某广场物业管理项目投标文件

1、诚丰物业徐州苏豪时代广场物业管理理项目投 标 书南京诚丰丰物业管管理有限限公司地址：南南京栖霞霞区胜利利三村4483号号联系人：张茂安安 传真真：02258477203311电话：00258477213390 133390078666788目录第一部分分 投投标函第二部分分 投投标企业业概况及及投标报报价表第三部分分 企企业授权权委托书书第四部分分 企企业简介介第五部分分 企企业资质质证书第六部分分 服服务承若若第七部分分 项项目主要要人员资资料第八部分分 组组织机构构、人员员配置、人员的的选聘要要求、人人员的培培训第九部分分 物物资材料料、固定定资产的的配置第十部分分 综综合报价价测算第十一

2、部部分商业业项目管管理的难难点和重重点第十二部部分 机电电设备设设施的管管理要求求第十三部部分 本项项目可能能出现的的各类应应急措施施第十四部部分 管理理制度目目录第十五部部分 档案案资料的的管理第十六部部分 编制制依据投标函徐州成功功置业有有限公司司：我南京诚诚丰物业业管理有有限公司司同意通通过苏豪豪时代广广场招投投标办公公室参加加苏豪时时代广场场物业管管理投标标工作，并全部部按照贵贵方的要要求在规规定的时时间内完完成各项项前期准准备工作作，在本本次投标标中我司司将以精精心的准准备、真真诚的态态度积极极参与。本标书将将始终对对我公司司具有约约束力，直到贵贵公司确确认中标标单位为为止。如如果中

3、标标，一旦旦受到中中标通知知书，我我公司七七日内派派出法人人代表或或其授权权委托代代理人到到贵公司司商谈并并签订合合同；如如果逾期期不派代代表签约约，将按按违约论论处，并并自动放放弃中标标资格。我公司理理解，如如我公司司未中标标，贵公公司有权权不做任任何解释释。我公司承承诺不以以任何形形式干扰扰贵公司司评标工工作。我公司理理解，如如我公司司未中标标，贵局局有权不不做任何何解释。单位名称称： 南南京诚丰丰物业管管理有限限公司 地址：南南京栖霞霞区胜利利三村4483号号法人代表表或授权权委托代代理人：电话：00258477213390传真：00258477203311联系人：张茂安安南京诚丰丰物业

4、管管理有限限公司二六六年七月月十二日日第一部分分 投标标企业简简介及投投标报价价表企业名称称南京诚丰丰物业管管理有限限公司法定代表表人张茂安注册资本本50万企业资质质等级三级拟派项目目负责人人简历姓名陆恒斌职务经理学 历大专资 格格中级19955-20000年年扬州大大酒店工工程经理理 20022-044年任维维扬区区区政府管管理处主主任，全全面负责责维扬区区的管理理工作20044-5年年任公司司工程部部经理本人有多多年的设设备管理理经验，对电梯梯和空调调的运行行管理有有独到管管理特长长。分别持有有消防监监控、空空调机组组证书持有全国国物业管管理上岗岗证书托管的项项目获市市优秀物物业管理理大厦

5、物业管理理服务费费投标报报价物业服务务费收费费标准报报价：高层住宅宅1.330元/.月月，公共共水电费费按0.20元元/.月分摊摊； 商业物物业9.00元元/.月，公公共水电电费按66.000元/.月分分摊；投标单位位（章）20066年7月月15日日企业简介介香港诚丰丰集团是是一家集集技、工工、贸、服务为为一体的的现代化化企业集集团，集集团以设设计、制制造、销销售家具具为龙头头，现已已涉足地地产、贸贸易、航航空物流流、造纸纸业等多多种行业业。集团团在香港港拥有“诚丰实实业国际际有限公公司，诚诚丰办公公系列（香港）有限公公司，香香港诚丰丰投资公公司，香香港德雅雅家具有有限公司司”等全资资直属机机

6、构。119933年起先先后投资资在中国国大陆建建成规模模经营三三大生产产基地：诚丰家家具（中中国）有有限公司司，深圳圳诚丰家家具厂和和诚丰五五金钢具具厂，专专业化生生产高中中档办公公家具、高档酒酒店家具具、厨房房家具。诚丰家具具（中国国）有限限公司总总注册资资金超过过1亿港港币，总总投资达达2亿多多港币。公司下下属诚丰丰家具厂厂、诚丰丰万进家家具公司司，诚丰丰五金钢钢具厂、诚丰装装饰工程程有限公公司、诚诚丰房地地产开发发（福清清）有限限公司、诚丰物物业管理理有限公公司诚丰丰钢琴厂厂等生产产实体，分别从从事家具具的生产产、销售售、工程程等业务务。厂房房面积达达600000多多平方米米，占地地面积

7、将将近5000亩，服务员员工、生生产及销销售人员员超过330000名。在销售售管理方方面，充充分利用用公司遍遍布全国国的销售售网络，发挥四四十余家家分支机机构服务务快捷的的优势，资源共共享。诚丰物业业公司成成立于119999年，主主要以服服务为龙龙头，立立足于物物业行业业发展。公司一一直致力力于为住住户塑造造整洁、优美的的社区环环境。同同时诚丰丰物业公公司也是是一家科科技企业业，公司司拥有高高资质的的优秀工工程师和和经验丰丰富的技技师，以以微电子子计算机机控制、工程技技术开发发等专业业构成科科技开发发基础力力量,开开发研制制了完全全基于网网络办公公管理的的软件产产品。软软件集经经验开发发研制，

