房地产全程精细化管理(PPT)

房地产产项目目精细细化管管理开发管管理的的新主主张——““五图一一书””企业管管理关关联因因素分分析图图设计管管理关关联因因素分分析图图管理施施工关关联因因素分分析图图设计与与成本本管理理因果果分析析图成本管管理与与管理理成本本分析析图房地产产项目目全程程运作作指导导书状景现愿管做大难点点业绩绩资源源机制制基础础方法法途径径规范化化运作作关联业业务多项目目运作作资本市市场稳健发发展互利互互惠复制/创新资金运运作获利能能力运作模模式组织构构架决策机机制预警机机制淘汰机机制描述述政府关关系融资渠渠道土地储储备管理团团队控制能能力员工素素质激励机机制多元化化运作作品牌输输出异地管管理资源管管理塑造品品牌机构构企业管管理关关联因因素分分析图图理做强标准化化运作作企业规规模成本管管理技术管管理开发速速度开发规规模职能能平衡衡研究究评审审知识识专题题防范范技术术研研发发技术术配配合合功能能缺缺陷陷交叉叉出出错错新技技术术应应用用生态态住住宅宅节能能设设计计报建建/验收收设计计进进度度设计计深深度度原则则性性符合合性性完整整性性基地地环环境境政策策环环境境市场场环环境境赢利利模模式式设计计限限额额功能能性性感观观缺缺陷陷交楼楼索索赔赔技术术管管理理营销销/策划划菜单单式式装装修修控制制设计计管管理理关关联联因因素素分分析析图图设计计工工期期技术术服服务务设计计质质量量施工工管管理理成本本管管理理设计计费费用用设计计合合同同设计计顾顾问问IⅣⅡⅢ进质量过程程难点点界面面协调调造价价方法法投入入通病病防防治治样板板制制生产产设设备备质量量监监督督体体系系开工工验验收收封杀杀变变更更杠杆杆调调节节结算算管管理理变更更频频繁繁图纸纸问问题题自然然因因素素例外外事事件件关键键线线路路样板板间间展展示示要素素管理理依依据据管理理目目标标管理理重重点点管理理工工具具资金金短短缺缺甲方方变变更更交叉叉作作业业面面建筑筑材材料料质量量控控制制体体系系预审审制制造价价管管理理管理理交交底底干扰扰施工工管管理理关关联联因因素素分分析析图图度合同手续不不全索赔防防范行政许许可支付管管理计价模模式选择失失误管理理成本本管建筑筑准入入成果果方便验验收材料选选择结构选选型荷载取取值空调/通风消防工程电梯选型建筑平面设计服务专业接口设计深度图纸指标计算书设计设计作品设计资质设计取费合作精神设计限额功能缺陷电子文件地基处理结构布置截面取值建筑风格水电工程质量设计与成本本管理因果果分析图理设计质量构造设计错漏碰缺建筑立面建筑材料结构设备建筑取费设计进度成本管理管理成本隐模式运作事前措施企业建设项目竞争环境平衡工具目标指标分解淘汰机制建设费用业务费用资源库工作模板管理软件资金流产品研发诚信信经经营营集权权/分权权过失失成成本本决策策成成本本区域域差差异异显性性资源源整整合合团队队建建设设规范范化化管管理理信息化化管理理品牌推推广守法经经营国企／／民企企营销费费用管理费费用奖罚机机制性价比比数据库库理念成本管管理与与管理理成本本分析析图性事中文化建建设成本分分摊独立/合作运营成成本时间成成本企业战战略房地产产项目目全程程运作作指导导书内容机会选选择启动项项目开工与建设设营销与策化化验收与交楼楼财税管理选地要点：：宗地资料料、土地成成本、产权状况、、开发价值值可行性研究究：技术比比选、经济济比选经营管理：：合作方式式比选、融融资方式比比选、管理模式比比选企业外部：：立项、报报建、报批批企业内部：：组建项目目公司、筹筹措启动资资金、选择合作伙伙伴外部：接受受政府监督督与指导内部：质量量、进度、、投资、安全生产与与文明施工工管理外部：进行行单项和综综合验收，，办理产权权登记内部：加强强核算，保保障资金供供给交楼：验收收后交楼，，进行售后后服务和物物业管理外部：接受受政府的财财、税监督督