有关物流园区规划指导思路

1、物流园区规划指导思路物流园区的规划工作一般可以分为五个阶段，依次分别是规划筹备阶段、需求分析阶段、战略定位阶段、规划设计阶段、规划评价阶段。1规划筹备阶段规划筹备阶阶段是物物流园区区规划的的起点，主主要为规规划做好好准备工工作。该该阶段主主要包括括背景调调查和相相关资料料的收集集、整理理和初步步分析。背景调查与与需求调调研通过与要规规划部门门网络调调研、实实地调研研（走访访、座谈谈）、电电话调研研、发放放调研表表等形式，明明确规划划的目的的和要实实现的目目标，划划定园区区用地的边边界、确确定调研研范围和和对象、规划的时间、成果形式等。其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及及区域物物流政策

2、策，所在在地总体体情况等等政府层次：规划局局、交通通局、服服务办、园园区规划划主导部部门等企业层次：可能入入驻企业业、潜在在需求企企业等市场层次：所在地地市场、物物流园区区等周边环境：规划用用地周边边环境、所所在地周周边环境境、全省省乃至全全国环境境等从网络、政政府、企企业、市市场、周周边环境境等层面进行行调查，并并进一步步对区域物物流园区区周边地地区的经经济发展展状况、市市场需求求、企业业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，根据远期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。2、资料初初步分析析通过收集背背景调查查中调研研表格和和整

3、理访访谈笔记记等形式式，对收收集到的的地区或或行业总总量数据据（生产产总量、消消费总量量、GDDP等）进进行整理理形成调调研报告告，对园园区的规规划定位位提出初初步建议议，确定定大略方方向。规划筹备阶阶段形成成的主要要成果文文档内容容如下：规划背景（政政策背景景、基础础设施规规划背景景、产业业背景）、规划意意义、规划依依据、规划原原则、规划范范围、规划步步骤及调调研总结结（调研研阶段、调调研方法法、调研研总结）。国内物流园区发展现状及规划、某某省物流园区、相关辐射地区/企业物流园区。2规划需需求分析析阶段2.1某市市物流市市场现状状及存在在问题从各国的实实践来看看，物流流需求主主要来自自第二产

4、产业中的的制造业业和第三三产业中中的商业业，本项项目重点点从工业业和商贸贸业的物物流需求求出发，分分析某市市物流现现状。本次调研采采用了发发放问卷卷和深度度采访相相结合的的方式进进行。根根据辐射射区域内内产业分分布特点点和各行行业企业业构成状状况，调调研小组组向企业业发放问问卷份（回回收有效效问卷份份）。调调研小组组对重点点行业、重重点企业业进行深深度采访访，大型型企业的的积极参参与提高高了调查查数据的的代表性性和有效效性。根根据调研研结果，分分别从以以下几个个方面分分析物流流现状。2.1.11工业企企业【如如果可以以最好有有图支持持】（1）调查查企业基基本信息息分析本次调研行行业覆盖盖行业。

5、企业性质及及比例。是否有独立立的物流流部门。企企业物流流的运行行形式和和状况。【如果可以以最好有有图表支支持】（2）原材材料供应应物流需需求分析析原材运输方方式以及及运输的的外包状状况。原材料的库库存周期期状况。【如果可以以最好有有图表支支持】（3）生产产企业产产成品销销售物流流需求分分析产品销售覆覆盖范围围情况【如如果可以以最好有有图表支支持】产成品仓库库情况（自自建、租租赁、是是否能满满足需求求、仓储储条件和和设施情情况）（4）物流流信息系系统的运运用物流信息系系统的利利用情况况。2.1.22商业企企业【如如果可以以最好有有图支持持】某市经济持持续快速速发展。2008年，全市实现社会消费品

6、零售总额亿元，增长。其中批发零售也实现零售额亿元，增长；住宿餐饮业实现零售总额亿元，增长。2007年零售业销售总额为万元，具有配送需求的（如家家悦、金孚隆、青岛维客等）零售销售总额约为万元，约占零售总额的。预计2020年GDP增长倍，零售业销售总额也相应增长倍，则2020年零售业销售总额约为万元，若零售业对配送需求的变化不大，到时配送的零售额将达约万元。根据高密市市商贸业业的分布布，调研研主要针针对典型型批发市市场、大大型商业业集团进进行重点点调研，进进而反映映高密市市商贸业业的物流流需求。（1）商贸贸企业物物流现状状该地区国际际零售集集团、大大型超市市、连锁锁超市、连连锁店等等的规模模。现有

7、有运营状状况、运运营模式式。（2）批发发市场物物流现状状该地区批发发市场的的类型和和规模。现现有运营营状况、运运营模式式。市场位置情情况：经营模式仓储运输现现状：物流信息系系统2.1.33传统物物流（货货运仓储储）行业业【如果果可以最最好有图图支持】截止年，高高密市营营业性机机动车辆辆辆，其中客客车辆，货车辆。全全年完成成客运量量万人次次，客运周周转量万万人公里里，增长；完完成货运运量万吨吨，,货运周周转量万万吨公里里，增长。全全年完成成交通基基础建设设投资亿亿元。从物流企业业的经营营范围划划分，一一是单纯纯经营运运输业务务的物流流公司，即即货运代代理公司司；二是是单纯经经营仓储储业务的的物流

