重庆主城区商业市场专题研究报告

1、重庆主城区商业市场专题研究报告目 录重庆宏观环境分析重庆整体商业市场分析重庆板块商业市场分析未来潜在商业项目分析个案分析一、重庆宏观环境分析1、重庆经济环境分析2、重庆政策环境分析3、重庆商业市场规划4、重庆市场动态分析重庆经济环境分析GDP重庆近年GDP走势分析2007年至2012年重庆GDP持续上涨，2012年GDP达到11459亿元，同比增速13.6%。从近6年全国及重庆GDP同比增长率看，重庆GDP增速远远高于全国整体水平，2012年GDP增速位居西部第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极。数据来源：全国及重庆统计信息网，截止目前，2013年第一季度数据暂未公布重庆经济环境分析CPI

2、2006年至2013年2月重庆市月度CPI累计增长率走势2012年物价涨幅逐步回落，2013年1月CPI同比上涨2.0%，创近33个月新低。2013年2月， 受食品价格上涨过快影响，重庆居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.4%，涨幅比1月增加1.4个百分点。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析固定资产投资2012年1月至2013年2月重庆市固定资产投资总额及其增长速度 2012年1-12月，重庆市固定资产投资完成9380亿元，同比增长20.91%。2013年1-2月，重庆市固定资产投资820.74亿元，同比增长12.9%，增长速度降至09年以来月均增长新低，

3、其中房地产开发固定资产投资298.26亿元，同比增长20.5%。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析房地产开发投资2012年1月至2013年2月大重庆房地产开发资产投资总额及其增长速度 2007年至2012年，重庆房地产开发投资呈现节节上涨态势，2012年重庆房地产开发投资2508.35亿元，同比增长24.48%。2013年1-2月，重庆市房地产开发投资完成298.26亿元，同比增长20.50%。近4年房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析商业施工面积2008年至2

4、013年2月大重庆商业施工面积、市场占比及其增长速度 2008年至2012年，重庆商业施工面积呈现节节上涨态势，2011年房地产施工面积大幅上涨，涨幅达到26.23%；2012年重庆房地产施工面积达到2028.9万平方米，同比增长9.22%。2013年1-2月，重庆市房地产商业施工面积达1751.13万平方米，同比增长10.39% ，已超10年全年水平值， 2013年商业施工面积陡增，预计将突破2500万平方米。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析商业竣工面积2008年至2013年2月重庆商业竣工面积、市场占比及其增长速度 2012年重庆房地产竣工面积3990

5、.63万平方米，其中商业竣工面积282.23万平方米，同比下滑5.54 %。2013年1-2月，重庆市商业竣工面积125.23万平方米，同比增长8.93% ，市场占比达到18.32% 。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析商业销售面积2008年至2013年2月重庆商业销售面积、市场占比及其增长速度 2012年重庆房地产销售面积4522.4万平方米，其中商业销售面积221.89万平方米，同比下滑16.68%。2013年1-2月，重庆市房地产销售面积579.18万平方米，其中商业销售面积21.63万平方米，同比增长4.32%。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月

6、底于发布3月数据重庆经济环境分析商业施工、竣工、销售面积2008年至2013年2月重庆商业施工、竣工及销售面积2013年1-2月，重庆市商业施工面积1751.13万平方米，竣工面积125.23万平方米，销售面积21.63万平方米，未来商业供应将出现集中式爆发。数据来源：重庆统计信息网，统计局于4月底于发布3月数据重庆经济环境分析小结 GDP2007年至2012年重庆GDP持续上涨，GDP增速远远高于全国整体水平，2012年GDP增速位居西部第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极； CPI2012年物价涨幅逐步回落，2013年2月， 受食品价格上涨过快影响，重庆居民消费价格指数（CPI）同比上

7、涨3.4%，涨幅比1月增加1.4个百分点；固定资产投资2013年1-2月，重庆市固定资产投资820.74亿元，同比增长12.9%；房地产开发投资近4年房地产开发投资增速保持在20%以上，重庆房地产市场持续高速开发；房地产施工、竣工、销售面积2013年1-2月，重庆市商业施工面积1751.13万平方米，竣工面积125.23万平方米，销售面积21.63万平方米，未来商业供应将出现集中式爆发，竞争十分激烈。1月2月3月4月2.1、温家宝：研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出“国五条”，扩大房产税试点；2.2、证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动 ，目前公积金缴存余额达2.1万亿；2.3、国土

8、部：主动配合相关部门做好房地产调控，提高调控针对性突出差异性。1.1、财政部：多举措力保完成2013年城镇保障房任务；1.2、国土部：逐宗核查非新增建设用地；1.3、国土部：房产用地调控政策不动摇，坚持控总量、稳增量；1.4、温家宝：建立住房交易保有等环节房地产税制；1.5：住建部：住房信息联网6月底将达500个城市；1.6、2013年1月1日起，重庆房产税起征标准从12152元/调整为12779元/ ，起征点较去年提高627元。3.1、重庆部分中小商业银行暂停二套住房的贷款审批；3.2、重庆商业地产目前普遍实行首付一半，利率为基准利率的1.21.3倍；3.3、重庆首套房公积金贷款首付由两成上

