体育公园测算报告

1、体育公园测算报告体育公园测算报告50/50体育公园测算报告目录第一章总论错误!不决义书签。项目概略_错误!不决义书签。结论_错误!不决义书签。建议_错误!不决义书签。第二章项目状况剖析_错误!不决义书签。项目设计剖析_错误!不决义书签。项目定位_错误!不决义书签。第三章国内外体育馆营运模式剖析_错误!不决义书签。当前国内外体育场馆主要营运管理模式_错误!不决义书签。各样主要营运管理模式的优弊端剖析_错误!不决义书签。事例剖析_错误!不决义书签。第四章基础模式确定_错误!不决义书签。影响模式确定的主要要素_错误!不决义书签。模式确定_错误!不决义书签。测算立场_错误!不决义书签。第五章体育场馆价

2、风格查剖析_错误!不决义书签。检查剖析方法_错误!不决义书签。检核对象_错误!不决义书签。检查数据剖析_错误!不决义书签。本项目体育场馆价钱定位_错误!不决义书签。第六章体育场馆使用状况剖析_错误!不决义书签。项目周边商业状况检查_错误!不决义书签。重庆体育馆场所使用率检查_错误!不决义书签。第七章商业及车库租金剖析_错误!不决义书签。商业租金检查范围_错误!不决义书签。商业租金检查结果_错误!不决义书签。本项目商业租金定位_错误!不决义书签。泊车场租金检查依照及方法_错误!不决义书签。泊车场政府订价标准_错误!不决义书签。本项目泊车场收费定位_错误!不决义书签。第八章收入测算_错误!不决义书

3、签。网球收入_错误!不决义书签。羽毛球场收入_错误!不决义书签。乒乓球场收入_错误!不决义书签。游泳馆收入_错误!不决义书签。室外有盖篮球场收入_错误!不决义书签。其余体育场馆收入_错误!不决义书签。体育场馆单块场所周收入表_错误!不决义书签。商业租金收入_错误!不决义书签。泊车位收入_错误!不决义书签。总收入_错误!不决义书签。第九章成本测算_错误!不决义书签。水电气花费测算_错误!不决义书签。维修保护花费_错误!不决义书签。洁净、安保花费_错误!不决义书签。管理花费_错误!不决义书签。推行花费_错误!不决义书签。易消耗品花费_错误!不决义书签。场所翻修花费_错误!不决义书签。总成本花费_错

4、误!不决义书签。营业税金及附带_错误!不决义书签。第十章盈亏剖析_错误!不决义书签。第一章总论项目概略项目名称：江北区石子山体育公园项目业主：重庆市江北国有财产经营管理有限责任公司项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理地点优胜，交通便利，总占地325亩，总建筑面积平方米，泊车位690个，总投资亿。此中公建建筑面积20205.04m2，配套设备建筑面积，车库面积。容积率，绿地率%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场所下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池协助用房、室外体育场、公共卫生间构成。招商内容由三部分

5、构成：纯商业用房部分，总建筑面积平方米。体育运动设备经营场所，包含：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场1、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。配套泊车库，室外泊车位223个，室内泊车位467个，合计690个泊车位。1本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有保护修建物的网球场”。结论经测算，本项目第1、2、3、4年分别损失万、万元、万元、万元，第五年因为发生场所翻修花费，损失万元（此中：场所翻修花费万元），第6年损失万元，第7年开始损失减少，第8年因为发生田径场翻修，损失万元（此中：田径场翻修花费250万元），第9年损失万元，第10年损失万元（此中：场所翻修花费

6、万元），第11、12、13、14年损失万元，第15年损失万元（此中：场所翻修花费万元）。建议建议为保证本项目商业与体育场馆协调一致的兼顾营运，体育场馆的“公司化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。要进行公司化经营，一定拥有独立法人资格的公司负责本项目的经营，针对本项目能够选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也能够选择将项目拜托、承包或租借予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有财产在过程保护和维修方面的管理难度，且简单影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体营运管理。要进行市场化运作，一定适合的引进管理与外包。针对本项

7、目我们建议采纳以下运作模式：第一，洁净、安保属于劳动密集型工作，设备保护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，能够请专业公司负责。其次，本项目绿化面积较大，也表现了本项目的定位全民健身，绿化主要发挥公益性，但保护成本较大，对经营公司形成负担，而不可以带来直接效益，就从当前国内体育场馆经营状况来看，经营公司还很难有能力担当大面积的绿化保护花费，我们建议保护绿化成本由政府担当。最后，本项目商业设计大多半属于地下商业，且项目四周（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装营运，很难营运好，所以我们建议商业部分请专业公司包装营运，或外包予专业公司经营。别的，在成立国有控股

8、的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，成立有效的管理团队。第二章项目状况剖析项目设计剖析项目总平面图剖析本项目总占地面积m2（约325亩），总建筑面积m2，（含有预留体育馆2建设规模1100m），此中包含：全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。技术指标见表。序号项目建筑面积单位备注包含：2个游泳1全民健身中心2池，32个乒乓m球，18个羽毛2球。2残疾人体育馆m3残疾人活动中心2m4中心广场所下商2业m5标准田径场1个6室外游泳池1个7有盖篮球场2个8室外篮球场3个9室外网球场4个10室内网球场2个11室外乒乓球场16个

