融资业务管理及房地产调查管理知识报告

1、 编 号：房地产开开发结构构化融资资业务送审报告告融资人： 北京京林兴房房地产开开发有限限公司 项目金额额： 人人民币110亿元元 发起业务务团队： 北北京分行行世纪坛坛支行 投资银行行部负责责人： 包海英英 联系电话话：送审日期期：20012年年9月113日送送审材料料清单项目： 有无备注（）融资人主主体资料料：1、最新新年检的的法人营营业执照照正副本本复印件件2、最新新年检的的组织机机构代码码证复印印件3、法定定代表人人身份证证复印件件4、有效效的税务务登记证证复印件件5、开户户许可证证6、人民民银行核核发经年年检有效效的贷款款卡（对于风风险分类类为关注注或出现现贷款逾逾期等不不良记录录的

2、贷款款卡，项项目推荐荐机构应应事先核核实原因因，并在在项目尽尽职调查查中进行行充分说说明）7、人行行征信系系统中查查询记录录（全套套）8、公司司章程复复印件9、有权权机构同同意融资资或担保保的决议议文件10、政政府批准准公司借借款的批批文或公公司董事事会决议议（如需需）11、最最近三年年经审计计的财务务报告（包括附附注）（若成立立不足三三年的，提交成成立以来来的年度度财务报报告）20099、20010、20111年12、最最近一期期财务报报表（如如最近一一期财务务报表的的截止日日与项目目报送审审查的时时间间隔隔6个月月以上的的，项目目推荐机机构分行行应及时时补充或或作出相相关说明明；若为为集团

3、性性公司，应同时时提供集集团本部部报表和和合并报报表）20122年6月月13、最最新一期期外部评评级报告告（如有有）、内内部评级级报告14、验验资报告告复印件件担保人主主体资料料：若有有担保人人则按融融资人主主体资料料要求提提供相关关材料开发项目目材料：项目立项项批文项目可行行性研究究报告国有土地地使用证证 建设用地地规划许许可证 建筑工程程施工许许可证 建设工程程规划许许可证 商品房预预售许可可证抵质押资资料：抵质押物物权属证证明抵质押物物价值评评估报告告20122年9月月抵质押物物取得或或购置的的合同协协议及有有关付款款凭证抵质押人人相关主主体资质质材料（如必要要）抵质押人人有权机机构同意

4、意提供抵抵质押的的决议文文件目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc331508276 .结构构化融资资业务送送审报告告4 HYPERLINK l _Toc331508278 .送审审报告专专业评审审、风险险评审意见及结论论19 HYPERLINK l _Toc331508279 .审批批意见223.结构构化融资资业务方方案送审审报告第一部分分 项目目概况业务背景景北京林兴兴房地产产开发有有限公司司成立于于20003年88月，注注册资本本20000万元元，该企企业自成成立之后后，丰台台区太平平桥京门门商住区区西区首首科大厦厦A座商商住公寓寓项目是是其经营营的第一

5、一个项目目，该项项目建设设总投资资14.4亿元元。目前前，首科科大厦AA座未售售房产建建筑面积积共计770,2230.70平平方米，预计可可实现销销售总额额25.59亿亿元。本次融资资人申请请10亿亿元综合合授信额额度，专专项用于于结构化化融资业业务，资资金用途途用于置置换企业业建设项项目产生生的往来来借款及及支付工工程尾款款等建设设费用，将首科科大厦AA座在建建工程及及分摊的的土地使使用权抵抵押至我我行。现现丽泽商商务区为为北京市市政府重重点开发发区域，首科大大厦紧邻邻丽泽商商务区，购买意意向人群群较多，销售回回款有保保证。交易结构构模式我行或机机构资金金购买信信托计划划，信托托计划投投资券

6、商商资产管管理计划划，再由由资产管管理计划划投资给给融资人人。方案要素素产品规模模：人民民币100亿元整整（二）产产品期限限：2年年期（三）融融资成本本：结构构化融资资成本99.5%（四）投投资人参参考净收收益率：待定 产品管理理费/财财务顾问问费：待定 （六）托托管费：0.11%（七）合合作中介介费用：待定（八）还还款计划划： 到到期一次次性还本本 （九）付付息方式式： 按按季付息息（十）保保证措施施： 抵抵押 （十一）我行与与融资人人及关联联企业业业务往来来1、我行行与融资资人的业业务往来来情况该企业已已在我行行开立一一般结算算账户，我行于于20007年66月277日对该该公司发发放房地地

7、产开发发贷款66,0000万元元，期限限3年；于20007年年7月22日至20110年66月277日对该该公司发发放房地地产开发发贷款22亿元；20009年追追加贷款款2.55亿元，累计发发放贷款款5.11亿元，风险分分类为正正常1，公司主主要结算算业务均均在我行行办理。我行为为该楼盘盘按揭业业务的唯唯一指定定银行，与他行行无合作作，与我我行开展展个人住住房按揭揭业务，综合效效益可观观。2、我行行与融资资人关联联企业的的业务往往来情况况我行与融融资人关关联企业业尚未建建立合作作关系。3、融资资人目前前在我行行的风险险分类情情况融资人在在我行的的风险分分类均为为正常11。四、资金金募集方方式本笔