9、调至三成，且近七成楼盘已停止公积金贷款；3.4、3月30日，重庆“国五条”新政细则落地；3.5、重庆今年将试点农房交易，政策正在制定中；3.6、银监会：楼市信贷新政策将出台；3.7、国土部：各地3月前上报住宅供地计划;3.8、国务院：明年6月底前出台不动产登记条例。4.1、重庆国土局：房产税全部用于公租房建设；4.2、国家发改委：正抓紧编制新型城镇化发展规划；4.3、北京、苏州、昆山等多地收紧公积金贷款政策；4.4、中国人民银行：调整北京市差别化住房信贷政策，二套房贷首付提至七成，暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。调控从严重庆政策环境分析2013政策梳理重庆政策环境分析房产税计算公式应纳税

10、额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率 （2013年房产税起征点12779元/）免税面积之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积税 率独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价 3倍以下：0.5%；3倍（含）4倍：1%；4倍（含）以上：1.2%“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%计税依据房产交易价，待条件成熟时按评估值征税用于出租的应税住房，按暂行办法规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变征收对象存量的独栋商品住

11、宅个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房2013.01.01重庆房产税内容重庆房产税针对住宅市场，对楼市总体影响力度甚微。9941元/（2011年）12152元/（2012年）12779元/（2013年）上调2211元上调627元重庆“国五条”细则落地（3.30）一、落实稳定房价工作责任制。新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅二、完善住房保障体系。2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房三、加强普通住房用地供应管理。2013年全市住房用地供应总量不低于过去

12、5年平均实际供应量，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一四、严格差别化住房信贷政策。严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征六、强化商品住房市场监管。加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证七、做好市场监测分析和舆论引导。3月3

13、0日，重庆“国五条”政策落地，在中央“国五条”细则基础上，就 “限贷”、“限价”、房产税等方面进行阐述和说明。重庆政策环境分析新“国五条”重庆住宅市场政策持续加码，市场不确定性因素开始激增，买家对商品住宅市场回暖的期待或将降低。重庆政策环境分析货币政策存款准备金率调整日期大型金融机构调整前调整后变化2012年05月18日20.50%20.00%0.5%2012年02月24日21.00%20.50%0.5%2011年12月05日21.50%21.00%0.5%2011年06月20日21.00%21.50%0.5%2011年05月18日20.50%21.00%0.5%2011年04月21日20.0

14、0%20.50%0.5%2011年03月25日19.50%20.00%0.5%2011年02月24日19.00%19.50%0.5%2011年01月20日18.50%19.00%0.5%2011上半年存款准备金率进行了6连涨，2011年12月至今，存款准备金率回调3次，下调1.5个百分点。2012年5月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至此存款准备金率为20%，目前暂无变化。存款准备金率上调会直接影响货币流通，回笼市场宽裕的流动性，反之，下调将释放货币流通性。重庆政策环境分析货币政策基准利率调整日期存款基准利率贷款基准利率调整前调整后变化调整前调整后变化2012年07月06日3.2

15、5%3.00%0.25%6.31%6.00%0.31%2012年06月08日3.50%3.25%0.25%6.56%6.31%0.25%2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年央行进行了3次加息，2012年受经济持续回落影响，央行在6、7月份分别进行了降息。2012年7月，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，至此商业按揭贷款利率为6.55%，公积金贷款利率为4.7%，目前暂无调整

16、。加息将增加购房成本，使刚需客户受阻，反之，降息将降低购房者成本，对购房者是利好信息。贷款年限商业贷款利率公积金贷款利率6个月以内5.60%4.20%6个月-1年6.00%1-3年6.15%3-5年6.40%5年以上6.55%4.70%重庆政策环境分析信贷政策信贷政策住宅市场非住宅市场重庆部分中小商业银行暂停二套住房的贷款审批；接受二套房贷款审批的银行，执行首付6成，利率在基准利率基础上上调10%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房商业贷款；首套房公积金贷款首付由两成上调至三成，且近七成楼盘已停止公积金贷款。首付一半，利率由原来的1.1倍上调为基准利率的1.21.3倍。重庆房地产市场信贷政策