8、公公司；三三是综合合类物流流公司，即即经营运运输，同同时也经经营仓储储。（1）运输输性质物物流公司司现状（2）仓储储性质物物流公司司现状仓储现状基础设施情情况（3）综合合类物流流公司现现状【如如果可以以最好有有图支持持】2.2某市市物流量现状分分析及需需求量预预测2.2.11 某市物流量现状分分析下表为某市市各年货货运量、货货运周转转量及GGDP列列表。表3-1 高密市市各年货货运量、货货运周转转量及GGDP列列表年份货运量（万万吨）货运周转量量（万吨吨公里）GDP(亿亿元)20012002200320042005200620072.2.22货运量量预测用以下两种种预测方方法分别别对货运运量进

9、行行预测：（1）二次次多项式式回归预预测【预预测结果果用图表表示】（2）直线线回归预预测【预预测结果果用图表表示】综合以上两两种方法法得货运运量预测测值如下下：年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098

10、.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万

11、吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法二次多项式式时间预预测直线时间预预测年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时

12、间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同预测方方法（万万吨）二次多项式式时间预预测995.4471099.861622.562146.572671.87直线时间预预测994.7791098.861619.212139.572659.93根据实际情情况及各各方面对对未来园园区的影影响，比比较预测测结果，选选择合理理的货运运量结果果。年份20092010201520202025预测（万吨吨）2.2.33物流量预预测物流需求是是指一

13、定定时期内内社会经经济活动动对生产产、流通通、消费费领域的的原材料料、半成成品、成成品以及及废旧物物品、废废旧材料料等的有有效配置置，而产产生的在在空间、时时间和费费用方面面的要求求。涉及及运输、库库存、包包装、装装卸、搬搬运、流流通加工工以及与与之相关关的信息息需求等等物流活活动的诸诸方面。物物流活动动必然要要有量的的积累，由由此学者者们提出出了物流流作业量量的概念念。物流流作业量量的测算算是一项项比较困困难的工工作。但但不能把把全部公公路货运运量都算算作物流流作业量量，物流流作业量量应该是是公路货货运量中中的一部部分，其其所占比比重称之之为物流流作业量量系数。现现代物流流在我国国处于起起步

14、阶段段，由于于物流基基础设施施尚不完完善，可可以纳入入物流园园区的作作业量相相对较少少，随着着物流基基础设施施的逐步步完善，物物流作业业量所占占比重将将呈现上上升趋势势。物流流中心服服务水平平的提高高，地区区产业结结构的调调整，以以及经济济建设的的加快，都都会对物物流作业业量系数数产生影影响。根根据20003年年某研究究所对现现代物流流作业量量的研究究成果分货货类物流流作业量量占货运运量的平平均比重重，来计计算物流流作业系系数及物物流作业业量。表3-4 分货类类物流作作业量占占货运量量比重调调查表（%）进出某市的的货物类类型主要要为类的的，其所所占比例例大约为为、；则综综合这两两类货物物得某市

15、市年物流流作业系系数为，尽尽管随着着产值及及经济结结构的变变化，上上述系数数可能会会发生变变化，但但根据某某市的城城市战略略及其现现今发展展情况，此此系数的的变化不不大，不不妨忽略略不计。由物流作业业系数及及各年货货运量的的预测值值，可得得各年物物流量的的预测值值列表如如下：年份20092010201520202025物流量预测测值（万万吨）根据20008年货流流量中，大大型及中中型车在在年货运运量中的的比重为为。根据据目前某某市规划划的要求求，根据据目前某某市规划划的要求求，考虑虑到规划划中的另另外几个个园区定定位，则则某市服务务工业的的大型及及重型车车的可能能物流量量占某市市总物流流量的比

16、比重为。某市园区区可能的的物流量量预测值值如下表表所示：年份20092010201520202025朝阳铁运物物流园区区可能物物流量预预测值（万万吨）综合其他城城市物流流园区的的发展的的经验数数据，不不妨设各各年某市市园区的的市场占占有率列列表如下下：年份2010201520202025市场占有率率最终得以下下各年某某市园区区的物流流量预测测值列表表：年份2010201520202025园区物流量量预测值值（万吨吨）27871532152.3周边边城市物物流量现状分分析及需需求量预预测2.3.11周边城城市物流流量现状分分析基本情况说说明及列列表。2.3.22周边城城市需求求量预测测2.3.3

17、3周边城城市物流流量处理理能力2.4某市市园区物物流量预预测根据周围市市本身物物流量处处理能力力和周围围县市的的分布情情况，预预计该物物流园区区可分担担周围的的物流量量。结合合预测所所得某市市物流量量，得出出某市物物流园区区的物流流量见下下表。年份2010201520202025园区物流量量预测值值（万吨）以每年2550天计计算，则则可得某某物流园园区日均均物流量量列表。年份2010201520202025园区物流量量预测值值（万吨）3规划战战略定位位阶段在完成详实实的定性性和定量量市场、企企业、社社会经济济综合分分析研究究之后，必必须对物物流园区区整体优优势、劣劣势、机机会、威威胁进行行分析

