某集团利济南路项目市场调查报告

1、无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 x5ucomx 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 汉指集团利济南路项目市场调查报告目录武汉市房房地产综综述02区域房地地产分析析一三本案SWWOT分分析211本案周边边环境分分析22本案周边边典型楼楼盘分析析 224本案价格格定位33本案销售售周期 333本案销售售策略 3320055年7月月8日一、武汉汉市房地地产市场场综述房地产市市场基本本运行情情况土地供

2、给给情况20044年城市市公开出出让土地地面积为为37442.888亩，同比增增长422.966%；交交易实现现金额778.663亿元元，同比比增长991.559%。存量房交交易情况况20044年我市市二手房房成交6617339起，面积为为6一五五.788万平方方米，同同比分别别下降112.11%和33.3%；其中中：二手手房住宅宅成交3351775起，成交面面积为2281.73万万平方米米（不含含房改出出售公房房），分分别同比比增长117.22%和112.22%。二二手房交交易中住住宅明显显好于非非住宅。商品房空空置情况况截止20004年年底，全全市商品品房空置置面积为为1211.711万平

3、方方米，同同比下降降33.9%；其中：商品房房住宅空空置面积积为700.288万平方方米，同同比下降降43.4%，住宅空空置占商商品房空空置面积积的577.7%。房地产贷贷款情况况截止20004年年底，我我市房地地产各项项贷款余余额5333.441亿元元，同比比增长338.44%，占占金融业业贷款余余额的119.88%；其其中：住住房开发发贷款余余额755.966亿元，同比增增长6.5%，个人住住房贷款款余额2293.55亿亿元（含含公积金金贷款余余额455.311亿元），同比比增长661.11%。 20004年年，新增增房地产产各项贷贷款为1144.41亿亿元，同同比下降降3.33%，占占新

4、增金金融业贷贷款的333.66%；其其中：新新增住房房开发贷贷款244.622亿元，同比下下降377.6%，新增增个人住住房贷款款1144.4亿亿元（公公积金贷贷款222.844亿元），同比比增长555.66%。房地产市市场价格格情况随着旧城城改造拆拆迁计划划的逐步步实施和和居民对对武汉市市房地产产发展前前景的良良好预期期，强劲劲的市场场需求促促使房地地产价格格不断上上升。全年商品品房综合合物业平平均价格格为35579.77元元/平方方米，同同比增长长7.00%。其其中，全全年住宅宅平均价价格为226677.644元/平平方米，同比比增长一一三.44%；全全年写字字楼平均均价格为为44991.

5、990元/平方米米，同比比增长33.5%。全年二手手房综合合物业平平均价格格为17777.一三元元/平方方米，同同比增长长33.1%。其中，全年住住宅平均均价格为为一五882.997元/平方米米，同比比增长337.11%；全全年写字字楼平均均价格为为21664.773元/平方米米，同比比增长440.55%；全全年商铺铺平均价价格为332一五五.333元/平平方米，同比增增长一八八.7%。从土地价价格上看看，20004年年商品房房住宅楼楼面地价价均价为为12一一五元/平方米米，比220033年增长长38.4%。在通过过招拍挂挂方式取取得土地地的房地地产项目目中，商商服类房房地产楼楼面地价价的最高

6、高价已达达到85500元元/平方方米。（一）、20004年114季度度房地产产价格情情况1、商品品房价格格持续上上涨20044年各季季度平均均价格列列表如下下：季度住宅价格格写字楼价价格综合物业业价格20033年第四四季度23666.89943911.533799.20020044年第一一季度24888.43344466.12234677.28820044年第二二季度26333.28844811.26635577.27720044年第三三季度27一三三.25545022.91136088.08820044年第四四季度28355.645377.29936866.45520044年全年年均价266

7、77.64444911.90035799.7772、二手手房价格格涨幅较较大20044年各季季度价格格列表如如下：季度住宅价格格写字楼价价格商铺价格格综合物业业价格20033年第四四季度12099.733一八511.51129955.144一五666.36620044年第一一季度一三555.89917544.85534666.45517311.02220044年第二二季度一五388.87717322.70029333.11116377.99920044年第三三季度一五444.69922044.60030944.26617288.51120044年第四四季度一八566.43324477.2773