17、持续收紧，购房者贷款难度与购房成本同步增加，对楼市起着一定的制约作用。新“国五条”对住宅市场持续调控，利好商务市场。房地产调控调控针对投资及投机性需求，使得市场大量投资需求转向商务产品，商务市场引来更多关注, 商务产品投资优势更加突出。信贷政策收紧，对商务市场有一定的抑制作用。在住宅市场限购、限贷等调控持续从紧的同时，商业地产投资需求激增，然而在楼市调控的大背景下，商业地产贷款利率也出现一定的上调。房地产调控针对投资及投机性住宅需求，因此商务市场存在发展契机，市场大量投资需求转向商务产品，然而信贷政策收紧对商业市场的影响也不容忽视。重庆政策环境分析小结重庆商业市场规划5年、50个商圈重庆五年后

18、建成50个商圈，其中零售额100亿元的大商圈13个、500亿元的3个，建设长江上游地区商贸物流中心。社会消费品零售总额翻番。2017年将达到8000亿元，年均增长15%；商品销售总额翻番；物流业增加值翻番。建成3大集群。即到2017年，建成城市核心商圈集群；建成专业大市场集群，其中百亿级大市场达到20个以上；建成物流产业集群，形成物流基地（园区）8个。3个提升。首先是提升商贸物流专业化和现代化水平，同时要提升商贸物流主体的竞争力，重庆商社集团力争进入千亿级大企业行列。提升便民商业的普及率。重庆商业市场规划二环时代二环大型聚居区指在内环以外的二环区域规划的21个新大型聚居区，规划总范围约404平

19、方公里，包括歇马、大学城、西永、白市驿、陶家、西彭、水土、木耳、悦来、翠云、空港、蔡家、鸳鸯、钓鱼嘴、华岩、龙洲湾、龙兴、郭家沱、峡口、茶园、鹿角。人口到2020年，主城人口将达到1200万，中心城区约700万人。建筑体量要建4亿平方米的房子，其中3亿平方米是住宅，1亿平方米是商务。新型商业副中心悦来片区、龙兴片区、西永片区、白市驿片区、陶家片区、龙洲湾片区。重庆商业市场规划5大新商圈出炉 重庆主城区龙盛、陶家、礼嘉、西永、茶园等五大新建商圈的定位悉数出炉，并开工建设，重庆新商圈时代正跑步到来。龙盛商圈所属龙盛片区规划聚集100万以上城市人口，整个商圈建筑面积将达到120万平方米。礼嘉将定位打

20、造成国际商贸中心，龙湖两江新宸未来将打造超100万平方米的商业圈。茶园新城的商业规模将达到130万平方米，相当于南坪商圈总体量，而通江大道周边则被规划为茶园新区的“商业核心地带”。西永将打造全市最大公园式商圈，中央广场商业建筑面积达219万平方米。陶家再造一个杨家坪，规划面积6.58平方公里，其中步行商业区约200万平方米。重庆商业市场规划江北区“两圈四心”观音桥商圈江北嘴商圈两圈大石片区 （大石坝、石马河）五里店片区寸铁片区 （寸滩、铁山坪）鱼复片区（ 鱼嘴、复盛）四心 观音桥商圈作为重庆5大传统商圈，商业发展十分成熟；江北嘴以打造“长江上游金融中心”为目标，未来3-5年，江北嘴将集中建设5

21、0万平方米的大型商业配套；大石片区是目前唯一有了具体规划、开始动工建设，并且已经有大型商家签约入驻，东原中心作为片区的核心项目，拥有30万平方米超大体量商业配套，目前星美IMAX影城、世纪星真冰场、新世纪百货已签约。重庆商业市场规划西永商业规划西永组团商务中心占地7.4平方公里，商业面积超三峡广场中央广场（一期）将于今年6月开工，商业建筑面积达219万平方米。预计510年内，商务中心将全面建成。亮点一依托“渝新欧”建免税商场亮点二依山打造“公园式”商圈亮点三配套8所学校1家三甲医院重庆商业市场规划巴滨路造中央活动区从2013年起，巴南区政府将用5年时间投资2500亿元，将巴滨路打造为亚洲一流中

22、央活动区（CAZ），规划建设的面积达45平方公里。未来李家沱、龙洲湾、鱼洞及巴滨路将是巴南区重点商业聚集区。鱼洞巴渝历史文化特色商圈龙洲湾城市副中心商圈李家沱市级核心商圈滨江休闲带重庆市场动态分析重点项目动态项目名称商业体量（万平方米）规划图近期动态中渝国际都会40台湾商业巨擘“新光三越” 落户项目东原中心30新世纪百货已签约江北新商圈的东原中心，总面积达3.1万平方米旭阳台北城337.3米超高商铺4月20日开盘，交2万抵30万华润万象城24.6万象润街臻稀商铺即将加推二、重庆整体商业市场分析1、重庆主城区商业供应分析2、重庆主城区商业成交分析3、重庆主城各区商业成交分析备注： 1、以上数据未