18、(即SWOOT分析析),并结结合需求求分析的的结果，帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位。 4规划设设计阶段段物流园区的的规划设设计阶段段就是对对园区进进行具体体的设计计。主要要包括基基础设施施平台、信信息平台台和运营营平台三三大平台台的规划划和设计。其中基基础设施施平台的的规划设设计主要要包括用用地规划划、功能能设计、布布局设计计、方案案比选；信息平平台的规规划设计计主要包包括信息息系统的的建设；运营平平台的规规划设计计主要包包括商业业运作设设计和投投资设计计。4.1基础础设施平平台的规规划设计计（1）园区区用地规规划园区

19、用地规规划主要要是对物物流园区区建设规规模的大大小进行行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。在物流园区区规划中中，假设设每年的的作业天天数按3365天天计算，物流园区的建设用地总规模为：S=Li1i2a/365其中，S为为物流园园区建设设总面积积，单位位为1004平方米米；L为预测测规划目目标年份份的社会会物流总总量，单单位为1104吨；i1为规划划目标年年份第三三方物流流市场占占全社会会物流市市场的比比例系数数；i2为规划划目标年年份第三三方物流流通过物物流园区区发生的的作业量量占第三三方物流流全部物物流作业

20、业量的比比例系数数；a为单位位生产能能力用地地参数，单单位为平平方米/吨。社会物流流总量LL的预测测。可以以参考借借鉴物流流园区需需求分析析极端的的预测方方法。比例系数数i1的取值值。根据据现有的的经验，i1的取值约为20%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。比例系数数i2的取值值。根据据现有的的经验，i2的取值约为6080%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。单位生产产能力用用地参数数a的取值值。参照照国外物物流园区区的建设设经验，日日本东京京物流园园区的单单位生产产能力用用地参数数a为4060平

21、方方米/吨。结合我我国区域域经济发发展水平平、经济济总量以以及我国国公路枢枢纽货运运站规划划参数，在物流园区规划中，单位生产能力用地参数a取值3050平方米/吨。（2）仓储储用地面面积规划划仓储用地面面积规划划主要是是对物流流园区内内仓库建建设规模模的大小小进行确确定，根据上上步中收收集到的的数据资资料，运运用专门门的统计计分析软软件（SSPSSS、EXCCEL等等）、RREA模模型等定定量分析析方法和和定性分分析方法法（SCCP模型型）相结结合，综综合考虑虑实际情情况，得得出物流流园区现现实和潜潜在的物物流需求求量，进进一步得得出各布布局的仓仓储用地地面积。仓储用地面面积规划划的基本步步骤为

22、：从支柱/ 重点点行业的的营业额额、产量量、货物物周转率率和库存存需求中中推导出出区域经经济对物物流园区区所产生生的现实实和潜在在的运输输、仓储储和加工工方面的的需求，利用FraunhoferIML专用的REA(RequirementEstimationApproach)经验模型公式，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。每个行业业都可从从市场调调查中得得到某地地区的生生产总量量( 或消消费总量量),以及及通过该该地区的的物流园园区的货货运量，估估计有多多少百分分比的量量可能在在物流园园区进行行仓储，其其中包括括属于保保税和非非保税仓仓储方面面的存储

23、储量需求求。每个行业业生产的的产品在在仓库内内存放的的周转率率、堆码码方式是是不同的的，我们们根据调调查和经经验数据据可以得得到每年年每平方方米的仓仓库面积积可以存存放多少少货物，然然后再与与每年该该行业的的存储量量相除，就就可以得得到保税税(非保税税)仓库的的面积需需求。在知道该该区域物物流园区区中不同同行业中中简单物物流加工工、中等等物流加加工、复复杂物流流加工的的比例之之后，就就可以算算出保税税(非保税税)仓库增增值服务务作业面面积。根据仓库库建筑密密度这个个国内要要求的技技术经济济指标，就就可以分分别得到到保税(非保税税)仓库所所需的占占地面积积。如下下图1所所示图1 仓储用用地面积积

24、规划基本本步骤图图（3）功能能设计物流园区的的功能设设计主要要围绕园园区的战战略定位位，采自顶向向下的方方法，即即在确定定物流园园区的规规划原则则以后，对对物流功功能规划划所涉及及的核心心功能进行行列举和和分析，然然后通过过收集整整理一系系列国际际最先进进的物流流园区案案例，总总结出对对要规划划物流园园区最适适合的经经验。随随后，整整个物流流园区将将被划分分为几个个大功能能区域，例例如物流流产业区区和管理理服务区区，再从从国际最最佳实践践经验，以以及背景景调查和需需求分析析得到的的实际需需求两方方面入手手，为每每个功能能区域命命名、定定义、分分配相应应的面积积，引入入相关的的设施、设设备和II

25、T系统统。（4）布局局设计物流园区的的设施规规划与布布局设计计是指根根据物流流园区的的战略定定位、经营目目标和功功能设计计，在已已确认的的空间场场所内，按按照货物物的进入入、组装装、加工工等核心心流程和主主要业务务环节（集集装箱服服务、生生产原材材料供应应和配送送、生活活资料采采购和配配送流程程、保税税物流作作业以及及空港、海海港、铁铁路物流流服务），将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲物流园

26、区最佳实践案例,可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。物流园区规划与设施布局的合理性还可以通

