北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告

1、 北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告一、西单商圈概述二、西单商圈现状三、西单商业特色四、西单华泰商业广场项目简介五、西单华泰商业广场 SWO分析六、项目定位七、项目招商方案及策略八、项目养市方案及策略九、项目改造费用十、项目资金及回收表谈判要素西单商圈概述西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口， 南北长1600米，以西单北大街为轴线东西进深200 300米，占地80公顷。因东西边界由各项目的纵深决定所以呈非直 线型的空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾 云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更是

2、首都经济繁荣的象征。时至今日，作为北京市和西城区城市 经济支柱，以及现代化经济形象的代表，西单商业区的建设和发展，始终是政府和市民所关注的焦点。西单商业街形成于明清时期， 建国后得以迅速发展。该中心以经营中高档商品为主， 基本形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等功能于一体 的国际水准的现代化商业区。目前商业规模：总体经营面积约50万平方米，年销售额80亿元，日客流量达 30万人次，在北京市商业格局中具有举足轻重的地位。西单商圈现状西单商业区的历史沿革据有关文献记载，明清时期，政府衙门的采办多以西单为主，推动了该地区商业的发展。 经过六百多年的发展，西单已经闻名遐迩。1

3、、西单商业区历史发展的四个阶段（1）萌生期（五十年代末至六十年代） 西单商业区的形成开始于五十年代末。新中 国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展， 随着长安街的开发建设， 以及 城市人口的大量西移，西单商业区开始一步步的发展并繁荣起来。（ 2）形成期（六、七十年代） 经过公私合营， 北京市商业网点布局由“小、 多、密” 变成了“大、稀、少”。此情况下，西单很快形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一 体的、 经营种类相对齐全、 供应品种相对丰富的广大市民生活可以依靠的市级商业中心。 与 前门、王府井构成京城三大市级商业中心。（ 3）发展期 （ 19781993 年） 改革开放后

4、的十余年间，商品的丰富， 流通的活跃， 使西单商业区迅速发展起来， 商品品种丰富， 服务项目齐全， 此期间区政府对东侧进行了改 造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西单商业区的繁荣。（4）整体规划建设期（ 1993 年以后） 随着西单地区城市改造的展开，实现了由传 统商业区， 向现代商业区的转变。实现了由单一商业业态向多种业态， 由单一交通干线，向 多元立体化交通系统，由单一购物场所向精神文明载体建设的转变。2、西单发展趋势按照目前市政府、 北京市商委和西单商委的规划， 未来五年内， 西单商业街商业设施扩建工 程投资将超过 66 亿元，新增商业面积 100 万平米。目标是把西单建设

5、成为商业气息更加浓 厚的现代化商业中心， 再塑西单商业街的金字招牌。 未来的西单将向四个方向发展， 也就是 未来西单的定位，即：年轻西单、文化西单、休闲西单和假日西单，把西单改造成一个全新 的集购物、 休闲、娱乐于一体的一站式服务地区。 西单商圈各家大型商场， 各自只要市场定 位不同， 细分了目标消费者， 就可以各自服务着不同层次的市场， 并共同组成了西单的立体 化商圈。三、 西单商业特色个案分析个案一：新一代商场项目概况（物业各项经济指标） 位置：地处西单商业中心，西单明珠北面，华威的东侧，广州大厦的西边，与西单明珠 仅有一内街（堂子胡同）相隔。建筑面积： 5 万平米内部布局：地上一层至六层

6、为小商品特色大卖场及时尚精品屋地上 7 层：大众餐饮（食街）地上 8 层：鹅掌门地上 9 层： KTV地下 1 层：飞特餐饮中心（新生代甜品、经典方味茶餐厅、千万里中式快餐）配套设施：部扶梯、 4 部直达客梯、 6 部货梯；集中式中央空调2、 项目业态分布层：饰品、化妆品、美甲、音像制品、贴纸照、十字绣层：办公用品、工艺礼品、毛绒玩具、手机美容、钟表眼镜、小家电、钱包、丝 巾、字画、像框、体育用品层：前卫少女装层：时尚丽人装、牛仔装层：男装、童装、针织品（内衣、袜子） 、裤类、家居装饰层：鞋、箱包层：食街8 层： KTV 、美容美发3、产品功能分布（分割铺位面积）主力铺位 6平米，单个铺位最大