23、特殊说明全部为建筑面积；2 、以上数据来源为锐理系统；3 、存量为预售存量；4 、因为重庆主城区无官方公示存量数据，因此目前我们无法精准验证，但是以上数据中涉及到存量数据，为我们严格根据新增销售退房等测算；5 、未特殊表明，以上数据时间段为2012年1月-2013年3月31日整体商业市场供应从主城区商业项目每月供应分析来看，供应波动较大；2012年8月，供应量较大，主要为珊瑚水岸、国际家纺城、恒大城等项目的集中供应，致使供应量上升幅度较大； 2013年1月，供应量又出现一次较大增长，主要为保亿丽景紫园、汇祥林里3000 、润都7号等项目的供应。整体商业市场成交从主城区商业项目每月成交分析来看，

24、商业成交受单盘影响波动较大； 商业项目价格对成交量有一定的影响，2013年2月成交量最低，成交均价最高，达到21852元/平方米；2011年4月主城区商业成交量最高，主要为康德国会山商业的成交，成交量0.49万平方米，成交均价23153元/平方米。2013年2月，成交均价达到最高点，主要为华润二十四城商业的成交，均价为53489元/平方米。整体商业市场各面积段成交区域面积()均价(元/)30以下293392321630-40430902332340-50557852068650-60658891977260-70556322034170-80528801923980-9042510186779

25、0-1106858119867110-1306278117859130-1504916116399150-1704263016086170-2005283014745200-2506863514127250-3005298114608300-3503315214000350-4003212814206400以上4551009182从主城区商业成交面积段分析来看，主要集中在400平方米以上，所占比例为36%，主要因为400平方米以上单价段最低，且远低于其他面积段成交均价；其次为90-110平方米，所占比例均为5.2%，其他面积段所占比例均较小。区域商业市场整体成交区域面积()均价(元/)渝中区6

26、209632215大渡口区714529938江北区11202317070沙坪坝龙坡区8334617079南岸碚区1587876247渝北区16263410746巴南区5585110534高新区4922510819经开区4310011350北部新据重庆主城各区商业成交分析来看，北碚区商业成交量做大，占整个区域的10.9%，主要为嘉陵风情街项目的成交；其次为南岸区，所占比例为10.2%，主要为东原长江畔1891和珊瑚水岸项目的成交；从各区域成交均价分析来看，传统老区渝中区成交均价最高，渝中区主要为龙湖时代天街项目，商业成

27、交均价达到42695元/平方米。主城各区域商业成交占比区域商业市场成交排名排名项目名称区域销售面积()1北碚区嘉陵风情步行街121122.412渝北区金易伯爵世家42993.593南岸区东原长江畔189137167.484沙坪坝区龙湖东桥郡34104.395南岸区珊瑚水岸28348.296大渡口区国瑞城27233.077渝中区万科锦程24262.228渝中区龙湖时代天街23739.529渝北区中铁峰汇国际22639.3410大渡口区晋愉盛世融城21536.41排名项目名称区域成交金额(万元)1渝中区龙湖时代天街101356.642北碚区嘉陵风情步行街72064.383南岸区珊瑚水岸69343.

28、164南岸区东原长江畔189163934.675沙坪坝区龙湖东桥郡47778.26渝中区万科锦程46273.647九龙坡区华润二十四城42987.378北部新区奥林匹克花园35488.539南岸区天福克拉广场33697.6510南岸区东原D7区28911.582012年1月至2013年3月，重庆主城区商业成交排名中，嘉陵风情步行街成交量排名第一位，龙湖时代天街成交金额排名第一位。三、板块商业市场分析1、重点板块项目商业供求价走势分析2、重点板块商业成交结构分析3、重点板块商业存量分析板块商业市场整体成交分析大学城板块从大学城板块每月商业成交情况来看， 2011年1-10月成交量较小，主要以住宅

29、项目底商销售为主；2011年11月至今大型项目集中商业面世，商业销售明显增长，且波动较大；2013年1月商业成交达到最高点，主要为金科廊桥水乡商业中心的成交，拉高了本月成交量； 从成交均价来看，2011年成交均价高于2012年，2012年1月成交均价达到最高点，主要为旭阳台北城项目的成交。板块商业市场各面积段成交分析面积段面积()均价(元/)30以下1230.393103730-403625.472403740-506854.522398750-6011040.341636560-707815.781608470-806674.231755480-905853.151789990-110781

30、1.6316408110-1306204.0712215130-1504739.911128150-1704007.0711928170-2004630.399882200-2505134.189647250-3006911.2510162300-3502569.2812877350-4002218.38785400以上7536.798722根据大学城板块商业各面积段成交分析来看，主要集中在50-60平方米，所占比例为11.6%；其次为90-110平方米，所占比例为8.2%，面积较小，总价较低商业项目受投资者追捧； 从单价段来看，面积越小单价段越高。大学城板块单价段面积()均价(元/)3000

31、-4000297.7839644000-5000629.2845205000-60003301.5654756000-70005361.2165607000-80005915.5174408000-900012362.2586329000-100006670.49954010000-110005383.061055711000-120007982.091150012000-140007825.991303114000-160004588.811476816000-180006483.61701318000-200007390.311888120000-250009334.54220892500

