房地产项目价格定价策略(全套)

1、价格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价X1%房价X1%契税房价X 1.5%3%寸港澳台胞及华侨印花税房价X 0.05%房价X 0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）IOOOm2以下100/宗地每超 过50Om加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）IOOOm以下100/宗地每超 过50Om加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价X 0.3%律师费房价X 0.5%房屋管理费所

2、得税利润X 33%工商统一税3.03 （房屋）5.05 （ 地）建筑物转让部分3%土地使 用权转让部分价格5%另加 地方政府付税3%X 1%=0.03 （房屋）5%X 1%=0.05 （土地）代理税7%代理商佣 金X 7%3、决定住宅物业价值的要素一览表A舒适户型针对特定客户群“度身定做,周到细致地考虑使用者对于 实 际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间B 便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中C 物业 管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电

3、话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大豕庭D环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套 设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建 筑 材料4、影响房地产价格的因素一览表一、经济因素经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财 政与金融状况，物价水平,建筑人工费，利率、居民收 入，房 地产供给与需求社会因素人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治

4、安 定，与社会治安状况三、自然因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通 风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向四、其他因素经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市 规划、房地产价格政策心理因素5、按揭费用一览表序号交款项目建设银行收费标准工商银行收费标准1保险费按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收2印花税按照按揭贷款金额的百分之零点 五计收按揭贷款金额X万分之零点五3合同公证费300/套300/套4抵押备案登 记费按照按揭贷款金额的千分之一计 收5代理费300/套6抵押登记费无按揭货款金额X万分之五7律师费无450/套6、商品房销售明码标价书表

5、格、交易 简况开发经营企业名称（加盖公章）法定代表人联系电话联系人所售楼盘名称座落位置预售许可证二、标价内 容所售商品房为第幢（座）第单元第层第号房该商品房类别为层咼米该商品房销售建筑面积平方米使用面积平方米单位建筑面积售价为（人民币）元/平方米总售价大写金额为（人民币）元/平方米成交日期：年 月日商品房交付日期：年 月日购房合同号三、价格监 督部门地址：电话：四、购房者 签收备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对（二）房地产定价及调节系数IX房地产定价程序表IX设定策略性定价目 标根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合 企 业战略目标的具体定

6、价目标2、市场调查即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相 关因素3、成本评估根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本 费用水平4、决定定价方法根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法5、确定基准价格根据选疋的疋价方法，确疋所开发物业的基准价格6单元价格调整针对各单兀房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基 础上进行调整7、市场价格调整根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价 格调整&价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格2、房地产定价方法一览表、成本导向 定价方法IX成本加成定价法是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比 的加成制定房地产的销

7、售价格加成的含义就是 一定比率利润，这是最基本的定价方法2、目标定价法是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制 定价格的一种方法二、购买者导向 定价方法IV认知价值定价法就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来制 定价格的一种方法。用这种方法定价的公司 认 为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而 不 是销售者的成本2、价值定价法指房地产商根据物业的本身价值来确定价格， 满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发， 薄利多销、或中利多销三、竞争导向 定价方法IX领导定价法市场领导者策略指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价 位，赚得高额利润的一种定价方法2、挑战定价法市场挑战者策略指房地产发展商为求

8、生存，通过价格竞争来挑 战领导的一种定价方法。以此方法可以扩大市 场份额，提咼声望3、随行就市定价法市 场追随者策略指房地产商按照行业中的同类物业的平均现行 价格水平来定价的方法3、房地产定价目标一览表追求最大利润追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润 并 不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润生存如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题 的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经营， 通常要降低价格，生存比利润更重要获取合理的投资 收益率根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个 投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋 建

9、造 的成本为基础，再加上事先确疋的投资收益四以保持价格稳定 为疋价目标房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房 价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易 受市场价格的骤变而波动五最大的市场占有 率价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当 的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先 群雄，而占有市场六应付竞争或避免 竞争企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中失 利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞 争对 手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料， 定出有利于应付和防止竞争的价格七品质与信誉领先品质提高则

10、成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高 的价位也会带来较高的风险4、房地产价格形成原则一览表1均衡原则指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当2竞争原则指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理3替代原则两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同 一水准4供需原则当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当 不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌5收益递增递减 原则在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投 资 额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增 至递 减的转折点之后，其收益将呈递减现象6收益分配原则在总收益中扣减

11、资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土 地地租7贡献原则指不动产的某一部分对该不动产全体收益有贡献8适合原则房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性 发挥到最大限度9变动原则房地产价格的形成是一种变动过程。房地产价格随时间而变动， 影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不 可 能固定于一点10预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。因此，投资有收 益 性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的5、房地产价格策略表序号定价方法内容折扣和折让定价在定价过程中，先根据建造好的房 屋作出一个基本价格，然后加入适 当的折扣、折让，而形成实惠售价， 吸引客

