房地产基金产品设计（共40）

房地产基金产品设计计章节第一章房地产基金背景第二章房地产基金定义第三章房地产开发商融资结构第四章私募房地产基金品种第五章房地产基金团队具备的要素第一章房地产基金背背景◆房地产基金简简介美国是世界上最早早成立房地产投资基基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国国家,20世纪60年代,为解决房地产产投资专业性性要求高、资资金需求大、、地域性强、、流动性差等等不利因素,美国出现了由由房地产专业业机构管理的的房地产投资信信托基金,其在汇集众多多投资者的资资金后进行房房地产投资。。随着房地产产基金运作模模式的不断成成熟和运作规规模的不断扩扩大,当前房地产基基金几乎已经经渗入美国每每一个大中城城市的房产经营活动中。。房地产投资资基金的发展展不仅为广大大投资者提供供一种金融投投资工具,也为房地产业业的发展提供供了高效的融融资渠道,成为连接金融融和房地产两两大行业的纽纽带。美国房地产投投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金金的共同基金组织形式的房房地产投资基基金基本属于于开放式基金金,而采用有限合合伙制度组织织形式的房地地产投资基金金多为封闭式式基金。其中中,以有限合伙制制房地产投资资基金最为普普遍,而采用开放式式基金模式的的相对较少,约占30%。第一章房地产基金背背景有效性◆国内房地产现状第一章房地产基金背背景在经过“黄金金十年”的高高速发展之后后，中国楼市市开始进入产产业结合金融融、资本为王王的时代。房房地产基金开开始加入了这这个资本游戏戏。由于国家对房房地产市场的的调控迟迟不不松，房企融融资通路收窄窄，房地产基基金作为房企企有益资金补补充来源，找找到了滋生的的沃土。业内人士表示示，种种迹象象表明，房地地产基金开始始由纯债权试试图转向股权权，且不满足足于纯债权的的收益，开始始向拿地等前前端环节深入入，与开发商商携手拿地，，分享房地产产开发整个流流程的收益。。但不管以何何种方式，在在持久的楼市市调控背景下下，房地产行行业资本为王王的发展趋势势已越来越明明显，未来房房地产行业必必将形成“地地产加金融””组合模式。。开发商携手基基金才能第一章房地产基金背背景2012年10月30日，保利成都都公司、信保保(天津)股权投资基金金管理有限公公司、四川遂遂宁市河东新新区管委会三三方签署合作作协议，拟在在遂宁市打造造中华养生谷谷生态国际度度假区。资料料显示，该项项目总用地面面积约3000亩，投资总额额约55亿元，规划有有森林湿地运运动休闲基地地、五星级度度假会所、特特色风情小镇镇等。事实上，开发发商与基金的的合作，已经经出现了从以以前的纯债权权向“股加债债”或纯股权权的模式转变变。近期，滨滨江集团与大大股东滨江投投资控股有限限公司旗下的的房地产基金金——普特元腾股权权投资基金首首次合作，以以16.55亿元竞得杭州州市余政储出出(2012)48、49号两块地。根根据协议规定定，该基金出出资50%共8.27亿元，拿地后后与公司采取取股权合作的的方式以各50%的比例成立项项目公司开发发项目。滨江江集团表示，，这种合作方方式可有效减减轻公司拿地地资金负担，，同时也进一一步拓宽公司司融资途径。。预计未来公公司还将进一一步与该基金金以类似方式式合作开发项项目。什么是房地产产基金房地产投资基基金是从事房房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制制度。它可以以被看成是为为投资者从事事其自身的资资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一一种融资形式。房地产产投资基金通通过发行基金证券的方式，，募集投资者者的资金，委托给专业业人员专门从从事房地产或或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳稳定连续性的的收益。基金投资者的收益主要是是房地产基金金拥有的投资资权益的收益益和服务费用用。