8、0533.70020022.55520044年全年年均价一五822.97721644.73332一五五.33317777.一三三（二）、区域房房地产价价格情况况1、商品品住宅区区域综合合价格 220044年，全全市个区区域的价价格均有有不同幅幅度的上上涨。均均价最高高的江汉汉区为331266.855元/平平方米，其次是是江岸区区，29964.98元元/平方方米，这这两个区区域均属属于老城城区，拆拆迁改造造成本较较高是主主要原因因之一，价格最最低的区区域为青青山区，21448.33元/平平方米。商品住宅宅各区均均价如下下：2、二手手房住宅宅区域综综合价格格 因因地理、交通、片区房房地产发发展水平

9、平以及二二手房本本身新旧旧程度的的不同，各片区区之间，各地段段之间的的二手房房住宅价价格均存存在一定定差异，但总体体价格情情况趋于于稳定，以交易易案例数数据统计计分析，各区二二手房住住宅全年年均价如如下：商品住宅宅市场供供需情况况不同建筑筑面积的的商品住住宅销售售情况20044年，房房屋建筑筑面积在在80平平方米以以下的商商品住宅宅销售面面积为224.55万平方方米，占占总销售售面积33.999%；房房屋建筑筑面积在在801200平方米米之间的的商品住住宅销售售面积为为1977.688万平方方米，占占总销售售面积332.22%；房房屋建筑筑面积在在12001600平方米米之间的的商品住住宅销售

10、售面积为为3300.333万平方方米，占占总销售售面积553.881%；房屋建建筑面积积在1660平方方米以上上的商品品住宅销销售面积积为611.4万万平方米米，占总总销售面面积100%。不同户型型的商品品住宅市市场销售售情况20044年，111（33060平平方米）户型商商品住宅宅销售面面积为222.226万平平方米，占总销销售面积积3.663%；22（7701099平方米米）户型型商品住住宅销售售面积为为一八11.733万平方方米，占占总销售售面积229.660%；32（11101699平方米米）户型型商品住住宅销售售面积为为3688.366万平方方米，占占总销售售面积660%；42（11

11、69平平方米以以上）户户型商品品住宅销销售面积积为411.566万平方方米，占占总销售售面积66.777%。不同价位位的商品品住宅销销售情况况20044年，均均价在225000元/平平方米以以下的商商品住宅宅销售面面积为一一三9.51万万平方米米，占总总销售面面积222.722%；均均价在22500030000元/平方米米之间的的商品住住宅销售售面积为为2944.4万万平方米米，占总总销售面面积的447.995%；均价在在3000038000元/平方米米之间的的商品住住宅销售售面积为为1177.211万平方方米，占占总销售售面积119.009%；均价在在38000元/平方米米以上的的商品住住宅

12、预销销售面积积为622.799万平方方米，占占总销售售面积110.224%。2、武汉汉市房地地产走势势分析楼市开始始进入横横盘整理理期武汉的夏夏天一向向是房地地产销售售的淡季季，加上上近段时时间国家家宏观调调控措施施频繁出出台影响响，武汉汉楼市已已经进入入了低潮潮期，最最明显的的表现就就是市场场观望现现象加剧剧，成交交量的极极度萎缩缩。消费者者现在紧紧紧捂住住自己口口袋的钱钱，不敢敢轻易出出手；但但有实力力地开发发商对后后势仍然然充满信信心，守守住价格格，静观观其变。短期内内楼市将将处在这这种“有价无无量”的横盘盘整理期期。产品结构构将会发生生相应调调整根据现现时资料料监测表表明：武武汉市在在

13、售楼盘盘2399个。其其中,高高档和中中高档楼楼盘共计计一三33个,在在所有供供应住宅宅项目个个数中所所占比例例接近660%。均价在在25000元/平方米米以下的的中低档档楼盘目目前主要要集中于于沌口、古田、光谷、金银湖湖、吴家家山、盘盘龙城。但全市市八个区区住宅均均价在330000元平平方米以以内的房房子销售售量为4433.91万万平方米米，占到到总销售售量的770.667，均价在在30000-338000元平平方米和和38000以上上分别占占到199.099和110.224。20044年，均均价在225000元/平平方米以以下的商商品住宅宅销售面面积为一一三9.51万万平方米米，占总总销售

14、面面积222.722%；均均价在22500030000元元/平方方米之间间的商品品住宅销销售面积积为2994.44万平方方米，占占总销售售面积447.995%；均价在在30000338000元/平平方米之之间的商商品住宅宅销售面面积为1117.21万万平方米米，占总总销售面面积199.099%；均均价在338000元/平平方米以以上的商商品住宅宅预销售售面积为为62.79万万平方米米，占总总销售面面积100.244%。从上上述资料料表明：楼市产产品结构构必须调调整：中中高档产产品的供供应量已已经大大大饱和，但中低低档楼盘盘的销售售一直供供不应求求。不可否否认，中中高档产产品的利利润必然然比中低