8、业务务的资金金募集方方式：（一）通通过总行行司库资资金转移移形成非非标准化化自营投投资资产产；（二）通通过资产产证券化化或其他他真实转转让资产产的方式式向其他他机构或或者个人人投资者者定向募募集。注：项目目概况为为我分行行对北京京林兴房房地产开开发有限限公司结结构化融融资产品品方案的的初步设设计，产产品方案案以本行行有权审审批人审审批通过过的审批批通知书书及结构构化融资资业务金金融服务务及交易易结构方方案为准准。第二部分分 融资资人情况况分析融资人基基本情况况（一）基基本资料料卡基本资料料基本情况况企业名称称北京林兴兴房地产产开发有有限公司司公司性质质有限责任任公司归属集团团无注册地址址北京市

9、丰丰台区太太平桥小小区8号号楼甲11号2幢幢3055注册/实实收资本本2,0000万成立日期期20033年8月月经营范围围房地产开开发；商商品房销销售；投投资管理理房地产开开发资质质四级（编编号：FFT-AA-62208）法定代表表人林建平员工人数数30注册号1101106000600793339法定代表表人身份份证号3503322119577042233553X财务联系系人及联联系方式式吴婕155010044005155银行开户户情况兴业银行行北京世世纪坛支支行一般般账户：321120001000100002558722组织机构构代码7533302667-99贷款卡1101100000055

10、5877803301归属行业业房地产最新股东东构成出资人出资额股权占比比行业归属属实际控制制方是否逃废废债企业业林建平1,400070%房地产是否林少勇60030%房地产否否（二）历历史沿革革北京林兴兴房地产产开发有有限公司司成立于于20003年88月，注注册资本本2,0000万万元。注注册地点点：北京京市丰台台区科学学城111B2号号楼6007室；法人代代表：林林建平；经营范范围：房房地产开开发；商商品房销销售；投投资管理理。企业业由林建建平、林林少勇分分别出资资1,4400万万元、6600万万元成立立，股权权占比分分别为770%、30%，自成成立至今今未发生生股权变变化。（三）最最终实际际

11、控制人人和系列列企业股股权结构构该公司注注册资本本2,0000万万元人民民币，股股东情况况如下：股东名称称 出资资方式 出资额额 占占比林建平 人民币币 1,4400万万元 770%；林少勇 人民币币 6000万元元 300%。公司法人人及最终终实际控控制人为为：林建建平，119577年4月月出生，籍贯：福建莆莆田。19855-19991 福建建省莆田田市仙游游县建筑筑工程公公司副经经理19911-19999 福建建省莆田田市建筑筑工程公公司项目目经理19999-20001 福建建省莆田田市建筑筑工程公公司副经经理 20011-至今今 莆莆田武夷夷房地产产开发有有限公司司法人代代表北京林兴兴房

12、地产产开发有有限公司司法人代代表（四）公公司治理理结构、组织架架构、管管理运作作模式、子公司司和对外外投资情情况北京林兴兴房地产产开发有有限公司司下设综综合部、工程部部、财务务部、办办公室、采购部部、人事事部、销销售部等等部门。严格按按照公公司法及其他他相关法法律、法法规的要要求，不不断完善善公司法法人治理理结构，建立健健全内部部管理和和控制制制度，进进一步规规范公司司运作，提高公公司治理理水平。公司严严格遵守守法律法法规，规规范地召召集、召召开股东东大会。该公司司股东会会由全体体股东组组成，是是公司的的最高权权力机构构，行使使决定公公司经营营方针和和投资计计划的职职权。股股东大会会的召集集、

13、召开开程序、出席股股东大会会的人员员资格及及股东大大会的表表决程序序均符合合公司司法及及其他法法律法规规的规定定，公司司拥有独独立的业业务和经经营自主主能力，在业务务、人员员、资产产、机构构、财务务等方面面保持独独立运营营。公司司章程已已在工商商局备案案，为公公司现行行章程。二、开发发项目情情况1、项目目名称和和基本情情况项目四至至：东至至小区开开闭站；西至首首科大厦厦B座；南至太太平桥南南街；北北临小区区换热站站锅炉房房。本次申贷贷项目名名称为丰丰台区太太平桥京京门商住住区西区区首科大大厦A座座。“首科大大厦”项目位位于北京京市丰台台区太平平桥南街街，处于于首科花花园东南南端，西西临西三三环

14、绿化化隔离带带，规划划性质为为首科花花园配套套的“公建”，使用用性质为为：A座座为商住住两用公公寓楼；B座为为酒店。A座层层高977米共226层，B座层层高722米共118层。A座楼楼布置成成凹型板板式体形形，B座座为单塔塔式建筑筑，外墙墙面采用用玻璃幕幕墙和石石材组合合的装饰饰方式。建成后后，该本本项目是是六里桥桥至丽泽泽桥西三三环边的的标志性性建筑。首科大大厦A、B座总总建设用用地133,9111.993m22（其中中：A座座8,8824.16 m2，B座座50,8777.7 m2）；总总建筑面面积1006,2284.10 m2(其中中：A座座75,6666.388 m22，B座座30,6