与检查；；接受股东或或银行的监监督外部：办理理预售证内部：在售售价与销售售速度之间间寻求平衡衡准备实施企业管理的的新主张——“五图一书””管理组织参参考图管理需求分分析图管理目标控控制图管理水平测测试图管理文化剖剖析图绩效考核白白皮书管理组织规规划图内容依据选择管理跨度空间跨度单项目管理理多项目管理理行业跨度多元化经营营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问问项目托管管当地运作作异地运作作管理需求求分析图图人才人才难求求资源内容工作环境境中小企业业工作待遇遇合作资源源管理工具中小城市企业承受能力力新老员工矛盾盾适应环境融入文化传播先进理念念促进管理提升升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂质量管理目标控控制图计划决策赢利选择面积最大化化利润最大化化盘活现金流流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建施工环节重大技术变变更材料/设备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进度）摩擦（利润）市场整体水平提提升开发成本上上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水平测测试图观察旁听了解访谈技术管理成本管理已建项目实实物拟建项目图图纸文件库/信息库技术软件/管理软件沟通水平专业水平内部例会外部专题会会评标会评审会控制能力赢利利能能力力成本本指指标标资金金平平衡衡销售售均均价价销售售速速度度管理理制制度度较适适用用管理理文文化化员工工价价值值观观员工工忠忠诚诚度度内容容不适适用用管理理文文化化剖剖析析图图文化化内内涵涵经营营哲哲学学管理理导导向向文化化特特点点文化化功功效效内容企业业发发展展：：成成长长速速度度/成长长管管理理价值值分分配配：：股股东东/员工工/合作作者者/客户户利利益益分分配配重结结果果/重过过程程对员员工工的的基基本本假假设设老板板文文化化>团队队文文化化-4团队队文文化化>老板板文文化化导向向作作用用：：引引导导员员工工看看什什么么?怎么么看看?凝聚聚作作用用：：告告诉诉员员工工想想什什么么?怎么想想?规范作作用：：规范范员工工做什什么?怎么做?绩效管理理白皮书书考核方式式目标经营营（无免免责条件件）目标管理理（有免免责条件件）不可抗力力：拆迁迁/报建/政策/资金配合责任任：主办办与协办办部门计划管理理显性成本本：工程程成本、、期间成成本隐性成本本：过失失成本、、决策成成本成本管理理考核指标标考核效果果考核管理理体系考核管理理目的内容设计管理理技术——“五图一书书”外部管理理合作关关系图内部管理任务务分配图设计文件评审审控制图设计市场现状状分析图设计质量管理理分析图设计发包操作作建议书外部管理合作作关系图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查专项设计总图、建筑结构水、电、暖通通消防人防土建工程：深深基坑支护、、幕墙、钢结结构、预应力结构、、网架、地基基处理装修与景观：：园林、绿化化、室内外装装修、标识、景观照照明公用工程：供供水、供电、、供热、通讯讯、煤气、智能化、市政政道路与管网网、发电机及环保、停车车交通系统、、中水系统等等综合：厨房设设备及环保、、体育设施（泳池、运动动场地等）表示合同关系系表示协作关系系表示协调关系系内部管理任务务分配图内容技术管理技术配合研究设计产品品评审设计成果果报建配合（熟悉报建、报报批工作程序序）招标配合（提供技术参参数与质量标标准）销售配合（楼书与模型型制作把关、、编制使用说说明书）施工配合（审核技术联联系单