7、 25平米，最小 1平米，1至 6层，每层 200个铺位， 每层约 2000 平米，共计 1200 个左右的铺位。4、招商价格:最低15元/天X平米，最高 70元/天X平米，押金为 1层10万/摊位，6层1.5万/ 摊位，招商价格普遍偏高，尤其是押金金额，商户对此颇有微词。5、产品定位新1代商场定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体，提供一站式服务的全新小商品零售市场。客户定位主要针对的目标消费群体为18- 35岁之间的年轻时尚一族。6、新一代项目分析优势是地处西单商业中心地带，西单的日均人流量为30万人次，商业位置显著；因对面的西单明珠市场和西边华威市场的带动，区域市场租金水平已有提高；

8、地下2-3层的为地下车库，车位量充足。劣势是市场主入口有三个，但只有南门方便出入，北门和东门因穿行不便而削弱购物的人流量；本案的制定的租金水平偏高，增加养市期间经营难度；其外立面仅有南侧具有展示面功能，展示面少；市场内部装修档次低、 无特色；招商混乱，不规范。个案二：西单赛特业态分布楼层业态F7渝信川菜F6床上用品、数码产品F5休闲男装、运动服饰（耐克、阿迪达斯等）F4品牌男装（西裤、衬衫、夹克等）F3成年女装、保暖内衣、F2女装F1化妆品、眼镜、钟表B1女鞋、男鞋生意清淡、楼层单层面积狭小个案三：中友百货产品业态分布楼层业态服务业态F8各式美食、多功能厅、电玩城游戏厅、食档F7手机专卖、数码

9、家电、特卖场、移动营业厅F6牛仔装、休闲服饰、童装、玩具、家居用品、小家电F5流行女装、休闲包、时尚表区F4职业女装、内衣、睡衣、孕妇装、服装搭配屋F3淑女名店、传统服饰、配饰F2男士精品正装、休闲装、精品表区F1化妆品、珠玉、名表、男女鞋星巴克、兀绿回转寿司B1运动服饰、运动器材、户外装备、箱包、国际速食店季诺意式休闲餐厅（PIZZA）、麦当劳、肯德基、和合谷B2美发、超级市场、健身俱乐部、停车场经营好、经常举行活动、整体规模大、中档产品丰富、吸引客群主要为年轻人；西单商圈的百货业中中友经营情况最好，对外报价30%流水倒扣，一个10平米的档口日流水最差为 3000元，最好时达10万元。个案四

10、：君太百货楼层产品业态分布服务业态B1超市、科技生活馆、手机、药店、茶店肯德基F1靓力都会馆：化妆品、珠玉、女鞋哈根达斯F2少女时尚馆：服装、牛仔、饰品星巴克F3时尚流行馆：美发美甲、个性服装、淑女装贝塔斯曼F4淑女馆：女性内衣睡衣、针织品、羊绒饰品必胜客欢乐餐厅F5绅士精品馆：男装、西服、休闲服装、包、鞋食档F6运动家居：运动主题、家居用品、床上用品食档F7美食京趣馆：美食、童装、玩具、特卖场、文化大厅整体档次略高于中友，经营情况一般个案五：首都时代广场产品业态分布楼层产品业态服务业态B1不见不散餐厅（1505 m2）、吉野家（310 m2）, 中复电讯（424 m）,面爱面（212 m）,

11、正一 味（184 m）,首都时代电影院（1979 m）F1女装DQ冰激凌、星巴克、F2女装赛百味、美容美发F3服装折扣店川菜馆服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对楼下人流有很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价 7元/天Xm，（含物业管理费），服务业态可以 流水倒扣，约为18%首都时代广场对产品结构进行调整，预计明年调整为美美百货”。个案五：77街服务业态：A游戏厅B溜冰场C 4D影院（未开业）D水吧（6个，同一经营者）E麦吉柯主题魔术店F、食档：天府豆花食档、呷哺火锅G 美容美发租金从14-30元/天xm,租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告设计

