购物中心资产管理与提升

1、购物中心资产管理提升-4-22第1页2商业项目调整与连续招商调整策略让商业项目连续经营第2页3目 录一、引语二、购物中心经营数据管理三、案例分享第3页4一、引语 商业热词第4页5体验式互联网轻资产大数据第5页6轻资产运行运行商为关键，投资机构为财务投资人投资机构为关键，运行机构为受托管理人运行和投资机构一体化，运行机构即是投资人也是运行管理商第6页7运行前期介入第7页8在项当前期设计和施工阶段，从项目标定位及业态布局出发，针对项目招商特点及后期营运管理实际需求纳入到设计、施工中，从而使得项目建筑、机电系统、材料、设备更趋近于合理并具备可招商调整空间。使得项目更符合商户和经营需求，有效防止前期建

2、设改造成本浪费。商业运行前期介入第8页9商业规划及建筑设计： 商业动线 交通及景观布局 商铺分割 系统设施配置 布局、灯光、广告位、导式指导、设备、设施预留条件要求； 特殊商户工程技术标准等；前期工作内容第9页10二、购物中心经营数据管理回报率第10页11租金控制对资产作用第11页12决定租金价格原因市场与投资回报测算购物中心店铺租金调整和控制关键是：一铺一价依据业态和品牌变换调整单个店铺价格，但维持整体租金水平不变，随时动态调整影响租金谈判能力原因很多，对市场租金水平熟悉是其中一个主要原因成本计价投资回报计价市场计价 第12页13固定租金抽成租金固定租金与抽成租金二者取高购物中心租金收取方式

3、第13页坪效方面：咖啡厅类：约2500-3200左右 甜品类如满记、许留山、星巴克平均为4000- 6000左右休闲餐厅：2500 - 3000左右国内时尚服装: 750-3500左右国际时尚服装 : 3500-4000左右快销品牌: 2500 4000左右服装衣饰类：快销品牌除个别品牌外，整体销售下降餐饮业：在咖啡类型休闲业态平都有靠近15%增加,坪效大约在 3000左右 14业态业绩分析各种主要业态业绩走势：第14页15收入与支出第15页16购物中心收入起源固定租金分成租金（扣率）市场推广费物业管理费停车费广告收入场地租赁其它收入（如没收确保金、库房、花车、POS、ATM、违约金、管理费收

4、入 等)第16页17购物中心运行主要支出公共事业费（水、电、气）维护/维保（保安、保洁、机电、绿化、垃圾、灭虫鼠、保险等）推广费（媒体、印刷、活动、律师等）办公行政费（办公、IT、差旅、培训等）薪金及相关费用（工资、招聘等）税费（营业税、房产税）折旧其它费用考虑（换租、运行企业管理费、代理企业酬金） 购物中心运行工程改造费支出第17页18商业调整依据分析第18页19NPI 增加和盈利NPI (Yield) =10% 5% 20%净资产收入 (NPI)资产投资价 (Cost)10 10 10100 200 50确定商业项目标表现，清晰利润指标融资成本资产升值收益增值第19页当月预算与实际差异预算

5、/实际预算实际差异保底租金-195,465物业管理费14,664分成租金84,249累计-96,552分析：高于FMR: +20万低于FMR ：-5.8万 晚于预算起租：-10万（提前撤场（包含逃场）：-2万空铺：-8万（B1/B2：面积共：125.10sm）分成租金：+35万(分成租金较高租户：第20页到期租户新租/续租汇总序号商铺号商铺名称面积(SM)开始日期上期租金(元/平米/月)预算(元/平米/月)签约租金(元/平米/月)与上期租金比增加率与预算比增加率1 13%0%2 25%0%3 44%32%4 22%22%5 51%38%6 -7%-7%7 0%-7%8 10%1%9 0%-20

6、%10 19%10%11 4%4%12 8%8%13 1%1%14 10%5%15 0%0%16 10%4%17 8%0%累计 13%6%第21页22新租户销售对比商铺号新租户名称面积销售 （1月）坪效 （1月）原租户名称面积销售 （1月）坪效 （1月）坪效增加率03-K10A 3.50 3.50 149%B1-01B 43.91 103.91 200%B1-39 14.18 14.18 180%B1-36 16.71 16.71 399%01-02 91.00 91.00 227%04-03 82.00 82.00 194%02-K08 4.00 4.00 -26%累计255.30 315.