、填写写工地处理卡）验收配合（编制竣工图图）总结设计经验验新技术新材料料信息库设计资源信息息库成本控制数据据库装修、园林消防、人防水电、通风建筑、结构成本控制缺陷控制技术创新设计文件评评审控制图图原则性评审符合宗地规规划指标符合强制性性规范有效性满足设计任任务指标满足设计深深度要求满足设计技技术措施要要求符合性评审完整体图纸蓝图电子文件计算书预留专业间间的信息接接口投资控制限额设计指指标投入与产出出比选缺陷防范功能缺陷风格不协调调专业交叉出出错综合性评审防灾(消防、人防防、抗震、、防风、防防洪、防滑坡坡、避开高高压走廊））节能、环保保内容设计市场现现状分析图图方案创新能能力强企业分类施工图实施施能力偏弱弱设计质量较较高经营理念以创新作为为核心竞争争力以品牌和市市场份额保保持领先地地位以服务赢得得客户以低价获得得任务内部管理管理的差异异-5设计师的职职业操守知名设计事事务所创新能力一一般复制能力强强质量参差不不齐甲、乙级设设计院炒更一族内容设计质量管管理分析图图过程管理内容管理冲突完整性装修标准与与施工发包包的矛盾装修标准与与施工图审审查的矛盾盾广义质量设计浪费、、保守风格不协调调管理依据法律合同中间成果控制经济技技术指标-6满足足功功能能外外观观要要求求技术术规规范范技术术措措施施开发发商商：：施施工工图图作作业业指指导导书书设计计院院：：设设计计要要求求调调查查问问卷卷功能能缺缺陷陷、、感感观观缺缺陷陷设计计发发包包操操作作建建议议书书发包模式内容平行发包分段发包概念设计施工图设计专项设计深基坑支护二次深化设计计：外立面、、幕墙、门窗窗合同组成合同文本合同附件设计任务书设计承诺书设计人员更换换限额设计承诺诺施工配合承诺诺控制要素质量控制关键控制点设计深度用户变更：初初期/中期/晚期变更技术配合概念设计与施施工图设计平行发包专业业交叉配合设计技术管理理——“五图一书”项目基地环境境分析图概念设计任务务书模板景观设计任务务书模板住宅规划设计计指标图住宅节能设计计控制图项目赢利模式式建议书项目基地环境境分析图内容约束条件区位条件中心区城郊结合部郊区资源利用山地滨水劣势规避直观：看、听听、闻勘察：复杂地地质条件、地地下管线、文文物项目条件规划控制开发条件容积率、总高高度、层数、、退让间距施工环境创新空间用好资源钻好空子基地条件面积、形状、、地形、朝向向概念设计任务务书模板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状图纸：宗地位位置/面积/形状/四至图照片：环境/地貌/配套/交通开发强度：建建筑密度/容积率/道路/停车/限高/退红线开发配套：生生活配套/人防配套开发档次/营销主题开发顺序/开发配套规划要点项目定位设计指标：住住宅总面积/户型比例/户型面积/配套面积/层数/层高空间形态：建建筑体量/建筑风格/建筑景观物管要求：主主次入口/道路/交通/停车管理一般项目规划：总图/交通分析图/景观分析图单体：典型住住宅平、立面面图/效果图重要项目：视视线分析/建筑模型/三维动画景观设计任务务书模板内容项目资料设计要点成果要求方案设计质量/深度施工图设计建筑规划成果果文件：总平平面/竖向设计/道路交通/主次入口/单体设计/效果图营销卖场包装装要求：营销销主题/销售展示路线线功能要要求：：观赏赏性/参与性性/识别性性/安全性性/生态性性成本要要求：：一类类二类类三类类景区区造价价指标标硬景：：园建建、造造型小小品、、水景景、灯饰、、家私私单方造造价软景：：乔木木、灌灌木、、花卉卉、植植被住宅规规划设设计指指标图图内容宗地设设计要要点规范/技术措措施均好性性用地红红线建筑退退红线线距离离综合技技术经经济指指标消防交通建筑综合管管线平平衡容积率率停车位位绿化率率建筑高高度面积计计算规规则防火扑救道路停车日照间间距通风、