8、将各种种形式物物业公司司，不同同用户办办公需求求中具有有共性的的应用，抽象为为房产管管理、住住户管理理、工程程管理、设备管管理、财财务管理理、办公公室管理理、消防防保安、绿化保保洁管理理、电子子商务管管理等主主要方面面，应用用网络这这一共享享资源平平台和共共享途径径，围绕绕企业信信息源将将办公体体系全部部自动化化、流程程化、数数字化。凭借其其著名的的电子商商务网站站中国物物业网常常年为中中国物业业企业提提供高质质量、多多层次的的电子商商务服务务.计算算机网络络信息化化建设及及应用只只是手段段，企业业通过高高技术实实现高效效率、低低运行成成本的办办公管理理体系，赢得最最大效益益，才是是真正的的目

9、的。多年来来,勤劳劳的诚丰丰人始终终以“诚信服服务, 丰裕社社会”为服务务宗旨立立足于社社会。诚丰物业业公司不不仅有丰丰富的物物业管理理经验，同时还还聘请了了上海浦浦东潍坊坊物业集集团公司司作为常常年的咨咨询顾问问，不定定期的学学习上海海物管的的先进理理念和管管理经验验。公司司目前管管理的龙龙福山庄庄，位于于雨花区区，面积积3.66万平方方米，今今年已通通过ISSO90000质质量管理理体系和和ISOO140000环环境管理理体系，管理已已步入智智能化的的范畴。小区内内设电子子监控系系统，224小时时保安值值勤、巡巡逻、站站岗，利利用科技技的手段段保证了了小区内内的安全全。山庄庄内的绿绿化设施

10、施委派专专业公司司进行常常年养护护，绿化化始终保保持葱郁郁，茂盛盛；维修修工定时时对公共共设施进进行检查查及日常常维护，并能向向业主提提供室内内有偿维维修服务务。244小时专专人看管管大型地地下停车车场，免免去了业业主有车车难停的的烦恼。小区的的优质服服务，居居民的满满意，让让我们公公司更有有信心，更有能能力来迎迎接更多多的挑战战。公司拥有有高资质质的优秀秀工程师师和经验验丰富的的技师，以中青青年科技技骨干为为主体的的机械、微电子子计算机机控制、工程技技术开发发等专业业所构成成的科技技开发基基础力量量,加之之高级管管理人员员和一支支精良的的专业，实施高高科技技技术成果果商品化化，产业业化，集集

11、人才，信息成成果市场场四位一一体的科科工贸企企业。公公司开发发高新技技术产品品市场，热忱地地实行网网络管理理，逐步步推广网网络信息息，电子子商务服服务，以以优异的的服务树树立诚丰丰公司的的形象。公司开发发的物业业管理软软件和办办公自动动化软件件已全部部投入市市场，得得到了许许多用户户的赞同同。公司司的专业业化服务务不仅仅仅面向于于业主，也面向向于物业业管理公公司。公公司的家家政服务务，绿化化服务，网络信信息工程程，软件件开发工工程等服服务都已已得到客客户的认认同，我我们的荣荣誉客户户遍及南南京、连连云港、上海等等地。公司把IIS90001国国际质量量认证体体系始终终贯穿于于管理全全过程中中，以

12、优优异的服服务维护护着诚丰丰形象，彻底保保证消费费者的利利益。同同时诚丰丰还以其其蓬勃的的发展势势头，伴伴随行业业发展腾腾飞不断断前进。我们是以以“业主服服务满意意”为宗旨旨的物业业公司，我们的的服务准准则是：快速、便利、周到。诚丰人会会用自己己的产品品质量和和服务质质量去赢赢得广大大客户的的信任，使诚丰丰公司在在商品经经济竞争争中占有有一席之之地。一直以以来，我我们恪守守“诚信服服务，丰丰裕社会会”的企业业信条，不断挑挑战，完完美自我我，从产产品的每每一个部部件做起起，从每每一个客客户做起起，使“诚丰”成为国国内外家家具市场场的某种种著名品品牌。遍遍布全国国的四十十多家全全资分支支机构营营销

13、网络络和“九大服服务承诺诺”更为诚诚丰的优优质服务务奠定了了坚实的的基础。立足国国门，放放眼世界界。我们们满怀信信心与您您共发展展。诚信服务务，丰裕社社会 真诚合合作，携携手共进进第二部分分 物物业管理理的总体体设想毋庸置疑疑，物业业管理的的目的是是为了发发挥物业业的最大大使用功功能，使使其保值值增值。物业管管理工作作的核心心就是要要“以人为为本”，为业业主创造造一个整整洁、文文明、安安全、舒舒适的工工作办公公环境。总体管理理设想按照ISSO90001（20000版）质量标标准要求求，制定定适合本本物业实实际情况况的质量量手册、程序文文件、作作业指导导书。规规范物业业管理具具体工作作，自接接管

14、一年年半内，通过IISO990011质量认认证，并并在提高高服务水水平的基基础上，进一步步通过国国际环保保ISOO140000认认证，使使苏豪时时代广场场成为徐徐州的绿绿色环保保高档办办公大楼楼。安全管理理方面，运用现现代科技技手段，加强办办公大楼楼的技术术防范力力量，妥妥善管理理好办公公大楼内内智能化化设施设设备，如如闭路电电话、红红外探头头等，结结合管理理处的统统一管理理，快速速调配，确保安安全防范范万无一一失。发挥诚丰丰物业公公司的科科技优势势，实施施对保安安、保洁洁、绿化化、机电电维修等等方面的的专业化化管理。全方位位降低管管理成本本，力争争为业主主提供物物超所值值的服务务，使业业主真

15、正正受益。结合苏豪豪时代广广场的实实际情况况, 我们们将根据据苏豪时时代广场场的结构构、地理理位置及及周边的的配套设设施情况况，结合合业主的的意见以以及多年年来我司司开展便便民服务务的成功功经验，为住户户提供方方便、快快捷、经经济、高高效的便便民服务务，以提提高业主主的高品品质办公公质量。日常管理理目标具有各项项管理制制度具有完整整的文件件档案应用计算算机进行行科学管管理服务文明明且规范范所有员工工均经过过上岗培培训物业外观观和各种种标志完完好、整整洁24小时时维修服服务各种设备备保持完完好整洁洁和运转转正常公共设施施清洁完完好交通秩序序良好、畅通无火灾和和其他安安全隐患患管理区域域内无各各类

