费县东方明珠项目提报方案

上冶恒联·玉华苑项目商铺营销推广策划报告临沂元泉房地产营销策划机构谨呈前言首先，感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司东方明珠项目前期营销的深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。在正式撰写本方案之前，元泉策划机构做了以下功课：对本案所处的片区环境进行了深度了解；对本案竞争项目进行了有针对性的比较；对本案进行了切实可行的方案讨论及思想交流；本方案着力对本案的营销推广执行做了深入浅出、切实可行的探讨，提出了适合项目发展的成熟见解，我们有信心在贵公司的大力支持与协助下，圆满完成项目的销售任务。PARTI元泉房地产策划机构优势公司介绍临沂元泉房地产营销策划有限公司成立于2013年，是一家专业房地产营销代理公司。公司本着与开发商“风险共担、利益共享”的经营宗旨，定位于成为保障房地产高速运转的润滑剂与助推器。在实际工作中敢于承担风险，挑战极限,致力于房地产营销市场的深化与延伸。一家视企业信誉为生命的公司一群锐意进取，极富创新精神的年轻人一个执行能力强劲的专业销售团队我们全力以赴做最优秀的全案服务我们立志让元泉走近每个人。我们的专长

临沂元泉以高效、务实、专业的服务精神，立志成为房地产营销策划服务领域的前列兵，为客户提供房地产开发定位、策划代理、产品建议、营销和经营管理等全过程顾问服务，我们的团队在住宅、公寓、商业等领域中拥有卓越的专业优势。策划策略

临沂元泉房地产营销策划机构根据开发商需求，通过严谨的市场研究，挖掘项目内在价值和发展方向，以独到的策划功底进行准确的市场定位、产品建议和风险预估，为开发商提供专业的市场分析、定位建议、策划策略。营销代理

临沂元泉拥由行业内高水平的营销人员组成的一支业绩优秀、作风踏实、经验丰富的营销队伍，以超强的执行力，按时完成销售任务回收资金，满足现金流支持开发商持续发展。元泉案例展示

龙门豪庭位于费城“一城五地”规划的新城正中心，是费城战略发展的核心位置，是未来费城商业、文化、教育、生活中心。两河改造工程的启动，温凉河地段是目前费城和未来费城最高端最宜居的品质住宅区。龙门豪庭雄踞费城县城内温凉河段的上游，属温凉河风水最佳位置；项目西接费城中轴大道和平路，居于费城的最中心和最高点，往南俯瞰千年笔架山，北靠畅达八方的自由路。而且项目所在地相传是古城南大门宰相府遗址范围，占尽天时、地利、人和，集智慧、风水、滨河价值、历史文脉于一身，成就智慧地段中的王者风范项目总占地面积56亩，总建筑面积13万平米，由4栋高层、6栋叠拼别墅、2栋独栋别墅以及自有品牌龙门天幕街商业组成了一个高端组团式社区，项目容积率为2.4，绿化率为48.5%。1#，2#高层88米住宅第一高度的设计，也是咱们费县标志性建筑。龙门豪庭已售元泉案例展示

蓝色港湾广场是由临沂东方集团与费县县政府联合开发共同打造的惠民工程。项目位于费县建设路与和平路交汇处（老汽车站），是临沂市重点项目，费县两河改造重点工程，费县1号工程，总投资约15亿元，规划占地200余亩，总建筑面积16万平米，是山东省最大的县级城市广场。项目涵盖大型超市、影院、星级酒店、公寓、休闲广场、水上运动中心、特色餐饮、风情商业步行街、高端建材家居广场等。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住办公等多种功能于一体的一站式现代化城市商业综合体，是沂蒙地区最具国际潮流特色的地标项目。

蓝色港湾广场雄踞城市最中心，费县最具商业价值与升值潜力的黄金地段。项目规模宏大、规划超前，是高起点、高标准的费县亮点工程，是费县指定城市配套项目、费县城市CBD中央商务区。蓝色港湾广场极具设计感与空间感，完美融合山水文化、地域文化、潮流文化、人文文化，在纵横交错中重塑城市新地标。城市核心、政府支持、超前规划等彰显蓝色港湾广场的聚金之地与升值潜力。蓝色港湾广场建成后，将吸引费县及沂蒙地区近千万人口，拉动消费百亿元，新增万余个创业和再就业的机会，将引领费县经济发展的新跨越。蓝色港湾在售元泉案例展示

尚品华府是由山东怡园置业开发，项目坐落在费县建设路中段百姓超市紧邻，一期共筑2栋高层，容积率为3.67,绿化率35%,我们特邀具有甲级资质的天元建筑设计研究院规划设计，建筑整体采用简欧建筑风格，以简洁平整的立面形式，凸显时尚大气。户型方正实用，面积90-130平方米，每户均采用宽景飘窗设计，采光观景效果绝佳。

尚品华府项目无论是地段位置、生活配套、规划设计，还是建筑品质都是一流的，我们的理念就是打造高端精品社区，成就品质多彩生活！尚品华府在售PARTII厘清本案的客户群体置业群体分析具有较强投资能力的财富阶层追求改善生活与投资保值的中产阶级拥有象征身份的财富阶层高端客户中高端客户支付能力较强的年轻收入群体中等、中低端客户我们梳理了目前在上冶具备投资能力及需求的客户群体，主要有如下群体：本案客群定位IIIIIIIVIII