、采光光住宅节节能设设计控控制图图内容强制使用推荐使用控制窗墙比比提高气密性性保温隔热门窗提高保温性性能玻璃厚度框料绝热措措施块料铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反射射性能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵节能精装修交楼楼资源节约项目赢利利模式建建议书开发价值值容积率不不变，建建筑密度度比选资源分配配内容商住楼纯住宅容积率不不变，开开发节奏奏比选裙楼商业业价值塔楼住宅宅品质景观资源源分配生活便利利平衡容积率不不变，产产品组合合比选设计品质质控制——“五图一书书”住宅花园园阳台品品质控制制图住宅客厅厅餐厅品品质控制制图住宅主卧卧次卧品品质控制制图厨房生活活阳台品品质控制制图住宅卫生生间品质质控制图图住宅整体体包装操操作议建建书住宅花园园阳台品品质控制制图入户花园园观景阳台台内容景观型过道型层数单层双层奇数/偶数咬合型地面考虑覆土土下沉30cm左右不考虑覆覆土下沉沉10cm左右采光量控制面宽宽与进深深的比例例采光面的的位置与客厅的的关系层高正出：阳阳台采光光面较宽宽侧出：注注意对卧卧室的影影响单层：进进深大时时采光较较弱双层：带带来视线线干扰/飘雨住宅客厅厅餐厅品品质控制制图户型差异异内容紧凑型：：平层、、创意小小空间豪华型：：大平层层（一层层一户））、错层层、复式式、别墅墅舒适型：：平层、、跃式、、错层控制要要点内部关关系：：妥善善处理理与入入户门门、景景观阳阳台、、室内内楼梯梯、厨房、、生活活阳台台间的的关系系美观需需求：：隐梁梁隐柱柱、利利于空空调、、暖气气片布布置功能能需需求求：：采采光光、、通通风风、、朝朝向向、、景景观观、、布布置置家家具具布置置差差异异位置置选选择择家庭庭厅厅尺度度选选择择平层层：：前前后后布布局局、、左左右右布布局局跃式式：：上上下下布布局局开间间进进深深比比例例层高高、、开开间间比比例例住宅宅主主卧卧/次卧卧品品质质控控制制图图控制制面面宽宽与与进进深深的的比比例例衣柜柜空调调室室外外机机位位内容窗户户无肋玻璃璃窗无肋转角角玻璃窗窗弧型玻璃璃窗八角型型窗（（窄口口>1.8m)落地飘飘窗关注性性价比比比例适适中具有使使用功功能独立式式衣柜柜：与与主卫卫门的的冲突突衣帽间间实用率率单排“L”型双排防潮处处理置于两两个飘飘窗中中间置于飘飘窗下下方结合立立面考考虑电线预预埋厨房生生活阳阳台品品质控控制图图平面布布局综合管管线常见问问题操作台台“一””字型型“L”型单排布布局（（面积积小））厨房净净宽不不得小小于1.5m双排布布局（（面积积大））厨房走走道净净距不不得小小于0.9m“∏”型“ll””型灶台不应正对窗窗户不应紧贴墙墙面烟道：注意意顶层复式式烟道与标标准层对位位洗菜盆：尽尽量可自然然采光给排水：冷冷热水、排排污煤气设计与卫生间、、生活阳台台门窗打架架注意厨房门门与餐厅的的关系推拉门预留留门洞宽度度平开门的开开启方向冰箱、微波波炉、厨柜柜的位置应应提前考虑虑内容住宅卫生间间品质控制制图冲凉综合管线三件套的合合理关系内容淋浴罩：注注意与窗户户的关系是否阻挡窗窗户开启是否有明显显的视线干干扰浴缸下沉（高品品质精装修修交楼）不下沉（业业主自理））如厕坐便器（下下沉38mm）蹲便器（下下沉45mm）洗手盆：避免免位于窗户下下方（预留镜镜位）洗衣机：干湿湿分区排污、地漏煤气同侧不同侧防潮处理住宅整体包装装操作建议书书公共空间创造卖点内容舒适度便捷性不同档次的主主入口不同档次的公公用走道环保型：太阳阳能利用、地地热利用、生生态技术污水处理、中中水回用不同档次的住住宅大堂/架空层道路设计：人人车分流停车方式：室室内停车/露天停车垂直运输：电电梯数量、速速度、品牌智能化：安防防、门禁、电电梯教育型：