15、低挡大，这是资资本追逐逐利润的的必然。但是市市场发展展到一定定的阶段段，做中中高档的的利润未未必就高高，由于于需求产产生结构构性饱和和，中高高档房屋屋容易形形成有价价无市的的局面。相反做做市场最最需要的的产品而而不是市市场上最最贵的产产品可能能更容易易生存。高端产产品的竞竞争将会会白热化化，由于于高端产产品过多多，购买买者会有有很多选选择的机机会，会会导致从从最开始始的比地地段、比比环境、比户型型到演变变成全方方位竞争争，我们们可能会会在未来来两年内内看到武武汉超过过100000元元/平米米的住宅宅，会领领略属于于武汉真真正意义义上的毫毫宅；中中低档房房屋会应应市场需需求面市市，如同同2000

16、3、220044年小户户型的火火爆场面面一样，出现供供销两旺旺的局面面；“高价位位、低品品质”的楼盘盘将没有有生存的的空间。区域楼市市会发生生显著变变化武汉市市近几年年的发展展，城市市化与郊郊区化的的交替并并不明显显，八大大城区除除青山外外，全面面开花。一方面面旧城轰轰轰烈烈烈的进行行改造；另一方方面，郊郊区大盘盘如雨后后春笋。但但是全面面开花的的结果产产生了一一种尴尬尬的局面面。郊区区开发太太快，市市政配套套的速度度远远落落后于开开发的脚脚步，导导致郊区区大量住住宅的空空置（生生活成本本太高）。旧城城改造的的对象大大多属于于普通市市民，其其中不乏乏下岗职职工，饭饭碗没有有了的同同时，还还要让

17、他他们无家家可归，从而在在一定程程度上演演变成一一种社会会问题。在稳定定压倒一一切的大大环境下下，参与与旧城改改造的开开发商也也面临这这样的尴尴尬。核心心区的楼楼市将会会在大量量外地资资金与知知名公司司的介入入下，产产生质的的飞跃，房价会会进一步步拉升。次核心心区与近近郊会出出现一批批满足770%市市民需要要的普通通商品房房。价格格会按照照实际需需求来反反应，不不会发生生明显的的上升或或者下降降。远郊郊区由于于配套无无法跟进进和优良良的自然然环境。成为有有钱一族族二次置置业或者者多次置置业的选选择。二、区域域房地产产走势分分析1、硚口口区概况况汉江边的的一颗明明珠武汉市是是湖北省省省会，素有“

18、九省通通衢”之之称。硚硚口区地地处武汉汉市商贸贸中心地地区汉口，东部是是繁华的的商贸旅旅游区，西部是是广阔的的武汉市市新经济济增长带带，北接接武汉市市中央商商务区，南滨长长江最大大的支流流汉江，拥有114.55公里长长的滨江江景观资资源，是是武汉市市最具活活力和发发展潜力力的城区区之一。区内66座桥梁梁横跨汉汉江，分分别连通通京广铁铁路、武武汉内环环线和中中环线，辖区内内沿河大大道、中中山大道道、京汉汉大道、解放大大道、建建设大道道5条城城市主干干道和即即将建成成的轻轨轨1号线线贯通全全区。硚硚口区紧紧邻汉口口火车站站，离武武汉天河河国际机机场只有有二十多多公里的的路程，区内1107国国道连通

19、通京珠、沪蓉高高速公路路，交通通极为便便利。汉口近现现代工商商业文明明的发祥祥地硚口区商商贸历史史悠久，明末清清初，汉汉口镇位位居“天天下四大大名镇”之首，名满天天下。硚硚口区内内的汉正正街即为为昔日汉汉口镇之之正街和和商业中中心。改改革开放放以来，汉正街街率先在在全国发发展个体体私营经经济，被被誉为全全国改革革开放的的风向标标。全区区已形成成以汉正正街市场场、西汉汉正街市市场、顺顺道街市市场为主主的市场场群，市市场总面面积达到到2000万平方方米，市市场商户户2.44万户，云集国国内外知知名商品品总经销销、总代代理商千千余家。硚口区区更是民民族工业业的发源源地之一一，清末末到民国国初期，国外