12、户，扩大销售1现金折扣2、数量折扣3、职能折扣二、差别定价企业在销售商品时,根据商品的不 同用途，对不同的交易对象，在不 同的地区实行不同的价格政策1、对不同消费群定不 同的价格2v对不同用途米取不 同的定价策略3、对不同的交易对象制 订不同的定价策略4、不同的部位定不同 的价格三、心理定价企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定咼些 或低 些，以符合消费心愿四、满意疋价法价格既不等同于获取咼额利润所定的价格，也不等同于建造房 屋的取低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费 者都满意，能够引起消费者对企业的好感五、超值定价法超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低

13、价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良 的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活 动，完善的售后服务等优势占据房地产市场亠八、房地产市场营销价 格策略实施经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特点， 在不同时期制订出切实可行的策略7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表拆迁地段异时补偿安置房屋所在地段一、二级O 10%7%-15%15% 30%30% 40%40% 50%三级08%8%-23%23% 33%33% 34%四级0 15%15% 25%25%-35%五级0 10%10%-20%六级0 10%&广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表级别范围

14、_级二沙岛二级（由以下线路围合而成的区域）区域：永泰路太和冈路先烈中路环市东路农林下路东风东路福 今路一中山一路一达道路一珠江一人民南路一人民中路一人民北路一环 市中路 一环市东路一麓湖路一恒福路一永泰路区域二：天河东路一黄埔大道西一华南大道一珠江（含海心沙）一广州大道中 一广州大道北一林和西横路一林和西路一广深铁路一天河东路三级（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）区域一：广州大道北一广州大道中一珠江一江晓路一昌岗东路一昌岗中路一宝 岗大道一海珠涌一珠江一芳村铁路支线一站前路一环市中路一解放北路机场路 广园中路广园西路永福路先烈中路水荫路水荫横路一广州大道北区域一：铁路贝村支线一黄埔大道西

15、一天河东路一丿深铁路一铁路贝村支线四级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）华南大道一广深铁路一口岗新街一口岗大街一中山大道一车陂路一珠江一黄埔涌 新港东路丿州大道南南泰路泰沙路江南在大道南工业大道南工业大道中昌 冈西路珠江下巾直街芳村大道规划化雷路一花池湾居住区用地东界一浣花路 一东北路一观兰涌一花地河一珠江一增步河一北环高速公路一广花路一机场入口 一机场用地西北边界一白云山西麓一白云山南麓一丿园东路一北环咼速公路一华 南大道五级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域） 区域：大观路东环咼速公路珠江黄埔涌石榴冈路新窖南路广州大道南一南洲路 工业大道南一工业大道中一石岗路一珠江一鹤洞路一

16、花 地大道南浣花路东教 北路观兰涌花地河葵蓬涌南海边界沙贝海东海一白沙河一卫生河一石井河一西 槎路一棠溪新街一京广铁路一黄石路一白云山西麓一白云山南麓一北环咼速公 路一华南大道一广深铁路一大观路 区域一：黄埔区黄埔街、红山街、刍珠街及大沙镇的横沙村、下沙村六级（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域） 黄埔南冈镇西边界珠江新窖南路华南大道珠江主航道鹤洞路花地大道南一花地 河一南海边界一白沙河一珠江一卫生河一石井河一京广 铁路规划华南大道燕岭 路车陂河北段北环咼速公路大观路广深铁路一黄埔南冈镇西边界七级海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所 辖 的区域八级白云区除外上

17、述级别所辖的区域9、各种因素对住宅房屋价值影响表基本因素权重数具体因数权重数因子权重数商服繁华状况0.222商服便利度0.222商服中心0.093交通条件0.242道路通达度0.091对外交通便利度0.051码头0.010公交便利度0.100基础设施状况0.217基础设施状况0.107给水0.045社会服务设施0.11医院门诊部0.017邮电局所0.019停车场0.010中学0.013小学0.016幼儿园0.016图书馆0.006体育场馆0.007公园0.011影剧院0.005环境质量状况0.197绿地覆盖度0.0660.066自然条件状况0.0530.053环境质量优劣度0.078大汽污染0

18、.029噪声污染0.025水污染0.024规划前景0.122用地规划0.06610、住宅用地区域因素指标说明表区域因素优(5)较优（4）一般（3）较劣（2）劣(1)商服繁华状况距市级商服中心距 离IOoo米、集贸市 场距离300米、宾 馆、酒店、写字楼 区距离500米距市级商服中心距离 IOOO-2000米、集贸市 场距离300500米、 宾馆、酒店、写字楼区 距离500IoOO米距市级商服中心距离20003000米、与集贸市场距离500700米、与宾 馆、酒店、写字楼区 庐禽IOOO-2000米距市级商服中心距离3000 4000 米、 集贸市场距离700900米、宾馆、 酒店、写字楼区距