9、12门球场5个13滑板体育场1个14攀岩场1个表总平面图主要技术指标全民健身活动中心剖析全民健身活动中心建筑面积为m2，地上三层，地下吊二层，此中：吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及有关设备及体育配套用房；一层为乒乓球馆及协助用房，包含32个乒乓球标准场所；二层为羽毛球馆及协助用房，包含18个羽毛球标准场所；三层为台球活动室及有关用房。吊一层拥有游泳池2个、有关设备用房及拥有商业性质的体育配套用房，拥有商业性质的体育配套用房东要包含体育俱乐部、体育用品商店、健身俱乐部等，其面积详见表。序号项目面积单位1体育俱乐部2m2体育俱乐部2m3体育俱乐部2m4体育俱乐部2m5体育用品商店2m6体育用品

10、商店2m7健身俱乐部2m8体育俱乐部2m9体育俱乐部2m10体育俱乐部2m11体育俱乐部2m12体育俱乐部2m13体育俱乐部2m14体育俱乐部2m15体育俱乐部2m16体育俱乐部2m17体育用品商店2m18游泳俱乐部2m17合计2m表吊二层体育配套用房面积明细表2备注平面图右下方天井右边开始列表吊二层中除有关设备用房外，拥有拥有商业性质的体育配套用房。主要包含体育俱乐部、体育用品商店、健身俱乐部等，其面积详见表：序号项目面积单位备注1体育成就展现区2m2体育成就展现区2平面图右下方m3体育俱乐部2天井右边开始m4体育俱乐部2列表m5体育用品商店2m2表中拥有商业性质的配套用房面积均为CAD软件

11、量取的可出租面积。以下表格相同合用。67891011121314体育用品商店2m健身俱乐部2m体育用品商店2m体育俱乐部2m体育陈设区2m体育陈设区2m体育陈设区2m体育俱乐部2m2合计m表吊一层体育配套用房面积明细表一层平面图拥有32个标准乒乓球场所、2个台球活动室及有关设备用房。其面积详见表。序号项目面积单位备注1棋牌室2m台球活动室2台球活动室为考虑商业3台球活动室2出租性质4合计m表一层体育配套用房面积明细表二层拥有18个羽毛球标准场所，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。其面积详见表。序号项目面积单位备注1乒乓球活动室2m2健身室2m3棋牌室2m4合计2m表二层体育配套用房面积

12、明细表三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。其面积详见表。序号123456项目面积单位台球活动室2m台球活动室2mVIP台球室2m棋牌室2m棋牌室2m合计2m表三层体育配套用房面积明细表备注无小结：全民健身活动中心中，可实现利润的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场所及拥有商业性质的体育协助用房（以下称“层商业”）。全民健身运动中心可实现利润部分见表。序号项目面积或个数单位1游泳池2个2乒乓球场所32个3羽毛球场所18个4吊二层商业2m5吊一层商业2m6一层商业2m7二层商业2m8三层商业2m9商业合计2m表全民健身活动中心可实现利润部分表残疾人体育馆剖析残疾人体育馆总建筑

13、面积m2，地下两层，地上三层。地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三层主要为设备用房。各层平面散布图见附图。残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。）残疾人活动中心剖析残疾人活动中心总建筑面积m2，地下一层，地上五层，地下一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右

14、，地下为商业，商业面积为m2，详见表。序号项目面积单位备注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2m5商店2平面图右下入m6商店2口右边列表。m7商店2商店沿防火分m8商店2区部署。m9商店2m10商店2m11商店2m12合计2m表残疾人活动中心商业商店面积表残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。）中心广场剖析中心广场所下商业用房及设备用房总建筑面积m2，此中商业面积为2m，详尽面积见表。序号项目面积单位备注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2512m平面图自左向5商店2512m右列表。6商店2m7商店2m8商店2m9合计2m表中心地下广场商业商

15、店面积表小结本项目可实现利润的部分为：序号项目面积或个数单位备注一全民健身活动中心m21游泳池2个2乒乓球馆32个3羽毛球馆18个4商业m2二残疾人活动中心m21商业2m2车库57个三残疾人体育馆m21车库410个四中心广场所下商业21商业m五室外1有盖篮球场2个2网球场（室内与室室外4个，室内2个外）个3游泳池1个4旱冰场1个5攀岩场1个6田径场1个7门球场5个向市民免费开8室外乒乓球场12个放9室外篮球场3个10地面泊车库223个商业合计m2表本项目可实现利润部分一览表3项目定位本项目是江北区政府为民办实事的要点工程之一，面向公众，充分考3此表中数据根源于平面设计图纸。虑竞技体育训练和赛事

16、活动，知足全民健身、文化、娱乐为一体的多功能性的使用要求，充散发挥口岸的商业价值，最大限度地推行资源共享，最终建成开放式、功能齐备、设备先进、经济适用、生态的体育公园。第三章国内外体育馆营运模式剖析当前国内外体育场馆主要营运管理模式全额估算管理直接经营差额估算管理公共国内体承包经营育场馆经间接经营合作经营营的基拜托经营本形式集直团接化经经营营外国理事会图公共体育场馆经营的基本形式国内体育场馆主要营运模式直接经营全额估算管理由政府的体育行政部门进行管理，场馆的全部营运花费和保护花费由政府财政经费全额支出。直接经营差额估算管理由政府的体育行政部门进行管理，推行场馆设备维修费、设备购买费和人员经费等

17、定项补贴的差额估算管理。间接经营承包经营承包经营制是体育场馆经过必定的合同契约把经营设备以租借、承包的形式出让经营权而获得收入的经营形式。包含自然人承包和法人承包两种形式。间接经营租借经营租借经营是经过合同形式把经营者同所有者的关系确定下来。在必定程度上实现了所有权与经营权的分别，表现了经营者责、权、利三者的一致。租借经营可采纳的三种形式，个人承租、合伙承租、法人承租。间接经营合作经营体育场馆以土地、房子或许其余设备作为投资财产，其余投资者以现金、设备、经营管理能力等作为投资财产共同组建有限责任公司来合作经营某项体育业务的经营形式。间接经营拜托经营在不改变体育场馆产权性质和功能定位的前提下，经