20、和和国内资资本纷纷纷在硚口口投资建建厂，南南洋烟草草、宗关关水厂、黄鹤楼楼酒厂、燧华火火柴厂等等民族工工业企业业便是其其中的杰杰出代表表，19957年年，硚口口武汉通通用机器器厂（后后改名武武汉柴油油机厂）制造了了新中国国第一台台手扶拖拖拉机，标志我我国机械械制造水水平又迈迈上了一一个新台台阶。古古田地区区聚集规规模型工工业企业业一五00余家，全区建建成都市市型工业业园区66个，还还有可供供开发利利用的厂厂房资源源约5990万平平方米；已规划划古田产产业新区区达166.811平方公公里，基基础设施施完成“六通一一平”，入驻企企业均可可享受国国家级高高新技术术开发区区的优惠惠政策，现已入入驻工业

21、业企业 家，全全区基本本形成了了东贸西西工的经经济格局局。拖拉拉机，标标志我国国机械制制造水平平又迈上上了一个个新台阶阶。古田田地区聚聚集规模模型工业业企业一一五0余余家，全全区建成成都市型型工业园园区6个个，还有有可供开开发利用用的厂房房资源约约5900万平方方米；已已规划古古田产业业新区达达16.81平平方公里里，基础础设施完完成“六六通一平平”，入入驻企业业均可享享受国家家级高新新技术开开发区的的优惠政政策，现现已入驻驻工业企企业 HYPERLINK xxqiaokoux/qkqt.jpg 家家，全区区基本形形成了东东贸西工工的经济济格局。 拖拉拉机，标标志我国国机械制制造水平平又迈上上

22、了一个个新台阶阶。古田田地区聚聚集规模模型工业业企业一一五0余余家，全全区建成成都市型型工业园园区6个个，还有有可供开开发利用用的厂房房资源约约5900万平方方米；已已规划古古田产业业新区达达16.81平平方公里里，基础础设施完完成“六六通一平平”，入入驻企业业均可享享受国家家级高新新技术开开发区的的优惠政政策，现现已入驻驻工业企企业 家家，全区区基本形形成了东东贸西工工的经济济格局。客商投资资的热土土硚口区具具有得中中独厚的的区位、辐射力力强的市市场、丰丰富的存存量资源源和较为为完善的的基础设设施，投投资环境境较优，发展潜潜力巨大大。爱桥桥爱水的的硚口人人从来都都具有兼兼收并蓄蓄、热情情好客

23、的的性格。为方便便投资者者，硚口口区新组组建了外外商投资资服务中中心、招招商局、商务旅旅游局，向国内内外公开开承诺为为外来投投资者提提供优惠惠的政策策、优良良的秩序序和优质质的服务务。努力力使投资资者得到到丰厚回回报，让让投资者者在硚口口口干得得放心，经营安安心，生生活舒心心。良好好的投资资环境吸吸引了众众多海外外归国人人员前来来考察、投资、创业，一批国国内外知知名企业业纷至沓沓来。截截止目前前，已有有来自全全球一八八个国家家和地区区的外商商在我区区投资，投资项项目涉及及工业、商业、房地产产业、基基础设施施建设等等诸多领领域，麦麦德龙、家乐福福、好又又多、泰泰国正大大等3一一五家外外资企业业在

24、我区区落户，硚口已已成为一一片投资资开发的的热土。无限美好好的前景景面对中国国加入WWTO的的挑战与与机遇，硚口区区制定了了新的发发展规划划，全面面实施“开放先先导、体体制创新新、强东东兴西和和区域经经济一体体化”发发展战略略，加快快经济结结构调整整，在东东部加快快提升商商贸业档档次，建建设商贸贸旅游区区；在中中部着力力完善商商务功能能，建设设中央商商务区；在西部部规划了了集居住住、科研研、生产产、生活活等多种种功能于于一体的的古田产产业新区区，发展展高科技技产业和和都市工工业；在在滨江地地区制定定了汉江江（北岸岸）滨水水区域发发展规划划，建设设新家园区区、东风风居住生生态区、SOHHO商务务

25、公寓区区和汉正正商贸文文化区，营造优优越的人人居环境境。展望望未来，硚口区区正朝着着建设商商贸繁荣荣、工业业兴旺、环境优优美的现现代化中中心城区区目标一一步步迈迈进。硚硚口这颗汉汉江边上上的明珠珠，必将将在改革革开放大大潮中闪闪耀出更更加夺目目的光辉辉！世界冠军军的摇篮篮硚口是武武汉市体体育强区区，历年年来，为为国家输输送了大大批优秀秀体育运运动员，其中乔乔红、伏伏明霞等等11人人相继在在国际大大赛中夺夺冠，硚硚口被誉誉为“世世界冠军军的摇篮篮”。 硚口也也是“全全国群众众体育先先进区”，开展展的万人人广场舞舞蹈大赛赛、社区区体育健健身节、居民体体能测定定等体育育活动贴贴近生活活，易于于开展，