15、177.722 m22)；地地上建筑筑面积885,1178.10 m2(其中中：A座座63,2299.388 m22，B座座21,9488.722 m22)；地地下三层层A、BB座连通通建筑面面积211,1006 mm2（其中中：A座座12,4377m2，B座座8,6669mm2）。 目前，项目AA座地上上公寓已已出售面面积5,4355.688平方米米，未售售房产建建筑面积积70,2300.7平平方米。该项目目竣工备备案正在在办理中中，预计计9月底底之前可可取得。 2、项目目位置及及周边环环境该项目位位于北京京市丰台台区太平平桥京门门商住区区西区，距离公公主坟商商圈仅110分钟钟车程、距西三三

16、环不到到1000米，距距六里桥桥8000米，紧紧邻正在在兴建的的地铁九九号线六六里桥站站，交通通便捷。该项目目所在的的六里桥桥商圈位位于城区区二环路路和三环环路之间间，包含含了丽泽泽桥商务务区、西西客站南南广场办办公区、西三环环商业带带、太平平桥时尚尚休闲区区四个部部分，面面积133平方公公里。商商圈拥有有莲花池池、金中中都城墙墙等金文文化遗迹迹，又荟荟萃了中中国戏曲曲学院、八一电电影制片片厂、中中华书局局等现代代人文机机构；商商圈现在在有1550万平平方米的的公建规规模，商商业经营营档次较较高，形形成了集集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于于一体的的商务、休闲、居住环环境。六里桥地地

17、区是京京西交通通枢纽之之一，铁铁路有亚亚洲最大大的北京京西客站站，东靠靠广安门门货运站站，长途途汽车有有六里桥桥长途汽汽车站和和丽泽长长途汽车车站，市市区公共共交通通通行的有有1路、4路、6路、50路路、特22、2005路、3000路、3309路路、3221路、3233路、3324路路、3339路、3400路、3368路路、3990路、7044路、8802路路、8222路、9011路、9917路路、9444路等等数十条条线路，交通十十分便利利，能快快速通往往京石高高速公路路和京开开高速公公路。 目前，六六里桥商商圈内已已建成大大中型公公建设施施56处处，商业业营业面面积达440万平平方米；糖人

18、街街、威尔尔夏大道道、首科科花园等等一批中中档社区区相继建建设。商商圈内，西客站站南广场场文化办办公区已已基本成成熟；太太平桥时时尚休闲闲区与西西三环商商业带正正在加快快建设速速度；丽丽泽商务务区的建建设也在在进行，该项目目周边不不存在垃垃圾处理理、铁路路、高压压线等不不利开发发因素。3、项目目手续“首科大大厦”项目，其原开开发建设设单位为为北京市市华世房房地产开开发公司司，开发发背景为为北京林林兴房地地产开发发有限公公司与其其共同合合作开发发。由于于北京华华世房地地产开发发有限公公司经营营方向调调整，因因此经友友好协商商，北京京林兴房房地产开开发有限限公司与与北京市市华世房房地产开开发公司司

19、签订项项目转让让合同，取得该该项目土土地使用用权及项项目建设设权，（该项目目原为林林兴公司司与北京京华世房房地产开开发有限限公司合合作开发发,双方方于20003年年8月330日签签订合作作开发协协议:合合作开发发首科大大厦A座座(百县县大厦),合作作协议中中注明地地上1,0000平米建建筑归华华世公司司，其余余为林兴兴公司所所有。双双方商定定以综合合楼面价价3,0000元元/平方方米由林林兴公司司支付给给华世公公司约117,5500万万元。后后又于220066年9月月8日双双方签订订补充协协议，约约定华世世公司分分得的11,0000平米米也归林林兴公司司所有，并按批批复规划划计算整整修项目目转

20、让款款）。220077年2月月12日日，北京京市发改改委、北北京市建建委下发发“京发改改200072211号”文，批批准该转转让行为为。在此此背景下下，北京京林兴房房地产开开发有限限公司开开始开发发建设首首科大厦厦项目。目前该该项目出出让金、契税、印花税税等各项项费用均均已交齐齐。4、户型型根据企业业提供的的设计图图纸及相相关介绍绍，从户户型设计计可以看看出，该该项目在在户型设设计方面面，能够够兼顾大大、中、小户型型，且构构成比例例合理，可满足足各阶层层客户的的需求。此次申申请融资资项目为为首科大大厦A座座，并以以A座作作为抵押押，且AA座的销销售收入入完全可可以覆盖盖融资额额的本息息，所以以

21、对A座座户型情情况进行行说明。（1）项项目公寓寓格局及及户型分分析A座六层层A座七二十层层房间类型型间数每间面积积（m22）总面积（m2）房间类型型间数每间面积积（m22）总面积（m2）149839212107.9215.8221012022498392328517032851704488.66354.44488.66354.4528717452871746275.11150.26285.44170.87168687168688596.664838510552592125.6251.292125.6251.2合计242,2444.88合计242,3221.22七至二十十层合计计面积32,449

