某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告课件

1、某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告1、目标2、问题3、产品回顾4、赢得关注5、人群分析6、建立沟通7、市场占位8、阶段推广目录1、目标目录战略目标万科青山湖位于南昌城市中心，是南昌最好的地块之一，这也标志着万科从城市化精品住宅，向高端住宅的一次战略转变。万科奠定第一墅商的市场地位，万科青山湖必有担负。战略目标市场目标从2007年拿地，历经三年时间，万科对产品经过了反复的修改、论证，在这块城市中心稀缺资源上，打造最高端的产品，万科青山湖倍受瞩目，将成为2021年南昌最值得期待的楼盘。市场目标营销目标万科青山湖作为万科TOP-1系列典范作品，首例第

2、四代别墅产品投放南昌市场，将会被打造成南昌最高端豪宅产品，通过产品打造与营销，实现高溢价能力。营销目标万科青山湖将成为南昌豪宅的TOP1某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告问题如何在海珀兰庭之后，给南昌更大的震憾。问题海珀兰庭作为绿地中央广场的住宅子品牌，建立在“世界级综合体”的价值体系之上，通过与国际品牌之间的嫁接，高标准精装与户型突破了南昌市场的住宅产品形态，塑造了自身国际化住宅标准。同时在南昌这个豪宅市场一片空白的情况下，建立了豪宅标杆。海珀兰庭作为绿地中央广场的住宅子品牌，建立在“世界级综合体那么海珀兰庭建立了南昌豪宅标杆后，带给我们怎样的思考？某地产青山湖项目整合推广方案及创意

3、表现报告从南昌市场看海珀兰庭，我们理解为：海珀兰庭之前，南昌对豪宅还没有一个全面的认识，相对来说，对于豪宅的体验是初级的、单一的、没有竞争选择的，对海珀兰庭的豪宅形象，往往是一种盲从。真正的豪宅应该具备什么样的素质？万科青山湖如何提供超越海珀兰庭的豪宅体验？从南昌市场看海珀兰庭，我们理解为：回顾产品品牌城市资源湖居高端形态正席东方建筑回顾产品品牌万科，领跑者，从来都是标准的制定者，万科的产品从来都不缺乏关注度，万科倾20年造墅经验，深研中国建筑精髓，打造最高的居住形态。品牌城市资源左手繁华，右手自然。万科青山湖位于城市中心，10分钟尽享城市繁华。省科学院，南昌大学、江西师大、南航院、工程学院，

4、教育学院5所大学及11家中专院校，并有师大附中、南大附中、附小，育才小学等省内一流中小学校。城市资源湖居青山湖南昌最大的内湖，湖湾之滨、公园之邻、新城之芯，看四季流转、与万物相生，理想生活的标签。在市内划分的九片区板块中，青山湖板块以36的满意率超出市中心板块87，而稳居第一 。湖居高端形态高尚住区随着青山湖板块楼盘的相继落成，市政配套的完善，片区依托良好的景区规划及自有资源，滨水而居，成为城中板块最具居住价值的高尚住区，比肩深圳香蜜湖。高端形态正席万科青山湖拥有500米湖岸线，正北朝南2000米视野无阻隔，位于青山湖正席席位，是青山湖唯一的核心之地。正席东方建筑三进、十院，国粹级东方别墅。东

5、方建筑梳理万科中式别墅的实践历程：第五园的“骨子里的中国”是一种清雅、风骨的表露；棠樾的“骨子里的中国”，则是丰物时代的富足奢贵之风。而青山湖的“骨子里的中国”，则讲究中式建筑的排场，隐形阶层奢贵生活的当代回归。梳理万科中式别墅的实践历程：从第五园，棠樾，到青山湖，不同的时期，不同的市场环境和客户价值取向，对“骨子里的中国”也有不同的理解：第五园是在站在现代看传统，是中国建筑的苏醒；棠樾是站在世界看东方，是对中国别墅当代形态的探索；青山湖则是中国建筑融会贯通的运用，是“骨子里的中国”成熟诠释。从第五园，棠樾，到青山湖，不同的时期，不同的市场环境和客户价万科青山湖是一个完全超越了居住本身的价格，

6、更是一个对资源的和谐利用，对自然的回归，是凌驾中国居住文化之上的精神享受，是一个前所未见的生活方式。万科青山湖是一个完全超越了居住本身的价格，更是一个对资源的如何赢得关注如何赢得关注探究青山湖作为首席豪宅所具备关注点，我们发现：探究青山湖作为首席豪宅所具备关注点，我们发现：青山湖位于城市的中心，拥有不可复制的稀缺资源，满足资源高度占有的欲望。青山湖位于城市的中心，拥有不可复制的稀缺资源，满足资源高度占青山湖的风水格局，历居权贵，省长楼代表了江西最高权力中心，证示青山湖天生贵脉，是南昌普遍认同的高尚居住区。某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告青山湖317公顷无污染内陆湖，万株香樟树，虽然位