16、刑事事案件物业服务务无重大大投诉业主满意意率达998%第三部分分 物业管管理的前前期介入入前期介介入的必必要性规划设计计是从房房地产开开发的源源头，物物业管理理应积极极介入前前期物业业规划设设计阶段段，使设设计功能能更完善善合理。物业管管理工作作开展的的好坏与与前面物物业开发发建造工工程有着着密切的的关系，应该早早期主动动介入，并且帮帮助开发发商重点点把好三三道关：规划设设计关、施工监监理关、验收关关。入驻前前的筹备备工作（一）健健全屋业业管理公公司1. 竣竣工验收收前三个个月，管管理处主主任到位位，房官官员2人人到位，其他人人员国家家工作进进展需要要，采取取分步到到位的办办法。业业主（住住户

17、）入入伙时，物业公公司各类类人员需需全部到到位。2物业业公司各各类人员员按以下下程序和和时间到到位，根根据小区区条件和和实际情情况进行行调整。（1）入入伙前三三个月，任命管管理处主主任、房房管员22人、出出纳1人人、投入入入住前前的各项项前期准准备工作作。（2）竣竣工验收收前两个个月，大大厦消防防中心值值班人员员3人（机电工工1人、给排水水1人、电梯11人）进进入现场场，与建建筑单位位工程部部人员一一起，参参与机电电设备安安装调试试的监理理工作，掌握大大厦、的的基本情情况和操操作规程程。（3）竣竣工前一一个月，电工22人、给给排水11人进驻驻现场，熟悉楼楼宇结构构、公共共配套设设施和设设备等，

18、参加竣竣工验收收，配合合房管员员监督楼楼宇工程程遗留问问题的整整改工作作。（4）竣竣工验收收前半个个月，部部分保安安员到位位，上岗岗培训后后，负责责对所接接受的物物业的保保卫工作作。（5）入入伙前两两个月，管理层层人员到到位，公公司或管管理处开开始挂牌牌办公。（6）入入伙前两两个月，炊事员员到位，食堂开开餐。（7）入入伙前一一个月，卫生员员到位，开始对对社区环环境和已已接收的的房间进进行清洁洁。（8）入入伙前一一个月，全部保保安人员员培齐上上岗。（9）入入伙前一一个月，维修班班组成立立，人员员培齐到到位。入伙工工作方案案管理机制制结构表表苏豪时代广场物业管理处南京大成世家物业管理有限公司商业部

19、工程部安保部环境部社区文化部客户服务部办公室物业人员员配备情情况岗 位人 数职 责要 求求主任1人负责管理理处的全全面工作作大专以上上，有较较强的组组织协调调能力和和丰富的的物业管管理经验验管理员4人来电来访访，接待待及投诉诉的处理理配合主主任对保保安、保保洁、维维修、工工作的监监督30岁以以下，熟熟悉电脑脑操作，沟通能能力强保安38人含班长11人区域内公公共秩序序的安全全，人员员物品出出入查验验，紧急急事故的的处理30岁以以下，初初中以上上文化，责任心心强，反反应灵敏敏，退伍伍军人优优先保洁绿化化垃圾清清运20人含班长11人区域内的的保洁，消杀，垃圾杂杂草的清清运，树树木的修修剪施肥肥初中以

20、上上文化，40岁岁以下，男女不不限，工工作认真真细致维修8人小区房屋屋公共部部分，设设备设施施的日常常维护管管理，业业主报修修处理男性，440岁以以下，初初中以上上文化，有两年年以上物物业管理理维修经经验，要要电工证证，电梯梯维修证证2.根据据物业的的实际情情况和物业管管理方案案中对对小区管管理的要要求及标标准，拟拟订在入入住后在在加强治治安、车车辆管理理和垃圾圾清运等等方面的的配套改改进意见见或整改改措施：（1）治治安方面面：加强强保安队队伍安全全防范意意识，做做到封闭闭式管理理；（2）车车辆管理理：增设设区间道道路标志志，封闭闭小区由由多个出出口到一一进一出出或二进进二出等等，设立立自行车

21、车棚；（3）垃垃圾清运运：设立立垃圾池池、垃圾圾清运站站等（4）楼楼道灯具具：改成成节能灯灯（如声声光控和和触摸式式等）3.拟订订管理处处办公用用房以及及员工宿宿舍的装装修方案案。4.根据据物业业管理方方案开开办采购购计划，拟订分分步购置置计划。5.制定定入伙流流程。准备入入伙资料料1.根据据物业的的实际情情况编写写和印刷刷住户户手册、临临时业主主公约、防防火公约约。 临时时业主公公约即即业主入入伙之前前，开发发商与依依照相关关法律法法规取得得物业管管理权的的物业管管理公司司签定前期物物业管理理合同，由开开发商与与物业管管理公司司共同起起草并指指定的业业主公约约称为临时业业主公约约。待待业主入

22、入伙后，按法定定程序成成立了业业主委员员会，并并重新与与物业管管理公司司签定物业管管理服务务合同，经过过2/33业主表表决同意意的业主主公约为为业主主公约。2.印刷刷市政府府颁布的的市住住宅装修修管理规规定，并结合合实际情情况编写写和印刷刷住宅宅（大厦厦）室内内装修管管理规定定、住宅（大厦）商场装装修管理理规定和临临时用电电管理规规定。3.印刷刷安装空空调管理理规定（附空调调安装平平面图）和空调调架的式式样图。4.印刷刷办理理入住手手续须知知，要要求写明明公司办办公地点点、业主主应带的的相应证证件，并并简明扼扼要的“入伙流流程说明明图”等。5.印刷刷入伙表表格。协调工工作1.与供供电局、自来水