22、6.8A座二十十一层A座二十十二、二二十三层层房间类型型间数每间面积积（m22）总面积（m2）房间类型型间数每间面积积（m22）总面积（m2）14983921498392221012022475.66302.4328517032851704488.66354.44488.66354.45287174528717462751506254.77109.4716868716868851055258510552592125.6251.292125.6251.2合计242,2886.66合计262,3446.44二十二、二十三三层合计计面积4,6992.88A座二十十四层A座二十十五、二二十六层层房间类

23、型型间数每间面积积（m22）总面积（m2）房间类型型间数每间面积积（m22）总面积（m233369.2221012022210120232125.6251.232125.6251.24872.555804972.55652.5527515052751506168686595.664787595.66478合计242,1002.99合计242,1221.22二十五、二十六六层合计计面积4,2005.88由上述表表格可知知，大厦厦A座66-266层总面面积为448,0048平平方米；共有公公寓5008套，即：66层244套、77-200层为3336套套（244*144=3

24、336）、21层层为244套、222-223层为为52套套（266*2=52）、244层为224套、25-26层层为488套（224*22=488）（2）底底商= 1 * GB3地下一一层：44,2773.550平方方米= 2 * GB3地上一一层：33,0447.77平方米米= 3 * GB3地上二二层：22,6554.55平方米米= 4 * GB3地上三三至五层层：9,1466.1平平方米由于该项项目分AA、B座座，其地地下部分分相连，地上部部分为独独立两座座楼，上上述地上上底商面面积为林林兴公司司所有，地下面面积A座座占122,4337平方方米，此此部分归归林兴所所有。（3）车车位包含地

25、下下一层及及地下二二层共4480个个。项目设计计、施工工、监理理单位项目设计计：北京京中元工工程设计计顾问公公司施工单位位：北京京中谷成成开发建建设有限限公司、北京城城建亚泰泰建设工工程有限限公司（一级资资质）、北京中中泰恒设设备安装装有限责责任公司司监理单位位：福建建工大工工程建设设监理公公司6、工程程进展情情况该项目已已取得五五证，正正在办理理相关竣竣工备案案手续。7、项目目五证情情况a、20006年年12月月7日取取得国国有土地地使用证证（编编号为：京丰国国用（220066转）第第00227799号），用途为为办公、地下车车库；土土地使用用权人：北京林林兴房地地产开发发有限公公司；使使用

26、权类类型为转转让；使使用权面面积8,8244.166平方米米。b、20007年年4月117日取取得建建设用地地规划许许可证（编号号为：220077规地字字第00057号号），用用途为居居住用地地、公共共设施用用地；用用地单位位为北京京市华世世房地产产开发有有限公司司、北京京林兴房房地产开开发有限限公司，其中办办公、地地下车库库用地归归为北京京林兴房房地产开开发有限限公司。c、20007年年4月220日取取得建建设工程程规划许许可证（编号号为：220077规建字字01442号），建设设项目名名称：办办公楼AA、B座座；建设设单位：北京市市华世房房地产开开发有限限公司、北京林林兴房地地产开发发有限

27、公公司。d、20007年年4月227日取取得建建筑工程程施工许许可证（编号号为：【20007】施施建字006244号），工程名名称：首首科大厦厦A座；建设单单位：北北京林兴兴房地产产开发有有限公司司；建设设规模776,3310.83平平方米。 e、20011年年11月月23日日取得北京市市商品房房预售许许可证（编号号为：京京房售证证字（220111）2556号），预售售范围：首科大大厦A座座1单元元3-226层（扣除5523、5244、5225），建筑面面积600,9004.666平方方米。f、华世世房地产产于一级级开发时时已取得得用地整整体环评评批复，编号：京环监监督字199950062号号

28、，经确确认无须须再次办办理。项目总投投资额投资项目目预计投资资已投未投材料依据据1、土地地费用23,999023,99900其中：11.1土土地出让让金4,37734,37730土地出让让合同11份1.2转转让款18,996818,99680合作开发发合同书书、补充充协议1.3契契税、印印花税57957902、建安安费用78,333442,773235,6602其中：22.1房房屋建设设费用51,888427,443224,4452提供工程程施工合合同4份，合合计3.84亿亿元2.2精精装修工工程费22,113012,33009,83302.2外外墙装修修费用4,32203,00001,322

29、03、管理理费用1销售售费用4,38893,63357545、财务务费用30,000013,000017,0000合计137,863384,225753,6606装修标准准：该项目将将主要由由精装修修商住公公寓为主主，水、电、气气齐全，装修标标准为内内装修每每平米550000元/平平米，外外墙装修修每平米米20000元/平米，各部分分装修标标准见下下面说明明：精装修工工程费：632229.38平平米*550000元/平平米=3316114万元元外墙装修修费用：360000平平米*220000元/平平米=772000万元本次建设设装修成成本整体体高于市市场平均均水平，主