12、有特色。商户约500户，租金25元/天xm,地下有运动100主力店，娱乐包含全天演播台，地下二一层生意较好，地下三层部分冷清。个案六：西单明珠楼层产品业态B1汽车城、电脑城F1化妆品、饰品、日用百货、珠宝、小家电、摄影器材、 婚庆、玩具、美甲、礼品等F2女装、时装、休闲装、民族装F3男女装、牛仔系列、童装、布艺F4鞋、箱包、针织品F5韩国城、箱包、美容美发、手机F6食街市场共1200个摊位；租金 15-70元/天Xm，；首层标准摊位2-4平米（饰品类），租金4000-8000/月，营业额流水每天500-2000元不等；服装、箱包标准摊位10-15 m,租金900-1500/月，营业额流水 10

13、00 - 3000/天，西单明珠对外水吧、食档25个，铺位2-3 m,月租金10000-15000不等；整体市场定位产品为中低档，适合大众；市场经营良好，无摊位可另租。个案七：西单华威楼层业态F3精品服饰：珠宝首饰、美容院、女士正装、休闲服装、中式服装、皮衣、钟表F4动感地带：韩国城、美甲、礼品、饰品、音像、毛绒玩具、贴纸照、运动休闲F5时尚服饰：流行服装、针织内衣、牛仔系列、床上用品、健身泳衣、淑女秀照F6北京攻略：欧美风情、韩国CITY、异域风情、日本城、外贸男装、中国城、美甲沙龙、诗婷美容F7北京攻略：魅力女装、时尚箱包、休闲服装、前卫服饰、精品鞋屋F8美食娱乐：电玩、清真美食、风味小吃

14、、面食、特色火锅、其一楼为食品，主要为北京特产，为旅游者服务；2楼为服装（无特色），整体亮点为5、6层的北京攻略，其是北京年轻时尚人群的购物中心，已取代隆福、东单、东四；北京攻略共有商户1200户，含饰品类，租金最低在25元/天xm,摊位转让费最低在 8万元，通常 转而费为20多万元。个案八：西单商场楼层业态B2食品超市B1食街、食品百货超市F1化妆品、珠宝翡翠、钟表眼镜、烟酒、花卉、 数码照相、运动街区、药店F2冃春休闲装、饰品、牛仔装、孕妇装、内衣、皮衣、运动街区、体育用品F3职业女装、女士正装、美容中心、女鞋F4男装、男士用品、大小家电、通讯器材、音像制品、运动器材F5特卖场、冋仁堂药店

15、西单商场分南、北楼和南楼东厅，南楼为大众百货和服装类，南楼东厅为小百货类，北楼完全是运动类；西单商场和西单购物中心、西单赛特、西单华泰商业广场百货由 2楼连廊相连 同，但2楼人流很少，主要是各连接出入口标识不明显和人流消费习惯所致。个案九：民族大世界1）总共约400个摊位2）租金15-70元/天Xm2不等3）产品低档、大众消费4）经营状况良好，几乎无转租摊位分析1、西单商圈业态类型（由南至北）1）百货商场业态序号名称业态类型规模（平米）楼层1首都时代广场LCX女性精品服装2万B1-F32中友百货时尚百货8万B2-F93君太百货时尚百货6.3万B1-F74西单购物中心中档百货营业面积0.6万F1

16、-F35西单商场大众百货6.5万B1-F66西单赛特中档百货营业面积1.2万B1-F67西单华泰商业广场友谊商城中档百货3.6万F1-7合计3 0万2） 市场业态序号名称业态类型规模（平米）楼层1西单明珠小商品零售市场2.3万B1-F52西单文化广场（77街食街、定位在年轻时尚人群的小商品市场、运动1001.2万B2-B13华威商城食品、大众百货、韩国城、流行服装服饰、另类服饰3.2万F4-84新1代商城小商品服装市场5万F1-F6合计12万3） 其他序号名称业态类型规模（平米）楼层1图书大厦图书音像制品营业面积1.5万B1-F52西单科技广场规模最大的手机市场、数码产品在建F1-32、西单商

