预测或广广告效果研究究等等。房地产市场调调研统的主要要任务就是系系统设计、收收集、分析和和提出数据资资料以及提出出与房地产企企面临特定的的营销状况有有关的调研结结果。4.市场营销分析析系统其主要任务是是从改善经营营或取得最佳佳经济效益的的目的出发,通过分析各种种模型,帮助房地产市市场营销管理理人员分析复复杂的市场营营销问题。它包括一些先先进的统计程程序和模型,借助这些程序序和模型,可以从信息中中发掘出更精精确的调研结结果。第二节房地地产市场调查查一、房地产市市场调查的概概念二、房地产市市场调查的内内容三、房地产市市场调查的程程序四、房地产市市场调查的方方法五、房地产市市场调查问卷卷设计一、房地产市市场调查的概概念1.房地产市场调调查的概念2.房地产市场调调查的原则1.房地产市场调调查的概念房地产市场调调查是指以房房地产市场为为对象,运用科学的方方法,有针对性地、、系统地收集集、整理、分分析和研究与与房地产项目目相关的市场场信息,为企业组织策策划合理的房房地产营销方方案提供客观观依据的过程程。房地产市场调调查是的重要要性企业投资决策策的基础是项目成功销销售的保证是企业科学管管理的工具2.房地产市场调调查的原则真实性原则全面性原则时效性原则经济性原则创造性原则二、房地产市市场调查的内内容（一）一般内内容1.房地产市场营营销环境调查查2.房地产市场需需求调查3.房地产市场供供给调查4.房地产市场竞竞争项目调查查二、房地产市市场调查的内内容（一）一般内内容2.房地产市场需需求调查需求状况影响因素消费者的购买买能力消费者的购买买动机二、房地产市市场调查的内内容（一）一般内内容3.房地产市场供供给调查供给状况竞争对手的现现状关联行业的发发展二、房地产市市场调查的内内容（一）一般内内容4.房地产市场竞竞争项目调查查产品特征价格策略营销渠道促销方式二、房地产市市场调查的内内容（二）不同营营销阶段的调调查内容1.项目定位阶段段2.销售准备阶段段3.销售阶段二、房地产市市场调查的内内容（二）不同营营销阶段的调调查内容1.项目定位阶段段地块现状调查查、通状况调调查、周边景景观调查、商商务圈和商圈圈调查、区域域基本信息调调查、客户产产品需求调查查二、房地产市市场调查的内内容（二）不同营营销阶段的调调查内容2.销售准备阶段段竞争项目基本本信息调查竞争项目销售售信息调查客户需求和接接触媒体习惯惯调查二、房地产市市场调查的内内容（二）不同营营销阶段的调调查内容3.销售阶段推广调查和测测评成交客户问卷卷调查销售难点调查查三、房地产市市场调查的程程序1.准备阶段2.实施阶段3.总结阶段三、房地产市市场调查的程程序1.准备阶段确定调查目标标初步收集信息息制定调查计划划参见，教材117-119三、房地产市市场调查的程程序2.实施阶段建立调研组织织收集已有信息息开展实地调研研三、房地产市市场调查的程程序3.总结阶段整理分析资料料撰写调查报告告四、房地产市市场调查的方方法（一）按调查查范围分1.普遍调查2.抽样调查（二）按具体体调查方法分分1.观察法2.访问法3.实验法（三）现场踩踩盘四、房地产市市场调查的方方法2.观察法直接观察法实际测量法行为记录法3.实验法1.访问法面谈访问电话访问邮寄访问留置访问网络访问五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计要求求2.问卷设计步骤骤3.问卷的一般构构成4.问题设计技术术五、房地产市市场调查问卷卷设计1.问卷设计要求求主题明确重点突出设问具体可接受性简明扼要可分析性五、房地产市市场调查问卷卷设计2.问卷设计步骤骤问题的设计与与选择确定问题的顺顺序问卷的初步测测试与修改五、房地产市市场调查问卷卷设计3.问卷的一般构构成目的说明问卷主题部分分被调查者的基基本情况五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计技术术⑴设置问题的形形式Ⅰ.封闭式提问①两项选择法②多项选择法③程度评定法④语意差别法Ⅱ.开放式提问①自由式②语句完成式③字眼联想式④顺问式⑤过滤法五、房地产市市场调查问卷卷设计4.问题设计技术术⑵设计问题注意意事项①避免提一般性性的问题②避免用不确切切的词③避免引导性的的提问④问题要考虑时时效性⑤避免提可能令令被访者感到到难堪、禁忌忌和敏感的问问题⑥问题的顺序⑦答案要互斥、、穷尽第三节房地地产市场预测测一、房地产市市场预测的概概念二、房地产市市场预测种类类三、房地产市市场预测的内内容四、房地产市市场预测的程程序五、房地产市市场预测的方方法一、房地产市市场预测的概概念房地产市场预预测是房地产产企业在市场场调查的基础础上,利用已获取的的各种信息资资料,运用科学的方方法和手段,对影响房地产产市场发展变变化的各种因因素进行综合合分析,对各种条件下下市场的发展展趋势及其状状态进行估计计和判断,从而为房地产产企业的经营营决策提供依依据。房地产市场预预测的作用减少由于市场场的不确定性性而给房地产产企业所带来来的市场风险险是房地产企业业进行决策的的基础可以提高房地地产企业的经经济效益,实现房地产经经营管理的科科学化二、房地产市市场预测种类类1.按预测对象的的范围划分，，分为宏观预预测和微观预预测2.按预测对象的的时间划分，，分为长期预预测、中期预预测和短期预预测3.按预测对象的的性质划分，，分为定性预预测和定量预预测三、房地产市市场预测的内内容房地产市场需需求量预测市场占有率的的预测技术发展预测测产品生命周期期预测销售前景预测测资源预测市场价格预测测房地产市场竞竞争预测四、房地产市市场预测的程程序1.确定预测对象象和任务2.选择预测方法法3.确定预测人员员,拟定预测计划划4.收集和整理资资料5.建立预测模型型,并进行分析评评价6.数据处理并估估计误差7.审查预测结果果并予以校正正五、房地产市市场预测的方方法1.定性预测方法法2.定量预测方法法五、房地产市市场预测的方方法1.定性预测方法法定性预测方法法又称为经验验判断法。它它是根据已掌掌握的历史资资料和现实材材料,凭借个人的经经验、知识和和分析判断能能力,对预测对象未未来发展趋势势作出性质和和程度的判断断。常用的定性预预测方法有：：⑴经理人员意见见法⑵销售人员意见见综合法(3)顾客意见法(4)特尔菲法五、房地产市市场预测的方方法2.定量预测方法法（1）时间序列法法移动平均法（（简单、趋势势）指数平滑法（（一次、二次次、三次）（2）回归分析法法阅读资料某公司城市住住宅商品房市市场调查问卷卷房地产市场调调查报告案例例北京市居民住住房与需求市市场调查问卷卷重庆市某住宅宅项目的全面面市场调研报报告思考题（作业业题）一、名词解释释：1.房地产市场信信息2.房地产市场调调查二、简答题：：1.房地产市场信信息的特征和和作用有哪些些？2.房地产市场营营销信息系统统由哪些方面面的构成？3.房地产市场调调查的基本程程序有哪些？？4.房