30、要是是项目由由于受项项目周边边后续拆拆迁进度度较慢，以及奥奥运停工工等影响响一度停停工延误误工期，建设周周期较长长造成工工程建设设开支增增加，且且材料成成本不断断上升；同时，项目精精装修采采用了较较高的标标准，以以适应周周边新兴兴产业衍衍生的高高端居住住、商务务需求。财务费用用：主要要为银行行借款55.1亿亿元两年年利息约约80000万元元（已发发生），向其他他企业借借款日均均6亿元元利息约约90000万元元（已结结算70000万万元），同时还还有我行行结构化化融资业业务预计计产生财财务费用用1.88亿元。公共部分分：外墙：优优质外墙墙面砖/局部高高档花岗岗岩/线线脚部分分高档仿仿石涂料料外窗

31、：铝铝合金断断桥中空空玻璃首层门厅厅：地面面：优质质大理石石/花岗岗石墙面：优优质大理理石/花花岗石/局部装装饰天花：立立邦或多多乐士环环保乳胶胶漆/造造型吊顶顶配豪华华灯饰电梯：广广州日立立/上海海三菱或或同等级级电梯门套套：优质质大理石石/花岗岗石雕刻刻造型电梯门：金色镜镜面不锈锈钢腐蚀蚀图案电气：有有线电视视系统：各厅室室预留有有线电视视接口（多用房房/书房房除外）电话系统统：每户户两条电电话线信息网络络系统：提供宽宽带平台台社区局局域网，每户三三个信息息点，复复式四个个信息点点供电系系统：每每户采用用独立电电表，不不少于110(440)AA，大户户型(复复式)220 (80）A保安系系

32、统：可可视对讲讲系统、周界报报警系统统/闭路路监视系系统/电电子巡更更系统/一卡通通系统/背景音音乐系统统/室内内LEDD系统/停车场场管理系系统火灾灾自动报报警系统统：设烟烟感、疏疏散广播播等空调：中央空空调燃气气：天然然气入户户，采用用卡式表表计量给给水：室室内给水水管采用用PPRR管材暗暗埋铺设设，卡式式水表计计量（分分为中水水/生活活用水及及直接饮饮水）生生活热水水：市政政24小小时热水水供应，室内热热水管暗暗埋，卡卡式水表表计量室内部分分：地坪坪：路华华（ROOVERR）/奥奥龙（OOLONNG）或或同等级级合成石石墙面及天天花：立立邦/多多乐士或或同等级级环保乳乳胶漆分户门：高档优

33、优质实木木三防/四防门门大门锁及及五金：海福乐乐（HAAEFEELE）/安恒恒（ROOCK）或同等等级开关插座座：西门门子（SSIEMMENSS）/松松下（NNATIIONAAL）或或同等级级玄关柜：史丹利利（STTANLLEY）/德仕仕（DSSH）或或同等级级可视对讲讲：MRR或同等等级客厅厅：地坪：圣圣象/红红塔/福福满地或或同等级级实木复复合木地地板墙面面及天花花：立邦邦/多乐乐士或同同等级环环保乳胶胶漆踢脚脚板：圣圣象/红红塔/福福满地或或同等级级实木开开关插座座：西门门子（SSIEMMENSS）/松松下（NNATIIONAAL）或或同等级级窗帘杆杆（轨）窗帘盒盒：高档档优质金金属或木

34、木制 卧卧室：地坪：圣圣象/红红塔/福福满地或或同等级级实木复复合地板板墙面：高档优优质壁纸纸门及门门套：高高档优质质实木复复合造型型门锁具具及五金金：安恒恒（ROOCK）/好伯伯（HOOPE）或同等等级铜制制窗台面面/门槛槛石：高高档优质质大理石石壁柜：史丹利利（STTANLLEY）/德仕仕（DSSH）或或同等级级开关插插座：西西门子（SIEEMENNS）/松下（NATTIONNAL）或同等等级窗帘帘杆（轨轨）窗帘帘盒：高高档优质质金属或或木制卫生间：地坪：路路华（RROVEER）/奥龙（OLOONG）或同等等级人造造石或瓷瓷砖平顶顶：立邦邦/多乐乐士或同同等级防防水环保保乳胶漆漆灯具：高档

35、优优质吸顶顶灯门及及门套：高档优优质木制制造型门门锁具及及五金：安恒（ROCCK）/好伯（HOPPE）或或同等级级洁具、龙头、花洒五五金：科科勒（KKOHLLER）/乐家家（ROOCA）合成或或同等级级洗面盆盆台面：高档优优质大理理石化装装镜配镜镜灯：高高档优质质淋浴房房：理想想/加枫枫或同等等级钢化化玻淋浴浴房开关关插座：西门子子（SIIEMEENS）/松下下（NAATIOONALL）或同同等级地坪及墙墙面：路路华（RROVEER）/奥龙（OLOONG）/鹰牌牌/诺贝贝尔或同同等级人人造石或或瓷砖吊吊顶：轻轻钢龙骨骨防水石石膏板刷刷立邦、多乐士士或同等等级防水水环保乳乳胶漆灯灯具：高高档优质