次要客户：次要客户职业特征：普通上班族、周边原住民、在外地工作或从商人士；年龄特征：25-45岁之间；需求特征：已回乡创业、商铺投资为主。I

核心客户：高端客户看好本项目所在区位商业投资潜力，以商铺纯投资为主。Ⅱ重要客户：中高端客户职业特征：周边原住民、个体经商户、普通私营企业主、各商业品牌代理商/经销商、企业中高级管理人员等。置业目的：以自主经营需求、商铺投资为主Ⅳ偶得客户:其它区域客户/外地购房客户看中本案项目的地段、综合品质及项目所在片区的未来发展前景，以投资为主体。IIIIIIIV项目客户圈层确立及特征项描述来源：乡镇或在外务工人员；目的：回乡创业、投资特征：青睐性价比高的产品。大众客户——收入一般客户重要客户——费县高收入人群来源：政府、机关、企业高管；目的：自主经营、投资特征：价格合理、具备较强投资价值核心客户-政府官员及高层人士项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其购买的理由。来源：私企、个体、较好单位目的：激发其购房欲望，引导投资理念特征：从众心理较强，购买能力较强本案客户分析客群主要来源上冶本土从商人士、企业中高层人士、具备投资眼光的周边原住民；依托蓝色港湾商业项目所积累之上冶地区客户进行再次投资意向挖掘；费县地区从商、外地经商或在外地工作回乡置业投资需求客户；通过本司在费县所代理项目已成交的上冶地区客户或具备投资潜力的客户资源进行再次深度挖掘；其它区域部分投资群体；PARTIII确立本案的营销策略

招商策略上冶本土从商人士、企业中高层人士、具备投资眼光的周边原住民；依托蓝色港湾商业项目所积累之上冶地区客户进行再次投资意向挖掘；费县地区从商、外地经商或在外地工作回乡置业投资需求客户；通过本司在费县所代理项目已成交的上冶地区客户或具备投资潜力的客户资源进行再次深度挖掘；其它区域部分投资群体；PARTVI确立本案的推广思路

推广分析我们知道，一个成功的项目，不仅仅要拥有可以炫耀的外部资源，如地段，如配套；但一个项目要成功，更为关键的，是产品及项目具有极鲜明的个性形象及认知度。这，正是我们超越竞争，化解风险的最佳方向。推广展开东方明珠所呈现的：一个位置优越、产品个性鲜明、刚需置业、具备超高投资价值的高性价比住宅及商铺。高绿化率，低总价，低首付具备居家、投资功能的费县核心区域标志性的建筑费县城区核心地段之上的高品质和高性价比的□营销推广策略项目所在区位为城区核心，毗邻费县唯一城市综合体蓝色港湾，竞争优势明显，区域价值高，客户接受度强，周边配套齐全，入则宁静，出则繁华。上风、上水之宝地。加快开发进度避免后期同类产品竞争反复提炼竞争优势如何突围成为关键？□区位价值费县人文景观住宅社区，首期即将公开面世，彰显开发商实力如何突围成为关键？凸显大规模概念描绘米未来生活蓝图提供高品质生活社区□规模价值之前没有，现在值得拥有，首家高绿化景观社区，从此改变你的居住环境如何突围成为关键？凸显景观概念居住也要换一种心情提供享受的生活居住环境□景观价值提供高端配套的封闭居住社区，让我们的配套成为您生活的必须如何突围成为关键？改变传统居住方式彰显高端人士的生活态度让少数人拥有，多数人向往的追求□配套价值□项目推盘总体策略售前包装售中提升售后服务区位价值提升规模价值提升景观价值提升配套价值提升+推广策略以快打慢是本案的总体营销思路。本项目剩余体可销售量不大，因此，以实效为主，以品质形象为支撑是推广重点本案推广的线性轨迹：第一阶段以品牌形象，树立关注焦点（导入期）第二阶段构建品质形象，焦点与生俱来（强销期）第三阶段提炼项目形象高度，以全面的卖点形成持续热销（延续期）第四阶段延伸品质价值形象（尾盘期）推广策略第一阶段，准备期和导入期直接释放项目信息、树立项目形象，推出VIP认购信息阶段主题阶段节点：导入期——开盘前。推广执行要点1、利用工地现场，做好围墙广告。2、利用宣传资料，印制售楼折页宣传单张。3、布置销售现场，突出品质与形象，让受广告宣传影响的客户，在本案最终找到归属感，从而为下一步的销售打下坚实的基础。4、做好建筑模型，给客户直观感受，形成认知、认同。5、利用报纸硬性广告，在主流媒介（沂蒙晚报、龙之媒报广等）进行硬性广告投放，推出VIP发放的信息及项目的形象、产品属性。6、发放宣传单页，推出项目形象、产品属性、VIP发放的信息。7、制作网络广告，在费县房产网、聚房网进行投放。8、制作宣传短片，在县城主要交通路口进行LED视频广告投放。9、投放大篷车广告，在县城及各乡镇进行大规模宣传。第二阶段，开盘强销期推广策略释放开盘信息及开盘促销措施阶段主题阶段节点：开盘强销期。推广执行要点报纸。通过软性广告的炒作+硬性广告的宣传，在开盘前，推动本案达到关注的主潮；现场。营造火爆销售气氛。资料。通过宣传海报+单页等形式，结合价值卖点与销售节点，更深入面向客户。户外LED。释放开盘信息。宣传车。（以城区为主，辐射周边区域）网络（建议开通项目网站，并连接费县房产网、聚房网等）宣传单。制作开盘前宣传单进行全城派发，释放开盘信息推广策略第三阶段，延续期阶段节点：开盘强销期后一个月开始，至项目销售９０％。延续广告投放。本阶段的宣传主题将主要体现的是促销活动：价格上调，限时价格折扣。关系营销，老客户带新客户成交奖励