8203估价师协会网站cms案例分析

1、临沂鲁信置业国有土地使用权抵押价格评估案例分析二七年九月七日至十七日，我参与了以抵押为目的的临沂鲁信置业国有土地使用权抵押价格评估，在评估过程中，得到毛秀贵和韩桂芹两位土地估价师的指导和帮助，受益匪浅，现将该估价案例总结分析如下：一、项目背景2007 年 9 月，临沂鲁信置业，为此，临沂鲁信置业拟以国有土地使用权抵押委托了一家评估机构对提供国有土地使用权价格取得该宗国有住宅用地进行评估，以为抵押参考依据。此次评估范围为该宗国有住宅用地。2007 年 9 月 7 日，委托方委托的评估机构对该项土地使用权进行了评估。二、估价对象概况此次委托评估的对象是临沂鲁信置业使用的一宗国有出让土地，位于临沂经

2、济开发区滨河大道北段东侧，登记土地使用者均为临沂鲁信置业，土地用途均为住宅，评估总面积为89584.7 平方米。1、土地登记状况待估宗地位于临沂经济开发区滨河大道北段东侧，土地证号为临经国用（2006）第 023 号，地号为 302/5/551，登记土地使用权人为临沂鲁信置业，登记用途为住宅用地，登记土地使用权类型为出让，登记土地使用权面积为 89584.7 平方米，登记土地使用权终止日期为 2076 年 4 月 28 日，待估宗地四至为：东至规划二路；南临指挥庄耕地；西为滨河大道；北为北四路。2、土地权利状况：待估宗地于估价基准日的土地使用者为临沂鲁信置业，使用权性质为国有出让，于估价基准日

3、待估宗地来源合法、界址清楚。3、土地利用状况于估价基准日待估宗地处于待开发状态，根据国有土地使用权出让合同（临密度25%。资合字2006035 号），建筑容积率1.0，建筑三、评估项目的特点此宗土地的价值委托方想要结果与存在，委托方想尽量让评估结果越高越好，可以取得高额，而希望评估结果保守谨慎，以减少他们的风险。因此，要特别谨慎，根据委估土地的特点和当地的土地市场情况，采用最适当的评估方法进行评估，力求得出最恰当的市场价值，使双方都能接受。四、技术难点及解决方法首先需要解决的是估价方法选择，根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产

4、市场发育程度，选择评估方法。根据估价目的，一般不应采用市场法，因市场法评估出的土地价值偏高，较不符和谨慎性原则。根据临沂市城区住宅用地土地级别与基准地价图，待估宗地位于临沂市城区住宅用地五级地范围内，可参考临沂市城区土地级别与基准地更告，套用基准地价修正体系对待估宗地进行估价；又待估宗地于估价基准日均处于待开发状态，可选用假设开发法作为一种评估方法进行评估；最后根据两种估价方法最终确定待估宗地的价格。估价过程：（一）基准地价系数修1、基本原理基准地价系数修，就是指在求取待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，依据待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地基准地价标准和各种修正说明表及修正系数表，确

5、定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的法，其基本公式为：0（1）K1K2K3K4K5其中为待估宗地地价； 为宗地所在级别基准地价，为0宗地所有影响修正值之和；K1 为年限修正系数；K2 为期日修正系数; K3 为容积率修正系数；K4 为用途修正系数；K5 为开发程度修正值。、基准地价内涵（1）土地权利状况为完整的国有土地使用权。（2）价格：包括土地取得费、土地开发费、耕地占用税、土地等有关税费、利息、利润、出让土地收益等。（3）容积率：设定标准容积率，商业用地 1.4，住宅用地 1.2，工业用地 0.6。土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地 40 年，住宅用地 70 年，工业

6、用地 50 年。开发程度设定商业用地一、二、三级土地平均开发程度设定为“七通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气以及场地平整）；四、五、六级土地平均开发程度设定为：“五通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整）；七、八级土地平均开发程度设定为“四通一平”（包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整）。住宅用地、工业用地一、二、三级土地平均开发程度设定为：“七通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气以及场地平整）；四级土地平均开发程度设定为：“五通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整）；五、六级土地平均开发程度设定为：“四通一平”（包括通路