基金管理者收取代理费用用。第二章房地产基金概概念以获得投资收益为目的的房地地产投资基金金的提供者之之所以不采用用“单个投资资制度”直接接投资房地产项目，而是通通过“集合投投资制度”间间接从事房地产投资，是因为房地地产投资基金金具有流动性性高、变现能力强、集合投资资、专家管理理、分散风险、降低交易成本、运作规范的的特点，具有有“单个投资资制度”所无无与伦比的制制度优势。房地产基金的的优势第二章房地产基金概概念房地产开发商商资金需求线线路图第三章房地产融资结结构国内银行贷款款第三章房地产融资结结构房地产贷款是是指与房产或或地产的开发发、经营、消消费等活动有有关的贷款，，主要包括土土地储备贷款款、房地产开开发贷款、个个人住房贷款款、商业用房房贷款等。尽尽管对于房地地产开发商来来说，贷款受受到国家宏观观政策，特别别是利率政策策的影响很大大，但是就目目前来说，开开发商们的资资金大部分还还是来自于国国内商业银行行贷款。不过过是有的直接接贷款得到，，有的则是间间接贷款得到到。根据对目目前房地产市市场的经营状状况分析，短短期内房地产产融资以银行行为主导的模模式仍不会改改变。一般来来说，国内银银行贷给开发发商的款项主主要是信用贷贷款和担保贷贷款。央行公布的数数据显示，2011年全年，房地地产累计新增增贷款共1.26万亿元，较2010年下降38%。外资贷款第三章房地产融资结结构国内宏观调控控收紧银行对对房地产商的的贷款，使得得合资或外资资房地产商转转向外资银行行贷款，而外外资银行也迅迅速趁虚而入入，以低利率率抢占市场。。但目前而言言，外资贷款款和外商直接接投资资金加加在一起，仅仅占房地产公公司资金来源源很小的一部部分。上市融资理论上讲，公公开上市是昀昀佳途径，因因为直接融资资，可从化解解金融风险，，降低企业融融资成本，改改善企业资本本结构。但是是，房地产企企业上市非常常困难，因为为它的赢利模模式有别于一一般工业企业业，资金流不不连续，呈现现周期性的大大进大出的状状况，难以达达到上市要求求，如要求设设立满3年，有昀近3年可比性的盈盈利，发行人人业务和管理理层近3年未变等。上上市曾是房地地产企业梦寐寐以求的一条条融资渠道，，但是在1994年宏观调控的的大背景下，，中国证监会会决定暂不接接受房地产开开发企业的上上市申请，直直到2001年初才解除了了这一禁令。。在我国，大大部分房地产产企业都是通通过买壳、重重组来上市。。房地产企业业通过上市可可以迅速筹得得巨额资金，，且筹集到的的资金可以作作为注册资本本永久使用，，没有固定的的还款期限，，因此，对于于一些规模较较大的开发项项目，尤其是是商业地产开开发具有很大大的优势。一一些急于扩充充规模和资金金的有发展潜潜力的大中型型企业而言，，买(借)壳上市进行融融资是十分不不错的融资渠渠道。第三章房地产融资结结构第三章房地产融资结结构2012年全球共有425家企业上市，，合计总融资资823.43亿美元，平均均每家企业融融资1.94亿美元。其中中，中国企业业共有201家上市，总融融资额为263.27亿美元，占全全球上市数量量的47.3%和总融资额的的32.0%。发行债券第三章房地产融资结结构公司债券相对对于股权融资资有发行程序序相对简单，，融资资金用用途限制比较较少等特点。。在西方成熟熟的资本市场场中，通过发发行公司债券券募集资金已已成为企业筹筹资的主要手手段。房地产信托第三章房地产融资结结构在银行信贷收收紧的情况下下，房地产信信托迅速成为为近年来异常常活跃的房地地产融资方式式。我国的房房地产信托是是指信托公司司接受委托经经营、管理和和处分的财产产为房地产及及相关财务的的信托。中国国的房地产信信托概念较为为宽泛，可以以是REITs模式，也可以以是贷款信托托、优先购买买权信托、财财产权信托、、受益权转让让信托等等。。据记者的不完完全统计，2012年全年房地产产信托产品发发行数量达648只，募集资金金总额为1531亿元，和2011年相比出现大大幅下降。用用益信托数据显示，2011年房地产信托托发行数量为为984只，总规模为为2728亿元。