23、水公司、燃气公公司和邮邮局等单单位做好好协调工工作，保保证住户户入伙后后水、电电、气等等正常供供应。2.代业业主与电电信部门门联系电电话安装装事宜，争取现现场放号号，以方方便业主主。3.与学学校、派派出所和和居委会会联系，了解孩孩子转学学和迁移移户口的的相关手手续办理理细节，以及有有关联系系电话，入伙公公告。通知入入伙通过登报报或寄发发通知书书的形式式，提前前一个月月向业主主发出入入伙通知知书。通通知包括括以下资资料：入伙通通知书、办办理入伙伙手续须须知、收费费项目一一览表。入伙的的环境布布置1.区内内环境（1）入入口处挂挂横幅，横幅写写“欢迎您您乔迁苏苏豪时代代广场”等内容容，插彩彩旗，营营

24、造热烈烈温馨的的气氛。（2）插插路指牌牌，由入入口到管管理处，指路牌牌应标明明“物业管管理处”字样样。（3）入入口处表表明办公公地点和和时间。2.办公公环境（1）挂挂灯笼，飘小彩彩带，摆摆放花篮篮、盆景景，给人人以隆重重、喜庆庆的感觉觉。（2）张张贴醒目目的办办理入住住手续流流程图，办理理手续要要求做到到“一条龙龙服务”，窗口口标识清清楚。（3）管管理人员员着装整整齐、精精神饱满满。（4）办办公室内内资料摆摆放整齐齐。订立的的相关规规章制度度公众制制度业主公约约精神文明明建设公公约治安管理理规定环境卫生生管理规规定园林绿化化管理规规定消防管理理规定停车管理理规定智能化设设施使用用管理规规定社区

25、文化化管理规规定内部岗岗位责任任制管理处主主任岗位位职责物管员岗岗位职责责工程领班班岗位职职责维修人员员岗位职职责安保领班班岗位职职责安保员岗岗位职责责保洁领班班岗位职职责保洁员岗岗位职责责绿化工岗岗位职责责人事制制度员工守则则培训制度度奖惩制度度考核制度度操作规规程档案管理理规定设备管理理制度及及操作规规定安全防护护管理制制度环境保洁洁工作标标准物业的的接管验验收公共部位位的设施施设备的的验收设施设备备在进入入安装调调试阶段段，管理理处派相相关人员员介入，对设计计图纸、设备资资料、设设备的型型号、规规格、参参数进行行核对并并尽快掌掌握其性性能、特特征、操操作规程程，做好好试运行行记录，发现问

26、问题和异异常情况况及时上上报给开开发部门门。按规规定并做做好公共共部分的的道路、绿化、外立面面的交接接工作，并办理理验收交交接手续续及相关关资料的的收集、整理、归档工工作。房屋的验验收接管管房屋的验验收接管管是体现现物业管管理公司司服务的的一个重重要内容容。物业业公司站站在业主主的角度度，根据据相关房房屋验收收的标准准和物业业管理的的有关规规定开展展房屋接接管前的的验收工工作。工作程序序和主要要内容：1）：开开发公司司书面通通知物业业公司接接管验收收；2）：物物业公司司根据开开发公司司的通知知成立验验收小组组；3）：验验收小组组根据开开发公司司提供的的房屋资资料进行行核对，具备验验收条件件后约

27、定定时间进进行验收收；4）：验验收过程程中开发发公司、施工单单位应派派人全程程参与验验收小组组的验收收：5）：验验收小组组应做好好每户房房屋验收收记录；6）：对对验收中中发现的的问题当当日处整整理，并并上报开开发公司司和施工工单位，限期整整改复验验；7）：验验收后对对无明显显质量问问题的房房屋，由由管理处处接收钥钥匙并承承担保管管的责任任。3：维修修程序业主房屋屋在装修修前或装装修期间间，保修修期内报报修的程程序：1）：业业主向管管理处报报修，管管理处做做好相应应的记录录；2）：管管理处直直接向开开发公司司报修，由开发发公司安安排施工工单位来来维修；3）：开开发公司司委托或或授权物物业管理理公

28、司直直接向施施工单位位报修；eq oac(,1)电话话通知施施工单位位24小小时到管管理处拿拿维修单单；eq oac(,2)施工工单位凭凭维修单单上门维维修，维维修结束束后，请请业主签签字认可可，维修修单返还还管理处处；eq oac(,3)对22次电话话通知（48小小时内）不能及及时维修修的管理理处向开开发公司司报修；eq oac(,4)对于于开发公公司不能能维修或或没有明明确态度度，管理理处通知知业主向向相关部部门投诉诉；eq oac(,5)对于于质量问问题或不不能确定定的问题题，管理理处将通通知开发发公司工工程部门门现场回答答并确定定维修方方案。第四部分分 物物业管理理及服务务内容为了保证

29、证苏豪时时代广场场的物业业管理水水平，充充分体现现物业管管理“以人为为本”的核心心理念，我们坚坚持“业主的的满意”，就是是我们的的服务宗宗旨，结结合大厦厦的实际际情况，在大厦厦内引进进上海市市物业管管理的先先进模式式和办法法，并借借鉴“维坊人人”多年的的管理经经验，对对大厦进进行专业业的物业业管理。众所周知知物业管管理是业业主委员员会委托托物业管管理企业业，依据据物业管管理委托托合同，对大厦厦的房屋屋建筑及及其设备备、公共共设施、绿化、卫生、交通、治安和和环境面面貌等管管理项目目进行维维护、修修缮和管管理，并并向业主主提供综综合性的的有偿服服务。 物业管管理公司司与业主主委员会会的关系系是委托