27、过建模仿真来进行检验优化。其中比较典典型的布布局设计计方法有有SLPP方法，该该是美国国的Riichaard.Muttherr于二十十世纪六六十年代代在总结结了大量量工厂布布置设计计经验的的基础上上提供的的一种以以作业单单元间物物流与非非物流的的相互关关系分析析为主线线的设施施规划方方法。采采用SLLP方法法进行工工厂总平平面布置置的首要要工作是是对各作作业单元元之间的的相互关关系做出出分析，包包括物流流和非物物流的相相互关系系，经过过综合得得到作业业单元相相互关系系表，然然后，根根据相互互关系表表中作业业单元之之间相互互关系的的密切程程度，决决定各作作业单元元之间距距离的远远近，安安排各作作

28、业单元元的位置置，绘制制作业单单元位置置相关图图，将各各作业单单元实际际占地面面积、可可用面积积与作业业单元位位置相关关图结合合起来，形形成面积积相关图图；通过过作业单单元面积积相关图图的修正正和调整整，得到到数个可可行的布布置方案案。该方法的应应用使得得布局设计由由定性阶阶段发展展到了定定量阶段段。国内内从八十十年代开开始引入入这一技技术，目目前应用用很广泛泛，在布布局设计领领域获得得极其广广泛的运运用。在SLP方方法中，RRichhardd.Muutheer将研研究工厂厂布置问问题的依依据和切切入点归归纳为五五个基本本要素:P产品品；Q产量量；R生产产路线；s辅助助部门；T时间间安排。前两

29、个基本本要素是是一切其其他特征征或条件件的基础础。在上上述各要要素充分分调查研研究并取取得全面面、准确确的各项项原始数数据的基基础上，通通过绘制制各种表表格和图图形，有有条理地地细致分分析和计计算，才才能最终终求得工工程布置置的最佳佳方案。SLP方法法设计物物流园区区平面布布置时主主要包括括物流作作业区域域的布置置、辅助助活动区域的布布置和置置入修正正区域面面积三大大部分的的布置设设计。SSLP方方法规划划物流园园区平面面布置的的步骤为为：第1步，确确定基本本要素。搜搜集资料料，确定定物流园园区系统统布置设设计的55个基本要素，即即P(物物流对象象)、QQ(物流流量)、RR(物流流作业路路线)

30、、ss(辅助助服务部部门)、T(物流作作业技术术水平)。第2步，作作业流程程分析。利利用作业业流程分分析图将将不同性性质的作作业加以以分类，整理统计各各作业阶阶段的储储运单位位及作业业数量，标标出各作作业所在在区域，即即可得知知各项物流作作业的物物流量大大小及分分布。基基于作业业流程分分析，可可进行作作业区域域设置，对对各作业业区所完完成作业业项目进进行详细细分析，测测算其能能力，估估算各作作业区面面积。第3步，物物流分析析。该过过程是SSLP的的核心，对对物流路路线和物物流量进进行分析析，目的是尽量量减少物物流量和和缩短物物流距离离，以提提高运作作效率、降降低运作作成本。用用物流强度和和物流

31、相相关表来来表示各各功能区区域间的的物流关关系强弱弱，绘出出物流相相关图。第4步，活活动相关关性分析析。对物物流活动动区域及及与物流流无关的的管理或或辅助性性的区域进行行的业务务活动相相关性分分析，确确定各区区域之间间的密切切程度。第5步，初初步方案案。根据据物流相相关性和和非物流流相关性性确定布布置方案案，考虑虑修正条件(物料搬搬运方法法、建筑筑特征、道道路、厂厂区绿化化、场地地环境等等)和实实际约束条件(给定面面积、建建设成本本、现有有条件、政政策法规规等)形形成几个个布置方方案。第6步，评评价与选选择。对对几个布布置方案案进行全全面评价价，选择择最佳布布置方案案。图2 SSLP方方法规划

32、划物流园园区平面面布局的步步骤4.2信息息平台的的规划设设计首先对某某某物流园园区信息息技术的的应用状状况进行行分析，接接着对园园区物流流信息平平台分别别进行整整体规划划和详细细规划设设计。具具体规划划内容包包括：某某园区整整体规划划设计包包括：物流园园区信息息平台的的基本概概念、广广义整体体规划定定位、设设计和狭狭义整体体规划设设计某某园区详详细规划划设计包包括：物物流园区区信息平平台的框架结结构、层层次结构构和信息息流程设设计。其形成的成成果形式式为：（1）、某某某物流流园区信信息技术术的应用用状况分分析（2）、某某某物流流园区信信息平台台的总体体规划设设计（广广义信息息平台的的规划定定位

33、、广广义信息息平台总总体规划划、狭义义信息平平台的规规划设计计）（3）、某某某物流流园区信信息平台台的详细细规划设设计（物物流园区区信息平平台的概概念、框框架结构构、层次次结构、信信息流程程设计）4.3运营营平台的的规划设设计4.3.11物流园园区的投投资开发发模式根据国内外外与物流流园区功功能相同同或相当当的物流流基础设设施开发发建设的的经验，同同时在分分析我国国现有的的物流园园区发展展模式的的基础上上，我国国经济中中心城市市物流园园区在发发展模式式上可能能的选择择有4种，即即经济开开发区模模式、主主体企业业引导模模式、物物流地产产商模式式和综合合运作模模式。(1)经济济开发区区模式经济中心