36、质吸顶灯灯门：史史丹利（STAANLEEY）/德仕（DSHH）同等等级玻璃璃推拉门门橱柜：百丽/博洛尼尼或同等等级台面面石：可可丽耐/西德石石或同等等级人造造台面石石洗涤盆盆：高档档优质不不锈钢子子母盆龙头：进口或或合资品品牌双温温单柄拉拉出式水水龙头/直饮水水龙头灶灶具：进进口或合合资品牌牌开关插插座：西西门子（SIEEMENNS）/松下（NATTIONNAL）或同等等级另外，大大厦内设设12部部电梯，其中专专用消防防梯2部部，住户户电梯99部，物物业管理理专用梯梯一部，另15层设设有商用用扶梯22部；客客梯设计计采用高高、低分分区，高高区4部部，低区区6部。9、资金金拼盘项目总投投资144

37、.4亿亿元，其其中自有有资金44.4亿亿元（330.441%），企业业往来借借款6.5亿元元，其余余为我行行结构化化融资33.577亿元。10、项项目投资资收益预预测此次融资资以A座座为申贷贷项目及及抵押物物，其销销售款完完全可以以覆盖本本次贷款款本息。（1）项项目预测测总收入入：25559116万元元，明细细见下表表：估价对象象面积单价 （元）销售额（万元）公寓（66-266层）42,6605.6836,0000 1533,3880 地下车位位480个个150,0000 77,2000 底商15,1188.0255,0000 833,5334 底商地下下1层3,9333.77830,0000

38、 111,8001 合计255,9166此次融资资以首科科大厦项项目A座座的销售售款作为为还款来来源。目目前首科科大厦AA座未售售房产建建筑面积积共计770,2230.70平平方米，预计可可实现销销售255.6亿亿元。具具体情况况如下：公寓房房产均价价36,0000元/平平方米：该项目公公寓定价价均价336,0000元元/平方方米。周周边同类类公寓销销售价格格情况如如下：西区国际际公寓:项目位位于丰台台区太平平桥中路路，为精装装修公寓寓。该项项目地处处西客站站、CPPD 、丽泽商商圈三大大经济商商圈的核心地地段，交交通便利利。项目周周边配套套完善。根据搜搜房网数数据，成成交均价价33,0000

39、元/平平方米。唐宁府（华尔街街观典）：处于于西三环环莲花桥桥西南角角，为精精装公寓寓。项目目地理位位置优越越，通过过西三环环主路可可达中关关村、金融街街、西客站站，交通通便利。周边遍遍布中央央部委机机关、中中央金融融机关、三军总总部等国国家机构构。周边边商业设设施、餐餐饮、银银行、邮邮局、学学校等配配套齐全全。根据据搜狐焦焦点网数数据，成成交均价价35,0000元/平平方米。第三区：位于北北京市西西客站南南广场南南侧，宣宣武区马马连道胡胡同1号号，西临临马连道道路，东东临马连连道东二二号路，南临红红莲南路路，北侧侧为马连连道粮库库中路，多路公公交车经经过小区区，项目目交通便便利。项项目集酒酒店

40、式公公寓、服服务式公公寓、特特色商街街、商城城于一身身。根据据搜房网网数据，成交均均价377,0000元/平方米米。根据周边边底商售售价，本本项目公公寓销售售价格定定价较为为合理。商业房房产均价价55,0000元/平平方米该项目一一至五层层销售价价格区间间在400,0000-880,0000元元/平方方米，均均价约555,0000元元/平方方米。地地下一层层价格为为30,0000元/平平方米。周边同同类底商商销售价价格情况况如下：序号项目位置价格1西客汇西客站南南广场一层555,0000元/2西区国际际广场丰台区太太平桥中中路一层带二二层商铺铺58,0000-600,0000元/，二层层商铺3

41、30/3一品公馆馆丰台西站站南路华华源四里里一层533,0000元/4第三区官官邸商铺铺宣武区马马连道胡胡同1号号一层500,0000-660,0000元元/根据周边边底商售售价，本本项目商商铺定价价较为合合理。车位单单价1550,0000元元/车位位该项目车车位定价价为1550,0000元元/车位位。周边边位置较较好项目目，车位位价格一一般在112-220万元元/个，离市中中心较远远的项目目，价格格一般在在8-112万元元/个；项目车车位定价价较为合合理首科大厦厦A座未未售房产产建筑面面积共计计70,2300.700平方米米（公寓寓、底商商合计6617227.44

42、8平米米），预预计可实实现销售售25.6亿元元：估价对象象面积（平平米）单价 （元）销售额（万元）公寓（66-266层）42,6605.6836,0000 1533,3880 地下车位位5,2449.110（4800个）150,0000 77,2000 底商15,1188.0255,0000 833,5334 底商地下下1层3,9333.77830,0000 111,8001 设备及人人防3,2554.112-合计70,2230.70-255,9166综上，申申请人对对项目的的销售定定价较为为合理，本笔业业务以项项目未售售部分房房产作为为融资资资金的还还款来源源，预计计销售收收入能够够足额覆覆

43、盖业务务资金。11、销销售回款款计划、销售及及回款情情况 （11）项目目目前未未售房产产建筑面面积构成成如下：项目面积（平平方米）公寓（66-266层）42,6605.68底商1-515,1188.02底商地下下1层3,9333.778车位（4480个个） 5,2249.10 设备及人人防 3,2254.12 面积合合计70,2230.70（2）未未售房产产的市场场价值预预测详见见下表：估价对象象面积（平平方米）单价 （元）销售额（万元）公寓（66-266层）42,6605.6836,0000 1533,3880 地下车位位480（个）150,0000 77,2000 底商15,1188.02