18、过公然招标，将体育场馆设备的经营权拜托给专业化的经营机构，由该机构依据协议的商定负责体育场馆设备营运的经营形式。依据场馆规模分为整体拜托经营、分层拜托经营、部分拜托经营、专项拜托经营等。联合部分省市在大型体育场馆拜托经营方面累积的成功经验可知依照大型体育场馆自己营运能力与市场需要，主要可分为部分拜托和全权拜托。1、部分拜托即体育场馆的所有机构将体育场馆部分业务的经营权拜托给专业公司或其余经营机构进行营运。2、全权拜托马上体育场馆的经营权所有拜托给专业公司或其余经营机构进行运营。这种营运模式有益于减少政府的财政负担、提高经营效率、解决体育场馆后期营运难题。外国体育场馆主要营运模式外国的大多半体育

19、场馆采纳拜托经营的营运模式。各样主要营运管理模式的优弊端剖析长处弊端适合种类及代表1、可对体育场馆的设备、1、缺乏营运流动资资源进行有机整合，实现金；社会效益的最优化与经1、全额估算管理模式适合我国经济2、经营管理人员一济效益的最大化；欠发达地域，如西藏、青海、新疆等般缺乏经营管理知2、减少所有者与经营者的公共体育场馆的营运。直接营运识，经营效率较低。的矛盾；2、差额估算管理模式当前被我国大3、面对市场竞争缺3、可最大限度地履行政部分体育场馆采纳，如香港小西湾运乏压力、动力不足，府指令、政令通畅；动场。过多依赖政府和财4、可培育我国经营管理政，增大财政压力。人员的经营管理能力。1、对承包者的经

20、营行犯难以有效监察；1、经营管理比较轻松；2、承包者与场馆经营管理人员简单发承2、收入稳固；生矛盾；包3、能使目标清楚、有层3、经营者的短期行典型代表：南京全民健身中心经次，内部运行较为有序，为严重，以致场馆加营有益于增强内部经营管速折旧；理。4、简单造成国有资产流失及形成单调花费的场面。1、解决了体育场馆在运1、合作方之间简单合营过程中资本缺乏、经营产生矛盾；作管理人员能力缺乏等问2、对合作对象要求间题；经较高，合作对象的选接2、创造了一种利益共享、营择较困难。运风险共担的经营体制。营1、有益于发挥体育场馆的各样本体功能；2、解决体育场馆因为使用率不高而造成的运作1、合用于新建的大型体育场馆

21、。在经费不足的困难；1、简单滋长短期行外国被广泛采纳。委3、有助于盘活体育场馆为；2、国内代表：上海浦东棒垒球场、托存量财产，使国有财产保2、个体在市场经济宁波市游泳健身中心、上海浦东棒垒经值、增值；中规范性和安全性球场、广州佛山世纪莲体育中心、武营4、有益于体育场馆投资较差。汉体育中心、南通会展中心、义乌会主体多元化；展中心。5、有助于政府职能的转变；6、将异化场馆功能的现象降低到最小。1、承租人享有较大的经租营自主权，充分表现了高赁1、承租人担当的风度的灵巧性和适应性；经代表：国家奥林匹克体育中心2、所有者拥有控股权，险较大营且降低了经营成本。1、可在短时间内达成场馆的独立法人改组，实行公

22、司化管理；集2、充分有效利用处馆优团势，合理利用资本形成拳适合场馆多、项目全、且现采纳独立化头项目，简单形成项目优经营的大型体育馆经势；利于进行系统花费；如：万乔维亚体育中心国营3、利用规模化的专业优外势对公司利益主体进行改造，实现资源的有效配置和效益最大化。1、实现了政府由直接经理营向间接收理的转变；在国际体育场馆管理领域被广泛采事2、能够实现场馆管原由用会行政型向市场型的稳重过分。表各样经营模式比较剖析表事例剖析在充分研究国内外当前的体育场馆的营运状况的基础上，选用了在国内外营运效益较好的体育场馆作为典型事例进行剖析和总结。详细以下：国内无锡体育公园1）简介无锡体育公园前身是无锡市人民体育

23、场，体育公园从2009年9月21日起动工改造建设，2010年3月19日交托使用，总占地面积145亩，总投资亿，总建筑面积54085平方米，主要包含体育馆，游泳综合馆，商业面积较少，只有几千平方。体育公园最大的特色是绿地面积大，绿地率为30%，绿化率为%。2）功能定位创立全市最大的全民健身乐园。3）经营管理模式无锡体育公园经过“两权分别”改革，探究出一条大型国有体育场馆政府建设、中心看管、公司经营的BCO营运模式，在体育公园的经营过程中推行公司化管理，市场化运作，输出管理，引进外包。无锡体育公园组建了无锡市天健体育营运管理有限公司（以下简称“天健公司”），天健公司是无锡市体育公园出资300万元成