7、30 218%新租户与原租户去年同期对比 销售增加157% 平均坪效增加218%第22页月各楼层分析汇总楼层面积平均租金坪效租金占比一层 27%二层 23%三层 23%四层 15%B1层 12%B2层 38%累计 18%第23页各业态占比业态面积 (平方米)各业态面积占比%总租金 ()各业态租金贡献率%GTO ()各业态GTO贡献率%GTO坪效平均租金租金占比%餐饮 时装/衣饰 美容/保健 教育 主力租户 儿童 鞋子及包 珠宝/钟表 其它 累计 注：销售比去年同期增加%第24页TOP X 分成租金贡献率租户序号铺位号租户名称面积FY 目标坪效1月YTD 实际坪效1月目标扣点租金YTD实际扣点租

8、金1 2 3 4 5 6 7 8 累计： 第25页序号 商铺号 商铺名称 面积 （平方米） 销售坪效 （元/月/平米）租金占比 业态整体坪效（元/月/平米）餐饮 1 2 3 4 5 美容/保健 1 2 3 4 5 儿童 1 2 3 4 5 时装/衣饰 1 2 3 4 5 按业态排名坪效前/后10排名第26页27调整前调整后铺位号面积品牌预算 （元/月/sm)预算总租金 （元/月)实际租金 （元/月/sm)总租金 （元/月)铺位号面积（sm)租金 （元/月/sm)总租金 （元/月) 04-10/11/12829.34 电玩150.00 124,401.00 144.00 119,424.96 0

9、4-10/11/12A637.21 150.00 95,581.50 04-13A125.50 英氏325.00 40,787.50 295.00 37,022.50 04-13B14.00 仓库250.00 3,500.00 200.00 2,800.00 04-12B/13383.15 250.00 95,787.50 累计968.84 174.11 168,688.50 164.37 159,247.46 1,020.36 187.55 191,369.00 电玩城调整区域租金对比表预计面积增加51.52sm,租金递增13%，预计外婆家GTO租金25,000/月，平均租金增加至189元/

10、月/sm。面积增加sm租金递增51.52SM第27页年工作重点，目标及策略 Item 项目(000)Total Revenue总收入Budget 预算营业利润NPINPI Yield on Cost %Average Gross Rent psmTargeted Sales psm pm 目标销售坪效 Leasing 租赁收入Marcom 推广日 / 月 / 年均客流客流增幅Operation运行用电量用水量用气量Capex / AEI资本支出/改造支出金额第28页29市场推广营销策略提议第29页30线上优势 信息+ 折扣 + 时间线下优势 心理 + 生理 + 体验信任度？社交？体验、社交、当

11、地化、移动互联网移动支付第30页31褚橙柳桃第31页32销售情况对比类似策划，为何前者成功，后者却渐行渐远以/12平台上线首日(截至22点40分）销售为例网购单数销售额（万）褚橙840075柳桃4764.6潘苹果1871.6国产甜橙进口甜橙赣南/湖南冰糖橙褚橙（网购价格）4.98/斤5.98/斤7-9/斤13.8 15.8/斤国产猕猴桃进口顶级猕猴桃柳桃（网购价格）4.98/斤，1元/个约11元/个80元/盒，6个/盒，13元/个国产红富士新疆阿克苏糖心苹果潘苹果（网购价格6-4/斤12-14/斤18-20/斤附：超市水果价格第32页331928年出生在一个云南玉溪农民家庭；1955年担任玉溪

12、地域行署人事科长；1979年任玉溪卷烟厂长 打造亚洲第一烟草帝国，被誉为“烟王”1990年获全国优异企业家终生荣誉奖1994年获全国“十大改革风云人物”奖1999年因贪污被判无期徒刑（后减刑至）获准保外就医，承包2400亩荒山种橙子年褚橙风靡昆明，成为人们津津乐道传奇20原来生活网邀请记者采访并报道褚橙进京，王石引用巴顿将军名言微博转发，引发轰动20原来生活网正式出售褚橙，当日卖出1500箱，“双11”销量继续猛增第33页34案例启示：任何时候营销要抓住客户和市场需求，而不是仅关心竞争对手；不要只重视表面，是市场推广和营销做不好，投入变成本开始；利用社会化媒体营销优势，迎合目标客户群需求（包含草根阶层心理引发共鸣）；此案例同时说明，当前人都不满现实状况（怀才不遇），在褚时健身上似乎看了自己影子和希望，这赋予产品许多超出本身价值。第34页22-27岁22岁以下28-35岁36-45岁22-27岁28-35岁46岁以上次主力客层主力客层主力客层次主力客层家庭结构：年轻家庭到店消费：300以内可支配收入：1,500-2,000家庭结构：2-3口之家到店消费：800-1,200可支配收入：4,