44、55,0000 833,5334 底商地下下1层3,9333.77830,0000 111,8001 合计255,916612、周周边楼盘盘对比项项目项目名称称首科大厦厦威尔夏大大道 第三区区地理位置置丰台区太太平桥京京门商住住区丰台区太太平桥中中路宣武区马马连道胡胡同1号号开发商北京林兴兴房地产产开发有有限公司司北京盛达达兴业房房地产开开发有限限公司北京轻工工房地产产开发有有限公司司物业类型型公寓及商商业住宅公寓占地面积积1.3万万平方米米6.7万万平方米米9.4万万平方米米建筑面积积11万平平方米22万平平米24万平平米楼盘类型型公寓普通住宅宅精装住宅宅开盘时间间20111-111-233

45、20055-6-820100-9-23主力户型型100平平米2居室、3居室室34-1119平平米精装装价格水平平36,0000元元/平米米35,0000元元/平米米37,0000元元/平米米销售状况况预售已销售已销售项目形象象定位高档公寓寓及商业业普通住宅宅 精装公公寓配套情况况酒店、超超市、学学校、幼幼儿园、医院、银行酒店、超超市、学学校、幼幼儿园、医院、银行酒店、超超市、学学校、幼幼儿园、医院、银行13、项项目成本本比较分分析土地成本本比较分分析土地使用用权取得人土地面积积(平方方米)地理位置置取得时间间土地单价价容积率楼面地价价（元/平平米）北京华世世房地产产开发有有限公司司18,008

46、0丰台区太太平桥京京门商住住区20044-8-314,0332.888元7.1773,0000元/平米北京盛达达兴业房房地产开开发有限限公司67,0000丰台区太太平桥中中路无法核实实无法核实实 2.661无法核实实北京轻工工房地产产开发有有限公司司94,0000宣武区马马连道胡胡同1号号无法核实实无法核实实3.0无法核实实建成后的的含税综综合建设设成本比比较分析析地理位置置开发时间间含税综合合建设成成本售价首科大厦厦丰台区太太平桥京京门商住住区20033-8-3015,000036,0000威尔夏大大道丰台区太太平桥中中路无法核实实无法核实实35,0000第三区宣武区马马连道胡胡同1号号无法

47、核实实无法核实实36,0000三、融资资人财务务情况分分析（一）近近三年及及最近一一期财务务简表北京林兴兴房地产产开发有有限公司司提供华华青会计计师事务务所有限限公司提提供的220099年（华华青审字字【20012】第6-2077号）、20110年（华青审审字【220122】第66-2008号）、20011年年（华青青审字【20112】第第6-2209号号）审计计报告及及20112年77月财务务报表及及科目明明细说明明。 220099-20012年年审计结结果均为为无保留留意见。资产负债债表和利利润表： 单位：万元年份20099年20100年20111年20122年7月月年份20099年201

48、00年20111年20122年7月月货币资金金2,25572,67741,36651,4334短期借款款0000短期投资资0000应付票据据0000应收票据据0000应付帐款款18,117619,221535,666339,6648应收股利利0000预收帐款款0000应收利息息0000其他应付付款18,443518,333167,225061,8896应收帐款款0007,8221预提费用用0000预付帐款款18,995620,551626,550829,3363其他流动动负债0000其他应收收款15,445326,665927,668125,2269流动负债债36,661037,5545102

49、,6944101,9222存货55,997961,446390,556890,3302长期借款款36,000055,000000应收补贴贴款0000专项应付付款0000待摊费用用0000应付债券券0000其他流动动资产0000长期应付付款0000流动资产产92,6646111,3133146,1233154,1899其他长期期债券0000长期投资资0799799799长期负债债36,000055,000000固定资产产原价444593647总负债72,661092,5545102,9644101,9222减:累计计折旧102173251股本2,00002,00002,00002,0000固定资

50、产产净值341420396356资本公积积19,330219,330242,998742,9987在建工程程0000盈余公积积0000无形资产产41941900未分配利利润-5055-8966-63558,4334总资产93,4407112,9522147,3188155,3455所有者权权益20,779720,440644,335453,4423利润表和和主要财财务指标标主营业务务收入0054410,1188资产负债债率 0.7770.8110.7000.655主营业务务成本0000流动比2.5332.9661.4221.511主营业务务利润005149,5007速动比1.01.3220.5

51、440.633营业利润润-3366-39002619,0669毛利率0000投资收益益0000销售利润润率000.4770.899利润总额额-3366-39002619,0669净资产收收益率000.0110.177净利润-3366-39002619,0669总资产收收益率0000.066 20111年财财务报表表明细分分析：1、截止止20111年112月331日，货币资资金1,3655万元，较年初初2,6674万万元减少少1,3309万万元。220122年7月月末货币币资金11,4334万元元。项 目目期初余额额期末余额额现 金金182,1300.69975,4419.41银行存款款26,5