17、圈租金水平1）市场类租金水平：西单明珠 RMB1560/平方米*天华威RMB25华威RMB2550/ 平方米 * 天77 街RMB2540/ 平方米 * 天（注：现 77 街管理公司退出，华润承诺租金降半）新一代RMB1570/ 平方米 * 天2）商场类租金水平（采用 25%的流水倒扣方式）中友百货君太百货西单商场西单赛特西单华泰商业广场百货3）街铺餐饮类（档口） RMB50100/ 平方米 * 天 服装类RMB3550/ 平方米 * 天3、客流特点西单商圈有个怪现象 “东重西轻 ”。位于东部的商家其客流量和销售额都明 显优于西侧。其实这个现象主要是因为西单消费者的客流线造成的。在西单的消费

18、者中有近 80% 是乘坐公共交通工具而来的。 而乘坐地铁的人群占乘坐公共交通工具 人群的一半，约占整个人群的 40%。大家知道，地铁的出口是开在西单的东南侧， 而公共汽车的主要车站也位于同样的位置。因此，人们自然的流线就是下车后，通 过文化广场首先进入中友百货，进而可以到西单购物中心和西单商场。但是，西单 赛特和西单华泰商业广场友谊商城则与主要人流线有着一路之隔。 而这条路却是人 车混流的的道路，穿过马路，则需要人们承担额外的风险（如交通事故）或付出额 外的努力（如通过二层连廊） 。因此如果没有特别的需要，会有相当比例的人群不 愿到路对面去。而是在购物完成后原路返回。4、消费人群状况西单商圈主

19、要的消费人口为旅游人群、 年轻消费群体等， 由于传统商业的影响， 同 时具有另一风格的旅游资源。西单商业街七成以上消费者年龄在16 至 34 岁之间。然而由于商业街 15 个独立的精品建筑之间联系互通性较差， 相对人流密度过大， 使得消费者不得不缩短在街上逗留和购物的时间。西单商圈的三大硬伤面对西单商业街所面临的尴尬境地，其之所以没有形成像王府井那样集中的 商业设施主要是因为西单多年来的商业规划一直没有实施，而这也是西单的 第一大硬伤。配套设施的不足以及交通规划的混乱是西单面临的第二大硬伤，目前整个西单商业街共有 2700 个车位，而公共车位只有 1500 个，同时交通的拥堵、单 行线多等各种

20、外部原因把很多消费者 “堵 ”在了西单的外面。西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单一，尚未形成差异化经营。西单商圈的 7 家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之间形成 了激烈竞争无疑也阻碍了商圈的发展。例如西单商场2003年10月 16日开始停业 2 个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后 3 个月转型并没有成功， 而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货， 近 6000 万的改造费用未能对其经营收入产生较好影响。而反之一些有特色的商场业态， 如西单购物中心， 人气很旺。 一楼以食品为主 营项目， 这是西单商圈的其他商家所没有的。 在它的楼上是华威商城， 有

21、年轻 人喜爱的韩国精品城， 这里卖的小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口 口相传。 6、7 层是“北京攻略” ，都是个体租赁的服装服饰店，其中不少很有 特色，其目标客户以学生和追求时尚的年轻人为主，而且人气很旺。综述：西单商圈内现市场业态中民族大世界的档次最低，明珠居中，档次较高的是 北京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪、来京旅 游人士居多；时尚前卫的北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计、产品、 特色等各方面均比其他市场高一筹。而即将开业的新一代则由于其档次（室内设 计）都低于北京攻略，因此，其主要争夺的是与西单明珠同档次的份额。其属于 市场类业态中中等档次

22、市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。而 77 街 由于规模小，但其总体运营的不错，属于北京攻略同档次、同风格的市场。百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火、规模最大、服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街、电影院形成亮点。西单购物中心1、2、3层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。西单赛特和西单 商场则因与中友、君太形成差异化特色，所以生意一般，也因如此，西单华泰商 业广场百货导致要倒闭。同时，由于该区域百货业态有30万平米之巨，而市场类业态仅12万平米,市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。因 此，西单华泰商业广场百货改成中高

23、档市场（类似北京攻略），由于其硬件占据优势，在规模、商圈均有影响力，具有一定优势和市场需求的基础。四、西单华泰商业广场项目简介楼层业态建筑面积使用面积B1无（关闭、原为运动系列）5185 m22392F1女装、女正装4729 m2793 mF2女装、箱包、饰品4773 m3294 mF3童装、女装4950 m3704 mF4男装5609 m4467 mF5工艺品、男装、电器5609 m4467 mF6箱包、男士、百货5772 m4605 mF7食档、游戏厅36627 m25722 m五、西单华泰商业广场项目 SWO分析1、优势分析：商圈：西单商圈几百年历史的沉淀，商业知名度高，对商家与消费者的