30、托和受托托合同关关系，双双方根据据有关法法律规定定和合同同约定，行使权权利和履履行义务务，管理理公司独独立开展展各项管管理工作作和从事事生产经经营活动动，接受受业主委委员会和和业主的的监督，并受政政府主管管部门的的监督和和指导。业主委员员会是代代表全体体业主实实施自治治管理的的组织，负责监监督管理理公司的的物业管管理工作作，支持持和配合合物业管管理公司司的正当当经营和和管理活活动，使使管理工工作能顺顺利进行行。物业业管理工工作中各各方的关关系如下下图所示示：合同委托托行业管管理业主委员员会物业业管理公公司政府府职能部部门组织控制制监督考考核物业管理理处监督协调调指导监监督物业管理理的服务务内容

31、： 根据物物业管理理有关法法规的规规定，结结合大厦厦的实际际情况，我们将将提供的的管理服服务项目目和内容容是：清洁卫生生管理：负责大大厦内公公共场地地的清洁洁卫生及及经常性性的保洁洁工作，公共水水池的清清洗消毒毒等。治安防范范管理：采取封封闭式保保安管理理，对出出入大厦厦的来访访人员和和车辆实实行登记记制度，保安人人员244小时值值班和巡巡逻，维维持公共共秩序，防范治治安事件件发生。房屋共用用部位、公共设设施、设设备的日日常维护护管理：负责公公共场所所供水、供电等等合同设设施的日日常维修修养护以以及公共共排水、排污系系统等的的清疏维维护，保保持房屋屋结构安安全、设设施设备备使用功功能正常常，楼

32、宇宇外观整整洁良好好。组织织和实施施公共设设施、设设备、道道路和场场地、房房屋的共共用部位位和共用用设备等等项目的的更新改改造和重重大维修修，并在在业主委委员会的的监督下下合理控控制维修修基金。车辆停泊泊管理：对车辆辆行驶和和停泊实实行管理理、维护护交通秩秩序，保保持停放放整齐有有序。绿化日常常维护管管理：对对管理范范围内的的花、木木、草地地进行定定期修剪剪、施肥肥，保持持绿化物物生长良良好，美美化大厦厦环境。便民服务务：提供供方便、快捷、经济、高效的的便民服服务是我我公司提提高业主主生活质质量的重重要手段段。我们们将根据据大厦的结结构、地地理位置置及周边边的配套套设施情情况、业业主的意意见，

33、结结合多年年以来开开展便民民服务的的成功经经验，提提供丰富富的便民民服务项项目，优优良的便便民服务务质量。上述物业业管理服服务项目目属常规规性公共共服务项项目，根根据业主主的不同同需求，可开展展专项服服务和特特约服务务为业主主提供方方便。第五部分分 物物资装备备计划为保证苏苏豪时代代广场的的物业管管理质量量，我公公司拟投投入足以以保障我我公司管管理水准准的人力力、财力力、物力力。我公公司拟配配置相关关设施设设备，用用于小区区的物业业管理，具体清清单如下下：序号项 目名 称称数 量量单价（元元）金额（元元）1办公类办公桌椅椅8（套）40032000电脑4（台）60000240000复印机1（台）

34、9500095000资料、档档案橱8（个）50040000传真机1（台）2500025000电话5（部）40020000空调器2（台）3000060000验钞机1（台）4000040000保险箱1（只）1500015000管理人员员服装11（套套行针式式打印机机1（台）3000030000数码相机机1（部）5000050000档案盒1（批）5005002食堂类电冰箱1（台）2500025000消毒柜1（台）800800灶具1（套）3200032000电热开水水器1（套）1700017000抽油烟机机1（套）1500015000桌椅20（套套）20040000餐具70（

35、套套）30210003保安类对讲机10（套套力探照照灯5（只）20010000服装37（套套）10000370000高低床18（张张）25045000卧具31（套套）20062000警棍10（根根）30300更衣橱7（个）50035000洗衣机1（台）2000020000热水器1（台）2500025000电开水壶壶1（只）1700017000灭火器20（只只）200400004维修类管道疏通通机2（台）1500030000污水潜水水泵2（台）50010000电锤2（台）1500030000手枪机1（只）3003002.5米米关节人人字梯1（张）5005001.2米米人

36、字梯梯1（张）20020040米移移动插座座1（个）300300电焊机1（台）1000010000切割机1（台）500500磨光机1（台）350350维修工具具3（套）40012000水工工具具1（套）500500瓦工工具具1（套）300300工作服4（套）500200005保洁类垃圾转运运车3（辆）1000030000小区保洁洁车5（辆）50025000保洁工作作服19（套套）20038000保洁工具具19（套套）100190006绿化类草坪修剪剪机1（台）4200042000绿篱修剪剪机1（台）4500045000浇水橡胶胶管200（米）2.000400小推车1（辆）400400电动喷雾雾

37、器1（台）500500工作服3（套）160480总合计 =SUM(ABOVE) 2088830第六部分分 管管理机构构设置和和人员培培训管理机构构设置 针对大大厦的实实际情况况，我公公司实行行“专业化化、一体体化、规规范化”的物业业管理服服务，并并设立管管理处为为物业管管理机构构，该机机构在公公司授权权下履行行“物业管管理合同同”中规定定的权利利、义务务和责任任，全面面负责大大厦的日日常物业业管理工工作，组组织实施施各项物物业管理理服务，监督、控制管管理服务务质量，管理处处在经济济上实行行独立核核算。管理人员员的配备备和各岗岗位主要要职责 方便、优美、安全的的物业管管理目标标，必须须建立合合理