投资基金第三章房地产融资结结构投资基金是基基金公司靠发发行投资基金金股份或受益益凭证等形式式向社会募集集资金，投资资房地产企业业为投资对象象，获得的净净收益分配给给广大投资者者的一种集合合投资模式。。投资基金是是按照共同投投资、共享收收益、共担风风险的基本原原则，以基金金方式将各个个投资者彼此此分散的资金金集中起来，，交由投资专专家运作和管管理的组织制制度。2012年房地产基金金规模预计将将超2000亿元。并购是全部或或部分受让房房地产公司股股权，相应获获得房地产公公司名下财产产的所有权，，包括其开发发的房地产项项目。公司收收购不同于单单纯的项目转转让，除公司司拥有项目的的合法性需要要关注外，房房地产公司已已成立以收购购公司方式获获得项目开发发权的可行性性。并购融资指在在企业拟收购购其他企业进进行结构调整整和资产重组组时，以被收收购企业资产产和未来收益益做抵押，从从金融机构（（银行、证券券公司、投资资基金等）筹筹集资金的活活动，一般借借入金额为总总金额的70%，其余为自有有资金。这种种方式杠杆率率高，十分适适合资金不足足又急于发展展的企业。对对于开发企业业，用优质物物业置换被收收购的劣质物物业，通过系系统化的资本本运作提升物物业，会取得得显著的经济济效益。第三章房地产融资结结构并购融资合作开发房地产合作开开发是指具有有土地使用权权、开发资质质、建设资金金等要素的不不同当事人之之间共同出资资、共同经营营、共担风险险、共享利益益的合作建房房行为，是一一种房地产开开发的联合经经营行为。这这种合作方式式不限于一方方出地、另一一方出资，也也可以双方共共同出地出资资。联合开发能够够有效降低投投资风险，实实现商业地产产开发、商业业网点建设的的可持续发展展。在确保控控股（绝对或或相对）的条条件下成立项项目公司，开开发商同意把把项目开发权权无条件的转转移到项目公公司名下，开开发经营行为为以项目公司司为核心运转转。出资方是是项目投资方方，项目公司司是项目的开开发商。合作作方包括大型型房地产开发发或运营商、、大型零售商商、有向房地地产扩张意图图的战略投资资商或开发型型的国际地产产基金等。联联合开发的法法律关系比较较复杂，司法法实践中认定定不一，在合合作过程中对对于合作方式式、责权利、、股权安排、、治理结构等等各方面要约约定清楚。第三章章房地产产融资资结构构万科合合作开开发万科董董事长长王石宣称，，2014年销售售额有有望突突破2000亿元。。从2010年实现现年销销售额额千亿亿到2014年突破破2000亿，4年时间间年销销售额额翻倍倍的目目标，，需要要靠合合作开开发的的模式式才能能得以以实现现。万科2010年超千千亿销销售规规模的的背后后，是是其超超过六六成项项目来来自合合作伙伙伴的的共同同担当当，这这种合合作开开发模模式在在万科科过冬冬的2012年被再再次寄寄予厚厚望，，达1412亿。第三章章房地产产融资资结构构房地产产基金金类型型第四章章私募房房地产产基金金产品品公司型型房地地产基基金公司型型房地地产基基金是是以《公司法法》为基础础设立立、通通过发发行基基金单单位筹筹集资产并投资资于房房地产产的基基金。。其认认购人人和持持有人人是基基金的的股东，享有有股东东所应应享有有的一一切利利益，，同时时也是是基金公公司亏损的的最终终承担担者；；其发发起人人可以以自己己管理理基金金，也也可以以从组组织之之外聘聘请基基金管管理公公司进进行基基金的的投资管管理。契约型型房地地产基基金契约型型房地地产投投资基基金又又被称称作信托型型基金金，是指指以信托法法为基础础，根根据当当事人人各方方订立立的信托契契约，由基金发发起人人发起，，公开发发行基金凭凭证募募集投投资者者的资资金而而设立立的房房地产产投资资基金金。其其最大大特点点是基基金本本身不不是一一个有有法人地位的的公司。契约约型房房地产产投资资基金金三方方当事事人分分别为为：基基金受益人人、基金管管理人人和基金金信托托人。。第四章章私募房房地产产基金金产品品有限合合伙型型房地地产基基金有限合合伙将合伙伙人分分成两两类，，即：：有限限合伙伙人和和普通合合伙人人。