宝安中心区市场概况

1、宝安中心区市场概况 世界前海 殿堂商务 深圳唯一滨海中心区(一)区域价值篇区域定位 之于珠三角：湾区计划 之于深圳：前海蓝图 之于前海：宝中产业发展 招商引资 企业进驻政策倾斜 政策法规 税收方面 货币方面交通规划配套规划 前海合作区配套规划 宝中配套规划前海之今生2012年5月，省政府正式发布国内首部海洋经济地图广东海洋经济地图，我省以“六湾区一半岛”来部署海洋经济发展新格局的“湾区计划”。具体包括：环珠江口湾区、环大亚湾区、大广海湾、大汕头湾、大红海湾、大海陵湾、雷州半岛。其中“环珠江口湾区”，整合了广州、深圳、东莞、中山、珠海五个市的相关岸线资源。其中，广州岸线与深圳西岸线两块海洋经济体

2、量较大的地区，发展方向进行错开。前者主打海上交通运输业、港口物流业、滨海旅游业和海洋装备制造业，后者则强调推动海洋交通运输业，以及利用前海新区推进深港合作。这样，助力“环珠江口湾区”成为国际航运中心和全国最重要的海洋产业集聚区。，环珠江口湾区：世界级城市群和宜居优质生活圈，南方海洋科技中心和国际航运中心，全国最重要的海洋产业集聚区。环珠江口湾区为珠江出海口，主要由西江、北江和东江冲积的三个小三角洲及珠江口外海的岛群共同组成，包括港澳地区，是我国的“南大门”。前海之今生区域定位之于珠三角：湾区计划六大湾区重要一环2012年8月20日，记者从在穗召开的全省实施广东海洋经济综合试验区发展规划工作会议

3、上获悉，广东省委省政府出台了关于充分发挥海洋资源优势努力建设海洋经济强省的决定及五个实施方案。五个实施方案共提出包括175个重点建设项目，总投资近1万亿元。未来3年深圳市计划向前海新区投入400亿元；到2020年前海新区的GDP产值将超过1500亿元，即每平方公里的产出约100亿元；前海之今生区域定位之于珠三角：湾区计划巨资投入 前海填海软基处理今年将基本完成，明年将进入全新开发建设阶段。据预测，前海匡算投入将近3000亿元，地上、地下将近一半，尤其是地下空间特别大。目前前海已经整顿了西乡河、深圳河、双界河、桂庙渠、妈湾河等5条河，其中4条河将来要变成水廊道，每条水廊道有200240米宽，有人

4、工湿地、休闲公园。 此外，前海今后将是一个都市综合体开发模式，全区被分成22个开发单元，122个街区。每个开发单元可实现在200米以内解决所有生活、工作、购物、社区服务。开发模式类似香港的西九龙。前海之今生区域定位之于深圳：前海蓝图深圳下一个三十年月日，由深圳市政府主办的合作区总体发展规划说明会在香港举行。初创阶段(2009-2012)：完成土地整备、基建重大进展；制度法规一定突破；形成公平高效机制；产业发展起步；引入部分高端服务业。提升阶段(2013-2015)：建立生态城区、深港合作显成效、政策服务进一步完善、现代服务业体系初步建立、生产总值达到500亿。发展阶段(2016-2020)：建

5、成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区、体制机制和法律环境适应现代服务业发展；聚集一批有世界影响力的企业；成为世界服务贸易重要基地；产值达到1500亿。前海之今生区域定位之于深圳：前海蓝图前海开发“三部曲”前海之今生区域定位之于深圳：前海蓝图前海片区规划商务中心高档商务办公及配套，总部经济区商业中心超大规模，将成未来免税购物中心便捷交通双地铁口物业，无障碍出行全深港、辐射珠三角顶级市政 40亿打造五大核心公建，全面超越福田CBD生活配套 5分钟商业、教育、医疗优质生活便捷配套深圳市城市总体规划（）提出，深圳将构建城市双中心体系，即福田中心和前海中心，前海中心包括前海、后海、宝安中心区，主要