38、、有有效的内内部机构构，配备备一支训训练有素素的物业业管理员员工队伍伍。为此此，我们们在人员员配备上上坚持“精干、高效、敬业和和合理”的用人人原则，要求管管理人员员必须是是“一专多多能”，在管管理队伍伍建设上上，我们们将采用用规范管管理和人人性化管管理相结结合的方方式，运运用行之之有效的的激励机机制，充充分调动动全体员员工的积积极性，严格考考核关，并保持持一定的的淘汰率率，确保保管理目目标的实实现。管理处组组织结构构及人员员配备图图客户服务部财务部管理处经理保安部商业部工程部保洁、绿化部行政部人员配备备要求：管理处经经理大专以以上文化化程度，五年以以上物业业管理工工作经验验，有较较强事业业心和

39、责责任感，并有较较强的组组织沟通通、协调调能力，有上进进心，有有清晰的的工作思思路及目目标管理理方法，工作扎扎实稳健健。管理员大专专以上文文化程度度，一年年以上物物业管理理工作经经验，熟熟悉物业业日常管管理的规规范和特特点，具具备独立立处理突突发事件件的能力力，敬业业爱岗，工作责责任心强强。维修工高中中以上学学历，具具备二年年以上专专业工作作经验，拥有水水、电工工专业技技术上岗岗证和等等级证书书，能吃吃苦耐劳劳，244小时准准备为业业主服务务，相貌貌端正，品行正正派。保安员400岁以下下，1.70MM以上，高中以以上学历历，相貌貌端正，身体健健康，品品行端正正，责任任心强，现役退退伍军人人优先

40、。保洁员400岁以下下，初中中以上学学历，相相貌端正正，细致致认真，能吃苦苦耐劳，为人正正派。绿化工455岁以下下，高中中以上学学历，有有绿化种种植的丰丰富经验验，工作作态度端端正。主要岗位位职责管理处经经理职责责1）定期期向公司司报告管管理处情情况，提提交公司司有关大大厦的计计划、建建议。认认真完成成公司交交付的各各项任务务，实现现各项目目标。2）制定定管理处处管理目目标，制制定和审审批规章章制度和和操作规规程，制制定全体体员工的的职责，并监督督贯彻执执行。制制定各项项支出标标准，保保证经营营管理工工作的正正常进行行。3）配合合公司职职能部门门建立、健全管管理处的的组织架架构。使使之合理理化

41、、精精简化、效率化化。4）主持持管理处处工作例例会，听听取工作作报告，布置工工作任务务，解决决实际问问题，改改进管理理方法，促进工工作发展展。5）指导导下属各各部门工工作，树树立正气气，坚决决打击歪歪风邪气气，保障障管理工工作顺利利进行。经常巡巡视管理理区内外外各场所所及管理理处各方方面工作作情况，检查服服务质量量，及时时发现问问题，积积极解决决问题。5）督促促下属管管理人员员的日常常工作，检查各各项工作作的落实实完成情情况，并并正确评评价、培培训管理理人员，做好人人员的考考核工作作。6）与社社会各有有关单位位保持良良好的公公共关系系，与管管理区内内各单位位保持友友好的睦睦邻关系系，树立立良好

42、形形象，代代表管理理处处理理对外关关系及接接待来访访群众、团体、单位等等。7）严格格执行公公司下达达的各项项财务制制度，阅阅读和分分析总公公司下发发的各类类财务报报告，组组织审核核各种款款项收支支交缴，于每年年十二月月份提请请公司财财务于次次年一月月三十一一日前做做好财务务核算和和新年度度财务预预算及新新的收费费方案，准备递递交业主主委员会会审核通通过。8）以身身作则，关心员员工，奖奖罚分明明，提高高自身素素质和修修养，使使管理处处具有高高度凝聚聚力，最最大限度度地发挥挥和调动动全体员员工的工工作热情情和责任任感。人员培训训企业的竞竞争是人人才的竞竞争。而而人才的的竞争关关键在于于企业是是否能

43、否否最大限限度地开开发人力力资源。要实现现管理人人员素质质的现代代化，必必须规范范企业的的培训制制度，把把培训作作为企业业的发展展战略常常抓不懈懈。重点点开展电电脑培训训、外语语培训和和物业管管理培训训，提高高员工的的综合素素质。培训方针针“全员培培训，全全过程培培训”的培训训方针，使培训训真正落落到实处处。培训目标标培养一支支敬业爱爱岗、业业务精湛湛、良好好服务意意识的物物业管理理人才队队伍，培培养若干干名物业业管理行行业合格格的管理理处主任任和员工工，为的的管理目目标的实实现提供供可靠保保证。培训方式式自办班、外派培培训、参参观学习习、岗位位练兵、以考代代训、鼓鼓励自学学。培训要求求管理人

44、员员持证上上岗率1100%，特殊殊工工作作人员持持证上岗岗率1000%，其他员员工达到到岗位技技术精通通。每次次培训均均有记录录，并归归档保存存。培训考评评 没有考考核的培培训必将将是事倍倍功半，培训结结束后必必须进行行现场或或训后考考核，考考核分为为实际操操作与书书面考核核二种形形式，考考核成绩绩要建立立培训记记录档案案。作为为员工量量化考核核的依据据。培训计划划1、接管管前人员员培训培训内容容及计划划安排表表如下：内容主讲人/机构对象日期物业管理理的前期期介入行政部行政部中标后立立即执行行接管总动动员，企企业发展展概况、组织架架构经营营方针、质量方方针行政部全体员工工接管前一个月完成苏豪时

45、代代广场概概况、管管理模式式及管理理目标行政部全体员工工管理规章章制度、岗位责责任制管理处经经理全体员工工便民服务务标准及及作业程程序管理处经经理工程部公共设施施及设备备维护标标准及作作业程序序管理处经经理工程部治安保卫卫工作目目标及作作业程序序管理处经经理保安部清洁卫生生标准及及作业程程序管理处经经理保洁、绿绿化部物业管理理基本知知识管理处经经理全体员工工服务意识识、职业业道德、言行规规范、公公众形象象、仪容容仪表教教育。公司职能能部门全体员工工保安军体体训练保安班长长保安部保洁员技技能培训训管理经理理保洁、绿绿化部2、日常常管理人人员培训训（略）3、新进进员工岗岗前培训训A、企业业发展概概