32、0以上11330.2631804根据大学城板块商业单价段成交分析来看，单价段主要集中在8000-9000元/平方米，所占比例为13.0%，主要为项目的二层商业成交；其次为25000元/平方米以上，所占比例为11.9%，主要为底商。大学城目前商业处于集中供应阶段，发展还不够成熟，因此价格相对较低。板块商业市场各单价段成交分析大学城板块观音桥板块面积段面积()均价(元/)30-4067.145445840-5040.323523850-60219.443806960-70134.925144070-8078.9847649130-150135.2826430350-400398.6719534根据

33、观音桥板块商业各面积段成交分析来看，主要集中在350-400平方米，所占比例为37.1%；其次为50-30平方米，所占比例为20.4%，观音桥商圈发展已基本成熟，商业多以自营为主，因此成交量较小。板块商业市场各面积段成交分析单价段面积()均价(元/)18000-20000398.671953425000以上676.0840986根据观音桥板块商业各单价段成交分析来看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例为62.9%；其次为18000-20000元/平方米，所占比例为37.1%，观音桥板块商业项目非常稀缺，区域发展成熟，因此成交价格相对较高。观音桥板块板块商业市场各单价段成交分析区府面积

34、段面积()均价(元/)30以下50.631206230-4071.543026640-50497.18373250-60207.97323070-8072.43328080-9083.336767150-170163.623150170-200560.743157200-2502253150350-400722.393150九宫庙面积段面积()均价(元/)30以下1169.04926330-40690.48841140-50677.7548050-60110.53623660-7064.4623670-8079.76623680-90163.46528590-110761.27104110-1

35、30124.9819400130-150430.8615078150-170622.735704200-2502282774250-3001059.565352400以上25052.335765大渡口板块根据对大渡口区府板块商业各面积段成交分析来看，主要集中在350-400平方米，所占比例为27.2%； 从九宫庙板块各面积段成交分析来看，主要集中在400平方米以上，所占比例为80.2%，主要为国瑞城商业的成交。板块商业市场各面积段成交分析大渡口板块区府单价段面积()均价(元/)3000-40002409.1731764000-500038.3143136000-700083.336767900

36、0-1000040.16953410000-1100022.041008012000-1400028.591359025000以上33.2360187九宫庙单价段面积()均价(元/)3000以下1185.9827744000-50003027.145325000-60002984.6150196000-70007493.4661639000-100002844.08900010000-110002357.81041311000-120003623.041160012000-140007305.181217018000-20000593.481932220000-2500028.22208692

37、5000以上92.6130826根据对大渡口区府板块商业成交分析来看，区府商业成交量较小，成交单价段集中在3000-4000元/平方米，主要为悦盛新天地项目商业裙楼的成交； 从九宫庙板块单价段分析来看，主要集中在6000-7000元/平方米和12000-14000元/平方米，所占比例分别为23.8%和23.2%，成交面积段较大，因此单价相对较低。板块商业市场各单价段成交分析渔洞板块面积段面积()均价(元/)30以下470.092923330-40941.742124540-501782.561629350-601261.631978560-70519.191015270-80597.11541

38、580-90589.811315390-110664.69669110-130117.412500130-150130.8712761170-200559.78775200-250904.318801400以上2018.777878根据渔洞板块商业各面积段成交分析来看，主要集中在400平方米以上，所占比例为19.1%；其次为40-50平方米，所占比例为16.9%，渔洞板块成交以大面积段为主。板块商业市场各面积段成交分析渔洞板块单价段面积()均价(元/)3000以下1392.725043000-4000118.0736075000-60001072.2156007000-80001400.617

39、5448000-9000626.5885689000-10000158110001067.611042511000-12000412.961168712000-140001090.651256014000-16000459.871466216000-18000206.511683318000-20000434.671880720000-25000617.732168125000以上1499.4834942根据渔洞板块商业各单价段成交分析来看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例为14.2%，主要为东原香郡项目的成交；其次为7000-8000元/平方米，所占比例

40、为13.3%；都汇里项目成交均价达到80000元/平方米，目前位居渔洞板块第一位。板块商业市场各单价段成交分析面积段面积()均价(元/)30-40816.543331540-50630.512811450-601838.123277160-701385.152230670-802209.022090980-901655.42065390-1101309.3117060110-1301387.5914847130-15058220958150-170317.4912656170-200556.413830200-250668.8416565250-30029112971300-350338.37

41、13197350-400743.1513608大竹林-礼嘉板块根据大竹林-礼嘉板块商业各面积段成交分析来看，主要集中在70-80平方米以上，所占比例为15%；其次为50-60平方米，所占比例为12.5%；大竹林商业成交面积段较小，多以社区商业成交为主，如金科10年城、龙湖江与城。板块商业市场各面积段成交分析大竹林-礼嘉板块单价段面积()均价(元/)11000-12000109.771187812000-140003366.871303814000-160002062.351487916000-180001192.151687118000-200001019.481908220000-25000