7、、供电、通讯、供水以及场地平整）；七级土地平均开发程度设定为“三通一平”（包括通路、供电、通讯以及场地平整）。基准日：2007 年 1 月 1 日。土地还原利率为 6。 3、评估过程（1）确定基准地价待估宗地设定用途为住宅用地，可参照临沂市住宅用地基准地价修正体系进行评估。根据临沂市城区住宅用地土地级别与基准地价图可知待估宗地位于临沂市城区基准地价住宅五级地范围内，该级别基准地价为 434 元/平方米。（2）编制基准地价修正条件说明表和修正系数表根据临沂市城区土地级别与基准地价更告，建立待估宗地地价影响表 1说明表和修正系数表（详见表 1 和表 2）临沂市城区住宅用地地价影响指标说明表（五级）

8、优较优一般较劣劣距最近商服中心距离（米）15001500-18001800-25002500-30003000环境质量状况无污染基本无污染轻度污染中度污染污染严重临路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道交通型主干道、支路便捷度交通便捷交通较便捷交通一般交通不便捷交通很不便捷区域基础配套设施情况区域配套设施完善，管道燃气集中供热区域配套设施较完善，管道燃气或集中供热区域配套设施一般区域配套设施较少区域配套设施少区域公用设施情况区域配套设施齐备区域配套设施较齐备区域配套设施一般区域配套设施较差区域配套设施差宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则景观状况邻公园、水系邻公园、公共绿地

9、邻绿地周围无绿地邻嫌恶设施周围土地利用类型住宅住宅、办公、科研住宅、商业商业、公建其他表 2临沂市城区住宅用地基准地价修正系数表（五级）(%)（3）编制待估宗地表 3条件说明表及修正系数表(表 3)待估宗地说明和系数修正表序号修正因子说明优劣度修正系数1距最近商服中心距离9 公里差-2.62环境质量状况无污染好3.12优较优一般较劣劣距最近商服中心距离3.121.560-1.3-2.6环境质量状况3.121.560-1.3-2.6临路类型2.881.440-1.2-2.4便捷度1.920.960-0.8-1.6区域基础配套设施情况3.61.80-1.5-3区域公用设施情况3.61.80-1.5

10、-3宗地形状1.440.720-0.6-1.2景观状况2.641.320-1.1-2.2周围土地利用类型1.680.840-0.7-1.4合计24120-10-20根据上述临沂市城区住宅用地基准地价修正说明表和修正系数表，编制待估宗地修正系数，待估宗地条件说明表及修正系数表，确定待估宗地修正系数为K=3.88。（4）确定年期修正系数（K1）待估宗地于估价基准日剩余土地使用年期为 68.67 年，与基准地价定义的使用年期不一致,因此需要进行年期修正, 年期修正公式为：=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）nK1公式中：K1年期修正系数r-土地还原率 6%土地还原率按评估基准日时的一年期存款利

11、率 3.60%，再加上一定的风险银调整值，按行6%计m待估宗地的剩余使用年限（68.67 年）3临路类型混合型主干道好2.884便捷度一般一般05区域基础配套设施情况一般一般06区域公用设施情况一般一般07宗地形状不规则差-1.28景观状况临绿地一般09周围土地利用类型住宅好1.68合计3.88n基准地价定义的土地使用年限（住宅用地 70 年）经计算，得出待估宗地的年期修正系数为 0.9986，即K1=0.9986。（5）确定期日修正系数（K2）临沂市城区级别基准地价所确定的评估基准日为 2007 年 1 月 1日,对应的地价指数为 100 ,本次评估基准日为 2007 年 9 月 1 日，根

12、据临沂市地价指数标准，结合估价期日修正系数 K2=1.005。（6）容积率修正系数（K3）收集的资料和实际的得到待估宗地的设定容积率为 1.0，与基准地价标准容积率不一致，因此需要进行容积率的修正，根据临沂市城区住宅用地宗地地价容积率修正系数表（表K3=0.92。表 55）可知待估宗地容积率修正系数为 0.92，即临沂市城区住宅用地宗地地价容积率修正系数（6）用途修正系数（K4）待估宗地容积率设定为1.0，将用于建设低密度豪华住宅，参考住宅用地基准地价修正体系进行评估时，需进行一定程度的用途修正，根据临沂市城区土地级别与基准地价更正系数为1.30，即K4=1.30告，确定用途修容积率0.60.

