房地产项目定位培训讲解

一文文彻彻底底明明白白：：高高大大上上的的房房地地产产项项目目是是如如何何定定位位的的？？廊坊坊伟伟联联置置业业房房地地产产经经纪纪有有限限公公司司本报报告告为为伟伟联联置置业业独独创创知知识识产产权权，，未未经经书书面面许许可可，，本本报报告告的的任任何何部部分分都都不不可可被被擅擅自自引引用用、、复复制制、、传传播播及及扩扩散散。。第一一章章第二二章章第三三章章第四四章章土地地研研究究市场场研研究究项目目定定位位四四大大关关键键定位位的的过过程程及及重重点点第五章定位位的的四四种种逻逻辑辑①不不同同企企业业、、紧紧邻邻项项目目，，相相似似指指标标，，一一线线之之隔隔如何何差差异异化化开开发发？？②同同一一企企业业、、相相同同区区位位，，如何何避避免免同同室室操操戈戈？？③同同一一企企业业，，不不同同区区位位，，相相似似定定位位，，如何何避避免免竞竞争争？？④地地王王项项目目，，成成本本高高企企，，资资源源平平平平，，甲甲方方期期望望甚甚高高，，问问题题多多多多，，该从从哪哪个个角角度度思思考考？？如如何何一一步步步步解解决决问问题题。。。。。。项目目定定位位思思考考过过程程项目目定定位位思思考考过过程程：：是不不断断逼逼定定和和耦耦合合的的过程程第一一章章土地地研研究究土地地研研究究第一一章章要点点与与方方法法：：土土地地研研究究土地地研研究究第一一章章区域域规规划划：：土地地研研究究的的重重点点内内容容土地地研研究究第一一章章区域域价价值值平平台台决决定定了了项项目目打打造造的的方方向向土地地研研究究第一一章章挖掘掘区区域域价价值值的的四四种种方方法法土地地研研究究第一一章章土地地研研究究初初步步成成果果第二二章章市场场研研究究市场场研研究究第二二章章三大大研研究究重重点点事实实－－－－观观点点－－－－建议议市场场研研究究第二二章章第一一节节市场场基本本面面分分析析市场场研研究究第二二章章第二二节节竞争争分析析市场场研研究究第二二章章竞争争分分析析的的工工作作要要点点市场场研研究究第二二章章链接接知知识识点点1：SWOT战略略工工具具（（项项目目+环境境+竞争争）SWOT分析析的的价价值值要要素素具体体地地说说，，针针对对一一个个地块块的价价值值要要素素包包括括：：•地地段段要要素素————地地段段/片区认知知度/周边配套套（商业业/教育）/交通等（（可总结结为便利利性/成熟度/知名度））•环境要要素———自然环环境/四至景观观/社会人文文环境（（噪音））等（可可判定资资源的程程度：稀稀缺、良良好还是是匮乏））•地块要要素———地形地地貌/规模/技术经济济指标等等（可判判断产品品的可发发挥空间间）•开发商商要素———目标标/开发商品品牌/可利用资资源等针对一个个即将销销售的项目与地块的的主要差差别在于于增加了了产品因因素：•产品因因素———产品/户型/自身配套套/昭示性等等对于一个个大盘的后后续阶段，需需要增加加项目要要素的判判断：•项目要要素———口碑/人气/项目知名名度/客户群体体/前期售价价/前后产品品差异性性/物业管理理等市场研究究第二章链接知识识点2：竞争横道道图市场研究究第二章链接知识识点3：波浪图市场研究究第二章链接知识识点4：二维坐标标图市场研究究第二章链接知识识点5：雷达图市场研究究第二章第三节产品分析市场研究究第二章第三节产品分析市场研究究第二章客户研究究客户研究究方法：：客户访谈谈、专业业访谈、、专家访访谈市场研究究第二章客户研究究客户细分分：家庭生命命周期客户细分分：置业周期期市场研究究第二章客户研究究客户细分分：支付能力力将月平均均消费支支出、房房产情况况与家庭庭年收入入对应市场研究究第二章客户研究究初步成成果通过土地地、市场场、客户户三方面面的研究究,各自导出出产品定定位的某某些方面面特征，，据此可可以初步步描摹产产品定位位轮廓，，制定若若干方案案，再经经过对企企业目标标、相关关案例作作证进行行筛选，，最终得得出切实实可行的的项目定定位。市场研究究第二章企业分析析一般来讲讲，企业业的产品品线战略略是项目目定位的的指导方方针；不不同企业业的不同同发展阶阶段，即即使对于于同一块块土地，，所需要要承担的的企业使使命也不不同，因因此需要要不同的的开发思思路。对对企业的的战略进进行充分分了解和和分析，，以使项项目目标标契合企企业的长长远发展展要求。。市场研究究第二章类比案例例第三章项目定位位的四大大关键项目定位位的四大大关键第三章根据项目目5个要素分分析，定定位结论论基本成成形定位要回回答“给给什么人人、提供供什么样样的社区区/产品”项目定位位的四大大关键第三章客户定位位项目定位位的四大大关键第三章产品定位位1、项目档档次定位位2、物业形形态定位位3、户型定定位4、其他配配套定位位：商业业、会所所、学校校、车库库……成功的月月牙环———最佳佳模式保持现金金牛、明明星、问问题产品品的合理理组合，，实现产产品及资资源分配配结构的的良性循循环。对于企业业来说，，如果能能同时具具有问题题产品，，明星产产品和现现金牛产产品这三三类，就就有希望望保持企企业当前前的利润润和长远远利润的的稳定，，形成合合理的产产品结构构，维持持资金平平衡。项目定位位的四大大关键第三章产品定位位产品定位位之物业业形态1、容积率率确定2、容积率率下物业业形态的的配比产品定位位之户型型定位户型定位位的关键键-----与定位相相匹配,定总价户型区隔隔的标准准------面积差异异与总价价差异户型区隔隔的原则则------户型之间间必须不不可替代代项目定位位的四大大关键第三章定位之最最终评判判以经济测测算判断断项目经经济效益益项目前期期经济测测算不同同于工程程概预算算和房地地产开发发财务。。项目经济济评价的的使命是是模拟一一条现金金流，帮帮助项目目开发者者决策。。第四章定位的过过程及重重点定位的过过程及重重点第四章究第五章定位的四四种逻辑辑定位的四四种逻辑辑第五章第一节传统推导式要点：基基于供求求和价格格定位定位的四四种逻辑辑第五章第二节世联验证式式，思维维导图要点：基基于假设设和能力力的推想想，分类类模型是是关键定位的四四种逻辑辑第五章第三节易居地图式式要点：注注重项目目客户地地图，执执行深度度强，概概念弱计——环艺景观观概念设设计——定位的四四种逻辑辑第五章第四节志纲区域式式要点：基基于供求求和价格格志纲市场场定位座座标系与一般的经经济学家家及市场场营销人人士相比比，王志志刚策划划方法的的一大特特