7、于城市中心，但已隔离了城市喧嚣，成为独立隐逸之地。青山湖317公顷无污染内陆湖，万株香樟树，虽然位于城市中心，海珀兰庭万科青山湖结论红谷滩、全新规划的CBD新中心青山湖、历来城市中心同样地处优越城市地段，万科青山湖更享城市成熟配套，享受城市中心带来的生活便利城市资源和商业资源的占有城市资源和稀缺自然资源的高度同样享受城市资源，万科青山湖更有稀缺的自然资源，地段上具备不可再生性单一高层高层+联排+大宅产品形态多样且更高级现代建筑中式东方建筑具有文化内涵和珍藏性国际化的生活方式中国传统居住精髓大国崛起，从崇洋到对中国传统的回归无历史根基血脉地块历来贵脉、文脉、气脉省长楼代表的权贵、风水之象，社会普

8、遍认同海珀兰庭与万科青山湖在豪宅素质上的比较关系海珀兰庭万科青山湖结论红谷滩、全新规划的CBD新中心青山60米绿化带及营销中心 开放规划、房地产等专业人士访谈万科青山湖位于南昌城市中心，是南昌最好的地块之一，这也标志着万科从城市化精品住宅，向高端住宅的一次战略转变。推广途径：户外广告、报广、软文、短信、网络 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）如何进行房地产市场分析5、专业房地产市场总结人均可支配收入 （元）主题，制造话题性。广州经济环境和房地产市场具体地说，针对一个地块的价

9、值要素包括：故宫国宝级珍品首展仪式国仕，国之仕宦，国之名仕，包括国家官员、地方政要以及社会名流。精神主张：骨子里的中国活动时间：2月1日营销中心开放故宫国宝级珍品首展仪式土地、规划部门的政府官员访谈万科青山湖超越海珀兰庭所具备的独有素质：历来城市中心社会稀缺资源地段的稀缺性自然的稀缺资源贵脉、文脉高认可度60米绿化带及营销中心 开放万科青山湖超越海珀兰庭所具备回头再来看海珀兰庭，我们觉得海珀兰庭更像是用豪宅标准打造的精品住宅。某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告万科青山湖位于城市中心，揽最稀缺资源，萃取中式建筑文化的精髓，结合现代美学，使建筑与自然的完美融合，回归最本真的，中国最高的居住

10、形态。万科青山湖将带给南昌更大的震憾，即使在海珀兰庭买了三套房子，也要到青山湖购买。万科青山湖才是与身份、地位匹配的豪宅。万科青山湖位于城市中心，揽最稀缺资源，萃取中式建筑文化的精南昌人从接受海珀兰庭，到接受万科青山湖，是对豪宅从初级体验到高级体验的过程。万科青山湖必定是继海珀兰庭后的终极收藏。南昌人从接受海珀兰庭，到接受万科青山湖，是对豪宅从初级体人群分析谁来买万科青山湖人群分析南昌富豪的形态：渴望“炫富”但不愿“露富”在南昌这个地方，高端客户它最大的特征是什么？就是官商的一个结合体。否则的话他怎么致富？像（靠）传统的（方法）致富的人，比例是比较少的。为什么很多人不愿意进胡润或者不愿意进福布

11、斯？原因就在这里！他属于灰度的地方，他并不是一个黑的。但是他灰度，我们不能说是灰色，只能说是灰度，稍微比白，带一点点颜色。他介于合法跟不合法之间，如果说他不合法他就不合法，你说他合法他也合法，就是介于这种官商结合的。绿地策划总监南昌富豪的形态：渴望“炫富”但不愿“露富”在南昌这个地方，高我们对“富豪”的描述：他们是“官”与“商”的结合体，他们也是社会塔尖人群，他们追求更高品质的生活，满足现在的成就感；当物质满足到极至时，他们想在精神生活上更高层次满足；他们用各种符号来标榜身份、地位和与众不同，他们希望用自己的影响力赢得的尊重和仰视，获得心理上的满足感；由于种种复杂的原因，他们渴望“炫富”，而又