24、立的国有独资公司，拥有职工67位，无锡市体育公园的平时营运管理及财务进出都由无锡市天健体育营运管理有限公司来实现。体育公园的经营由无锡市人民体育场中心监察，监察中心由39位职工构成。平时经营过程中，天健公司负责场馆经营，保护，成本支出，物业管理（物业管原由天健公司外包）等各项工作，园林保护由政府公然招标，中心负责对外包工作进行监察管理。以先期的推行到此刻的场馆经营管理，无锡体育公园逐渐在实现公司化经营，市场化运作。“天健公司”内部设置了营销推行部，主要工作职责是推行及引进，将体育公园的会员卡、培训班推行，将赛事、社会公司活动等引进。体育公园的游泳馆在开馆以前已经达成约150万元的会员卡办理，在

25、体育公园的田径体育场，每个星期都有2-3场活动。从2011年3月19日到现在，无锡体育公园营业收入为1100万元，此中全民健身收入为900万元，场所租用为200万元。图无锡体育公园苏州市体育中心苏州市体育中心始建于21万平方米，总建筑面积1999年，所有落成于2002年，总占地面积万平方米，商业面积5-6万方，总投资多亿人民币，由40000座体育场、6000座体育馆和建筑面积为万平方米的综合健身馆三大建筑主体构成。苏州市体育中心隶属于苏州市体育局，是副处级建制的社会公益性全民所有制事业单位，人员经费自收自支。2001年苏州市体育实业投资发展公司成立，与苏州市体育中心推行“两块牌子，一套班子”的

26、管理营运模式。当前，苏州市体育中心（苏州市体育实业投资发展公司）的组织机构模式为主任室（总经理室）下设“一室四部”即：办公室、财务部、场馆活动部、租借业务部、后勤保障部，拥有职工66位。图苏州体育中心组织架构跟着地区的发展，城市的扩充，苏州市体育中心所在地区由本来的城市边沿发展成为城市中心的一部分。苏州市体育中心商业面积为5-6万平方米，商业在苏州体育中心的营运中起到要点作用，第一商业进一步带动了体育中心四周的人气。服饰展销会、绿色食品展销会、房展会等各样展销会为体育中心齐集了人气及名气；其次，商业租借收入占整个体育中心的收入的38%，为体育中心的创收作了很大贡献。苏州体育中心试试了多种场馆经

27、营模式，游泳馆曾以公然招标的方式承包予日本新世界游泳俱乐部有限公司，但因为承包公司过于商业化，以致市民屡次投诉，体育中心停止承包。别的，体育中心的物业、安保存理外包，中心看管，当前体育中心准备自己管理。环卫、绿化由政府市政负责。2011年初到现在，苏州市体育中心总营业额为4658万元，此中，广告收入200万，租借收入1750万元，场馆收入2717万元，总利润1300万元，估计今年年末总收入达5000万元。场馆平时维修由体育中心自己负责，重要维修向政府申请资本，每年1000万元。别的政府赐予苏州市体育中心专项花费200万，商业保险54万，体育中心外景灯光电费140多万。图苏州市体育中心周边总结：

28、国内体育馆营运较为成功的事例以江苏省体育馆为多，经过考察，江苏省体育馆经营多为以成立国有控股公司为经营管理公司，公司化经营，市场化运作的特色突出，管理人员职业化强。外国美国既是世界经济大国，也是当前生界上体育家产最发达的国家，在大型体育场馆的经营管理方面不停探究和创新，累积了好多营运管理方面的成功经验。麦迪逊广场花园麦迪逊广场花园位于全美最大的火车站之一的宾夕法尼亚站上边，不仅是体育娱乐活动的殿堂，并且是美国的文化符号之一,是一座由大厦与球馆构成的综合性建筑物。据统计，这里一年需要包办大概320场赛事，观众流量要达到400万之多，这样之高的利用率主假如因为其秉着“以体为主，多种经营”的经营理念

29、。丰田体育中心丰田体育中心是一座位于美国德克萨斯州休斯顿市中心的室内体育馆，完工于2003年10月，造价亿美元，拥有者为德克萨斯周哈里斯县休斯顿体育管理局，由屡获殊荣的场馆营运部门ClutchCity体育与娱乐公司经营，由日本丰田汽车公司冠名资助。丰田中心在举行篮球比赛时可容纳约18300名观众，在举行冰球比赛时可容纳17800人，而举行音乐会时最多可容纳19000人。体育馆内另设有2900个俱乐部座位，以及103间豪华套房，每年观众数目逾百万。丰田体育中心已成为休斯顿地域举办重要活动的主要场馆之一，每年起码会举办200场比赛和活动，最多的时候可达到225场，但从天数上看，这个场馆的利用率已经

30、超出了60%。ClutchCity体育与娱乐公司受丰田体育中心的拜托，全权负责该中心的营运工作。公司在整体营运丰田体育中心的同时，将部分业务拜托给一些专业机构，如FlashSeats公司负责管理丰田中心的票务，包含门票促销、门票销售、市场检查等。ClutchCity体育与娱乐公司还拜托AGE公司全权负责该场馆的冠名权交易，包含从市场检查到最后谈判，丰田体育中心成功冠名，获取可观收入。成功经验总结在体育场馆经营管理方面，美国几个体育场馆并不是按照一个一致的固定模式，其成功经验总结以下：1）场馆经营活动以体为主，多种经营并存。美国体育场馆的经营内容表现了“以体为主、多种经营并存”的特色，经营构造比