6、发展区域功能的生产性服务业与总部经济。其中宝安中心区规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。前海之今生区域定位之于前海：宝中前海行政文化、商务商业中心中心区规划写字楼40余栋集中于滨海区域宝安CBD办公功能定位：商务办公集中区域，海滨商务区，国际或国内大型物流、金融等服务性企业的总部汇集地n投资启动n宝安区行政中心使用n深南大道与宝安大道接驳n中心区基础市政设施基本完成；n居住项目大量投入使用n拍卖写字楼地块部分建成投入使用；n商业中心部分建成；n中小学校的建设大多完成n地铁一号线延长线宝安段开通；n新中心区地位已经确立；n高级写字楼相继动工区域成熟期区域发展期区域启动期1999年200

7、5年2006年2007年2008年2009年宝安中心区！Future前海之今生区域定位珠三角战略走廊口 四大国际港围合中世界贸易的一个重要接口 深圳的外贸出口是全球有名的，占了世界的1，超过了世界上的大多数国家，但是这1里面，有40是来自宝安；前海之今生区域定位宝安CBD将成为前海中心核心商务区西部发展广州深圳香港国际高端服务发展轴，承担生产服务、商贸物流、现代文化、高端制造；160到170公里的长度，宝安的位置恰好在这个城市带的中央，南边是往香港，北边是往广州走，这个城市带必经宝安，而宝安恰好处在核心位置前海之今生区域定位深圳唯一滨海中心区全方位展示深圳作为滨海城市的都市风貌 不可替代的海洋

8、风情与景观资源前海之今生区域定位2010年10月26日，许勤率深圳代表团访问纽约 分别拜会摩根大通全球主席戴蒙、纽约市长布隆伯格和首席城市规划师沃什本。摩根大通十分愿意并真诚期待能够成为前海建设发展中的一分子。2011年9月初,深圳市委书记王荣率团出访以色列、瑞士等国,重点推介深圳的现代服务业和新兴战略产业，前海管理局郑宏杰局长随团参加。2012年07月16日前海在港招商引资 筹集千亿基建缺口资金，深圳前海赴港招商2200亿。前海之今生产业发展1、政府多次赴纽约、香港招商引资前海之今生产业发展2012年12月14日，前海管理局副局长周子友在“2012城市金融发展论坛”上透露，截至目前，前海审批

9、入区企业已有256家，已办理或正在办理工商注册的约180家，金融企业占76%。深圳市政府金融发展服务办公室副主任肖志家表示，面积仅15平方公里的前海承担了国家发展创新金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务的重任，前海已批准入园的项目有73个，70%以上的项目都是创新型。2、企业进驻与日俱增附：前海企业进驻情况1.【中粮集团亚太总部】2.汇丰银行3.永亨银行有限公司4.中国银行（香港）有限公司5.大新银行有限公司6.【顺丰速运（集团）有限公司】7.长江（中国投资）企业有限公司8.世贸股份有限公司9.恒生银行10.渣打银行11.普洛斯公司12.嘉里物流13.香港生产力促进局14.香港设计中心15

10、.香港卫视16.国泰君安金融控股有限公司17.国信证券（香港）金融控股有限公司18.（中国）投资有限公司19.毕马威会计师事务所20.普华永道会计师事务所21.香港应用科技研究院有限公司22.HDL运输集团23.【洛克菲勒中心】（洛克菲勒家父子亲自上阵）24.【国家开发银行】 25.前海投资开发控股有限公司26.【前海人寿】27.【中投国际】28.【招商局集团】29.前海国家数字出版基地30.【前海金融资产交易所】31.中国科技新能源有限公司32.深圳市科陆能源投资有限公司（5000万）33.中国联通34.跨境通35.前海创意信息港36.中国创意产业（南方）总部基地分为“中国创意产业（南方）总