12、具有很强排斥不愿“露富” 。我们对“富豪”的描述：他们是“官”与“商”的结合体，他们是：他们是南昌的顶富阶层他们是当代权贵，权富，其中不乏红色贵族他们是中国式贵胄他们是：他们是南昌的顶富阶层购买海珀兰庭在与万科青山湖在人群上有什么分别？购买海珀兰庭在与万科青山湖在人群上有什么分别？海珀兰庭代表是奢华、张扬、显露、标签。万科青山湖代表的是内敛、藏峰、权贵、神秘。海珀兰庭代表是奢华、张扬、显露、标签。购买海珀兰庭的人，我们可以把比作是一名富贾，他们还处于事业的上升期，他们还在登峰，希望“用力迈一大步”，跨入塔尖的行列。他们处事张扬，用不同的符号来表现自己的成就，追求最高级的生活来满足自己对物质的追

13、求。他们想要用这一切证明自己是身份和地位，从而赢得别人的仰视。购买海珀兰庭的人，而万科青山湖所代表的是他们已经登峰归来，藏峰敛贵，心境更谈定，静雅。他们身居高位，是为国家为城市做出其贡献的人，他们是“推手”是南昌的隐秘力量。他们接人待物更内敛，平和，行为低调，对于外界他们充满着神秘感。他们受过高等教育，有文化有知识的，平时不显山露水。他们过着贵而不显、富而不骄、权而不彰的生活。而万科青山湖所代表的是我们定义他们是中国现代的隐贵阶层我们定义他们是中国现代的隐贵阶层建立沟通万科青山湖如何满足“中国现代的隐贵阶层”居住要求。建立沟通万科青山湖的价值清单万科品牌城市稀缺资源首例第四代别墅产品物业管理与

14、服务配套城市中心第一居所湖居正席权贵之地万科青山湖的价值清单万科品牌城市稀缺资源首例第四代别墅产品万科青山湖的价值物理层面品牌城市中心第一居所湖居正席城市稀缺资源精神层面有礼制的有排场的众人景仰的回归自然的权贵之地万科青山湖所代表的区域居住的最高点万科青山湖的价值物理层面精神层面万科青山湖所代表的区域居我们从两层面满足“隐贵”阶层的要求：物理层面精神层面某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告物理层面：满足他们对稀缺资源的占有-青山湖正席满足他们享受城市繁华而又不染喧嚣-城市中心满足他们对最高的居住方式享受-东方国粹级别墅精神层面：满足他们对身份匹配感-权贵之地满足他们对自然的回归-湖居生活

15、满足他们对文化的追求-中国传统建筑文化精髓满足他们低调的作为-中国建筑的内敛、清雅物理层面：结合对南昌市场和人群的理解，万科青山湖，在现代中式别墅所提供的生活方式上，和棠樾、第五园有所不同。第五园代表着文化人士的价值取向，清雅高洁棠樾则是当代商贾的价值取向：富贵和满万科青山湖所代表则是权贵权富阶层：隐秘内敛结合对南昌市场和人群的理解，万科青山湖，在现代中式别墅所提万科青山湖在产品和人群之间的价值对接：隐贵阶层的中国式隐秘生活万科青山湖在产品和人群之间的价值对接：从市场推广策略出发，“中国现代的隐贵阶层对于市场可能引起错误认识，我们输出一个冠冕堂皇的称呼，迎合推广策略：“国仕”国仕，国之仕宦，国

16、之名仕，包括国家官员、地方政要以及社会名流。从市场推广策略出发，“中国现代的隐贵阶层对于市场可能引起错误市场占位市场占位湖居、正席、稀缺的自然资源级别万科品牌+第四代墅品+绝版城市资源人群中国现代隐贵阶层隐敛青山湖国仕收藏资源“骨子里的中国”生活方式产品湖居、正席、稀缺的自然资源级别万科品牌+第四代墅品+绝版城市项目推广组合：案名：万科青山湖精神主张：骨子里的中国传播定位：隐敛青山湖，国仕收藏项目推广组合：案名：万科青山湖 我们赋予万科青山湖的视觉表现 我们赋予万科青山湖的视觉表现VI应用部分VI应用部分某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产

17、青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告导示、精神保垒部分导示、精神保垒部分某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告现场包装部分现场包装部分某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告

18、某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告阶段推广如何让形象与产品落地阶段推广2月1日10月169月20日11月6东区高层开放东区新建联排开盘小区会所及高层营销中心开放东区超高层开盘 60米绿化带及营销中心 开放万科青山湖2021年节点布排6月26日西区临湖双拼开