附属属中小学体育型：健身身会所、高尔尔夫球场…………………技术经济管理理——“五图一书”建筑风格技术术经济评审图图建筑细部技术术经济评审图图建筑门窗技术术经济评审图图园林景观技术术经济评审图图建筑装修技术术管理评审图图装修交楼成本本管理策划书书建筑风格技术术经济评审图图内容现代风格年轻型舒适型高技型先锋派西方古典主义义风格对色彩/材质/细节的把控中国传统风格格异域风格意大利式西班牙式泰式风格营造与规规划、户型及及园林的关系系建筑细部技术术经济评审图图内容门窗美观度栏杆/栏板百叶外墙实用度成本施工难度维护关注性价比玻璃栏板铁艺栏杆空调百叶/对管道的遮掩掩住宅做法商铺常见做法法遮阳作用围蔽作用百叶的用材颜色/肌理各种装饰线角角建筑门窗技术术经济评审图图内容门窗选型使用功能物理性能门窗系列通风效率开启/固定分隔尺寸开启方式保温性能水密性能气密密性性能能隔音音性性能能使用用安安全全无框框玻玻璃璃防盗盗/防坠坠落落擦窗换玻璃璃高层：：侧面面开窗窗多层：：正面面开窗窗维护/维修物业管管理打架/受限不利家家私布布置园林景景观技技术经经济评评审图图内容构思构图构造关注价价值差差异忽视一线城城市：：追求求生态态化二线城城市：：喜欢欢差异异化三线城城市：：向往往城市市化构图优优美风情演演绎功能作作用：：参与与性/生态性菜单式式消费费维护费费告知知平衡投投入/产出重视专业配配合：：建筑筑/装修/水电加工性性能/耐用/低材精精用选材节点软硬界界面管线收收口色彩与与建筑筑物协协调建筑装装修技技术管管理评评审图图内容样板展示设计评审公共空空间地面铺铺装墙柱/天棚部位：：架空空层/公用大大堂/走道图案：：与环环境、、环状状协调调楼书审审查现楼展展示复杂：：户型型平面面拼接接、楼楼层上上下收收放简单：：门窗窗/阳台/结构露露梁、、露柱柱销售路路线/样板间间数量量样板间间位置置：借借景/选景/规避视视线干干扰与与不良良景观观设计深深度构造：：节点点/加工性性能材料：：块料料拼贴贴排版版/提供材材料样样板私人空空间专业配配合：：土建建/水电/煤气功能使使用：：厨房房功能能流线线/厅房家家具布布置设计质质量设计要点墙柱：：美化化管井井门与与消防防设施施/电梯停停层天棚：：少做做吊顶顶/灯具节节能装修交交楼美观与与适用用家电安安装/家具布布置销售展展示（（略））装修交楼楼成本管管理策划划书内容成本策划发包策划发包模式式包工包料料包工包料料+甲供料+甲指定分分包工程量/工程进度度开发商管管控水平平装修菜单单配置标准准可选项：：客厅背背景墙/客厅与卧卧室选地地砖或地地板不可选项项：厨房房/卫生间档次：品品牌/普通；进进口/国产便利性：：插座/空调预留留孔加工损耗耗石材艺术术加工材料规格格满足建建筑模数数供料/分包甲供料：：瓷砖/石材/开关面板板/洁具/灯具/室内乳胶胶漆甲分包：：入户门门/木地板/橱柜/复式楼梯梯/铝合金门门窗/室外栏板板地砖/石材返碱碱控制复合地板板/实木地板板变形控控制使用风险险材料选择择成本管理理技术——“五图一书书”管理差异分析析图主动控制制技巧图图隐性成本本分析图图管理信息整合图管理资源整合合图成本管理建议书管理差异异分析图图内容指导思想想管理水平平互惠省钱精细通用以招标策策划为核核心以设计管管理为重重点以合同管管理为核核心以发包管管理为重重点以支付管管理为核核心以结算管管理为重重点粗放利润最大大化风险最大大化保障资金金供给整合社会会资源主动控制制技巧图图内容技术经济济比选降低一点点功能，，成本降降低很多多建设费用用与营运运费用比比选增加一点点成本，，销售收收入增加加较多管理目标标设定要80分还是90分建设费用用与营运运费用比比选工作界面面划分专业设计计界面-7专业施工工界面隐性成本本分析图图内容后期交楼索赔赔误差：面面积误差差/货不对板延期：延期交交楼/房产证质量索赔：质质