恒立实业以股权转让方式筹划土地增值税的思考

1、恒立实业以股权转让方式筹划土地增值税的思考2019-11-02恒立实业以股权转让方式筹划土地增值税的思考2019年10月8日恒立实业发布公告，披露了其以股权转让方式筹划土地增值税已获税务局认可，节 税3377万元。该公告顿时引爆了财税圈，我们也在第一时间，对恒立实业以股权转让方式筹划土地增值税的案 例进行了深入思考研究，在此与大家分享。恒立实业的筹划方法及效果恒立实业将子公司恒通实业80%的股权转让给长沙丰泽房地产咨询有限公司，20%的股权转让给长沙道明房地 产有限公司，鉴于恒通实业的资产状况，该股权转让事项起始就被岳阳市主管税务机关认定为：以股权转让名义的土地 使用权转让，需按税法规定缴纳土

2、地增值税。经测算，需交土地增值税为6691.795万元，详细计算见下表：土地增值税计提获（单位：万元）1不动产转让总倩27813. 592土地取得成本65003预估搬迁羞用46004可抵扣成本合计（2+3?111005增值额16713. 596增值率（5/4）150. 57%7适用税辜50%8速算扣除数15%9应交土地增值税商朽T栩）S691.735面对高额的土地增值税税款，恒立实业聘请当地税务师事务所进行了税收筹划：1.2016年11月底，恒立实业先转80%恒通实业股权给长沙丰泽房地产咨询有限公司；2.2016年底，将恒立实业拆迁范围内建筑物余额1587万全额计提减值损失，账面价值为0；3.

3、2017年5月，恒立实业按旧厂房的评估重置成本6543.75万元过户给恒通实业，缴纳相关税费约729.94万元;6543.75万元作为转让子公司价款一部分后，对土地增值税进行预清算，缴纳税款约2940.70万元；4.2017年7月底，恒立实业转20%恒通实业股权给长沙道明房地产有限公司；5.2019年3月恒立实业完成了该宗土地的搬迁工作，搬迁费用累计约5860万元；6.2019年6月底，经税务机关重新计算后，恒立实业按告知书要求补缴了土地增值税约253.26万元。经过以上步骤的操作，需交土地增值税为3314万元，详细计算见下表:旧房过户及股极转让税费计算表（单位；万元）旧房过户股枚转让小计收入

4、总额6, 543.7521,263. 8427.SL3. 59简易办法征收增值税311. S1311. 61扣除I页目金额含计其中：取得土地使用权的金额6?500. 006?500. 00析迁补偿支出5,860. 005,860. 00与转让房地产有关的税金44.411. 645S. 04其中，城建税21.8121. 81教育疆附加15.5815. 58印花税3. 2711. 6414. 91水利建设基金3. 74增值额8.899. 208.898. 20增值率71.92%适用税率6%速算扣隔系数应交土地增值税税额373. 932,940. 703,314. 63税赛含计729. 942,95

5、2. 343,682. 28大家看到以上筹划的核心点了吗？恒立实业即使分批转让恒通实业100%的股权，也被税局盯牢，需要计算缴纳土地增值税，怎么办？唯一的方 法是降低股权转让的价格，但你不能平白无故的做低价格，我们需要一个“道具”，即旧厂房的评估价，用旧厂房的评 估价6543.75万元（税局认可了，好奇怪！）分解了股权转让价格，剩下的股权转让价格21269.84万元则被税局认同 为实际的土地转让价格。同时，税局也认可了所发生的土地成本、拆迁补偿等扣除项目都与股权转让有关，而与恒通实 业拥有的旧厂房毫无关系。依此，计算应缴纳土地增值税3314万元，节税3377万元。对以股权转让形式转让土地使用权

6、行为征收土增税的思考法规规定国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687号）规定，你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032号）收悉。鉴于深圳市能源 集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股 权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。此后，国税函2009387号和国税函2011415号的规定，与国税函2000687号的规定一致。这些国税函文件，都是按照所谓的“实质重于形式原则”，把股东100%转

7、让股权，视同为公司转让土地使用 权、地上建筑物及附着物，穿透了股权直接征收土增税，无视公司法的相关规定，混淆了股东的财产权与公司的财产权。引起的问题纳税人如何确定土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。可见，税法规定的土地增值税纳税人是直接转让 国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。而在以股权名义转让土地使用权的情形下，土地 使用权还在公司内，并没有发生使用权转让，公司也没有因转让土地产生收入，税务局穿透公司股权，以转让股权的股 东为纳税人，很难让人信服。穿

8、透股权征税不能完全保证国家税款不流失税务局之所以要穿透股权征收土地增值税，其目的就是怕国家税款流失，但对股权转让征收土地增值税真会 造成国家税款流失吗？我们以一个案例来说明。假设某企业转让其子公司100%的股权（股权价值主要体现为土地），转让收入为6000万元，假设当时投资了 4000万元，要缴纳土地增值税的话，为（6000-4000）X30%=600万元。接受股权方继续开发建设，商品房完工后销售 收入为16000万元，后续扣除额为5000万元，这样总扣除额为11000万元（6000万元股权价值+5000万元），增值额 为5000万元，增值率为0.45, 土地增值税为5000X30%=1500

9、万元。若对前面股权转让环节没有征收土地增值税，后续 接受方开发情况如上，则接受方的扣除额为9000万元（4000万元+5000万元），增值额为7000万元，增值率为0.78, 应纳土地增值税=7000X40%-9000X5%=2350万元。可见，股权转让环节和后续开发环节两道环节的土地增值税总额为 2100 （600+1500）万元，少于只在后续开发环节征收的土地增值税2350万元，并没有造成国家税款的流失。究其原因， 股权转让环节如果要征收土增税，就应该允许股权转让价格作为下道环节开发的成本扣除，从而垫高了下道环节的扣除 金额，降低了土增税。恒立实业利用股权转让筹划土增税，也从另一方面说明了，股权转让环节征收