11、部大厦”、“国际创意公园”和“国际创意街区”三大板块，还包括旋转观光塔、时光隧道、前海歌剧院、前海国际影城、前海创意学院、系列创意产业国际节庆活动等众多创意时尚元素。项目规划占地面积约8万平方米，建筑面积为40万平方米，项目预计投资总额为38亿元，项目所创造的年均产值可达180亿元，估计年均税收近20亿元。37.高盛银行38.摩根大通39.花旗银行40.长江实业(中国投资)41.美国史带投资集团42.金前海进出口有限公司43.前海高端装备投资基金企业（有限合作）44.前海高端商品交易有限公司45金前海出口有限公司46前海文化传播有限公司47珉丰前海集装箱服务有限公司48前海股权交易中心（深圳）

12、有限公司附：前海入驻的企业（参考）是全市的经济动力，带动了整个深圳的发展；带来了80万高端人才和30万常住人口；片区生活和商务商业环境都属深圳最高端。前海之今生产业发展3、前海产业发展的意义在非金融类产业项目的审批上拥有计划单列市管理权限前海管理局具有法定地位，在开发建设、运营管理、招商引资、制度创新、区域合作、综合协调及对内人事、薪酬等方面有管理职责及相应权限率先深港同城化，包括电信资费将来和香港持平，在前海打香港电话仅收市话费，信息不过滤前海之今生政策倾斜1、政策法规方面注册在深圳的保险企业向注册在前海合作区的企业提供国际航运保险业务取得的收入，免征营业税。;符合前海规划产业方向的境外高端

13、人才和紧缺人才，取得暂由深圳按照内地与境外个人所得税负差额给予的补贴，免征个人所得税。注册在前海合作区的企业从事离岸服务外包业务取得的收入，免营业税。注册在前海合作区的符合规定条件的现代物流企业享受试点物流企业按差额征收营业税。经认定的技术先进型服务企业按15%的优惠税率征收企业所得税，其职工教育培训经费按不超过企业工资总额8%的比例在企业所得税税前扣除。前海之今生政策倾斜2、税收方面人民币跨境投融资结算平台跨境人民币业务人民币离岸中心 深圳前海试点特区将推出有关“人民币离岸市场回流机制改革”的政策：包括允许前海特区内公司发行人民币点心债券；香港金融机构发放的人民币贷款可用于前海内公司与项目建

14、设等内容。这位经济学家认为，上述推出的试点政策主要适用于该区内特定报批的企业，同时，企业将获得一定额度的相关人民币交易额度，以保证相关改革风险最小化。意义：政策支持，金融先行，打造全国金融最自由区，为产业发展带来无可比拟金融环境。前海之今生政策倾斜3、货币方面构建了前海比特区更特殊的区域政策框架体系，奠定了打造深港趋同的国际营商环境的基础条件；体现了中央政府对前海开发开放的高度重视，表明了前海开发开放的独特地位。前海之今生政策倾斜4、政策倾斜的意义深圳机场大铲港大铲港深圳机场穗莞深城际轨道深港机场快线1151沿江高速海滨大道前海之今生交通规划沿江高速、南坪二期、西部疏港通道、地铁号线及号线、大

15、铲湾港等九大工程项目建设，进一步强化前海的区域交通枢纽地位。到年底，前海与周边地区的交通联系将比较畅通，市政基础设施基本完善，可以开展大规模的商业性开发建设。2城轨：穗莞深、西部快轨，三大城际高速铁路，实现广深港无缝对接;2高速：广深沿江高速、海滨大道，双高速，珠三角无障碍通行2港：“空港”、 “海港” ，两大重型战略交通资源支持，助力产业经济发展策3条地铁：全线贯通，实现全深圳快速出行1、交通规划内容前海之今生交通规划深港共荣的西部联通时代 2007.7.1 西部通道已经正式通车；宝安机场与香港大屿山机场之间拟建高速通道；深南大道与宝安大道全面贯通；地铁1号线延长线、地铁5号线直线通达；滨海

16、大道将与海滨大道无缝连接立体交通 实现城市无缝连接前海之今生交通规划 2港重型战略交通资源，及2城轨+2高速+3地铁高效战略交通资源聚合，构筑珠三角最便捷交通！前海之今生交通规划2、交通规划的意义前海之今生配套规划五大主题公园（市民服务公园、文化创意公园、湿地门户公园、科技公园1、科技公园2）；酒吧一条街；水族馆；前海歌剧院等等。色彩邻里文化创意公园1、前海合作区配套（局部规划）：五大主题公园与林荫绿廊图书馆、青少年宫、演艺中心、体育场、中央公园（海滨广场）前海之今生配套规划2、滨海片区配套（五大公建）：演艺中心青少年宫图书馆体育场中央公园是全市的经济动力，带动了整个深圳的发展；带来了80万高