24、号召力强；人流：每天30万人次的客流量，年 80亿元的销售额，面向全北京、甚至是全中国 与全世界超大辐射商圈；青年人购物首选：现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物的必去之所；商业硬件设施条件好：现成的新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市场价格 优势明显，商场式的购物环境比西单其他市场更胜一筹；自身规模效应大：建筑面积 3. 6万平米，庞大的规模可形成相应规模效应；西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建，与项目形成呼应；同时，地铁口也设 立于此，使整个西单商圈北移，加速区域商业发展租金低：由于西单华泰商业广场百货经营不善，其租金已降到很低，已降至10 元 /天*怦以下（使用面积），而

25、目前西单区域市场的租金使用面积均在2 5元/天*怦以上，项目租金提升空间巨大；虽然项目偏离主流中心区，但具有商业街的门户位置，拥有门户效应；项目具有强大号召力和标志性，对无形资产的影响力大；西单日益形成全北京、全国的青年人时尚街区中心，发展潜力巨大；全部采用租赁关系，易于商户管理2、劣势分析：项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区，位于商业街最北端；西单商业街缺少系统规划；项目位置认同度低，市场培育周期长；项目与西单商圈中心区域难以形成差异化，需要加强综合运营能力；市场的认同过程与培育期需要大量的广告投入；人流不易到达，偏离中心区，区域主流消费人群通过乘坐地铁和公共交通而来；项目对面在建大型商

26、业项目工期 3 年，短期对人流影响严重，同时存在噪音污染。3、机会分析：西单商圈的发展潜力巨大东单、东四区域的没落，导致青年时尚购物群加速向西单汇集现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大市场采用完全租赁的形式，有利于商户的统一性4、威胁与难点分析市场为年轻群体服务类， 必须形成自身特色， 如何解决市场定位时产品差异化问题；项目整体服务业态的引进和相应服务业态的管理市场招商、开业、养市多个环节的综合运营能力期间的商户品 养市过程需要达到消费者对产品认同和商户形成对市场的有效支撑,期间的商户品质管理与提升以及推广的专业化运作能力市场外立面的修改和门前VI标识系统的建立时，审批工作难度大六、项

27、目定位1、项目名称由于项目整体定位以时尚青年为主体的综合体验式购物场所，因此在项目名称选择时应时尚、上口有利于项目整体的推广与传播，拟定如：美美时尚购物广场，取名类似上海知名的“美美百货”；或以时尚用语“秀” 、SHOW “酷”、COOL “炫”等 谐音取名。2、业态定位（暂定位）商业模式：体验式、时尚休闲、主题服装服饰市场（休闲式零批市场）“店中店”的经营形式。多业权。实行统一招商、统一管理经营。商业定位：产品定位：适合18 35岁时尚青年的购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游的主题服装服饰零批市场；经营时间：一个365天营业至晚10点的真正意义上的购物休闲广场；经营模式：一个大型体验式、服装服饰的

28、主题市场；目标消费者人群：18-35岁的时尚青年（必须传达非常肯定和准确）。市场经营理念明确目标消费群体；营造符合目标消费群体的心理特征的购物、休闲、娱乐环境，本市场将成为青年的购物、聚友、娱乐的时尚广场。专业的策划、持续的“市场”推广是维护“市场”成熟运作的前提； 建立为商户服务的商品信息交换平台，及时帮助商户了解最新潮流； 直接与生产制造商建立关系，开通商户与厂家沟通的平台，保障进货价格低。楼层业态B1百货、娱乐F1饰品、化妆品、礼品、贴纸F2百货、鞋、包F3女装、时装F4女装、牛仔装F5男装、牛仔、运动装（男士鞋、包）F6音像、书店、电器、娱乐注：每层的死角均设有餐饮娱乐等服务机构，其比