26、深受群群众喜爱爱。四中中、十一一中、新新合村小小学等中中小学校校的体育育教学已已形成特特色，培培养了一一大批竞竞技体育育新苗。为推动动体育产产业发展展，硚口口区现已已建成体体育用品品专业市市场和特特色街，每年举举办武汉汉。硚口口体育节节及区域域性体育育经贸洽洽谈会、项目洽洽谈会、体育商商品博览览会，硚硚口的体体育产业业作为朝朝阳产业业正悄然然兴起。人才聚集集的洼地地硚口区教教育水平平在全市市领先，具有人人才培养养优势，辖区内内聚集了了华中科科技大学学同济医医学院、军事经经济学院院、海军军工程大大学、0066航航天技术术研究所所、材料料保护研研究所等等众多知知名高校校和科研研机构，有各类类职业技

27、技术学校校16所所，其中中武汉市市第一职职教中心心为国家家级重点点职业高高中，武武汉市财财经学校校为省级级重点职职业学校校，专业业技术人人才和经经营管理理人才众众多，其其中高中中级以上上技术人人才 人人，为硚硚口经济济发展提提供了后后备人才才。近年年来，硚硚口区制制定了吸吸纳、引引进人才才的相关关政策，以海纳纳百川之之势从全全国各地地引进人人才，为为各类人人才营造造了良好好的发展展环境，引来各各地人才才落户硚硚口、投投资创业业。市民乐居居的家园园硚口区地地理坐标标为北纬纬3033、东经经1144199，属属亚热带带湿润季季风气候候，年降降水量11一五00毫米14450毫毫米，年年日照总总时数一

28、一八100小时21100小小时，年年平均气气温166.3，环境境舒适、气候温温和、四四季分明明。硚口口区公共共服务设设施完善善，是理理想的安安家置业业乐园。全区现现已建成成多处绿绿化广场场、公园园、游园园等绿化化景观辖辖区内现现有商业业网点22万余个个，大型型超市 家，临临近江汉汉路步行行商业街街，硚口口路“武武汉美食食街”汇汇集国内内知名餐餐饮娱乐乐企业330余家家，每个个社区的的体育健健身中心心、文化化中心齐齐备，为为广大市市民提供供了高品品位的休休闲娱乐乐场所。辖区内内有同济济医院、武汉第第四医院院等国家家三级甲甲等医院院 所，金融机机构 家家，各级级各类学学校1一一五所，现代化化教学园

29、园区2个个，其中中武汉市市第111中学和和武汉市市第4中中学为省省级示范范高中，能够为为市民提提供良好好的医疗疗、金融融、教育育服务。 2、土土地市场场据市土地地部门的的资料显显示，硚硚口区在在20003年的的土地市市场成为为最大赢赢家，受受到本外外地开发发商一致致追捧。20003年，在汉口口推出的的一五宗宗地中，光硚口口就占了了6宗，出让土土地面积积就达33194473平平方米，占汉口口三区的的53.2%，是江江岸、江江汉两区区的总和和。规划划建面约约67000688平方米米，占汉汉口三区区的444.5%，稳稳居汉口口三城区区之首。 20044年，硚硚口区在在土地市市场再一一次成为为最大赢赢

30、家，全全年共成成交122宗土地地，出让让土地总总面积达达52116266平方米米，成交交总金额额达200.0993亿元元。其中中商业用用地为22378855平平方米，居住用用地为22837771平平方米，成交金金额分别别为111.877亿元、8.2223亿亿元。稳稳居各城城区之首首。3、市场场特点当前硚口口区全区区楼盘将将近300家，大大都分布布在武胜胜路、解解放到道道沿线和和古田区区域，随随着一批批实力较较强开发发商进军军硚口区域，特别是是今年汉汉正街商商业地产产的迅猛猛发展，带动了了硚口区整整体房地地产的发发展。近近年来硚硚口区总总体而言言呈现以以下区域域特点：规模：武武胜路以以东，开开发