52、557,6899.63313,5575,8188.699合 计计26,7739,8200.32213,6651,2388.1002、截止止20111年112月331日，预付账账款余额额为266,5008万元元，较年年初200,5116万元元增加55,9992万元元，主要要为预付付材料采采购款和和工程款款。20012年年7月末末预付账账款299,3663万元元，主要要原预付付材料采采购款和和工程款款。帐龄年初余额额期末余额额金额比例金额比例1年以内内9,9116,4482.674.833%58,7732,7166.6774.066%12年年160,1400,0000.00078.006%46,7

53、732,7166.67721.773%23年年35,1107,2455.33317.111%159,6144,7777.33374.221%合计205,1633,7228.000100%265,0800,2110.667100%主要债务务人如下下：债务人单单位名称称期末余额额欠款原因因北京市华华世房地地产公司司95,0040,0000.000工程款北京百键键开发建建设有限限公司65,1100,0000.000 工程款北京城建建亚泰建建设工程程公司46,7732,7166.677工程款临沂宝运运公司4,5000,0000.00货款合 计计211,3722,7116.6673、截止止20111年1

54、12月331日，其他应应收款余余额为227,8881万万元，较较年初226,6659万万元增加加1,2222万万元。220122年7月月末其他他应收款款25,2699万元，为企业业往来款款。帐龄年初余额额期末余额额金额比例金额比例1年以内内49,1127,1788.79918.443102,0522,0449.55018.44812年年118,4633,5994.99844.44447,6662,4988.62221.99823年年99,0000,0000.00037.113129,0966,2777.77759.554合计266,5900,7773.777100%278,8100,8225.

55、889100.00%主要债务务人如下下：债务人单单位名称称期末余额额 欠款原原因北京百键键开发建建设有限限公司35,6662,4988.622往来款北京新远远利通科科贸有限限公司29,0000,0000.000货款莆田武夷夷房地产产开发有有限公司司36,4461,3000.000往来款北京首达达商创信信息咨询询有限公公司34,8809,8155.555往来款北京宜可可多科技技有限公公司70,0000,0000.000往来合 计计205,9333,6114.1174、截止止20111年112月331日，存货余余额为990,5569万万元。其其中：土土地开发发成本118,9991万万元较年年初18

56、8,8772万元元增加1119万万元；房房屋开发发成本771,5578万万元较年年初422,5991万元元增加228,0087万万元。220122年7月月末存货货90,3022万元，全部为为待售房房屋。项目期初余额额期末余额额土地开发发成本188,7177,9440.663189,9088,4552.663房屋开发发成本425,9133,3225.995715，7777，4226.447合计614,6311,2666.558905，6855，8779.1105、截止止20111年112月331日，长期投投资为股股权投资资7999万元。被投资资单位：北京城城建亚泰泰建设工工程有限限公司。2011

57、2年77月末长长期投资资7999万元。6、截止止20111年112月331日，固定资资产净值值3966万元，其中：运输设设备原值值2988万元，电子及及办公设设备原值值3477万元，累计折折旧2551万元元。20012年年7月末末固定资资产3556万元元。7、截止止20111年112月331日，应付账账款为335,6663万万元，较较年初119,2215万万元增加加16,4488万元，主要原原因是根根据项目目进度安安排，相相应的应应付款增增加所致致。20012年年7月末末应付账账款399,6448万元元，为工工程款和和装修款款。帐龄年初余额额期末余额额金额比例金额比例1年以内内10,3391,

58、3211.8775.411156,3999,2887.33043.88512年年181,7566,7776.44294.55967,5557,6877.21118.99523年年0.0000.000132,6722,0111.00837.2203年以上上0.0000.0000.0000.000合计192,1488,0998.229100%356,6288,9885.559100.00%主要债权权人情况况如下：债权人单单位名称称期末余额额欠款原因因北京百键键开发建建设有限限公司147,0000,0000.000 工程款莆田建工工建材检检测有限限公司2,0000,0000.00工程款北京中谷谷成开

59、发发建设有有限公司司8,0000,0000.00工程款北京首达达电子有有限公司司34,9928,4000.000设备款北京华宝宝赋润公公司29,0000,0000.000设备款合 计计220,9288,4000.000 8、截止止20111年112月331日，其他应应付款为为67,2499万元，较年初初18,3311万元增增加488,9118万元元，主要要原因是是企业间间借款增增加所致致。20012年年7月末末其他应应付款661,8896万万元，为为企业间间往来借借款。帐龄年初余额额期末余额额金额比例金额比例1年以内内14,2232,7166.6777.766582,9388,8002.008

60、86.66812年年91,5560,3866.75549.99581,7793,1033.42212.11623年年9,7552,2267.505.3227,7667,2283.331.1663年以上上67,7759,7544.22236.9970.0000.000合计183,3055,1225.114100%672,4999,1888.883100%主要债权权人情况况如下：债权人单单位名称称期末余额额欠款原因因莆田武夷夷房地产产开发有有限公司司80,5560,3866.755往来款莆田市星星福实业业有限公公司591,9388,8002.008往来款合 计计672,4999,1888.8839