31、较完美，即不单着重体育比赛表演、体育健身、培训等体育本体家产的发展，并且还供给痊愈理疗健身咨询、按摩以及餐饮服务等。美国体育场馆绝大多半是靠提高场馆使用效率实现盈余的，主要渠道为组织体育比赛和其余娱乐活动的场租、门票、广告收入等以及泊车场收入、餐饮服务等。2）踊跃先进的多元化市场营销策略。美国大型体育场馆一般都拥有自己的市场营销部门或许是由特意的市场营销公司供给全方向的市场营销服务，包含附赠式有奖销售、季票、赞助、冠名权销售、赛事的组织等，推行“以球迷花费为核心、供给全方向服务”的营销理念，更为重视细分市场。此外，特别着重网络营销，借助互联网公布商业信息、既是公布场馆信息、进行广告宣传，进而可

32、降低经营成本，高效率地知足花费者需求。3）引入专业体育经理公司进行人力资源管理和场馆保护。体育场馆引入体育经理公司及管理公司，能够充散发挥财产所有者对资源、项目的监察作用；可直接、迅速有效地培育综合性体育场馆需要的人材，为自我发展累积丰富经验；可节俭的职工培训花费。从节俭成本角度看，美国体育场馆还具备以下特色：雇用正式职工少，暂时工多。如万乔维亚体育场是一座拥有19519个座位，126个豪华包厢，1880个俱乐部坐席的大型体育馆，仅有固定工人100人，有活动暂时工人增添到500个，并且比场馆平时保护工作主要靠外包，尽最大可能降低运营成本。4）成熟的公司化托管式营运管理模式。美国很多大型体育场馆

33、都雇用体育场馆专业管理公司对当地的体育场馆设备进行营运管理。当前，最成功的美国大型体育馆大多采纳公司化运营管理模式。公司化托管式对同类项目进行集中托管，其在项目选择、设置目的目标、人员聘任、财务管理、营运体制等方面都专业于现行体育场馆设备的独立营运。5）踊跃吸引大型公司资助，重视场馆内广告市场开发。美国大型体育场馆的经营者踊跃找寻、开发、拓展体育场馆的发展空间与渠道、扩大资本收入根源，把眼光齐集出席馆设备所拥有的大批广告公布的空间上。在美国，好多体育场馆都拥有相当数目的资助商，包含从初级市场的食品公司到高端市场的科技公司，都有投资于体育场馆广告空间。可见，美国主要大型体育场馆的营运成功也是成立

34、在完好的托管模式基础上。总述从对国内外营运较为成功的事例剖析可知，体育场馆要实现“以体养体，以场馆发展场馆”的目标，“公司化经营，市场化运作”是必由之路。第四章基础模式确定影响模式确定的主要要素体育公园自己特色商业用房大多半散布在全民健身活动中心，与全民健身活动中心形成整体，被分开成面积较小的商业用房，难以整体利用，且大多半商业为地下商业，为招商出租带来困难。体育场馆的定位为全面健身，公益性较大。绿化面积较大，保护成本高。赛事、活动对体育公园的名气提高起到要点作用，所以能够推行体育公园、引进赛事是要点。业主的特色本项目业主为江北区国有财产经营管理公司，其职能决定着业主的特点是：从整体全局的角度

35、出发，拥有战略性的有效的管理体育公园的财产，在保证体育公园的公益性下，尽可能的让体育公园盈余，主要以监察的身份管理体育公园的财产。各样营运模式的利害各样体育场馆的营运模式各有益弊，“公司化经营，市场化运作”是体育场馆营运的主流趋向。模式确定建议为保证本项目商业与体育场馆协调一致的兼顾营运，体育场馆的“公司化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。要进行公司化经营，一定拥有独立法人资格的公司负责本项目的经营，针对本项目能够选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也能够选择将项目拜托、承包或租借予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有财产在过程保护和维修方面的管理难度，且简单

36、影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体营运管理。要进行市场化运作，一定适合的引进管理与外包。针对本项目我们建议采纳以下运作模式：第一，洁净、安保属于劳动密集型工作，设备保护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，请专业公司负责。其次，本项目绿化面积较大，也表现了本项目的定位全民健身，绿化主要发挥公益性，但保护成本较大，对经营公司形成负担，而不可以带来直接效益，就从当前国内体育场馆经营状况来看，经营公司还很难有能力担当大面积的绿化保护花费，我们建议保护绿化成本由政府担当。最后，本项目商业设计大多半属于地下商业，且项目四周（本项目商业辐射范

37、围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装营运，很难营运好，所以我们建议商业部分请专业公司包装营运，或外包予专业公司经营。别的，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，成立有效的管理团队。测算立场鉴于本项目的营运模式确实立，我们测算基础模型立场是业主单位。以业主单位自营的状况为基准，为业主供给决议谈判的参照依照。以下测算仅考虑社会均匀水平，业主单位的经营能力水平高于或低于社会均匀水平，在本报告中不考虑。第五章体育场馆价风格查剖析检查剖析方法依据业主的要求，针对本项目内体育运动设备的规划设计内容，为了更真切、正确地反应市场中体育运动设

38、备收费价钱的状况，将本项目内的运动设备进行细分，采纳实地接见与网络搜寻相联合的方法，有针对性、目的性及有效性地，分别对每类运动设备的价钱等信息进行检查；最后，依据所检查认识到的信息资料，采纳定量为主、定性为辅的剖析方法，综合得出本体育运动设备的收费价钱标准。本项目内可收费的运动设备场所包含：室内恒温游泳池2个；室外游泳池1个；室内乒乓球标准球台32块；室内羽毛球标准场所18块；室内标准篮球比赛场1块；室外标准田径场1块；室外露天网球场4块；有盖网球场2块；有盖篮球场2块；攀岩场所1个；滑板场所1个。检核对象因为本项目位于重庆主城区渝北区，所以将检查的范围设定为重庆主城区。检查的对象包含体育中心