31、规模模小，容容积率普普遍偏大大；武胜胜路以西西则反之之。环境：武武胜路以以东，小小区的绿绿化率低低，自然然环境较较差；武武胜路以以西则反反之。户型：均均以三房房两厅、两房两两厅为主主；主力力户型面面积大都都在800-100平方方米（两两房）、1100-一三三0平方方米（三三房）范范围内；建筑风格格：以现现代海派派风格居居多；外外形色彩彩明快；建筑形式式：武胜胜路以东东以高层层、小高高层为主主；武胜胜路以西西以小高高层和多多层为主主； 建筑结构构：除高高层、小小高层均均为框架架结构外外，部分分楼盘的的多层也也采用了了框架结结构；价格：多多层价格格一般都都在222002800元元/平方方米，东东西

32、差别别不大。小高层层和高层层价位则则受区位位影响较较大，直直接表现现在价格格从东向向西明显显下降，东部武武胜路沿沿线价位位为全区区最高，均价在在35000元/平方米米，西部部最低均均价只有有2一八八0元/平方米米。小户型：随着 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610073760.htm 金金叶SOOLO国国际、 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610076280.htm 中环新新天地、 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610068050.htm 万安国国际公寓寓的

33、相继继热销，小户型型也成为为硚口区区房地产产的一大大亮点。9、 硚口口区今年年商业地地产发展展迅猛，以龙腾腾置业的的汉正街街第一大大道和上上海盛唐唐的龙王王商业广广场为龙龙头，引引领武汉汉商业最最高峰，也使得得汉正街街今年成成为武汉汉楼市的的热点区区域。4、硚口口区在售售楼盘简简析（1）汉汉正街板板块汉口以商商闻名，汉正街街更是名名扬天下下。20005年年春季房房交会上上， HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610092784.htm 汉正正街改造造商业项项目首次次公开亮亮相。汉汉正街改改造的重重点项目目，龙腾腾汉正街街第一大大道，龙龙王庙商商贸广场场

34、，汉正正街国际际礼品城城等都在展展会上引引起了众众多投资资者的关关注，巨巨大的人人气使“汉正街街概念”成为房房交会上上的一大大亮点，汉正街街商业地地产迎得得了开门门红。继继龙王庙庙商贸广广场之后后，20005年年5月228日，汉正街街商贸旅旅游区一一期工程程，西接接多福路路、东至至汉江边边的“汉正街街第一大大道”正式开开启。楼盘名称称5月价格格6月价格格备注暨济商城城不详1万-22万新盘汉正街第第一大道道不详不详新盘金玉华庭庭（弘玉玉花园一一期）3800038000新盘江山如画画3900040000中盘龙王庙商商贸广场场2万-55万2万-55万新盘万信时代代不详不详新盘金成世家家4200042

35、000新盘泰合广场场4200042000新盘（2）宝宝丰商务务圈板块块历经几年年发展，“宝丰丰商务区区”已经经成为一一个比较较成熟的的城区商商务区域域。该区区楼市也也在以桥桥口体育育广场为为中心，周边范范围不到到一五000米的范范围内聚聚集了上上十个高高档楼盘盘。目前前该区域域有时代代天骄、中环新新天地、东辉时时代、航航天星苑苑已经进进入尾盘盘阶段， HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610083922.htm 志顺中央华华府和怡怡佳宝丰时时代两个个商住楼楼项目值值得继续续关注，天骄国国际大厦厦商务写写字楼也也正如火火如荼的的销售。楼盘名称称5月价格格

36、6月价格格备注 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610094466.htm 宝丰时代代 4400044000新盘 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610077784.htm 东辉时代代4300043000尾盘 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610076280.htm 中环新天天地4300043000尾盘志顺中中央华府府4200043000新盘 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610075822.htm 宇济天天仙大厦厦

37、4300043000中盘 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610075240.htm 航天星苑苑3650037000尾盘 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610073760.htm 金叶SOOLO国国际4100041000尾盘天骄国际际大厦5000051000中盘（3）古古田板块块本月古田田板块表表现的比比较平淡淡，没有有大的项项目公开开面市。除了香香港映象象、汉口口春天、东方花花城等项项目有部部分尾盘盘在售之之外，其其他项目目基本已已经销售售完毕。因此本本月古田田板块基基本没有有大的变变化，但但香港映映象

38、、汉汉口春天天、紫薇薇花园的的后期开开发值得得期待。楼盘名称称5月价格格6月价格格备注西江月厦3000030000尾盘润和花园园2400024000售完香港映象象3600036000尾盘东方花城城3000028000中盘紫薇花园园2750027500售完天顺园小小区2300024500售完 HYPERLINK xnewhouse.wh.soufunx/house/2610076561.htm 汉口春天天3200032000尾盘三、本案案SWOOT分析析项目优势势分析：1本案案商业优优势明显显；2项目目区位优优势十分分明显；3市政政府大规规模旧城城改造的的步伐加加快；4居住住区域内内长期沉沉淀下