34、城城市物流流园区的的经济开开发区模模式，从从发展政政策的角角度，应应是在特特定的开开发规划划、开发发政策和和设立专专门的开开发部门门的组织织下进行行的经济济开发项项目。由由于物流流园区具具有物流流组织管管理功能能和经济济开发功功能的双双重特性性，因此此，建立立在经济济开发区区模式基基础之上上的物流流园区建建设项目目，实际际上就是是在新的的经济发发展背景景下的全全新的经经济开发发区项目目，而且且以现代代物流的的发展特特点、趋趋势和周周期经济济发展中中的地位位和作用用，物流流园区无无疑是构构筑高效效率和转转变经济济增长方方式与增增长质量量的新的的经济发发展体系系的重要要组成部部分。这这实际上上是一

35、种种政府出出资扶持持，企业业兴建、运运营管理理的模式式。这种种模式是是政府负负责物流流园区规规划，政政府财政政拿出一一部分资资金用于于物流园园区重大大基础设设施建设设，而园园区的其其他配套套建设及及经营和和管理则则完全是是由企业业来完成成，政府府所扮演演的只是是物流园园区建设设投资者者的角色色，并不不参与园园区经营营。园区区的日常常经济活活动及各各项管理理都由企企业来完完成。这这种模式式比较适适合我国国现阶段段的国情情，我国国目前的的许多物物流园区区都采取取了这种种模式。以以此模式式进行的的物流园园区开发发，实际际上是建建立在复复合产业业概念下下的“物物流经济济开发区区”。对对于经济济开发区区

36、模式，它它的显著著优势在在于它将将整个规规划中的的物流园园区紧密密地定位位在一个个现代化化的物流流园区的的概念上上，整个个物流园园区是在在具有现现代化物物流理念念的专业业物流企企业以及及物流企企业团体体以现代代物流为为主要经经济发展展立足点点的服务务园区，所所以整个个物流园园区具有有高度的的整体性性与物流流业务经经营的专专业性。由由于近几几年经济济类开发发区的贪贪大求洋洋的盲目目发展以以及其开开发效率率的下降降，国家家对经济济发展潜潜力和前前景不明明确的一一些经济济开发区区项目的的控制较较为严格格，如何何使开发发区健康康发展已已成为经经济发展展进程中中的必须须解决的的问题之之一，而而物流园园区

37、将物物流自身身的发展展前景和和对工业业、商业业经济的的有力支支持紧密密结合，将将有可能能成为既既有经济济类开发发区和物物流与产产业经济济结合的的新的经经济开发发区的发发展方向向。因此此，物流流园区的的经济开开发区模模式要求求开发者者应按照照现代物物流的特特点和发发展规律律要求，在在充分总总结既有有经济类类开发区区项目建建设和发发展经验验的基础础上，通通过导入入现代物物流的理理念，创创新运作作方式和和管理制制度，达达到为经经济中心心城市寻寻求新的的经济增增长点和和带动区区域经济济发展的的目的，实实现发展展物流和和发展经经济的双双重目标标。但是是，这种种经济开开发区模模式通常常是由政政府主导导规划

38、建建设和管管理，在在我国现现有的经经济体制制模式下下，我国国物流园园区的规规划建设设政府必必须支持持，但政政府不能能包办。政政府包办办往往会会带来事事与愿违违的结果果，因为为，政府府在建成成物流园园区后还还要靠入入驻物流流园区的的物流企企业去经经营运作作，经营营得成功功与否，关关键在于于该物流流园区是是否按现现代物流流发展需需求以及及是否符符合物流流需求市市场的规规律来管管理、经经营和运运作，同同时，由由政府包包办较易易产生“规规划与需需求难以以统一”和和“公益益性与赢赢利性”的的矛盾，即即客户希希望通过过物流园园区内物物流服务务来降低低成本，而而物流园园区内的的物流企企业则希希望通过过入驻物

39、物流园区区后获得得尽可能能高的利利润，两两者间的的利益矛矛盾是必必然的。入入驻物流流园区的的现代物物流企业业，追求求的并非非公益性性的社会会和环境境效益而而是企业业利润。因因此，采采用此类类开发模模式时，政政府的角角色定位位非常重重要，政政府应当当避免过过多的行行政干预预，为入入驻物流流园区的的各类企企业提供供一个公公开、公公平和公公正的竞竞争平台台。(2)主体体企业引引导模式式从市场经济济发展的的角度，从从利用物物流资源源和产业业资源合合理有效效配置的的角度，通通过利用用在物流流技术进进行企业业经营和和企业供供应链中中具有优优势的企企业，由由其率先先在园区区内开发发和发展展，并在在宏观政政策

40、的合合理引导导下，逐逐步实现现在园区区范围内内的物流流产业的的聚集和和依托物物流环境境引进或或吸引工工商企业业在园区区所在区区域进行行发展，达达到物流流园区开开发和建建设的目目的，这这就是主主体企业业引导下下的物流流园区开开发模式式。这实实际上是是一种多多元投资资，企业业化运作作模式，这这种模式式是市场场化程度度较高的的地区或或经济较较为发达达地区所所能采用用的一种种较好的的模式。物物流园区区的开发发建设完完全是企企业行为为，吸纳纳各方面面投资，无无论是国国有、集集体还是是民营、私私有或者者是上市市公司、社社会个人人都可以以投资，成成立园区区开发建建设股份份有限公公司，负负责园区区开发建建设，