13、70.80.91.01.11.21.31.41.51.6修正系数0.750.800.840.880.920.961.001.041.081.121.16容积率1.71.81.92.02.53.03.54.04.55.06.0修正系数1.201.241.281.321.481.641.781.922.062.202.45开发程度修正（K5）基准地价定义的住宅五级地的土地开发程度为“四通一平”，待估宗地设定的开发程度为宗地外“四通”，宗地红线内“场地平整”，故无需进行开发程度修正，因此确定 K5=0 元/平方米。修正后地价待估宗地地价基准地价（ 1+K）K1K2K3K4+K5=434 (1+3.8

14、8%) 0.9986 1.005 0.92 1.30+0=541.14（元/平方米）（二）假设开发法1、假设开发法的原理假设开发法，其原理是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的法。其基本计算公式为：地价=不动产总价-开发建筑成本费-专业费-不可预见费-预付资本利息-税金-不动产的租售费用-开发商的合理利润2、估价过程（1）待估宗地周围基本情况待估宗地位于临沂经济开发区滨河大道北段东侧，所在条件一般，该区域主要为住宅小区，与之隔河相望的区域也已经规划建设成为高档住宅区。该宗地西临滨河大

15、道，靠近沂河，居住环境优越，无污染。（2）确定开发完成后的不动产总价根据国有土地使用权出让合同（临资合字2006035 号），待估宗地的建筑容积率1.0，建筑密度25%，将用于建设低密度豪华住宅，通过对待估宗地周围类似住宅的平均售价的，确定待估宗地开发成设定用途时的平均售价约为 3200 元/平方米。（3）房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、室外工程费、行政性等。根据目前当地市场建材价格和有关规范的规定，确定待估宗地的住宅开发费用为 1535.8 元/平方米。建安工程费用建安工程费用包括土建工程费用、设备安装工程费用、装修费用等。根据待估宗地的具体情况，结合临沂市市场水平，确定其建安工程费用为

16、 1100 元/平方米。室外工程费用室外工程费用主要包括室外设施费用、室外水电设备费用、室外绿化费用等，一般取建安工程费的一定百分比。根据评估对各待估宗地周围状况的程费用的 20%,即，确定待估宗地的室外工程费用为建安工室外工程费用=建安工程费用20%=220（元/平方米）行政性行政性主要包括基础设施配套费、人防工程费、劳保统筹基金、质量监督费等。根据临沂市相关规定，基础设施配套费为155 元/平方米，人防工程费为 30 元/平方米，劳保统筹基金为建安费的 2.6%，质量监督费为建安费的 0.2%。根据上述指标测算待估宗地的行政性行政性，即=基础设施配套费+人防工程费+劳保统筹基金+质量监督费

17、=215.8（元/平方米）经测算，待估宗地的房屋开发费为 1535.8 元/平方米。（4）专业费用专业费用包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查。根据目前临沂市建筑业的发展状况，依据有关设计、中介、行政等标准，专业费用一般按建安工程费用及室外工程费用和的4%计算，即专业费用=（建安工程费用+室外工程费用）4%=52.8（元/平方米）（5）不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以房屋开发费和专业费的百分比计算，一般按上述费用的 5%计算，即不可预见费=（房屋开发费+专业费）5%=79.43（元/平方米）（6）销售费用销售费用是指开发建设项目在销售其产

18、品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。包括销售工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、宣传费、费、销售服务费及销售证申领费等。一般情况下销售费用可按房屋售价的 4%计算,即销售费用=房屋售价4%=128（元/平方米）（7）负担利息利息从房地产开发经营期起点计算，地价款的利息额以全部地价款按整个开发经营期计算，其它费用在各个开发期内不断投入，假设它们在开发期内是均匀投入的，因此它们的利息负担期应为开发期的一半。因此房屋开发费用、专业费用、不可预见费等负担期为开发期的一半。税费及销售费用在出售时同时发生，因此不负担利息。利率取于估价基准日中长期一年至

19、三年（含）利率为 7.20%计。该项目的开发经营期假设为 2 年，其中开发期为 1.5 年，销售期为 0.5 年，则待估宗地的负担利息=地价款7.20%（1.5+0.5）+(房屋开发费+专业费用+不可预见费) 7.20%（1.5/2+0.5）=地价款0.144+150.12（8）税费开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方或有关部门征收的费用，主要包括营业税、城市建设税、教育费及附加等，一般为总销售收入的 5.55%，则税费=房屋售价5.55%=177.6（元/平方米）利润根据目前临沂市房地产市场状况，一般房地产开发的利润为售价的 13%，则开发利润=房屋售价13%=416（元/平方米）楼面地价由售价中扣除上述各项费用