39、的的生活设设施完善善； 5人人们住房房观念已已从前两两年的盲盲目郊区区化向城城市中心心转移；6长江江、汉江江及其周周边的风风景带赋赋予项目目本身良良好的文文脉挖掘掘；项目的劣劣势分析析：此区域还还没有形形成真正正高尚的的居住区区；项目周边边环境较较差，且且公房、私房杂杂乱相处处，更显显得杂乱乱无章，绿化率率较少，整体形形象较差差；周边人口口复杂，外来居居住人流流较大，有治安安的隐患患；项目的机机会点分分析：武汉市旧旧城改造造步伐的的加快，区域内内待迁面面积大；武汉今年年汉正街街商业发发展较快快，整体体形象有有所提升升，目前前汉正街街板块内内商品房房的供应应相对较较少；规划已久久的汉江江江滩改改

40、造工程程即将启启动，届届时对本本项目周周边环境境将得到到较大改改善；项目的威威胁点分分析：近期宏观观政策的的频繁出出台，整整体市场场不景气气。项目目形象和品品质较周周边竞争争楼盘较较差。四、项目目周边环境分分析1、地理理位置本项目位位于武汉汉市利济济南路，其正临临沿河大大道，与与汉江毗毗邻。其其东邻全全国著名名的小商商品批发发零售市市场汉正正街，北北连武汉汉广场、世贸大大厦，西西接武汉汉市的西西大门硚硚口区，南面通通过江汉汉一桥与与武汉市市的汉阳阳区相连连，地理理位置相相当优越越。本案区位位图2、市政政配套A、生活活设施完完善：超市：家家乐福、好美佳佳购物中心心：王府府井百货货、万达达、武广广

41、、汉正正街学校：汉汉中路小小学、江江汉桥小小学、利利济路小小学、红红旗村小小学医院：一一医院、同济医医院、协协和医院院交通：5579、1100、7008、556等B、休闲闲设施：民众乐乐园、新新华电影影院、中中山公园园C、其它它配套设设施：银行：交交通银行行、工商商银行、中国银银行、建建设银行行、招商商银行邮局：武武胜路邮邮局电信：武武胜路营营业厅酒店：银银丰宾馆馆、长江江酒店、亚洲大大酒店、华美达达酒店 33、地块块周边景景观东面景观观：长江江、汉江江、龙王王庙、南南岸嘴等等。南面景观观：汉江江、古琴琴台、月月湖风景景区、龟龟山等。西面景观观：汉江江沿岸风风光等。北面景观观：中山山公园、武汉

42、会会展中心心等。五、本案案周边典典型楼盘盘分析金成世家家楼盘名称称金成世家家楼盘地址址游艺路与与民意上上街交汇汇处开发商武汉市志志诚房地地产开发发有限公公司代理商武汉零度度地产顾顾问有限限公司建筑类别别高层商住住楼装修状况况毛坯售楼热线线8585551111，88585555888售楼地址址游艺路与与民意上上街交汇汇处均 价41000元/平平方米付款方式式一次性付付清，银银行按揭揭总 户 数198绿化率率35%占地面积积69000平方米米容积率5.222建筑面积积360000平方方米交房日期期20066-066-011开盘日期期20055-066-088楼层状况况4栋200层门窗/阳阳台彩铝/

43、观观景结构/外外墙框剪/特特制外立立面砖通讯三网合一一厨房/卫卫生间水泥砂浆浆糙面教育六角亭小小学，天天一街小小学，227中，85中中，武汉汉工业学学院医院同济，协协和，市市一医院院点评位于顺道道街核心心区域，由4栋栋高层住住宅组合合而成，尊贵三三房、舒舒怡两房房，10021146平平方米的的惬意空空间，书书写生活活宽松尺尺度。卫卫星电视视系统、全球最最新安防防系统，全面呵呵护您的的生活。江山如画画楼盘名称称江山如画画楼盘地址址硚口沿河河大道江江汉一桥桥旁开发商武汉华通通置业代理商武汉恒隆隆地产建筑类别别高层装修状况况毛坯售楼热线线5一三0099999，55一三0096666售楼地址址硚口沿河