19、放7月18日西区临湖双拼开盘4月10日4月25日东区新建联排开放10月3011月28东区高层开盘 东区超高层开放 2月1日10月169月20日11月6东区高层开放东区新建联排2月5日4月9日60米绿化带及营销中心 开放阶段推广的主线4月10日4月25日东区新建联排开放、开盘1月15日2月24日第一阶段：入市第二阶段：概念落地第三阶段：开盘2月5日4月9日60米绿化带及营销中心 开放阶段推广的主线阶段推广任务划分入市（1月15日2月24日）开盘4月104月25日概念落地2月25日4月9日公关活动媒体铺排户外、系列报广、电视、软文、彩信、短信、网络、杂志、户外、软文炒作、彩信、短信、网络、杂志现场

20、包装阶段性主题主题：看过世界又如何主题：正席，开席主要任务营销中心，示范区开放现场开盘开盘前蓄客开盘活动具有沟通性包装：精神堡垒、路旗、灯杆旗；导示；围墙；形象墙；展板公关活动公关活动户外、报广、软文、彩信、短信、网络主题：隐敛青山湖，国仕收藏阶段推广任务划分入市开盘概念落地公关媒体户外、系列报广、电视整合行销体系界面关系及行动思路：展示陈列 网络营销赞助&联合忠诚营销数据库营销情景营销事件营销公共媒介广告相互作用的营销线上线下整合行销体系界面关系及行动思路：展示陈列 网络营销赞助&联小众媒体选择行业杂志：经理人等航空媒体：选择航空杂志，例如南方航空等机场地面媒体，主要选择主入相对多的南昌机场

21、、深圳机场、上海浦东、虹桥机场。高档场所嫁接：高尔夫球会、五星级酒店、会所、加油站、高档酒楼他们因商务、交际需求，需要频繁的行走在这些场所，在这些场所进行包装，投放DM。小众媒体选择辅助媒体：彩信、短信：配合营销节点定点爆破。营销活动：利用活动营造出距离感、身份感、神秘感，使客户得到精神上的满足感，从而打动客户。辅助媒体：海珀兰庭在市场上建立的豪宅标杆，给看过世界的人。所以我们入市姿态选择强势的排他性，排除市场所建立的标杆，并设下悬念引起市场关注。从一味崇拜世界，到归根中国，是一种超越：第一阶段区隔入市看过世界又如何海珀兰庭在市场上建立的豪宅标杆，给看过世界的人。所以我们入市推广途径：户外广告

22、、航空杂志、软文、彩信、短信、网络营销活动：国学讲堂及赠送孔子电影票主题：看过世界又如何第一阶段：区隔入市主题：看过世界又如何第一阶段：区隔入市户外广告户外广告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告航空杂志航空杂志某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告软文炒作软文炒作某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动一国学讲堂及赠送孔子电影票活动时间：2月1日营销中心开放活动安排：1

23、.邀请于易中天共论国学与中国隐贵之道 2.邀请业主、客户参加 3.共同探讨国学精神与项目的中式建筑精髓 4.活动后赠送电影票活动目的：使客户对项目的中式建筑有一个更深入全面的认识，增加对项目的 忠诚度，并达到口碑传播效果。活动深入：可考虑与孔子进一步嫁接，片头插播标榜广告，影院灯 箱进行包装。配合媒体：网络、彩信、短信配合物料：背景墙、邀请函、海报活动地点：营销中心活动一活动背景活动背景某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动海报活动海报某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告在排他性入市后，区隔市场区隔人群，并在前期的悬念给出答案。万科青山湖面对的是登峰归来的，藏峰隐敛贵的隐贵阶层。

24、隐敛青山湖，国仕收藏第二阶阶段概念落地在排他性入市后，区隔市场区隔人群，并在前期的悬念给出答案。万推广途径：户外广告、报广、电视、杂志、软文、彩信、短信、网络、嫁接媒体营销活动：1.鉴宝活动与放生仪式 2. 故宫国宝级珍品首展仪式主题：隐敛青山湖，国仕收藏第二阶段：概念落地推广途径：户外广告、报广、电视、杂志、软文、彩信、短信、网络户外广告户外广告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告纸媒形象纸媒形象某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告产品软文产品软文某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青

25、山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告网络条幅广告网络条幅广告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告航空杂志航空杂志某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告1/2横跨版报纸产品广告1/2横跨版报纸产品广告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告文化读本文化读本风水读本风水读本楼书楼书户型手册户型手册活动二鉴宝活动与放生仪式活动时间：3月初活动安排：1.邀请马未都鉴宝谈收藏 2.邀请业