17、端人才和30万常住人口；片区生活和商务商业环境都属深圳最高端。前海之今生配套规划3、配套规划的意义(二)商办用地市场篇中央绿轴滨海公园高端住宅配套宝安商务办公区高端住宅配套关键字大前海区域宝安中心区商务办公区高规划、高起点前海湾、大铲湾、深港跨海大桥、中央绿轴、滨海公园地块概况东：写字楼地块，高度预计：100米西：荣超地块南：社区路北：兴华路南：甲岸南路宝安中心区地块概括宝安写字楼市场:旧写字楼沿主干道分布，相隔距离远无聚合效应,新写字楼集中在宝安商务办公区(宝安中心区)32公路局中心大厦广场大厦宝通大厦宝晖大厦创业路宝安汽车站新安路创业广场大厦107 国 道南头联检华丰广场澎柏.白金酒店公寓

18、中粮地产集团中心深泰信丰大厦滨海大厦万骏经贸大厦国际西岸兴华路龙光世纪大厦宏发中心项目名称层数大堂高度（m）走廊宽度（m）电梯数量电梯空调公路局中心大厦2812米左右1.53+1亚码原装三菱中央空调中粮集团大厦2320米1.64+1亚码三菱中央空调广场大厦1851.81+1亚码三菱中央空调宝通（邮电）大厦2641.94+1亚码香港通力中央空调创业广场大厦271.22+1亚码上海三菱无诺铂广场（冠利达大厦）20104+1亚码三菱无1、外立面形象：外墙装修一般，普遍为石材和玻璃（幕墙）结合；外立面商务档次感不足；2、公共空间：公共空间装修陈旧，大堂层高低、面积小；3、硬件：电梯配置标准低，多为国产

19、电梯；除政务单位自建写字楼外，其余物业一般不带中央空调。 4、品质：纯写字楼多为政府机构自建自用型；商住型大厦和酒店成为写字楼的重要替代品；近年来开始出现质素较高的产品，但仅相当于乙级写字楼水平。宝安写字楼市场:旧写字楼产品硬件配置和装修档次较低，综合质素仅相当于乙级写字楼水平，但租金低，对宝安区低端客户吸引力大宝安写字楼市场:新写字楼均为甲级,规划合理 341、外立面形象：中空LOW-E结构墙体加上玻璃幕墙,外立面商务感较强;2、公共空间宽敞气派：公共空间装修设计合理，大堂层高为1012米、宽敞气派；3、硬件：电梯高档：电梯配置标准高，为进口电梯；节能空调的使用：大部分VRV空调。 4、品质

20、：(基本为)甲级写字楼标准。项目名称层数大堂高度（m）装修程度电梯数量电梯空调滨海大厦A座21层,B座15层10米左右毛坯10原装日立分体空调国际西岸23层10米毛坯6星玛电梯约克中央空调 万骏经贸大厦18层12毛坯5三菱VRV龙光世纪大厦一、二期20层12提供精装修13OTISVRV写字楼群的集中出现,将带动宝安区商务平台的升级,能提升整个区域的商务形象宝安商业市场:片区三级市场商铺众多，市场供应量大近期宝安中心区商业市场调研数据项目名称铺位状况面积（开间进深比)租金(元/月）售价（元）备注熙龙湾一层外铺：便利店80（1:2）7538000熙龙湾商铺空置率较高，目前大部分还在招租或招售一层外