39、（重庆奥体中心、高科体育场等）、公园（江北动步公园、江南体育公园、沙坪公园等）、俱乐部（亿力健身俱乐部、乐博会俱乐部）、学校（重庆大学、邮电大学、重庆一中等）、商场（江北北城天街购物广场、南坪浪高凯悦）等。这些对象中既有与本体育公园相像的体育中心、体育馆，也包含重庆比较出名的体育场所，所以检查的对象拥有代表性，能够表现当前市场中收费体育设备的市场价钱状况。检查数据剖析网球场价风格查经过数据挑选整理，获取有效的价钱信息（见下表）。周一周二周三周四周五周六周日1616161616161616161616161616时间点点点点点点点点点点点点点点之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后

40、前后重庆高新区高7090709070907090709090909090科体育场江南体7090709070907090709090909090育馆奥体中5060506050605060506060606060心蓝湖郡6060606060606060606060606060网球场备注：收费价钱与网球的场所新旧及灯光设备关系较大。表重庆主要室内网球场收费标准一览表单位：元/时/场从表中看出，当前重庆主城区主要的一些室内网球场所收费在60-90小时/场，最高的是高科体育场，价钱除了受时间段的影响，还受场所新旧的及灯光等设备的影响。表中数据不包含灯光费，一般灯光费是20-25元/小时。周一周二周三周四

41、周五周六周日1616161616161616161616161616时间点点点点点点点点点点点点点点之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后前后重庆高新区高5070507050705070507070707070科体育场大渡口网球中3040304030403040304040404040心奥体中3040304030403040304050505050心重庆沙坪公园3045304530453045304540554055网球中心江南体6070607060706070607080808080育馆表重庆主要室外网球场收费标准一览表单位：元/时/场在表中所检查的部分室外网球场收费均价在45

42、左右元/时/场，因为室外网球场受天气影响比较大，雨天、高温天，基本不会有人使用，夜晚使用的频次比较高。相同，表中的数据不包含灯光费，灯光费一般为20-25元/小时。羽毛球场价风格查时间周一周二周三周四周五周六周日会展羽毛球馆2535253525352535253535253525江南体育馆2550255025502550255050505050蓝湖郡3030303030303030303030303030奥体中心3535353535353535353535353535乐博会羽毛球馆2835283528352835283535353535表重庆主要室内羽毛球场收费标准一览表单位：元/时/场羽毛球

43、运动在重庆特别受欢迎，和篮球、足球、网球等相对专业的体育项目对比，羽毛球上手更为简单，对身体素质的要求也没有篮球和足球那样严格。不论高矮胖瘦，只需有一块适合的场所，再加上一身相对简单的装备，就能够进行运动或比赛了。并且，打羽毛球不会发生直接的身体接触，受伤的可能性较小，所以更为获取了市民特别是中年人的追捧。在所检查的羽毛球馆中绝大多半收费都在25-35元/时/场，并且打球的人很多，球场常常都爆满，很多球馆还需要提早预约，可见羽毛球在重庆受欢迎程度，针对本项目羽毛球价钱宜定在25-35元/时/场。乒乓球场价风格查时间周一周二周三周四周五周六周日奥体中心2020202020202020202020

44、202020江南体育馆巨成俱乐部2525252525252525252525252525重庆江北区洋河体育馆1010101010101010101010101010亿力健身乒乓球俱乐部1515151515151515151515151515李家沱恒大小区球馆2525252525252525252525252525蓝湖郡体育馆2020202020202020202020202020表重庆主要室内乒乓球场收费标准一览表单位：元/时/台对室内乒乓球场收费检核对象包含体育中心、俱乐部、小区球馆，收费相差比较大，最高的有25元/时/台，最低的甚至为10元/时/台。可是，在受访的江南体育馆巨成俱乐部中，因

45、为收费比较高，打球的人其实不多，多半打球的人办理月卡或年卡，月票为120元（有时间限制）。与本项目相似的奥体中心乒乓球场收费为20元/时/台，价钱中等偏上，有必定的参照性。游泳池价风格查室内恒温游泳馆少儿成人大海公园游泳池3040渝州旅馆游泳池2848国际恒温游泳馆2038奥体中心游泳馆3030海怡名人会所室内游泳池2020江南游泳馆1530蓝湖郡60表重庆主要室内恒温游泳池收费标准一览表单位：元/人室外游泳池日场晚场沙坪坝体育馆游泳池810重庆18中游泳池1010文化宫游泳池1010长安丽都水上世界1010蓝湖郡35表重庆主要室外游泳池收费标准一览表单位：元/人重庆夏天温度比较高，游泳是市民

46、消暑乘凉的好方式，夏天游泳人数众多。我们将游泳场馆收费按室内和室外分开检查，重庆室内恒温游泳池比许多，成人收费在40元左右，少儿价为15-30元，本项目室内泳池收费定为成人35元/人，少儿15元/人。室外游泳池不论从环境、设备、水质等来讲，都与室内恒温游泳池相差比较大，收费较低，大多半为10元/人。固然室外泳池收费价钱一般化，可是室外游泳池一年四时中主假如集中在夏天使用，利用率比较低，这也是室外泳池在经营上较为不利的一面。篮球场价风格查室内篮球场价钱时间重庆市体育馆50004江南体育馆50004蓝湖郡体育馆480重庆大学篮球馆400重庆师范大学（大学城校区）500元/场重庆邮电大学400元/场