46、况，组组织架构构、经营营方针、质量方方针介绍绍。B、苏豪豪时代广广场概况况，管理理模式及及管理目目标介绍绍。C、管理理规章制制度，岗岗位责任任制介绍绍。D、岗位位基本技技能、工工作标准准及作业业程序讲讲授。E、质量量意识、服务意意识、员员工行为为规范、职业道道德规范范讲授。4、在岗岗人员培培训，每每月每人人两次以以上。内内容有：员工素素质、质质量服务务意识、仪容仪仪表、公公众形象象、员工工行为规规范、规规范服务务用语、职业道道德规范范、各岗岗位工作作标准、技能技技巧、各各岗位责责任制、法律知知识、消防知识识、沟通通技巧、急救常常识等。第七部分分 物业业管理服服务费预预算、人工费费：、管理理处主

47、任任（1人人）：445766元/月月，计：45000元/月；、管理理处副主主任（11个）：30000元/人/月月，计：30000元/月；、管理理员（44人）（资料、档案、接待、空房钥钥匙管理理、装修修、社区区文化等等）： 23000元/人/月月，计：92000元/月；各部部门主管管（4人人）：223000元/人人/月，计：992000元/月月；、保安安员（338人）：13300元元/人/月，计计：4994000元/月月；、保洁洁员（220人）：9119元/人/月月，计：183380元元/月；、财务务人员（3人）18000元/人/月月，计：54000元/月；、维修修工（88人）115000元/人

48、人/月，计：1120000元/月；、绿化化工人（4人）9000元/人人/月，计：336000元/月月；、车管管员（44人）8800元元/人/月，计计：32200元元/月；共计：887人11778800元/月月月人工费费福利利生活活补贴合合计：111788801177880032%873300=184410116元治治安联防防费：330000元/月月清清洁管理理费耗耗材：99200020000=112200元元/月绿绿化管理理费：绿绿化面积积约1776633。330000元/月月办办公费（通信、办公用用水、电电、文具具用品，电脑、复印耗耗材等），52200元元/月社社区文化化活动费费：20000

49、元元/月固固定资产产折旧费费：71176元元/月保保安保险险费：776000元/月月电电梯年检检维保费费及设施施设备维维修、养养护费：450000元元/月空调设设施设备备维修、养护费费：55500元元/月上述基本本支出总总额：+=27737777.66元/月月不可预预见费：2733777762=547755元/月利润（成本的的8%）：27792553.118%=2233402元/月税金（收入的的5.55%）：元5.55%=11658876元/月月总支出：为前十十三项之之和：33181180.9元/月物业类型型面积（MM2）物业费标标准（元元/M22月）备注住宅区24000312公共水电电分摊费

50、费约020元元/M22商业区31799790空调、电电梯能源源分摊另另计由此，我我们拟定定苏豪时时代广场场物业管管理服务务费为：测算说明明：根据据政府指指导价和和徐州本本地的物物业消费费水平，确定住住宅区物物业管理理服务费费为1.2元/M2月，公公共水电电能耗费费为0.20/M2月；则则商业区区物业管管理服务务费为99.0元/M2月；第八部分分 管管理规章章制度的的建立与与实施管理规章章制度提要：力力行制度度化、规规范化管管理，采采用科学学完善、合理量量化、健健全可行行的管理理制度，确保各各项管理理工作的的开展有有章可循循。我们们将严格格按照IISO990011（20000版版）国际际标准制制

51、定质量量管理体体系文件件，力求求管理规规章制度度内容全全面、专专业性强强、灵活活适度、可操作作性强。公众管理理制度装修管理理规定 为了加加强物业业管理，维护委委托方的的合法权权益，保保护区内内的美观观和卫生生，特制制定如下下规定：一、程序序住户装修修需提前前3天向向管理处处申报，领取装修申申请审批批表，详细如如实填写写装修项项目、范范围、时时间、施施工队名名称等，并提供供施工图图，业主主与施工工队应同同时在装修申申请审批批表上上签字盖盖章，施施工队需需签订装修工工程队责责任书后方可可施工。1、任何何装修不不能擅自自改变原原房屋柱柱、梁、板，承承、屋防防水隔层层，上下下管道，电路等等，不得得损坏

52、、影响其其他业主主的房屋屋设施，不得占占用公共共通道。2、不准准擅自破破坏楼面面、墙面面，不准准擅自改改变阳台台规格、颜色与与格局，脱排油油烟机、空调等等外屋面面悬挂物物按设计计规定位位置安装装，保证证墙面整整体美观观。3、不准准擅自改改变原有有外门窗窗规格、位置与与开门窗窗方向，以免阻阻碍走道道通行，防范设设施按规规定施工工，否则则一律按按违章拆拆除。4、卫生生间地板板必须做做防渗水水处理，室内装装修材料料应用阻阻燃材料料，因装装修卫生生间天花花、地面面造成上上下楼层层渗水、漏水现现象由住住户负责责修复。5、装修修人员不不许留宿宿，特殊殊情况须须报管理理处审批批备案。6、装修修中动火火、油漆

53、漆作业须须准备好好灭火器器。7、卫生生间必须须做防水水处理，室内装装修材料料应用阻阻燃材料料。8、装修修人员凭凭装修出出入证及及身份证证出入小小区，须须遵纪守守法。二、装修修时间与与装修垃垃圾1、装修修工期不不超过660天，延期需需办理手手续。装装修时间间应尽量量减少噪噪音，以以免影响响他人生生活。2、装修修垃圾必必须由装装修队自自行堆放放在指定定位置，由管理理处统一一清运，严禁随随意堆放放。三、出入入证办理理装修队工工作人员员需办理理施工工出入证证，作作为出入入小区的的凭证。证件押押金每人人每证110元，施施工完毕毕后，交交回证件件退回押押金。车辆进出出管理制制度1、车辆辆进入：车辆统统一由