29、例约占10%面积，（具体安排平面此略。）七、项目招商方案及策略由于该商场采用统一租赁形式，这样招商的统一性易把控，建议采用年租的形式。由于该市场的养市阶段比较难，所以年租的方式在商户的调整上较为方便。考虑项目的认同度不高，因此，买断使用权的方式这里不适用。每个摊位标准的服装档口为10怦，小百货可设置为 6怦，鞋和箱包也同样设置为10怦的标准档口。服务业态按服装类需求以及建筑布局进行分割。每户以标准摊位来收取押金 2万元/个每层的租金定价为：一层：15元二层：14元三层：12元四层：12元五层：10元六层：9元地下一层：12元均价：12元/ m2 *天（使用面积）付款方式采取每半年一付招商策略采

30、用数据库营销模式和主力店引进相结合，对服务类有号召力的业态采用多种招商方式，年租、流水倒扣、联营等方式，形成购物、休闲、娱乐为一体的体验式的购物场所。八、项目养市方案及策略 针对该项目养市过程较长，特采取以下几种方式进行综合运营1、推广方面：硬性：交通台与音乐台结合，每天各 10 频次，持续半年时间 户外大幅广告牌软性：举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖、代金卷等其他相应炒作活动 明星购物、明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素，建议采取以下媒体策略，并在两个关 键营销节点上采用“集中火力，重点突破”的宣传手法：主流推广媒体：报纸： 以北京晚报 作为本案平面广告投放的

31、主要对象， 以京华、精品、 信报及 北青和杂志作为辅助对象； 非主流报广媒体的选择视销售状况 和择机而定；杂志可以考虑百姓 TAXI 。电台广播：北京交通台的黄金时段， 针对两个节点： 开盘和开业 (开业的电台广告更为重 要)户外：选择合适位置悬挂案旗、 灯箱， 设置大型街牌。 尤其在西单商圈各街以及西单 华泰商业广场门口的广场上将 VI 系统大力推广。在时尚人群聚集的迪厅、KTV以及其他娱乐场所制作广告牌，女口： BALANAJJ、糖果等。在娱乐周刊、杂志上举办相应的热点连载。2、活动开盘活动在本案的概念整合和准备工作已经基本就绪之时，可以借开盘之机，全面完 整地展示形象，可达到快速招商和扩

32、大项目知名度的作用，也可以聚集明星晚会 进行招商预热活动。开业活动举办开业活动，能够为项目造市，扩大项目知名度，增加商户和投资客户信心，营造旺市局面和氛围。养市活动抽奖、QQ车友会、明星表演等九、项目改造费用建筑改造：内容费用隔断（玻璃、防火板、布卷帘）300万内部光带（灯）/地面色彩处理200万2层加卫生间30万首层大厅出入口外延、门头改造100万外部和内部VI系统建立200万广场大幅广告标识建立（树立广告柱）200万合计1000 万注：具体工程核算此略，此核算仅为估算，具体数字在实际施工中再详细核算。十、项目启动资金及回收表科目金额/备注项目预付定金-500 万项目开始装修-1000万（实

33、际投入300万，其余可垫资）项目招商投入-500万（部分可以赊帐，此暂不计）项目招商收入定金+3000万（每户2万，1.8万怦，1500户）项目开业期和开业养市投入-1000万（首付400万，余款分期）项目半年租金及物业管理费-2750 万项目收半年租金+3500 万(1.8*12*360*0.9)(入住率 90%计算)管理费用（半年）-250 万余额500万其中实际需启动资金 2000万，半年内可以回收，并且盈利500万。以后每年收益静态核算盈利1500万。注：如商户押金不动用的情况下，需要自由资金投入 2000万，在半年内无法回收，下半年时回收 1000万，另1000万在第二年回收；如动用

34、商户押金款，则自有资金半 年内全部回收，全年毛利可达1500万。项目资金年总投入租金：5500万（含物业费）半年总收入装修：1000万押金：3000 万（1500 户计）招商:500万租金：7000 万养市投入:1000万管理费用：500万合计：8500 万年度总毛利1500万项目总结：综合而言，将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中的中高档次，符合现西 单商圈发展的规律，而且其作为市场也符合市场建设的几要素，该项目具有巨大的发展潜 力，无论从资金回报上，如作成熟，租金可达30元/天Xm，；而且作为无形资产而言，西单巨大的品牌号召力在全国势必形成强的影响力；同时该项目是现房，运作周期短、回报 快、投入少的优点是值得一作的机会。针对市