42、3072.282170925000以上3905.9933429根据大竹林-礼嘉板块商业各单价段成交分析来看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例为26.5%；其次为12000-14000元/平方米，所占比例为22.9%。板块商业市场各单价段成交分析板块商业市场存量分析面积段存量面积()50以下1044050-100308001002006801200-2506799250-3006515300-3504506350-5006280500-8007184800以上59083根据大学城板块存量分析来看，存量最大的为800平米以上，此类房源面积较大，总价较高，客户接

43、受度有限，因此去化相对较慢； 其次为50-100平方米，该面积段供应量较大，加上单价较高，因此存量较大。大学城板块板块商业市场存量分析大竹林-礼嘉板块面积段存量面积()50以下35450-1001750100-150469150-200341200-250420350-4001151400-450846550-6001188600-6501206650-7002013700以上12536根据大竹林礼嘉板块存量分析来看，存量最大的为700平米以上，所占比例为56.3%； 其次为650-700平方米，所占比例为9%，此类房源面积较大，总价较高，客户接受度有限，因此去化相对较慢。大渡口板块区府面积段

44、存量面积()50以下101050-100770100-150610150-200331200-250673250-300564500-6001090800以上2700九宫庙面积段存量面积()50以下126050-1003484100-1503462150-2001015200-250892250-3001129300-350930350-400355550-600556700以上49728板块商业市场存量分析根据区府板块存量分析来看，存量最大的为800平米以上，所占比例为34.9%，其次为50平方米以下，所占比例为13%；九宫庙板块存量最大的为700平方米以上，所占比例为79.2%，其他面积段

45、存量较小。面积段存量面积()50以下3343850-100274211002003592200-2503390250-3001314300-350686350-4001095400-450874450-500485500-5502600550-6001756600-6501259700以上18632渔洞板块根据渔洞板块存量分析来看，存量最大的为50平米以下，所占比例为30.5%，其次为50-100平方米，所占比例为25.0%；渔洞板块存量面积段较小，主要因为小面积商业供应量较大，市场竞争激烈，加上单价段较高，因此去化速度较慢。板块商业市场存量分析面积段存量面积()10

46、0以下418100-150526150-200490200-250873250-300551300-350340700以上49130根据解放碑板块存量分析来看，存量最大的为700平米以上，所占比例为93.9%，其他面积段存量较小，主要因为解放碑商圈为重庆传统的商务商贸中心，商业发展较为成熟，因此存量较小； 700平方米以上面积存量相对较大，主要因为该面积段较大，单价总价均较高，加上部分为自营，因此存量相对较大。解放碑板块板块商业市场存量分析四、未来潜在商业项目分析1、未来潜在商业项目区域分布2、未来潜在商业项目板块分布3 、未来大型潜在商业项目罗列未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布渝中区

47、解放碑、朝天门板块两路口上清寺板块大坪板块渝中区板块划分图化龙桥板块板块名称解放碑、朝天门板块两路口上清寺板块大坪板块化龙桥板块代表项目来福士广场龙湖时代天街瑞安天地规划商业体量 （万平方米）45107012板块规划解放碑是中央商务区的硬核，是重庆的商贸中心，未来商业集中在朝天门、十八梯旧城改造及解放碑写字楼商业配套重庆老城中心，房地产开发主要是旧城拆迁改造项目大坪板块是渝中区第二副中心，目前聚集协信、恒大、万科和龙湖等知名品牌开发商，市场热度较高。重庆渝中区唯一一块全面拆迁重建的区域，瑞安整体进驻，该项目的开发直接影响该板块未来发展 万科、龙湖、恒大及协信等大型企业纷纷进驻大坪板块，大坪板块

48、成为渝中区商业副中心；解放碑、朝天门板块以写字楼商业配套及朝天门、十八梯旧城改造为主。朝天门板块、大坪板块是渝中区商业聚集地江北嘴板块江北区板块划分图未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布江北区板块名称 观音桥江北嘴大石片区 五里店片区寸铁片区 鱼复片区代表项目_国金中心东原D7区规划商业体量 （万平方米）300504525板块规划1.5平方公里扩展到3平方公里，再造一个观音桥商圈江北嘴将确立中央商务区的金融中心地位，且拥有的区域地段优势成为江北区商业副中心江北嘴CBD商业副中心溉澜溪现目前开发体量小，随着江北区政府的搬迁，区域商业配套将增加江北区对外辐射能力扩大，加之江北嘴CBD金融中心地