47、表重庆主要室内篮球场收费标准一览表因为室内篮球场专业性比较强，投资额较大，当前绝大多半的室内篮球场集中在高校和体育中心。高校与体育中心的篮球场馆对比较也有些差异，高校的室内篮球场一般是在综合体育馆里，大多只有球场，没有看台和浴室等其余隶属设备；体育中心的室内篮球场一般是在独立的篮球馆里，有完美的比赛设备，能够知足大中型比赛和其余文艺活动的要求，相对于其余室内篮球场收费更高。因为本项目的室内篮球场在残疾人体育馆内，不属于本次测算范围内。室外有盖篮球场价钱大田湾体育场外场5元/人江北动步公园2元/人重庆体育中心外场5元/人大渡口钢化篮球场3元/人表重庆主要室外篮球场收费标准一览表本项目内收费篮球场

48、为有盖篮球场，与检查的大田湾体育场外场篮球场相同，能够在雨天使用。江北动步公园内收费篮球场为一般的露天篮球场，收费为2元/人。从总的检查来看，在重庆室外收费篮球场比较少，价格也都差不多，那么依据与大田湾外场篮球场的相像性以及因为与江北动步公园距离较近，将室外有盖篮球场收费标准定为4元/人。足球场价风格查场馆名称地点收费标准高科体育场北部新区黄山大道东段201350元/场号经开区消防总队足球北部新区黄山大道东段119500元/场场号重庆大学足球场重庆大学B、C区400元/场重庆一中500元/场重庆师范大学350元/场第全军医大学500元/场重庆交通大学重庆南岸区学府大道66号400元/场表重庆主

49、要足球场收费标准一览表本项目的室外田径场为8道400米标准跑道田径场，能够知足标准11人制足球比赛要求，平时对公众开放使用。为了对足球场收费状况进行调查，将洋河体育场、重庆奥体中心足球场清除，因为这种足球场为草场，是职业足球比赛场所，而本项目足球场为一般人工草场，不拥有可比性。在所检查的球场中，绝大多半都是属于高校的田径场，平时也都是学生使用或重庆业余足球比赛使用，每场比赛收费价钱集中在400元。攀岩场价风格查场馆名称地点收费标准南坪浪高凯悦一楼南坪浪高凯悦攀一次10元，落地算一次；20元一天内不计时。江北北城天街购物广建新北路60号每攀一次10元，15元一小时。场三楼江南体育中心攀岩场江南体

50、育中心游泳10元/小时馆旁表重庆攀岩场所收费标准一览表重庆的攀岩场所稀罕，当前营业的只有江南体育中心攀岩场、江北北城天街购物广场三楼与南坪浪高凯悦一楼的攀岩场，收费为15元/小时。对于室外滑板场所收费标准，因为当前重庆还没有滑板场所，滑板爱好者主要在一些广场或空地上练习，所以只好参照当前国内其余滑板场所收费状况，有的收费、也有的不收费、但收费一般在10元/次左右。考虑到本项目的滑板场所铺设资料为进口资料，场所装饰先进，将收费定为15元/次。各样场馆的收费价钱受地区环境，地区人口及场所自己的条件影响，本项目位于江北区冉家坝，四周交通较便利，住所区较为高档，人口密度大，体育事业发展有较大的潜力，综

51、合考虑各方面要素，剖析获取本项目的各体育运动设备收费价钱标准。本项目体育场馆价钱定位经过检查剖析，本项目体育馆价钱定位以下：体育场所收费标准备注周一至周五16点以前其余时间段室内网球场55元/场/小时70/场/小时灯光费25元/时室外网球场35/场/小时45/场/小时灯光费25元/时室内羽毛球场28元/场/小时35元/场/小时室内乒乓球场20元/台/小时室内恒温游泳池35元（成人）15元（少儿）室外游泳池15元/次室内篮球场5000元/4小时商务、文艺活动除外室外有盖篮球场4元/人室外田径场400元/场攀岩场所15元/次室外滑板场5元/次表石子山体育公园收费标准一览表第六章体育场馆使用状况剖析

52、项目周边商业状况检查龙湖源著图江北石子山体育公园周边环境概览本项目地块被龙湖源著开发地块南北包围，龙湖源著分为南北组团，北组团已在售，南组团地块未开发。本项目西边仍有处于农田状态的未开发地块。总之，项目四周缺乏人气，将严重影响本项目商业的出租率。龙湖源著规划商业面积8万方，旨在创造一站式多元时髦的完美商业配套区，别的，周边地区的近20多万方商业地产及购物中心等商业配套正在规划之中。四周住所及商业的规划将为体育馆的人气齐集起到要点作用，但对本项目的地下商业的发展构成威迫，与四周规划中的商业商店对比，本项目的地下商业缺乏竞争力，租金会显然低于地上商店。紧邻本项目的楼盘层次不齐，既有较高档的龙湖源著

53、，也有一般的香草天空，甚至有一些90年月的老住所楼。本项目向东为龙湖大社区，龙湖大社区为以香樟林、蓝湖郡、江与城、棕榈泉、常青藤、佰富高尔夫等高级住所区以及以晶郦馆为中心的复合商业区共同构成重庆高质量社区，将成为本项目体育场馆的主要辐射区，但对本项目商业会有必定负面影响，原由在于本项目商业体量辐射范围仅为邻近周边，而龙湖大社区的商业体量大，配套齐备，辐射范围大，会对本项目商业构成必定的威迫。重庆体育馆场所使用率检查依据对重庆各体育馆的检查，各个体育场馆主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置为主，各个体育场馆的年均匀使用率基本集中在2-4小时之间，依据体育场馆的质量定位不一样而变化。蓝湖郡体育