对于于有限合合伙公公司而言，，前者者是企企业的的所有有者，，后者者是企业的经营营者。。有限限合伙伙型房房地产产基金金的目目的是是获取取能产产生最最大现金流流量的房地地产，，可能能采取取用现金够买收收益型型房地地产的的策略略。投投资者者的目目的将将决定定有限限合伙伙型房房地产产基金金投资资目的的以及及相应应的策策略。。有限限合伙伙型房房地产产基金金的集集资通通常有有两种种形式式：基基金制制和承承诺制制。第四章章私募房房地产产基金金产品品股权投投资合合伙企企业(有限合合伙)基金结结构：：债型型私募募房地地产基基金第四章章私募房房地产产基金金产品品LP-1LP-2LP-n项目公公司银行资金托托管基金管管理公公司（GP)开发商商或母母公司司土地抵抵押担保股权投投资合合伙企企业(有限合合伙)基金结结构：：权益益型私私募房房地产产基金金第四章章私募房房地产产基金金产品品LP-1LP-2LP-n项目公公司银行资金托托管基金管管理公公司（GP)开发商商股权回回购股权投投资合合伙企企业(有限合合伙)基金结结构：：股+债型私私募房房地产产基金金第四章章私募房房地产产基金金产品品LP-1LP-2LP-n项目公公司银行资金托托管基金管管理公公司（GP)开发商商土地抵抵押担保股权回回购开发商商母公公司股权投投资合合伙企企业(有限合合伙)基金结结构：：平行行私募募房地地产基基金第四章章私募房房地产产基金金产品品LP-1LP-2LP-n项目公公司银行资金托托管基金管管理公公司（GP)开发商商土地抵抵押担保股权回回购开发商商母公公司LP-1LP-2LP-n股权投投资合合伙企企业(有限合合伙1)股权投投资合合伙企企业(有限合合伙2)股权投投资合合伙企企业(有限合合伙)基金结结构：：结构构型私私募房房地产产基金金第四章章私募房房地产产基金金产品品LP-1LP-2LP-n项目公公司银行资金托托管基金管管理公公司（GP)开发商商土地抵抵押担保股权回回购开发商商母公公司开发商商母公公司LP股权投投资合合伙企企业(有限合合伙1)第四章章私募房房地产产基金金产品品举例：：永荣荣基金金交易易结构构举例：：永荣荣基金金产品品第四章章私募房房地产产基金金产品品产品设设计考考虑要要素安全性性：项项目团团队、、项目目赢利利能力力、抵抵押、、担保保收益性性：固固定收收益、、浮动动收益益、固固定收收益+浮动收收益高于银银行存存款、、信托托产品品流动性性：转转让、、抵押押、回回购第四章章私募房房地产产基金金产品品产品设设计考考虑其其它要要素发行对对象：：机构构（财财务投投资、、产业业链整整合））、个个人发行规规模：：2亿以上上发行渠渠道：：私人人银行行、财财富管管理公公司、、协会会、证证券营营业部部、会会所、、商会会、会会计事事务所所、律律师事事务所所发行法法律文文体设设计第四章章私募房房地产产基金金产品品第五章章优秀房房地产产基金金团队队具备备条件件精通：：业务务+法律法法规+财务第五章章优秀房房地产产基金金团队队具备备条件件业务方方面第五章章优秀房房地产产基金金团队队具备备条件件业务细细项序号指标1总用地面积2净用地面积3建筑密度4容积率5绿地率6建筑限高7总建筑面积8地面以上建筑面积8.1高层住宅8.2临街公寓8.3商业8.4社区配套9地面以下建筑面积9.1地下商业9.2地下车库面积10架空层面积11人防面积12户数13停车数量13.1地下13.2地上序号成本项目一、土地费用1

土地综合价金2

补交土地出让金3

土地契税二、前期工程费1可行性研究费2规划设计费3勘测费4规费5三通一平6临时设施7监理费第五章章优秀房房地产产基金金团队队具备备条件件三、建筑安装工程费（一）高层住宅（20-33层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（二）公寓（27层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（三）商业(独立)1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备