49、位确立，区域成为众多实力开发商角逐的主战场之一；江北嘴板块将成为江北区又一大型高端商圈；江北嘴、大石片区将是江北区商业聚集地未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布渝北区新牌坊板块两路回兴板块龙头寺板块新牌坊及龙头寺板块发展较为成熟，诸多品牌房企争相进驻，龙头寺板块未来洋房物业竞争激烈；两路回兴板块中小楼盘较多，且价格处于区域洼地，未来房地产市场开发有较好的生存空间。板块名称新牌坊板块龙头寺板块两路回兴板块代表项目中渝国际都会、龙湖源著仁安龙城国际、动力国际、公园置尚汇祥林里3000规划商业体量 （万平方米）5012025板块规划打造渝北区商业高地为龙头寺火车站、汽车站提供完善的商业配套区域配

50、套正逐渐完善，辐射能力不断外扩新牌坊板块、龙头寺板块将是渝北区商业聚集地未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布北部新区礼嘉板块经开鸳鸯板块大竹林板块照母山板块人和板块北部新区板块划分 04年至今，经开鸳鸯板块一直成为北部新区主要楼盘竞争聚集地，传统富人区的霸主地位持续加强； 随着2010年，万科、香港置地、象屿、协信等大牌房企竞相拿地，照母山板块成为北部新区目前焦点区域；礼嘉板块随着龙湖拿地，两江新宸的规划出炉，未来商业体量激增。板块名称人和板块大竹林板块礼嘉板块照母山板块经开鸳鸯板块代表项目_龙湖江与城龙湖两江新宸约克郡、金科项目规划商业体量 （万平方米）_8100150板块规划商务氛围日

51、趋浓厚、客户群体较广金科、龙湖竞相入驻该板块，使大竹林备受关注该板块发展起步晚，随着龙湖、渝高相继拿地开发，该组团未来发展空间较大板块竞争激烈，高端物业成区域主力产品，将形成又一个“富人区”经开沿线为重庆传统的“富人聚集区”，该板块对外辐射能力强礼嘉板块、照母山板块将是北部新区商业聚集地未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布沙坪坝区板块名称沙坪坝中心区沙滨路大学城新区杨公桥代表项目融汇国际温泉城_旭阳台北城、金科廊桥水乡、富力城金融街金悦城规划商业体量 （万平方米）10825015板块规划可供开发土地有限，发展受交通和规划瓶颈影响较大随着众多工厂的迁出，沙滨路的开发已较为成熟是重庆市的教育、

52、科研、旅游、商业、物流高地，发展潜力巨大杨公桥区域开发较为成熟，主要以教育盘为主大学城板块是沙坪坝区商业聚集地沙滨路杨公桥中心区大学城新区沙坪坝区板块划分图 沙坪坝中心区域、杨公桥板块及沙滨路项目较少，大学城板块开发密度较强，大学城板块成交量直接影响区域整体。大学城板块为重庆主城房地产热点区域，吸引了龙湖、中渝、协信、金科等诸多品牌开发企业，从房交会上看，目前板块在售项目多达10几家，商业市场竞争激烈。板块名称杨家坪板块高新区板块二郎板块华岩板块代表项目华润二十四城千叶中央街区金科华岩国际规划商业体量 （万平方米）30812板块规划华润二十四城对建设场地块的整体打造，有助于提升区域成熟度奥体中

53、心板块的成熟，将与其形成互动高科技园区的基础、众多开发商的进驻，区域已较成熟华岩区域地段相对偏远，产品价格具有一定优势 区域房地产市场由杨家坪中心区域和石桥铺向外带动扩展； 华岩在短期内仍作为区域辅助开发板块，补充区域内的低价位物业；杨家坪商圈扩容，华润二十四城商业凸显。未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布九龙坡区杨家坪板块是九龙坡区商业聚集地板块名称新山村板块九宫庙板块代表项目晋愉重庆岁月新天泽国际广场规划商业体量 （万平方米）157.5板块规划晋愉集团对该板块的整体打造，提升区域成熟度。重钢的搬迁，将使得大渡口区居住形象得以良好转变。新山村板块九宫庙板块大渡口区板块划分 大渡口新山村板

54、块在晋愉集团大力开发下，成为区域开发集中板块； 九宫庙板块目前房地产市场不愠不火，随着重钢的搬迁，预计未来该板块房地产开发力度将明显加大。未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布大渡口区板块名称南坪中心南滨路弹子石茶园经开区南山代表项目天福克拉广场、融创玖玺国际珊瑚水岸、长嘉汇中海国际社区鲁能领秀城、时代都汇雅居乐国际花园规划商业体量 （万平方米）8.56301306板块规划轨道交通、万达广场、上海城极大的提升了区域成熟度集休闲观光和餐饮为一体随着南CBD的开发，其潜力将被逐渐发掘是重庆重点打造的新区，客户群体广泛整体规划和打造，使产品具有很强的竞争力重庆都市景区，交通不便，生态宜居 区域各板