54、中心由龙湖地产有限公司建设，主要作为蓝湖郡社区的体育配套，龙湖地产要求其质量要与社区的质量相适应。所以定位较高。与重庆市内的全民健身中心对比，价钱较高一些。其使用率为：所有场馆年均匀使用率为2-3h小时。（蓝湖郡体育中心体育场馆包含：室内网球场、室内外羽毛球场、乒乓球场、室内外游泳馆。）本项目定位于全民健身中心，面对广大公众，与蓝湖郡体育中心对比，价钱低一些，使用时间高一些。本项目进行体育场馆使用率测算时，对整个体育公园场馆区分为三部分，第一部分为：室内、外网球馆，室内羽毛球馆，室内乒乓球馆；第二部分为：室内游泳馆，室外游泳馆；第三部分为：室外有盖篮球场，室外田径场，攀岩场所，室外滑板场。第一

55、部分体育场馆按每块场所每日使用的小时数来计算使用率，周一至周五按每日每块场所使用1小时计算，周末按每日每块场所9小时计算，周末附带1小时灯光费。经过测算，在一年中，第一部分体育场馆每块场地均匀每日使用34小时。第二部分体育场馆为室内、外游泳馆，室内游泳馆在夏天为全天开放，在其余季节为下午开放，室外游泳馆只在夏天开放，夏天按4个月计算。依据对重庆市奥体中心及江南体育中心游泳馆的检查，夏天，室内游泳馆（两个游泳池）每日人流量为500600左右，春秋两季较少，一般在100人左右，冬天人流量很小，一般在2030人左右。本项目室内游泳池夏天人流量展望为500人/天，春秋天为100人/天，冬天为30人/天

56、。年均匀人流量为人/天。室内游泳馆人流量计算（每日）项目夏天冬天春秋天合计(每均匀人流量年)（每日）游泳馆人流量50030100时间(天)9095180365参照江南体育馆及本项目设计方案取数。夏天开放时间为全天，其备注它季节开放时间为下午。表室内游泳馆人流量计算表重庆市设置室外游泳池的体育馆极少，在检查中，蓝湖郡体育中心有室外用泳池，但其地区地点特别，质量定位较高，人流量较小。鉴于本项目面向全民，人流量会较大，所以室外游泳池按每日100人的人流量展望，年均匀人数约9人/天。游泳馆（包含室内与室外）年均匀人流量约190人/天。与本项目方案设计的淋浴用水（主假如游泳馆淋浴用水）人200人靠近。第

57、三部分为室外有盖篮球场，室外田径场，攀岩场所，室外滑板场，这几种场所人流量相对较少，此中攀岩场所与室外田径场周末使用率较高，按每周人流量或场数来展望，攀岩场所按每周30人展望，室外田径场按每周2场包场展望。室外有盖篮球场按每日每块场所20人展望，室外滑板场按每日30人展望。体育场所计算时间或人数单位场所总数周1-周5周末室内网球场19小时/块/天2室外网球场19小时/块/天4室内羽毛球场19小时/块/天18室内乒乓球场19小时/块/天32室内恒温游泳池人/天2室外游泳池100人/天1室外有盖篮球场20人/天2室外田径场2场/周1攀岩场所30人/周1室外滑板场30人/天1表体育场馆使用状况表第七

58、章商业及车库租金剖析商业租金检查范围为了尽可能使本项目的测算更正确，我们采纳实地检查与电话询价的方法对本项目周边的租金水平进行检查，租金检查范围为江北区石马河街道、南桥路、徐松路、盘溪路、龙湖紫国都等，以下列图所示：商业租金检查范围（2002年卫星拍摄，本次只用来表示检查范围）商业租金检查结果影响租金的因数许多，地区、楼层等都是影响租金的要点要素，因为本项目的商业大多半在全民健身活动中心的地下，所以，本次检查的商业商店品位处于中等水平。经过整理，计算检查范围内的均匀租金为37元/平方米月，检查结果如表。序商店地点建筑面租金平方号积米月1大型母婴店水晶郦城二组团大门旁405562新城馨苑门面江北

59、区石马河街道700253新城馨苑住所江北区石马河街道97484餐饮店江北南桥寺180305剪发店江北南桥寺90176汽车美容江北南桥寺70547医疗器材龙山路70648餐饮店龙山街道南桥静月小区旁300119香草天空小区内商冉家坝天竺路香草天空1-43号2454铺10餐饮店重庆市冉家坝钢材市场香草天空12029297号11餐饮店余松路345号466012小商场余松路沿街门面1206013连锁商场渝北冉家坝余松路299号30003614洗车场余松路沿街门面2383815快餐面店重庆市重庆江北区盘溪路（872）502716衣饰龙湖紫国都1882717衣饰龙湖紫国都门面1463618餐饮店龙湖紫国都

60、门面3003119茶社龙湖紫国都3002820餐饮店龙湖紫国都2604521餐饮店冉家坝龙山转盘骨干道452122餐饮美食南桥寺小天鹅花园605终点站旁餐5536饮门面23机麻南桥寺505224餐饮南桥寺1303125茶社南桥寺603726餐饮盘溪路1772027均匀租金水平37表租金实地检查表本项目商业租金定位依据实地检查结果，考虑到本项目商业大多半属于地下商店，且项目四周人气不足，本项目商业均匀租金调整为20元/平方米月（不含电费，商业部分属于一户一表）。泊车场租金检查依照及方法依据重庆市物价局对于灵巧车停放服务收费管理方法及降低收费标准的通知渝价2002721号及灵巧车停放服务收费管理方