54、广广州路进进入，服服从保安安的指挥挥与安排排，已办办理停车车证的车车辆请将将停车车证放放置于醒醒目位置置以便检检查，保保安员及及时填写写车辆进进入时间间，车牌牌号码、出入证证号；未未办理停停车证的的车辆，由保安安员发放放临时时车辆出出入证，并登登记车辆辆进入时时间、车车牌号码码等情况况。2、车辆辆驶出：车辆驶驶出，保保安员核核对车辆辆与司机机情况，对临时时停车的的车辆收收回临临时车辆辆出入证证，如如遗失出出入证，须向管管理处主主任汇报报后放行行。3、载有有易燃易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险品品的车辆辆禁止放放行进入入小区。4、车辆辆进入须须按交通通标志行行驶停放放，听从从管理人人员指挥挥，停

55、车车场停放放的车辆辆须按指指定车位位停放，路面停停车的车车辆须停停放在划划线范围围内，凡凡不按规规定停放放造成的的后果及及损失，由车主主自行承承担。5、机动动车辆在在本区行行驶，时时速不得得超过115公里里，严禁禁超车，禁止鸣鸣号，不不准碾压压绿化草草地，损损坏路牌牌和各类类标识，不准损损坏路面面及公共共设施。物业管理理运作制制度管理处月月度考评评与奖金金发放规规定一、月度度考核评评分办法法1、公司司领导负负责组建建检查小小组，每每月125日日间不定定期对各各管理处处的工作作进行检检查，参参照作业业指导书书中的相相关制度度和标准准。2、在检检查完毕毕后，检检查小组组评出当当月各班班组量化化评分

56、（1）（采用百百分制），填写写在考考核评分分汇总表表中。3、管理理处主任任每周对对各项工工作进行行检查，每月将将量化评评分（22）（采采用百分分制），填写在在考核核评分汇汇总表中。4、管理理处主任任计算各各班组奖奖金发放放系数，即： 班组组奖金发发放系数数=（1）+（2）/2200二、奖金金发放办办法1、管理理处各岗岗位员工工的月工工资分为为固定工工资、奖奖金两部部分，其其中奖金金部分与与每月考考核评分分挂钩。2、公司司与管理理处主任任考核汇汇总成的的奖金系系数决定定各班组组的奖金金总额，即： 班班组奖金金总额=班组奖奖金基数数奖金发发放系数数3、各班班组班长长通过平平时检查查工作，每月给给班

57、组内内员工评评分，班班长为班班组内所所有员工工的平均均分。综综合管理理员根据据固定工工资额、班组奖奖金总额额与班长长评出班班组每个个员工的的个人得得分，核核算每位位员工的的工资，交由管管理处主主任审核核。即：员工工资资=固定定工资+班组奖奖金总额额/本班班组个人人得分总总和个人得得分服务规范范用语规规定1、日常常礼貌用用语1.1问问候语：你好！早晨（早上）好！1.2祝祝贺语：新年好好！节日日快乐！一路顺顺风！1.3欢欢迎语：欢迎！欢迎光光临！欢欢迎指导导！1.4见见面语：请进！请坐！请用茶茶！请随随意！1.5致致歉语：对不起起！请原原谅！1.6祈祈请语：请关照照！请指指正！请请稍候！请稍等等！

58、请留留步！1.7致致谢语：谢谢！多谢关关照！1.8辞辞别语：再见！1.9称称呼语：小姐！女士！先生！小朋友友！阿婆婆！老伯伯！2、专业业工作用用语流程程规范2.1办办公室接接待来电电、来访访流程：“您好！请坐！请用茶！请问您有什么事？”回答：“我们将在(）时间内为您解决（服务）？”如遇有解决不了或难以答复的问题，或请示领导后再回答，或做耐心解释“请问还有什么事？”“请问需要维修的项目是什么？”预约时间我们派人去维修“对不起，我们暂时缺人手，是否另约时间？”“对不起，我们暂时不提供此项服务，是否需要我们为您联系专业服务公司。”“您好！ 物业，请讲？”谢谢，再见！问明事由后迅速判断解决问题的方法、

59、时间；重要事项作好记录,请示有关领导上门服务，重要事情向领导汇报接到电话话 接待待来访问明事由后迅速判断解决问题的方法、时间；重要事项作好记录,请示有关领导再向用户确认一次维修内容、时间、地点后再问“您还有什么要求？”没有 有有2维修服服务 您好！我是 机电班的，请问是否您家的 需要修理上门服务检查维修项目情况，若为有偿服务，应声明收费标准与报人意见一致后进行维修，完成后清场，征询意见请签意见！谢谢，再见！2.3保保安服务务2.3.1当来来访客人人进入值值班室时时，（起起身）“请问先先生（小小姐），有什么么事？您您找谁？”2.3.2当有有上级领领导（在在公司领领导陪同同下）来来到时，（起身身相

60、迎，立正敬敬礼）“欢迎光光临！请请多指教教！多谢谢指导！”等2.3.3在接接待报案案时，“先生（女士、小姐），别急急，慢慢慢讲。”当报案案人说准准楼号和和姓名后后“请您出出示证件件”，查毕毕交还证证件时，“谢谢合合作”；在明明确案情情后，请请稍候，立即向向值班室室报告，并告知知处理的的办法、时间。2.3.4.在在巡逻中中，当发发现有违违反治安安管理条条例的人人和事时时，主动动上前询询问：“先生（女士、小姐）”，发生生了什么么事需要要向当事事人做调调查时，“对不起起，请到到值班室室协助我我们调查查。”2.3.5当发发现有异异常情况况时，“请问，您有什什么需要要帮忙？”“对不不起，打打扰了。”2.