26、主、客户、四季花城部分对收藏有兴趣的业主参加 3.节目后请开始放生议式，放生有吉祥、富贵喻意的生物活动目的：投目标客户的所好，引起更广泛关注。同时也契合项目推广收藏的 主题，制造话题性。现场营造：使用帆布或者印染的青布把整个现场围档起来，营造出鉴宝、赏宝 的文化艺术氛围。配合媒体：报广、网络、短信、彩信配合物料：背景墙、邀请函、海报活动地点：营销中心活动二活动背景活动背景某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动海报活动海报某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动三故宫国宝级珍品首展仪式活动时间：待定活动安排：1.联合江西省博物馆，引借故宫两件左右国宝级的珍品在江西博物 馆进行首展

27、2.首展只允许项目青山湖客户参观。活动目的：借故宫国宝级珍品提升项目的形象，也提升了青山湖客户的身份。 同时也震撼了市场，树立项目绝对稀缺价值，引起广泛关注。活动深入：结合活动现场做一套万科青山湖的指示系，礼品，现场包装，紧密 的把国宝与项目联系起来。配合媒体：报广、网络、彩信、短信配合物料：邀请函、海报活动地点：江西省博物馆活动三活动背景活动背景某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动海报活动海报某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告推广途径：户外广告、报广、软文、短信、网络营销活动：国仕宴主题：正席，开席第三阶段：活动开盘主题：正席，开席第三阶段：活动开盘户外广告户外广告某地产青

28、山湖项目整合推广方案及创意表现报告开盘报纸广告开盘报纸广告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告活动四国仕宴（开盘活动）活动时间：开盘当天晚上活动安排：1.邀请国宴大厨（例如程汝明）主理宴席 2.邀请工商联合会等组织一同参加 3.邀请业主，诚意客户参加 4.名额定为一家三口最多可带两名朋友 活动目的：以国宴强调客户身份、地位，从而诉求的一种从未企及的生活，促 成积极成交，并达到深远的口碑传播。活动营造：活动现场包装清雅不失高贵，秩序参照中国传统礼节。宴席以国宴 标准制定，部分嘉宾餐具可考虑使用古董增加噱头。配合媒体：户外、报广、网络、彩信、短信配合物料：背景墙、邀请函、海报、礼品活动地点：

29、营销中心活动四开盘后项目调性的思考开盘后项目调性的思考开盘后，项目的现场氛围增强，产品形态也慢慢呈现，恰逢春暖花开的季节，项目呈现一片生机盎然。我们将抓住这个机会，发展项目后期的推广调性。以“拾趣”为主题延展，“拾趣”包含了两个层面的意思：第一层面：“拾”即是挑选、发现，发现项目最美的时刻，最动人的细节；第二层面：“拾”即“十”，代表的是项目十个卖点。开盘后，项目的现场氛围增强，产品形态也慢慢呈现，恰逢春暖花开某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告某地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告附：接待礼仪建议附：接待礼仪建议万科青山湖专属营销定制在项目

30、具备示范条件的时候，可以启动定制营销：1.首先看楼需要预约，为客户安排时间表，2.设计专属的看楼程序单，体现专业性，3.一对一接待，由大客户经理和私人管家随行服务，4.每个环节都要体现出五星级的贵宾享受。定制式服务最重要是让目标人群打从心里感受到仪式感、尊贵感，从而对项目产生好感，促进销售。万科青山湖专属营销定制在项目具备示范条件的时候，可以启动定制定制式服务的程序例如：刘先生预约时间：15：00-16：30大客户经理全程伴随，私人管家跟随服务定制式服务的程序例如：地点：时间礼遇项目主入口15：00-15：03私人管家座小区看楼车出门迎接，并引至入内接待大堂入口15：04-15：10门童为其开

31、门后，并帮忙泊车，同时大客户经理前来迎接沙盘区15：10-15：15 由专人讲解，大客户经理伴随园林展示区15：20-15：40 为其备好看楼车，下车后为其撑伞样板间展示区15：40-16：00门童上前迎接，并为其穿好鞋套洽谈区16：00-16：24座下后，为其送上点心及饮料，大客户经理细心讲解离开16：25-16：30车已停在大堂入口，门童开门后，管家送上为其准备的资料，并送至项目主入口地点：时间礼遇项目主入口15：00-15：03私人管家座小谢谢聆听！thank谢谢聆听！如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路

32、、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？市场为什么要进行房地产市场分析？

33、开发商建筑师消费者1。评估什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析

34、竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域专业项房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机

35、会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口

36、结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（二）基本资房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济

37、环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正

38、常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常

39、运房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388

40、214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步1、住宅类土房地产市场分析的思路、步