41、并并负责园园区经营营管理或或成立专专门的园园区运营营股份有有限公司司来负责责经营。主体企业引引导的物物流园区区开发模模式，要要求在城城市经济济管理体体制和管管理机制制等方面面做出较较大的改改革步伐伐和创新新，要求求能从经经济中心心城市发发展和区区域经济济发展的的战略高高度，培培育物流流园区发发展所需需要的具具有很强强实力的的工商企企业和物物流企业业以及良良好的物物流市场场经营环环境，否否则，这这种主体体企业引引导模式式将很难难实现。主体企业引引导模式式使得整整个物流流园区由由一个主主导企业业或企业业协作团团体来规规划，无无疑在整整体的功功能定位位与统筹筹方面较较前一种种模式好好，不会会造成整整

42、个园区区功能上上的单一一与重合合，同时时又造成成在这个个单一功功能上过过分竞争争的局面面，整个个前期规规划，开开发建设设过程，营营运过程程具有企企业的有有效性优优势，较较能适应应物流市市场的需需求规律律。作为为单独的的一个企企业或企企业团体体能够在在整体规规划、功功能定位位与最后后实现等等诸多方方面具有有政府规规划无法法具备的的洞察力力与实际际效率。但但是同时时也产生生了一个个更值得得探讨的的问题，这这个从规规划开发发到建设设、营运运都占主主导地位位的企业业或企业业协作团团体可能能会凭借借自身的的先入优优势过分分限制后后入园区区的物流流相关企企业的发发展，由由于我国国物流园园区的开开发和建建设

43、，目目的在于于建立一一个良好好的物流流运作与与管理环环境，为为工商企企业降低低物流成成本创造造良好的的条件，为为物流企企业创造造一个公公平竞争争的环境境，而物物流园区区建设自自身不是是为了某某个企业业或企业业团体的的赢利，政政府之所所以对于于物流园园区投入入如此大大的热情情并给予予如此大大的优惠惠政策，也也正是着着眼于物物流园区区发展中中形成的的整体经经济规模模的扩大大和整个个城市经经济运作作效率与与效益的的提高，从从而从整整体上提提高涉及及物流领领域流通通环节的的企业竞竞争力且且从整体体上培植植我国自自己的许许多有一一定专业业素质和和行业竞竞争力的的物流企企业，以以便在应应付将要要面对物物流

44、行业业的正式式对国外外开放后后我国整整体物流流行业面面临的巨巨大竞争争压力，同同时也从从各个侧侧面提高高了作为为一个有有机整体体的城市市的综合合竞争力力，因此此，为了了避免先先入企业业或企业业团体的的垄断行行为，政政府应为为符合入入驻物流流园区条条件的各各类物流流企业进进驻物流流园区创创造一个个相对宽宽松的环环境。(3)物流流地产商商模式物流地产是是指房地地产开发发商及投投资商专专门投资资开发物物流设施施，如物物流园区区、物流流中心、配配送中心心和物流流仓储设设施等。物物流地产产商开发发以后一一般不自自营物流流，而是是出租给给物流公公司运作作。物流流地产商商目前既既有国外外投资商商，也有有国内

45、投投资商，他他们的优优势是有有资金，熟熟悉供应应链。物物流园区区开发的的物流地地产商模模式，是是指将物物流园区区作为物物流地产产项目，通通过给予予开发园园区的物物流地产产商适宜宜的项目目开发土土地政策策、税收收政策和和优惠的的市政配配套等综综合性配配套政策策，由物物流地产产商主持持进行物物流园区区的道路路、仓库库和其他他物流基基础设施施及基础础性装备备的建设设和投资资，然后后以租赁赁、转让让等方式式进行物物流园区区相关设设施的经经营和管管理。目目前，经经济发达达国家，如如澳大利利亚、美美国、德德国等国国家均有有此种开开发模式式的范例例，如总总部位于于美国科科罗拉多多州丹佛佛市的普普洛斯公公司就

46、是是专著于于物流地地产租赁赁服务的的一家物物流地产产商，它它的经营营模式是是在全球球投资建建设优质质高效的的物流仓仓储设施施，租赁赁给客户户并为其其提供物物业管理理服务，但但不参与与客户的的日常业业务经营营。其实实质是一一家地产产开发商商而非物物流公司司，其收收益来源源于物流流设施租租金与管管理费。物物流地产产商目前前既有国国外投资资商，也也有国内内投资商商，他们们的优势势是有资资金，熟熟悉供应应链。之之所以会会出现物物流园区区的物流流地产商商开发模模式，其其理论基基础是物物流园区区开发和和建设的的，目的的在于建建立良好好的物流流运作与与管理环环境，为为工商企企业以及及物流经经营企业业创造提提

47、高物流流效率和和降低物物流成本本的条件件，园区区建设自自身更注注重社会会效益和和环境效效益，城城市及政政府的收收益主要要来自于于整体经经济规模模的扩大大和经济济效率与与效益的的提高。物物流园区区采用物物流地产产商开发发模式要要求政府府确立物物流业对对国民经经济的贡贡献，同同时，管管理部门门具有较较强的宏宏观基础础支持地地位，并并在土地地和建设设投资上上给予资资助调控控能力与与较为高高效的工工作效率率以及良良好的经经济管理理与运行行制度体体系作保保障;对于物物流地产产商要求求具有较较强的投投资能力力和融资资能力。保保证按照照政府对对物流园园区的规规划进行行开发和和建设。物流地产商商模式，从从某种