44、河大道江江汉一桥桥旁均 价40000元/平平方米付款方式式一次性付付清，银银行按揭揭总 户 数588户户绿化率率20.110%占地面积积1一八005平方方米容积率7.299建筑面积积860662平方方米交房日期期20055-111-300开盘日期期20044-100-300楼层状况况26-228层33栋门窗/阳阳台彩铝/观观景结构/外外墙框架/高高级外墙墙面砖通讯三网合一一厨房/卫卫生间水泥砂浆浆糙面物业公司司：西陵物业业管理公公司物业费：1.200元/平平方米/月教育建乐村小小学，664中，65中中，武汉汉市十一一中学（重点）医院同济医院院、协和和医院、普爱医医院、妇妇幼门诊诊部点评江山如画

45、画地处武武汉硚口口区，北北临全国国闻名的的小商品品市场汉正街街，南临临汉水，宜商宜宜居，是是不可多多得的住住宅与商商业发展展用地。 小区区由三栋栋高层组组成，临临汉水一一侧4#、5#楼层数数为266层，靠靠汉正街街一侧66#楼层层数为228层。一、二二层为商商业用房房，层高高为5米米。三层层以上为为住宅。其中三三四五层层的层高高为3米米，六层层以上的的层高为为2.99米。地地下一层层为平战战结合人人防地下下室，平平时为设设备用房房及停车车库。地地下室有有停车位位一五22辆。滨水香苑苑楼盘名称称滨水香苑苑(已售售完)楼盘地址址硚口区沿沿河大道道2166#开发商武汉桥房房集团代理商自售建筑类别别高

46、层装修状况况毛坯售楼热线线8567789666售楼地址址硚口区沿沿河大道道2166#均 价33000元/平平方米付款方式式一次性付付清，银银行按揭揭总 户 数510户户绿化率率25%占地面积积106003.999平方方米容积率5建筑面积积531119平方方米交房日期期20055年中开盘日期期20044-8楼层状况况一八层门窗/阳阳台双玻塑钢钢门窗/观景结构/外外墙框架/高高级外墙墙面砖通讯三网合一一厨房/卫卫生间水泥砂浆浆糙面物业公司司：桥房集团团泉隆物物业有限限责任公公司物业费：1元/平平方米/月教育汉中路小小学、江江汉桥小小学、利利济路小小学医院同济医院院、协和和医院、一医院院点评坐落于汉

47、汉口江汉汉一桥旁旁，处于于 HYPERLINK xhouse.fdcxx/houseimages/address/address_812.jpg 汉正街街核心地地段，对对望龟山山，由33栋一八八层高层层住宅及及近万米米商业铺铺面组成成，车位位充足。滨水香香苑外观观雄伟，视野宽宽广，房房型合理理，设计计有大观观江景阳阳台，建建成后，滨水香香苑将以以优良的的工程质质量、优优美的景景观绿化化和完善善的物业业服务，为武汉汉市民营营造出一一座具有有巨大升升价潜力力温馨家家园。东辉时代代楼盘名称称东辉时代代楼盘地址址硚口区硚硚口路一一三7号号开发商湖北东辉辉房地产产开发有有限公司司 代理商越秀地产产投资顾

48、顾问（武武汉）有有限公司司建筑类别别高层装修状况况毛坯售楼热线线8377750666、 83377550999售楼地址址硚口区硚硚口路一一三7号号均 价43000元/平平方米付款方式式一次性付付清，银银行按揭揭总 户 数84户绿化率率37%停车位90个个容积率2.299建筑面积积176一一五.55平方米米交房日期期20055年100月底开盘日期期20044-111-一八八楼层状况况一八层门窗/阳阳台塑钢窗/外飘阳阳台结构/外外墙框架/高高级涂料料通讯三网合一一厨房/卫卫生间水泥砂浆浆糙面物业公司司：三江航天天物业有有限公司司物业费：1.2元元/平方方米/月月教育武汉市第第11中中学和武武汉市第第4中学学、海军军工程大大学医院同济医院院、协和和医院点评该盘地处处繁华，闹中取取静，交交通方便便，三种种户型，方正实实用；两两梯三户户，温馨馨布局、完全车车位设计计，提升升精英生生活。此此前，开开发商、湖北东东辉房地地产开发发公司建建造的一一起项目目东辉花花园已先先期入住住，该公公司将东东辉花园园二期东辉辉时代打打造桥口口CBDD商业圈圈的建筑筑经典。航天星苑苑楼盘名称称航天星苑苑楼盘地址址硚口区硚硚口路一一三5号号开发商武汉三江江航天房房地产开开发有限限公司代理商自售建筑类别别高层装修状况况毛坯售楼热线线8376619666,88376629666售楼地址址硚口区硚硚