19、离 2000-300 米距市级商服中 心距离4000 米、集贸市场距 离900米、宾 馆、与字楼区距 离3000米交通条件邻生活型道路，与 地铁口、公交站距 离600米、火车站、 长途汽车站、码头 距离500米邻混合型道路，与地铁 口、公交站距离6000 IOoo米、火车站、长途 汽 车站、码头距离500IoOo 米邻交通型道路，与地 铁口、公交站距离IOOO-1400 米、火车站、长途汽车站、码头距离500邻支路，与地铁口、 公交站距离14001800米、火车站、长途汽车站、码头 距离IOOO-1500米位于内巷，与地 铁口、公交站距 离1800米、火车 站、长途汽车 站、码头距离 1500

20、 米城市 基础 设施宀兀备度五通平，与小学、 幼儿园距离500米、 中学距离1500米、 医院、邮电局（所）距离800 米、图书馆、影剧 院、体育场距离 1500 米四通一平，与小学、幼 儿园距离500IoOO米、 中学距离15002500米、医院、邮电局（所）距离8001500 米、图书馆、影剧院、体 育场距离15002500 米二通一平，与小学、 幼儿园距离IOOO- 1500米、中学距离 25003500米、医 院、邮电局（所）距 离 1500-2200 米、 图书馆、影剧院、体 育场距离2500 3500 米二通一平，与小学、 幼儿园距离1500 2000米、中学距离 35004500

21、米、医院、邮电局（所） 距离 2200-3000 米、图书馆、影剧院、体育场距离35004400 米一通一平，与小 学、幼儿园距离 2000米、中学距 离4500米、医 院、邮电局（所）距离3000米、图书 馆、影剧院、体 育场距莫zl兴环境质量状况与公园、风景区距 离500米、周围绿 化程度高，空气洁 净，环境优美，无 污染。地质状况为 硬质、软质岩石、 地下位低、土质密 度大、土质均匀与公园、风景区距离500 IOoO米、周围绿化程 度较高，空气较为洁净， 环境较安静，附近无污 染。地质状况为碎石、地 下水位低、土质密度大、 土质均匀与公园、风景区距离 IOOO-1500 米、地 质 状况

22、为碎石、土质密 度较大、地下水位较 低、附近无厂区， 附近有污染源，污染 情况一般，污染情况 一般，对生活无影响与公园、风景区距离 1500-2000 米、地 质状况为老粘性土、 地下水位高、土质密 度较小。较远处有工 厂排放有害气体，邻 近车流量大，噪声 大，附近水源遭受污 染较为严重，气味难 闻与公园、风景区 距离2000米，地 质状况为淤泥 地、念沙层、喀 斯特、附近有工 体，临交通型干 道，附近水源遭 受污染严重，气 味难闻规划刖景规划为低密度大型 住宅区、生活型主 干道规划为中、低密度中型住宅区、生活型次干道规划为高、中密度小 型住宅区、混合型道 路规划为密度小型住宅 区、交诵型次干

23、道规划为工业区、 交诵型主干;首IlX平均标定地价表（建筑面积计）用地类型商铺住宅9层以下1018层19层以上平均标定地价（建筑面积计）1800 元 m2820 m2738 元 m2679 元m212、项目地价调节系数表相关因素项目性质、地段 系数父通 系数市政公 建系数繁华 系数特集 系数位置 系数楼层 系数得房率 系数使用率 系数特殊系 数住宅19层9%-5%13%0-10%010.9911住宅IO-18层9%-5%13%0-10%00.80.9911住宅19层以上9%-5%13%0-10%00.6111停车场（商铺）3%-5%6%-8%-10%0.80.811113、确定影响房地产市场价

24、格的因素及权重表序号项目影响因素的基本含义权重数1房屋类型高层住宅、小高层住宅、多层住宅2.52父通公共交通系统的便捷程度73周边环境周围居民素质/公共设施：学校、公园、购物、医疗保健44地理位置项目位置中居住者进出方便程度2.55市政配置房屋的水、电、煤、污水、通信等配套建设66房型设计房型设计合理、舒适167宀 F=I EXX 房屋质重建造质量、材料质量及功能使用质量98房屋外观外观设计形状、色彩、材料2.59交房期预售房的交房期限的远近810房屋设备房屋高层使用电梯质量、居民的公共活动室、设施等511小区环境1312房屋装饰室内毛坯房部分装修或全装修313物业管理服务管理水平、安全程度、收费标准13.514企业形象企业的社会信誉814、比较房地产成交价格表比较房地产用途交易情况交易价格比较差