48、程程度说是是以上两两种开发发模式的的优势综综合，融融合了政政府参与与物流园园区开发发的思想想，特别别是对于于主体企企业开发发模式的的不足之之处，提提出了很很好的针针对性解解释方法法，即由由政府来来为园区区开发者者提供土土地政策策、税收收政策和和优惠的的市政配配套等综综合性配配套政策策，由物物流地产产商来主主持进行行包括物物流园区区的道路路、仓库库和其他他物流基基础设施施及基础础性装备备的建设设和投资资，而不不是由一一个有相相对物流流竞争优优势的大大型物流流相关企企业根据据企业自自身的扩扩张需要要来规划划和构建建自己的的大规模模仓储中中心、配配送中心心，从而而达到行行业垄断断的目的的。在整整个物

49、流流园区基基础建设设前期开开发结束束后，同同时也针针对有入入驻需求求的企业业各自需需要进行行综合的的规划。最最后入驻驻园区的的所有企企业都站站在同一一竞争的的起跑线线上，同同时又有有一定的的专业分分工和适适当的专专业竞争争。这样样事实上上就限制制了主体体企业开开发模式式中的一一个先进进入物流流园区开开发的主主导企业业或企业业协作团团体对整整个物流流园区的的行业垄垄断性控控制。(4)综合合运作模模式由于物流园园区项目目一般具具有较大大的建设设规模和和涉及经经营范围围较广的的特点，既既要求在在土地、税税收等政政策上的的有力支支持，也也需要在在投资方方面能跟跟上开发发建设的的步伐，还还要求具具备园区

50、区的经营营运作能能力的保保证，因因此，单单纯采用用上述一一种开发发模式，往往往很难难达到使使园区建建设能顺顺利推进进的目的的，政府府在现代代物流园园区内的的规划、开开发、营营运、管管理中的的参与程程度正在在加大。政政府不但但立足于于整个物物流产业业的发展展，提高高产业整整体竞争争实力和和城市整整体竞争争力，还还要扮演演好一个个实在的的园区的的统筹规规划建设设者的角角色，扮扮演好一一个维护护进入物物流园区区的多方方利益的的协调人人。综合合运作模模式是指指对上述述的经济济开发区区模式、主主体企业业引导模模式和工工业地产产商模式式进行混混合运用用的物流流园区开开发模式式。鉴于于各种开开发模式式均有相

51、相应的开开发制度度及运作作机制，采采用综合合开发模模式对园园区整体体制度的的设计和和建设期期的管理理要求较较高，而而且，还还会带来来相关政政策的协协调问题题，以及及对物流流园区开开发建设设的承担担者的综综合能力力提出了了较大的的挑战。所所以，即即使采用用综合开开发模式式，也往往往会以以一种模模式为主主，而对对物流园园区的一一些特殊殊开发项项目，有有选择地地辅助以以其它开开发模式式，以保保证物流流园区建建设的顺顺利进行行。4.3.22.物流流园区的的管理模模式(1)影响响物流园园区管理理模式的的主要因因素一个组织采采取哪种种管理模模式，取取决于组组织目标标、组织织历史、内内外部环环境等诸诸多要素

52、素。具体体说来，物物流园区区的管理理模式受受以下几几个因素素影响：物流流园区的的建设目目标。园园区发展展是政府府出于形形象工程程的目的的，还是是适应物物流市场场需求的的要求而而建，是是长期发发展还是是短期行行为，影影响着园园区管理理的方式式；投投资主体体。投资资主体不不同，在在经营目目标、主主体历史史背景等等方面有有很大不不同，对对园区管管理模式式有很大大影响；政府府与行业业协会的的角色定定位。政政府是政政策制订订者，是是否积极极参与园园区的经经营?行业协协会是松松散组织织，还是是具备较较强的凝凝聚力。这这些因素素影响着着园区管管理模式式；园园区功能能。园区区功能较较为单一一，则可可以采取取较

53、为简简洁的管管理方式式；园区区如果综综合功能能强，服服务范围围很宽，则则管理模模式相应应不同。(2)物流流园区的的管理层层次物流园区的的管理和和其他组组织管理理一样，包包括决策策层、管管理层、执执行层三三个层次次：决决策层。负负责园区区重大事事项的决决策，控控制园区区发展方方向，如如发展规规划的制制定、重重大投资资项目批批准、招招商政策策、物业业管理收收费标准准制订等等；管管理层。负负责按照照决策层层制定的的原则，开开展计划划、组织织、协调调等工作作，维持持园区的的正常运运行；执行层层。负责责按照管管理层的的安排，完完成具体体事务的的执行。(3)物流流园区的的管理模模式物流园区管管理模式式的选