量通病、观观感缺陷结算漏洞运营补贴纠错成本会所学校楼巴决策成本违规罚金“杀价”成本本签证漏洞支付漏洞中期采购漏漏洞合同漏漏洞前期管理漏洞管理信信息整整合图图内容工具专业软软件内容管理软软件财务类类造价类类工程类类销售类类物业类类配合企企业管管理流流程链接财财务软软件和和造价价软件件数据整整理工程合同台台帐管管理支付/结算管管理现金流流分析析财税规规划财务务招标标与与采采购购变更更与与索索赔赔案例例指标标纵向向分分析析：：估估算算、、概概算算、、预预算算、、结算算差差异异分分析析横向向平平衡衡：：技技术术成成本本/建造造成成本本成本本分分析析管理理资资源源整整合合图图外部部资资源源内部部资资源源内容发包包人人整整合合承包包人人类别别技术术服服务务施工工承承包包供应应商商技术术水水平平与与管管理理水水平平合作作态态度度与与取取费费标标准准指标标管理理专业业水水平平协调调能能力力中标标杀杀价价付款款拖拖延延口碑碑承包包人人评评估估发包包人人文件件库库信息息库库技术术文文件件操作作文文件件招标标文文件件合同同文文件件流程/制度操作套表掌握市场变化化控制内部限价价造价信息资源信息管理工具管理人才成本管理建议议书内容目标管理招标管理成本规划：子子目划分/责任分解付款原则：平平衡现金流招标策划：发包界面、计价价模式、组价价规则评标策划：技技术标/经济标评标要要点合同台帐：分分类管理/分项目管理变更管理：造造价变更、索索赔管理操作流程：申申请/审批/支付三大环节节支付查询：应应付/实付金额数据积累：与与历史成本对对比/与市场造价指指标对比业绩考核：与与销售额挂钩钩/与成本挂钩合同管理支付管理管理总结成本技术管理理——“五图一书”合同结构体系系策划图施工总包招标标策划图施工总包评标标策划图总包管理费用用策划图设备采购招标标策划图招标总体策划划建议书合同结构体系系策划图施工类供应类服务类土建施工设备采购总包总包+指定分包内容垄断:通信/煤气/供水/供电其它栏杆/栏板铝合金材料供应方案/施工图装修/园林基坑/煤气/市政专业分包设计施工监理设计监理投资监理监理装修/园林公用工程:消防/人防/空调/智能化包工包料包工+甲供材施工总包招标标策划图发包模式内容总包+独立分包总包+独立分包+甲供料总包+指定分包计价模式费率合同清单合同有预付款无预付款付款条件资信条件履约保证门槛设置标底编制编制工程量清清单设置投标栏标标价评分标准权重评分防止差异过小小防止差异过大大经济标技术标施工总包评标标策划图管理承诺内容质量控制过程安全生产结果材料抽检合格格率过程验收一次次通过率质量目标实现现率保修期用户投投诉率工伤/火灾控制基坑使用安全全防范进度控制投入周转材料施工设备关键线路交叉作业面协调技术措施施工难点分析析专业交叉危险险点控制组织措施质量保证体系系质量管理制度度合同措施开发商对总包包的授权与考考评总包对分包的的管理与服务务管理措施总包管理费用用策划图内容签约策划费用策划分清责任设备使用费水电分摊法相互牵制总包工期内取取费：按合同同约定费率总包工期外取取费：加收设设备租赁费总包施工合同同总包管理合同同总包对所有分分包打分所有分包对总总包打分综合法：独立立加工区装表表/混合作业区分分摊产值法：按产产值、用量协协商包干设备采购招标标策划图技术参数服务承诺内容设备档次国产/进口名牌/普通统一指标电梯:载重量、速度度、轿厢尺寸寸变压器：功率率发电机：功率率电梯：故障率率、耗能、噪噪音变压器：空载载电流、空载载损耗、噪音音发电机：振幅幅、噪音、体体积差异指标保修期安装指导备品备件招标总体策划划建议书依据内容内容目标工期资金供给技术难度管理跨度发包界面发包模式计价模式准入条件付款条件评分标准标底设置资源管理工程管理技术术——“五图一书”市场主体责任任透视图施工管理冲突突透视图总包分包管理理透视图监理管控效果果透