21、铺：清真拉面店100（1:2）7035000天虹百货一层外铺：KFC120（5:6）58888天虹人流量较大，铺位较贵天悦龙挺一层外铺100（2:3）14057000宏发中心大厦一层外铺：中介100（2:3）180只租不售丽晶国际一层外铺：优好便利店+展基地产80（5:4）24050000近苏宁电器，与1好线地铁出口两个租客一起合租的一层外铺：高瞻眼镜店120（5:6）20045000实用率65%，2009年底租赁，近一号线地铁口出口一层内铺: 美容店100（4:5）10040000此店在丽晶国际和宏发中心大厦之间，人流稀少西城上筑一层外铺：煌上煌20（5:4）250现价：50000由于靠近华

22、润万家，租金较贵一层内铺：川岛干洗店70（7:10）6035000在裙楼之间，人流量相对较小一层靠里外铺：韩国服饰90（4:5）50400002008年租富通好旺角一层外铺80（4:5）6548000朝西城上筑方向一层内铺：卤水店79（1:2）9444000小区内商铺比较成熟，空置率底，人流量多尚都一层外铺：保健品店60（2:3）11645000赛格对面商铺空置率较高，空置了10个商铺一层内铺120（1:2）10043000目前空置第五大道一层外铺43（1:2）18060000有华润万家，铺位较小，价格较贵，租金较贵一层外铺60（1:2）12055000幸福海岸一层商铺：靠新湖路153（2:3

23、）10045000靠近新湖中学侧大部分空值一层商铺：近深业海岸100（1:2）15055000靠宝安大道深业海岸线一层商铺74（1:2）8035000位置比较靠里一层商铺：粮油107（3:4）9550000君逸世家一层商铺30（1:2）130旁边有沃尔玛超市宝安中心区自2006年后未有土地出让，目前已经开发的商办项目共6个，正在开发的1个裕安路宝安大道编号项目宗地备注1壹方中心A004-0100正在开发2龙光世纪大厦A004-0101已经开发3天健时尚空间A004-01024荣超滨海大厦A002-0012荣超滨海大厦A002-00135万骏经贸大厦A002-00206宏发中心大厦7国际西岸商务

24、大厦正在开发已经开发宝安中心区已开发及正在开发项目土地出让情况项目宗地所属公司土地用地面积（平方米）建筑面积土地使用年期楼面地价(元/平米)地价(元/平米)容积率出让时间备注壹方中心A004-0100西岸新天置业（深圳）有限公司 商业用地99390.04328000505,732 18,915 3.3 2006-7-28正在开发龙光世纪大厦A004-0101深圳市龙光房地产开发有限公司 商业性办公用地17203.4356770506,606 21,798 3.3 2006-7-28已经开发天健时尚空间A004-0102深圳市天健房地产开发实业有限公司商住用地18770.3550680702.7

25、 2006-7-28荣超滨海大厦A002-0012深圳市荣超房地产开发有限公司商业性办公用地6648.6324600505,691 21,057 3.7 2006-7-28A002-0013深圳市荣超房地产开发有限公司 商业性办公用地6027.9820800504,808 16,589 3.5 2006-7-28万骏经贸大厦A002-0020骏业塑胶（深圳）有限公司 商业性办公用地5440.3923230506,199 26,469 4.3 2006-7-28宝安中心区商办项目开盘情况物业组成模式开盘时间写字楼面积(平米)写字楼开盘售价（元）商业面积(平米)商业开盘售价(元)销售率壹方中心大型

26、购物中心、甲级写字楼、五星酒店、商业街、住宅预计2013年年底13.7万13.5万龙光世纪大厦写字楼、商业街2011-9-286.8万不售1.3万1012万 写字楼只招商、商铺销售率为100%荣超滨海大厦写字楼、商业街2008-3-245.83万2.3万0.71万810万售罄宏发中心大厦写字楼、底商2007-9-81.9万78万售罄万骏经贸大厦写字楼 、底商2009-9-303.23万2万910万售罄国际西岸商务大厦写字楼、底商2010-5-15.77万不售1012万 写字楼只招商、商铺销售率为100%天键时尚空间住宅、商业街2010-4-290.7万89万售罄宝安中心区商办项目市场参考信息写字楼开盘售价（元）写字楼二手售价（元）写字楼租赁价格（元/平米/月）商业开盘售价(元)商铺二手售价（元）商铺