54、择择应该根根据相应应的投资资开发模模式而定定。通过过上述对对物流园园区投资资开发模模式的分分析，其其相应的的管理模模式可以以有5种类型型，即管管理委员员会制、股股份公司司制、业业主委员员会制、协协会制和和房东制制。管管理委员员会制。政政府仿照照开发区区的管理理模式，组组建管理理委员会会对物流流园区进进行管理理，提供供企业登登记、土土地使用用、人事事代理等等服务。政政府自身身不参与与经营，物物业管理理等具体体工作则则委托专专业公司司来做。这这种形式式适合规规模较大大的物流流园区；股份份公司制制。采取取公司制制管理园园区，设设立董事事会、总总经理、监监事会与与相关部部门，按按照责权权利相结结合的原

55、原则对园园区进行行管理。如如果物流流园区采采用的是是主体企企业开发发模式，则则采用这这种管理理模式的的可能性性比较大大；业业主委员员会制。若若物流园园区的开开发建设设是由几几个物流流企业来来进行，则则参与园园区开发发建设的的物流企企业组成成业主委委员会，成成为园区区决策机机构，组组建管理理部门负负责具体体的经营营：协会制制。由物物流行业业协会负负责整个个园区的的经营管管理，组组织、协协调园区区企业开开展物流流服务。这这种形式式和业主主委员会会制的不不同在于于，协会会所代表表的物流流企业更更加广泛泛，协会会只是组组织者，并并没有对对园区进进行直接接投资；房东东制。物物流地产产商完成成土地开开发、

56、基基础物流流设施建建设之后后，把土土地、仓仓库、办办公楼、信信息平台台等设施施出租给给物流公公司，投投资商自自己成为为“房东东”，只只收取租租金，不不参与经经营。园园区为企企业提供供的服务务职能则则由政府府有关部部门提供供，或者者委托给给专业公公司。这这七种模模式很大大程度上上是园区区投资主主体决定定的，各各有优劣劣。管理理委员会会制行政政色彩比比较强，能能较好体体现政府府规划的的意图；股份公公司制运运营效率率较高，但但可能片片面追求求效益；业主委委员会制制和协会会制决策策层比较较松散，难难于取得得一致意意见，效效率较低低；房东东制纯属属投资行行为，对对整个园园区的开开拓能力力较差。4.3.3

57、3.物流园园区的盈盈利模式式根据上述国国内外物物流园区区的赢利利模式的的经验，结结合我国国物流园园区的开开发建设设的实际际情况，我我国物流流园区的的赢利模模式应该该根据不不同类型型的物流流园区以以及同一一类型物物流园区区的不同同发展阶阶段而有有所侧重重。从总总体上说说，各类类物流园园区在初初建时应应该注重重提供其其基本服服务功能能，在其其成长期期则应该该发展其其增值服服务功能能，而在在其成熟熟期则应应该注重重其拓展展服务功功能的挖挖掘。(1)转运运型物流流园区的的赢利模模式该类物流园园区其主主要服务务功能是是实现各各种运输输方式之之间的转转换，包包括公路路一铁路路、海一一陆、和和空一陆陆等运输

58、输方式之之间的转转换，例例如依托托港口规规划的港港口物流流园区和和依托机机场规划划的空港港物流园园区等。1) 初建建期的赢赢利模式式一一一一开展大大宗散货货的集疏疏，大宗宗货物的的仓储、公公水及公公铁中转转、集装装箱中转转和海铁铁及公铁铁联运等等。转运型的物物流园区区其地理理位置十十分优越越，它们们一般处处于两种种运输方方式相交交汇的区区位，因因此，处处于初建建期的转转运型物物流园区区应充分分发挥这这种优越越的地理理和交通通网络优优势，在在物流园园区建设设的初期期应注重重开展提提供与货货物转运运有关的的基本物物流服务务功能。如如连云港港港口国国际物流流园区在在规划建建设初期期根据其其为东陇陇海

59、产业业带、淮淮海经济济区和新新亚欧大大路桥沿沿线省市市提供煤煤炭、铁铁矿石、化化肥及农农药、氧氧化铝、集集装箱、石石油等主主要货种种装卸服服务的特特点，提提出了在在园区建建设初期期着重提提供生产产资料等等大宗散散货的集集疏运、仓仓储、集集装箱中中转和海海铁联运运等基本本物流服服务功能能；浦东东国际航航空物流流园区根根据其自自身条件件提出了了在建设设初期注注重提供供对内对对外的货货物集散散功能，提提供货源源组织、中中转、装装卸和仓仓储等综综合服务务的多式式联运功功能；上上海外高高桥物流流园区提提出了在在“十五五”期末末基本发发展成为为一个国国际集装装箱多式式联运的的重要节节点，项项目重点点是逐步

60、步完善集集装箱堆堆场、货货物装卸卸搬运、货货物配载载、货物物中转与与仓储、国国内外货货运代理理、多式式联运以以及进一一步完善善港口集集疏运系系统，加加强和提提高铁路路集疏运运能力。上上述策略略为这些些物流园园区的赢赢利奠定定了基础础。2)成长期期的赢利利模式一一一一利利用发展展国际物物流的有有利条件件，大力力发展保保税物流流服务功功能。由于转运型型物流园园区主要要是依托托港口、陆陆路口岸岸，与集集装箱运运输和海海关监管管通道相相结合的的大型转转运枢纽纽，也称称为国际际货运枢枢纽型物物流园区区，其主主要服务务对象是是国际物物流，因因此，发发展保税税物流是是转运型型物流园园区在其其成长期期的一种种