55、块特色明显，南滨路板块依托江景资源，南山板块依托南山风景区，茶园随着政府的规划发展，房地产开发日益密集； 目前区域发展重心转移至弹子石板块和茶园板块，预计热度将继续保持。未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布南岸区茶园板块是南岸区新兴商业聚集地板块名称李家沱鱼洞龙洲湾南泉代表项目融汇半岛同景跃城、东原香郡、协信星澜汇世纪金源御府、南城国际规划商业体量 （万平方米）356014板块规划李家沱连接九龙坡、南坪，发展潜力巨大自然资源较优越，当前高档次楼盘较少龙洲湾处于连接李家沱和鱼洞的咽喉位置，区位优势明显，是未来巴南区的核心南泉拥有良好的自然资源，板块环境优越，吸引不少高端项目开发李家沱龙洲湾鱼

56、洞巴南区板块划分图南泉界石 李家沱板块目前聚集恒大、融汇等开发商，是巴南区房地产开发最为活跃的板块； 鱼洞板块作为巴南区的行政商务中心，区域内以旧城改造和区域拓展为主要开发重心，成为巴南新兴开发板块； 龙洲湾是巴南新的行政中心，也带来了区域内房地产开发的一股高潮； 南泉是巴南重要旅游景区，板块成为巴南高端物业聚集区。未来潜在商业项目分析潜在商业项目区域分布巴南区鱼洞板块是巴南区新兴商业聚集地未来潜在商业项目分析潜在商业项目板块分布礼嘉板块100万龙盛板块120万江北嘴板块50万西永板块250万鱼洞板块60万茶园板块80万陶家板块200万照母山板块150万谢家湾板块30万解放碑板块35万未来潜在

57、商业项目分析大型潜在商业项目罗列区域板块项目潜在商业体量（万）渝中区解放碑-朝天门来福士广场22渝北区新牌坊中渝国际都会40北部新区照母山金科项目30约克郡40礼嘉龙湖两江新宸100江北区江北嘴国金中心9鸿恩寺东原中心30九龙坡区谢家湾华润二十四城24.6巴南区鱼洞协信星澜汇10南岸区茶园时代都汇32合计337.6未来潜在商业项目分析小结重点区域：朝天门板块、大坪板块代表项目：来福士广场重点区域：江北嘴、大石片区板块代表项目：国金中心、东原D7区重点区域：新牌坊板块、龙头寺板块代表项目：中渝国际都会、龙湖源著重点区域：礼嘉板块、照母山板块代表项目：龙湖两江新宸、约克郡重点区域：大学城板块代表项

58、目：旭阳台北城、金科廊桥水乡、富力城重点区域：杨家坪板块代表项目：华润二十四城重点区域：茶园板块代表项目：时代都汇重点区域：鱼洞板块代表项目：东原香郡、协信星澜汇重点区域：新山村板块代表项目：晋愉重庆岁月五、重点个案分析1、龙湖时代天街2、英利IFC3 、金科廊桥水乡4 、龙湖U城5 、东原香郡龙湖时代天街项目基本情况项目商业规划体量超60万方，将打造亚洲最大购物中心，是百万方大型综合体项目龙湖时代天街是百万方城市核心综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量，超过4个龙湖北城天街 。地址 渝中大坪大石路 开发企业 重庆龙湖地产开发有限公司 占地面积 25万方建筑面积 130万方 商业体量

59、60万方 商务办公 40万方 轨道交通 地铁1号线、轻轨2号线 业态商业、住宅、写字楼、商务公寓 土地成交总金额30.25亿元楼面地价3235元/平米龙湖时代天街项目整体规划项目规划13# 商业地铁1号线轻轨2号线石桥铺解放碑南坪一期三期二期项目各物业形态占比项目规划商业体量占总体量的46%，是典型的大型综合体项目，是以商业带动其他物业销售的楼盘三期底商销售中二期规划中一期底商已售罄及招商完毕龙湖时代天街规划近60万的商业体量，占项目总体量的46%，其次为空中商铺及公寓，占比22%，写字楼、住宅及酒店分布占比15%、12%、5%。龙湖时代天街项目商业规划B商业街35966一期三期二期规划期数商

60、业分区体量（）一期A1173886A2B35966合计209852二期C10513A3140661D76958合计228132三期E65804F49925合计115729龙湖时代天街项目商业规划项目规划13# 商业地铁1号线轻轨2号线石桥铺解放碑南坪一站式家庭购物中心(约17.4万方)电子电器、家具卖场(约11.5万方)一站式家庭购物中心青年购物中心（约21.7万方）自持出售社区底商(约3.6万方)社区底商(约4.4万方)（社区底商8万方）（集中式商业52万方）项目集中式52万方商业均自持，仅8万方社区底商进行出售开放式文化商业区(约1.05万方)龙湖时代天街一期商业规划写字楼+空中商铺+集中